2-12-4631/18 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

tegemiseks ja pooled on esitanud oma seisukohad nõude põhjendatuse osas, siis on kohtul alus võtta käesolevas otsuses seisukoht hageja nõude põhjendatuse kohta. VÕS § 97 lg 1 järgi, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-136-11 (p 19) märkinud, et täitmata müügilepingu puhul tuleb VÕS § 97 lg 1 järgse kohustuse muutumise ajana hinnata kokkulepitud täitmise aega, st lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda üksnes muudatuse tulemusena, mis on toimunud lepingu sõlmimise ja ettenähtud täitmise aja vahepeal. Lepingu ettenähtud ajal täitmata jätmine (s.o lepingu rikkumine) ei saa õigustada lepingu muutmist ega lepingust taganemist. Seega ei ole lepingu muutmise ega sellest taganemise õigust, kui asjaolud muutusid või poolte kohustuste vahekord muutus pärast lepingu täitmise, nt ostuhinna tasumise aega. 17.11.2006 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu p 4.2 kohaselt müüakse müügiese ostjale 5 428 000 krooni eest, mille summa kohustub ostja tasuma müüjale nelja pangapäeva jooksul arvates lepingu sõlmimisest. Seega toimus hageja poolt kohustuse täitmine hiljemalt 21.11.2006. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on müügihinna vastavalt lepingule tasunud. Hageja on märkinud, et ostja kohustuseks ei ole mitte ainult raha maksmine, vaid ka valminud asja (kinnistu) vastuvõtmine. Kuivõrd asja hind ei ole kooskõlas asjaoluga, millisel see määrati, ei ole hageja asja veel vastu võtnud. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooled on lepingu p-s 5.1 kokku leppinud, et müügieseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval, millega antakse müügieseme omand üle ostjale. Kinnisasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik asjaõiguslepingu sõlmimine ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Lepingu p-s 6.2 on kokku lepitud omandiõiguse üleminekut tagava eelmärke kandmine tekkiva kinnistu omandamise tagamiseks. Kinnistusraamatu andmetel on kinnistu, registriosa nr 4127504, asukohaga Tartu vald Vahi küla Keskuse tee 1 omanik kostja. Kinnistule on tehtud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks hageja kasuks. Kohus leidis, et kuna lepingus on sõlmitud kokkulepe omandiõiguse üleandmise kohta, siis müügileping on ostja poolt ostuhinna tasumisega täidetud. Kuna hageja nõudeks on muuta võlaõigusliku võõrandamislepingu tingimust, siis asjaõiguslepingu sõlmimise aeg omandiõiguse ülemineku kohta ei oma vaidluses iseseisvat tähendust. Kohus oli seisukohal, et hagejal sai olla VÕS § 97 lg 1 alusel õigus nõuda lepingu muutmist enne ostuhinna tasumist. Seega ei ole hagejal alust esitatud asjaoludel VÕS § 97 järgi nõude esitamiseks ja hagi tuleb nõude põhjendamatuse tõttu jätta rahuldamata. Kuna kohus asus seisukohale, et müügilepingu täitmine lõpetas hageja õiguse nõuda lepingu muutmist, siis sellest tulenevalt ei saa hageja esitatud nõudele aegumist kohaldada.

1) taotles kostja aegumise kohaldamist, kuid kohus jättis aegumise kohaldamata. Juhul, kui kohus jätab aegumise kohaldamata, peab ta TsMS § 449 lg 3 kohaselt tegema vaheotsuse ja jätkama menetlust. TsMS ei näe ette võimalust, et kostja taotlus aegumise kohaldamiseks jäetakse sisuliselt rahuldamata ning tehakse lõppotsus muid asjaolusid üldse käsitlemata. Vaid juhul, kui kohus leiab, et nõue on aegunud, saab viidatud õigusnormi kohaselt teha lõppotsuse. Seda, et õigust lõpetav tähtaeg erineb aegumistähtajast, on Riigikohus selgitanud mitmetes lahendites (3-2-1-29-08 p 14; 3-2-1-44-09 p 10; 3-2-1-165-09 p 10); 2) juhul, kui õigus nõuda lepingu muutmist on piiratud õigust lõpetava tähtajaga, peab selline tähtaeg olema põhiseaduslikust õigusselguse printsiibist tulenevalt õigusnormist nähtav. VÕS § 97 sõnastus ei piira aega, mille jooksul võib kahjustatud pool nõuda lepingu muutmist, kui selle aluseks olevad asjaolud on muutunud ja muud õigusnormi kohaldamiseks vajalikud asjaolud on olemas. Enamgi veel – VÕS § 97 lg 4 annab kahjustatud poolele õiguse nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt. Kui seadusandja oleks soovinud muude kui kestvuslepingute muutmisele kehtestada õigust lõpetava tähtaja, siis oleks tulnud seda õigusnormis selgelt väljendada, seda enam, et kestvuslepingu eristust on VÕS § 97 kohaldatavuse kontekstis märgitud sätte lõikes 5. Ainus piirang nõude esitamiseks on aegumine, mille algustähtaeg määratakse nõude sissenõutavaks muutumisega ja mis reeglina on kolm aastat. Riigikohtu lahendid ei asenda ega täienda õigusnorme, mistõttu isegi kui maakohtu viidatud Riigikohtu lahend oleks asjassepuutuv, rikuks see õigusselguse printsiipi, kuna kehtestab sisuliselt õigusnormi, millega määratletakse, millal mingi õigus lõpeb; 3) ei kohaldu asjas Riigikohtu lahend nr 3-2-1-136-11. Nimetatud lahendi aluseks olid asjaolud, et ostja ei saanud müügihinna tasumiseks laenu (rikkus ka müügilepingut) ja müügiobjekti hind oli üldise majanduslanguse tõttu oluliselt vähenenud. Käesoleva vaidluse ja lepingu aluseks on asjaolu, et müügihind määrati tulevikku suunatud ühises teadmises, et müügiobjekt hakkab paiknema suure kaubanduskeskuse kõrval, kuid seda keskust eeldatud ajal ei tekkinud. Erinevus seisneb selles, et käesoleval juhul sõlmitigi leping ühises, lepingu täitmise järgsesse aega suunatud teadmises, et lepingu aluseks olev asjaolu ilmneb pärast lepingu täitmist. Riigikohtu menetluses olnud asjas ei olnud lepingu pooltel mingit teadmist tulevikus juhtuma hakkava kohta; 4) puudub VÕS § 97 kohaldamata jätmiseks mõistlik põhjendus. Kuigi VÕS § 97 kohaldumisala on erandlik ja kehtib põhimõte pacta sunt servanda, ei ole ratsionaalset põhjendust õiguslikule käsitlusele, mis jätab kaitseta ostja, kes tasub müügihinna koheselt, kuid hiljem selgub, et müügitehingu ellukutsunud mõlemapoolne eeldus langeb ära. Sellisest käsitlusest saab põhjendamatut kasu müüja, kuigi ka tema jaoks kujunes müügitehing (või selle tingimus) lähtudes ärajäänud eeldusest; 5) kuna detsembris 2006 sõlmitud müügilepingu aluseks olnud asjaolu langes ära (muutus) detsembris 2009, siis on kahjustatud poolel (ostjal) õigus oma rikutud õigusi kohtu abil maksma panna aegumistähtaja jooksul, st kuni detsembrini 2012. Hageja pöördus kohtusse jaanuaris 2012, s.o tähtaegselt, sest vahepealsed läbirääkimised ei andnud tulemusi.

oli sisuliselt vaheotsus aegumise küsimuses. Kohtuotsuse resolutsioonis ei ole kohus aegumise küsimust käsitlenud, vaid on lõppotsusele omaselt jätnud hagi rahuldamata. Kohus leidis, et kuna müügilepingu täitmine oli lõpetanud hageja nõudeõiguse VÕS § 97 alusel, ei ole selle nõude aegumise hindamine enam asjakohane. Kui kohus oleks asunud seisukohale, et hageja nõudeõigus ei ole lõppenud, oleks aegumise küsimus vajanud eraldi analüüsimist; 2) leidis kohus õigesti, et hageja nõudeõigus VÕS § 97 alusel on lõppenud. VÕS § 97 on piisavalt selge õigusnorm. Asjaolu, et VÕS §-st 97 tulenev nõudeõigus eksisteerib kuni kohustuse täitmiseni, on tuletatav nii grammatilise, süstemaatilise kui ka sätte eesmärkidest lähtuva teleoloogilise tõlgendamise teel. Lisaks on Riigikohus VÕS § 97 kohaldamist ja sättest tuleneva õiguse lõppemise aega selgitanud lahendis nr 3-2-1-136-11 (p 19), millest maakohus õigesti juhindus. Kuna viidatud lahend on tehtud 21.12.2011, pidi tõlgendus olema hagejale teada juba hagi esitamisel. Viidatud Riigikohtu lahendist tulenevad põhimõtted ei sõltu konkreetsetest asjaoludest, vaid Riigikohus on andnud üldise tõlgenduse sellele, millise aja seisuga tuleb VÕS § 97 lg 1 tähenduses kohustuste muutumist hinnata. Nõustuda ei saa apellandi hinnanguga, et olukorras, kus ostja on müügihinna tasunud ning lepingu aluseks olnud mõlemapoolsed (ostja ja müüja) eeldused langevad hiljem ära, jääb ostja kaitseta, kui ta ei saa tugineda VÕS §-le 97. Sellisteks olukordadeks on seaduses ette nähtud eksimuse instituut, mis võimaldab teatud juhtudel tehingu tühistada, kui tehingu pooled lähtusid tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest (TsÜS § 90 lg 1; § 92 lg 3 p 3). VÕS § 97 ei pea pakkuma lepingupooltele kaitset kõigis ette tulla võivates olukordades. Hageja esitas hagi lepingutingimuse muutmiseks pärast seda, kui ta oli ostuhinna tasumise kohustuse täitnud. Lisaks on hageja tuginenud hagis sellisele väidetavale asjaolude ja poolte kohustuste vahekorra muutumisele, mis leidis aset kolm aastat pärast seda, kui hageja oli omapoolsed lepingulised kohustused täitnud. Järelikult leidis kohus õigesti, et hageja nõue on põhjendamatu, ning jättis hagi rahuldamata ilma, et oleks hakanud asjatult lahendama VÕS § 97 kohaldamise sisulisi eeldusi; 3) juhul, kui kohus ei oleks tohtinud teha nõude põhjendamatuse kohta vaheotsust ja sel põhjusel hagi rahuldamata jätmise kohta lõppotsust, on hageja nõue aegunud. Hageja täitis ostuhinna tasumise kohustuse hiljemalt 21.11.2006. Seega lõppes nõudeõigus VÕS § 97 alusel hiljemalt 21.11.2006. Õigust, mis oli lõppenud, ei saanud rikkuda. Ühtlasi ei saanud lõppenud nõue hiljem enam muutuda sissenõutavaks. Seega on põhjendamatu apellandi seisukoht, et nõue muutus sissenõutavaks ning selle aegumine algas detsembris 2009. See hüpoteetiline nõue oleks TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud hiljemalt 22.11.2009.