AL hagi VS vastu ülemäära makstud müügihinna 2350 euro ja tagastatavalt rahalt intressi 8,34 euro väljamõistmiseks ning 76,50 euro suuruse varalise kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 25. juuli 2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AL apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2358,34 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AL (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Epp Mitt Kostja: VS (isikukood XXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Jako Laanemägi ja advokaat Karola Sisask
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 25. juuli 2014 otsus osas, millega kohus jättis rahuldamata AL hagi VS vastu ülemäära makstud müügihinna 2350 euro väljamõistmiseks ja menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi 2350 euro saamiseks ja jaotada teisiti menetluskulud.
5.1.Välja mõista VS-lt ülemäära makstud 2350 eurot AL kasuks. 5.2.Jätta rahuldamata AL hagi VS vastu intressi 8,34 euro saamiseks. 5.3.Võtta vastu AL loobumine kahju 76,50 euro hüvitamise nõudest VS vastu ja lõpetada selles osas tsiviilasja menetlus.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta menetluskulud 95% ulatuses kostja VS kanda ja 5% ulatuses hageja AL kanda.
TÕENDITE TAGASTAMINE
Tagastada AL-le 05.11.2014 menetlusdokumendile lisatud Kiva Kinnisvara OÜ maakler ÜM 02.09.2014 e-kiri ja Haapsalu Veevärgi klienditeeninduse juhataja A-KM 17.06.2014 e-kiri. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AL esitas 31.03.2014 Pärnu Maakohtule hagi VS vastu ostu-müügilepingu järgi ülemäära makstud 2304 euro, tagastatavalt rahalt arvestatud intressi 8,17 euro ja varalise kahju hüvitamiseks 76,50 euro väljamõistmiseks. 20.06.2014 täpsustas hageja hagiavaldust ja suurendas nõuet, paludes kostjalt välja mõista tasutud ja alandatud hinna vahe 2350 eurot ja intressi 8,34 eurot.
2.Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt ostis hageja 15.07.2013 kostjalt korteriomandi aadressil XXXXXX XXXXXXX XX X-X XXXXXXX. Müüki vahendas maakler ÜM. Müügikuulutuse järgi müüdi 3-toalist ahjuküttega korterit, milles on uus ahi. Ka OÜ Aarete Kinnisvara märkis 04.07.-05.07.2013 eksperthinnangus nr 160-13, et tubades on uus ahi. Maakler ÜM kinnitas 17.02.2014 e-kirjas, et kostja ehitas tellisahju ise. Kostja informeeris hagejat enne ostu-müügilepingu sõlmimist järgnevast: ahi on korras ja kasutamiskõlblik, määrida tuleb praod ning võimalusel ümber ehitada viimalõõr, mis on vale kallakuga. Kui viimalõõri aga kaks korda aastas puhastada, siis ahi toimib. Selle teabe alusel kutsus hageja ahju pragude määrimiseks Ahjuehitus OÜ-st töömehed. Siis selgus, et pragude määrimine ei paranda ahju seisukorda.
3.Pottsepp AN 10.09.2013 arvamuse kohaselt on ahi ja viimalõõr (suitsulõõr) valesti ehitatud ja tuleohtlikud. Ruumides viibivatele inimestele on reaalne vingumürgituse oht. Ahi ja viimalõõr on kasutuskõlbmatud.
4.Hageja teavitas kostjat mõistliku aja jooksul korteri puudustest ja on teinud kostjale korduvalt ettepanekuid lahendada kasutamiskõlbmatu ahju küsimus kokkuleppe teel, kuid kostja ei ole soovinud olukorda lahendada.
5.18.06.2014 vaatas korteris oleva küttekolde üle Päästeameti Lääne Päästekeskuse Tuleohutuskontrolli büroo ja tuvastas, et küttesüsteem ei vasta tuleohutusnõuetele ja selle kasutamine on keelatud.
6.Kostja andis hagejale üle lepingutingimustele mittevastava asja. Kostja müüs hagejale ahjuküttega korteri, mille ahi on korteri peamine soojusallikas. Hageja ei teadnud ega pidanud teadma korteri puudustest lepingu sõlmimise ajal. Hageja ostis korteriomandi eriteadmisi omava isiku abita, tuginedes ülevaatusele ja kostja kui müüja poolt esitatud andmetele.
7.Korteriomandi väärtus tehingu toimumise ajal oli 24 000 eurot. Tehingu kokkuleppehind oli 23 500 eurot. Mittekohase täitmise väärtus on 21 600 eurot. Seega on alandatud hind 21 150 eurot, mida tõendab Aarete Kinnisvara OÜ arvamus. Hageja alandab VÕS § 112 alusel korteriomandi müügihinda ja kostjal tuleb hagejale hüvitada makstud hinna ja alandatud hinna vahe 2350 eurot.
8.Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda VÕS § 189 lg 1 kohaselt intressi alates raha saamisest 15.07.2013 259 päeva eest 8,34 eurot. Kostja vastuväited
9.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja nõue on alusetu. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud ega varjanud korteri omadusi. Kostja müüs remondis oleva korteri. Vastav viide oli ka müügikuulutuses. Hageja käis korterit vaatamas ja nägi, et korteris olev ahi on pragudega. Kostja selgitas hagejale, et ta on ahju puhastanud kaks korda aastas ja ahi on toiminud. Kostja kui eriteadmisi mitte omav isik arvas, et praod saab katta seguga ja sel viisil probleemi lahendada. Kostja ei andnud hagejale juhiseid ega teatanud, et pragude katmine seguga on ilmtingimata vajalik ja just sel viisil saab ahju korda teha. Kostja selgitas hagejale ahju seisukorda ja kinnitas, et temal on ahi töötanud ning tal ei ole tekkinud ahjuga probleeme, mis võiksid segada selle töötamist.
10.Müügilepingu p-s 2.4 kinnitas kostja kui müüja, et korteriomandil ei ole müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ostjale ei teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja selgitas hagejale korteri ülevaatusel, et ahju slepe on vale kallakuga ja ahjul olid praod, ning hagejal oli võimalik seda ka märgata. Hageja nõustus ostma korteri koos kõigi puudustega. Hageja poolt pärast lepingu sõlmimist väidetavalt avastatud puudused ei ole käsitletavad asja lepingutingimustele mittevastavusena. Lepingu tingimuseks ei olnud uue, puudusteta, kvalifikatsiooni omava pottsepa poolt ehitatud ja nõuetele vastava ahju olemasolu.
11.Hageja ei ole esitanud hinna alandamise avaldust võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 2 mõttes, vaid esitanud nõude alandada hinda. Hageja ei ole hinna alandamise metoodikat põhjendanud ja hinna alandamise ulatus jääb arusaamatuks.
12.Alusetu hageja väide, et kostja ei ole soovinud olukorda lahendada. Hageja ei ole kostja kompromissettepanekutega nõustunud. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
13.Maakohus võttis vastu hagist loobumise kahjuhüvitise 76,50 euro saamise nõude osas ja lõpetas selles osas menetluse. Kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
14.Vaidlus puudub selle üle, et 15.07.2013 sõlmisid pooled korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis korteriomandi asukohaga XXXXXX XXXXXXX XX X-X XXXXXXX; korteriomandi turuväärtuseks oli
tehingu tegemisel ajal 24 000 eurot; ostuhind oli 23 500 eurot, mille hageja on kostjale tasunud; omandi üleandmisel olid ahjul nähtavad praod ja ahju viimalõõr on vale kallakuga; kostja teatas hagejale enne lepingu sõlmimist, et ahjul on praod ja viimalõõr on korteris asuvale ahjule ehitatud valesti.
15.Korteril olevatest puudustest on hageja andnud kostjale teada 24.08.2003, 19.09.2013 ja 05.12.2013 e-kirjades, so pärast seda, kui hageja tellis ahju lõõride puhastamise ja pragude parandamise, mille käigus selgus, et ahjul on puudused. Hageja teavitas kostjat puudustest mõistliku aja jooksul pärast korteriomandi üleandmist (VÕS § 220 lg 1).
16.Hageja poolt on hinna alandamine VÕS § 112 lg 3 järgi õigustatud. Kostja on teinud pakkumisi 200-1000 euro suuruse hüvitise tasumiseks, mis hagejat ei rahuldanud. Ostja keeldumine oli õigustatud, sest pakutud hüvitis on ilmselgelt väike ja ei kata tõenäoliselt kulusid, mis on vajalikud puuduste kõrvaldamiseks. Kuna kostja puudusi ei kõrvaldanud, oli hagejal õigus ostuhinda alandada ja nõuda ülemäära makstu tagastamist.
17.Hageja on teinud kohtumenetluses kostjale tahteavalduse müügihinna alandamiseks 21 150 euroni. Alandatud hind on leitud järgmiselt: algne hind 23 500 eurot, mittekohase täitmise väärtus on 90% ehk 2350 eurot. Alandatud hind kujuneb järgmise tehtega 21 600 x 23 500: 24 000= 21 150 eurot, mis on korteri alandatud hinnaks. Puudustest õigeaegse teatamisega ja müüjale hinna alandamise tahteavalduse esitamisega on formaalsed eeldused hinna alandamiseks täidetud.
18.VÕS 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Ahjuehitus OÜ eksperthinnanguga, tunnistaja AN ütlustega, Lääne Päästeameti poolt 18.06.2014 koostatud paikvaatluse protokolliga ja Lääne Päästeameti Tuleohutuskontrolli büroo 18.06.2014 ettekirjutusega nr 7.2-6.4/3389-3 on tõendatud, et ahi ei vasta tuleohutusnõutele ja seda ei ole võimalik kasutada. Seega on tõendatud, et ahi oli kostja poolt hagejale korteriomandi üleandmisel ilmsete puudustega.
19.VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Korteri kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras ahi, millega oleks võimalik eluruumi normaalse temperatuurini soojendada. Seega ei vasta kostja omandatud korteriomand lepingu tingimustele.
20.Kostja võimaliku vastutuse müügilepingu rikkumise eest ja hageja õiguse alandada hinda välistab VÕS § 218 lg 4 järgi siiski see, kui hageja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel korteri lepingutingimustele mittevastavusest. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja vaatas enne lepingu sõlmimist korteri korduvalt üle. Müügilepingu p-s 2.4. kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teavitanud või mida hageja ei saanud korteri ülevaatusel märgata. Lepingu p-s 3.2. kinnitas hageja, et ta on korteriomandiga tutvunud ning ostab lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Kiva OÜ maakler ÜM teatas e-kirjas, et kostja tunnistas korteri tutvustamise ajal, et slepe on vale kallakuga, seda tuleb 2 korda aastas puhastada, ta on ise ahju ehitanud ja seda ahju paari aasta jooksul kasutanud. Puudub vaidlus selle üle, et kostja selgitas hagejale enne lepingu sõlmimist, et korteris olev ahi on sellel olevate pragude ja valesti ehitatud viimalõõri tõttu puudustega ja vajab seetõttu hoolsat puhastamist. Kostja on ka väitnud, et ta on ahju kasutanud kahe aasta jooksul ja ta ei teadnud ahju kasutuse ohtlikkusest, mille kohta on esitanud kohtule korteri vee- ja elektriarved perioodil 04.11.2011 kuni 31.07.2013. Asjaolu, et kostja on korteris elanud ja ka ahju kasutanud, on tõendatud tunnistaja AN ütlustega, mille kohaselt oli ahju kasutatud. Seetõttu ei ole leidnud kinnitust asjaolu, et kostja oli teadlik ahju
kasutuskõlbmatusest. Tõendamist ei leidnud müüja pahauskne käitumine, sest ei ole kostja süüd hagejale ebaõige teabe andmisel ega olulise informatsiooni varjamisel. Kostja on edastanud temale teadaoleva teabe, mille järgi on küttekoldel mitmed olulised puudused ja ahi vajab kasutamiseks vähemalt kaks korda aastas puhastamist.
21.Hageja tutvus korduvalt korteriga ja pidi nägema, et ahjul on puudused. Tunnistaja AN ütluste kohaselt olid ahjul suured praod laiusega 2-3 mm ning pragude servades oli tahmumise jälgi. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud.
22.Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Seda ei muuda hageja seisukoht, et tema teada ostis ta korteri uue ahjuga, mis nähtub korteri müügikuulutusest. Nimetatud asjaolu ei oma tähtsust, sest ka uuel asjal võivad olla olulised kasutamist takistavad puudused. Nähtuvalt maakler ÜM ekirjast teatas kostja korteri tutvustamisel, et on ahju ise ehitanud ja seetõttu ei saanud hagejal olla ka põhjendatud ootusi, et ahi on ehitatud laitmatult. Vastupidises pidi hageja veenduma ahjuga kohapeal tutvudes.
23.Korteril esinesid hageja väidetud puudused, kuid on leidnud tõendamist, et kostja teavitas nendest hagejat enne müügilepingu sõlmimist. Kostja ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest, sest ei ole müügilepingut rikkunud ning hagejal ei ole õigust hinda alandada, kuivõrd ta nõustus korteri ostma talle teada olevate puudustega.
24.Hageja ei ole ka tõendanud mittekohase täitmise hinda. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
25.Puudub vaidlus selle üle, et korteri turuväärtus on 24 000 eurot. Lisast eksperthinnangule nr 160-13 ei nähtu metoodikat, kuidas on selles nimetatud tulemusele jõutud, st kuidas on hinnatava objekti küttesüsteemi puudumine mõjutanud tema lõppväärtust. Selle asemel on eksperthinnangu koostaja asunud VÕS 112 lg 1 alusel tuletatud valemit analüüsima, mis on juriidiline hinnang ja peab kajastuma kohtumenetluse poole enda menetlusdokumendis.
26.Juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, peab hageja tõendama ka seda, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Korteriomandi turuväärtuse tõendamine ei ole üldjuhul keeruline. Kuna hagejal oli võimalik esitada tõendid korteriomandi tegeliku väärtuse tõendamiseks, ei ole väärtuse tuletamine kohtu diskretsioonina põhjendatud. Hageja pidi tasuma korteriomandi eest lepingus kokku lepitud suuruses.
27.Hageja loobus 76,50 euro suuruse kahju hüvitamise nõudest, kohus võttis hagist loobumise vastu ja lõpetas selles osas asja menetluse.
Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
28.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi müügilepingu hinna alandamiseks 2350 euro võrra ja intressi väljamõistmiseks ning
teha uus otsus, millega hagi tühistatud osas rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
29.Kohus on andnud ülemäära kaaluka tähenduse ÜM kirjale ja käsitlenud seda kontekstist väljarebituna ning muid tõendeid arvestamata. Nimetatud kiri kinnitab vaid seda, et ahi ehitati ajal, mil korter oli kostja omanduses. Kuna korteri müümisel pottsepa nimest ei räägitud, ei olnud hagejal võimalik ahju ehitaja kvalifikatsiooni kontrollida. Kohus jõudis väärale järeldusele, et kuna ahju ehitas kostja, ei saanud hagejal olla põhjendatud ootust, et ahi on ehitatud laitmatult.
30.Kohus tõlgendas AN ütlusi meelevaldselt ja kallutatult kostja kasuks. AN tunnistas, et ahju praod olid vaatlusel nähtavad ja hinnanguliselt 2-3mm laiused. Kohus leidis meelevaldselt, et ahjul olid suured praod laiusega 2-3mm ja hageja ei saagi nõuda, et korteriomand oleks keskmise kvaliteediga. Kohus jättis tähelepanuta AN ütlused selle kohta, et kui inimene ei oma erialaseid teadmisi, siis ta ei oska hinnata, kas ahju praod on parandatavad või mitte. Hageja leppis ahju pragudega, kuna kostja väitis, et tegemist on pisiveaga, mis on lihtsalt kõrvaldatav ahju määrimisega. Kostja kinnitas hagejale sellekohaste juhtnööride andmist 22.04.2014 vastuses hagile kui ka hagejale saadetud e-kirjas.
31.Kostja esitatud vee- ja elektriarved perioodi 04.11.2011-31.07.2013 kohta ei saa kinnitada tema väidet, et ta kasutas ahju kahe aasta jooksul. Ahju kütmise kohta kostja tõendeid ei esitanud. Kostja lasi ahju ehitada 2012. a suvel ja seega saab kõne all olla üksnes kütteperiood 2012.a sügisest kuni 2013.a kevadeni. Kostja ei ole üheski dokumendis väitnud, et ta ei teadnud ahju kasutamise ohtlikkusest. Sellise väite omistas kohus kostjale meelevaldselt. AN ei andnud ütlusi kostja korteris elamise ega ahju kasutamise perioodi kohta ega kinnitanud seda, mitu korda ahju kasutati. Kohus ei saanud tunnistaja ütlustest järeldada, et kostja on korteris elanud ja ahju kasutanud.
32.Kohus ei hinnanud AN ütlusi selle kohta, et ahi oli ehitatud konstruktsiooniliselt valesti ja oskamatult, mille tõttu pressis sisemüüritis ahju lõhki ning pragudest väljuv ving oli ohtlik korteris viibijate elule ja tervisele. Sellist puudust ei olnud eriteadmisteta isikul võimalik vaatlusel avastada. Ahi oli ehitatud nii, et see kujutas tuleohtu tervele majale. Kostja varjas hageja eest, et tegemist oli lõhkise ahjuga. Kostja ei reageerinud hageja ettepanekule kõrvaldada puudused, mis annab kaudselt tunnistust sellest, et ta teadis, et see ei ole võimalik.
33.Kostja ei tõendanud, et hageja nõustus omandama korterit, millel olid varjatud puudused – ahi on kasutamiskõlbmatu, kütmisel ohtlik elanike elule ja tervisele ning tuleohtlik kogu majale.
34.Hageja on mittekohase täitmise hinna tõendamiseks esitanud OÜ Aarete Kinnisvara hinnangu. See hinnang on mittekohase täitmise hinna määramiseks asjakohane ning seda tuleb arvestada hinna alandamisel. Kinnisvara büroo märkis arvamuses, et kütteta või kasutamiskõlbmatu küttesüsteemiga korterite väärtus on ca 10% madalam küttesüsteemiga korteritest. Vastavat metoodikat, mille kohaselt oleks võimalik arvutada kasutamiskõlbmatu ahjuga korteri hinda, ei olegi olemas. Selline hinnang saab tugineda kinnisvarahindaja pikaajalisel kogemusel. Kohus ei viita metoodikale, mida ta silmas peab ja mida ei ole hindamisel kasutatud.
35.Puudub vaidlus, et korteriomandi turuväärtus oli müügi hetkel 24 000 eurot. OÜ Aarete Kinnisvara arvamusest on näha, kuidas mõjutab hinnatava objekti küttesüsteemi puudumine korteri väärtust. Ahjuehitus OÜ on pakkunud uue ahju ehitamise hinnaks 2304 eurot, mis tõendab, et kinnisvarabüroo kogemusel põhinev hinnang on suurusjärgus õiglane.
36.Kohus oli oma tegevuses vastuoluline, kui keeldus vastu võtmast hageja tõendit, kus on kirjeldatud korteri hindamise metoodikat ja samas leidis otsuses, et metoodika puudumise tõttu ei ole hageja tõendanud mittekohase täitmise hinda. Vastus apellatsioonkaebusele
37.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
38.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, so osas, millega kohus jättis kostjalt välja mõistmata müügilepingu järgi ülemäära makstud 2350 eurot ja intressi 8,34 ning jaotas menetluskulud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus võttis vastu hagist loobumise kahjuhüvitise 76,50 euro saamise osas ja lõpetas selles osas tsiviilasja menetluse.
39.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi ülemäära makstud müügihinna 2350 euro väljamõistmiseks ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab selles osas hagi ja jaotab teisiti menetluskulud. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõude tagastatavalt rahalt intressi 8,34 euro saamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
40.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu otsus vastuoluline. Kohus leidis otsuse p-des 7.1 ja 7.2, et kostja poolt omandatud korteriomand ei vasta müügilepingu tingimustele, hagejal oli õigus ostuhinda alandada ja nõuda kostjalt ülemäära makstu tagastamist. Samas leidis kohus otsuse p-s 7.3, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud ja hagejal ei ole õigust hinda alandada. Sellega rikkus maakohus TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus ebaõigesti ka materiaalõiguse norme.
41.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et pooled sõlmisid 15.07.2013 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis korteriomandi asukohaga XXXXXX XXXXXXX XX X-X Haapsalus; korteriomandi turuväärtuseks oli tehingu tegemisel ajal 24 000 eurot; ostuhind oli 23 500 eurot, mille hageja on kostjale tasunud; omandi üleandmisel olid ahjul nähtavad praod ja viimalõõr oli vale kallakuga; kostja teavitas hagejat enne lepingu sõlmimist, et ahjul on praod ja viimalõõr on ehitatud valesti.
42.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks teha kindlaks, kas kostja on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja.
43.VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja soovis osta korteriomandi selleks, et kasutada kinnisasja osaks olevat korterit eluruumina. Antud juhul oli korteris olev ahi peamine küttekolle, millega eluruumi kütta.
44.Vaidlust ei ole selle üle, et kostja teavitas hagejat ahju pragudest ja valesti ehitatud slepest ning hageja nägi neid korteriga tutvudes. Kostja väitel on ahjus olevad praod
kergesti parandatavad seguga täitmise teel (I kd lk 48 ja 73), mis on vastuolus asjas esitatud tõenditega.
45.Maakohus tuvastas Ahjuehitus OÜ eksperthinnangu, tunnistaja AN ütluste, Lääne Päästeameti poolt 18.06.2014 koostatud paikvaatluse protokolli ja Lääne Päästeameti Tuleohutuskontrolli büroo 18.06.2014 ettekirjutuse nr 7.2-6.4/3389-3 alusel õigesti, et korteris asuv ahi ei vasta tuleohutusnõutele ja on kasutamiseks kõlbmatu. Samade tõendite alusel on tõendatud, et ahju ei ole võimalik parandada ja tuleb ehitada uus ahi.
46.Maakohus leidis õigesti, et korteri kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras ahi, millega oleks võimalik eluruumi normaalse temperatuurini soojendada. Pooled ei leppinud müügilepingus kokku selles, et müüdava korteriomandi ahjuküttega korteril ei pea olema ahju, mida saaks kütta. Ahjuküttega korteri kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku kütmise võimalust ja seda saab pidada korteri tavalise kasutamise eelduseks. Kui korter sellisele eeldusele ei vasta, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-des 1 ja 2 nimetatud lepingueseme puudusega.
47.Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hagejal ei saanud olla põhjendatud ootust, et ahi on ehitatud laitmatult, kuna selle ehitas kostja ise. Tähtsust ei oma asjaolu, kas kostja ehitas ahju ise või tegi seda keegi teine. Hageja ei pidanud kostjalt ja maaklerilt saadud informatsiooni alusel eeldama, et ahju ei ole võimalik kütta, see on kasutuskõlbmatu ja tuleb ehitada uus ahi. Ta võis eeldada, et puuduste kõrvaldamine ei ole ülemäära töömahukas ega kulukas ja ahju on võimalik kütta.
48.VÕS § 219 lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejale pandud ka müügilepinguga. Hageja ei pidanud eeldama, et talle võidakse üle anda lepingutingimustele mittevastav korteriomand ega rakendama erakorralisi meetmeid selleks, et võimalikke puudusi enne lepingu sõlmimist kindlaks teha. Ka varjatud puudused, mis on tingitud halvast ehituskvaliteedist või ehitustööde puudustest, tähendavad lepingu rikkumist.
49.VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 kohaselt on müüja vastutuse eelduseks ka ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja teatas kostjale lepingu eseme puudustest mõistliku aja jooksul ja ta esitas kohtumenetluses tahteavalduse hinna alandamiseks 2350 euro võrra. Kokkulepet puuduste kõrvaldamiseks pooled ei saavutanud. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja poolt pakutud hüvitis ei olnud piisav ja hageja keeldus õigustatult selle vastuvõtmisest.
50.VÕS § 218 ja ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ja asja puudusest ega rikkuja süüd, nagu leidis maakohus. Seetõttu ei oma tähtsust, kas kostja teadis ahju kasutuskõlbmatusest või mitte. Müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust ka sellel, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes.
51.Kostja vastutab hageja ees, kuna müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele, asja puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3), hageja ei teadnud ega pidanudki lepingu sõlmimise ajal puudusest teadma (VÕS § 218 lg 4) ja sõlmitud ei ole kostja vastutust piiravat kokkulepet. Seega on hageja õigustatud kasutama VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 järgi õiguskaitsevahendina hinna alandamist.
52.Vaidlust ei olnud selle üle, et korteriomandi turuväärtus oli 24 000 eurot. See on tõendatud ka Aarete Kinnisvara OÜ eksperthinnanguga nr 160-13, mille hageja esitas osaliselt koos hagiavaldusega (I kd lk 8-10) ja lisas tervikuna apellatsioonkaebusele.
Ringkonnakohtu hinnangul ei ole dokumendi tervikuna esitamise näol tegemist uue tõendiga ja see tuleb võtta asja juurde.
53.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu ei oleks hageja tõendanud mittekohase täitmise väärtust. Aarete Kinnisvara OÜ 18.06.2014 ekspertarvamusega, mis on lisa eksperthinnangule nr 160-13 ja mida saab asja lahendamisel arvestada dokumentaalse tõendina, on tõendatud, et kinnisvaraturul on kütteta või kasutuskõlbmatu küttesüsteemiga korterite väärtus ca 10% madalam korras küttesüsteemiga korteritest. Eksperdi arvamuse järgi on mittekohase täitmise väärtus antud juhul 21 600 eurot (I kd lk 174). Arvestades asjaolu, et kohase täitmise väärtus oli 24 000 eurot, mittekohase täitmise väärtus 21 600 eurot ja müügihind 23 500 eurot, on asja hind pärast hinna alandamist 21 150 eurot (21 600 x 23 500 : 24 000) ning hageja on õigustatud kostjalt nõudma ülemäära makstud 2350 euro tagastamist. Seega tuleb hagi selles osas rahuldada.
54.Ringkonnakohus leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele tagastatavalt rahalt VÕS § 189 lg 1 alusel intressi saamiseks. Nimetatud säte kuulub kohaldamisele lepingust taganemise korral tagasi makstava raha suhtes, millega antud juhul tegemist ei ole.
55.Ringkonnakohus muudab TsMS 137 lg 11 alusel maakohtus määratud asja hinda, kuna see on määratud ebaõigesti. Ringkonnakohus leiab, et hagi hinna määramisel tuleb arvestada kohtumenetluse ajal suurendatud nõudeid. Seega tuleb lugeda õigeks tsiviilasja hinnaks 2434,84 eurot (ülemäära makstud 2350 eurot + intress 8,34 eurot + kahjuhüvitis 76,50 eurot).
56.Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 95% ulatuses kostja kanda. Hageja kanda jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel menetluskulud 5% ulatuses, arvestades osalist hagist loobumist ja hagi rahuldamata jäetud osa. Tõendite tagastamine Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta ja tagastab hagejale 05.11.2014 esitatud tõendid, kuna TsMS § 647 lg 1 alusel võis hageja esitada käesolevas menetlusstaadiumis üksnes avaldusi ja seisukohti, mitte uusi tõendeid, mida ringkonnakohus selgitas ka oma 30.10.2014 kirjas menetlusosalistele.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.