SA ja VA hagi Riigi Kinnisvara AS vastu üürivaidluses
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21.05.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
SA ja VA apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
SA osas 3478.10 eurot, VA osas 5 064.08 eurot
Istugi toimumise aeg
24.11.2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I SA (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II VA (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja Tiit Toomsalu Kostja Riigi Kinnisvara AS (registrikood 10788733), lepinguline esindaja Agur Maandi
Resolutsioon
1.Muuta Harju Maakohtu 21.05.2014 otsust menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jätta otsus muutmata, kuid täpsustada kohtuotsuse resolutsiooni rahuldamata jäetud nõuete osas. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
2.Täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni ja sõnastada see järgmiselt:
1.Jätta rahuldamata SA nõue Riigi Kinnisvara AS vastu üüritariifi või selle tõstmise avalduse tühiseks, kehtetuks või ülemääraseks tunnistamiseks ja üüritariifi kehtestamiseks mõistlikus määras.
2.Jätta rahuldamata VA nõue Riigi Kinnisvara AS vastu üüritariifi või selle tõstmise avalduse tühiseks, kehtetuks või ülemääraseks tunnistamiseks ja üüritariifi kehtestamiseks mõistlikus määras.
3.Jätta rahuldamata SA nõue Riigi Kinnisvara AS vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt üürilepingu pikendamiseks.
4.Jätta rahuldamata VA nõue Riigi Kinnisvara AS vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt üürilepingu pikendamiseks.
5.Menetluskulud maakohtus jätta hagejate kanda.
3.Poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad 41 % ulatuses hageja I kanda ja 59% ulatuses hageja II kanda.
4.Välja mõista SA-lt riigilõiv 475 eurot riigituludesse ja VA-lt riigilõiv 175 eurot riigituludesse. Selgitada apellandile, et kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik peab lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg-d 5 ja 9).
5.Saata kohtulahendi ärakiri pärast lahendi jõustumist viivitamatult Riigi Tugiteenuste Keskusele (TsMS § 179 lg 4). Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hagejate nõuded
1.Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja I eluruumi XXXXX XX-XX, Tallinn suurusega 30 m2 ja hageja 2 eluruumi XXXXX XX-XX, Tallinn suurusega 44,5 m2. Hagejad paigutati nimetatud korterisse Tallinna Linnakohtu 2002 kohtuotsuse alusel. Eelnevalt aastatel 1982-2002 elasid hagejad XXXX-XXXXX X-X. Kohtuotsuse kohaselt jätkasid hagejad uute korterite kasutamist 1994 aastal sõlmitud üürilepingu alusel. Alates 23.05.2011 on korterite omanikuks kostja. Kostja tegi 15.03.2012 hagejatele ettepaneku üürilepingute sõlmimiseks ja teatas üüritariifi tõstmisest alates 01.05.2012. Hagejad said kostja teatise kätte 30.03.2012. Hagejad keeldusid 30.04.2012 kirjaga üürilepingute sõlmimisest põhjusel, et endiselt kehtib 1994 aastal sõlmitud üürileping. Hagejad said kostjalt 20.-21.06.2012 maikuu üüriarved, milles kostja ühepoolselt rakendas ligi kümnekordselt kõrgendatud üüritariife, summalt 0,65 eur/m2 summani 6,5 eur/m2. Kõrgendatud määras arveid esitas kostja üüri eest perioodil 01.05.2012-01.01.2013. Hagejad tasusid esitatud arved osaliselt ja teatasid kostjale kirjalikult, et keelduvad üüriarve selle osa tasumisest, kus õigusliku aluseta on rakendatud kõrgendatud üürimäära.
Hagejad esitasid juulis 2012 kohtule hagi paludes tuvastada, et korterite kasutuse aluseks on korteri XXXX-XXXXX X-X Tallinn üürileping ning sellest tulenevalt on üüritariifi tõstmine kostja poolt kehtetu (tühine) (tsiviilasi nr 2-12-27757). Harju Maakohus jättis oma 20.11.2012 otsusega hagi rahuldamata, otsus jõustus 19.06.2013. Hagejad said otsuse jõustumisest teada 26.06.2013. Kostja esitas 01.07.2013 nõude üüritasu tasumiseks perioodi 01.05.2012-31.12.2012 eest tähtajaga 01.08.2013. Hagejad keeldusid 08.07.2013 üüri tasumisest nõutud suuruses. Kostja esitas 19.08.2013 hagejatele avalduse üürilepingu ülesütlemiseks üürimaksete võlgnevuse tõttu alates 21.09.2013. Hagejad leiavad, et üürimäär 6,5 eur/m2 on kõrgem samasuguse asukohaga ja samasuguse seisundiga eluruumide üürist. Hagejate kasutatavad korterid asuvad äärelinnas ja on halvas tehnilises seisundis. Arvestades asukohta ja tehnilist seisundit võib eluruumide turutingimustele vastav üürimäär olla kuni 3 eur/m2. Mõistlik oleks üürimäär 2-2,3 eur/m2. Hageja ei ole esitanud üüri tõstmise põhjendusi ja selle aluseks olevaid arvestusi. 19.08.2013 üürilepingute ülesütlemise teatised on tähtajatute üürilepingute korralise ülesütlemise teatised ja vastuolus hea usu põhimõttega. Üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et ta soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama ja samal ajal oli käimas vaidlus üürilepingu üle. Hagejad palusid tuvastada kostja poolt alates 01.05.2012 üüritariifi tõstmise VÕS § 299 lg 3 alusel tühisus või alternatiivselt tuvastada 15.03.2012 üüritariifi tõstmise teatiste kehtetus või alternatiivselt tunnistada üüritariif ülemääraseks VÕS 301 alusel või alternatiivselt tunnistada üüritariif ülemääraseks VÕS 301 alusel ja kehtestada tariif vahemikus 2-2,3 eur/m2. Samuti palusid hagejad tuvastada 19.08.2013 üürilepingu ülesütlemise avalduste ja üüripinna vabastamise nõuete tühisus või alternatiivselt kehtetus. Samuti palusid hagejad pikendada olemasolevaid üürilepinguid kuni munitsipaalse üüripinna võimaldamiseni Tallinna linna poolt munitsipaalsest elamufondist. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu. Hageja esitatud nõuded on juba lahendatud kohtuasjas nr 2-12-27757, milles kohus tuvastas, et VÕS § 299 lg-2 sätestatud eeldused üüri tõstmiseks olid täidetud ja seetõttu on kostja käitumine olnud üüri suurendamisel seaduspärane. Igal juhul on hagejate esitanud nõuded üüritariifi vaidlustamiseks hilinenult. Alates 01.05.2012 kehtiv üürimäär 6,5 eur/m2 vastab turutingimustele. 2010 aastal tellitud eksperthinnangust nähtub, et eluruumid on heas seisukorras. 19.08.2013 üürilepingute ülesütlemise teatised on erakorralised ülesütlemise teatised, kuivõrd ülesütlemise õiguslikuks aluseks on teatises toodud (VÕS § 316 lg 1 p 1). Üürilepingute ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ei ole kallutanud hagejaid müügilepingut sõlmima, samuti oli vaidlus kohtus üürilepingute ülesütlemise ajaks lõppenud. Üüri tõstmine on üürileandja õigus ning olukorras, kus kehtib 10 aastat tagasi määratud üür, ei ole poolte õigused ja kohustused ilmselgelt enam vastavuses. Maakohtu otsus
3.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. VÕS § 303 lg 1 sätestab, et üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud tähtaeg kehtib üüri tõstmise vaidlustamisele kõikidel VÕS §-des 299-301 märgitud alustel, st nii protsessuaalsetel kui materiaalsetel põhjustel. 30 päevane tähtaeg on õigust lõpetav.
Vaidlust ei ole selles, et kostja teavitas 15.03.2012 hagejaid üüritariifi 0,65 eur/m2 tõstmisest alates 01.05.2012 määrani 6,5 eur/m2. Hagejad said kostja teatise kätte 30.03.2012. Seega möödus VÕS § 303 lg 1 sätestatud tähtaeg 29.04.2012. Õige ei ole hagejate väide, et VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud tähtaeg hakkas kulgema tsiviilasjas nr 2-1227757 tehtud otsuse jõustumisest teada saamisest. Hagejad esitasid juulis 2012 kohtule hagi paludes tuvastada, et korterite kasutuse aluseks on korteri XXXX-XXXXX X-X Tallinn üürileping ning sellest tulenevalt on üüritariifi tõstmine kostja poolt kehtetu (tühine). Harju Maakohus jättis oma 20.11.2012 otsusega hagi rahuldamata, otsus jõustus 19.06.2013. Hagejad said otsuse jõustumisest teada 26.06.2013. Hagejate väitel saabus alles viidatud tsiviilasjas lahendi jõustumisega õiguslik selgus selles, kes on üürileandja ja millise üürilepingu alusel hagejad kortereid kasutavad. Kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-12-27757 ei loonud ega lõpetanud õigussuhteid, vaid üksnes tuvastas juba olemasolevad, tehingute alusel tekkinud õigussuhted. Seega ei omanud kohtuasjas nr 2-12-27757 tehtud otsus mõju VÕS § 303 lg-s 1 sätestatud tähtaja kulgemisele hagejate suhtes. Hagejate nõuded üürimäära tõstmisega seoses ei ole esitatud tähtaegselt, mistõttu tuleb hagejate nõuded jätta rahuldamata. Vastavalt VÕS § 316 lg 1 p-dele 1 ja 2 võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ja võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Kuivõrd hagejad ei vaidlustanud tähtaegselt üüritariifi tõstmist määrani 6,5 eur/m2, kehtis üürisuhtes alates 01.05.2012 uus üüritariif. Kostja nõudis uue määra järgi üüri perioodil 01.05.2012-01.01.2013, kuid hagejad tasusid sellest üksnes kümnendiku. Seega oli hagejatel 21.09.2013 seisuga üürivõlgnevus ja üürnik oli viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa maksmisega ja võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat (VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2). 19.08.2013 üürilepingute ülesütlemise teatised ei ole erakorralise ülesütlemise teatised, vaid tähtajatute üürilepingute korralise ülesütlemise teatised. Kohtuasjas nr 2-12-27757 on maakohus tuvastanud, et kuna hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast nimetatud kuupäeva, siis muutus üürileping VÕS § 310 alusel tähtajatuks. Nimetatud asjaolu on siduv käesolevas asjas TsMS § 457 lg 1 kohaselt. 19.08.2013 ülesütlemise teadetes on kostja tuginenud võlgnevusele, seega on tegemist erakorralise ülesütlemisega VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 alusel. 19.08.2013 üürilepingute ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (viitega võlaõigusseaduse § 327 lg 1 p-le 2 ja 3 ning lg-le 2). VÕS § 327 lg 3 p 3 kohaselt § 327 lõikes 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et üürnikul on maksevõlgnevus. Eelnevalt tuvastas kohus, et hagejatel oli maksevõlgnevus, seega ei saa hagejad tugineda VÕS § 327 lg-le 2. Asjas puuduvad ka VÕS § 327 lg 1 p 2 ja 3 nimetatud alused (üürilepingu muutmine ja omandamisele kallutamine). Kuigi kohus on tuvastanud, et kostja tõstis üüritariifi kehtivalt alates 01.05.2012 üürniku kahjuks ning kostja on möönnud, et ta on alustanud korteri müügiprotsessi, siis ainuüksi nendest faktidest ei piisa, et järeldada, et üürileandja tegelik motiiv üürilepingu ülesütlemisel oli kallutada hagejaid korteri omandamisele või põlistada üürilepingu muutmine. Kostja on riigile kuuluv äriühing, kelle põhikirjaliseks tegevuseks ei ole eraisikutele üüriteenuse pakkumine, seega on usutav, et kostja soovib saada korteri eest turuüüri või võimalusel võõrandada vara turuhinnaga. VÕS § 327 lg 1 p-te 2 ja 3 ei tohiks sisustada viisil, mis muudaks võimatuks korteri üürimise turuüüriga või võõrandamise turutingimustel. Hagejate esile toodust aga ei saa järeldada, et kostja motiiv üürilepingu ülesütlemisel
oleks olnud midagi muud või et kostja oleks soovinud seeläbi saada mingisuguseid turutingimustele mittevastavaid eeliseid. Seega on kostja üürilepingud üles öelnud kehtivalt ja tuleb jätta rahuldamata hagejate nõue tuvastada 19.08.2013 üürilepingu ülesütlemise avalduste ja üüripinna vabastamise nõuete tühisus või alternatiivselt kehtetus. Alternatiivselt lepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamisele, nõudis hageja VÕS § 326 lg-le 2 tuginedes üürilepingu pikendamist. VÕS § 326 lg 2 esimese lause kohaselt eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kohus on seisukohal, et VÕS § 326 lg 2 mõtte kohaselt eelnev kulutuste tegemine elamispinnale ega majanduslik võimetus üürida samaväärset elamispinda ei ole VÕS § 326 lg 1 mõttes raskeks tagajärjeks (vt VÕS, kommenteeritud väljaanne II osa, lk 266). Hagejad on pikendamisnõudes tuginenud majanduslikule võimetusele üürida samaväärset elamispinda. Seega ei ole hagejate esile toodud asjaolu aluseks üürilepingu pikendamisele ning hagejate vastav nõue ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 128 kohaselt üürilepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Hageja 1 kasutatava korteri üüriks on 192 eurot kuus ja hageja 2 kasutatava korteri üüriks 284 eurot kuus. Hagi hinnaks on seega (192+284) x 12=5712 eurot. Apellatsioonkaebus
4.Hagejad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus või saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja heidavad maakohtule ette hagide liitmist ja hagieseme muutmist. Hagejad ei ole taotlenud ühtse üürivaidluse menetlemist, vaid hagi menetlemist üüritariifi tühisuse või ülemäärasuse tuvastamiseks ja hagi menetlemist üürilepingu lõpetamise teate tühistamiseks. Kohus on käsitlenud hagejate nõudeid ekslikult tuvastusnõudena ja rikkunud keeldu algatada üürilepingu lõpetamist varasema üürivaidluse kestel ja kõnealune rikkumine on piisav nõude rahuldamiseks. Asja sisuliselt lahendav lahend on tehtud kohtumäärusena. Seadusjärgne võimalus asja sisuliselt lahendava kohtuotsuse resolutsiooni kuulutamiseks kohtumäärusega on võimalik vaid TsMS § 452 lgs 6 sätestatud juhul - menetluse kinniseks kuulutamisel. 15.05.2014 määrus on tehtud hüpoteetilise hagi suhtes, milleks olevat üürivaidluse lahendamine. Sellist hagi ei ole hagejad esitanud ega sellist hagi ei ole ka menetlusdokumentidega menetlusse võetud. Vaatamata ühisele menetlusele peab käsitlema kumbagi hagiavaldust ja kajastama neis sisalduvaid haginõudeid iseseivalt ning eraldivõetuna. Kohtuotsuse resolutsioon esitatud kujul ei ole menetluslikult seaduspärane. Kooskõlas TsMS § 452 lg-ga teavitas kohus, et teeb kohtuotsuse teatavaks 14.05.2014. Lahend on aga tehtud 15.05.2014. Seejuures kohus ei ole eelnevalt teatanud otsuse avalikult teatavaks tegemise aja muutumisest (TsMS §452 lg 3). 15.05.2014 lahendi kohaselt olevat asja arutamisel osalenud kostja esindajana isik, kes tegelikult asja arutamisel ei osalenud (KK). Samas kohtuotsuse kirjeldavat osa käsitlevas lahendis (21.05.2014) märgitakse tegelikult asja arutamisel osalenud esindaja (AM).
Arusaamatuks jääb 15.05.2014 määruse põhjendustes kohtu fraas, mille kohaselt “käesolevaga lükkab kohus kohtuotsuse teatavaks tegemise edasi seoses kohtuasja mahu ja keerukusega ning teeb kohtuotsuse teatavaks 21.05.2014 kantselei kaudu", viidates TsMS § 452 lg-le 7. 21.05.2014 kohtulahend ei saa olla käsitletav kohtuotsusena - see ei ole kuulutatud avalikult teatavaks tegemise aja jooksul, ei kirjelda ega põhista kohtuotsust, vaid määrust kui menetluslikku lahendit. Otsuses kirjeldamist leidnud väidetav üürilepingu lõpetamise teatise seaduspärasuse sõltuvus üüritariifi ülemäärasuse vaidluse tulemustest on alusetu. Hageja esitatud nõuded ei ole teineteisega seotud ega saa seda olla, sest üürilepingu lõpetamise teatise vaidlustuse põhiargumendiks on kõnealuse menetluse alustamine enne varasema vaidemenetluse lõppemist Tallinna Üürikomisjonis. Ebaõige on kohtupoolne arvete osalise tasumise käsitlemine üürivõlana, mitte aga keeldumine arvete osalisest tasumisest. Asjakohase vaidluse lahendamiseni ei saa rääkida üürvõlgnevusest. Maakohtu otsuse p 28 on kontekstivaba ja arusaamatu. Kõnealune lausekatke kohtuasjas nr 2-12-27757 käsitleb üürilepingu muutumist tähtajatuks alates 01.07.2002 või 15.06.2002 ning puudutab Eesti Vabariiki üürileandjana nimetatud perioodil. Hagejad käsitlevad üürilepingu lõpetamist tähtajatu lepingu korralise lõpetamisena, mis seaduslikkuse seisukohalt eeldab kolmekuulist etteteatamist. Seda nõuet ei ole järgitud. Õiguslikku iseloomu ei oma kohtu väide selles, et puuduvad võimalikud nn „rasked tagajärjed hagejatele" üürilepingute pikendamise alusena. Vaidluse all on see, mis hetkest tuleb lugema hakata VÕS §303 lg-s 1 sätestatud tähtaega. Hagejad leiavad, et neil puudus võimalus üüritariifi ülemäärasuse vaidlustamiseks, kuna puudus selgus üürileandjas. Kohus on otsust selgitades ja kirjeldades jätnud hagiavalduse sisuliselt läbivaatamata. Hagejad vaidlustavad ka tsiviilasja hinna ja nende poolt tasutud riigilõivu suuruse. Vastus apellatsioonkaebusele
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb täpsustada rahuldamata jäetud nõuete osas, muuta menetluskulude jaotuse ja tsiviilasjas hinna osas. Muus osas jääb otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
7.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega üürilepingute kehtivuse ja üüri määra osas täies ulatuses ning ei pea TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust tulenevalt vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. I
8.Asjaoludest tulenevalt tõstis kostja hagejate I ja II eluruumide üürilepingutes sätestatud üüritariife ja hagejad vaidlustasid kostja tegevuse tsiviilasjas 2-12-27757. Pärast vaidluse lõppemist ütles kostja hagejatega sõlmitud üürilepingu maksete võlgnevuse tõttu 19.08.2013 üles. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad pöördunud kohtu poole enne käesoleva vaidluse lahendamist järgmise nõudega: 17.07.2013 hagiavalduses Harju Maakohtule taotlesid hagejad I ja II lõpliku nõudena, et kohus
tuvastaks nende korterite kasutuse aluseks oleva üürilepingu ning kostja poolt üüritariifi tõstmise kehtetuse (tsiviilasja 2-12-27757 otsus II kd, tl 28-31). Vaidlus oli sisuliselt selles, kas poolte vahel on üürisuhe, milline on selle ese ja kas kostjal oli üürileandjana õigus tõsta alates 01.05.2012 üüri. Käesolevas tsiviilasja menetlusse võtmise ajaks oli poolte vaidlus jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas 2-12-27757 lahendatud, jõustunud kohtuotsusega jäeti hagejate vastavasisulised nõuded rahuldamata, seega tunnustati kostja põhimõttelist õigust üüri tõsta.
9.Käesolevas menetluses tulenevad hagejate nõuded eelkõige asjaolust, et hagejatele öeldi üürileping üles seoses üürilepingust tulenevate maksete võlgnevusega. Täpsustatud nõuete kohaselt taotlesid hagejad üüritariifi või selle tõstmise avalduse tühiseks, kehtetuks või ülemääraseks tunnistamist ja üüritariifi kehtestamist mõistliku määras. Kuigi hagejad käsitlevad oma nõudeid „tühistushagidena“, on tegemist tuvastushagiga TsMS § 368 lg 1 mõttes. Tuvastushagina on tsiviilkohtumenetluses lubatud esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks. Seadusest ei tulene õigust esitada tuvastushagi muude võimalike juriidiliste faktide tuvastamiseks. Hageja esitatud tuvastusnõue ei ole käsitatav ühegi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamise nõudena. Riigikohtu praktika kinnitab, et kui tuvastushagi nõue on seadusele mittevastava määratluse tõttu lubamatu, esineb alus keelduda selle nõude menetlusse võtmisest (TsMS § 371 lg 1 p 1 alusel, vt ka Riigikohtu 28.04.2010 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-31-10, p 27). Nimetatust tulenevalt käsitles maakohus õigesti hagejate nõudeid üürihinna alandamise nõudena VÕS § 303 lg 1 mõttes. Hagiga ei olnud võimalik hagejate taotletavat eesmärki saavutada, sest maakohus tuvastas, et seadusest tulenev tähtaeg üüri tõstmise vaidlustamiseks oli hagejate poolt mööda lastud. Seda ei ole võimalik ennistada. Eeltoodud põhjusel jättis maakohus hagejate nõuded õigesti rahuldamata. II
10.Maakohus liitis käesoleva asjaga üht menetlusse tsiviilasjas 2-13-46499 hageja esitatud järgmised nõuded: - Hageja I vaidlustas 18.09.2013 töövaidluskomisjoni asjas 11-1/77/13 eluruumi üürilepingu ülesütlemisteate, alternatiivselt palus pikendada olemasolevat üürilepingut kuni äramuutva tingimuse saabumiseni; 23.09.2013 määrusega. otsustas TVK mitte võtta avaldust menetlusse. Hageja I pöördus sama üürivaidluse lahendamiseks kohtusse. - Hageja II vaidlustas 18.09.2013 töövaidluskomisjoni asjas 11-1/78/13 eluruumi üürilepingu ülesütlemisteate, alternatiivselt palus pikendada olemasolevat üürilepingut kuni äramuutva tingimuse saabumiseni; 23.09.2013 määrusega otsustas TVK mitte võtta avaldust menetlusse. Hageja II pöördus sama üürivaidluse lahendamiseks kohtusse. Maakohu määratles ka nimetatud õigused õigesti kui üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise ja üürilepingu pikendamise nõuded. Üürilepingu ülesütlemise teate vaidlustamist seadus ei võimalda. Õigus vaidlustada eluruumis üürilepingu ülesütlemine, kui üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, tuleneb VÕS § 326 lg-s 1 sätestatust. Hageja alternatiivne nõue pikendada üürilepingu ülesütlemist on VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud õiguskaitsevahend.
11.Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ütles üürilepingu üles, mil käimas on üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle (VÕS § 327 lg 2). Kostja ütles üürilepingu üles ajal, mil poolte vahel oli eelmine vaidlus lõppenud. Maakohus tuvastas õigesti, et kohtuotsus tsiviilasjas 2-12-27757 jõustus 19.06.2013, selles tehti lahend kostja kasuks ja kostja ütles üürilepingu üles 19.08.2013. Hagejad pöördusid kohtusse nõudega 07.10.2013 ja nimetatud ajal ei olnud poolte vahel käimas kohtuvaidlust.
12.Sõltumata sellest, millise määratluse kohus hageja üüritariifi tõstmisega nõuetele andis, on kohus hagejate nõuded õigesti määratlenud ja otsuse põhjendavas osas nõuded sisuliselt lahendanud. 13. 13. Apellatsioonkaebuses on apellandid veelkord nõudeid täpsustanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda apellantide poolt nõude erinevatel viisidel hagi eset. Hagejate soov on tasuda edasi üüri varasemas määras ja kasutada üürilepingute esemeid edasi. Maakohus on hagejate nõuded õigesti määratlenud ja põhjendatult rahuldamata jätnud. Nõuete täpsustamiseks ei anna alust ka muutunud asjaolu, et hageja I on Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel saanud munitsipaalkorteri kasutamise õiguse ja temaga on sõlmitud 02.10.2014 üürileping. Hageja I üürilepingu ülesütlemisteatis 06. oktoobrist 2014 ei oma õiguslikku tähendust, sest kord juba kostja poolt kehtivalt ülesöeldud üürilepingut ei ole võimalik teise lepingupoole poolt üles öelda. III
14.Maakohus on rikkunud menetlusõiguse normi, jättes kohtuotsuses välja toomata, millised hagejate nõuded kohus konkreetselt rahuldamata jättis. Otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded (TsMS § 442 lg 5). Nimetatud menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus parandada, märkides kohtuotsuse resolutsiooni hagejate nõuded, mis rahuldamata jäävad.
15.Kohtuotsuse pealdises vaidluse „üürivaidlusena“ kajastamine või lepingulise esindaja ebaõigesti märkimine ei riku hagejate subjektiivseid õigusi ega oma mõju lahendi täitmisele. Tegemist on ilmse ebatäpsusega, mille kohus võib igal ajal otsuse parandada.
16.Kohus lahendas nõuded nende loogilises järjekorras ja vastavasisulised apellatsioonkaebuse etteheited on põhjendamatud.
17.Maakohus on nii menetluslikult kui sisuliselt õigesti liitnud tsiviilasjad ühte menetlusse. Vastavad apellatsioonkaebuses toodud etteheited on põhjendamatud.
18.Maakohus on teatanud, et teeb kohtuotsuse teatavaks 14.05.2014. Kohtuotsuse resolutsiooni on maakohus teinud teatavaks 15.05.2014, kohtuotsuse koos põhjendustega 21.05.2014. Põhimõtteliselt on õige apellantide seisukoht, et otsust ei tehtud teatavaks lubatud kuupäeval (TsMS § 452 lg 3). 15.05.2014 lahendit saab vaadelda kui määrust kohtuotsuse kuulutamise aja edasilükkamiseks (TsMS § 452 lg 4 mõttes). Samas ei ole hagejate õigused jäänud seetõttu kaitseta, kuna põhjendustega otsuse tegemise aja teatas kohus 15.05.2014, see kuulutati tähtaegselt 21.05.2014 ja hagejate apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg hakkas samuti 21.05.2014 kulgema. Seega hoolimata menetluslikust veast puudub alus maakohtu otsuse tühistamiseks nimetatud alusel. IV
19.Nii maakohus kui ringkonnakohus on eksinud tsiviilasja hinna määramisel ja riigilõivu nõudmisel. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus määranud esialgselt õigesti hagihinna üürilepingu ülesütlemise tühisuse või pikendamise vaidluses (esialgse nr-ga 2-13-43384). Kuigi esialgselt kasutasid hagejad ühte eluruumi 1994 aastal sõlmitud lepingu alusel, on nad kohtuotsuse alusel paigutatud kahte erinevasse eluruumi. Hageja I üüri suuruseks on 192 eurot kuus ja hageja II üüri suuruseks on 284.05 eurot kuus. Seega on maakohus 23.12.2013 määruses (II kd, tl 34-35) leidnud õigesti, et hageja I osas on tsiviilasjas hind 2 340 eurot ja hageja II osas 3 408.60 eurot. Üüri alandamise nõuet on võimalik vaadelda kui õiguse üle peetavat vaidlust ja hagihind tuleb selles osas määrata õiguse väärtusega. Vaidlust ei ole selles, et hagejad tasusid üüri osaliselt ja jätsid tasumata osas, mida nad pidasid ülemääraseks. Hagejate huvi käesolevas asjas on tuvastada, et neil oli õigustus üüri vähemas määras tasumiseks. Ringkonnakohus lähtub hagihinna arvestamisel kostja
ülesütlemisteadetest toodud summadest. Hageja I oli jätnud tasumata seisuga 19.08.2013 kokku 1138.10 eurot ja hageja II kokku 1 655.48 eurot. Vastavalt TsMS § 134 lg-s 1 sätestatule tuleb hagihinda arvestades nõuded liita. Hageja I hagihinnaks on 2 340 + 1 138.10= 3 478.10 eurot. Hageja II osas on hagihinnaks 3 408.60 + 1 655.48 = 5 064.08 eurot.
20.Õige on apellatsioonkaebuses märgitu, et Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsusega tunnistati riigilõivuseaduse § 57 lõiked 1 ja 15 ning lisa 1 (alates 1. juulist 2012 kehtivas redaktsioonis) põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks osas, mis sätestab tsiviilkohtumenetluses avalduse muul viisil esitamisel kohustuse tasuda riigilõivu suuremas määras kui avalduse elektroonilisel esitamisel veebilehe www.e-toimik.ee kaudu. Seega pidanuks hageja I maksma hagihinnalt 3 478.10 eurot riigilõivu 300 eurot ja hageja II hagihinnalt 5 064.08 eurot riigilõivu 425 eurot. Seega tulnuks nii hagiavalduselt kui apellatsioonkaebuselt tasuda hagejale I riigilõivu 300 eurot (kokku 600 eurot) ja hagejal II riigilõivu 425 eurot (kokku 850 eurot).
21.Kumbki hagejatest on tasunud vähem riigilõivu. Hageja I on tasunud riigilõivu maakohtu menetluses 125 eurot (II kd, tl 43), hageja II on tasunud riigilõivu maakohtus 150 eurot (II kd, tl 27) ja 175 eurot (II kd, tl 42). Hageja II on tasunud apellatsioonimenetluses riigilõivu 350 eurot. Hagejalt I kuulub väljamõistmisele riigilõiv 600-125 = 475 eurot ja hagejalt II 850- 325-350 = 175 eurot riigituludesse (TsMS 179 lg 1 alusel).
22.Kuna tegemist pole solidaarvõlgnikega, tuleb menetluskulud jaotada vastavalt hagejate I ja II menetluses osalemise ulatusele. Poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad seoses hagi rahuldamata jätmisega 41 % ulatuses hageja I ja 59 % ulatuses hageja II kanda (TsMS § 165 lg 1 II lause ja § 171 lg 1).
23.Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.