Kersti Kerstna-Vaks, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. aprill 2015. a Tartu
Tsiviilasja number
2-13-43488
Tsiviilasi
OÜ Kroonikeskus hagi OÜ Kotryna vastu üüri- ja kommunaalkulude 43 903 euro ja viiviste väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
51 914,75 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 16. juuni 2014. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Kroonikeskus apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
17. märts 2015. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja): OÜ Kroonikeskus (registrikood: 10691092; asukoht: Lääne-Virumaa Sõmeru vald Iirise 8), esindaja vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein Vastustaja (kostja): OÜ Kotryna (registrikood: 11402300; asukoht: Tallinn Valge tn 13), esindaja advokaat Ahti Kuuseväli
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 16. juuni 2014. a otsus ja teha uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada.
muutunud viivis 10 554,77 eurot (kümme tuhat viissada viiskümmend neli eurot ja 77 senti) ja alates 07.04.2015 kuni põhinõude 37 296 euro tasumiseni viivis VÕS § 113 lg 1 kolmanda lause alusel 0,05 % päevas.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
Menetluskulude jaotus
Jätta poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus 15 % ulatuses OÜ Kroonikeskus kanda ja 85 % ulatuses OÜ Kotryna kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Kroonikeskus esitas 18.09.2013. a hagi OÜ Kotryna vastu üürilepingust tuleneva üürija kõrvalkulude võlgnevuse 43 903 euro, viivise alates hagi esitamisest 0,05% põhivõlgnevuselt, s.o 21,95 eurot päevas kuni põhivõlgnevuse tasumiseni, väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Kroonikeskus ja OÜ Kotryna 01.08.2011. a äriruumide üürilepingu. Kostja saatis 19.06.2012. a hagejale äriruumide üürilepingu tühistamisavalduse, milles teatas, et tühistab poolte vahel sõlmitud üürilepingu TsÜS § 90 lg 1 alusel olulise eksimuse tõttu. Kostja äriruumide üürilepingu tühistamisavalduses on täiendavalt märgitud, et kui hageja ei
nõustu üürilepingu tühistamisega, siis ütleb kostja üürilepingu alternatiivselt alates 20.07.2012. a üles seoses üürileandja poolt üürilepingu punkti 6.1.3 rikkumisega. Hageja leidis, et kostjal puudus alus nii üürilepingu tühistamiseks kui ka erakorraliseks ülesütlemiseks ning et üürileping on kehtiv. Kostja kolis üürilepingu esemeks olevatest ruumides välja 2012. a septembris, tasudes talle esitatud üüri- ja kõrvalkulude arveid. Alates 2012. a oktoobrist kostja hagejale esitatud arveid ei tasunud.
2.Kostja hagi ei tunnistanud (tl 33-43). Hageja ja kostja asusid üürilepingu läbirääkimistesse olukorras, kus hageja üürnikuks oli OÜ Jukat Eesti. Poolte tegelik tahe üürilepingu sõlmimisel oli suunatud just lepingu üleminekule, sest muutumatuks jäi faktiline olukord üüriruumides ning üürisuhte õigusliku aluse suhtes pidi muutuma üksnes üürniku isik ja üürihind. Seega ei osanud kostja kahtlustada hagejat selles, et hageja mõne tingimuse lepingus ära muudab. Hageja pani toime pettuse, jättes kostjat teavitamata, et ta soovib muuta ka muid lepingu tingimusi peale üürihinna. Kostjal oli õigus üürileping üles öelda tulenevalt lepingu pst 6.1.3, kuna hageja ei kooskõlastanud kostjaga kapitaalremondi tegemise aega. Kuna kostja ei ole alates 2012. a üüriruume kasutanud, siis ei ole kostjal kohustust tasuda kõrvalkulude eest. Hageja ei ole tõendanud kommunaalkulude võlgnevuse kujunemise alust.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 16.06.2014. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud OÜ Kroonikeskus kanda. Äriruumide üürilepingu tühistamise avaldusest nähtub, et kostja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu tühistanud põhjusel, et kostja ei teadnud üürilepingu sõlmimisel, et üürileping ei sisaldanud sätet üürilepingu igal ajal lõpetamise õiguse kohta analoogselt eelmise üürniku OÜ-ga Jukat Eesti sõlmitud üürilepinguga. TsÜS § 92 lg 3 alusel lepingu tühistamise õiguse tuvastamiseks eksimuse tõttu tuleb selgitada, kas teisel lepingupoolel oli hea usu põhimõttest tulenev objektiivne teatamiskohustus. TsÜS § 95 järgi tuleb teatamiskohustuse väljaselgitamisel arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Poolte vahel sõlmitud üürilepingule on alla kirjutanud juhatuse liige T.P.. Juhatuse liikme kohustuseks on ÄS § 187 lg 1 järgi täita oma kohustusi korraliku ettevõtja hoolsusega ehk nn üldine hoolsuskohustus. See kohustus tähendab muu hulgas, et juhatuse liige peab olema hoolas, otsuste vastuvõtmiseks piisavalt informeeritud ega tohi võtta osaühingule põhjendamatuid riske. Kohus oli seisukohal, et kuna mõlemad pooled sõlmisid vaidlusaluse lepingu oma majandusja kutsetegevuses ning lepingule kirjutasid alla juhatuse liikmed, siis ei olnud hageja esindajal alust arvata, et kostja esindaja ei ole tutvunud lepingu tingimustega. Läbirääkimiste pool peab teatavaks tegema andmed, mis ei ole teisele poolele kättesaadavad, eriti kui need puudutavad lepingu täitmist, lepingu eseme õiguslikke omadusi või muid olulisi lepingu esemega seotud asjaolusid. Kuna kostja esindaja oli kohustatud täitma hoolsuskohustust ja lepingu läbi lugema, siis ei olnud hagejal hea usu põhimõttest tulenevat objektiivset teatamiskohustust TsÜS § 92 lg 3 mõtte kohaselt. Lepingu tingimused olid lepingus kirjas ja seeläbi kostjale kättesaadavad. Tõendeid selle kohta, et hageja teadis lepingu allkirjastamisel, et kostja ei ole lepingu sisuga tutvunud, kohtule esitatud ei ole. Samuti nähtub nii hageja ja OÜ Jukat vahel sõlmitud üürilepingu p-st 8.4 (tl 46) kui ka hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p-st 8.5, et üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda teatades sellest üürileandjale ette üks kuu. Hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingus on
täpsustatud erakorralise ülesütlemise tingimusi, millele tuginedes on kostja ka üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. Kohus leidis, et tõendatud ei ole see, et leping sõlmiti eksimuse või pettuse tõttu. Seega oli 01.08.2011. a sõlmitud äriruumide üürileping kehtiv. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja poolt on hagejale esitatud avaldus, mille hageja on kätte saanud 20.06.2012. a (tl 56), kus kostja teavitab hagejat, et ütleb üürilepingu erakorraliselt üles alates 20.07.2012. a põhjusel, et hageja ei kooskõlastanud kostjaga kapitaalremondi tegemise aega vastavalt lepingu p-le 6.1.3. Poolte vahel sõlmitud lepingu p-i 8.1 kohaselt lõpeb leping tähtaja möödumisega ning p-st 8.5.2 nähtuvalt on üürnikul õigus leping erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ühe kuu ette juhul, kui äriruum osutub lepingujärgseks kasutamiseks sobimatuks asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastuta. Seega tulenevalt lepingu p-st 8.5.2 on üürnik edastanud üürileandjale lepingu erakorralise ülesütlemiseavalduse, millega on täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed eeldused. Lepingu p-st 6.1.3 tulenevalt oli üürileandjal kohustus kooskõlastada kapitaalremondi tegemise aeg üürnikuga vähemalt kuus kuud ette. Kohus oli seisukohal, et antud juhul ei ole oluline klassifitseerida, kas hageja poolt kaubanduskeskuses läbiviidavad tööd olid renoveerimistööd või kapitaalremont. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196 ja üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib erisättena VÕS § 313. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 1 rakendamisel tuleb kaaluda mõlema lepingupoole huvisid. 04.06.2012. a ja 25.07.2012. a hageja poolt kostjale saadetud e-kirjadest (53-54) nähtuvalt toimuvad OÜ-s Kroonikeskus renoveerimistööd alates 2012. a mai lõpust. Tõendeid selle kohta, et üürileandja oleks üürniku renoveerimistööde algusest informeerinud ja asenduspinda pakkunud, kohtule esitatud ei ole. Samuti ei ole kostjale edastatud kirjadest näha ehitustööde eeldatav lõpetamise aeg. Hageja on oma kirjades kostjale teinud ettepaneku üürihinna alandamiseks ehituse perioodil, mööndes, et kaubanduskeskuses tehtavad tööd võivad põhjustada kostjale ebameeldivusi. Kohus oli seisukohal, et kuna antud juhul on poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping, mille pinda vajas üürnik oma majandustegevuse läbiviimiseks igapäevaselt, siis ei saanud üürileandja mõistlikult eeldada, et üürnik jätkab ehituse ajal üürilepingu täitmist. Arvestades, et kostjale ei pakutud ehituse ajaks asenduspinda ning samuti ei olnud teada remonditööde lõppemise aeg, oleks üürilepingu jätkamine kostjale olnud kahjulikum kui hagejale. Kuna üürileandja rikkus poolte vahel sõlmitud lepingu p-te 6.1.3 ja 6.1.4, siis tulenevalt nimetatud p-de sisust oli kohus seisukohal, et kostjal oli vastavalt VÕS § 196 lg 2 teisele lausele ja VÕS § 116 lg 2 p-is 2 sätestatule õigus leping üles öelda hagejale täiendavat tähtaega määramata ning üürileping on kostja poolt tühistamisavaldusega kehtivalt üles öeldud alates 20.07.2012. a. Hageja oli seisukohal, et poolte vahel on kehtiv üürileping ka siis, kui 01.08.2012. a sõlmitud kirjalik üürileping oleks tühine või see oleks kostja poolt 19.06.2012. a tühistamisavaldusega kehtivalt üles öeldud, kuna tegelikkuses jätkas kostja hagejale kuuluvate ruumide kasutamist ka pärast 20.07.2012. a ning alates 21.07.2012. a tekkis hageja ja kostja vahel uus üürileping, mida ei ole üles öeldud. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea ette teatama kui seadusest ei tulene teisiti. See tähendab, et leping lõpeb kohe pärast ülesütlemist ning üürnik peab asja tagastama. Kohus oli seisukohal, et käesolevalt ei saa käsitleda kostja hilisemat
väljakolimist uue üürilepingu sõlmimisena poolte vahel. Kostja ütles üürilepingu üles alates 20.07.2012. a ja kolis üürilepingu esemeks olevatest ruumidest välja 2012. a septembris, mis on asja tagastamiseks mõistlik aeg. Samuti on kostja tasunud hagejale üüri- ja kommunaalkulude eest kuni oktoober 2012. a. Kohus jättis hagi rahuldamata. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Kroonikeskus esitas 15.07.2014. a apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt: 1) on kohus asunud õigesti seisukohale, et vastustaja ei sõlminud üürilepingut eksimuse või pettuse tõttu; 2) ei nõustu apellant sellega, et vastustajal oli õigus üürileping alates 20.07.2014. a erakorraliselt üles öelda. Apellant on seisukohal, et üürilepingu punktide 6.1.3. ja 6.1.4. sõnastusest tulenevalt saab kapitaalremondiks lugeda kogu Kroonikeskuse hoonet hõlmavaid ehitustöid, mille teostamise ajal ei olnud üürnikel võimalik üüripindasid kasutada. Käesoleval juhul ei teostatud kapitaalremonti. Kroonikeskuse remonttööde tõttu ei olnud ükski keskuses asuv kauplus, sh vastustaja kauplus, ega äripind suletud. Kõik üürnikud jätkasid üüripindade kasutamist; 3) on kohtuotsus vastuoluline ja põhjendamata. Kohus leiab üheaegselt, et Kroonikeskuses teostati kapitaalremonti ja samas leiab kohus, et asjaolu, kas kapitaalremonti teostati või mitte, ei ole oluline tuvastada. Apellant leiab, et kohus on oluliselt rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Kuna kohus leidis, et apellant rikkus üürilepingu punkte 6.1.3. ja 6.1.4, siis pidi kohus tuvastama, et keskuses teostati kapitaalremonti. Kohtuotsusest ei nähtu, millises ulatuses toimusid remonttööd ja kuidas need vastustaja majandustegevust mõjutasid. Apellant on seisukohal, et kohtupoolne tuginemine üürilepingu punktile 6.1.4. on üllatuslik. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel ei ole vastustaja üürilepingu punkti 6.1.4. rikkumisele tuginenud. Samuti ei ole vastustaja nõudnud, et apellant annaks talle asenduspinna; 4) on apellant seisukohal, et remonttööde teostamine ei ole käsitatav üürilepingu olulise rikkumisena ja see ei andnud vastustajale alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks; 5) ei ole vaidlust selles, et vastustaja kasutas ja sai kasutada üürilepingu objektiks olevat ruumi. Kohus ei ole arusaadavalt põhjendanud, miks ei saanud apellant mõistlikult eeldada, et vastustaja jätkab üürilepingu täitmist; 6) on viide üürilepingu punktile 8.5.2 üllatuslik ega pole käesoleva vaidluse lahendamisel asjakohane. Vastustaja ei ole öelnud üürilepingut üles üürilepingu punkti 8.5.2 alusel ega sellele kohtuvaidluses viidanud. Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8; 7) ei ole vastustaja poolne üürilepingu tühistamine ja alternatiivne üürilepingu erakorraline ülesütlemine kehtivad. Vastustajal kui üürnikul lasub kohustus tasuda apellandile üüri- ja kõrvalkulusid; 8) ütles vastustaja 19.06.2012. a avaldusega üürilepingu alternatiivselt üles alates 20.07.2012. Apellandi hinnangul ei ole vastustaja poolne üürilepingu ülesütlemine kehtiv, kuid kui see
oleks olnud kehtiv, oleks üürileping lõppenud 20.07.2012. a ning vastustaja oleks nimetatud päeval pidanud apellandile kuuluvad ruumid vabastama. Tegelikkuses jätkas vastustaja apellandile kuuluvate ruumide kasutamist ka pärast 20.07.2012. a. Vastustaja aktsepteeris apellandi poolt talle esitatud 2012. a augusti üüri- ja kommunaalkulude arvet. Apellant leiab, et isegi kui vastustaja oleks üürilepingu alates 20.07.2012. a kehtivalt üles öelnud, tekkis poolte vahel alates 21.07.2012. a uus üürileping. Osundatud üürilepingut ei ole kumbki pooltest üles öelnud, mistõttu on see kehtiv ning vastustajal lasub kohustus üürilepingut täita.
5.OÜ Kotryna vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) nõustub vastustaja apellandi väitega selles, et üürilepingu p-i 8.5.2 käsitlemine oli üllatuslik, kuid kindlasti ei olnud tegemist asjakohatu viitega ega kohtu tegevusega, mis võinuks mõjutada asja lahendamist apellandi kahjuks. Kontekst, millele tuginedes käsitles kohus üürilepingu p-i 8.5.2, oli üksnes ülesütlemise formaalsete eelduste kontroll; 2) ei nõustu vastustaja apellandi väitega selles, et vastustaja seaduslik esindaja kinnitas 12.05.2014. a kohtuistungil, et kauplus oli avatud ning ruumi oli võimalik kasutada; 3) ei ole üllatuslik kohtu tuginemine üürilepingu p-ile 6.1.4. Vastustaja on tuginenud üürilepingu p-i 6.1.4 rikkumisele 05.05.2014. a menetlusdokumendis; 4) on kohus õigesti leidnud, et vastustajal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda. Kuna ei olnud teada remonttööde kestvus, ei saanud kohus järeldada, et tegemist oleks ajutiste töödega; 5) on tähtajaline üürileping lõpetatud erakorralise ülesütlemisega. VÕS § 310 lg 1 räägib tähtajalise üürilepingu pikenemisest juhul, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik ruumi kasutamist. VÕS § 310 lg 1 ei kuulu kohaldamisele.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud. Maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust.
7.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 alusel apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus tuvastas, et üürilepingut ei ole kehtivalt tühistatud.
8.Apellandi väide, et üürileping ei lõppenud 20.07.2012 aastal, on õige. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostja ütles kehtivalt üürilepingu üles. Asja materjalidest nähtub, et kostja saatis hagejale 19.06.2012 teate pealkirjaga „äriruumide üürilepingu tühistamisavaldus“, millega kostja tegi lepingu tühistamise avalduse, kuid märkis alternatiivselt, et kui üürilepingu tühistamisega ei nõustuta, siis ütleb kostja üürilepingu üles alates 21.07.2012. Ülesütlemise aluseks on lepingu p 6.1.3. rikkumine. Kostja märkis viitega VÕS § 116 lg-tele 1 ja 6 ning lg 2 p-le 3, et kostjale teatati töödest tagantjärgi ning hageja on kohustust rikkunud. Kuna tegemist on üürilepingus eraldi kokkulepitud kohustusega, siis on
see üürniku jaoks oluline ja selle rikkumine üürileandja poolt sai toimuda üksnes tahtlikult või raske hooletuse tõttu (lk 21). Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas hoones toimus kapitaalremont või muud remonditööd, mida ei saa lugeda kapitaalremondiks. Ringkonnakohus märgib, et üürilepingu ajal kehtinud ega ka käesoleval ajal kehtiv õigus ei defineeri mõistet „kapitaalremont“. Tavakeeles mõeldakse selle all suuremahuliste, hoonet või selle osa parendavate ja/või muutvate ehitustööde tegemist, mis takistavad hoone või selle osa kasutamist. Pooled ei vaidle selle üle, et tööd kaubanduskeskuses algasid mais, hoones olevad kauplused töötasid samal ajal edasi ja kostja sai töödest teada hageja e-kirjast 04.06.2012. Samuti kinnitasid pooled, et nad ei tea, milles remonditööd seisnesid ja millal need lõppesid. Ringkonnakohus leiab, et asjas esitatud asjaolude alusel saab tuvastada, et remonditööd kostja kaupluse tegevust ei häirinud, kauplus oli avatud ja kostja ei teadnud remonditöödest, sest ta väidab, et sai remonditöödest teada kuu aega pärast tööde algust. Ringkonnakohus leiab, arvestades eeltoodud asjaolusid ning ka seda, et pooled ei ole olnud järjekindlad lepingus märgitud termini „kapitaalremont“ sisustamisel, et ilma etteteatamata remonditööde alustamine ei olnud oluline lepingu rikkumine, mis oleks andnud kostjale üürilepingu erakorraliselt üles öelda. Käesoleval juhul ei olnud täidetud VÕS § 116 lg 2 p 2 eeldused ning kostjal puudus VÕS § 196 lg 1 alusel õigus leping erakorraliselt ilma tähtaega andmata üles öelda. Ülesütlemiseks ei andnud alust maakohtus kostja poolt viidatud VÕS § 284, kuna pooled ei ole soovinud esitada tõendeid remonditööde sisu ja ulatuse kohta, kuid kuna tööd algasid mais, kuid kostja sai nendest tema kinnitusel teada juunis hageja e-kirjast, siis ei saanud tegemist olla oluliste töödega. Ülesütlemise alus ei tulene poolte vahel sõlmitud lepingust. Kapitaalremondist teatamine on üürileandja kohustus p-i 6.1.3 kohaselt. Lepingu p 8 sätestab lepingu lõppemise ja ülesütlemise ning selles ei ole ülesütlemise alusena märgitud p-i 6.1.3. Maakohus on lepingu ülesütlemise formaalsete eelduste kontrollimisel teinud eksitava viite üürilepingu p-le 8.5.2. Pooled sellel viidanud ei ole ning selle punkti alusel ei saanud kontrollida ülesütlemise formaalseid eeldusi.
9.Ringkonnakohus leiab, et kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, siis üürileping kehtis kuni lepingu korralise lõppemiseni 01.08.2014. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja vabastas üürilepingu esemeks oleva ruumi septembris 2012 ning tasus üüri ja kommunaalteenuste eest kuni 2012 septembrini k.a. Hageja esitas nõude üüri 3108 (2590 eurot + käibemaks) eurot kuus väljamõistmiseks perioodi eest oktoober 2012 kuni september 2013, kokku summas 37 296 eurot. VÕS 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kostja vaidles üürinõudele vastu väites, et hageja ei ole oma väidet, et ta on alates kostja lahkumisest püüdnud leida uut üürnikku, millegagi tõendanud. Kostja lisas oma väite tõendamiseks väljavõtted Rakvere linnas sarnase suurusega kaubanduspinna leidmiseks tehtud päringutest, millest nähtub, et vaidlusalune ruum ei olnud pakutavate hulgas (lk 57-63). Hageja kinnitas kohtuistungil, et teade üüripinna kohta on Kroonikeskuse veebilehel ja maakler tegeleb sellega. Hageja esitas ka OÜ DTZ Kinnisvaraekspert teatise, mille kohaselt
OÜ Kroonikeskus tellimusel on pakutud klientidele üürile ja otsitud üürnikku Kroonikeskuse 0 korrusel asuvale üüripinnale 420 m2. Üürnikku ei ole leitud (lk 111). Menetlusosalistel puudub vaidlus selle üle, et vaidlusalune ruum on ka käesoleval ajal vaba. Ringkonnakohus leiab, et hageja üüri nõue on põhjendatud ja hagis märgitud summas tuleb kostjalt üür välja mõista. Kostja lõpetas üüri maksmise, kui ta vabastas üüriruumid, kuid kuna üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, siis üürisuhe jätkus ning hagejal on õigus nõuda VÕS § 108 lg 1, VÕS § 271 ja VÕS § 296 lg 3 alusel üüri kuni lepingu lõppemiseni. Hageja on nõudnud üüri vastavalt esitatud üüriarvetele perioodi eest 2012 oktoober kuni september 2013. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei ole üürnikul alust üürist mahaarvamisi teha, kuna üüripind on seisnud kasutamata ning üürileandja ei ole midagi kokkuhoidnud ega saanud ka muul viisil kasu.
10.Lisaks üürinõudele esitas hageja nõude kõrvalkulude väljamõistmiseks summas 6607 eurot. Hageja märkis, et kõrvalkulud on arvestatud vastavalt tegelikele kuludele. Kostja vaidles hageja kõrvalkulude nõudele vastu, märkides, et tal oli kohustus tasuda tarbitud teenuste eest, kuid ta ei ole teenuseid tarbinud (lk 34). Kostja vastuse kohaselt ei ole hageja tõendanud, millised on arvestinäidud, mille alusel võlgnevus kujunes ja kommunaalteenuste kulude nõue on täielikult tõendamata (lk 39). Hageja esitas kostja vastuväidele vastuseks sisuliselt hagiavaldust kordava dokumendi, kus märkis, et kostjal oli õigus ja võimalus ruume kasutada ja seetõttu tuleb kõrvalkulude eest tasuda (lk 74). Ringkonnakohus leiab, et kostja vastuväide on põhjendatud. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 3.2. kohaselt oli üürnikul kohustus tasuda kasutatud kommunaal- ja muude teenuste eest tasuda vastavalt paigaldatud arvestite näitudele ning kehtivatele tariifidele. Kostja esitas hageja kõrvalkuludele vastuväite ja märkis, et kulude koosseis ja suurus on tõendmata. Hagejat esindas õigusteadmistega esindaja, kes maakohtus vastuseks kostjale ei kasutanud õigust tõendeid esitada ning ka hilisemas menetluses ei ole hageja oma nõude olemasolu, suurust ega koosseisu selgitanud ja tõendanud. Ringkonnakohus jätab hageja nõude kõrvalkulude osas rahuldamata, kuna hageja ei ole nõuet kooskõlas lepingu p-ga 3.2. tõendanud.
11.Hageja esitas taotluse mõista põhinõudelt välja viivis alates hagi esitamisest kuni põhinõude 37 296 eurot täitmiseni. Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja põhinõue kuulub rahuldamisele ja pooled on lepingus kehtivalt kokku leppinud viivise 0,05 % päevas, siis tuleb hagi viivise nõudes rahuldada. Viivis alates hagi esitamisest, s.o 18.09.2013. a, kuni käesoleva otsuse tegemiseni, s.o 06.04.2015. a on 37 296 eurolt (0,05% päevas) 566 päeva eest 10 554,77 eurot (37 296x0,05/100x566), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Alates 07.04.2015. a tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista VÕS § 113 lg 1 kolmanda lause alusel viivis 0,05% päevas tasumata põhivõlgnevuselt kuni võlgnevuse tasumiseni.
12.Ringkonnakohus rahuldab hageja üürinõude täielikult ja jätab rahuldamata kõrvalnõude. Ringkonnakohus jätab kooskõlas TsMS § 163 lg-ga 1 hageja kanda 15 % poolte menetluskuludest ja kostja kanda 85 % poolte menetluskuludest. Ringkonnakohus selgitab, et kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja
menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).
/digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks
/digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.