Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2-14-53434 leppetrahvi 100 000 eurot. 04.09.2013 sõlmisid XXXOy, hüpoteegipidaja XXX, hageja ja kostja eellepingu tingimuste muutmise kokkuleppe, mille alusel võttis XXX üle eellepingust tulenevad XXXOy õigused ja kohustused. Ühtlasi pikendati kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimise tähtaega kuni 30.10.2013. Hageja taganes 29.10.2013 eellepingust lepingu p 5.3 alusel. Hageja saatis 03.02.2014 kostjale nõude leppetrahvi 100 000 eurot tasumiseks 30 päeva jooksul. Kostja teatas 20.03.2014 kirjas, et ei tunnista hageja nõuet ja ei pea teda lepingust taganenuks. Hageja saatis kostjale 14.04.2014 uue kirja, milles palus 10 päeva jooksul alates kirja kättesaamisest tasuda hageja arveldusarvele 100 000 eurot. Kostja ei ole seda kohustust täitnud. Hagi õigusliku põhjendusena märgib hageja võlaõigusseaduse § 158 lg 1. Kostja on lepingut rikkunud, jättes täitmata lepingu punktis 3.4.1 sätestatud kohustuse tagada müügilepingu sõlmimise ajaks (lepingu muudatuse kohaselt 30.10.2013) kinnistu XXXTallinnas detailplaneeringu kehtestamise. Pooled on eellepingu punktis 5.5 kokku leppinud, et juhul, kui kostja kinnistu mõttelise osa müüjana rikub eellepingu punktist 5.2.7 tulenevat kohustust ja hageja on seetõttu sunnitud lepingust taganema, on kostjal kohustus tasuda hagejale leppetrahv 100 000 eurot kolme kuu jooksul alates ostja poolt lepingust taganemisest. Käesoleval juhul taganes hageja eellepingust tulenevalt kostja poolsest lepingu rikkumisest. Kostja ei täitnud leppetrahvi tasumise kohustust vaatamata hageja korduvatele nõudmistele. Hageja on nõus asja kirjaliku menetlusega. Kostja vastus Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu. Kostja on nõus hageja esitatud faktiväidetega, mis puudutavad 25.10.2012 XXXkinnistu müügilepingu eellepingu sõlmimist ja 04.09.2013 eellepingu muutmise kokkulepet. Samuti ei vaidle kostja vastu asjaoludele, et hageja on kostjale saatnud eellepingust taganemise avalduse ja nõuded leppetrahvi tasumiseks. Kostja on seisukohal, et ta ei ole hageja ees oma lepingulisi kohustusi rikkunud ning hagejal ei ole õigust leppetrahvi nõuda. Hageja on esitanud leppetrahvi nõude, kuivõrd kostja ei ole suutnud täita eellepingu punktis 3.4.1 võetud kohustust teha müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks kõik endast sõltuv XXXTallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega nr XXXalgatatud detailplaneeringu kehtestamiseks. Nimetatud lepingupunkti sõnastusest ja mõttest tulenevalt ei olnud kostja kohustuseks tagada detailplaneeringu kehtestamine, vaid ta pidi tegema kõik endast sõltuva, et see saaks kehtestatud poolte kokkulepitud tähtajaks. Kostja kinnitab, et ta on teinud kõik endast oleneva, et detailplaneering saaks õigel ajal kehtestatud. Detailplaneeringu kehtestamiseks on kostja 16.12.2009 sõlminud töövõtulepingu OÜ-ga XXX. Töövõtulepingu punkti 6.1.3 kohaselt pidi töövõtja valmis töö kostjale üle andma 30.06.2011. Eelnimetatud tähtajaks tööd kostjale üle ei antud. Kostja on nii enne kui ka pärast eellepingu sõlmimist püüdnud kiirendada detailplaneeringu koostamist ja selle kehtestamist, olles pidevas kirjavahetuses OÜ-ga XXX. Kostja kirjavahetus töövõtjaga on tunduvalt mahukam, kui lisas 2 toodud, kuid kohtu toimiku

2-14-53434 mittekoormamise huvides ei lisa kostja kogu kirjavahetust hagi vastusele. Kostja on andnud OÜ-le XXX ka täiendavaid tähtaegu detailplaneeringu koostamiseks ja kehtestamiseks, kuid töövõtja on ületanud kõiki töö valmimise tähtaegu. Kostja möönab, et osaliselt on detailplaneeringu kehtestamine veninud kohaliku omavalitsuse tegevusetuse tõttu ning ka seepärast, et kohalik omavalitsus on pidevalt muutnud oma nõudeid ja tingimusi OÜ XXX poolt koostatavale detailplaneeringule. Kostja on sõlminud kohaliku omavalitsusega detailplaneeringu finantseerimise lepingu ja ka üldkasutatavate rajatiste finantseerimise lepingu. Seega on Osaühing XXX täitnud enda kohustuse teha kõik endast sõltuv, et detailplaneering saaks eellepingus sätestatud tähtajaks kehtestatud, kuid see ei ole toimunud kolmandatest isikutest tulenevalt. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Arvestades kostja pingutusi detailplaneeringu kehtestamiseks ja asjaolu, et kinnistu müügilepingu sõlmimiseks ei ole muid takistusi, kui hageja nõue kehtestatud detailplaneeringu olemasoluks, leiab kostja, et leppetrahv on ebamõistlikult suur. Kuivõrd ilmselt detailplaneering siiski kehtestatakse, ei tohiks see olla takistuseks kinnistu müügilepingu sõlmimisele. Leppetrahvi mõte on katta kahju, mis ühele lepingupoolele eelduslikult tuleneb teise lepingupoole lepingurikkumisest, ilma et kahju kannatanud lepingupool peaks kahju suurust tõendama. Kostja märgib, et ta on 27.11.2013 tasunud hagejale osaliselt, s.o summas 2958,91 eurot, hageja nõutud eellepingu sõlmimisega seotud kulude nõude, mis tuleb samuti leppetrahvi summast maha arvestada. Hageja seisukoht kostja vastuse osas Hageja ei nõustu kostja põhilise vastuväitega hagile, et detailplaneeringu kehtestamine lepingus kokkulepitud tähtajaks ei toimunud mitte kostjast, vaid kolmandatest isikutest tulenevalt. Isegi, kui kostja tegi jõupingutusi detailplaneeringu kehtestamiseks, siis oli kostja teadlik, et 25.10.2012 eelleping rajanes eeldusele, et võõrandatava kinnistu osas kehtestatakse detailplaneering, sest lepingu objektiks oli maatükk suurusega XXXmõttelist osa XXXkinnistust. See tähendab, et lepingus toodud ostetava maatüki suuruse XXXsuhtarvu aluseks on detailplaneeringu järgi liidetavate kinnistute XXXXXX ning lahutatava kinnistu XXXlõplik summa. Seega pärast detailplaneeringu kehtestamist ja vajalike toimingute tegemist registrites kujuneks XXXpinnaks 15 619 m2 praeguse 12 459 m2 asemel. Kostja on tõenditena endapoolse kohustuse täitmise kohta esitanud koos hagi vastusega töövõtulepingu OÜ-ga XXX ning Tallinna Linnaplaneerimise Ametiga sõlmitud üldkasutatavate rajatiste ehitamise lepingu. Hageja arvates ei tõenda need lepingud seda, et kostja on oma kohustused kohaselt täitnud. Mõlemad lepingud, millega kostja soovib tõendada oma tegevust detailplaneeringu kehtestamise tagamiseks, on sõlmitud kas oluliselt enne pooltevahelist eellepingut või pärast sellest taganemist.

2-14-53434

OÜ-ga XXX sõlmitud projekteerimisse töövõtuleping nr 55-09 on sõlmitud 16.12.2009 ja Tallinna linnaga sõlmitud üldkasutatavate rajatiste finantseerimise leping nr 3-7/2 on sõlmitud 03.01.2014. Eelleping sõlmiti 25.10.2012 ja hageja taganes sellest 29.10.2013. Seega on viimane leping sõlmitud juba pärast poolte vahelise lepingu perioodi ning ei mõjuta enam pooltevahelisi suhteid, veel vähem tähendab see, et kostja on nimetatud lepingut sõlmides asunud täitma oma kohustusi hageja ees. Eeltoodust nähtub, et kostja ei ole pooltevahelise lepingu kehtivuse perioodil teinud muud, kui saatnud järelpärimisi oma lepingupartnerist OÜ-le XXX ning tulles viimasele vastu, pikendanud ka projekteerimislepingu, mis otseselt mõjutas detailplaneeringu kehtestamise kiirust, tähtaega. Hageja arvates pidi kostja eellepingut sõlmides olema teadlik, mis staadiumis on detailplaneeringu kehtestamise menetlus ja missugused on kostja võimalused mõjutada selle kehtestamist. Kostja on hagi vastuses toonud esile, et ta on osaliselt, s.o summas 2958,19 eurot, rahuldanud hageja otseste kulude nõude ning väitnud, et see summa tuleks kahjuhüvitisena leppetrahvi summast maha arvata. Hageja sellise väitega ei nõustu. Kostja poolt hageja otseste kulude osaline tasumine ei kuulu kokkulepitud leppetrahvi summast mahaarvamisele, kuivõrd leppetrahv on eraldi kokkulepe lepingu rikkumise puhuks ja hageja otseste kulutuste hüvitamise nõue ei sisaldu leppetrahvi nõudes. Kostja on ka tuginenud vastuväitele, nagu oleks leppetrahv ebamõistlikult suur. Hageja juhib tähelepanu, et leppetrahv moodustab ainult 13,33% lepingu eseme ostuhinnast (100 000/750 000 x 100%). Eelnevat arvestades jääb hageja oma hagiavalduse juurde ja palub hagi rahuldada. Kohtu seisukoht Vastavalt TsMS § 5 lg 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 232 lg 1 kohaselt, kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. TsMS § 235 kohaselt tuleb väidet kohtule põhistada selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda selle väite usutavaks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 2 on sätestatud, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja taganeda lepingust. VÕS 103 lg 1 kohaselt, võlgnik vastutab kohustuse

2-14-53434 rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 158 kohaselt, leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt, kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. VÕS § 160 kohaselt, kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 161 lg 1 kohaselt, lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 p 1, 2, 3 ja 4 tulenevalt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist juhul, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis; samuti kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kui kohustust rikuti tahtlikult; ühtlasi kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. VÕS § 186 p 5 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. VÕS § 188 lg 1 ja 2 tulenevalt taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 116 lg 4 2. lausest tulenevalt võib lepingust taganeda VÕS §-s 114 sätestatud täiendavat tähtaega andmata, kui rikuti VÕS § 116 lg 2 p 2 sätestatud kohustust. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et: 1) XXXOy ja Osaühing XXX on sõlminud 25.10.2012 eellepingu, millega pooled võtsid kohustuse sõlmida XXXkinnistu müügileping; 2) Hageja ja kostja on 04.09.2013 sõlminud 25.10.2012 eellepingu muutmise kokkuleppe; 3) hageja on kostjale saatnud eellepingust taganemise avalduse ja nõude leppetrahvi tasumiseks ning kostja on nõudele vastu vaielnud. Hinnates kogumis asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti ja tuginedes siseveendumusele, leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada. XXX nõue leppetrahvi väljamõistmiseks põhineb 25.10.2012 XXXOy (ostja), Osaühing XXX (müüja) ja XXX (hüpoteegipidaja) vahel sõlmitud eellepingul, millega pooled võtavad kohustuse sõlmida kinnistust asukohaga XXXTalllinnas (kinnistusregistriosa nr

2-14-53434 XXX) XXXmõttelise osa müügileping. Lepingu p 1.7.8.2 kohaselt on müüja avaldanud, et lepingu eseme osas teostab detailplaneeringu menetlemist OÜ XXX, töövõtulepingu lõpptähtaeg on 31.03.2013. Lepingu p 3.4.1 on müüja ja ostja kokku leppinud, et müüja kohustub kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks tegema kõik endast sõltuva XXXTallinna Linnavalitsuse 19.03.2008 korraldusega nr XXXalgatatud detailplaneeringu kehtestamiseks. Lepingu p 4.1 on müüja ja ostja kokku leppinud, et nad sõlmivad notariaalselt tõestatud vormis kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu lepingu eseme müügiks ja omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.07.2013 eeldusel, et ostja on kogu lepingu eseme müügihinna tasunud või hoiustanud vasvalt lepingu p 2.2. Lepingu p 5.2.2 kohaselt on ostjal kuni lepingu sõlmimiseni õigus käesolevast lepingust taganeda, kui müüja tegevuse või tegevustuse tõttu ei ole sõlmitud kinnistu müügilepingut või asjaõiguslepingut käesoleva lepingu p 4.1 sätestatud tähtaja jooksul. Lepingu p 5.2.7 kohaselt on ostjal kuni lepingu sõlmimiseni õigus käesolevast lepingust taganeda, kui hiljemalt 20.06.2013 ei ole Tallinna Linnavalitsuse poolt kehtestatud XXXdetailplaneeringut. Lepingu p 5.3 on müüja ja ostja kokku leppinud, et lepingust taganemiseks saadab õigustatud pool teisele poolele ühepoolse lihtkirjaliku avalduse, milles märgib käesolevast lepingust taganemise aluse. Lepingust taganemine jõustub taganemisavalduse üleandmisel, kuid mitte hiljem, kui 5.päeval arvates taganemiavalduse üleandmisest postiasutusele. Lepingu p 5.5 on müüja ja ostja kokku leppinud, et kui ostja taganeb lepingust käesoleva lepingu p 5.2 toodud alus(t)el, kohustub müüja 3 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest tasuma ostja kontole ettemaksuna tasutud summa 100 000 eurot ja 3 kuu jooksul tasuma leppetrahvi 100 000 eurot. Lepingu p 5.6 kohaselt, lepingust taganemise jõustumisel lõpevad käesolevast lepingust tulenevad õigused ja kohustused, välja arvatud need, mis käsitlevad poolte õigusi ja kohustusi lepingust taganemisel. 04.09.2013 on kostja Osaühing XXX (müüja), XXXOy (ostja 1), XXX (ostja 2) ja XXX (hüpoteegipidaja) sõlminud kokkuleppe 25.10.2012 lepingu muutmiseks ning isiku vahetumiseks kohustises. Lepingu p 3.1 kohaselt ei ole 25.10.2012 lepingu p 4.1 märgitud tähtajaks, so 01.07.2013 lepingu eseme osas kinnistu müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmitud. Samas punktis on müüja, ostja 1 ja hüpoteegipidaja kinnitanud, et seoses kinnistu

2-14-53434 müügilepingu ja asjaõiguslepingu tähtaja ületamisega ei oma müüja, ostja 1 ja hüpoteegipidaja üksteise suhtes mingeid pretensioone ega nõudeid. Lepingu p 3.2 on müüja, ostja 1 ja ostja 2 ja hüpoteegipidaja kokku leppinud ja otsustanud muuta 25.10.2012 lepingu p 4.1 ning lugeda see kehtivaks järgmises sõnastuses: müüja ja ostja esindaja lepivad kokku, et nad sõlmivad notariaalselt tõestatud vormis kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu lepingu eseme müügiks ja omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 30.10.2013 eeldusel, et ostja on kogu lepingu eseme müügihinna tasunud või hoiustanud vastavalt käesoleva lepingu punktis

2-14-53434 asjaõiguslepingut sõlmitud. Samas punktis on müüja, ostja 1 ja hüpoteegipidaja kinnitanud, et seoses kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tähtaja ületamisega ei oma müüja, ostja 1 ja hüpoteegipidaja üksteise suhtes mingeid pretensioone ega nõudeid. Sama lepingu p 3.2 kohaselt muudavad müüja, ostja 1 ja hüpoteegipidaja 25.10.2012 lepingu p 4.1 kokku lepitud tähtaega nii, et uus tähtaeg on 30.10.2013. 30.10.2013 taganemisavalduse kohaselt on hageja (ostja) 25.10.2012 lepingust taganenud lepingu p 5.2.7 rikkumise pärast kostja (müüja) poolt. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et taganemisavaldus on esitatud tähtaegselt ja et kostja on taganemisavalduse kätte saanud, mida kinnitab kostja ka oma vastuses hagile (tlk 47-49). VÕS § 116 kohaselt on lepingust taganemise materiaalõiguslikud eeldused kehtiv võlasuhe (leping); kohustuse rikkumine; kohustuse rikkumise olulisus; vastutus rikkumise eest. 25.10.2012 lepingu p 5.2.7 on üheselt arusaadavalt sõnastatud, missuguse tulemuse on lepingpool, s.o. müüja kohustatud oma lepingu p 3.4.1 kokkulepitud tegevusega saavutama. Kohtu hinnangul väljendub kokkulepitus selgelt poolte ühine tahe. Ka on taganemisavaldusest üheselt arusaadav, et hageja ei taganenud lepingust muul alusel kui vaid sellepärast, et hiljemalt 20.06.2013 ei olnud Tallinna Linnavalitsuse poolt kehtestatud XXXdetailplaneeringut. Pooled ei ole nimetatud kuupäeva muutmises 04.09.2013 lepingus kokku leppinud, pooled on muutnud vaid kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kavandatud hilisemat kuupäeva. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et XXXdetailplaneeringut ei olnud kehtestatud ka 04.09.2013 lepingus kokku lepitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kavandatud hilisemaks kuupäevaks, s.o 30.10.2013. Kostja on hagivastusele lisatud 16.12.2009 OÜ-ga XXX sõlmitud projekteerimislepinguga tõendanud, et kostja on asunud tegema kinnistu XXXdetailplaneeringu kehtestamist ettevalmistavaid toiminguid enne hageja ja kostja vahel 25.10.2012 lepingu sõlmimist ning projekteerimislepingu täitmise tähtajad olid esialgselt planeeritud hiljemalt 03.06.2011, mida pikendati 26.09.2012 kuni 31.03.2013 (tlk 69). Kostja on OÜ-le XXX andnud 31.03.2013 täiendava tähtaja, milleks oli 25.06.2013, seega on kostja määranud OÜ-le XXX nendevahelise XXXkinnistut puudutava lepingu täitmiseks hilisema tähtaja kui hageja ja kostja vahel 25.10.2012 lepingu p 5.2.7 kokku lepitud tähtaeg 20.06.2013. Kostja on 25.06.2013 kirjaga pikendanud OÜ-le XXX antud tähtaega kuni 30.09.2013. Kostja poolt esitatud e-kirjavahetuse kohaselt on kostja pärast 25.10.2012 lepingu sõlmimist esitanud 11.12.2012, 02.02.2013, 15.04.2013, 14.06.2013 ja 21.08.2013 lepingupartnerile järelepärimise XXXdetailplaneeringu kooskõlastuste kohta, 08.08.2013 e-kirja kohaselt on XXXdetailplaneeringu kaust Tallinna Linnavalitsuses alates 20.06.2013 (tlk 66). Kohus on seisukohal, et eeltooduga on tõendatud, et kostja on küll aktiivselt tegelenud kinnistu XXXdetailplaneeringu ettevalmistamisega alates hageja ja kostja vahel 25.10.2012 lepingu sõlmimisest, kuid mitte piisavalt selleks, et vältida 25.10.2012 lepingu p 5.2.7 kohase lepingust taganemise aluse tekkimist. Iseenesest võib avaliku võimu ootamatu tegevus tähendada seda, et toiming jääb tähtajaks tegemata lepingupoolest olenematutel põhjustel, kuid praeguses asjas ei ole kostja toonud esile selliseid erakorralisi asjaolusid, mis annaksid alust teha sellist järeldust. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja on korduvalt OÜ-ga XXX nendevahelise lepingu täitmise tähtaegu pikendades otseselt mõjutanud ka

2-14-53434 detailplaneeringu kehtestamise kiirust ja tähtaega. Kostja poolt esitatud 08.08.2013 ekirja kohaselt on XXXdetailplaneeringu kaust Tallinna Linnavalitsuses alates 20.06.2013, s.o. sellest ajast, mille saabumisel 25.10.2012 lepingu p 5.2.7 peeti võimalikuks hageja poolt lepingust taganemist, kui vastavat detailplaneeringut ei ole kehtestatud. Kostja vastutus lepingu p 5.2.7 rikkumise eest ei ole välistatud, kuigi nimetatud punkti täitmine on seatud sõltuvusse Tallinna Linnavalitsuse otsustusest. Lepingus ei ole jaotatud avaliku võimu tegevusest sõltuvaid lepingulisi riske teisiti riskidest, mis sõltusid müüja tegevusest. VÕS § 103 lg 2 kohaselt, kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kohus on seisukohal, et riske, mis tulenevad võimalikust detailplaneeringu kehtestamise viibimisest, ei saa pidada vääramatu jõu asjaoluks, sest sellised riskid on kinnisvaratehingutes detailplaneeringutega seonduvalt tavapärased ning nendega arvestamist võib lepingupooltelt mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata. Seega tuleb asuda seisukohale, et lepingus ei ole välistatud müüja vastutus kohustuse täitmisega hilinemise eest, kui see tuleneb detailplaneeringu kehtestamise viibimisest. Sarnasele seisukohale on Riigikohus asunud kohtuasjas nr 3-2-1-139-10. Kostja on esitanud oma detailplaneeringu kehtestamisele suunatud aktiivse tegevuse tõendamiseks Tallinna linnaga 03.01.2014 sõlmitud üldkasutatavate rajatiste ehitamise lepingu nr 3-7/2. Kohus nõustub hagejaga selles, et nimetatud leping on sõlmitud pärast hageja poolt lepingust taganemist ning ei mõjuta enam pooltevahelisi suhteid. Lepingu p 5.2 sõnastus annab aluse järeldada, et pooled leppisid kokku, et p 5.2.1-5.2.7 sätestatud juhtumid on oluliseks lepingurikkumiseks ning neist mõne esinemise korral on ostjal õigus lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega andmata. Lepingu p 5.2.7 osas kinnitab seda järeldust ka üheselt mõistetav sõnastus, millega määratakse hilisem võimalik tähtaeg, s.o. 20.06.2013. Seega tuleneb lepingust, et detailplaneeringu kehtestamise kohustusega hilinemine pärast lepingu p 5.2.7 sätestatud tähtaega kujutab endast olulist lepingurikkumist. Seega oli poolte vahel lepingust taganemise ajal kehtiv võlasuhe ning hoolimata kostja tegevusest ei saavutanud ta oma lepingus kokkulepitud tegevusega lepingu p 5.2.7 kokkulepitud tulemust, mistõttu on kostja oma kohustust rikkunud. Kuivõrd kostja poolt kohustuse rikkumise tõttu jääb hageja, s.o. kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, on ka selletõttu tegemist olulise lepingurikkumisega. Kohtu hinnangul ei esine olukorda, et teine lepingupool, s.o. kostja ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Pooled leppisid täiesti teadlikult kokku lepingust taganemise üheks võimaluseks olukorra, mil hiljemalt 20.06.2013 ei ole Tallinna Linnavalitsuse poolt kehtestatud XXXdetailplaneeringut, s.o. tehtud otsustust mitte lepingupoole enda poolt. Seega pidid mõlemad pooled arvestama võimalusega, et Tallinna Linnavalitsus mingil põhjusel poolte poolt kokku lepitud

2-14-53434 tähtajaks kinnistu XXXdetailplaneeringut ei kehtesta. Kuna pooled on lepingu p 5.2.7 üheselt kokku leppinud hageja õiguses lepingust taganeda lepingu p 5.2.7 sätestatud tingimusel ning hiljemalt 20.06.2013 ei olnud Tallinna Linnavalitsuse poolt kehtestatud XXXdetailplaneeringut, siis on hageja lepingust 30.10.2013 kehtivalt taganenud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja on taganemisavalduse kätte saanud ning sellele ka kirjalikult vastanud. Kostja vastuse kohaselt ei ole detailplaneeringut kehtestatud ka hagile vastuse esitamise ajal Hageja ja kostja on 25.10.2012 lepingu p 5.5 kokku leppinud, et kui hageja (ostja) taganeb lepingust käesoleva lepingu p 5.2 toodud alus(t)el, kohustub kostja (müüja) tasuma leppetrahvi 100 000 eurot. Leppetrahvi nõude materiaalõiguslikud eeldused on kehtiv võlasuhe (leping), kohustuse rikkumine ja vastutus rikkumise eest. Kohtu hinnangul on hageja lepingust 30.10.2013 kehtivalt taganenud 25.10.2012 lepingu p 5.2.7 alusel ning pooled on niisugusel juhul leppetrahvi nõude esitamise õiguses kokku leppinud, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi. Hageja on hagiavaldusele lisatud dokumentidega tõendanud, et hageja on esitanud leppetrahvi nõude VÕS § 159 lg 2 mõttes tähtaegselt. Mõistlik aeg leppetrahvinõude esitamiseks hakkas kulgema lepingust taganemisest, kuna pooled olid lepingu p 5.5 leppetrahvi nõudeõiguse sidunud lepingust taganemisega. 25.10.2012 lepingu p 5.5 kohaselt kohustus kostja tasuma leppetrahvi 3 kuu jooksul, kuid nimetatud kohustust kostja ei täitnud. Hageja on kostjale esitanud 03.02.2014 kirjaga leppetrahvi nõude, mille kostja on kätte saanud 14.02.2014. Kostja on nõudele 20.03.2014 vastuses vastu vaielnud. Kohus on seisukohal, et leppetrahvi nõue on esitatud mõistliku aja jooksul. Kostja on vastuses hagile esitanud nõude leppetrahvi vähendamiseks põhjusel, et kostja on täitnud enda kohustuse teha kõik endast sõltuv, et detailplaneering saaks eellepingus sätestatud tähtajaks kehtestatud, kuid see ei ole õnnestunud kolmandatest isikutest tulenevalt. Samuti leiab kostja, et tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur ning et leppetrahvi nõudest tuleb maha arvestada summa 2958,91 eurot, mille kostja on hagejale hüvitanud seoses eellepingu sõlmimisel kantud kuludega. Kohus on seisukohal, et lähtudes Riigikohtu seisukohast kohtuasjas nr 3-2-1-139-10 on detailplaneeringu kehtestamisega hilinemine hinnatav lepingulise riskina ega kujuta endast erakorralist asjaolu, mis võiks olla aluseks leppetrahvi vähendamisele. Kui tasutav leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Selle sätte kohaselt saab kohus sekkuda leppetrahvi suuruse muutmisesse üksnes võlgniku taotlusel. Kostja on leppetrahvi vähendamist taotlenud. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-132-12 asunud seisukohale, et leppetrahvi vähendamine on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes ning et kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Tsiviilseadustiku Üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 2 kohaselt, õiguse teostamine ei ole

2-14-53434 lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. TsÜS § 139 kohaselt, kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 6 kohaselt, lg 1: võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt; lg 2: võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Leppetrahvis kokkuleppimise lubatavus ja vastava nõude esitamise õigus on sätestatud VÕS-s. Kohtu hinnangul ei ole 25.10.2012 lepingu p 5.5 kokku lepitud leppetrahvi summas 100 000 eurot hagejale tasumise nõude esitamise eesmärgiks kahju tekitamine teisele lepingupoolele, s.o kostjale, kuna lepingu p 5.4 on kokku lepitud samas summas leppetrahvi saamise tingimus ka juhuks, kui kostja taganeb lepingust hageja tegevusest või tegevusetusest tingitud asjaoludel. Seega ei ole leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole avaldanud temale lepingust taganemise tõttu tekkinud kahju suurust. Kuna viivise vähendamist taotles kohtult kostja, on tema kohustus tõendada, et viivise suurus on ebaproportsionaalne, mh et hageja ei ole lepingust taganemise tõttu kahju saanud. Kohus arvestab kohtuasjas nr 3-2-1-66-05 avaldatud Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt kahju puudumine või selle olemasolu leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses ei saa olla leppetrahvi alandamise aluseks, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab leppetrahvi tagatisfunktsioon, s.t võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga. Hageja on tõendanud oma huvi lepingu täitmise vastu sellega, et sõlmis kostjaga 04.09.2013 lepingu 25.10.2012 lepingus sätestatud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks määratud tähtaja pikendamiseks. Kohus on lepingust taganemise eelduste hindamisel asunud seisukohale, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud ning et kostja on vastutav lepingu rikkumise eest, seega ei ole kohustuse rikkumine vabandatav. Kostja 28.08.2014 vastuse kohaselt ei olnud kinnistu XXXdetailplaneeringut ka siis veel kehtestatud. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja pidi eellepingut sõlmides olema teadlik, mis staadiumis on detailplaneeringu kehtestamise menetlus ja missugused on kostja võimalused tagada lepingu täitmine. Kohtu hinnangul ei anna lepingupoolte majanduslik seisund alust kokkulepitud leppetrahvi vähendamiseks, kuna lepingu eseme väärtusest ja võimekusest kinnistut XXXTallinnas lepingus kokkulepitud hinnaga osta, tuleneb lepingupoolte vähemalt sarnane majanduslik seisund. Kohus leiab, et leppetrahv, mis moodustab 13,33% lepingu eseme ostuhinnast, ei ole ebamõistlikult suur. Samuti ei ole põhjendatud 27.11.2013 kostja poolt hagejale 25.11.2013 nõude alusel osaliselt hüvitatud kulude summas 2958,91 eurot maha arvestamine leppetrahvist, kuna hageja poolt esitatud 03.02.2014 pretensiooni ja kostja poolt esitatud maksekorralduse kohaselt on tegemist muu nõude kui leppetrahvi nõude osalise rahuldamisega. Kohtu hinnangul on hageja on 25.10.2012 lepingust kehtivalt taganenud ja on täidetud kõik leppetrahvi nõude eeldused, mistõttu tuleb hagi rahuldada. Kohus selgitab pooltele, et TsMS § 430 lg 1 kohaselt võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga.

2-14-53434 Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt, menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /digitaalselt allkirjastatud/

Raivo Einula kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.