Pärnu Maakohus
Määruse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
23. jaanuar 2015, Pärnu Maakohtu Pärnu Rüütli tn kohtumaja kantselei kaudu
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Talviste
Tsiviilasja number
2-12-39033
Tsiviilasi
KV Halduskoda OÜ hagi R. P.i vastu põhivõla ja viivise summas 3195.41 eurot ning lisanduva viivise väljamõistmiseks
Menetlustoiming
Hagi läbivaatamata jätmine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KV Halduskoda OÜ, registrikood 10900934, asukoht Rüütli 38, Pärnu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anu Talu Kostja R. P., isikukood x, elukoht x, lepinguline esindaja vandeadvokaat Terje Eipre
Resolutsioon
Jätta KV Halduskoda OÜ hagi R. P.i vastu põhivõla ja viivise summas 3195.41 eurot ning lisanduva viivise väljamõistmiseks läbi vaatamata.
Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud hageja KV Halduskoda OÜ kanda.
Edasikaebamise kord
Käesoleva määruse peale võib 15 päeva jooksul selle kättesaamisest esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu.
Sisulised asjaolud Hageja KV Halduskoda OÜ esitas Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumajale hagiavalduse (I kd tl 31-36, eelnevalt esitatud maksekäsu kiirmenetluse avaldus), mille kohaselt kostjad P. U. ja R. P. olid korteri nr x, asukohaga x, kaasomanikud võrdsetes 1⁄2 osades alates 26.08.2004 kuni korteriomandi täitemenetluses võõrandamiseni. 08.12.2012 allkirjastasid P. U. ja H.S. korteriomandi üleandmise ja vastuvõtmise akti. KV Halduskoda OÜ haldab xxxxx tn xx x asuvat elumaja korteriomanike otsuse alusel juhindudes oma tegevuses korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskavadest. Hageja on igakuiselt väljastanud kostja(te)le tasumiseks majandamiskulude eest arveid, millistest on kostjad jätnud tasumata kas täies ulatuses või osaliselt arved 110346, 111423, 112206, 112507, 113271, 113846, 114259,
Tsiviilasi nr 2-12-39033 114866, 115317, 115768, 120255, 120857, 121255, 121835, 122507, 122769, 123486, 123872, 124594, 125093, 125561, 1261901 kokku summas 1 767.01 eurot. Seega on maksekäsu avalduse esitamise seisuga kuni korteriomandi võõrandamiseni põhivõlgnevus kasvanud. Hagiavalduse esitamise seisuga on õigeaegselt tasumata arvetelt kogunenud viivis 1 428.40 eurot. Käesoleval juhul on korteriomanike enamuse otsuse alusel kokku lepitud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär s.o 0,15% päevas iga tähtaja ületanud päeva eest. Ühelegi võlgnevuse meeldetuletusele kostjad ei vastanud ning võlgnevust ei tasunud. 09.08.2012.a e-posti teel aadressile x saadetud arve kohta kosta vastas, et ei kasuta korteriomandit ning ei ole seega kommunaalkulutusi tekitanud. Hageja arvates ei ole majandamiskulude tasumise kohustuse puhul oluline, kes korteriomanikest faktiliselt korterit kasutab ning kuidas korteriomanikud lepivad (või ei lepi) omavahel kokku korteriomandiga seotud kulutuste kandmise. Hageja palub kostjatelt välja mõista solidaarselt põhivõlgnevus summas 1767.01 eurot ning viivis kuni hagi esitamiseni summas 1428.40 eurot hageja kasuks. Samuti palub ta välja mõista kostjatelt solidaarselt viivis alates hagi esitamisest s.o alates 13.05.2013.a 0,15% päevas põhinõudelt kuni põhinõude täieliku tasumiseni kuid mitte suuremas summas kui põhivõlgnevus. 10.06.2013 on kostja R. P. esitanud kohtule vastuse hagiavaldusele (I kd tl 116-120), mille kohaselt hagiavaldusest ei selgu, millise perioodi eest nõue on esitatud ja kas kostja P. U. on hagejale makseid teinud. Hageja ei ole eristanud, millised kulud on kaasomandi osa majandmisega seotud kulud ja millised on reaalosa kasutaja tarbimisest tulenevad kulud. Kostja R. P. ei ole eluruumi kasutanud ega saa olla kohustatud isikuks korteriomandi reaalosa kasutamisega seotud tarbimiskulude kandmisel. R. P. ei ole eluruumi kasutanud ega saa olla nende kaasomandi osa majandamise kulude kandja, mille vilju ta pole saanud. R. P. on tasunud P. U. eest lanu tagasimakseid ning kaotanud oma omandiosa korteriomandist, tal on puudunud juurdepääs korterile ning on sebaseaduslik ja ka äärmiselt ebaõiglane nõuda temalt kulutuste kandmist, mille on tekitanud P. U.. Samuti märgib kostja, et hageja pole põhjendanud ega tõendanud nõudeõiguse olemasolu. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, kas ta on volitatud korteriomanike poolt või on ta nimetatud valitsejaks. Samuti ei nõustu kostja viivisenõudega, see on ebaselge. 23.04.2014 on hageja esitanud oma seisukoha (I kd tl 189-195), mille kohaselt kostjate ehk kaasomanike korteri ostmiseks võetud laenu tagasimaksete teostamine kostja 1 poolt ja eluruumist alaliselt lahkumise põhjused, juurdepääsu puudumine asja valdamiseks ning kasutamiseks on käesolevas tsiviilasjas asjakohatud väited ning need ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kostjad olid korteri nr x, asukohaga x, kaasomanikud võrdsetes 1⁄2 osades alates 26.08.2004 kuni korteriomandi täitemenetluses võõrandamiseni. Hageja on xxxxx xx x elamu korteriomanike otsuse (I kd tl 196-197) kohaselt nimetatud valitsejaks, seega õigustatuks isikuks nõuete esitamiseks kostjate vastu. 11.06.2014 tagaseljaotsusega on kohus rahuldanud KV Halduskoda OÜ hagi P. U. vastu ning jätkas menetlust R. P.i vastu. 18.08.2014 määrusega määras kohus asjas kirjaliku menetluse tähtajad, määrates avalduste/dokumentide esitamise tähtajaks 15.10.2014 ning kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise ajaks 03.11.2014.
2(5)
Tsiviilasi nr 2-12-39033 15.10.2014 esitas kostja R. P. täiendavad seisukohad (II kd tl 20-25), mille kohaselt hagejal puudub volitus korteriomanike esindamiseks käesolevas tsiviilasjas. Kostja esitas taotluse jätta hagi läbivaatamata. Kostja on seisukohal, et hageja poolt esitatud xxxxx xx x elamu korteriomanike otsus on tühine, kuna otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud korteriomandiseaduse sätteid, sh koosoleku otsus on selgelt vastuolus õigusnormidega, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. Hageja ei ole esitanud ka korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel sõlmitud valitsejalepingut, millest võiks tuleneda hagi esitamise õigus. Kuna valitsejalepingut esitatud ei ole, seega võib eeldada, et nimetatud leping ka tegelikult puudub. Käesoleval juhul ei nähtu ühestki hagile lisatud dokumendist, et xxxxx xx x korteriomanikud oleks andnud hagejale volituse kostjate vastu kohtusse nõude esitamiseks, samuti ei nähtu ühestki dokumendist vastava volituse piire. Hageja esitas 27.10.2014 äsjanimetatud seisukohale omapoolse vastuse (II kd tl 30-33) milles palus kostja 15.10.2014 esitatu tähelepanuta jätta. Kuivõrd kohus leidis, et kostja poolt 15.10.2014 esitatu täpsustab oluliselt seniesitatud vastuväiteid ja lisandunud on taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks, tühistas kohus 31.10.2014 määrusega 18.08.2014 määruse ning määras asjas uued kirjaliku menetluse tähtajad – avalduste/dokumentide esitamiseks (eelkõige hagejale, selgitamaks oma volituste olemasolu) 15.12.2014 ja kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise ajaks 23.01.2015. 12.12.2014 esitas hageja täiendavad tõendid ja selgitused (II kd tl 59-87), mille kohaselt 27.01.2009 toimunud xxxxx xx x korteriomanike koosolekul osales ka kostja R. P.. Korteriomanike otsuse nimetada xxxxx xx x elamu valitsejaks KV Halduskoda OÜ poolt allkirjastas korteri x esindajana just tema. R. P. osales koosolekutel ning seega oli ta teadlik ja aktsepteeris asjaolu, et xxxxx xx x valitsejaks on KV Halduskoda OÜ. Korduskoosolek toimus 13.02.2009. 17.01.2011 toimunud korduskoosolekul kinnitati 2011.a majanduskava, mille p 4.1.4 määratleb viivise suuruse ning samal koosolekul otsustati võlglaste kohtusse andmine. 01.02.2012 korduskoosolekul kinnitati muudatused majanduskavas, kusjuures viivise määr on sama ning koosolekul on otsustatud korter nr x võlgnevuse osas hagi kohtusse esitamine. Hageja märgib, et korteriomanike koosolekuid kutsus kokku ja juhatas hageja, kes on teinud pikaajaliselt kaasomandi eseme valitsemisega seoses vajalikke toiminguid. Kostja R. P. leiab oma 09.01.2015 seisukohas (II kd tl 92-94), et hageja ei ole siiski tõendanud enda nimetamist kaasomandi eseme valitsejaks. Nii 25.01.2008 kui ka 27.01.2009 koosoleku päevakorras ei ole olnud Xxxxx xx x elamu valitseja valimist. Kostja märgib, et 25.01.2008 koosoleku protokollis puudub vastu võetud otsuste osas igasugune viide – protokollist nähtuvalt toimus koosolekul vaid arutelu. 27.01.2009 koosoleku protokolli kohaselt ei olnud koosolek otsustusvõimeline ning uuel koosolekul 13.02.2009 ei ole vastu võetud otsust elamu valitseja osas. Kostja I juhib tähelepanu, et ka 17.01.2011 koosolekul ei ole vastavat otsust (esitada võlglaste vastu hagiavaldused) protokollis vormistatud. Kostja I rõhutab, et 01.02.2012 koosoleku protokolli kohaselt on korteriomanikud hääletanud ning vastu võtnud 5 otsust, millest ükski ei puuduta korter x võlgnevuse osas hagi esitamist ega valitsejale volituste andmist korteriomanike esindamiseks kohtus. Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud ja kohtu põhjendused
3(5)
Tsiviilasi nr 2-12-39033 Korteriomandiseaduse (KOS) § 20 lg 1 kohaselt otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada. Seega peavad valitseja nimetamiseks olema täidetud kaks eeldust - häälteenamusega korteriomanike sellekohane otsus ning kandidaadi nõusolek. Antud juhul ei ole vaidlust selles, et kandidaadi nõusolek on olemas, kuid kohtule ei ole vaatamata kohtu poolt sisuliselt 31.10.2014 määrusega hagejale antud võimalusele esitatud otsust, millisest nähtuks, et korteriomanike enamus oleks olnud nõus KV Halduskoda OÜ nimetamisega Xxxxx xx x elamu valitsejaks. Antud elamus on 90 korterit (see nähtub majanduskavadest (nt 2011.a majanduskava p 1.1. – I kd tl 44), kohtule esitatud korteriomanike otsuste mitmetest protokollidest on enim allkirju 01.02.2012 protokollil, kuid ka sel protokollil (õigemini sellele lisatud koosolekul osalejate nimekirjal) on vaid 24 korteriomaniku allkirjad, mis tähendab, et ühelgi koosolekul ei ole olnud kohal valitseja nimetamiseks (ega ka muude otsuste vastuvõtmiseks) vajalikku kvoorumit KOS § 19 lg 2 mõttes. Nimetatud sätte kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Põhimõtteliselt on võimalik valitseja nimetamine ka korduskoosolekul KOS § 19 lg 3 järgi, mil ei ole osalevate korteriomanike arv oluline, kuid ei esimesel (27.01.2009 ja 20.12.2010) ega korduskoosolekutel (25.01.2008, 13.02.2009, 17.01.2011 ja 01.02.2012) ei ole üldse olnud päevakorras valitseja nimetamist. Kohus ei pea võimalikuks valitseja kehtivate volituste olemasolu ja kohtusse nõude esitamise volituse (KOS § 21 lg 2 p 5 järgi on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses) olemasolu tuvastada järelduslikult sellest, et korteriomanike koosolekuid juhatab hageja või et hageja koostab iga-aastaseid majanduskavasid vms. KOS § 17 lg 1 sätestab, et käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused (seega ka KOS § 20 lg 1 kohased otsused valitseja osas) võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et otsuse vastuvõtmiseks on vaja, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud. Eelnevat silmas pidades ei oma tähtsust, milliseid muid, sh kohtusse nõude esitamist puudutavaid, otsuseid on korteriomanike poolt vastu võetud, sest hageja nimetamine valitsejaks on tõendamata. Iseenesest ei välista see küll kostjal võla olemasolu ja võimalust korteriomanikel ühiselt nõue (ilma valitseja abi kasutamata) esitada, kuid käesoleval juhul puudub hagejal seadusekohane volitus ning kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 1 p 9 alusel on põhjendatud. Hageja ei ole tõendanud oma esindusõiguse olemasolu korteriomanike nimel valitsejana hagi esitamiseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et TsMS § 423 lg 1 p 9 alusel tuleb kostja taotlusel jätta hagi läbi vaatamata. TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse. Hageja nõude osas olemasolevat sisulist vaidlust nõude suuruse üle kohus seetõttu ei käsitle. Menetluskulud
4(5)
Tsiviilasi nr 2-12-39033 TsMS § 168 lg 2 järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata ja paragrahvi lõigetest 3-5 ei tulene teisiti. Kohus jätab kostja taotlusel hagi läbi vaatamata ning seega tuleb TsMS § 168 lg 2 alusel jätta poolte menetluskulud hageja kanda. Alates 01.01.2015 kehtiv TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Antud juhul jätab kohus menetluskulude kindlaksmääramise TsMS § 177 lg 2 alusel eraldi menetlusse, mis toimub mõistliku aja jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Kohtu hinnangul on mõistlik määrata, et menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb menetlusosalisel esitada 30 päeva jooksul käesolevas asjas lõpplahendi jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Talviste kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.