Kohtulahend

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused:

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

15.07.2008 notariaalsete lepingute alusel hüpoteekidega koormatud vara, kuid Egeria Kinnisvara OÜ tegevuse alustamise korral refinantseeritakse kostja poolt vastavad laenud Egeria Kinnisvara OÜ laenudena ja tagatakse Egeria Kinnisvara OÜ laenude teenindamiseks mõistlik graafik ning tähtaeg. Nii hageja kui RK eeldasid 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute ja laenulepingute 1 ja 2 sõlmimisel, et Egeria Kinnisvara OÜ tegevuse käivitumisel laenulepingud 1 ja 2 lõpetatakse ning 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute alusel seatud hüpoteegid vabastatakse. Vastupidisel juhul ei oleks hetkel hagejale kuuluvale varale 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute alusel hüpoteeke seatud. Tagamistehingud, mis on tehtud lepingus kajastamata suuliste lisatingimuste ajendil, on tühised kui heade kommete vastased tehingud. Ka 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsed lepingud on seetõttu tühised ning laenulepingud 1 ja 2 oleksid jäänud sõlmimata, kui nende sõlmimisel oleks olnud teada, et kostja ei kavatse suuliselt antud kokkulepetest kinni pidada. Kostja ei ole hinnanud laenusaajate krediidivõimekust krediidiasutusele nõutavate standardite kohaselt ega järginud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Kostja kohustuse rikkumise tõttu tekib sundtäitmise läbiviimisel hagejale varaline kahju. Riigikohtu praktika kohaselt on krediidiasutus kohustatud viima läbi krediiditaotleja nn krediidivõimekuse analüüsi ja ühtlasi teavitama riskidest võimalikke tagatise andjaid ning järgima vastutustundliku laenamise põhimõtet, kirjeldatud asjaolude järgimata jätmisel on krediidiasutus kohustatud hüvitama tekitatud kahju. 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute tagatiskokkulepetega ei ole tagatud ühtegi kehtivat nõuet. 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsed lepingud on sõlmitud RK-i ja Svenska Handelsbanken AB vahel, kuid laenulepingud 1 ja 2 RK-i ja Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaali vahel. Tagatiskokkulepe sisaldub lepingu punktis 3.2.2. ja lepingus on defineeritud hüpoteegipidaja kui Svenska Handelsbanken AB. Tagatiskokkuleppega ei ole tagatud omaniku ja Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaali vahel sõlmitavad kokkulepped. Sarnane regulatsioon sisaldub ka lepingu 2 punktis

3(11)

Kinnisvara OÜ laenulepingu eritingimuste punktiga 1.14 kui ka 22.10.2010 hageja ja RK-i poolt allkirjastatud laenude allutamise kokkuleppega. Kostja ei ole kunagi aktsepteerinud RK-i laenulepingute teenindamist Egeria Kinnisvara OÜ poolt. Kostja töötajad TA ja RA-V on korduvalt teavitanud nii RK-i kui ka Egeria Kinnisvara OÜ finantsjuhti sellest, et ei ole lubatav RK-i laenulepingute alusel tagasimaksete tegemine Egeria Kinnisvara OÜ poolt. Eksitav on hageja väide, justkui oleks kostja alates novembrist 2011 keelanud ära varasemalt justkui lubatavate tagasimaksete jätkamist Egeria Kinnisvara OÜ poolt. Egeria Kinnisvara OÜ on olnud alates 23.04.2013 viivituses oma laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisega ja on arusaamatu, milliste vahendite arvelt pidanuks Egeria Kinnisvara OÜ RK-i laenulepingute järgseid tagasimakseid teostama. Isegi juhul, kui hageja meelevaldse käsitlusega nõustuda, siis pidanuks kostja ikkagi pöörduma RK-i laenulepingutest tulenevate nõuete maksmapanekuks kohtutäituri poole. RK-i ja kostja vahel ei ole kunagi sõlmitud kokkulepet, mille kohaselt tuleks RK-i laenulepingud Egeria Kinnisvara OÜ tegevuse alustamise korral refinantseerida Egeria Kinnisvara OÜ laenudena. Laenulepingu 2 eritingimuste punkti 1.5 kohaselt oli laenu kasutamise eesmärgiks Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingu nr 9983 refinantseerimine. Ebaloogiline on hageja väide, justkui sõlminuks RK ja kostja laenulepingu 2 eesmärgiga refinantseerida Egeria Kinnisvara OÜ olemasolevad laenukohustused üksnes selleks, et Egeria Kinnisvara OÜ tegevuse käivitumisel refinantseerida sõlmitud laenuleping omakorda Egeria Kinnisvara OÜ laenuna. Hageja väited RK-i laenulepingute refinantseerimise kokkuleppe osas on ka vastuolulised. Juhul, kui poolte vahel oleks eksisteerinud hageja poolt kirjeldatud kokkulepped, siis oleks RK-i laenulepingud sõlmitud koheselt Egeria Kinnisvara OÜ-ga, kuivõrd puudunuks mistahes vajadus sõlmida laenulepinguid formaalselt RK-i nimel olukorras, kus laene pidi teenindama hakkama Egeria Kinnisvara OÜ ja väidetavalt eksisteeris ka kokkulepe RK-i laenulepingute refinantseerimiseks Egeria Kinnisvara OÜ laenudena lähitulevikus. Hageja väide, justkui oleks hageja tagatiste andmisel lähtunud eeldusest, et RK-i laenulepingud lõpetatakse ja tagatised vabastatakse Egeria Kinnisvara OÜ tegevuse käivitumisel, on vastuolus hagiavaldusele lisatud tõenditega. 11.03.2008 notariaalse lepingu punkti 3.2.3 kohaselt tagas seatud ühishüpoteek muuhulgas kostja olemasolevaid ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid Egeria Kinnisvara OÜ vastu. Seega ei võimaldaks RK-i laenulepingute „lõpetamine“ isegi teoreetiliselt vabastada Toom-Kuninga 20a ja Roosikrantsi 15 kinnistuid kostja kasuks seatud ühishüpoteegist, vaid kõnealune ühishüpoteek jääks tagama Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid. Meelevaldne on hageja seisukoht, justkui lasuks kostjal kohustus RK-i laenulepingutest tuleneva RKi võlgnevuse refinantseerimiseks Egeria Kinnisvara OÜ laenudena, kusjuures refinantseerimisega kaasneks kostja kohustus hageja poolt antud tagatiste (osaliseks) vabastamiseks. Kostjal ei ole krediidiasutusena võimalik tagatisteta laenu anda. Seega isegi juhul, kui eeldada kostja kohustust tagada laenulepingute refinantseerimine, siis ei kaasnenuks sellega ühelgi juhul olemasolevatest tagatistest loobumine ilma, et neid oleks asendatud samaväärsete tagatistega. Hageja jätab tähelepanuta, et Egeria Kinnisvara OÜ ei ole täitnud tema laenulepingust tulenevaid kohustusi, mistõttu on põhjendamatu eeldus, justkui oleks Egeria Kinnisvara OÜ võimeline teenindama täiendavalt RK-i laenulepingute võimaliku refinantseerimisega kaasnevaid

4(11)

laenukohustusi. RK ega hageja ei saanud mõistlikult eeldada, et kostja nõustub laenukohustuste refinantseerimisega sõltumata Egeria Kinnisvara OÜ majanduslikust seisukorrast refinantseerimise taotlemise aja seisuga. Käesoleval juhul on hageja üldsõnaliselt deklareerinud RK-i laenulepingute ja 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute tühisust nende vastuolu tõttu heade kommetega, selgitamata seejuures, milles konkreetselt heade kommete vastasus seisneb. Ainuüksi tagatislepingus teatud suuliste lisatingimuste väidetav kajastamata jätmine ei ole iseseisvaks aluseks tagatislepingu tühiseks tunnistamisele nende vastuolu tõttu heade kommetega. Isegi hageja poolt viidatud refinantseerimiskokkuleppe olemasolu eeldades ei järelduks sellest lepingute heade kommetega vastuolu, kuivõrd pikaajalist ärikogemust omava isikuna ei saanud RK mõistlikult eeldada, et RK-i laenulepingute refinantseerimine on võimalik igal juhul sõltumata muutustest Egeria Kinnisvara OÜ finantsolukorras või üldises majanduskeskkonnas. Käesoleval juhul on RK-i laenulepingute näol tegemist lühiajaliste investeerimislaenudega, mille osas vastutustundliku laenamise põhimõte rakendamisele ei kuulu. Isegi juhul, kui vastava põhimõtte kohaldatavust eeldada, jääb hagiavaldusest arusaamatuks, milles seisneb hageja hinnangul selle rikkumine. Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-136-12 ei tulene, et krediidiasutustel lasub imperatiivne kohustus krediiditaotleja krediidivõimekuse analüüsi läbiviimiseks ja/või tagatise andjate krediidi väljastamisega seotud riskidest teavitamiseks. Nõutavad ja krediiditurul tavapärased analüüsid on kostja poolt teostatud nii RK-i kui Egeria Kinnisvara OÜ suhtes. Hageja poolt viidatud tagatise andjate teavitamiskohustus ei ole sarnaselt vastutustundliku laenamise põhimõttega antud juhul relevantne. Kuigi RK-i laenulepingutest tulenevaid kohustusi tagav tagatisvara kuulub käesoleval hetkel hagejale, oli tagatisvara omanikuks 11.03.2008 ja 15.07.2008 notariaalsete lepingute sõlmimisel RK. Hageja sai tagatisvara omanikuks ühishüpoteekide seadmise järgselt ja sellega rikkus RK endale kostja ees võetud kohustusi. Seega ei eksisteerinud kostjal hageja suhtes mistahes teavitamiskohustust VÕS § 14 lg 2 tähenduses. Seoses krediidivõimekuse analüüsi võimaliku puuduliku teostamise või vastutustundliku laenamise põhimõtte väidetava rikkumisega kostja poolt hagiavalduses ühtegi väidet esitatud ei ole. Hageja ei selgita, milles väidetav rikkumine võiks seisneda. Lisaks on tervikuna sisustamata hageja väidetava varalise kahju suurus. Hageja väidetav varaline kahju on igal juhul piiratud tagatisvara väärtusega. Olukorras, kus vastutustundliku laenamise põhimõte kohaldamisele ei kuulu ning kostjal puudus hageja suhtes ka teavitamiskohustus VÕS § 14 tähenduses, siis ei saa hageja poolt kirjeldatud väidetavaid rikkumisjuhtumeid esineda ega hagejale mistahes varalist kahju tekkida. Välismaise äriühingu filiaali nimel tehtud tehingutest tekivad õigused ja kohustused välismaa äriühingule ning vastavaid õigusi ja kohustusi on äriühingu nimel pädev teostama filiaal. Õiguslikult ei oma tähendust asjaolu, et RK-i laenulepingud on formaalselt sõlminud Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaal, kuid ühishüpoteegid on kinnistusraamatusse kantud Svenska Handelsbanken AB kui juriidilise isiku nimele. Filiaali poolt sõlmitud lepingutest tulenevad õigused saavad tekkida ja tekivadki üksnes ja ainult äriühingul, kusjuures viimane on õigustatud vastavate õiguste maksmapanekuks mh täite- ja kohtumenetluse kaudu läbi enda filiaali.

5(11)

Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Kohus luges tunnistaja RK-i ütlustega (II kd lk 126) ning Egeria Kinnisvara OÜ ja kostja vahel sõlmitud laenulepingu nr 8291 punktiga 1.4 (I kd lk 46) tõendatuks asjaolu, et Meresuu spa & hotelli projekti investeerimiseks oli RK ja OÜ Commodore võtnud laenu Sampo pangast ning AK Hansapangast, mille kostja 23.04.2008 sõlmitud laenulepinguga refinantseeris ning mille RK, AK ja Egeria Kinnisvara OÜ tagasid neile kuuluvatele kinnistutele hüpoteekide seadmisega. Hiljem võttis RK kostjalt Meresuu spa & hotelli arendamiseks täiendavat laenu (laenulepingud 1 ja 2). Hageja on seisukohal, et RK-i ja kostja vahelise suulise kokkuleppe kohaselt pidi kogu laenulepingute alusel saadud laenu tagastatama Egeria Kinnisvara OÜ Meresuu spa opereerimisest tulenevast rahavoost. RK tasuski kostja vaikival nõusolekul kostjalt laenulepingute 1 ja 2 alusel saadud ning Egeria Kinnisvara OÜ-le edasi antud laenu kostjale omakorda OÜ Egeria Kinnisvara tagasimaksetest alates 2008 kuni kostja sellise tegevuse 2011 novembris ära keelas. Kostja on seisukohal, et hageja väide suulisest kokkuleppest, mille kohaselt laenud pidi tagastatama tervikuna Egeria Kinnisvara OÜ poolt Meresuu spa opereerimisest genereeritavast rahavoost, on paljasõnaline. Hageja vastav väide on otseses vastuolus nii Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingu eritingimuste punktiga 1.14 kui ka 22.10.2010 hageja ja RK-i poolt allkirjastatud laenude allutamise kokkuleppega. Kostja ja Egeria Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud laenulepingu (I kd lk 46-56) punktiga 1.14 d) (I kd lk 47) ja 22.10.2010 sõlmitud allutamislepingu (I kd lk 134-137; tõlge II kd lk 67-70) punktiga 2.2 (II kd lk 68) on tõendatud, et Egeria Kinnisvara OÜ-l oli keelatud teha makseid omanikele (mh RK-ile) nende laenukohustuste täitmiseks nii omanikule endale kui ka otse laenuandjale enne Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist kostja ees. Lepingus sõlmitud kokkulepet, et laenu pidi tasuma RK isiklikult, kinnitavad ka tunnistaja AR ütlused (II kd lk 132). Hageja esitatud 07.11.2011 e-kiri (I kd lk 66) ei tõenda, et kostja aktsepteeris varem olukorda, kus laenusaaja RK täitis enda laenukohustusi Egeria Kinnisvara OÜ rahavoost. Nimetatud kiri kinnitab, et kostja tuletas RK-ile meelde Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingus ja allutamislepingus kokku lepitud kohustust, et RK-i laenukohustusi ei tohi täita Egeria Kinnisvara OÜ. Isegi kui eeldada, et kostja käsitles Egeria Kinnisvara OÜ-d ja RK-i ühe grupina, siis nimetatu ei lükka ümber laenulepingutes ja allumislepingutes kokkulepitut, et iga laenuvõtja peab laenukohustusi täitma ise. Hageja ei ole kohtule tõendanud, et kostja ja RK-i vahel oli sõlmitud suuline kokkulepe selle kohta, et RK-ile antud laenud vormistatakse hiljem tingimusteta ümber Egeria Kinnisvara OÜ-le ja RK-i varale laenude tagatiseks seatud hüpoteegid kustutakse. Tunnistaja RK-i (II kd 129), AK (II kd 130) ja AR (II kd 132) ütlustest tuleneb, et pooled arutasid RKile antud laenude ümbervormistamist Egeria Kinnisvara OÜ nimele laenulepingu sõlmimisel ning ka hiljem, kuid puudus kindel kokkulepe, et seda tehakse igal juhul, s.t sõltumata Egeria Kinnisvara OÜ majandusnäitajatest ja RK-i laenu teenindamisest. Pooled ei vaidle selle üle, et ka Egeria Kinnisvara OÜ ei suutnud teatud perioodil laenu teenindada, ebamõistlik oleks sellisest olukorras eeldada kostja poolt RK-i laenude Egeria Kinnisvara OÜ-le ümbervormistamist. Panga sellist käitumist võinuks pidada vastutustundetuks.

6(11)

Kohus leidis, et kostja ei ole kohustatud Egeria Kinnisvara OÜ-ga sõlmima laenulepingut, millega võetakse üle RK-iga sõlmitud laenulepingud. Kostja on vaba otsustama, kellega ta lepinguid sõlmib. Lisaks ei tõenda Egeria Kinnisvara OÜ poolt tellitud Egeria Kinnisvara OÜ-le kuuluvale kahele kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks tehtud eksperthinnang nr 41573 (II kd lk 26-47) ja vastavat pädevust mitteomava isiku poolt Egeria Kinnisvara OÜ enda poolt esitatud andmete alusel koostatud Egeria Kinnisvara OÜ finantsanalüüs (II kd 73-105), et Egeria Kinnisvara OÜ-l on lisaks enda võetud laenu teenindamiseks piisavalt vara RK-i poolt võetud laenude refinantseerimiseks. Hageja ei ole tõendanud, et kostja ja RK-i vahel oli kokkulepe tagatiste teatud tähtajal kustutamiseks. Nimetatu ei ole kooskõlas ka kostja ja RK-i vahel sõlmitud ühishüpoteegi seadmise lepinguga. 11.03.2008 notariaalse lepingu punkti 3.2.3 kohaselt tagas seatud ühishüpoteek muuhulgas kostja olemasolevaid ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid Egeria Kinnisvara OÜ vastu. Seega ei võimaldaks RK-i laenulepingute Egeria Kinnisvara OÜ-le üleandmine isegi teoreetiliselt vabastada kinnistuid kostja kasuks seatud ühishüpoteegist, vaid ühishüpoteek jääks tagama Egeria Kinnisvara OÜ laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid. Samuti ei ole ainuüksi tagatislepingus teatud suuliste lisatingimuste väidetav kajastamata jätmine iseseisvaks aluseks tagatislepingu tühiseks tunnistamisele nende vastuolu tõttu heade kommetega. Isegi hageja poolt viidatud refinantseerimiskokkuleppe olemasolu eeldades ei järelduks sellest lepingute heade kommetega vastuolu. Asjakohatu on hageja viide tsiviilasjas nr 2-09-39230 tehtud Tallinna Ringkonnakohtu lahendile. Viidatud ringkonnakohtu lahendi ning käesoleva tsiviilasja asjaolud ei ole sarnased. Nimetatud lahendis on kohtud leidnud, et käenduslepingu sõlmimisel kasutas krediidiasutus ära käendaja kogenematust ning et käendusleping sõlmiti käendaja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Hageja poolt viidatud lahendis on heade kommete vastasuse sisustamisel tuginetud TsÜS § 86 lg-le 2. Hageja ei ole vastavatele asjaoludele hagiavalduses tuginenud. Hageja ei ole esitanud väiteid, millest saaks järeldada, et kostja käitumine laenulepingust tulenevate nõuete esitamisel oleks olnud hageja suhtes kuidagi pahatahtlik või muul põhjusel hea usuga vastuolus. Kui laenusaaja ei tasu laenumakseid, on laenuandjal õigus seaduses ja lepingus ettenähtud alustel ja korras leping lõpetada. Käesoleval juhul on laenulepingu tasumise tähtpäev saabunud ning kostjal ei olnud kohustust RK-iga laenulepingut pikendada või sõlmida (üle anda) täiendavad laenulepingud isikuga (Egeria Kinnisvara OÜ-ga), kellel oli endal raskusi laenukohustuste täitmisega. Krediidiasutuse seaduse § 83 lg 3 esimese lause kohaselt on krediidiasutus kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Finantsinspektsiooni juhatuse 01.12.2010 otsusega nr 1.1-7/61 kehtestatud ja 27.02.2013 otsusega nr 1.1-7/21 täiendatud “Vastutustundliku laenamise nõuete“ punkti 3.1 järgi kohaldub vastutustundliku laenamise põhimõte üksnes tarbijakrediidi ja eluasemelaenu lepingute sõlmimisel. Käesoleval juhul on RK-iga sõlmitud laenulepingute näol tegemist lühiajaliste investeerimislaenudega, mille osas vastutustundliku laenamise põhimõte rakendamisele ei kuulu. Isegi kui nõustuda hagejaga selles, et hageja (kui tarbija) puhul tuli kostjal järgida vastutustundliku laenamise põhimõtteid ning põhimõtte järgimiseks hinnata laenu väljastamisel laenuvõtja RK-i krediidivõimekust, siis on kostja hinnanud RK-i krediidivõimekust. Lisaks on majandusmagistri haridusega ja mitmete äriühingute juhatuses tegutsev isik suuteline piisavalt tagatise andjana hindama, kas tal on laenuvõtjana piisavalt vara, et laenu teenindada. Samuti ei seisne kostja rikkumine selles, et ta ei teavitanud tagatislepingute sõlmimisel tagatise andjat laenuvõtja krediidivõimekusest ja võimalikest riskidest, kuna laenulepingud ja tagatislepingud olid sõlmitud RK-iga, oli tegemist ühe ja sama isikuga. Seega ei ole kostja rikkunud

7(11)

vastutustundliku laenamise põhimõtet ning jätnud tagatise andjat informeerimata laenuvõtja krediidivõimest. RK oli teadlik enda krediidivõimest. Isegi kui eeldada, et kostja rikkus laenu andmisel vastutustundliku laenamise põhimõtet, ei annaks see alust sundtäitmist lubamatuks tunnistada, kuna hageja ei ole esitanud rikkumisest tuleneda võivat kahju hüvitamise nõuet kostja rahalise nõudega tasaarvestamiseks ega esitanud muid vastunõudeid. Vastavalt ÄS § 384 lg-le 1 ja 2 kui välismaa äriühing tahab oma nimel Eestis püsivalt pakkuda kaupu või teenuseid, peab ta äriregistrisse kandma filiaali. Filiaal ei ole juriidiline isik. Äriühing vastutab filiaali tegevusest tulenevate kohustuste eest. Seega saab välismaa äriühing Eestis tegutseda vaid läbi filiaali, kuid filiaal ei ole eraldi juriidiline isik. Seega Svenska Handelsbanken AB ja tema Eesti filiaali ei saa käsitada eraldi isikutena. Õiguslikult ei oma tähendust asjaolu, et RK-i laenulepingud on sõlminud Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaal, kuid ühishüpoteegid on kinnistusraamatusse kantud Svenska Handelsbanken AB kui juriidilise isiku nimele. Filiaali poolt sõlmitud lepingutest tulenevad õigused saavad tekkida ja tekivadki üksnes ja ainult äriühingul. Äriühing saab oma õigusi maksma panna filiaali kaudu. Eeltoodust saab Svenska Handelsbanken AB Eestis oma õigusi teostada Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaal kaudu ning täitemenetlust ei mõjuta asjaolu, et laenulepingud on RK-iga sõlminud Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaal, kuid tagatislepingud on RK-iga sõlminud Svenska Handelsbanken AB. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta ei arvestanud tunnistajate RK-i ja AR ütlusi, et kostjaga laenulepingute 1-3 sõlmimisel suulise kokkuleppe alusel pidi RK-i kohustused refinantseeritama Egeria Kinnisvara OÜ kohustusena, vaid jõudis hoopis vastupidisele järeldusele, et kostjal puudus vastav kokkulepe. Maakohus ei ole ka arvestanud asjaoluga, et RK-i ja Egeria Kinnisvara OÜ ühe grupina käsitlemist ja Egeria Kinnisvara OÜ rahavoogude arvelt ka RK-i laenude teenindamist kostja vaikival nõusolekul on kinnitanud kostja endine töötaja AR. Menetluses esitatud tõenditega on vastuolus maakohtu seisukoht, et hageja varale seatud hüpoteekide kustutamise takistuseks oleks võinud saada lisaks Egeria Kinnisvara OÜ kohustuste tagamine, mis on ümberlükatav 25.07.2013 kostja e-kirjaga, kus viimane oli valmis hüpoteegid vabastama üksnes RK-i kohustuste täitmise vastu. Kohtupraktikas on peetud tagamistehinguid, mis on tehtud lepingus kajastamata suuliste lisatingimuste ajendil, TsÜS § 84 lg 1 ja TsÜS § 86 kohaselt tühisteks kui heade kommete vastaseid tehinguid (nt Tallinna Ringkonnakohtu 07.06.2011 otsust tsiviilasjas nr. 2-09-39230). Ka lepingud 1 ja 2 ja nendes sisalduvad tagatiskokkulepped ning laenulepingud 1 ja 2 on seetõttu tühised ja oleksid jäänud sõlmimata, kui nende sõlmimisel oleks olnud teada, et kostja ei kavatse suuliselt antud kokkulepetest kinni pidada ja kasutab ära RK-i finantsilist sõltuvust kostjast. Isegi kui maakohus oleks leidnud, et lepingute tagatiskokkulepped ei ole tühised, siis on laenulepingud 1 ja 2 tühised heade kommete vastasuse tõttu ja kuuluvad tagasitäitmisele alusetu rikastumise sätete alusel, aga kirjeldatud tagasitäitmise suhtest tulenevad nõuded ei ole tagatud lepingutes 1 ja 2 sisalduvate hüpoteekide tagatiskokkulepetega, mistõttu oleks ka kirjeldatud põhjusel lubamatu sundtäitmine hageja varale seatud hüpoteekide arvel. Hagejale jääb ühtlasi arusaamatuks maakohtu kriitika, et hageja ei ole välja

8(11)

toonud TsÜS § 86 lg-s 2 olevaid tühisuse aluseid. Nimelt maakohus on jätnud tähelepanuta, et nii lepingute 1-2 kui ka laenulepingute 1-3 ja Tallinna Ringkonnakohtu 07.06.2011 otsuses tsiviilasjas 209-39230 viidatud käenduslepingu (sõlmitud 27.04.2005) sõlmimise ajal ei olnud veel kehtestatud TsÜS § 86 lg-t 2. Järelikult on maakohus ilmselgelt eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, mis on tinginud ebaõige kohtuotsuse. Menetluses esitatud tõendite kohaselt on tagatud nii RK-ile kui ka Egeria Kinnisvara OÜ-le antud laenud ainuüksi Egeria Kinnisvara OÜ poolt kostjale tagatiseks antud kinnisasjadega. Arvestades, et hektel on Egeria Kinnisvara OÜ ning RK-i laenude jäägiks natuke alla 10 000 000 euro, siis kostja poolt RK-i laenude Egeria Kinnisvara OÜ-le ümbervormistamisel ja hageja tagatisvaralt hüpoteekide kustutamise korral oleks tagatud kostja ees kohustuste täitmine. Egeria Kinnisvara OÜ-le kuuluvate ja kostjale tagatiseks antud kinnistute väärtuseks on 16 690 000 eurot ehk tegemist on laenu ületagamise situatsiooniga. Lisaks tagab Egeria Kinnisvara OÜ rahavoog ära nii RK-ile kui ka Egeria Kinnisvara OÜ-le antud laenude teenindamise, millise asjaolu kohta ei ole kostja ühtegi vastupidist tõendavat tõendit esitanud. Seda, et RK-ile laenulepingute 1 ja 2 alusel antud laenud olid mõeldud refinantseerimiseks Egeria Kinnisvara OÜ laenuna, kinnitab ka asjaolu, et mainitud laenud olid antud lühikese tähtajaga ning laenude tagastamist tagas üksnes tagatisvara, aga mitte RK-i laenude tagastamist tagav rahavoog (kostja vaikival nõusolekul lubati Laenulepingute 1 ja 2 teenindamiseks kasutada Egeria Kinnisavara OÜ rahavoogu). Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata ning arusaamatutel kaalutlustel lugenud ebapädeavaks kinnisvarahindamise ja 2012 finantsnalüüsi. Lepingu 1 ja 2 tagatiskokkulepped ei taga ühtegi kehtivat nõuet. Tagatiskokkuleppest ei tulene otse, et hüpoteekidega on tagatud RK-i ja Svenska Handelsbanken AB Eesti filiaali vahel sõlmitud kokkulepped. ÄS § 384 lg 2 kohaselt vastutab äriühing enda filiaali kohustuste eest, aga kirjeldatu ei toimi vastupidiselt ehk kui lepingu pool sõlmib lepingu filiaaliga, siis ei teki vastaval isikul automaatselt kohustusi filiaali omava äriühingu ees. Äriseadustiku kohaselt ei võrdu äriühing automaatselt filiaaliga, millel on iseseisev registrikood jne. Selleks, et tagatiskokkulepe tagaks ka kohustusi filiaali omava äriühingu ees, peaks vastavasisuline kokkulepe otseselt lepingutest 1 ja 2 tulenema, mida antud juhul aga ei eksisteeri. Seega ka sellel põhjusel tuleks käesolevas tsiviilasjas täitemenetlus lubamatuks tunnistada. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega ning esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust. See, et apellant maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged.

9(11)

Maakohus on tuvastanud õigesti, et kostja ei ole laenulepingute sõlmimisel käitunud heade kommetega vastuolus ja sõlmitud laenulepingud ja tagatiskokkulepped ei ole tühised. Tõendamist ei leidnud, et tagamistehingud olid tehtud laenulepingutes kajastamata suuliste lisatingimuste ajendil või et kostja oleks laenulepingute ja tagatislepingute sõlmimisel ja täitmisel käitunud eesmärgiga hagejat või RK-i kahjustada. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. Kolleegium vastab ainult apellatsioonkaebuses toodud väidetele. Kolleegium leiab, et maakohus on hinnanud tunnistajate ütlusi õigesti. Tunnistaja AR ütlustest ei tulene apellandi poolt väidetut. AR ütluste kohaselt oli RK-iga talle kostja poolt antud laenude ülevõtmisest Egeria Kinnisvara OÜ poolt juttu, kuid sellist kokkulepet ei olnud. RK-i laenude refinantseerimine olenes Egeria Kinnisvara OÜ majanduslikust võimekusest ja kuna Egeria Kinnisvara OÜ majandustegevusest saadu ei olnud piisav isegi nende oma laenude tagastamiseks, siis sellist kokkulepet ei sõlmitud. Tunnistaja AR ütluste kohaselt kostjal ei olnud kohustust nõustuda Egeria Kinnisvara OÜ Poolt RK-i laenu ülevõtmisega (II kd lk 133). Tunnistajana üle kuulatud RK-i ütluste kohaselt oli kokkulepe kostja ja tema vahel olemas, et tema laenud refinantseeritakse ja need võtab üle Egeria Kinnisvara OÜ. Kolleegiumi arvates ei olnud RK-i ütlused kooskõlas teiste esitatud tõenditega ja samuti tuleb RK-i ütluste hindamisel arvestada asjaoluga, et täitemenetlus hageja kinnisasjade suhtes toimub seoses RK-i poolt kostjale laenude tagastamata jätmisega. Seega on tõenäoline RK-i huvitatus tehtavast lahendist. Poolte vahel ei olnud vaidlust, et Egeria Kinnisvara OÜ ja RK tegutsesid ühise eesmärgi nimel, milleks oli Meresuu SPA ehitamine ja äritegevuse alustamine ning just sellel otstarbel oli neile mõlemale kostja poolt antud laenu. RK-i laenu on küll mingil perioodil tagastanud Egeria Kinnisvara OÜ, kuid selline tegevus oli vastuolus kostja ja Egeria Kinnisvara OÜ vahel sõlmitud laenulepingu p-ga 1.14 ja 22.10.2010 sõlmitud laenude allutamise kokkuleppe p-ga 2.2 (II kd lk 68). Tunnistaja AR on selgitanud, et RK-i laenude teenindamine toimus tema enda kontolt (II kd lk 132). Ainuüksi asjaolust, et RK-i laenu on osaliselt tagastanud Egeria Kinnisvara OÜ, ei saa teha järeldust, et RK-i, Egeria Kinnisvara OÜ ja kostja vahel oli kokkulepe RK-i laenude refinantseerimise (laenude ülevõtmise) ja hüpoteekide kustutamise kohta. Tõendatud ei ole kokkuleppe olemasolu, mille kohaselt pidi RK laenud kostjale tagastama Egeria Kinnisvara OÜ. 07.11.2011 e-kirjas on kostja rõhutanud, et RK-i eest ei tohi laenulepingutest tulenevaid makseid teha Egeria Kinnisvara OÜ (I kd lk 66). Ebaõige on apellandi arusaam, et kostja on 25.07.2013 e-kirjaga (I kd lk 132-133, tõlge II kd lk 71) nõustunud, et juhul, kui RK täidab oma kohustuse, siis kostja nõustub hageja kinnistutel olevad hüpoteegid kustutama. Eelnimetatud e-kirjas on Egeria Kinnisvara OÜ ettepanek laenulepingu pikendamiseks ja sellest ei tulene, et kostja oleks olnud nõus hageja kinnistutel lasuva hüpoteegi kustutamisega. Õige on maakohtu järeldus, et apellandi poolt viidatud Tallinna Ringkonnakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-09-39230 tehtud otsuse asjaolud ei ole sarnased käesoleva vaidlusega. RK on pikemat aega äris tegutsenud isik, kellel on ärialane kõrgharidus ja piisav kogemuste pagas, et aru saada võetud kohustustest ja nende täitmata jätmise tagajärgedest. Samuti ei ole apellant maakohtu menetluses tuginenud asjaolule, et RK oleks olnud laenulepingut ja tagatislepingut sõlmides kogenematu ja kostja oleks teda kallutanud oma positsiooni ja RK-i seisundit ära kasutades lepinguid sõlmima. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohtu otsuses viidatud TsMS § 86 lg 2 jõustus 01.05.2009 ja seetõttu ei saanud seda kohaldada täitemenetluse aluseks olevate tehingute suhtes, kuid eeltoodust

10(11)

ei saa järeldada, et tegemist oleks maakohtu poolt materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega, mis tingiks ebaõige kohtuotsuse. Kolleegiumi arvates on tegemist ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta otsuse õigsust. Maakohus on viidanud TsÜS § 86 lg-le 2 Tallinna Ringkonnakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-0939230 tehtud otsust analüüsides. Käesoleva vaidluse asjaolude osas ei ole maakohus tuginenud eelmainitud lõikele. Maakohtus esiletoodud asjaoludega ja hageja enda väidetega on vastuolus apellatsioonkaebuse väide, et RK oli kostjast finantsiliselt sõltuv. Hageja ja RK on eelnevalt kinnitanud, et RK-il oli piisavalt vara ja see ületas mitmekordselt laenuks antud summat. See, et tagatiste väidetav väärtus ületab laenuks antut mitmekordselt, ei anna alust järelduseks, et kostja on käitunud vastuolus hea usuga. Liiatigi tagatiste tegelik väärtus selgub siiski alles nende müümisel. Apellandi väide ei anna alust järelduseks, et kostja peaks hageja kinnisasjad hüpoteekidest vabastama. Apellant on apellatsioonkaebuses korranud hagiavalduses esitatud väiteid kostja ja kostja Eesti filiaali poolt sõlmitud tehingutest tekkivate õiguste ja kohustuste kohta. Maakohus on hageja eeltoodud väiteid piisava põhjalikkusega hinnanud ja teinud vaidlustatud otsuses õiged järeldused, mistõttu ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu põhjendust siinkohal korrata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud apellandi (hageja) kanda. Maakohtus kantud menetluskulud on maakohus õigesti TsMS § 162 lg 1 järgi seoses hagi rahuldamata jätmisega jätnud hageja kanda.

Margo Klaar

Kaija Kaijanen

Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.