Võlaõigus › Võõrandamislepingud

väitnud, et olemasolev olukord, mis küll väidetavalt on vastuolus ehitusprojektiga, oleks samaaegselt ka vastuolus ehitus- ja tuleohutusnõuetega. Samuti on kontrollimatu asjatundjate järeldus, et projektist möödaehitamise tulemuseks on hoone soojapidavuse vähenemine. Elukaugeks ja ebaloogiliseks jääb näiteks väide, et laminaatparketi asemel glasuurplaadi kasutamine (projektist möödaehitamine) vähendab hoone soojapidavust. Maakohtu otsus

Pooled ei vaielnud järgnevas, et: 15.11.2012 sõlmisid hageja ja kostja ning EM OÜ võlaõigusliku müügilepingu, millega kostja müüs Tallinnas XXXXXXXXXX XX XX asuva kinnistu hagejatele ja EM OÜ-le (tl 5-17). 3.12.2012 sõlmisid samad pooled notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale. Asjaõiguslepingu sõlmimisel muudeti võlaõiguslikku lepingut nii, et kinnistu ostjateks olid hagejad (tl 18-26). 3.12.2012 võtsid hagejad hoonestatud kinnistu üleandmise ja vastuvõtmise aktiga kostjatelt üle Tallinnas, XXXXXXXXXX XX asuva hoonestatud kinnistu valduse (tl 27). Hagejad olid tellinud elamule E OÜ 23.04.2013 ekspertiisi ehitise varjatud puuduste kohta (tl 32-41). Hagejad on tellinud AOÜ-lt ja A OÜ-lt hinnapakkumised ekspertiisi alusel tuvastatud ehitise varjatud puuduste likvideerimiseks (tl 42-43). AOÜ hinnapakkumine on summas 18 217 eurot 20 senti ja A OÜ hinnapakkumine summas 23 071 eurot 57 senti. Hagejad esitasid 12.07.2013 kostjale avalduse kinnistu ostuhinna alandamiseks, võttes aluseks odavama hinnapakkumise 18 217 eurot 20 senti (tl 30-31). Hinna alandamise avalduses palusid hagejad kostja esindajal ilmuda Tallinna notar Ragne Tehveri notaribüroosse, et sõlmida Tallinnas XXXXXXXXXX XX XX asuva kinnistu müügiks leping uue hinnaga 206 782 eurot 80 senti. Kostjale tehti ettepanek võtta hagejatega ühendust, kui avalduses toodud aeg lepingu sõlmimiseks kostjale ei sobi. Kostja esindaja notari juurde ei ilmunud ja teatas telefoni teel, et kostja hinna alandamisega ei nõustu. Müügileping on kehtiv. Hagejad ostsid kinnistu aastaringseks kasutamiseks ja selles alaliselt elamiseks. Müügilepingu p 1.3.7 kohaselt müüja esindaja kinnitab, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p 1.3.13 kohaselt on lepingu eseme oluliseks osaks olevale üksikelamule väljastatud energiamärgis, energiakasutuse klass C. Hagejatel ostjatena oli õigus eeldada, et aastaringseks kasutamiseks mõeldud elumaja ostmisel on täidetud vähemalt energiatõhususe miinimumnõuded. Energiatõhususe miinimumnõuete täitmine oli otsesõnu lepingus märgitud ja müüja (kostja) poolt avaldatud tingimus. Vabariigi Valitsuse 20.12.2007 määruse nr 258 „Energiatõhususe miinimumnõuded“ § 5 lg 1 kohaselt peavad hoonete välispiirded olema pikaajaliselt õhkupidavad ja piisavalt soojustatud. E OÜ 23.04.2013 ekspertiisist tulenevalt (tl 32-41) ning tunnistaja VK’i ütluste kohaselt (tl 144-148) on leidnud tõendamist, et elamut ei ehitatud valmis vastavalt ehitusprojektile ning selle välispiirded ei olnud pikaajaliselt õhkupidavad ja piisavalt soojustatud. Sellest tulenevalt võib energiamärgis olla omistatud hoonele ekslikult. Seega on soojapidavusega seotud probleemid tingitud ebakvaliteetsest ja projektile mittevastavast ehitamisest. Riigikohus on 20.03.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 p-s 29 märkinud, et maja kasutamine elamiseks eeldab selle

mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). XXXXXXXXXX XX kinnistu soojapidavus ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele. Seega andis kostja hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava ehk puudustega asja. Ehitise soojapidavust ei ole mingil viisil võimalik kindlaks teha selle visuaalse ülevaatamise käigus. Soojapidavuse kindlakstegemine nõuab spetsiaalseid mõõtmisi või pikemaajalist viibimist hoones. Ka ekspert on kinnitanud, et hoone puudused on varjatud ja ostmise eel visuaalsel ülevaatusel ei olnud neid võimalik tuvastada. Sellest tulenevalt ei teadnud hagejad ega pidanudki teadma lepingu sõlmimise ajal lepingueseme puudusest. Müügilepingu sõlmimisel või enne seda kostja ei avaldanud hagejale müügilepingu eseme puudust. Hagejad teatasid VÕS § 220 lg 1 alusel puudusest kostjale mõistliku aja jooksul peale seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama. Hagejad ei sõlminud müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuses (VÕS § 219). Ehitise soojapidavuse kindlakstegemine nõuab pikemaajalist viibimist hoones või spetsiaalseid mõõtmisi. Hagejad asusid ostetud ehitisse elama 2012. aasta lõpus ning kuna soojapidavuse näol oli tegemist varjatud puudusega, siis alles majas elamise talveperioodi jooksul tekkisid kahtlused maja soojapidavuse suhtes, kuna elamus oli talvel väga külm ning kulud elektriküttele olid väga suured. 2013 aprillis valmis ekspertiis, mis kinnitas, et hoone soojapidavus ei vasta nõuetele. Seega sai hagejatele müügieseme puudus teatavaks ekspertiisi valmimisega 23.04.2013 (s.o peale nelja kuud hoones elamist). Hagejad teavitasid kostjat müügieseme puudusest hinna alandamise avaldusega 12.07.2013, seega vähem kui kolm kuud peale ekspertiisi valmimist ehk puudusest teadasaamist ja peale puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumiste saamist. Eeltoodust tulenevalt teavitasid hagejad kostjat puudusest mõistliku aja jooksul ja seega nad ei ole kaotanud VÕS § 220 lg 3 järgi õigust tugineda lepingu mittevastavusele. Kostja vastutab lepingueseme asja puuduse eest. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole puudust kõrvaldanud (VÕS § 112 lg 5). Eeltoodu alusel on ostuhinna alandamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel täidetud kõik põhilised materiaalsed eeldused. Hagejad esitasid kostjale 12.07.2013 kirjaliku avalduse kinnistu ostuhinna alandamiseks. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga. Mõlemad pooled on nõustunud, et puuduste mitteolemasolu korral oli 225 000 euro suurune kinnistu müügihind mõistlik ja põhjendatud. Antud asjas eseme väärtus puudusteta on samaväärne kokkulepitud müügihinnaga, s.t kui müügiesemel ei oleks olnud puudusi, oleks müügieseme väärtuseks sama väärtus, mis osutus selle müügihinnaks ehk 225 000 eurot. Kohus võib VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause tõlgendamisel kohtule antud diskretsiooniõiguse alusel kindlaks määrata kohase ja mittekohase täitmise väärtused (vt nt Riigikohtu 09.10.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 11). AOÜ hinnapakkumise kohaselt kulub ekspertiisi alusel tuvastatud ehitise varjatud puuduste likvideerimiseks 18 217 eurot 20 senti. Leidmaks eseme väärtust koos puudusega, tuleb nende puuduste likvideerimiseks tehtavad kulutused arvestada maha eseme väärtusest ilma puudusteta ehk kohase täitmise väärtusest. Eseme mittekohase täitmise väärtuse arvutamisel tuleb kohase täitmise väärtusest 225 000 eurot ja lahutada 18 217 eurot 20 senti ning selle tulemuseks olev 206 782 eurot 80 senti ongi eseme väärtus koos puudusega ehk mittekohase täitmise väärtus. Seega on alandatud hinnaks 206 782 eurot 80 senti. Hagejad tasusid kostjale eseme müügihinna 225 000 eurot täies ulatuses. Seega tasusid hagejad ülemäära 18 217 eurot 20 senti.

Hagejad on viivise arvestamisel eksinud ja kohus parandab vea. Hagejatel on õigus ajavahemiku 3.12.2012 - 7.01.2014 eest nõuda intressi kokku 1663 eurot 68 senti. TsMS § 367 alusel mõistetava viivise alguskuupäevaks tuleb lugeda 8.01.2014 ja viivis mõista välja VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. TsMS § 162 lg 1 alusel jäid menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus

asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kuna ringkonnakohus ei tee otsuse tühistamisel ise uut otsust, rahuldab ta apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohtu hinnangul ei täitnud maakohus asja lahendamisel eelmenetluse ülesandeid ja selgitamiskohustust, mis võis viia ebaõige lahendi tegemiseni. Maakohus ei selgitanud välja hagejate nõuet, mis on eelmenetluses kohtu esmane ülesanne. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 3 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Juhul, kui pooled ei esita kõiki asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja tõendeid nende kohta, lasub kohtul vastav selgitamiskohustus. Selgitamiskohustuse täitmine peab olema dokumenteeritud, et kõrgema astme kohus saaks kohustuse täitmist kontrollida. Asja materjalist ei nähtu, et maakohus oleks TsMS § 392 lg-s 1 sätestatud ülesandeid täitnud. Alles pärast hagejate nõude väljaselgitamist on kohtul võimalik välja selgitada kostja seisukoht ning teha kindlaks vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja tõendid nende kohta. Hagejad esitasid maakohtule raha nõude põhjendusega, et kostja poolt neile müüdud asi ei vastanud lepingu tingimustele. Hagejad märkisid hagiavalduses, et tuginevad hinna alandamisele, mitte kahju hüvitamise nõudele. Sama on nad kinnitanud apellatsioonimenetluses. Arvestades hagejate nõuet, märgib ringkonnakohus järgmist. Ostja võib VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Oluline on, et müüjale oleks eelnevalt antud tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks. Ostja ei või õigustamatult keelduda vastu võtmast müüja ettepanekut asja parandamise kohta (VÕS § 224 p 2). Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale. Avalduseks ei ole ette nähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagiavalduses, kui see jõuab kostjani. Hinda saab alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga järgmise valemi järgi: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind : eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hagejad peavad tõendama VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud hinna alandamiseks vajalikke asjaolusid (Riigikohtu 26.09.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 15; 27.04.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10, p 12). VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, alles siis otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hetkel kohaldas maakohus VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset ebaõigesti, sest hagejad ei esitanud tõendeid asjaolu kohta, et müügilepingu mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Seda asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab tõendama hageja. Kuna hageja tugines hinna alandamisele, pidi kohus

hagejale selgitama hinna alandamise eelduste tõendamise vajadusena ka hinna alandamise ja kahju (kulutuste) hüvitamise nõude erinevust ja seda, et kulud ei pruugi mõjutada hinda samaväärselt, s.t hinna alandamise metoodikat. Praeguses menetluses puuduvad tõendeid, nagu ei ole hagejatel võimalik esitada müügieseme puudustega väärtuse kohta muid andmeid ja tõendeid. Maakohus on rakendanud VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest tulenevat diskretsiooni põhjendamatult. Maakohus on jätnud tuvastamata ja põhjendamata, et müügilepingu mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik täpselt kindlaks teha. Riigikohus on 19.11.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07 p-s 12 leidnud, et kui hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta ega taotlenud ekspertiisi tegemist, ei ole tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi, ja seetõttu ei ole võimalik hagi rahuldada, isegi kui kostja oli lepingut rikkunud. Materiaalõiguse ebaõige kohaldamine maakohtu poolt võis tuua kaasa ebaõige lahendi ja kohtuotsus tuleb tühistada. Kohtuotsuse puudulikkus ei ole ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumi. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tagama asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise. Maakohus peab esmalt tegema hagejatele ettepaneku nõude täpsustamiseks, s.t kas tegemist on kahju hüvitamise nõudega või hinna alandamise ja enammakstud raha tagastamisega. Olenevalt nõudest tuleb hagejatel esitada nõude aluseks olevad asjaolud ja neid kinnitavad tõendid, arvestades seejuures nõuete eeldusi. Seejärel tuleb kostjale anda võimalus oma vastuväidete ja nende kohta tõendite esitamiseks. Maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu ei jäta ringkonnakohus uue otsusega hagi rahuldamata, vaid saadab asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule ning rahuldab apellatsioonkaebuse osaliselt. Otsuse tühistamisel menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ei vasta ringkonnakohus apellatsioonkaebuse muudele väidetele. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.