Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kohtu selgitus Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). Hagi nõue Hageja ja kostja sõlmisid 26. veebruar 2009.a. maatulundusmaa rendilepingu (edaspidi ka Leping), mille alusel hageja kohustus rentima kostjale tasu eest kasutamiseks põllumajandusmaa nimetusega Oru, suurusega 24,9 ha, mis asub Viljandi maakonnas, Viljandi vallas, Vardi külas, katastritunnusega 62903:003:0102, kinnistu registriosa nr. 202139 (edaspidi ka Lepingu ese). Leping oli sõlmitud 5-aastase tähtajaga (tl 6-7p). Lepingu koostas ja valmistas ette kostja. Hageja teavitas 27. veebruar 2014 kostjat Lepingu lõpetamisest 26.02.2014.a. seisuga (tl 9). Kuna kostja ei esitanud hagejale teavet uue rendilepingu sõlmimiseks vähemalt 1 kuu enne Lepingu tähtaja saabumist vastavalt Lepingu p-dele 4.2. ja 4.2.1, leidis hageja, et poolte vahel on Leping lõppenud Lepingu p. 9.3.1 alusel. Lepingu p. 4.2. kohaselt on rentnikul Lepingu tähtaja lõppemisel eesõigus uue rendilepingu sõlmimiseks. Lepingu p. 4.2.1. kohaselt soovist uue rendilepingu sõlmimiseks peab rentnik sellest rendileandjale kirjalikult ette teatama vähemalt 1 kuu enne käesoleva Lepingu lõppemistähtaega. Lepingu p. 9.3.1. kohaselt Käesolev leping lõppeb käesoleva lepingu punktis 4 nimetatud tähtaja möödumisel, kui Pooled ei ole kokku leppinud lepingu pikendamise osas. Kostja esitas 1. märts 2014.a. hagejale omapoolse teate Lepingu kehtivusest (tl 10), leides, et rendileping on pärast 26. veebruari 2014.a. muutunud tähtajatuks VÕS § 352 alusel. Kostja selgitas, et kuna Lepingus p. 4.2.1. sätestatud punkt on temale kui rentnikule kahjulik ja VÕS § 352 sätestatud imperatiivse sättega vastuolus, siis on kostja poolt pakutud tingimus Lepingu sõlmimisel tühine. VÕS § 352 kohaselt kui vähemalt kolmeks aastaks sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu puhul ei teata kumbki lepingupool vähemalt kaks kuud enne lepingu lõppemist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, eeldatakse, et leping muutub tähtaja möödumisel tähtajatuks. Sellest rentniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kuigi hageja seisukohalt lõppes rendileping 26.02.2014.a. seisuga, kuna kostja hagejale vastavat teavet lepingu jätkamiseks ei esitanud, ütles hageja kostjale Lepingu 13. märts 2014 tahteavaldusega erakorraliselt üles (tl 12-17). Mõjuvaks põhjuseks Lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli kostja poolne Lepingu oluline rikkumine. Kostja kohustuseks oli vastavalt Lepingu p. 6.1.1. kasutada rendile antud objekti vastavalt lepingule ja objekti otstarbele. Sama Lepingu p. 6.1.2. kohaselt on rentnik kohustatud renditud objekti korras hoidma, täitma ja järgima objekti kasutamisel ja harimisel keskkonnakaitse nõudeid. Lepingu p. 6.1.3. kohaselt rentnik kohustub tagama põllutee, radade, kraavide, truupide, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu esemete kasutamiseks ning teenindamiseks vajalike seadmete korrashoiu vastavalt kohalikule tavale ning kohustub tasuma käesolevast punktist tulenevate kohustuste täitmiseks tehtavad kõrvalkulud vastavalt lepingu p. 5.3. Lepingu p. 5.3. kohaselt rentnik kohustub tasuma maa kasutamisega seotud kõrvalkulud, sealhulgas vee kasutamise eest ning hoidma omal kulul korras maad ümbritsevad kraavid ja truubid ning põldude vahelised teed. Ka VÕS § 352 lg 1 sätestab, et rentnik peab oma kulul tagama rendilepingu eseme tavapärase korrashoiu, eelkõige kõrvaldama puudused, mida saab kõrvaldada hariliku säilitamise hulka kuuluva koristamise või parandamisega, samuti tegema tavapäraseid väikseid remonte ning asendama väikese väärtusega seadmeid ja tööriistu, kui need on vanuse või kasutamise tõttu muutunud kasutamiskõlbmatuks. Sama §-i lg 2 kohaselt põllumajandusliku ettevõtte või kinnisasja rentnik peab muu hulgas tagama hariliku teede, radade, kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike seadmete korrashoiu vastavalt kohalikule tavale.

Kostja rikkus hageja väitel poolte vahel sõlmitud Lepingut, jättes põllumaa kraavid, mis on kinnisasja piiriks hooldamata, mille tulemusel põllumaa kraavid on täiesti võsastunud. Kostja ei ole perioodi 26. veebruar 2009.a. kuni september 2014.a. jooksul kordagi põllumaa juurde jäävaid kraave puhastanud. Samuti on kostja põllumaa kündmisega hävitanud kinnisasja piiripostid. Hageja on korduvalt enne Lepingu ülesütlemist pöördunud kostja poole suuliselt, et kostja võsastunud kraavid puhastaks ja piiripostid taastaks, kuid viimane jättis selle täielikult tähelepanuta. Hageja avalduse rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks sai kostja kätte 17. märts 2014.

Kostja vastas 21. märts 2014 hageja eelnimetatud avaldusele rendilepingu ülesütlemiseks (tl 19-20) leides, et ülesütlemine on tühine, kuna väidetavalt materiaalõiguslikud eeldused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks puuduvad. Kostja põhjendas ka Lepingu ülesütlemise alusetust sellega, et talle on leping üles öeldud ebasobival ajal, so enne külvi algust ja maa harimist, ta on maa harimiseks teinud ettevalmistusi ja külviks vastavaid kulutusi. Lähtudes asjaolust, et kostja võis tõesti teha kulutusi eesootavaks perioodiks ja vältimaks poolte erimeelsuste tõttu tekkida võivat kohtuvaidlust, hageja õigusrahu huvides ei hakanud vaidlustama kostja poolset asja alusetut kasutamist ja lubas kostjal veel Lepingu eset edasi kasutada kuni Lepingu korralise ülesütlemise tagajärjel saabuva tähtajani. Hageja esitas 25. märts 2014 kostjale uue tahteavalduse Lepingu korraliseks ülesütlemiseks, mille kostja sai kätte 26. märts 2014 (tl 21-23). Hageja ütles nimetatud tahteavaldusega Lepingu korraliselt üles VÕS § 353 lg 2 alusel, teavitades ühtlasi, et Leping lõpeb 1. aprill 2015.a. VÕS § 353 lg 2 kohaselt tähtajatu põllumajandusliku rendilepingu võivad lepingupooled üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta. Lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril. Samuti palus hageja oma sellekohases tahteavalduses Lepingu korraliseks ülesütlemiseks, et rentnik tagastaks pärast Lepingu lõppemist, so hiljemalt 2. aprillil 2015.a. Lepingu eseme Üleandmise-vastuvõtmise aktiga ja seda vastavuses VÕS § 358 lg 1. Kostja esitas 30. september 2014.a. hagejale teate uue rendilepingu sõlmimiseks (tl 24-25), milles avaldas, et ta sai Lepingu korralise ülesütlemise avalduse kätte pärast 1. aprilli 2014, millest tulenevalt leiab, et Leping lõpeb 1. oktoober 2015.a. Hageja eeltoodud väidetega ei nõustunud ja esitas 7. oktoober 2014.a oma vastuse (tl 26) selgitades, et kostja sellekohane avaldus ei vasta tõele, kuna postisaadetise väljastusteatest, millega kiri tähituna saadeti nähtub, et kostja seaduslik esindaja Margus Kokk on saanud avalduse rendilepingu korraliseks ülesütlemiseks kätte 26. märts 2014.a. Nimetatut kinnitab viidatud postisaadetis väljastusteatel olev Margus Kokk allkiri koos kuupäevaga, mil ta vastava avalduse Lepingu korraliseks ülesütlemiseks kätte sai. Samuti avaldab kostja oma 30. september 2014 tahteavalduses soovi uue rendilepingu sõlmimiseks, pakkudes välja, et ta on nõus uuendatavas lepingus võtma endale kohustuseks võsa ja puude raiumise kraavide pervedelt ning hoidma igakülgselt korras kraavid, mis on kinnisasja piiriks. Hageja vastas 7. oktoober 2014.a. kostjale, et ta ei ole huvitatud Lepingu jätkamisest ja seda põhjusel, et kostja on oma kohustusi oluliselt rikkunud nii põllumaa harimise osas (põlluotsad on harimata) kui ka kraavide puhastamata jätmisega ning piiripostide hävitamisega. Samuti on kostja kuritarvitanud oma õigusi esitades hagejale allkirjastamiseks rendilepingu, milles oli hagejat eksitav tingimus kostja kasuks. Eeltoodu ja hagejale eksitava teabe ja väidete esitamisega põhjustas kostja hageja usalduse kaotuse kostja vastu. VÕS § 357 lg 2 p. 1 kohaselt rendilepingu pikendamist ei saa rendileandjalt oodata eelkõige kui rentnik on oluliselt rikkunud oma seadusest või lepingust tulenevaid kohustusi. Samuti kostja sellekohane nõue kohtu kaudu on aegunud kuna rentnikul oli õigus nõuda lepingu pikendamist VÕS § 357 lg 1 alusel kolme kuu jooksul arvates ülesütlemise teate kättesaamisest. Kostja ei ole vastavat nõuet kohtule õigeaegselt esitanud. Kostja pärast hageja kirja kättesaamist tegi põldudele keemiliste vahenditega umbrohutõrjet. Kostja ja hageja lepinguliste esindajate kokkusaamisel kostja lepinguline esindaja selgitas, et kostja kasutab põldu vähemalt kuni järgmise aasta oktoobrini ning nad ei tunnista seda, et leping lõpeb 1. aprill

2015. Samuti soovib kostja kasutada põldu edasi pärast 1. oktoobrit 2015, kuna tal on väidetavalt lepingu järgi eesõigus selle kasutamiseks. Hageja nõuded on: - Tuvastada, et Maia Rebane on kehtivalt oma 25. märts 2014.a. esitatud tahteavaldusega Maia Rebase ja OÜ Laanekuru vahel 26.veebruar 2009 sõlmitud maatulundusmaa rendilepingu, mille alusel hageja kohustus rentima kostjale tasu eest kasutamiseks põllumajandusmaa nimetusega Oru, suurusega 24,9 ha, mis asub Viljandi maakonnas, Pärsti vallas (praegune Viljandi vald), Vardi külas, katastritunnusega 62903:003:0102, kinnistul registriosa nr. 202139, korraliselt üles öelnud, mille alusel pooltevaheline rendisuhe lõppeb 1. aprill 2015. - kohustada OÜ-d Laanekuru andma üle hiljemalt 2. aprill 2015. Maia Rebasele põllumajandusmaa nimetusega Oru, suurusega 24,9 ha, mis asub Viljandi maakonnas, Pärsti vallas (praegune Viljandi vald), Vardi külas, katastritunnusega 62903:003:0102, kinnistul registriosa nr. 202139 valdus. - jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastus Kostja avaldab oma 18. november 2014 vastuses, et nõustub õigusrahu huvides rendilepingu eelviidatud lõppemisega hageja nimetatud tähtpäeval, s.o 01. aprill 2015. Tähtsust ei oma asjaolu, kes valmistas lepinguprojekti ette, sest lepingudokumendil on mõlema poole allkirjad, seega on leping mõlema poole jaoks siduv. Seetõttu on tuvastusnõue esitatud kostja arvates alusetult. Hagiavalduse kohaselt kuigi hageja seisukohalt rendileping lõppes 26.02.2014.a. seisuga, kuna kostja hagejale vastavat teavet lepingu jätkamiseks ei esitanud, ütles hageja kostjale lepingu 13. märts 2014.a. tahteavaldusega erakorraliselt üles. Mõjuvaks põhjuseks lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks on hageja arvamuse kohaselt kostjapoolne lepingu oluline rikkumine, mis seisnes hageja väitel tema poolt välja toodud asjaoludes. Kostja esitas hagejale 21.03.2014 avalduse, milles põhjendas oma seisukohta, et rentnik ei ole rikkunud lepingus sätestatud kohustusi. Kostja märkis, et ei esine aluseid rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Rendileandja väidab, et põllumaa kraavid, mis on kinnisasja piiriks, on võsastunud pikema aja vältel. Ei rendileping ega VÕS ei sätesta, et võsa lõikamine kraavist oleks rentniku kohustus. Kraavid on maaparandussüsteemi osa ning nende eesmärk on põllumaa kuivendamine. Kraavid täidavad ka praegu seda ülesannet rahuldavalt, sest põllumaa kasutamine on võimalik ja see ei ole kuidagi takistatud. VÕS § 345 lg 2 sätestab, et põllumajandusliku ettevõtte või kinnisasja rentnik peab muu hulgas tagama hariliku teede, radade, kraavide, tammide, katuste, tarade, veejuhtmete ja muude rendilepingu eseme kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike seadmete korrashoiu vastavalt kohalikule tavale. Siin on oluline, kuidas tõlgendada VÕS § 345 lg-s 2 sätestatud kohustusi, s.t kuidas sisustada mõistet „hariliku kraavide korrashoiu kohustus vastavalt kohalikule tavale“. Rentnik leiab, et kohalik tava ei näe ette rentniku kohustust võsa ja puude raiumist kraavide pervedelt, kuna rendilepingu sõlmimise ajal oli võsa olemas, samuti kasvasid kraavi pervedel mitmekümneaastased puud, mis kasvava metsana kuuluvad maa omanikule. Seega tava on see, et kraavi korrashoid ei tähenda puude lõikamist, vaid kraavi töös hoidmist, mida rentnik on täitnud nõuetekohaselt. Rendileandja ei viita asjaoludele, mis annaksid alust VÕS § 116 lõike 2 punktide 2–4 kohaldamiseks. Ka ei ole rendileandja varasemalt teatanud, et ta peab kraavide võsast puhastamist rentniku kohustuseks. Nimetatud võsa kasvas kraavipervedel juba siis, kui pooled lepingu sõlmisid. Samuti on alusetu ja tõendamata hageja väide, et kostja on põllumaa kündmisega hävitanud kinnisasja piiripostid. Hageja ei ole ka väitnud hagis, et kostja pidi olema teadlik kraavide kuulumisest Oru kinnistu koosseisu. Kostjal ei ole õigustust langetada puid ja põõsaid, mis kasvavad võõral kinnistul, sest kraavi kogu ulatuses ei kuulu hageja kinnistu koosseisu. Hageja esitatud fotod ei kajasta tegelikku olukorda ja on tehtud sihilikult suvaliselt valitud ajal ja väiksel osal kraavi tegelikku kogupikkust arvestades, Oru kinnistut piirnev kraav on oluliselt pikem hageja poolt esitatud fotodel näidatust. Kostja on professionaalne põllumajandustootja ning on oma põlde harinud parimate viiside kohaselt. Selle kinnituseks esitas kostja kohtule PRIA poolt koostatud kontrollaruande 05.09.2014 toimunud põldude kontrollimise kohta, kus kontrolliti ka Oru kinnistu (põllumassiivi nr 58946431958) vastavust nõuetele ja mingeid puuduseid ei tuvastatud (tl 36-44).

Kostja valduse üleandmisnõudega ei nõustu. Rendilepingu punkti 4.2.1 järgi on rentnikul eesõigus uue rendilepingu sõlmimiseks, kui ta sellest rendileandjale vähemalt 1 kuu enne rendilepingu lõppemist ette teatab. Rendilepingu punkti 4.2 saab vaadelda kui uue lepingu sõlmimise õigust, mille on pooled lepingus sätestanud ja mille kehtivuse tingimuseks on rentnikupoolse avalduse tegemine 1 kuu enne rendilepingu lõppemist. Antud juhul on need tingimused täidetud, sest kostja teavitas uue lepingu sõlmimise soovist hagejale rendilepingu kehtimise ajal oma avaldusega 30.09.2014. Kostja täiendas seda oma 29.10.2014 avaldusega, kus oli märgitud, et vastavalt pooltevahelise lepingu kehtivale sõnastusele ja rendileandja soovile sõlmida uus rendileping täpsustab rentnik käesolevaga oma tahteavaldust, mille kohaselt uue rendilepingu tingimused on alljärgnevad: 1) Pooled kohaldavad omavahelistes lepingulistes suhetes 26. veebruaril 2009 sõlmitud lepingut alates

2 alusel, teavitades ühtlasi, et Leping lõpeb 1. aprill 2015. Seega tuvastab kohus, et Maia Rebane on kehtivalt 25. märts 2014.a. esitatud tahteavaldusega korraliselt üles öelnud hageja ning kostja vahel 26. veebruar 2009.a. sõlmitud 24,9 ha põllumajandusmaa, registriosa nr 202139, asukohaga Oru, Vardi küla, Viljandi vald, Viljandimaa, katastritunnusega 62903:003:0102 rendilepingu, mille alusel tuleb lugeda pooltevaheline rendisuhe lõppenuks 01. aprill 2015.

menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 176 lg 1 kohaselt kui asja vaadatakse läbi kohtuistungil, esitatakse menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks enne kohtuvaidlusi kohtule menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Kohus määrab tähtaja menetluskulude nimekirja esitamiseks kulude kohta, mis seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine. Eelmises lauses nimetatud tähtaeg ei või olla pikem kui kolm tööpäeva kohtuistungi toimumisest arvates. Hageja esindaja on esitanud menetluskulude nimekirja. Hageja kantud menetluskulude sisuks on kohtukuluna riigilõiv kokku summas 225 eurot (tl 28) ja kohtuväline kulu (õigusabikulud) kokku summas 809,40 eurot (sh km) ja 133 eurot (sh km), seega hageja menetluskulu kokku 1167,40 eurot, mille hageja palub kohtul kostjalt välja mõista. Kostja hageja menetluskuludele vastu vaielnud ei ole. TsMS § 175 lg 1 ning lg 11 järgi mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle kontrollimisega, et lepingulise esindaja kulud ei oleks suuremad käesoleva paragrahvi lõike 4 alusel Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirmäärast. Kohus kontrollib käesolevaga vaatamata kostja poolsele mitte vastu vaidlemisele hageja lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Kohus, tutvunud hageja menetluskulude kindlaksmääramise avaldusega ja tsiviilasjade materjalidega, leiab et hageja menetluskulude rahalise kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Arve nr 14172/Õ 03.12.2014 (tl 56) kirjalik seisukoht ja konsultatsioon 1 h 45 minutit 201,60 eurot (sh km). Kohus loeb nimetatud ajakulu põhjendatuks.

Arve nr 14176/Õ 11.12.2014 (tl 57) taotlus 1h 15 minutit 144 eurot (sh km) ja kinnistusraamatu väljatrükk 3 eurot. Kuivõrd käeolevas menetluses ei ole olnud vaidlust küsimuses, kellele kuulub Lepingu ese, on kohtu hinnangul kinnistusraamatu väljatrükk kui tõend esitatud hageja poolt tarbetult. Samuti ei olnud põhjendatult esitatud ka hageja taotlus õigeksvõtva otsuse tegemiseks, kuivõrd vastavasisulist menetlusolukorda – TsMS § 440 lg 1 kohane selgesõnaline nõude õigeksvõtt kostja poolt – käesolevas menetluses ei esinenud. Sisuliselt korrati eelnimetatud menetlusdokumendis hageja poolt tema varasemalt esitatud seisukohti. Seega oli taotlus kohtu hinnangul esitatud tarbetult ning selles osas tuleb menetluskulude hüvitamise taotlus jätta rahuldamata. Arve nr 14151/Õ 29.10.2014 (tl 58) hagiavaldus 4h 460 eurot (sh km). Kohtu hinnangul on hagiavaldus paljusõnaline ning mõneti ka kohut eksitav, sh asjaoludes, millises hageja kirjeldab kostjapoolset väidetavat lepingurikkumist ning lepingu 13.03.2014 erakorralist ülesütlemist hageja poolt. Lõppkokkuvõttes tugineb hageja põhinõue, mitte lepingu erakorralisele, vaid lepingu 25.03.2014 korralisele ülesütlemisele hageja poolt. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud hagi koostamiseks ajakulu 3 tundi, s.o summas 345,60 eurot (sh km). Arve nr 15015/Õ 18.02.2015 (tl 71) ettevalmistus istungiks 20 minutit ja istung 50 minutit, kokku 133 eurot (sh km). Kohus loeb nimetatud ajakulu põhjendatuks. Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt rahuldab kohus hageja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ja määrab tsiviilasjas hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks

kokku 905,20 eurot (riigilõiv 225 eurot + õigusabikulu 680,20 eurot (sh km)). Nimetatud summa kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt) Silvi Maiste kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.