Otsuse avalikult teatavaks 30. märts 2015, Jõhvi kohtumaja kantselei, kell 15.00 tegemise aeg ja koht Kohus
Viru Maakohus
Kohtunik
Tarmo Tina
Kohtuasi
Kohtla- Järve linna hagi V. P.i vastu üürilepingu lõppenuks tunnistamise, korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja keeldumise korral väljatõstmise nõudes
Kohtuistungi toimumise aeg
10.03.2015
Menetlusosalised
Hageja:
Kohtla- Järve linn (Linnavalitsuse kaudu) (RK xxx, e-post: [email protected])
2.Nõuda korteriomand asukohaga xxx kostja, V. P.i valdusest välja ja kohustada V. P.it Kohtla- Järve linnale üle andma korteriomandi otsene valdus 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
3.Kui V. P. ei anna korteriomandi asukohaga xxx valdust Kohtla- Järve linnale üle resolutsiooni punktis 2 ette nähtud tähtaja jooksul, tõsta V. P. korterist välja.
Jätta hageja nõue tunnistada üürileping lõppenuks läbi vaatamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine.
5.Menetluskulud jäävad kostja, V. P.i kanda.
6.Välja mõista V. P.ilt Kohtla-Järve linna kasuks menetluskulud, so. tasutud riigilõiv 60 (kuuskümmend) eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.
I HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt on korter, asukohaga xxx hageja omandis. Hageja ja OÜ Tammiku Maja vahel on sõlmitud haldusleping, mille järgi haldab OÜ Tammiku Maja munitsipaalelamut Estonia pst. 38 ja kelle pädevuses on lepingu p 1.9. järgi eluruumi üürileandja õiguste ja kohustuste realiseerimine. OÜ Tammiku Maja ja kostja, V. P.i vahel on 26.06.2012 sõlmitud tähtajaline eluruumi üürileping nr 51, mille alusel üürib kostja elamispinda aadressil xxx. Hageja ütles üürilepingu üles alates 15.09.2012 ja palus korteri vabastada 15.10.2012. Kuna kostja korterit ei vabastanud ja jätkas korteri kasutamist, siis muutus üürileping tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel.
2.Kostja ei täida üürilepingust tulenevaid kohustusi alates 01.03.2011 kuni käesoleva ajani, millest tulenevalt on kostjal võlgnevus tasumata üüri, kütte ja vee eest seisuga 01.02.2014 kokku 1894, 79 eurot. Samuti jätkab kostja ilma õigusliku aluseta eluruumi kasutamist, ega nõustu korteri valdust hagejale üle andma. OÜ Tammiku Maja ütles 07.04.2014 lepingu lõpetamise teatega üürilepingu kostjaga üles. Kostja on teate allkirja vastu kätte saanud 08.04.2014. Korteri vabastamise tähtajaks oli 30.04.2014. Kostja ei ole elamispinda vabastanud. Kuna poolte vahel ei ole kehtivat üürilepingut, või kokkulepet eluruumi kasutamiseks, siis valdab kostja eluruumi ilma õigusliku aluseta.
3.Kostja poolt viidatud tsiviilasjas nr 2-05-36 rahuldati kostja nõuded osaliselt, tunnistati kostja ja Kohtla-Järve linna vahel sõlmitud eluruumi xxx Kohtla-Järve üürilepingu kehtivust ning nõuti eluruum välja kostja valdusse. Kohtla-Järve linn ega ka eluruumi omanik ei ole kuidagi takistanud eluruumi valduse üleandmist. 08.10.2013 lõpetas kohtutäitur otsusega täitemenetluse tulenevalt asjaolust, et hageja ei ole takistanud korteriomandi xxx üleandmist ning on palunud kostjal pöörduda korteriomandi omaniku poole. Hageja palub tunnistada üürileping lõppenuks, kohustada kostjat lõpetama valduse rikkumine ning andma eluruum asukohaga xxx valdus üle hagejale. Valduse üleandmise mittetäitmisel tõsta kostja korterist välja. Menetluskulud jätta kostja kanda.
II KOSTJA VASTUS
4.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja ei täida kohtuotsust tsiviilasjas 2-05-36 aastate jooksul ja tekitab sellega kostjale lisakulutusi. Hageja käitumine on ebaseaduslik. Kostjal ei ole mingit lepingut. Kostja allkiri on võltsitud. Miks kostja oleks pidanud esitama korteri erastamis avalduse linnale kuni 1995 aastani. Kostja on nõus kompromissiga, kui hageja teeb korda tee maja juurde, kütte, kanalisatsiooni, veevarustuse ja teostab remondi. Kostja on nõus kirjaliku menetlusega.
III KOHTU PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: Hageja on korteriomandi asukohaga xxx Kohtla- Järve omanik. Kostja kasutab ja valdab nimetatud korteriomandit. Hageja on esitanud kohtule vindikatsioonihagi. Hageja nõude õiguslik alus tuleneb asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on see, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta. Seega tuleb tuvastada, kas kostja valdus on ebaseaduslik või on tal korteriomandi valdamiseks õiguslik alus (RKTKo 3-2-1-178-14 p 11). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on korteriomandi omanik ning kostja on selle valdaja. Hageja omandiõigus korteriomandile on tõendatud ka toimiku materjalides oleva kinnistusraamatu väljavõttega (tl. 23), millest nähtuvalt on terve kinnistu Estonia pst 38 omanik hageja. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja valdab vaidlusalust korterit.
6.Hageja väitel valdas kostja korterit algselt tähtajaliste üürilepingute alusel, sh. viimane leping nr. 51 (tl. 14-16), mis aga muutus tähtajatuks, kuna peale üürilepingu ülesütlemist jätkas kostja korteri valdamist. Kohus nõustub hagejaga, et kuna kostja jätkas pärast üürilepingu tähtaja möödumist (26.09.2012) korteriomandi kasutamist ja pooled ei esitanud teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet, siis muutus üürileping tähtajatuks võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 alusel. Järgnevalt tuleb hageja nõude lahendamisel tuvastada, kas kostja valdus on ebaseaduslik või on kostjal õigus asja vallata. Hageja väitel on kostja valdus ebaseaduslik põhjusel, et hageja on tähtajatu üürilepingu erakorraliselt üles öelnud. Kostja selles osas vastuväiteid ei esitanud ja ülesütlemist vaidlustanud ei ole. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastavalt VÕS § 313 lg-le 2 lubatud eelkõige VÕS §des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasutava üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Sama lõike teise punkti järgi siis, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest makstava üüri summa ning kolmanda punkti järgi siis, kui võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest makstavate kõrvalkulude summa.
7.Seega, kui üürnik on üüri ja kõrvalkulude maksmisega viivituses, võib üürileandja nii tähtajalise kui ka tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 316 sätestatud asjaoludel erakorraliselt üles öelda. Lepingu p 2.1 järgi on üüri suuruseks 17, 44 eurot kuus ja kõrvalkulude (kommunaalkulud, teenused) tasumise kohustus on sätestatud lepingu p-s 2.5. Hagiavalduse kohaselt ei ole kostja üüri ja kõrvalkulusid tasunud alates 01.03.2011 ning kostja võlgnevus on üüri, kütte ja vee eest on 01.02.2014 seisuga 1894, 79 eurot, sh. on kostjalt kohtulahenditega võlgnevused välja mõistetud. Kostja võlgnevusele vastuväiteid ei esitanud. Järelikult on täidetud VÕS §-s 316 lg 1 sätestatud erakorralise ülesütlemise eeldused.
8.Lepingu ülesütlemine on ühepoolne, vastuvõtmist vajav tahteavaldus, mis lõpetab tulevikku suunatult kestvuslepingu. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on tahteavaldus, millega soovitakse lõpetada kehtiv üürisuhe. Kindlale isikule suunatud tahteavaldus tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi 2. lõike järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Toimiku materjalides oleva üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate (tl. 17) sai kostja isiklikult kätte 09.04.2014 (tl. 18). Eeltoodu
alusel leiab kohus, et hageja on üürilepingu kostjaga kehtivalt üles öeldud ja üürisuhte lõppemise tõttu puudub kostjal alates 30.04.2014 õiguslik alus eluruumi vallata ja kasutada.
9.VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alustel. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab (RKTKo 3-2-1-146-04 p 24). AÕS § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Kuivõrd üürileping on lõppenud, siis kasutab kostja vaidlusalust korteriomandit õigusliku aluseta, kostjal on VÕS § 334 lg 1 alusel kohustus korteriomand hagejale tagastada ja viimasel on õigus AÕS § 80 lg 1 järgi nõuda korteriomand kostja valdusest välja. Ükski kostja väide ei anna alust asuda vastupidisele seisukohale. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada, nõuda korteriomand asukohaga Estonia pst 38-51, Kohtla- Järve kostja valdusest välja, kohustada kostjat korteriomandi otsene valdus hagejale üle andma ja keeldumise korral tõsta kostja korterist välja.
10.Kohus märgib hageja üürilepingu lõppenuks tunnistamise nõude osas, et see on sisuliselt suunatud sellele, et tuvastada pooltel kehtiva lepingulise suhte puudumine. Kohtu arvates ei ole sellisel nõudel antud asjas iseseisvat tähendust, vaid see on asja valdusest väljanõudmise rahuldamise eelduseks ning üürilepingu lõppemise kohta tuli nagunii teha otsustus sooritusnõude läbivaatamisel. Riigikohus on analoogses asjas selgitanud, et hageja võib TsMS § 368 lg 1 järgi esitada eraldi tuvastusnõude üksnes siis, kui hagejal on lepingust taganemise tuvastamiseks eriline tuvastushuvi, mida tuleb hagejal ka vastavalt põhjendada ning mis tuleb kohtul kahtluse korral välja selgitada. Hagejal ei ole üldjuhul iseseisvat tuvastushuvi lepingust taganemise õiguspärasuse (kehtivuse) tuvastamiseks, sest lepingust taganemise kui asjaolu tuvastamine ei anna hagejale midagi rohkemat kui nõuded, mis tulenevad lepingust taganemisest. Juhul, kui hageja esitab lisaks sooritushagile tuvastushagi, mille eseme kohta tuleb nagunii teha otsustus sooritushagi kohta tehtava kohtulahendi põhjendustes, on tuvastushagi ja sooritushagi näol tegemist sama hagiga samade poolte vahel ja hagi tuleb selles osas jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi (RKTKo 3-2-1-157-12 p 14). Praeguses asjas ei anna üürilepingu lõppemise tuvastamine hagejale midagi rohkemat kui nõuded, mis tulenevad üürilepingu lõppemisest (ülesütlemisest). Hageja ei ole esile toonud, et tal oleks tuvastusnõude esitamiseks muud huvi, kui lepingu ülesütlemisest tulenevate nõuete (sooritushagi) rahuldamine ja hagi tuleb selles osas jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 1 p 4 alusel.
11.Nii hageja kui ka kostja ise on väitnud, et kostjal on elamispind olemas (korter asukohaga Pioneeri 15-18 Kohtla-Järve). Kostja väited, et hageja ja kohtutäitur ei ole aastate jooksul täitnud kohtuotsust tsiviilasjas 2-05-36 ei seostu käesoleva vaidluse esemega. Kostja on üürinud hagejalt, kui korteriomanikult korterit asukohaga Estonia pst 38-51 Kohtla-Järve ja jätnud selle eest tasumata pika aja jooksul. Toimiku materjalide juures olevast täitemenetluse lõpetamise otsusest (tl. 53) nähtub, et kostjale on selgitatud, et kostja peab pöörduma korteriomandi asukohaga Pioneeri 15-18 Kohtla-Järve väljanõudmiseks enda valdusse korteri omaniku poole. Hageja on kohtuistungil selgitanud, et kostja ei ole korteri enda valdusesse saamiseks midagi ette võtnud ja nii hageja, kui korteri omanik pole selleks takistusi teinud. Hagihind Kohus leiab, et hageja on hagihinna määramisel eksinud. Tegemist ei ole mittevaralise nõudega TsMS § 132 järgi, mille puhul loetakse, et hagihind on 3500 eurot. Selle välistab TsMS § 132 lg 4 p 3 ja hagihind tuleb käesolevas asjas määrata TsMS § 128 järgi, mille kohaselt on üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse
korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Toimiku materjalides oleva üürilepingu p 2.1 järgi on üüri suuruseks 17, 44 eurot kuus. Järelikult on hagi hind 209, 28 eurot (12 x 17, 44).
MENETLUSKULUD
Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse (TsMS § 173 lg 4). Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse jäävad menetluskulud kostja kanda. Hageja menetluskuluks on tasutud riigilõiv. Hageja on tasunud riigilõivu 250 eurot. Kohus leiab, et hageja on riigilõivu tasunud ettenähtust rohkem. TsMS § 139 lg 3 kohaselt sõltub riigilõivu suurus tsiviilasja hinnast. Arvestades hagi hinda 209, 28 eurot tuli hagejal hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse kohaselt tasuda riigilõivu 60 eurot, mitte 250 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise menetluses ei saa mõista teiselt poolelt välja riigilõivu, mida on tasutud seaduses ettenähtust rohkem. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks hageja tasutud riigilõiv 60 eurot. Kohus selgitab, et hageja saab nõuda enamtasutud riigilõivu (190 euro) tagastamist TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 järgi.
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.