lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
Kohtulahendid/2-12-4631/67

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 20.04.2015

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-12-4631/67
Asja liik
Tsiviilasi
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
20.04.2015
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3458
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. aprill 2015, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-4631

Tsiviilasi

AS Esma Vara hagi OÜ Rending vastu lepingu tingimuse muutmiseks ning 230 512 euro ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

230 512 eurot

apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 4. novembri 2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Esma Vara apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

31. märts 2015

Menetlusosalised ja nende

Apellant (hageja): AS Esma Vara (rk: 10103770), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel ja seaduslik esindaja R.Õ. Vastustaja (kostja): OÜ Rending (rk: 10532028), esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

esindajad

RESOLUTSIOON

Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 4. novembri 2014 otsus muutmata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus AS Esma Vara kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.AS Esma Vara esitas 27.01.2012 maakohtule OÜ Rending vastu hagiavalduse, milles palus muuta poolte vahel 17.11.2006 sõlmitud notariaalse lepingu punkti 4.2 selliselt, et müügieseme hind 5 428 000 krooni asendatakse hinnaga 1 821 264 krooni, ning mõista kostjalt välja hageja kasuks 230 512 eurot ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17.11.2006 võlaõigusliku müügilepingu, mille järgi pidi hageja omandama lähiaastate jooksul avatava Tartu Põhjakeskuse kõrval moodustatava kinnistu. Hageja tasus kinnistu eest ettemaksuna 346 912 eurot, milline hind vastas kinnistu väärtusele teadmises, et kaubanduskeskus avatakse aastatel 2008–2009. Hageja soovis rajada kaubanduskeskuse kõrvale autokeskuse. Lepingu sõlmimisel lähtusid mõlemad pooled teadmisest, et lähiaastatel avatakse piirkonnas mastaapne kaubanduskeskus. Novembris 2009 selgus, et kaubanduskeskust ei avata. Tekkinud olukord on ebaõiglane ja rikub hageja õigusi. Selliselt puudub kinnistul väärtus, mis ligilähedaseltki vastaks makstud summale. Et üleantava kinnisasja hind ei ole kooskõlas asjaoluga, millisel see määrati, ei ole hageja asja vastu võtnud. Hageja on seisukohal, tal on VÕS § 97 alusel õigus nõuda müügilepingu tingimuse muutmist lepingu eseme hinna osas, kuna pärast lepingu sõlmimist ja lepingust tulenevate kohustuste täitmist on selgunud, et kinnistu lähiümbrusesse kavandatud kaubanduskeskust ei rajata. Teadmine, et kaubanduskeskus rajatakse, oli aga üks asjaolu, millele tuginedes pooled kinnistu hinna määrasid. Hageja soovib muuta müügilepingus kokkulepitud hinda selliselt, et see oleks vastavuses kinnistu väärtusega 2009. a novembris, ning tagastada vahe 230 512 eurot hagejale.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et hagejal ei saa olla nõudeõigust VÕS § 97 alusel ja isegi kui vastav õigus oleks kunagi tekkinud, oli see hagi esitamise ajaks aegunud. Sisuliselt heidab hageja kostjale ette kas lepingu rikkumist või pettust. Hageja on varasemalt esitanud 17.11.2006 lepingu tühistamise avalduse põhjendusel, et kostja pani lepingut sõlmides toime pettuse. Nii maa- kui ka ringkonnakohus tuvastasid, et pettust ei ole toime pandud. VÕS § 97 lg 1 eeldused ei ole täidetud, kuna lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ei ole muutunud ning lepingupoolte kohustuste vahekord on endine. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu sõlmimise aluseks oli Tartu Põhjakeskuse avamine paari järgneva aasta jooksul. Tõenditest nähtub, et hageja otsis kaubanduspinda seetõttu, et autokeskuse ruumid olid jäänud väikseks. Mistahes viited avatavale ostukeskusele puuduvad. Lisaks ei olnud kostjal 2006. a keskuse ehitamiseks vajalikke planeeringuid, projekte ja lubasid. Detailplaneering kehtestati alles Tartu Vallavalitsuse 16.01.2008 otsusega. Keskuse ehitamine on jäänud teostamata üldise majandus-

ja finantskeskkonna muutumise tõttu. See, et kinnistu lähedal võidakse avada ostukeskus, oli pigem lisandväärtuseks hageja ostetud maatükile, kui tehingu aluseks olnud asjaolu. Samas isegi kui see oleks olnud lepingu sõlmimise aluseks, ei ole see asjaolu muutunud. Kostja on teinud ulatuslikke ettevalmistusi keskuse rajamiseks ning keskuse avamine on kostja tulevikuplaan. Keskuse avamise osas ei ole kostja andnud hagejale ühtegi lubadust. Ostetud kinnistu turuväärtus ja seega ka poolte kohustuste vahekord ei ole muutunud. Hageja on esitanud tõendid selle kohta, et 2006. a oli kinnistu väärtus 95 232 eurot ja 2009. a 97 000 eurot. See, et hageja ostis kinnistu kallimalt kui turuhind, ei oma tähtsust. Hageja võis pidada kinnistu subjektiivset väärtust olulisemaks kui selle objektiivset turuhinda ning võis arvata, et kinnistu väärtus tulevikus tõuseb hea asukoha ja juurdepääsetavuse ning keskuse avamise tõttu. Täidetud ei ole ka VÕS § 97 lg 2 punktides 1–3 sätestatud tingimused. Sellest, et keskuse ehitamisega ei oldud alustatud ja ka tööde aega ei olnud paika pandud, pidi hageja mõistlikult aru saama, et asjaolud võivad muutuda ning keskus ei pruugi valmida hageja poolt mõistlikuks peetud aja jooksul. Hageja professionaalse kinnisvaraarendajana oleks pidanud tegutsema selle nimel, et saavutada kokkulepe keskuse avamise aja, hilisema valmimise tagajärgede või taganemisõiguse osas, kui keskust kokkulepitud tähtajaks ei avata. Antud juhul kandis asjaolude muutumise riisikot hageja, kuna tegemist oli spekulatiivse tehinguga, kus hageja võttis teadlikult riski, et keskus võidakse avada oodatust hiljem (või seda ei avata üldse).

MAAKOHTU LAHEND

3.Tartu Maakohus jättis 4. novembri 2014 otsusega AS Esma Vara hagi OÜ Rending vastu lepingu tingimuse muutmiseks ning 230 512 euro ja viivise väljamõistmiseks rahuldamata ning menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb kostja taotlus kohaldada hageja nõudele aegumist jätta rahuldamata, kuna esitatud hagi lepingu muutmiseks on kujundushagi, mis ei allu aegumisele, st sellele on ette nähtud õigust lõpetav tähtaeg. Poolte vahel 17.11.2006 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu punkti 4.2 järgi müüakse müügiese ostjale 5 428 000 krooni eest, summa kohustub ostja tasuma müüjale nelja pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Seega toimus hageja poolt kohustuse täitmine hiljemalt 21.11.2006. Hageja on müügihinna vastavalt lepingule tasunud. Asjakohane ei ole hageja väide, et kuivõrd hind ei ole kooskõlas asjaoluga, millisel see määrati, ei ole hageja asja veel vastu võtnud. Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik asjaõigusseaduse §-s 120 nimetatud asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Kuna lepingus on sõlmitud kokkulepe omandiõiguse üleandmise kohta, siis müügileping on ostja poolt ostuhinna tasumisega täidetud. Kuna hageja nõudeks on muuta võlaõigusliku võõrandamislepingu tingimust, siis asjaõiguslepingu sõlmimise aeg omandiõiguse ülemineku kohta ei oma vaidluses iseseisvat tähendust. Maakohus leidis, viidates muuhulgas Riigikohus seiskohale lahendis nr 3-2-1-136-11 (p 19), et hagejal sai olla õigus nõuda lepingu muutmist kuni lepingu täitmiseni. Lepingut saab VÕS § 97 lg 1 järgi muuta vaid selliste muudatuste tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Hageja on lepingu täitnud, st ostuhinna tasunud, seega on hageja õigus nõuda lepingu muutmist lõppenud. Lisaks ei nähtu müügilepingu tekstist, et naabruskonnas ostukeskuse avamine lähiaastatel või sellise võimaluse olemasolu oli lepingu sõlmimise aluseks. Hageja esitatud dokumendid (e-kirjad, artiklite väljavõtted jms) ostukeskuse kavandamisest piirkonda ei tõenda, et kinnistu hind müügilepingus just kavandatava ostukeskuse ehitamise tõttu selliseks määrati. Poolte majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara käitamisega, seega oli neil võimalik kõik olulised asjaolud lepingus kokku leppida. Kui olulised lepingutingimused jäid lepingu sõlmimisel sõnastamata, ei saa hagejal hiljem enam olla õigust nõuda lepingu muutmist lepingu esemeks oleva kinnistu hinna osas. Samuti

peavad VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud tingimused esinema korraga, st hageja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja ei saanud ise asjaolude muutumist mõjutada ning hageja ei kandnud seadusest või lepingust tulenevalt ise asjaolude muutumise riisikot ja kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Hageja põhitegevusalaks äriregistri järgi on kinnisvara üürileandmine ja käitus. Hageja sõnul tegeles kostja nimetatud kaubanduskeskuse arendamisega. Seega on pooled kinnisvaraturgu tundvad spetsialistid. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kui leping olnuks sõlmitud ajendatuna ostukeskuse peatsest avamisest, oleksid pooled selle lepingus fikseerinud. Ka hageja juhatuse liige R.Õ. kinnitas, et võimalus lepingut notari juures täiendada oli olemas ja osaliselt ta seda võimalust ka kasutas. Lepingus tingimusena ostukeskuse avamist kokku ei lepitud. Seega puudub alus asuda seisukohale, et kinnistu hinna kujundas teadmine, et naabruses avatakse ostukeskus, ning hageja oleks müügilepingu sõlminud lepingus märgitust madalama hinnaga, kui oleks teadnud, et kaubanduskeskust kinnistu naabruses ei avata. Kostja viite pooltevahelistele varasematele vaidlustele jättis kohus tähelepanuta, kuivõrd see ei muuda vaidlust sisuliselt. Ka ei ole oluline see, kas kolmandad isikud sõlmisid lepinguid avatavas ostukeskuses pinna rentimiseks või mitte. Kolmandate isikute suhted kostjaga ei puutu antud vaidlusesse ega saanud olla aluseks hageja ja kostja vahel lepingu sõlmimisele.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4.AS Esma Vara esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 4. novembri 2014 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on küsimus VÕS § 97 kohaldatavusest antud asjas õiguslik vaidlus selle üle, kas lepingu sõlmimise aluseks olev asjaolu, mille saabumise faktist tulevikus lähtuvad pooled tehingu tegemisel ja täitmisel, mitte aset leidmisel oodatud ajal (muutumisel), on kahjustatud lepingupoolel õigus tugineda kõnealusele õigusnormile või mitte. Kui mitte, siis peab kohus vastama küsimusele, kuidas on selline olukord õige ja õiglane. Juhul kui asjaolu, millest pooled lepingu sõlmimisel ja täitmisel lähtusid, pidigi aset leidma pärast lepingu täitmist, kohaldub VÕS § 97 ka pärast lepingu täitmist. Tehing, mis kajastub müügilepingus, ei „haihtu” pärast täitmist ei õiguslikult ega faktiliselt – seda enam, et ilma võlaõigusliku kokkuleppeta ei lähe ka omand ühelt isikult teisele (AÕS § 92 lg 1; § 119 lg 1). Väita, et pärast lepingu täitmist võib lepingu „unustada”, ei ole põhjendatud, sest just lepingu tingimustele edaspidi pooled oma õiguste teostamisel tuginevad; 2) oli asjaoluks, mille alusel leping sõlmiti ja millest lähtusid mõlemad pooled, VÕS § 97 tähenduses fakt, mis pidi aset leidma pärast lepingu sõlmimist ja täitmist – kaubanduskeskuse avamine 2008–2009. Kaubanduskeskuse valmimine 2008–2009 oli lepingu sõlmimise ja täitmise ajal – 2006–2008 – kättesaadavale teabele tuginedes mõistlikult usutav. Lepingu aluseks oleva asjaolu puudumist ei ole õigustatud põhjendada sellega, et asjaolu ei ole nimetatud lepingus. Kui asjaolu oleks nimetatud lepingus, siis ei oleks see mitte VÕS § 97 tähenduses lepingu aluseks olev asjaolu, vaid lepingutingimus. Mida pooled kajastavad lepingutingimusena, sõltub poolte kogemustest ja ettenägelikkusest. Hageja on esitanud tõendid: detailplaneering, kostja kirjad hagejale (hagi lisad 3 ja 5, kus kostja nimetab tehingut Raadimõisa keskuse juures „kindlamaks kaubaks“ jne) ning teised hagi lisad, samuti R.Õ. vande all antud ütlused, mis kõik kinnitavad kaubanduskeskuse avamise asjaolust lähtumist, kuid mida kohus pole hinnanud; 3) on Riigikohus võlaõigusliku lepingu muudetavust VÕS § 97 alusel peale lepingu lõppemist käsitlenud ka lahendis nr 3-2-1-143-13. Lepingut võib muuta pärast täitmist, kui kokkulepe

täidetud kohustuse loomisel saavutati lähtudes ühisest eeldusest teatud asjaolu saabumise kohta pärast täitmist. Vastuolu õiguskindluse põhimõttega ei teki, sest sellised juhtumid on haruldased ning nende tunnuseks on mõlema poole lähtumine samast, lepingu sõlmimise aja suhtes tulevikus tekkima pidavast, kuid tegelikkuses ärajäänud asjaolust. Kui tehing tehti ja täideti lähtudes asjaolust, mis pidi aset leidma pärast tehingu tegemist ja täitmist, ei ole vastuolus õiguspärase ootuse põhimõttega ka täidetud tehingu tingimuse muutmine poolte õiguste ja kohustuste tasakaalustamiseks; 4) tuvastas kohus valesti, et hageja esitatud dokumendid ostukeskuse kavandamisest piirkonda ei tõenda, et kinnistu hind müügilepingus just kavandatava ostukeskuse ehitamise tõttu selliseks määrati. Hindamata on jäänud hageja väide, et kinnistu hind sellisena kannab endas teavet ostukeskuse asjaolule tuginemisest. Hageja esitas tõendid (mida kohus ei hinnanud), et ilma ostukeskuse asjaoluta olnuks hind kordades madalam. Tähtsust omab mh asjaolu, et avamata jäänud kaubanduskeskusel olid olemas isegi ankurüürnikud. Hageja esitas need asjaolud tõendamaks väidet, et kaubanduskeskuse avamine pidi aset leidma lähema 2–3 aasta jooksul. Ei saa eeldada, et hageja olukorras, kus kõikvõimalikest allikatest tulvab positiivset teavet kaubanduskeskuse avamisest, pidanuks ikkagi arvama, et keskus jääb avamata; 5) tuvastas kohus TsMS § 442 lg 8 rikkumisega asjaolu, et hageja on kinnisvaraturu asjatundja. Kohus lähtus vaid äriregistri andmetest, jättes põhjendusteta arvestamata R.Õ. vande all antud ütlused, et talle, kes on hageja ainus juhatuse liige ja ainuosanik, oli kõnealune tehing 12 aasta jooksul kolmas. Isikut, kes teeb keskmiselt ühe tehingu nelja aasta jooksul, ei saa pidada kinnisvaraturgu tundvaks spetsialistiks, ning isegi kui hageja seda oleks, siis ei võtaks see temalt õigust tugineda VÕS §-le 97.

5.OÜ Rending vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle jätta rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on VÕS § 97 kohaldamine välistatud, kuivõrd lepingut saab VÕS § 97 lg 1 järgi muuta vaid selliste muudatuste tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Hageja täitis 17.11.2006 sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu ostuhinna tasumisega 21.11.2006. Seega lõppes hageja õigus nõuda lepingu muutmist VÕS § 97 alusel üle viie aasta enne hagi esitamist. Kui lõppenud võlasuhet saaks tagantjärele muuta, riivaks see ebaproportsionaalselt lepingupoolte õiguskindlust tuleviku suhtes. Poolte võrdne positsioon läbirääkimistel tagab võimaluse sõlmida just selline kokkuleppe, mis rahuldab mõlemaid pooli. Lepingu sõlmimisel pole tuvastatud eksimust või pettust, mis võiksid anda aluse leping tühistada. Seega on leping pooltele siduv ning pooled on lepingu neist sõltuvas osas täitnud; 2) on Riigikohus selgitanud (3-2-1-76-10, p 11), et VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb esmalt kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine oli hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhines lepingu sõlmimise soov. Kostja ei nõustu hageja väitega, et lepingu sõlmimise asjaoluks ja aluseks oli kaubanduskeskuse avamine aastatel 2008–2009, millest mõlemad lepingupooled lähtusid. Kavandatava kaubanduskeskuse kõrvale kinnistu omandamine oli hageja äriline otsus, mille raames hageja ilmselt lootis läbi piirkonna arengu ja äriaktiivsuse kasvu ka kinnistu väärtuse kasvu või äritegevuse otstarbekust. Lubadust kaubanduskeskuse avamiseks kostja ei andnud. Seega ei saa eeldada poolte ühiseid arusaamisi lepingu sõlmimise aluseks olevatest asjaoludest ja lepingu sõlmimise eesmärkidest. Vastasel juhul oleks poolte ühine soov lepingus kajastamist leidnud. Kinnistu hind lepiti kokku läbirääkimiste tulemusena ning see ei sõltunud Tartu Põhjakeskuse rajamisest. See, et hageja käsitles piirkonda atraktiivsena ja soovis kinnistut osta sellise hinnaga, mis võib ajas muutuda, on hageja risk;

3) ei ole apellandi viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-143-13 asjakohane, kuna erineb faktiliste asjaolude poolest. Viidatud lahendis oli vaidlus lepingu muutmise võimalikkuses enne selle ülesütlemist ja täitmist; 4) leidis kohus põhjendatult, et pole tõendatud nagu oleks müügilepingu sõlmimise aluseks olnud Tartu Põhjakeskuse avamise kavatsus või veelgi enam, selle avamine konkreetseks tähtajaks, ning et see asjaolu võis mingil moel lepingu objektiks oleva kinnistu hinda mõjutada. Ajalehtede väljatrükid ei tõenda enamat, kui tollel hetkel valitsenud ärevust ja ühiskonna ootust seoses uue kaubanduskeskuse avamisega. Kostja kirjad hagejale tõendavad, et kostjal oli plaan, mitte aga kindel soov ehitada krundi lähedusse Tartu Põhjakeskus. Asjaolu, mis ei olnud lepingu sõlmimise hetkel kindlalt teada, vaid oli ühe lepingupoole ettekujutus, ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka VÕS § 97 lg 1 tähenduses (3-2-1-76-10). Asjas puuduvad tõendid, mis kinnitaksid hageja väidet, et avalikkuses oli teada, et kostja on juba sõlminud Põhjakeskuse ruumide üürile andmiseks üürilepinguid. Järelikult ei saanud hagejal tekkida kolmandate isikute teabe alusel ettekujutust Põhjakeskuse valmimisest. Apellandi etteheide kohtule kõigi tõendite hindamata jätmise osas on asjakohatu olukorras, kui kohus jõudis selgusele, et õigusnorm, millele hageja tugineb, vaidluse faktiliste asjaolude esinemisel hageja viidatud viisil ei kohaldu; 5) on kohus võtnud seisukoha kõigi hageja väidete kohta ning selgitanud, millistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes ta jõudis järeldusele, et hageja on kinnisvara asjatundja. Lisaks hageja seadusliku esindaja ütlustele annab ka äriregistri kanne objektiivse hinnangu hageja tegevusvaldkonnale. Kostja viitas hageja pikaajalisele tegevusele kinnisvarasektoris, mis väljendub arvukate ärikinnisvaraobjektide omamises ja üürile andmises. Tunnistaja selgitas, et hageja äriline huvi oli arendada välja olemasoleva autokeskuse kõrvale veel suurem autokeskus. Seega on hageja ja hageja juhatuse liige ilmselgelt kinnisvaraäris kogenud isik sõltumata sellest, mitu notariaalset tehingut on mingil perioodil sooritatud. Võib mõistlikult eeldada, et äriühing, mille põhitegevusala on ärikinnisvara omamine, üürile andmine ja arendamine, on kinnisvaraturuga kursis ning oskab sellega seonduvaid riske hinnata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsuse vaidlustas hageja ning apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse aegumise kohaldamiseks. Sellest tulenevalt ringkonnakohus nimetatud osas maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli.
7.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4.novembri 2014 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki käesolevas otsuses korrata.
8.Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS §-i 97 ja jätnud esitatud tõendid osaliselt hindamata. VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt.

Seega peab tegemist olema olukorraga, kus väliste asjaolude tõttu ei ole lepingu täitmine küll võimatu, kuid täitmine on kahjustatud poole jaoks kõiki asjaolusid arvestades oluliselt koormavam või majanduslikult raskem kui lepingu sõlmimisel eeldati. Eelnevast järeldub, et lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud peavad olema muutunud enne lepingu täitmist. Kui nimetatud asjaolud on muutunud pärast lepingu täitmist, ei ole tegemist VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud olukorraga. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja palunud muuta 17.11.2006 võlaõigusliku müügilepingu p-i 4.2, mille kohaselt on ta tasunud müügihinna 5 428 000 krooni nelja päeva jooksul pärast lepingu sõlmimist ning seejuures on ta tuginenud asjaolude muutumisele, mis on toimunud pärast müügihinna tasumist. Maakohus on õigesti leidnud, et kuna hageja esitatud põhjenduste kohaselt on lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud muutunud pärast lepingu täitmist, siis ei ole hagejal lepingu muutmise õigust ning ainuüksi sel põhjusel tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Siinjuures on maakohus viidanud asjakohasele Riigikohtu lahendile (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-11 p 19). Apellandi tuginemine Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-143-13 ei ole õige, kuivõrd nimetatud lahendis käsitleti kestvuslepingu muutmise võimalikkust enne selle ülesütlemist ja täitmist. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida veel seda, et lepingu muutmise nõude eesmärgiks VÕS § 97 lg 1 alusel on taastada kohustuste esialgne tasakaal. Kui kohustused olid juba algselt tasakaalust väljas (näiteks müügihind oli kokku lepitud keskmisest turuhinnast oluliselt kõrgemaks), ei ole lepingupoolele õigus nõuda müügihinna hilisemat korrigeerimist. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et lepingu sõlmimise asjaolud ei ole muutunud ning ka sel põhjusel ei ole täidetud VÕS § 97 lg 1 kohaldamise eeldused. Hagiavaldusest nähtuvalt peab hageja lepingu sõlmimise aluseks olnud ja muutnud asjaoluks seda, et Tartu Põhjakeskus avatakse „mõistliku aja jooksul“ pärast võlaõigusliku müügitehingu sõlmimist. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10 asunud seisukohale, et VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb esmalt kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millele põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused. Asjas materjalidest nähtuvalt (hageja seadusliku esindaja 05.09.2006 e-kiri, I kd, t.l 12-13) oli kinnistu ostmise põhjuseks see, et hageja soovis ehitada uut XXX sõiduautode esindust. Kuna kostjal puudusid Põhjakeskuse ehitamiseks detailplaneering, projektid ja ehitusluba, siis on põhjendatud kostja seisukoht, et Põhjakeskus ehitamine oli 2006. a üksnes tulevikuplaan ning hageja oli sellest teadlik. Hageja ei ole tõendanud, et enne müügilepingu sõlmimist oleks kostja avaldanud talle Põhjakeskuse ehitamise alustamise aega ja/või valmimise aega. Kui Põhjakeskuse rajamine oleks olnud müügilepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluks, oleks hagejal olnud võimalus siduda lepingu müügihind Põhjakeskuse rajamisega ning see asjaolu müügilepingus fikseerida. Põhjendatud on kostja seisukoht, et müügihind lepiti kokku läbirääkimiste tulemusena ning see ei olnud sõltuv Põhjakeskuse rajamisest. Apellandi vastupidine väide on tõendamata. Selveri pressiteade (I kd, t.l 28-29) üürilepingu sõlmimisest kavandatavasse Põhjakeskusesse ilmus ajakirjanduses 21.12.2006, seega pärast müügilepingu sõlmimist 17.11.2006. Sellest tulenevalt on ebaõige apellandi väide, et nimetatud pressiteate avaldamine süvendas tema ettekujutust Põhjakeskuse tõenäolisest rajamisest ning see oli aluseks lepingu sõlmimisele. Maakohus on äriregistri andmetele tuginedes tuvastanud, et hageja põhitegevusalaks oli kinnisvara üürileandmine ja käitus. Hageja seaduslik esindaja R.Õ. on vande all kinnitanud (II

kd, t.l 59), et ta tegeles müügilepingu sõlmimise ajal autokeskuste rentimisega XXX. Eelneva alusel on maakohus õigesti järeldanud, et hageja oli kinnisvaraturgu tundev spetsialist ning siinjuures ei ole oluline, mitu konkreetset tehingut oli hageja seaduslik esindaja varasemalt notari juures teinud. Apellandi väide, et maakohus rikkus R.Õ. vande all antud seletuse hindamisel TsMS § 442 lg-t 8, ei ole põhjendatud.

9.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellatsiooniastmes kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Alates 01.01.2015 on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 (p 22) märkinud, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab kohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).

/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.