Korteriühistu Magasini Maja hagi AS-i Tornimäe Kinnisvara vastu põhivõla ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. augusti 2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i Tornimäe Kinnisvara apellatsioonkaebus ja Korteriühistu Magasini Maja vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
AS-i Tornimäe Kinnisvara apellatsioonkaebuse hind 94 276,03 eurot Korteriühistu Magasini Maja vastuapellatsioonkaebuse hind 120 511,57 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Korteriühistu Magasini Maja (registrikood 80350352, asukoht Magasini 29a, Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Paul Keres ja advokaat Artur Sanglepp Kostja: AS Tornimäe Kinnisvara (registrikood 10431110, asukoht Liivalaia 14, Tallinn), lepinguline esindaja advokaat Kerstin Linnart
Kohtuistungi toimumise aeg
19. jaanuar 2015, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 22.08.2014 otsus osas, millega jäeti rahuldamata Korteriühistu Magasini Maja hagi AS-i Tornimäe Kinnisvara vastu põhivõla 17 016,58 euro väljamõistmiseks. Teha selles osas uus otsus, millega mõista AS-ilt Tornimäe Kinnisvara täiendavalt välja põhivõlg 17 016,58 eurot (seitseteist tuhat kuusteist eurot ja viiskümmend kaheksa senti) Korteriühistu Magasini Maja kasuks.
2.
Samuti tühistada Harju Maakohtu 22.08.2014 otsus osas, milles AS-ilt Tornimäe Kinnisvara mõisteti Korteriühistu Magasini Maja kasuks välja viivised summalt
87 171,55 eurot. Teha selles osas uus otsus, millega mõista AS-ilt Tornimäe Kinnisvara Korteriühistu Magasini Maja kasuks välja viivised põhivõlalt (s.o 104 188,13 eurolt) VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 11.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni.
3.Lisaks tühistada Harju Maakohtu 22.08.2014 otsus menetluskulude jaotuse osas. Teha selles osas uus otsus, millega jätta poolte menetluskulud maakohtus 72 % ulatuses Korteriühistu Magasini Maja kanda ja 28 % ulatuses AS-i Tornimäe Kinnisvara kanda.
4.Muus osas jätta Harju Maakohtu 22.08.2014 otsus muutmata.
5.Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6.Korteriühistu Magasini Maja menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda. AS-i Tornimäe Kinnisvara menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda.
7.Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine: 7.1 Rahuldada Korteriühistu Magasini Maja hagi AS-i Tornimäe Kinnisvara vastu osaliselt ning mõista AS-ilt Tornimäe Kinnisvara Korteriühistu Magasini Maja kasuks välja põhivõlg 104 188,13 eurot (ükssada neli tuhat ükssada kaheksakümmend kaheksa eurot ja kolmteist senti). 7.2 Mõista AS-ilt Tornimäe Kinnisvara Korteriühistu Magasini Maja kasuks välja viivised põhivõlalt (s.o 104 188,13 eurolt) VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 11.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni. 7.3 Jätta poolte menetluskulud maakohtus 72 % ulatuses Korteriühistu Magasini Maja kanda ja 28 % ulatuses AS-i Tornimäe Kinnisvara kanda. Korteriühistu Magasini Maja menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda. AS-i Tornimäe Kinnisvara menetluskulud ringkonnakohtus jätta tema enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Korteriühistu Magasini Maja (hageja) esitas 11.11.2013 Harju Maakohtule hagi AS-i Tornimäe Kinnisvara (kostja) vastu, milles palus välja mõista põhivõla 370 670,12 eurot ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest.
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt on hageja korteriühistu, mis esindab Tallinnas Magasini 29a asuva korterelamu korteriomanike ühiseid huve ning majandab korteriomandite eseme osaks olevaid korterelamu mõttelisi osi. Magasini 29a on
renoveeritud tuberkuloosihaigla, mis rekonstrueeriti 26 ateljeekorteriga elamuks. Maja arendas ja pani uute korteritena algselt müüki OÜ Crislivinca, kes 01.03.2011 ühines kostjaga. Pärast ühinemist on kortereid müünud kostja.
3.Hagejale on Magasini 29a korterelamu kaasomandis oleva osa lepingutingimustele mittevastavusest tulenevad nõuded loovutanud järgmised korteriomanikud: korteri nr 13 omanik OÜ Ardvelor, korteri nr 18 omanikud RM ja KE, korterite nr 1 ja 16a omanik IH, korteri nr 14 omanik SS, korteri nr 5 omanik LH, korteri nr 7 omanik SN, korteri nr 12a omanik AH, korteri nr 12 omanik KK, korteri nr 24 omanik IR, korteri nr 15 omanik HP, korteri nr 10 omanik TS, korteri nr 23 omanik AM ja korteri nr 2 omanik Arhitektuuribüroo Raivo Puusepp OÜ.
4.Käesolev hagi, kuigi esitatud mõnede korteriomanike poolt loovutatud nõuetele tuginevalt, on siiski esitatud korteromanike ühistes huvides, sest hagi eesmärk on sundida kostjat tasuma hagejale maja kaasomandi osa kordategemiseks vajalik rahasumma. Seega on hagi esitamine korteriühistu poolt korteriomanike loovutatud nõuete alusel kooskõlas korteriühistu eesmärgiga, milleks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.
31.10.2013 andis riiklikult tunnustatud ehitusekspert ÜL hagejale üle eksperdiarvamuse, mille kohaselt on Magasini 29a majal suur arv ehituslikke puudusi, mis vajavad kõrvaldamist. Esineb palju ehituslikke vigu ja ehitustööde kvaliteet ei vasta ehitustehnilistele nõuetele.
6.Keldri puudused seisnevad selles, et Magasini 29a asuva hoone restaureerimise projektis ega ehitustööde läbiviimisel ei ole pööratud vajalikku tähelepanu kapillaarniiskuse tõkestamisele. Kuna kapillaarniiskuse negatiivne mõju hoone ehituslike osade kahjustamisel ja hallituskahjustuse tekkel on kogu Magasini 29a elamu keldrikorrusel selgelt nähtav ja tuntav, siis tuleb vundamentide allosasse teha puuduv horisontaalne hüdroisolatsioon.
7.Katuse puudused selgusid siis, kui Magasini 29a elamu korteris nr 5 avati katuslagi. Ilmnes, et katuslagi ei ole ehitatud projektikohaselt. Puudub vajalik tuulutus ning soojustus on paigaldatud tehnoloogiliselt ebaõigesti.
8.Samuti on puudused fassaadil. Värvimisel peavad erinevad värvikihid nakkuma tugevasti aluse ja üksteise külge. Seda ehitaja poolt fassaadi värvimisel ei saavutatud. Linaõlivärvi kasutamine välimaalritöödel nõuab viimistletavalt pinnalt olemasoleva värvi täielikku eemaldamist. Seda tegelikult ei tehtud. Elamu fassaadi puiduosa värvkatte korrastamiseks tuleb uue puiduosa pinnalt lahtine värvitolm eemaldada, allesjäänud vana puitosa värvist täielikult puhastada, töödelda aluspinda nakke parandamiseks ja katta kõik pinnad uue värvkattega.
9.Eksperdiarvamuse kohaselt lähevad puuduste kõrvaldamiseks vajalikud remonditööd maksma kokku 306 016,77 eurot ilma käibemaksuta. Ehitus-montaažtööd lähevad sellest maksma arvestuslikult 284 230,38 eurot, sh niiskuse eemaldamine keldrist läheb maksma 99 622 eurot, katuse parandamine läheb maksma 143 690 eurot, fassaadiparandamine läheb maksma 39 591 eurot, heakorratööd lähevad maksma 1 327 eurot. Eeltoodule lisanduvad transpordikulud (5%), ettenägematute tööde kulu (3%)
ning lisakulu, mis on tingitud töötamisest kitsendatud töötingimustes, st valminud majas (3%). Kokku läheb Magasini 29a kaasomandi osa puuduste kõrvaldamine hagejale maksma 367 220,12 eurot koos käibemaksuga. Nimetatud summa väljaselgitamiseks tegid korteriomanikud korteriühistule ülesandeks ekspertiisi tellimise, mis läks maksma 3450 eurot koos käibemaksuga. Kuna ehitusvead olid olemas juba korteriomandite üleandmisel ostjatele, siis vastutab kostja nende puuduste eest ning hageja on õigustatud nõudma kostjalt kahju hüvitamist. Kostja vastuväited
10.Kostja hagi ei tunnistanud. Elamu Magasini 29a on renoveeritud haiglahoone – 1926. aastal ehitatud arhitektuurimälestis. Hoone renoveeriti lähtuvalt muinsuskaitse eritingimustest. Ehitaja aktsiaselts Eston Ehitus on alates ehitise valmimisest kuni tänaseni teostanud majas garantiitöid, võtnud kuulda korteriomanike pretensioone, kõrvaldanud puudusi ning otsinud aktiivselt lahendust ka neile probleemidele, mis käivad maja vanuse ning muinsuskaitse nõuete järgimisega vältimatult kaasas.
11.Hageja poolt väljatoodud probleemid ei kujuta endast lepingutingimustele mittevastavusi ning on ühtlasi üle paisutatud. Hagis esitatud väited ning ka ekspertarvamuse hinnang ei arvesta mitmes kohas hoone eripära, muinsuskaitse nõudeid ning kasutatud materjalide tavapärast eluiga. Eksperdiarvamuses välja pakutud lahendused on ebaökonoomsed. Seega oleks hageja nõude suurus ülepaisutatud ka juhul, kui see oleks põhjendatud.
12.Katuslae vähene tuulutus on tingitud muinsuskaitse nõudest mitte muuta hoone välisilmet (laiem tuulutusvahe oleks tähendanud katuse kõrgemaks muutmist ning hoone välisilme muutust). Käesolevaks ajaks on välja töötatud lahendus, et tuulutusruum ehitatakse laiemaks igas katusekorruse korteris seestpoolt. Hagejast on pahauskne asuda nõudma hüvitist remonditööde tegemiseks olukorras, kus ehitaja juba teostab töid probleemi kõrvaldamiseks.
13.Ekslik on hagis väljendatud seisukoht, et kasutatud linaõlivärv nõudis remontvärvimisel viimistletavalt pinnalt olemasoleva värvi täielikku eemaldamist. Värvi kasutusjuhendi järgi ei ole see nõutud. Värv koorub tänaseks ka uuelt laudiselt, mille puhul ei esinenud varasema värvi eemaldamise küsimust. Seega ei ole värvi koorumine põhjustatud ebapiisavast eeltööst. Linaõlivärvi kasutamise ning samuti originaallaudise kasutamise nägid ette muinsuskaitsenõuded. Linaõlivärvi nakkuvus, vastupidavus ja ilmastikukindlus ongi halvemad kui moodsamatel värvidel. Selliste värvide kasutamise puhul on normaalne, et need tuleb umbes 5-aastase intervalliga üle värvida.
14.2011. aastal ei olnud probleemiks mitte värvi koorumine, vaid värvitooni tuhmumine. 2011. aastal tehti krohviparandusi lubikrohviga kaetud osadele ning need värviti üle. Puitfassaadil tehti üksikuid värviparandusi kohtades, mis seda vajasid. Puitfassaadi värviosas häiris korteriomanikke 2011. aastal asjaolu, et värv tuhmus/kriidistus ilmastikutingimuste käes. Ehitaja katsetas fassaadil värvitootja Tikkurila tehases toonitud värvi, kuid ka tehasest toodud värv tuhmus aastaga. Värvitootja, ehitaja ja kaasatud ekspertide ühine järeldus oli, et tumeda linaõlivärvi kasutamisel on aja jooksul tuhmumine/kriidistumine vältimatu ning et sellise värvi kasutamisel tuleb pinda lihtsalt tihedamini üle värvida. Ehitaja ei ole andnud lubadust fassaadi üle värvida ning tal puudub selleks ka kohustus, kuna ta ei ole teinud fassaadi värvimisel mingeid vigu.
15.Ajal, mil vaidlusalune hoone ehitati, keldrites vundamendi taldmiku pealset horisontaalset ja vundamendi vertikaalset hüdroisolatsiooni ei kasutatud. Renoveerimise käigus juba valmisehitatud hoone vundamenti horisontaalset hüdroisolatsiooni tulemuslikult paigaldada võimalik ei ole. Ekspert on välja pakkunud isolatsiooni tekitamise injekteerimise abil, kuid selle tõhusus ja toimimine ei ole garanteeritud ning selleks kuluv töö on efektiga võrreldes ebamõistlikult mahukas ja kulukas. Projekti järgi rajati hoone vundamendile vertikaalne hüdroisolatsioon. Lisaks projektile rajati hoone ümber drenaaž niiskuse maja juurest eemale juhtimiseks. Samuti on hoone keldrikorrusele paigaldatud põrandaküte, vältimaks niiskusest tekkivaid kahjustusi. Seega on ehitaja rakendanud mitmeid meetmeid kompenseerimaks horisontaalse hüdroisolatsiooni puudumist hoones. Samast perioodist pärit hoonetel on sokli niiskumine horisontaalse hüdroisolatsiooni puudumise tõttu valdavaks probleemiks ning sellise hoone puhul kuulub see keskmise kvaliteedi hulka. Hoone eripära tõttu tuleb selle probleemiga arvestada ning keldrikorruse väljaehitamisel eluruumideks ongi lähtuvalt heast tavast paigaldatud põrandaküte, kus küttetorustik paikneb ka müüride vahetus läheduses ning aitab takistada niiskuskahjustuste tekkimist.
16.Puudustest vähemalt fassaadikahjustused ning niiskuskahjustused keldrikorrusel on sellised puudused, mis on nähtavad ka pealiskaudsel vaatlusel. Seega pidid need korteriomanikud, kes ostsid korterid pärast 2011. a olema ostmise hetkel puudustest teadlikud. Nende korteriomanike suhtes puuduks kostjal vastutus ka juhul, kui kohus leiaks, et korteriomandid ei vastanud müügilepingu tingimustele.
17.Korteriomandeid on vaidlusaluses hoones 26. Iga korteri müügilepingust tulenevaid õigusi saab teostada ainult iga müügilepingu pool. Nõuded on loovutatud 13 korteriomandi osas. Seega ei ole hagejal 13 korteriomandi osas müügilepingutest tulenevaid nõudeid kostja vastu.
18.Lisaks on osad hagejale loovutatud nõuetest aegunud. 24.10.2008 väljastati ehitisele kasutusluba. Hagi esitamiseks on viis aastat ehitise valmimisest möödunud, seega aeguvad igast müügilepingust tulenevad nõuded eraldi vastavalt müügilepingu sõlmimise kuupäevadele. Aegunud on järgmised nõuded: korteriomandi nr 13 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 20.01.2010; korteriomandi nr 18 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 13.01.2010; korteriomandi nr 1 ja 16a müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 11.03.2010; korteriomandi nr 14 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 25.10.2006; korteriomandi nr 5 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 13.12.2006 ja muudeti 02.12.2008; korteriomandi nr 10 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 01.09.2010; korteriomandi nr 23 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 31.01.2007; korteriomandi nr 2 müügilepingust tulenev nõue, kuna müügileping sõlmiti 24.01.2007. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
19.Harju Maakohus rahuldas 22.08.2014 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 87 171,55 eurot. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja viivised põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 11.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni ning jättis hageja menetluskulud 30% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda.
20.Maakohtu otsuse kohaselt on loovutamislepingutega tõendatud, et Magasini 29a asuvate korteriomandite osad omanikud ehk OÜ Ardvelor, RM, KE, IH, SS, LH, AH, SN, AH, KK, IR, HP, TS, AM, GM ja Arhitektuuribüroo Raivo Puusepp OÜ loovutasid hagejale olemasolevad ja tulevikus tekkida võivad nõuded, sh kahju hüvitamise nõuded, mis tulenevad Magasini 29a korterelamu kaasomandis oleva osa lepingutingimustele mittevastavusest ning põhinevad müügilepingutel, mille alusel loovutajad omandasid korteriomandid. Poolte vahel puudub vaidlus, et korterite müüjaks oli algselt OÜ Crislivinca, kes 01.03.2011 ühines kostjaga. Peale ühinemist müüs korteriomandeid kostja. Pooled ei vaidle ka selle üle, et need korteriomandid, millele vastavad nõuded on hagejale loovutatud moodustavad 60,54 % kõikide korteriomandite kogusuurusest.
21.Hageja nõuded põhinevad nõuded loovutanud isikute ja kostja vahel sõlmitud müügilepingutele. Seega ei ole tegemist ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvate nõuetega. Magasini 29a korteriomandite omanikud ei ole solidaarvõlausaldajad. Hageja nõue ei tulene ühest lepingulisest suhtest. Hagejale kuuluvad ainult nende korteriomandite müügilepingutest tulenevad nõuded, mis on temale loovutatud.
22.Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 järgi kolm aastat, lg 2 kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. VÕS § 227 sätestab, et müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Asja asendamisel müüja poolt algab aegumistähtaeg asja üleandmisest ostjale. Asja parandamisel müüja poolt algab aegumistähtaeg kõrvaldatud puuduse suhtes uuesti parandamisest arvates. Koosmõjus sellega, et ehitise kasutusluba väljastati 24.10.2008 ja omandiõigus osadele korteritele anti üle 04.11.2008 on tõendamist leidnud ehitise valmisolek hiljemalt 04.11.2008. Seega oli hagi esitamise ajal viis aastat ehitise valmimisest möödunud. Siiski ei ole Magasini 29a korterite nr 13, 18, 1 ja 16a, 14, 5, 10, 23, 2 müügilepingutest tulenevad nõuded aegunud, kuivõrd tõendamist on leidnud, et aegumine katkes.
23.TsÜS § 158 lg 1 kohaselt aegumine katkeb ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega. Nõude aegumise katkemine on tõendatud sellega, et kostja esindaja tunnistas puuduste olemasolu müüdud asjal, lubas ja teostas puuduste kõrvaldamist. Aktsiaseltsi Eston Ehitus, kui Magasini 29a ehituse töövõtjat tuleb käsitleda kostja, kui nimetatud ehitise tellija, esindajana korteriomandid ostnud isikute suhtes TsÜS § 133 lg 2 alusel. Asja materjalidest nähtuvalt teostas aktsiaselts Eston Ehitus ehitise juures garantiitöid. Ka tunnistaja L-KT`e ütlustega on veenvalt tõendamist leidnud, et kostja esindajaks majal esinevate puuduste kõrvaldamisega seoses oli aktsiaselts Eston Ehitus, kuivõrd tema ütlustest nähtub, et seoses ehitise probleemidega soovitas kostja pöörduda aktsiaseltsi Eston Ehitus juhataja UV poole.
24.Vaegtööde ja puuduste ülevaatuse nimekirjaga ja ülevaatega tehtud töödest on tõendatud, et aegumine katuseprobleemidega seoses ja soklikorruse niiskusprobleemidega seoses katkes vähemalt alates 21.12.2010 – 2011. aasta maini. Kuna hagi esitati kohtusse 11.11.2013, ei ole katuseprobleemidega ja soklikorruse niiskusprobleemidega seotud kahjunõue aegunud.
25.Tunnistaja L-KT-e ütlustega on tõendatud, et 2010. aasta juulis värviti fassaad üle, seega katkes aegumine 2010. aasta juulis. UV 14.04.2011 kirjast ja 04.10.2011
üldkoosoleku protokollist nähtub, et fassaadi värvimisega seoses on UV probleemi tunnistanud ning leidnud, et probleemi selgitamiseks tuleb tellida sõltumatu ekspertiis. Nimetatust nähtub, et pooled asusid läbirääkimistesse TsÜS § 167 lg 1 ja 3 mõttes. Lubatud ekspertiisi kostja ei tellinud ja sõnaselgelt keeldus fassaadiprobleeme kõrvaldamast vastuses hagile. Arvestades aga sellega, et nõue seoses fassaadiprobleemi kõrvaldamisega katkes 2010. aasta juulis ning oli peatunud vähemalt 14.04.201105.10.2011, ei ole hagi selle nõude osas aegunud.
26.Pooled ei vaidle, et kostja müüs korteriomandid olulises ulatuses renoveeritud majas ning oli teadlik ostjate soovist hakata kortereid kasutama eluruumina. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Elamiseks ei sobi nt korter, milles ei ole võimalik tagada elementaarseid tingimusi, nt normaalset niiskusrežiimi, et ei tekiks hallitust ja/või visuaalselt märgatavat niiskuskahjustust. Asjatundja ÜL arvamusega on tõendamist leidnud, et hagiavalduse esitamise ajal oli elamus Magasini 29a vähemalt järgmised puudused: - Katuse ventileeriv osa puudus. Katuse aluskatte alumine pool oli vesimärg. Samuti oli märg paigaldatud soojustusvill ning kohati oli vill kaetud hallitusega. Asjatundja arvates väljaehitatud katuslae konstruktsioon ei tööta, puudub vajalik tuulutus ja niiskus ning kondentsvesi koguneb aluskatte alla, mille tõttu sealolev soojustus märgub ja hallitab; - elamu fassaadi värvkate on parandamata/korrastamata. Värvimisel peavad erinevad värvikihid nakkuma tugevasti aluse ja üksteise külge. Seda läbiviidud värvitöödega ei saavutatud ega tagatud. Viimistlus kombinatsioon 454 (linaõlivärvi kasutamine välimaalritöödel) nõuab remontvärvimisel viimistletavalt pinnalt olemasoleva värvi täielikku eemaldamist, seda tegelikult ei tehtud. Enne vana laudise värvimist olemasoleva viimistluskatte/värvi analüüsi ei tehtud. - hoone soklikorrusel on projekteerimata ja paigaldamata horisontaalne niiskustõke. Sellest tulenevalt tekkisid elamus ehitusjärgselt keldrikorruste seintel niiskuskahjustused, millised on ka käesoleval ajal. Kapilaarniiskuse negatiivne mõju hoone ehituslike osade kahjustamisel ja hallituskahjustuste tekkel on kogu Magasini tn 29a elamu keldrikorrusel selgelt nähtav ja tuntav.
27.Maakohus leidis, et tegemist oli puudustega, mis olid olemas juba riisiko üleminekul ostjatele. Sisuliselt on tegemist projekteerimis- ja ehitusvigadega, mis avaldusid korteriomandite kasutamise käigus. Tõendatud ei ole, et puudused tulenesid ostjatest. Kostja on küll väitnud, et fassaadi värvkatte probleemid tulenevad sellest, et omanikud pole õigel ajal hooldustöid läbi viinud, kuid kohtu arvates on see väide jäänud veenvalt tõendamata. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole fassaadikahjustuste tekkimise algpõhjus hilisema hoolduse puudumine, kahjustused tekkisid seetõttu, et algselt oli töö tehtud puudustega. Kahjustused on hiljem süvenenud, kuid seda seetõttu, et poolte vahel olid läbirääkimised fassaadiprobleemide lahendamiseks.
28.Kostja väidetel pidid need korteriomanikud, kes ostsid korterid pärast 2011. a olema ostmise hetkel puudustest teadlikud, kuna fassaadikahjustused ning niiskuskahjustused keldrikorrusel on sellised puudused, mis on nähtavad ka pealiskaudsel vaatlusel. 2012 aastal sõlmiti korteriomandite müügilepingud korterite nr 7, 12a, 15 ja 24 osas. Kohus leidis, et ostja ei pea eeldama, et temale antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ta ei pea palkama asja lepingutingimustele vastavuse tuvastamiseks asjatundjat. Isegi kui eeldada, et kõik pärast 2012. a korteri ostnud isikud nägid vundamendil
niiskuskahjustusi, ei saa kohtu arvates eeldada, et nad pidid aru saama selle puuduse kestvusest. Tunnistaja PJ ütlustest nähtub, et keldrikorruse seintel ta nägi kollaseid laike, kuid need laigud kõrvaldati, sein värviti üle ja hetkel neid laike seal ei ole. PJ ütlustest nähtub, et käesoleval ajal on niiskust tulema hakanud teisest nurgast, sisemistest seintest, mitte välisseintest. Sama kehtib kohtu arvates fassaadiprobleemiga. Visuaalsel ülevaatusel võis ju näha, et värv laudisel koorub, (see nähtub ka PJ ütlustest, kes nägi värvi koorumist enne kui ostis korteriomandi 10.08.2012), kuid ÜL seisukoha järgi koorus värv seetõttu, et eeltööd laudise värvimiseks olid tehtud mittenõuetekohaselt. AS Tikkurila esindaja TN`u 14.02.2014 arvamusest nähtub, et värvi koorumise Magasini 29a maja fassaadil on põhjustanud mitu asjaolu, sh maja ajaloolisest ehituslikust iseärasusest põhjustatud roovituse puudumine, mis tekitab niiskuskahjustusi. Samuti on osad originaallauad halvas seisukorras – pehmed ja lõhenenud. Kohtu arvates võib TN arvamus viidata sellele, et osa laudisest tuleb üldse välja vahetada. Nimetatut ei pidanud aga eriteadmisteta isikud teadma. Kuivõrd ostjad ei teadnud ega pidanud teadmas lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavuste iseloomust, siis ei ole kostja väited vastutuse puudumisest põhjendatud.
29.Seonduvalt soklikorruse niiskuseprobleemiga leidis maakohus kahjuhüvitise suuruse osas järgmist. Asjatundja ÜL arvamuse kohaselt tuleb puuduva horisontaalse hüdroisolatsiooni tegemiseks elamu vundamendi alaossa kasutada injekteerimist, mida tuleb viia läbi nii hoone sees, kui hoone väliselt. Tööde välispidisel tegemisel tuleb vundament mööda hoone perimeetrit lahti kaevata minimaalselt 1,0 m laiuselt kuni vundamendi allosani, eemaldada soojustus ja pärast tööde tegemist taastada endine olukord. ÜL arvamusele lisatud kalkulatsiooni järgi on hüdroisolatsiooni tegemise maksumus 99 622 eurot. OÜ Arcus Projecti peainsener LT on avaldanud arvamust, et kapilaarniiskuse tõusu vastu on vajalik ehitada seinte sisekülgedele vooderdus, vundamendiseinte äärde keldri betoonpõrandale võiks laduda väikese tuulutusvahedega plaatidest variseinad. Asjatundja RL arvamuse kohaselt oleks niiskuse probleemi lahendamiseks vaja tehnilistes ruumides tagada korralik õhuvahetus, soolade ilmumisel pind puhastada ja töödelda mõne isolatsioonivõõbaga sisepinnas. Eluruumides tagada korralik õhuvahetus, hoone pikiseintel olevatel sisemistel ekraanseintel lahendada ekraanide tagune õhutus. Põikseina osa töödelda niiskustõkkega ja katta saneerkrohviga. Teine võimalus on laduda põikseinale sissepoole õhkvahega sale ekraansein, mille taga tagada vajalik õhuvahetus. RL arvamuse kohaselt on tööde maksumus 19 646,40 eurot. Maakohtu arvates ei ole asjatundja RL arvamuses avaldatud võimalikud lahendusvariandid ja kalkulatsioonis märgitud töö ja selle tasu täielikus kooskõlas. Täielikult on jäänud märkimata, kui palju maksaks ekraanseinte ladumine ja neile ventilatsiooni rajamine. Nanocon OÜ pakkumise järgi kuluks drenaaži rajamisele 35 026,80 eurot. Maakohus märkis, et olukorras, kus pinnavee tase on soklikorruse põrandast tunduvalt madalam, ei soovitata üldse drenaaži rajamist. Aktsiaseltsi Eston Ehitus pakkumuse järgi teostaks ta keldrikorruse parendustööd, sadevete parema eemale juhtimise hoonest, fassaadide viimistluse ja katuste remondi kokku summaga 41 487,48 eurot. Seejuures sisaldub pakkumuses keldrikorruste parendustööde hulgas peamiselt vaid seinte puhastamis- ja viimistlustöid. Arvestades
asjaolu, et niiskumine on põhjustatud siiski seetõttu, et hoonel puudub horisontaalne hüdroisolatsioon, ei ole aktsiaseltsi Eston Ehitus pakkumine asjal puuduste kõrvaldamiseks asjakohane, kuivõrd puuduse tekke põhjus jääb likvideerimata. Kohtu arvates on asjatundjate poolt esitatud arvamusi võrreldes niiskuseprobleemi kõrvaldamiseks võimalikud kaks toimivat lahendusvarianti: injekteerimine ja ventileeritavate sisemiste nn ekraanseinte ehitamine. Käesolevas asjas on hüvitise kalkulatsioon antud injekteerimise osas. Sisemiste ekraanseinte ehitamisega väheneks ka korterite reaalosa suurus, mistõttu see lahendusvariant ei pruugi olla korteriomandite omanikele vastuvõetav. Lisaks ei ole asjas esitatud hinnapakkumist ekraanseinte, nende ventilatsiooni ehitamise ja võimalike püsikulude suhtes. Seega on kõige veenvamaks puuduse kõrvaldamise viisiks injekteerimine. Asjas on seatud kahtluse alla injekteerimise otstarbekus. Arvestades aga, et asjatundja ÜL on konkreetset objekti vaadanud ja kinnitas ka oma ütlustega kohtuistungil, et injekteerimine on selle konkreetse hoone niiskuseprobleemi kõrvaldamiseks ainuvõimalik lahendus, siis asus kohus seisukohale, et kostjalt tuleb Magasini 29a soklikorruse puuduse kõrvaldamise hüvitamiseks välja mõista 60,54 % 99 622 eurost, vastavalt hagejale nõude loovutanud korteriomanike korteriomandite proportsioonile korteriomandite kogumahust.
30.Seoses fassaadipuudustega arvestas kohus kahjuhüvitise suuruse osas järgmist. ÜL arvamuse kohaselt tuleb elamu fassaadi puiduosa värvkatte korrastamiseks uue puiduosa pinnalt lahtine värvitolm eemaldada, allesjäänud vana puitosa värvist täielikult puhastada, töödelda aluspinda nakke parandamiseks ja katta kõik pinnad uue värvkattega. ÜL arvamusele lisatud kalkulatsiooni kohaselt moodustavad fassaaditööd kokku 39 591 eurot. Aktsiaselts Eston Ehitus on pakkunud fassaadide viimistluse hinnaks 21 216 eurot + 5 270 eurot. Kuivõrd aktsiaselts Eston Ehitus oli Magasini 29a rekonstrueerimisel ehituse töövõtja, kuid käesolevast asjast nähtuvalt on alates ehitise valmimisest ilmnenud kõikvõimalikke puudusi tema tehtud töös, siis on kohtu arvates usaldusväärsem ÜL arvamusele lisatud hinnapakkumine. Põhjendatud kahjuhüvitise suurus on seega 60,54 % 39 591 eurost.
31.Katuse osa leidis maakohus, et kahjuhüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja teostas kohtumenetluse jooksul elamus katusetöid. RL arvamusega on tõendatud, et katuseprobleemid on lahendatud ja puudused on kõrvaldatud.
32.Kahjuhüvitise kogusuuruse arvestamisel märkis kohus, et 60,54 % 99 622 eurost moodustab 60 311,16 eurot; 60,54 % 39 591 eurost moodustab 23 968,39 eurot. Kuna soklikorrusel niiskuseprobleemi kõrvaldamiseks põhjendatud tööd on ka pinnasetööd, sh pinnasekaeve ja tagasitäide, siis on põhjendatud kahjuhüvitise väljamõistmine ka heakorratööde, sh murukatete taastamise osas. Seega on põhjendatud kahjuhüvitis ka 60,54 % 1 327 eurost ehk 803,37 eurot. ÜL poolt asjatundja arvamuse koostamine läks maksma 3 450 eurot. Kuivõrd VÕS § 128 lg 3 järgi on otseseks varaliseks kahjuks ka kulud kahju kindlaks tegemiseks, siis on kohtu arvates põhjendatud kahjuhüvitis 60,54 % 3 450 eurost e 2088,63 eurot. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kokku 87 171,55 eurot. Hageja viivistenõue on VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 järgi põhjendatud ja tuleb rahuldada. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
33.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati, ja teha asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kostja palub juhul, kui ringkonnakohus ei pea ise uue otsuse tegemist võimalikuks, saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Samuti palub kostja jätta menetluskulud tervikuna hageja kanda.
34.Maakohus on otsust tehes ebaõigesti kohaldanud aegumise katkemise ja peatumise sätteid ning teinud seetõttu ebaõige otsuse. Kohus ei ole selgelt välja toonud, millal, mis viisil ning kes on millist väidetavat müügilepingutele mittevastavust tunnistanud. Nõude aegumise katkemist ei saa tuvastada ajavahemikuna, vaid see peab olema toimunud konkreetsel kuupäeval ja olema seotud konkreetse tahteavaldusega. Värvimistöid teostati värvi kriidistumise, mitte koorumise pärast. Seega ei seondunud värvimistööd hageja poolt välja toodud väidetava müügilepingule mittevastavusega.
35.UV või ehitaja tegevust ei saa lugeda nõude tunnustamiseks kostja poolt, vaid nõuet peab tunnustama võlgnik võlausaldaja suhtes. Ehitaja ega UV ei olnud kostja esindajad ega saanud võtta kostjale korteriomanike ees mingeid kohustusi. TsÜS § 133 ei reguleeri esindust, vaid vastutust teise isiku eest. Garantiitööde teostamine ehitaja poolt ei olnud ka sisuliselt nõuete tunnustamine. Ehitaja teostas töid õigussuhtes kostjaga. Ehitaja ning kostja vahelise töövõtulepingu ning kostja ja korteriomanike vahel sõlmitud müügilepingute tingimused olid erinevad, mistõttu ei kinnita töövõtulepingu alusel mingite tööde teostamine müügilepingu alusel tekkida võivate nõuete tunnistamist.
36.Kohus leidis, et hageja nõude aegumine peatus 14.04.2011-05.10.2011 seoses pooltevaheliste läbirääkimisega. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et UV 14.04.2011 kiri ja 04.10.2011 üldkoosoleku protokoll tõendavad läbirääkimiste toimumist korteriomanike ja kostja vahel.
37.Maakohus on ebaõigesti leidnud, et 2012. aastal korterid ostnud korteriomanikud ei pidanud müügilepingute sõlmimisel olema fassaadi ja sokli olukorrast teadlikud. Kooruva fassaadi värvi ja niiskuskahjustusega seinte märkamiseks ei vaja inimene eriteadmisi. Seega ei saa kostja vastutada hoone fassaadi värvkatte puuduste eest 2012. aastal sõlmitud müügilepingute alusel.
38.Keldrikorruse niiskuskahjustused on palja silmaga kergesti märgatavad – seintele on ladestunud sool, millest on tekkinud laigud. Niiskuskahjustused on ilmnenud vähemalt alates aastast 2010. Kui ostjad vaatasid 2012. aastal kasvõi põgusalt üle ka keldrikorruse, kus asuvad korterite keldriboksid, pidid nad märkama niiskuskahjustusi. Seega pidid 2012. aastal korteri ostjad olema sellest enne müügilepingu sõlmimist teadlikud. Seda, et niiskuskahjustused olid nähtavad, kinnitas ka tunnistaja PJ.
39.Maakohus ei ole põhjendanud, miks tingivad hageja poolt välja toodud väidetavad puudused asja mittevastavuse müügilepingu tingimustele. Kohus ei põhjendanud, miks ÜL poolt nimetatud väidetavad puudused renoveerimistöödes takistaksid korterite eluruumidena kasutamist või tingiksid kaasomandis oleva maja osa keskmisele kvaliteedile mittevastavuse. Magasini 29a korteriomandid on elamiseks sobilikud ning vastavad vähemalt keskmisele kvaliteedile. Kui lepingus on kirjas, et tegemist on kultuurimälestisega, tuleneb sellest ühtlasi, et see on restaureeritud muinsuskaitse eritingimusi järgides. Korteriomandi müügilepingu tingimustele mittevastavusest
tuleneva nõude hindamisel ei saa lähtuda samadest kriteeriumidest, mille alusel hinnataks ehitaja kohustuste täitmist töövõtulepingu alusel. Hinnata tuleb maja kui müügiobjekti vastavust lepingutingimustele, mitte seda, kas renoveerimise käigus on tehtud ehitusvigu või mitte.
40.Maakohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta RL asjatundja arvamused, millest tuleneb, et horisontaalse hüdroisolatsiooni rajamine hoonele rekonstrueerimise käigus on väga harvesinev meede ning seda ei saa pidada rekonstrueeritud hoone keskmise kvaliteedi hulka kuuluvaks. Seega ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks asjaolu, et hoone vundamenti ei ole horisontaalset hüdroisolatsiooni rajatud. Kohus on jätnud tähelepanuta, et hageja ei ole tõendanud, et niiskuse tase soklikorrusel oleks lubatust kõrgem.
41.RL ei toeta ÜL seisukohta, mille kohaselt oleks originaallaudis tulnud enne uut värvimist täielikult värvist puhastada. Maakohus ei ole millegagi põhjendanud, miks ta RL asjatundja arvamusega ei arvesta. Samuti tuleneb RL arvamusest, et värvi koorumine ei ole põhjustatud ehitusveast originaallaudise ettevalmistamisel, vaid normaalsest linaõlivärvi kulumisest ilmastikutingimuste käes. Kohus on jätnud põhjendamata, miks ta leiab, et fassaadi värvi olukord hagi esitamise hetkeks oli tingitud ehitaja poolsest veast laudise värvimiseelsel töötlemisel ning mitte asjaolust, et fassaadi ei ole pärast renoveerimis-aegset värvimist kordagi üle värvitud, kuigi korrashoiuvahemik on möödunud. Kui leida, et Magasini 29a fassaadi värv ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile, oleks kohus pidanud välja tooma ka selle, kui kaua peaks sarnase maja fassaadi värv vastu pidama, et see vastaks vähemalt keskmisele kvaliteedile.
42.Maakohus ei põhjendanud, mille alusel ta nõuab kostjalt välja heakorratööde teostamise tasu. Need ei ole seotud soklikorruse niiskuse probleemi kõrvaldamisega.
43.Kohus jättis kahju hüvitise suuruse hindamisel põhjendamatult arvestamata kostja poolt esitatud tõendid. Kohus ei põhjendanud, miks ta lähtub üksnes ÜL arvamusest. Kostja on läbivalt olnud arvamusel, et injekteerimine on ebamõistlikult kulukas lahendus, mis ei pruugi olla sobiv tulemuse saavutamiseks. Injekteerimise läbiviimist ei saa pidada hoone keskmise kvaliteedi tagamiseks vajalikuks kulutuseks, mille kostja peaks hüvitama, isegi, kui leitaks, et hoone keldrite praegune olukord ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga. Injekteerimise kui soklikorruse niiskumise probleemi kõrvaldamise meetodi ebamõistlikkust on kostja tõendanud mitme asjatundja arvamusega. Kostja tõi välja kaks erinevat võimalust sokli niiskuse probleemi likvideerimiseks ja lahenduste hinnad. Hageja poolt nõutav summa puuduste kõrvaldamiseks on ebamõistlikult suur.
44.Maakohus leidis, et hagejale tekkinud kahjuks on ka ÜL-lt asjatundja arvamuse tellimise kulu. Kuna kohus pidas ÜL poolt kindlaks tehtud kahju põhjendatuks 49,45 % ulatuses, siis tuleks lugeda põhjendatud kahju väljaselgitamise kuluks samuti 49,45%. Seega, kui ringkonnakohus maakohtu otsust muus osas ei muuda, oleks põhjendatud kahju hüvitis kahju väljaselgitamise kulude eest 1 032,83 eurot.
45.Maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotus on ebaõige. Kuna kohus rahuldas hagi ca 24% ulatuses, oli kohtul võimalus jätta menetluskulud võrdselt poolte kanda või võrdeliselt hagi rahuldamisega 24% ulatuses kostja kanda ja 76% ulatuses hageja kanda.
Vastus apellatsioonkaebusele
46.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuapellatsioonkaebus ja selle põhjendused
47.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis põhinõude rahuldamata 87 171,55 eurot ületavas osas, ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 198 242,12 eurot. Samuti palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise VÕS § 113 lg-st 1 tulenevas määras põhivõlalt 87 171,55 eurot, ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis VÕS § 113 lg-st 1 tulenevas määras põhivõlalt 198 242,12 eurot alates 11.11.2013 kuni põhivõla tasumiseni. Lisaks palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis 70% hageja menetluskuludest hageja enda kanda, ning teha uus otsus, millega jätta kõik hageja menetluskulud kostja kanda.
48.Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, milles kohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata hüvitise katuse puuduste osas summas 143 690 eurot (172 428 eurot koos käibemaksuga).
49.Vastuapellatsioonkaebuse ulatus on 111 070,57 eurot: välja mõistmata jäetud soklikorruse puudustest tingitud kahju osa – 39 310,84 eurot; välja mõistmata jäetud käibemaks soklikorruse puuduste kõrvaldamiseks vajaminevalt summalt – 19 924,40 eurot; välja mõistmata jäetud fassaadi puudustest tingitud kahju osa – 15 622,61 eurot; välja mõistmata jäetud käibemaks fassaadi puuduste kõrvaldamiseks vajaminevalt summalt – 7918,20 eurot; välja mõistmata jäetud heakorratööde kulude osa – 523,63 eurot; välja mõistmata jäetud käibemaks heakorratööde kuludelt – 265,40 eurot; välja mõistmata jäetud ekspertiisikulu osa – 1361,37 eurot; välja mõistmata jäetud vajalikud lisatööd koos käibemaksuga – transpordikulu (5679,07 eurot käibemaksuga), ettenägemata tööde kulu (10 232,29 eurot käibemaksuga) ning kitsendatud tingimuste kulu (10 232,29 eurot käibemaksuga).
50.Maakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata 39,46 % soklikorruse ja fassaadi parandamiseks vajalikest kuludest, heakorratööde kuludest ja ekspertiisikuludest. Hagejal oleks olnud õigus nõuda kogu kahju hüvitamist endale ka juhul, kui talle oleks oma nõude loovutanud vaid üks kostjaga müügilepingu sõlminud korteriomanikest. Vähemalt korteriomandite esmamüügi korral on mõistlik käsitada korteriomanikke müüja suhtes tekkivate kaasomandi puudustega seotud kahjunõuete osas solidaarvõlausaldajatena. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 4 ei tulene mingeid erisusi, mis välistaks solidaarvõlausaldajate suhte tekkimise kaasomanike vahel müüja vastu müügilepingutest tulenevalt. Korteriomanikud on kostja suhtes solidaarvõlausaldajad tulenevalt kostjal lasuva kohustuse olemusest. VÕS § 73 kohaselt võib solidaarvõlausaldajate õigussuhe tekkida ka juhul, kui lepingus kokkulepitud kohustus on olemuslikult selline, mis toob kaasa selle suhte tekkimise. Kogu puuduse kordategemiseks vajalikku summat peab olema võimalik nõuda ka ühel korteriomanikul endale, sest puuduse kõrvaldamise kulude osalise hüvitamisega ei kaasne täielikku kompenseerimist, mida nõuab VÕS § 127 lg 1.
51.Maakohus jättis tähelepanuta, et eksperdi antud kalkulatsioonis olid soklikorruse puuduste ja fassaadi puuduste kõrvaldamise kulu ning heakorratööd antud ilma
käibemaksuta. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa käibemaksu tehtavatelt kuludelt tagasi, siis tuleb ka käibemaks välja mõista.
52.Kohus jättis tähelepanuta, et eksperdi antud kalkulatsioonis on lisaks ehitusmontaažitööde maksumusele kajastatud ka vajalikud lisatööd (transpordikulu, ettenägemata tööde kulu ja tasu kitsendatud tingimustes töötamise eest). Tegemist on vajalike ja põhjendatud kuludega, mis tuleb kostjalt välja mõista.
53.Lisaks on põhjendatud jätta kõik menetluskulud kostja kanda, kuna kohtuvaidlus on tingitud kostjast, kes ei kõrvaldanud müüdud korterite puudusi. Samuti on kostja tunnistanud korterelamu katuse osas puuduste olemasolu ja teinud töid nende kõrvaldamiseks. Vastused vastuapellatsioonkaebusele
54.Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
55.TsMS § 657 lg 1 p 2 kohaselt on ringkonnakohtul apellatsioonkaebuse lahendamisel õigus tühistada kohtuotsus osaliselt või täielikult ja teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu osaliselt tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele osaliselt.
56.Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et tal on õigus kostjalt nõuda kogu kaasomandiosa parandamise kulude hüvitamist. Maakohus on õigesti leidnud, et Magasini 29a korteriomanikud ei ole solidaarvõlausaldajad. Hageja nõuded põhinevad korteriomandite müügilepingutel. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused üksnes lepingu pooltele. Tegemist ei ole korteriühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvate nõuetega. Korteriomanikul ei ole müügilepingu rikkumise eest õigus nõuda terve kaasomandiosa parandamise kulusid, kuna iga korteriomaniku kahju suurus on üksnes temale langev kulude kandmise osa. Sellest tulenevalt on põhjendatud maakohtu seisukoht, et hageja saab nõuda kahju hüvitamist ainult selles ulatuses, millises ulatuses olid korteriomanike müügilepingutest tulenevad nõuded temale loovutatud, s.o kokku 60,54 % ulatuses.
57.Maakohus leidis põhjendatult, et fassaadi värvkatte ning keldri- ja soklikorruse niiskuskaitse osas ei vastanud müügilepingu esemed lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt pidi korteriomand olema elamiseks sobiv ja VÕS § 77 lg 1 alusel vähemalt keskmise kvaliteediga. Eriteadmistega isiku ÜL arvamusest nähtub, et fassaadil värv osaliselt koorub. Samuti selgub arvamusest, et värvimisel peavad erinevad värvikihid nakkuma tugevasti aluse ja üksteise külge, kuid antud juhul ei ole seda saavutatud. Maakohus tuvastas, et maja valmis hiljemalt 04.11.2008. Tunnistaja L-KT-e ütluste kohaselt märkas ta juba 2009. aastal, et värv koorub. 21.05.2010 on Magasini 29a maja elanikud teinud maja arendaja, ehitaja ja muinsuskaitse järelevalve poole pöördumise, millest selgub, et 2009. aasta suve esimeseks pooleks oli mitmes kohas lõunafassaadil värv laudiselt lahti koorunud (t III kd lk 122 jj). Eeltooduga on tõendatud, et värv hakkas fassaadilt kooruma juba vähem kui aasta pärast maja valmimist. Arvestades, et värv hakkas kooruma vähem kui aasta pärast elamu valmimist, siis ei vastanud müügilepingute esemed keskmisele kvaliteedile.
58.Eriteadmistega isiku ÜL arvamusest selgub, et elamu ehitamisel ei ole midagi tehtud selleks, et takistada kapillaarvee tõusu. Projekteerimata ja paigaldamata on horisontaalne niiskustõke. Sellest tulenevalt tekkisid hoones ehitusjärgselt keldrikorruse seintel niiskuskahjustused, millised on ka käesoleval ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja müüs kortereid renoveeritud elamus. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada olukorda, kus renoveeritud elamul on niiskuskahjustused, keskmisele kvaliteedile vastavaks. Kostja on väitnud, et ajal, mil elamu algselt ehitati, ei kasutatud horisontaalset hüdroisolatsiooni. Ringkonnakohtu hinnangul ei oma see asja lahendamisel tähendust. Kostja pidi müüjana kindlustama, et lepinguesemetel ei oleks niiskuskahjustusi. Ei ole tõendatud, et sellel ajal ehitatud hoonetes ei oleks käesoleval ajal võimalik niiskuskindlust saavutada.
59.Maakohus leidis õigesti, et hagi ei ole ühegi korteriomandi osas aegunud. Ebaõige on kostja seisukoht, et aktsiaseltsi Eston Ehitus tegevust ei saa omistada kostjale. TsÜS § 132 lg 2 sätestab, et isik vastutab samuti teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest, kui ta kasutab teist isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega. Õiguskirjanduses on märgitud, et selle paragrahvi abil luuakse õiguslik fiktsioon, mille tulemusena loetakse teatava teise isiku tehtud tegu või tegevusetus võrdseks isiku teo või tegevusetusega, kellele see tegu või tegevusetus omistatakse (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2010, lk 386). Tunnistaja L-KT-e ütluste kohaselt soovitas kostja seoses ehituslike probleemidega pöörduda aktsiaseltsi Eston Ehitus poole. Vaidlust pole, et aktsiaselts Eston Ehitus on tegelenud elanike pretensioonidega seoses ehituskvaliteediga ning teinud ka parandustöid. Eeltoodust tulenevalt saab aktsiaseltsi Eston Ehitus tegevust läbirääkimiste pidamisel ja parandustööde tegemisel omistada kostjale. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et maakohus ei ole välja toonud, kuidas on nõude aegumine peatunud ja katkenud. Maakohus on põhjalikult analüüsinud aegumise peatumise ja katkemise küsimust ning selgitanud, miks hagi ei ole aegunud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu motiividega ning tulenevalt TsMS § 654 lg 6 ei korda neid. Ringkonnakohus lisab, et ebaõige on kostja seisukoht, et 2010. aastal tehti värvimistöid fassaadi kriidistumise, mitte koorumise pärast. Tunnistaja L-KT-e ütlustest nähtub, et 2010. a juulis tehti värvimistöid sellepärast, et fassaadil värv pudenes. Seega on tõendatud, et värvimistöid tehti ka värvi koorumise pärast.
60.Kostja on leidnud, et 2012. aastal korterid ostnud majaelanikud pidid olema teadlikud fassaadi ja sokli olukorrast. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et hagejale nõude loovutanud korteriomanikud, kes ostsid korteriomandi 2012. aastal, olid teadlikud fassaadi ja sokli puudustest. Puuduvad tõendid, et korterite ülevaatamise ajal oli nendes korterites niiskuskahjustused märgatavad. Asjaolu, et tunnistaja PJ poolt ostetud korteris oli see nähtav, ei tähenda, et ka teistes korterites olid niiskuskahjustused korteriomandi ülevaatamise ajal nähtavad. PJ ise ei ole nõuet hagejale loovutanud. Seoses fassaadi värvikahjustustega on PJ andnud ütlusi, et maja fassaadil oli värv natuke koorunud, ta ootas maaklerit ja käis ümber maja, sellepärast ta seda märkas. Kolleegium märgib, et on tõendamata, et hagejale nõuded loovutanud korteriomanikud, kes ostsid korteriomandid 2012. aastal, oleksid värvikahjustusi märganud. VÕS § 221 lg 1 p 2 sätestab, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest
või sellega seotud asjaolust ja ei avaldanud seda kostjale. Asja materjalidest nähtuvalt pidi müüja 2012. aastal teadma, et fassaadil värv koorub. Selle kohta, et ta oleks värvi koorumisest ostjaid teavitanud, tõendeid esitatud ei ole. Eeltoodust tulenevalt saavad ka 2012. aastal korteri ostnud majaelanikud eelmärgitud puudustele tugineda.
61.Kostja leiab, et injekteerimist ei saa pidada põhjendatud lahenduseks niiskusprobleemi kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga. Maakohus on põhjalikult analüüsinud niiskuse kõrvaldamise erinevaid võimalusi ja kõiki tõendeid hinnates jõudnud seisukohale, et kõige kindlamaks puuduse kõrvaldamise viisiks on injekteerimine. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud ja ei ole tõendite hindamisel rikkunud tsiviilkohtumenetluse norme. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg 6 ei korda neid.
62.Kostja on leidnud, et heakorratööd ei ole seotud niiskusprobleemi kõrvaldamisega, mistõttu on maakohus põhjendamatult kostjalt välja mõistnud heakorratööde teostamise tasu. Ringkonnakohus kostjaga ei nõustu. Eriteadmistega isiku ÜL esitatud tööde eelarvest selgub, et heakorratööd seisnevad vertikaalplaneerimise korrastamises (t I kd lk 118). ÜL arvamusest ilmneb, et elamu vundamendis on seinte liitumiskohas avad, mille kaudu pääseb vesi hoone konstruktsioone kahjustama. Vertikaalplaneerimist on vaja korrastada selleks, et tagada vihmavee kalle hoonest eemale (t I kd lk 78). Seega on heakorratööd seotud niiskuse kõrvaldamisega ning heakorratöö teostamise kulu väljamõistmine on põhjendatud.
63.Hageja on märkinud, et maakohus on jätnud tähelepanuta hageja nõude täiendavate kulude (s.o transpordikulu, ettenägemata tööde kulu ja kulu, mis on tingitud töötamisest kitsendatud töötingimustes) väljamõistmiseks. Nimetatud kulud on välja toodud eriteadmistega isiku Ülo Laisalu koond-finantseelarves (I kd lk 116). Ringkonnakohus nõustub, et maakohus rikkus TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8, kui ei võtnud eelmärgitud kulude osas seisukohta. Ringkonnakohtul on võimalik see viga parandada. Kolleegium leiab aga, et hageja nõue ei ole selles osas põhjendatud. Hageja ei ole teinud usutavaks, et remonditööde tegemisel võiks tekkida vajadus teha täiendavaid töid. Hageja ei ole põhjendanud, milliste töödega võiks olla tegemist. Nii öelda, igaks juhuks, täiendava rahasumma väljamõistmine ei ole õigustatud. Hageja selgituste kohaselt tähendavad kitsendatud töötingimused töötamist olukorras, kus elanikud on majja sisse kolinud. Kolleegium leiab, et hageja ei ole tõendanud, et ehituses on tavaks kitsendatud töötingimuste eest täiendava tasu nõudmine. Kolleegium märgib, et puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta on tsiviilasjas esitatud mitmeid kalkulatsioone, kuid tasu kitsendatud tingimustes töötamise eest ei ole nendes esile toodud (v.a ÜL poolt esitatud koond-finantseelarves). Seega ei ole piisavalt tõendatud, et hagejal võiks tekkida täiendav kulu seetõttu, et ehitajatel tuleb töötada elamus, kuhu elanikud on juba sisse kolinud. Kolleegium leiab, et transpordikulude suurus on tõendamata. Eriteadmistega isiku ÜL koond-finantseelarve kohaselt on transpordikulu 5 %, s.o 4732,56 eurot, millele lisandub käibemaks. Transpordikulu suuruse tõendamiseks ei piisa lihtsalt protsendi ja summa märkimisest. Transpordikulu suuruse tõendamiseks tuleb esitada ka andmed selle kohta, millest transpordikulu koosneb ja kuidas on saadud nõutav summa. Seda
tehtud ei ole, mistõttu ei pea kolleegium hageja nõuet transpordikulu hüvitamiseks põhjendatuks.
64.Ringkonnakohtu hinnangul mõistis maakohus kostjalt põhjendatult välja 60,54 % asjatundja ÜL arvamuse maksumusest. Kuigi maakohus katuse puudustega seonduvat kahjuhüvitist kostjalt välja ei mõistnud, nähtub maakohtu otsusest, et puudused katuse kvaliteedis eksisteerisid, kuigi kostja on need menetluse kestel kõrvaldanud. Seega oli asjatundja arvamuse tellimine ka katuse puuduste osas vajalik.
65.Maakohus on põhjendamatult mõistnud kahjuhüvitise sokli puuduste, fassaadi värvipuuduste ja heakorratööde osas välja käibemaksuta. Vaidlust ei ole, et hageja ei ole käibemaksukohustuslane ja ei saa käibemaksu tehtavatelt kuludelt tagasi. Sokli puuduste kõrvaldamise maksumus koos käibemaksuga on 119 546,40 eurot (99 622 eurot + käibemaks 19 924,40 eurot). Fassaadi värvipuuduste kõrvaldamise maksumus koos käibemaksuga on 47 509,20 eurot (39 591 eurot + käibemaks 7918,20 eurot). Heakorratööde maksumus on 1592,40 eurot (1327 eurot + käibemaks 265,40 eurot). 60,54 % sokli puuduste kõrvaldamise maksumusest on 72 373,39 eurot. 60,54 % fassaadi värvipuuduste kõrvaldamise maksumusest on 28 762,07 eurot. 60,54 % heakorratööde tegemise maksumusest on 964,04 eurot. Eeltoodust tulenevalt on kostjalt väljamõistetava põhivõla suurus kokku 104 188,13 eurot (s.o hüvitis sokli puuduste kõrvaldamiseks 72 373,39 eurot, hüvitis fassaadi värvipuuduste kõrvaldamiseks 28 762,07 eurot, hüvitis heakorratööde tegemiseks 964,04 eurot ja UL arvamuse maksumuse hüvitis 2088,63 eurot). Seega tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus jättis välja mõistmata 17 016,58 eurot ja teha selles osas uus otsus, millega mõista kostjalt täiendavalt välja 17 016,58 eurot.
66.Kuna maakohus mõistis viivise välja summalt 87 171,55 eurot, siis tuleb ka viivise väljamõistmise osas maakohtu otsus osaliselt tühistada ja välja mõista viivis summalt 104 188,13 eurot. Menetluskulude jaotus
67.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et menetluskulude jaotamisel on maakohus ebaõigesti jätnud arvestamata hagi rahuldamise ulatusega. Kuigi maakohus tuvastas, et kostja on menetluse jooksul katuse puudused kõrvaldanud, ei saa seda arvestada menetluskulude jaotamisel. Nimelt jäi hageja kuni maakohtu menetluse lõpuni selle juurde, et puudused on kõrvaldamata ning nõudis katuse puuduste osas kahjuhüvitise väljamõistmist. Kuna maakohus selles osas hagi ei rahuldanud, siis tuleb seda ka menetluskulude jaotamisel arvestada. Hageja vastuapellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et kõik menetluskulud tuleks jätta kostja kanda, ei ole põhjendatud. Arvestades hagi rahuldamise ulatust tuleb menetluskulud maakohtus jätta 72 % ulatuses hageja kanda ja 28 % ulatuses kostja kanda. Arvestades, et nii apellatsioonkaebus kui vastuapellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele vaidlustatud osaga võrreldes väikeses ulatuses, peab kolleegium põhjendatuks jätta ringkonnakohtus kantud poolte menetluskulud poolte endi kanda.
68.Alates 01.01.2015 on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 (p 22) märkinud, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv). Seega tuleb menetluskulude rahalisel kindlaksmääramisel lähtuda Riigikohtu eelmärgitud lahendis antud juhistest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.