Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud MV, KN (praeguse perekonnanimega M), SE, SSM, AL ja IYG esitasid 16.06.2006 Harju Maakohtule hagi TK ja MM vastu ostuhinna alandamiseks ja kostjatel solidaarselt 1 221 560 kr. väljamõistmiseks. 01.12.2006 esitasid hagejad taotluse lugeda müügihind alandatuks 1 221 560 kr. võrra. 01.02.2008 esitasid hagejad alternatiivnõude kostjate vastu kahju 1 221 560 kr. hüvitamiseks. 26.09.2008 esitasid hagejad kohtule kõrvalnõude intressivõlgnevuse ja viivise kostjatelt väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 12.01.2006 kinnistu mõtteliste osade müügilepingu, hüpoteekide lõpetamise kokkuleppe, kinnistu valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe kustutamise avalduse, uue kaasomanike kokkuleppe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta, hüpoteekide seadmise lepingud ja asjaõiguslepingud. Sõlmitud müügilepingu esemeks oli lepingu kohaselt 3091/5513 mõttelist osa kinnistust aadressil XXXXXXXX X, Tallinn. Müüjad võõrandasid MV-le 378/5513 mõttelist osa kinnistust hinnaga 604 800 kr., KN-ile 289/5513 mõttelist osa kinnistust 565 000 kr., SE-le 901/5513 mõttelist osa kinnistust hinnaga 1 870 000 kr., MM-le ja SSM-le 571/5513 mõttelist osa kinnistust hinnaga 1 120 000 kr., ALile 413/5513 mõttelist osa kinnistust hinnaga 870 000 kr. ning ER-le ja IYG-le 539/5513 mõttelist osa kinnistust hinnaga 1 078 000 kr. Kokku moodustas müügihind 6 107 800 kr., millest TK-le kuulus tasumisele 5 170 425 kr. ja MM-le 937 374 kr. Pärast kinnistu otsese valduse ja mõningase dokumentatsiooni saamist selgus, et kinnistul puudub ehitusluba, kooskõlastatud ehitusprojekt, kooskõlastatud kanalisatsiooni- ja elektriprojekt, kasutusluba ja esineb puudusi kanalisatsioonisüsteemis. Enne lepingu sõlmimist oli TK informeerinud hagejaid vaid sellest, et ehitisel puudub kasutusluba, mille saamise suhtes sõlmiti lepingus eraldi kokkulepe. Hagejad leiavad, et esinevad alused hinna alandamiseks. Hagejate väidetel ei ole kostjad kohustust nõuetekohaselt täitnud. Hagejatele võõrandatud müügilepingu objektil puudub kasutusluba ning seda ei ole võimalik saada, kuna võõrandatud esemel puudub ehitusluba ning kinnitatud ehitusprojekt, mille koostamiseks on vaja kehtestada uus detailplaneering. Elamu mõõdistusprojekt ei vasta ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile kehtestatud nõuetele ning elamu rekonstrueerimistöid ei ole teostatud kooskõlas mõõdistusprojektiga, vaid eesmärgiga ehitada elamu ümber korterelamuks. Mõõdistusprojekti alusel ei ole kostjatele

ehitusluba elamu rekonstrueerimiseks väljastatud. Hagejad leiavad, et elamu ümberehitustööd on kostjate poolt teostatud omavoliliselt ilma õigusliku aluseta. Hagejate hinnangul ei ole elamut võimalik käsitleda jätkuvalt väikeelamuna. Hagejad sõlmisid müügilepingu lähtudes eeldusest, et omandatav mõtteline osa XXXXXXXX X kinnistust annab neile ainuõiguse elamus paikneva eraldiseisva korteri kasutamiseks vastavalt müügilepingus sisalduvale kasutuskorrale. Käesoleval juhul on tuvastatud, et elamu osas korrektne projektdokumentatsioon puudub, mistõttu ei ole kostjad VÕS § 211 lg 1 tulenevat kohustust saanud täita ning on seeläbi rikkunud müügilepingut. Arvestades asjaoluga, et müügilepingu eseme seadustamiseks tuleb koostada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba ning võimalik et korraldada ja finantseerida ka detailplaneeringu menetlus, leiavad hagejad, et müügilepingu järgi võõrandatud kinnistu mõtteliste osade kohane väärtus on vähemalt kui 20% väiksem müügilepingus märgitud hinnast. Hagejad taotlevad kinnistu mõtteliste osade müügihinna alandamist kokku 78 071,92 euro võrra ning sellest tulenevalt mõista kostjatelt solidaarselt välja MV kasuks 7 730,75 eurot ja intress 2 236,15 eurot, KM kasuks 7 222,02 eurot ja intress 2 090,62 eurot, SE kasuks 23 902,96 eurot ja intress 6 919,34 eurot ja intress 6919,34 eurot, SSM kasuks 14 316,21 eurot ja intress 4144,20 eurot, AL-i kasuks 11 120,63 eurot ja intress 3219,16 eurot, IYG kasuks 13 779,35 eurot ja intress 3 988,80 eurot. Samuti paluvad hagejad alternatiivselt kostjatelt solidaarselt välja mõista kahjuhüvitise summas 78 071,92 eurot põhjusel, et müügilepingu ese ei vasta müügilepingu tingimustele. Kostjate vastuväited Kostjad TK ja MM vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta see rahuldamata. TK vastuväidete kohaselt olid hagejad lepingu sõlmimisel teadlikud sellest, et ehitisel puudub kasutusluba, seega on tegemist poolelioleva ehitisega. Hagejad ei ole ostnud korteriomandeid, vaid mõttelise osa kinnistust, seega pidid nad tehingu sõlmimisel tutvuma kogu kinnistu kohta käiva infoga. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks neile valeinformatsiooni esitanud või varjanud dokumente või nende puudumist. Hagejad on tõendanud oma allkirjaga lepingul, et nad on kinnistu kohta käivate dokumentidega kursis. Sama tõendavad ka üleandmisvastuvõtmisaktid. Hagejate nõude aluseks on toodud puudulik dokumentatsioon, millest on edasi kasvanud alternatiivina kortermaja ehituslikud puudused. Elamu rekonstrueerimise alustamisel oli kostjal olemas ehitusluba. Hagejad ei ole tõendanud, et antud ehitisele ei anta kasutusluba. Kuna käesoleval hetkel on kinnistu kaasomanikeks nii hagejad kui ka kostjad, jääb arusaamatuks, miks hagejad leiavad, et kaks kaasomanikku peavad kandma kõik projekteerimise ja ehitusloaga seotud kulud. Hagejad ja kostjad on kokku leppinud ainult selles, et kostja kohustuseks jääb kasutusloa taotlemise menetlus. Kasutusloa taotlemiseks on vajalikud kõikide kaasomanike volitused. Hagejad kostjale volitusi andnud ei ole. Hagejad ei ole tõendanud, milles seisneb lepingu mittenõuetekohane täitmine või varjatud puudused. Samuti ei ole lepingu hinna alandamise nõude puhul arusaadav valitud summa. Hagejad ei ole tõendanud, et ostuhinna alandamise summa 78 071,92 eurot vastab tegelikule. Ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja elamu rekonstrueerimiseks on väljastatud kehtiv ehitusluba. Kostjad on kõik enda kohustused nõuetekohaselt täitnud ning puudub alus hinna alandamiseks.

Ka kostja MM hinnangul on elamu püstitamine toimunud ehitusloaga ja ehitusprojekti alusel. MM leiab, et kostjad on ehitamise käigus kinni pidanud detailplaneeringust, projekteerimistingimustest, ehitusprojektist, ehitusloast nr 9622 ning Tallinna Linnavalitsuse ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni 24.08.2005 protokollist nr 345. Kostja on seisukohal, et hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõude materiaalsed eeldused on täitmata. Hagejad olid teadlikud kõikidest asjaoludest seoses lepingu esemega ning seega ei ole hinna alandamine ega kahju hüvitamine võimalik. Selleks, et tuvastada, kas müüjad on rikkunud oma lepingulisi kohustusi, tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel eristada elamu objektiivseid puuduseid elamu kui lepingu eseme puudustest. Kostjad ei saa vastutada kõigi objektiivsete puuduste eest, vaid üksnes lepingu eseme puuduste eest, sest lepingu ese vastas lepingus sätestatud lepingu eseme tingimustele. Pooltevahelises lepingus ei ole ühtegi sätet, millest nähtuks, et kostjad on kohustatud omal kulul tegema kaasomandi osas mis tahes töid või kulutusi. Kahju hüvitamise nõue on põhjendamata. Maakohtu otsus Kohus rahuldas hagi ja mõistis põhinõude katteks kostjatelt solidaarselt 7730,75 eurot ja intressivõlana 2236,15 eurot MV kasuks, 7222,02 eurot põhinõude katteks ja intressivõlana 2090,61 eurot KM kasuks, 23 902,96 eurot põhinõude katteks ja intressivõlana 6919,34 eurot SE kasuks, 14 316,21 eurot põhivõla katteks ja intressivõlana 4144,20 eurot SSM kasuks, 11 120,63 eurot põhinõude katteks ja intressivõlana 3219,16 eurot AL-i kasuks ning 13 779,35 eurot põhinõude katteks ja intressivõlana 3988,80 eurot IYG kasuks. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu mõtteliste osade võõrandamisel puudus elamul kasutusluba. Samuti puudub vaidlus selles, et hagejad ostsid mõttelised osad pooleli olevas ehitises. Ka müügilepingu punkti 1.8 kohaselt kinnitavad hagejad, et on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud neile kostjate poolt esitatud maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ja on teadlikud maaüksuse suurusest ja piiridest. Samuti on hagejad kinnitanud, et on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ja rajatised ning neile kostjate poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise ja rajatiste seisukorrast. Kohus on seisukohal, et kõikide hagejate ning kostjate vahel 12.01.2006 sõlmitud müügileping on kehtiv. Pooled ei vaidle ka asjaolu üle, et kostja TK ei ole täitnud endale müügilepinguga võetud kohustust elamu kasutusloa saamiseks vajalike toimingute tegemise osas ning Tallinnas, XXXXXXXX X kinnistul asuval elamul ei ole käesoleva ajani kasutusluba. Andes hinnangu sellele, kas kostjad on lepingut kohaselt täitnud ning andnud hagejatele üle puudusteta asja, nõustub kohus hagejate seisukohaga selles, et antud juhul ei vasta elamu müügilepingu tingimustele, kuivõrd selle ümberehitustööd on teostatud ilma nõuetekohase projektdokumentatsioonita. Kohus määras 12.09.2011 asjas ehitusekspertiisi, mille kohaselt Tallinnas, XXXXXXXX X asuvas elamus tehtud ümberehitustööd ei ole tehtud kehtiva projekti ja ehitusloa alusel ehk tegemist on olemas olnud hoonele kinnitamata projektita ja ehitusloata juurde- ja pealeehitamisega. Ekspert asus muu hulgas arvamusele, et hoonele kasutusloa saamiseks on vajalikud kulutused kokku umbes 124 500 eurot. Kohus nõustub kostjate väitega selles osas, et hagejad ei ole ostnud korteriomandeid, vaid üksnes mõttelisi osasid kinnistul asuvast elamust. Kohus ei nõustu aga kostjate selles osas, et

eeltoodust tulenevalt ei pea elamu rekonstrueerimise taotlus ja sellega seonduv projektdokumentatsioon kajastama korterite arvu. Selline kostjate seisukoht on ainetu ega ole kooskõlas ehitusseaduse §-ga 18. Ka ei nõustu kohus kostjate vastuväidetega, mille kohaselt on hagejad väidetavalt üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse ja kinnistu koosseisu kuuluvad ehitise, rajatised, dokumentatsiooni ning sellest tulenevalt olid nad teadlikud elamul esinevates puudustest. Antud juhul nähtub üheselt üleandmise-vastuvõtmise aktidest, et projektdokumentatsioon anti hagejatele üle märtsis 2006, s.o. pärast müügilepingu sõlmimist. Ka on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-33-02 asunud seisukohale, et ainuüksi sellest, et ostja on ostu-müügilepingus kinnitanud, et on hoolikalt tutvunud müüdava ehitisega ning on teadlik selle seisukorrast, ei järeldu, et müügilepingut sõlmides ostja teadis või pidi teadma asja mittenõuetekohasest kvaliteedist ega saa müüja suhtes õiguskaitsevahendeid kasutada. Kohus nõustus hagejatega selles, et ostjal on õigus eeldada omandatava eluruumi ehitamise õiguspärasust. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele muuhulgas siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel asjadel tavaliselt ei esine. Ei ole tavapärane, et kinnisvaraturul kaubeldakse kinnitatud projektita, kooskõlastatud kanalisatsiooni- ja ehitusprojektita ning ehitusloata valminud elamispindadega. Kostjad avaldasid lepingu sõlmimisel hagejatele, et elamul ei ole üksnes kasutusluba ning kostja TK võttis endale lepingus kohustuse elamu suhtes kasutusloa saamiseks vajalike toimingute tegemise. Seega ei ole õige kostjate seisukoht, et antud juhul on hagejad teadlikult omandanud puudustega asja. Kohus ei nõustu kostjatega ka selles, et kuivõrd elamu on kaasomandis, peavad ka hagejad kandma kulutusi ehitustehniliste puuduste kõrvaldamisel ja kasutusloa saamiseks vajalike muude toimingute tegemisel. Kohus märgib, et tavapäraselt sisalduvad kasutusloa saamiseks tarvilike ehitusprojektide ja ehitusloa kulutused juba elamispinna müügihinnas. Ainuüksi kostjate kanda ei pea jääma selliste ehitustehniliste puuduste kõrvaldamise kulud, mis on tekkinud hagejate kaasomandi osades hagejate endi poolt läbiviidud ehitustööde tulemusel. Kostjad ei ole esile toonud, et kasutusloa saamisel esineb ehitustehnilisi puudusi, mis on tekkinud hagejate endi tegevuse tõttu. Kohus on seega seisukohal, et kulutused, mis tuleb eelnevalt teha selleks, et saaks taotleda kasutusluba, tuleb kanda kostjatel, kuivõrd need oleks pidanud olema kantud juba müügilepingu sõlmimise ajaks. Kohus leidis, et täidetud on kõik ostuhinna alandamise eeldused ja kostjad vastutavad hagejatele elamul esinevate puuduste eest. Kohus nõustus hagejatega ning asus kooskõlas VÕS § 112 lg 1 seisukohale, et käesoleval juhul on kohase täitmise väärtus ja müügilepingus kokkulepitud müügihind kokkulangevad. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid, millest saaks järeldada, et 12.01.2006 müügitehing oleks sõlmitud turu tingimustest erinevatel tingimustel. Kohus nõustus hagejate esindaja ja kutselise hindaja seisukohaga, et käesoleval juhul ei ole võimalik määrata mittekohase täitmise väärtust, ja leidis, et kohus määrab nimetatud väärtuse ise kohtu diskretsiooniõigust kasutades ja VÕS § 112 lg 1 viimasest lausest lähtudes. Kohtule esitatud hindamisakti kohaselt moodustas korteri pinnaühiku väärtus 21 065 kr/m2 ning keskmise tehingu pinnaühiku väärtus moodustas 17 826,65 kr/m2, milline summa on 17% madalam hagejate tehingu pinnaühiku väärtusest. Arvestades, et eelpoolviidatud keskmine hind on võetud aluseks tehingute puhul, mis ei sisalda puudusi, siis on puudustega eseme hinna 20% võrra alandamine õige. Ka hagejate alternatiivse nõude, s.o. kahju hüvitamise nõude eeldused on täidetud.

TK ja MM apellatsioonkaebused Kostjad on esitanud sisult kattuvad apellatsioonkaebused, milles paluvad tühistada Harju Maakohtu 02.11.2012 otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjate hinnangul on kohus oluliselt rikkunud menetlusõigusnorme. Kohus on asjas selgelt eelistanud hagejate seisukohti. Hagejate taotlused on enamasti rahuldatud, samal ajal kui kostjate taotlused on jäetud rahuldamata. Näiteks taotlesid kostjad enne viimast kohtuistungit tunnistajate ülekuulamist, kuid kohus asus hagejate seisukohale ega võimaldanud kostjatel tunnistajate ütlusi esitada. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Samuti asus kohus hagejate seisukohale ja jättis arvestamata kostjate poolt menetluse käigus kohtule esitatud Tallinna Halduskohtu ja Ringkonnakohtu otsused kui tõendid asjas nr 3-061282. Kostjate väitel viis selline oluline menetlusnormide rikkumine ka materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamiseni. Hagejad teadsid ostes, et ostavad mõttelise osa pooleliolevast elamust. Seega ei olnud esemel varjatud puudusi kasutusloa puudumise mõttes. Kohus ei ole käsitlenud kostjate poolt esitatud Tallinna Linnavalitsuse protokolli nr.345, millest nähtusid vajalikud toimingud kasutusloa saamiseks. Kasutusloa saamiseks vajalike toimingute tegemiseks kaasomandis oleva elamu osas oli vajalik kõikide hagejate volitus kostjatele, mille nad andsid 12.01.2006 notariaalse ostu-müügi sõlmimisel ja mis koheselt alates 23.03.2006 ka tagasi võeti. Volitusi pole kostjale siiani antud. Kohane ei ole linnaametniku kiri aastal 2012, mille kohaselt on põhimõtteliselt võimalik asju ajada ka ilma volitusteta. Hagejate volituste tühistamist ja vastuvõtuviivituses olemise väidet ei ole kohus analüüsinud. Riigikohus on lahendites korduvalt märkinud, et hinna alandamise nõudes on tõendamiskoormus ostjal. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Vaatamata asjaolule, et kostjad on korduvalt kohtu tähelepanu juhtinud asjaolule, et hagejad ei ole käesolevas asjas esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks lepingu eseme väärtus ilma puudusteta, ei ole hagejad pidanud vajalikuks mis tahes tõendeid nimetatud asjaolu tõendamiseks esitada. Kohus on otsuses viidanud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-156-11 antud juhisele selle osas, millal saab ostja õiguskaitsevahendina kasutada ostuhinna alandamist, kuid kohus on jätnud välja toomata, milliste puudustega hagejad omandasid ehitise plaanijärgsed ruumid ning millest konkreetselt hagejad ei olnud teadlikud müügi eseme ostmisel. Kostjad on ka varasemalt viidanud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-111-07 märgitule, mille kohaselt asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja. Käesolevas asjas ei ole hagejad isegi püüdnud tõendada lepingu eseme kohase täitmise väärtust

lepingu täitmise aja seisuga. Hagejad ei ole tõendanud, et kohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, ja seega puudus kohtul alus rahuldada hagi lepinguhinna alandamise nõude osas. Kohus asus ise hindama müügi eset hageja AL hindamisakti põhjal, ning asus seisukohale, et AL-i poolt ostetud kaasomandi osa hind 870 000 krooni, kohase täitmise väärtus, mittekohase täitmise väärtus ja turuhind langevad kokku. Kohus on nõustunud hageja esindaja ja ka kutselise hindaja digiallkirjastamata e-kirjas toodud seisukohaga, nagu ei oleks võimalik määrata mittekohase täitmise väärtust ja määras nimetatud väärtuse ise. Kohtu poolt määratud ekspertiis tegelikult ei andnud tõendamisesemeks olevale küsimusele vastuseid. Ekspertiisiaktis käsitletakse küsimusi, milliseid viimistlusmaterjale võiks vaidlusaluse elamu puhul kasutada aastal 2012 ja millised on elamule seadusandluse nõuded praegu. See kõik ei ole asjakohane, kuna tõendada tulnuks hagejatel, millised olid 2006.a kevadel need varjatud puudused, mida ei olnud võimalik märgata lepingu allakirjutamisel ja mis ilmnesid praktiliselt vahetult peale lepingu allakirjutamist ning tingisid kohtusse pöördumise. Puuduste kõrvaldamise maksumus on antud 2012 aasta seisuga pärast elamu tegelikkuses 7-aastast kasutamist. Kohtu poolt määratud ekspert ei arvestanud kostjate poolse ülemõõdistusprojektiga, arvestas vaid ainult hagejate poolt tellitud, samuti samas OÜ-st TLN TIP 19.11.2007 tehtuga, mis on vastuolus kostjate mõõdistusjoonistega. Harju Maakohtu poolt määratud ekspert ÜL suhtles TK-ga esimesel korral, MM-ga ei suhelnud ekspert ÜL ühtegi korda. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et hagejad teadsid, millises seisukorras asja nad ostsid. Hagejate väidete põhjendamatust tõendab ka asjaolu, et mitmedki hagejad on nimetatud elamu teiste mõtteliste osade suhtes avaldanud tahet teostada kohtuprotsessi ajal ostueesõigust, kuigi hagejate väidete kohaselt on elamu elamiskõlbmatu ja ilmselt lammutamisele kuuluv. Kostjad juhivad kohtu tähelepanu asjaolule, et ostueesõigust on soovinud kasutada just need hagejad, kes tegutsevad juristina ja maakleritena. Seega ei ole hagejate poolt tuvastatud hinna alandamise nõude vajalikud eeldused ning samuti ka kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks vajalikud eeldused. Vastused apellatsioonkaebustele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebused rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt muuta ja kaebused osaliselt rahuldada. VÕS § 112 lg. 1, 2 ja 3 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema pool selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täimise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täimise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamine toimub avalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS §-de 189 lg. 1 ja 191 lg. 1 sätestatule.

Riigikohus on oma lahendis nr. 3-2-1-85-13 selgitanud, et hinda saab VÕS § 112 lg. 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohus võib määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel, kuid hinna alandamine tuleb arvutada VÕS § 112 lg. 1 esimese lause alusel. Muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse määramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavates kulutustest, põhjendades nende seost eseme väärtusega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejatel oli õigus hinda alandada, kuivõrd üleantud asi ei vastanud müügilepingu tingimustele: kinnistul asuval elamul, millistesse korterite soetamine oli ostjate eesmärk, olid teostatud peale- ja juurdeehitis ilma sellekohase kinnitamata projekti ja ehitusloata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et müügilepingu eseme dokumentatsioon ei vastanud seaduses sätestatule ja üleantud asjal olid seega õiguslikud puudused. Nagu ekspertiis tuvastas, on olemasolev hoone plaanilahenduselt ja mahult erinev ning tunduvalt suurem, kui näeb ette kinnitatud projekt ja selle alusel välja antud ehitusluba. Maakohus on sellekohased põhjendused esitanud otsuse punktides 11, 12 ja 13. VÕS § 217 lg. 1 kohaselt peavad lepingutingimustele vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lg. 2 p. 3 sätestatu kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja teadis või pidi teadma (antud juhul elamule kasutusloa saamist). Maakohus on kostjate vastuväited, mille kohaselt kinnistul asuv elamu on ehitatud vastavalt kehtivale projektile ja ehitusloale, ning et ostjad pidid teadma olemasolevat projektdokumentatsioonist juba enne tehingut, kuivõrd neil oli see võimalus, on kummutatud maakohtu otsuse punktides 14 ja 15. Oma vastuväiteid kordavad kostjad ka apellatsioonkaebustes. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on otsuse punktis 20 tuvastanud, et kohase täitmise väärtus on antud juhul võrdne lepingus näidatud mõtteliste osade müügihinnaga, tuginedes (toimiku III kd., lk. 247-253) asuvale kinnisvara hindamisaktile, mille kohaselt hageja AL poolt omandatava korteri turuväärtuseks hinnati 21 065 kr. ruutmeetri kohta. Tegemist on maakohtu diskretsioonotsustusega, ja antud juhul põhjendatuga, kuivõrd kinnistu mõtteliste osade omandamisel oli ostjate jaoks oluline vaid kinnistul asuva elamu eluruumide ja nende väärtus. Kolleegium märgib, et antud otsustuse tegemisel on maakohus asjakohatult viidanud Maaameti tehingute andmebaasi väljavõttele, mille kohaselt oli jaanuaris 2006 Maarjamäe asumis tehingute keskmine pinnaühiku hind 17 826,65 kr. m2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole antud juhul võimalik määrata puudustega asja väärtust, mistõttu määrab kohus ka puudustega asja väärtused diskretsiooniõiguse alusel. Maakohus on diskretsiooniotsutuse langetamisel jätnud arvestamata ja tuvastamata, milles seisnesid müügieseme puudused, ja on alandatud hinna leidmisel (täpsemalt, hinna alandamise põhjendatud ulatuse kontrollimisel) lähtunud kinnistul asuvate ruumide pinnaühiku väärtuse ja Maa-ameti õiendis toodud antud piirkonna korteriomandite tehingute pinnaühikute väärtuse keskmisest. Kolleegium leiab, et see ei ole põhjendatud ja maakohus väljus sellega diskretsiooniõiguse piiridest. Maakohus on alandatud hinna määramise alused (põhjendused) esitanud otsuse punktis 22. Maakohus on märkinud, et kohtuotsuse punktis 20 osundatud hindamisakti kohaselt moodustas korteri pinnaühiku väärtus 21 065 kr./m2 ja keskmise tehingu pinnaühiku väärtus „moodustas“

17 826,65 kr./r2 , milline summa on 17% madalam hagejate tehingu pinnaühiku väärtusest. „Kohus arvestab seejuures ka asjaoluga, et viidatud keskmine hind on võetud aluseks tehingute puhul, mis ei sisalda puudusi, mistõttu on puudustega eseme hinna 20% võrra alandamine õige (312 287x 390 359,57 :390 359,57)“. Otsuse punktis 20 viitas maakohus Maa-ameti tehingute andmebaasi väljavõttele (õiendile) mille kohaselt Maarjamäe asumis 01.01.-31-01.2006 tehingute keskmine pinnaühiku hind 17 826,65 kr./m2 (toimiku III kd., lk. 230) ja AL poolt tellitud kinnisvara hindamise 28.12.2005 aktile, mille kohaselt tema poolt omandatava korteri pinnaühiku väärtuseks hinnati 21 065 kr./m2 (III kd., lk. 247-253). Kolleegium märgib, et 21 065-st on 17 826,65 kr. 84,62 %, ehk nende maksumuste vahe on 15,38%, mis on oluliselt suurem kui hagejate osundatud 20%. Otsuse punktis 22 toodud arvutus toob vaid välja selle matemaatilise tõsiasja, et kui asja väärtus ilma puudusteta ja kokkulepitud müügihind langevad kokku, siis on alandatud hind võrdne müügihinna ja puudustega asja väärtuse vahega. Sellist arvestust ei saa kuidagi võtta aluseks alandatud hinna leidmisel ehk selle põhjendamisel, et hagejate 20%-ne hinna alandamine on põhjendatud. Hindamisakti ja õiendi võrdlemisel ei ole võimalik leida puudustega asja väärtust. AL poolt tellitud hindamisakt on tehtud enne müüki ja selles antud hinnangu järgi on toimunud ka tegelik müügitehing. Maakohus on selle hindamisakti alusel põhjendatult leidnud, et objekti müügihind vastas tema turuväärtusele, s.o. et puudusteta asja väärtusele. Maa-ameti õiend korteriomanditega 2006.a. jaanuaris tehtud Maarjamäe asumis tehtud tehingute (keskmiste) väärtuste kohta ei ole seostatav asja puudustega ja selles õiendis märgitud keskmine pinnaühiku ruutmeetri maksumus ei kajasta konkreetse kinnistu puudusi. Arusaamatuks jääb siinjuures maakohtu otsuses punktis 22 märgitu, mille kohaselt „viidatud keskmine hind on võetud aluseks tehingute puhul, mis ei sisalda puudusi“. Kui kohus peab silmas 28.12.2005 hindamisakti, siis ei oma see osundus tähtsust asja puuduste seisukohalt, ja kui maakohus peab silmas maa-ameti õiendit, siis ka selles toodud keskmine korteriomandite tehinguväärtus ei kajasta puudustega asja väärtust. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd asi on menetluses olnud pikka aega ja toimikus on piisavalt pidepunkte diskretsiooni järgi põhjendatud hinna alandamise ulatuse määramiseks, siis teeb ringkonnakohus ise selles osas otsuse. Kolleegiuim lähtub seejuures Riigikohtu lahendis nr. 32-1-85-13 esitatud selgitusest, mille kohaselt muude andmete puudumisel saab kohus müügieseme puudustega väärtuse määramisel lähtuda puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kulutustest. Antud juhul esitasid hagejad hinna alandamise tahteavalduse menetluslikult, s.o. hagiavaldusena hinna alandamiseks ja alusetult saadud raha tagastamiseks. Hinna alandamise alusena tõid nad esile, et asi ei müügilepingu tingimustele seetõttu, et lepingutingimustele ei vasta asja juurde kuuluvad dokumendid. Nad tuginesid asjaolule, et kinnistul asuv elamu, millesse korterite soetamine oli nende eesmärgiks, on omavoliliselt rekonstrueeritud individuaalelamu asemel korterelamuks, millise seadustamiseks on vaja teha kulutusi vähemalt 20% ulatuses lepingueseme müügihinnast.

Seega seisneb lepingu mittekohane täimine ja hinna alandamise alus selles, et lepingutingimustele ei vastanud asja juurde käivad dokumendid. Kohtu poolt määratud ekspertiisi arvamuse kohaselt on toimingute ja tegevuste maksumus ehitise seadustamiseks ja kasutusloa saamiseks koos käibemaksuga 29 520 eurot. Ringkonnakohus rakendab siinkohal VÕS §-is 112 lg. 1 viimases lauses antud diskretsiooniõigust ja vähendab seda summat 10%, arvestades vajalike toimingute maksumuse võimaliku tõusu võrreldes 2006. aasta algusega (seejuures ka käibemaksu 2% suurenemist). Seega hindab kolleegium kinnistul asuva elamu seadustamise maksumuseks tehingu tegemisel ja hinna alandamise avalduse esitamisel 26 568 eurot. Kostjad müüsid hagejatele kinnistu mõttelised osad kokku 56% kogu kinnistust. Seda arvestades on hagejate poolt hinna alandamine põhjendatud 14 876,40 euro ulatuses. Maakohus on ekslikult kohaldanud solidaarset vastutust. Hagejate nõuded on sisult alusetult saadu tagasinõudmine ja lähtuda tuleb sellest, kui palju kumbki müüjatest tehingu järgi (alusetult) sai. Kolleegiumi hinnangul ei ole solidaarvastutus hinna alandamisel kohaldatav. Ringkonnakohutu hinnangul on tegemist materiaalõiguse kohaldamise küsimusega, mistõttu solidaarvastutuse kohaldamatuse väitega tuleb arvestada, olgugi ei kostja MM esitas sellekohase väite alles apellatsioonimenetluse käigus. Hinna alandamisest tulenev vastutus on objektiivne, mistõttu kostja MM väited, mis seonduvad tema süü puudumisega, ei ole arvestatavad. Samadel põhjendustel esitatud viivise vähendamise taotluse jätab ringkonnakohus tähelepanuta, kuivõrd seda ei esitatud esimese astme kohtus (ega ka apellatsioonkaebuses). Hagejad saavad lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist alternatiivsena nõuda vaid siis, kui hinna alandamisest tuleneva nõude rahuldamiseks ei ole alust. Seetõttu jätab ringkonnakohus maakohtu otsusest välja põhjenduse, mille kohaselt on käesoleval juhul täidetud ka alternatiivse nõude, s.o. kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused. Kolleegium märgib vaid, et maakohus ei ole sellekohast seisukohta piisavalt põhistanud. Kostja MM sai kinnistu mõttelise osast 937374 kr. ja kostja TK 5170435 kr. Seega sai MM müügihinnast 15,35% ja TK 84,65%. Vastavalt tuleb VÕS § 112 lg. 3 alusel MM-lt välja mõista hagejatele 2283,53 eurot ja TK-lt 12 592,93 eurot. Hagejatel on õigus nõuda VÕS § 189 lg. 1 järgi kostjalt tagastamisele kuuluvalt rahasummalt VÕS § 189 lg. 1 alusel intressi alates raha saamisest kuni hagi esitamiseni (hinna alandamise tahteavalduse esitamiseni), ja sealt edasi VÕS §-des 94 lg. 1 ja 113 lg. 1 alusel ja määras viivisintressi kuni raha maksmise kohustuse täitmiseni. Kuivõrd ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse põhjendusi, siis arvestab ringkonnakohus ja mõistab intressi (ja viivisintressi) välja kuni ringkonnakohtu otsuse tegemise ajani ja sealt edasi protsendina põhinõudelt MM osas. TK osas mõistab ringkonnakohus viivise välja kuni tema pankroti väljakuulutamiseni, s.o. kuni 25.10.2013, lähtudes PankrS §-st 35 lg. 1 p.6.. VÕS § 94 lg. 1 sätestatu kohaselt, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit. Seega kuulub kohaldamisele intressimäär, mis oli kehtestatud enne poolaastat, mille kohta intress arvutatakse.

2006.a. I poolaastal oli intressimäär 2,25 ja II poolaastal 2,75%, millele VÕS § 113 lg. 1 järgi lisandub 7%, kokku 9,25%. 2007. aastal oli intressimääraks 10,75% (I p.a. määr 3,50 pluss II p.a. intressimäär 4, mis liidetuna on 7,50 ja jagatuna kahega 3,75%, millele lisatuna 7 võrdub 10,75%). 2008.a. oli keskmine aastaintress 11%, 2009.a. 8,75%, 2010.a. 8%, 2011.a. 8,125%, 2012.a. 8% ,2013.a. 7,625%., sellest I p.a. 7,75% ja II p.a. 7,50%, ning 2014.a. I p.a. 7,25 ja II p.a. 7,15%. Kostja TK peab perioodi eest alates 26.01.2006 kuni 25.10.2013 tasuma viivis intressi järgmise arvestuse alusel. 2006.a. oli 365 päeva. Aastaintress I poolaastal oli 9,25, seega päevaintress 0,025% ehk summalt 12 592,93 euro 3,15 eurot päevas. 26.01.2006 kuni 30.06.2006 oli 156 päeva, seega selle perioodi eest intress on 3,15x156=491,40 eurot. 2006.a. II poolaastal oli aastaintress 9,75%, seega päevaintress 0,026% ehk 3,27 eurot päevas. 01.07.2006 kuni 31.12.2006 oli 184 päeva, seega selle poolaasta viivisintress on 184x3,27=601,68 eurot. 2007.a. keskmine aastaintressimäär oli 10,75 %, s.o. 1353,74 eurot. 2008 a. intressimäär oli 11% ehk 1385,22 eurot. 2009.a. oli intressimäär 8,75%, s.o. 1101,88 eurot. 2010.a. - 8%, s.o. 1007,43 eurot. 2011a. - 8,125% ehk 1023,17 eurot. 2012.a. - 8%, s.o.1007,43 eurot. 2013.a. II p.a. oli aastaintress 7,75 ehk päevaintress 0,02. s.o. 3,52 eurot päevas. I p.a. 181 päeva eest on viivisintress 637,12 eurot. 2013.a II p.a. oli intressimäär aastas 7,50% ja päevaintressimäär 0,02 ehk 3,52 eurot päevas. 01.07.2013 kuni 25.10.2013 oli 117 päeva, seega intress nende päevade eest kokku 411,84 eurot. Liites need summad, saame, et kostjalt TK-lt tuleb hagejate kasuks välja mõista intress perioodi eest 26.01.2006 kuni 25.10.2013 kokku 9020,91 eurot.

Kostja MM peab tasuma hagejatele intressi perioodi eest 26.01.2006 kuni 12.12.2014 summalt 2283,53 eurot järgmiselt. 2006.a. I p.a. oli aastaintress 9,25% ja päevaintress 0,025%, seega summalt 2283,53 eurot 0,57 eurot päeva, ja I p.a. 156 päeva eest on intress 88,92 eurot.

II p.a. oli päevaintressimäär 0,026eurot, mis teeb päeva kohta 0,59 eurot ja 184 päeva eest on viivisintress kokku 108,56 eurot. 2007.a. keskmine aastaintress oli 10,75%, mis teeb viivisintressi suuruseks selle aasta eest 245,48 eurot. 2008 aastaintressilt 11% tuleb 251,19 eurot; 2009 aastaintressimääralt 8,75% tuleb 199,80 eurot. 2010.a. intressimääralt 8% on viivisintress 182,68 eurot; 2011.a. intressimääralt 8,125% on viivisintress 185,54 eurot; 2012.a. intressimääralt 8% tuleb viivisintress 182,68 eurot. 2013.a. oli keskmine aastaitress 7,625%, mille järgi viivisintress on 174,12 eurot. 2014.a. I p.a. intressimäär oli 7,25%, mis jagatuna 365-ga teeb 0,02%, s.o 0,45 eurot päevas. Korrutades selle 2014.a. I p.a. päevade arvuga 181, saame viivisintressiks 81,45 eurot. 2014.a. II p.a. keskmine aastaintressimäär oli 7,25%, seega samuti 0,2% ehk 0,45 eurot päeva kohta. Korrutades selle 01.07.2014 kuni 12.12.2014 päevade arvuga 165, saame 74,25 eurot. Liites need summad, saame ühekordselt väljamõisteavaks viivisintressiks 1774,67 eurot. Kostjad omandasid kinnistust kokku 3091/5513 mõttelist osa. Protsentuaalselt omandas MV 12,23% kogu müügiesemest, KM 9,35%, SE 29,15%, SSM 18,47%, AL 13,36% ja IG 17,47%. Kummaltki kostjalt kuulub seega iga hageja kasuks väljamõistmisele põhivõlg ja intress järgmiselt. TK-lt kuulub hageja MV kasuks väljamõistmisele 1540,12 eurot põhivõlga ja 1103,25 eurot viiviseid, kokku 2643,37 eurot; KM kasuks 1177,48 eurot põhivõlga ja 843,45 eurot viivisintressi, kokku 2020,93 eurot; SE kasuks 3670,64 eurot põhivõlga ja 2629,43 eurot viivisintressi, kokku 6300,43 eurot; SSM-le 2312,06 eurot põhivõlga ja 1656,24 eurot viivisintressi, kokku 3968,30 eurot; AL-le 1682,42 eurot põhivõlga ja 1205,19 eurot viivisintressi, kokku 2887,61 eurot; IG-ile 2194,95 eurot põhivõlga ja 1572,34 eurot viivisintressi, kokku 3767,29 eurot. MM-lt tuleb põhivõlg 2283,53 eurot ja viivisintress 1774,67 eurot hagejate kasuks välja mõista järgmiselt: MV-le 279,28 eurot põhivõlga ja 217,04 eurot viiviseid, kokku 496,32 eurot; KM-le 213,51 eurot põhivõlga ja 165,93 eurot viiviseid, kokku 379,44 eurot; SE-le 662,22 eurot põhivõlga ja 517,32 eurot viiviseid, kokku 1179,54 eurot; SSM-le 421,77 eurot põhivõlga ja 327,78 eurot viiviseid, kokku 749,55 eurot; AL-le 305,08 eurot põhivõlga ja 237,09 eurot viiviseid, kokku 542,17 eurot; IG-ile 398,02 eurot põhivõlga ja 309,32 eurot viiviseid, kokku 707,34 eurot. Kuna ringkonnakohutu otsusega rahuldatakse hagi ja apellatsioonkaebused osaliselt, jätab kolleegium menetlusosaliste menetluskulud TsMS § 163 lg. 1 alusel nende endi kanda. TsMS § 190 lg. 7 alusel jätab kolleegium kostjatele osundatud riigi menetlusabi kulu riigi kanda, s.o. ei mõista neilt ja hagejatelt (proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega) riigi menetlusabi kulu välja riigituludesse, kompenseerimaks sellega vähemalt osaliselt asja menetluse ülemäärast pikkust.

Kostjaid riigi õigusabi korras apellatsioonimenetluses esindanud advokaatidele mõistab kohus riigi õigusabi tasu ja kulutused välja eraldi määrusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Kaija Kaijanen

Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.