OÜ Prisma Varahindajad hagi TC ja LC vastu 2 592 euro ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.07.2014 a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2717,54 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TC-e ja LC-e apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): OÜ Prisma Varahindajad (registrikood 11164673; asukoht Tallinn); seaduslik esindaja Roland Kore Kostjad (apellatsioonimenetluses apellandid): TC (isikukood XXXXXXXXXXX) ja LC (isikukood XXXXXXXXXXX; elukoht XXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 17.07.2014 otsus.
2.Teha asjas uus otsus, millega jäetakse hagi rahuldamata.
3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja, OÜ Prisma Varahindajad kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. 1(6)
Tsiviilasi nr: 2-13-58060 Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas kostjate vastu 10. detsembril 2013 avalduse maksekäsu kiirmenetluses 2 592 euro nõudes. Kostjad esitasid sellele 8. jaanuaril 2014 vastuväited. Pärnu Maakohus edastas 14. veebruaril 2014 avalduse Harju Maakohtule lahendamiseks hagimenetluse korras. Hageja nõudis kostjatelt maakleritasu 2 592 eurot ja viivise maksmist. Hageja sõnul nägi hageja töötajast kinnisvaramaakler 1. augustil 2013 kostjatele kuuluva Tallinnas, aadressil XXXXX XX-X asuva korteriomandi müügikuulutust ja saatis kostjale I e-kirjaga hageja nimel pakkumise korteri müügi vahendamiseks. Kirjale saabus vastus nõustumusega „Jah, te võite pakkuda“, et hageja alustaks korteri vahendamist. Vastuses oli märgitud kostja II telefoninumber ja nimi. Hageja töötaja leppis kostjaga II kokku kohtumise korteri vaatamiseks 5. augustil 2013, kogus müügi jaoks vajaliku informatsiooni, tegi korterist pildid ja arutas kostjatega turuolukorda ja müügi tulemuslikkust. Kostjad saatsid hagejale korterist lisapilte. Hageja tutvustas korterit võimalikele ostjatele 12. ja 28. augustil, 10., 19. ja
24.septembril ning 18. ja 23. oktoobril. Üks korteriga tutvunud isik avaldas soovi korter osta. Ostja palvel langetasid kostjad hinda 1 000 euro võrra. Lepiti kokku broneerimislepingu sõlmimises, arutati müügilepingu sõlmimise aega ja korteris oleva mööbli võõrandamise tingimusi ning kostjad saatsid hagejale lepingute ettevalmistamiseks vajalikud andmed. Ostja tellis korteri hindamisakti ja
4.novembril 2013 külastas korterit atesteeritud hindaja. Samal päeval teatas ostja hagejale, et ta on valmis sõlmima korteri müügilepingut alates 19. novembrist 2013. Kostjad edastasid seejärel 8. novembril 2013 hagejale juhised ostuhinna tasumise kohta, aga saatsid lisaks 9. novembril 2013 taotluse müügilepingu sõlmimise aja edasilükkamiseks ja mööbli võõrandamise lepingu tingimuste muutmiseks. Kostjad teatasid 12. novembril 2013 hagejale, et nad ei soovi enam korterit müüa, oma otsust nad ei põhjendanud ning palusid eemaldada kuulutus. Hageja selgitas kostjatele, et maakleritasu tuleb sel juhul ikkagi maksta ja saatis
15.novembril 2013 kostjatele samal kuupäeval e-kirjaga arve (nr 11/15-2013) summas 2 592 eurot. Kostjad keeldusid arvet tasumast. Hageja leidis, et 2013. aasta augusti algul vahetatud e-kirjadega on nad sõlminud maaklerilepingu, mille alusel tuleb kostjatel maksta maakleritasu 3% korteri kokku lepitud ostuhinnast, 72 000 eurot, kusjuures tasule lisandub käibemaks. Hageja hinnangul muutus maakleritasu sissenõutavaks 30 päeva möödumisel arve koostamisest ja saatmisest, st 15. detsembril 2013 ning sellest alates tuleb kostjatel maksta ka viivist seaduses sätestatud määras. Kostja vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Kostjate sõnul oli tõendamata hageja väide lepingulise suhte kohta hageja töötaja ja hageja vahel. Kostjad olid seisukohal, et hageja ei ole kostjatele selgitanud, et kostja I vastuskirja hageja töötaja 1. augusti 2013 pakkumisele saab tõlgendada lepingu sõlmimisena ega ka
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-13-58060 lepingust taganemisega seonduvat, lisaks eksitas hageja kostjaid. Kostjad tõid välja, et alates 2010. aastast kehtiv kinnisvaramaakleri teenuste standard näeb ette, et maaklerileping peab olema sõlmitud kirjalikult, samuti ei ole hageja järginud Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja liikmete heade tavade koodeksit. Kostjad lisasid, et hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt maakleritasu ka seetõttu, et korter on endiselt müümata, st hageja lepinguline kohustus on täitmata. Hageja põhjustas korteri müügi ettevalmistamisel kostjates segadust, järgis põhjendamatult ostja soove lepingu sõlmimise aja osas ja ostuhinna tasumise korraldus oli kahtlustäratav. Ka ei olnud pooled kokku leppinud viivise määras. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 17.07.2014.a otsuse, millega rahuldas hagi ning mõistis kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja maakleritasu 2 592 eurot ja viivise 124,54 eurot. Menetluskulud jättis kohus solidaarselt kostjate kanda. Maakohus leidis, et poolte vahel oli sõlmitud maaklerileping. VÕS § 9 lg-st 1 ja § 9 lg-st 2 lähtuvalt leidis kohus, et pooled olid saavutanud kokkuleppe alates 1. augustist 2013. TsÜS § 77 lg 1 ning VÕS § 11 lg 1 ja lg 2 järgi võisid pooled maaklerilepingu sõlmida ka e-kirjade teel. Kostjate poolt välja toodud kinnisvaramaaklerite teenuste standard ning kinnisvaramaaklerite heade tavade koodeks on soovituslikud ning neil puudub õiguslik tähendus lepingu sõlmimise vormi osas. Kohus tuvastas, et maaklerileping on sõlmitud ka kostjaga II tema kaudse tahteavalduse teel. Seega on maaklerilepingu üheks pooleks käsundiandjad ehk kostja I ja kostja II ning teiseks pooleks hageja ehk maakler. Kohtu hinnangul on maaklerilepingu olulised tingimused maakleriteenuse sisu (käesoleval juhul korteri müügilepingu vahendamine) ja maakleritasu (3% ostuhinnast + käibemaks). Nende kohta sisalduvad andmed poolte vahel saadetud e-kirjades (1. ja 2. augustil 2013). Vastuseks kostjate vastuväidete kohta märkis maakohus järgmist. Lähtudes TsÜS § 121 lg-st 2 leidis kohus, et käesoleva vaidluse puhul hageja nimel tegutsenud isiku, st hageja töötaja kui kinnisvaramaakleri esindusõigusega probleemi pole, ning et hageja töötaja oli volitatud vastavat lepingut sõlmima. Ka tuvastas kohus, et hageja ei ole kostjaid eksitanud ega rikkunud selgitamiskohustust, kuivõrd tegemist ei ole koduukselepingu ega sidevahendi abil sõlmitud lepinguga. Kohus ei tuvastanud, et pooltel oleks olnud kokkulepe kostjate taganemisõiguse kohta. Eelnevast lähtudes tuvastas kohus, et poolte vahel sõlmiti maaklerileping korteri müügilepingu vahendamiseks tasu eest 3% müüdihinnast, millele lisandus käibemaks. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Pooled ei vaielnud selle üle, et müügileping jäi sõlmimata, ning et korteriomand kuulub jätkuvalt kostjatele. Kohus leidis, et hageja nõuet kostjate vastu ei saa rahuldada VÕS § 664 lg 2 alusel. Vastav norm reguleerib olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta aga maakleri õigust maakleritasule olukorras, kui vastav leping jääb üldse sõlmimata (sh põhjusel, et käsundiandja selle sõlmimise soovist loobub). Kuivõrd korteri müügileping jäi sõlmimata, on VÕS § 664 lg 2 järgi maakleritasu sissenõutavaks muutumise eeldus täitmata.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-13-58060 Maakohus leidis, et VÕS § 664 lg 2 kohaldamata jätmine ei tähenda alati tingimata seda, et maakleril ei võiks olla maakleritasu nõuet olukorras, kus leping jääb sõlmimata käsundiandjast tuleneval põhjusel. Maakohus tõlgendas maaklerilepingut kui vastastikkust lepingut, mille puhul saab kohaldada ka VÕS § 109 lg-t 1 ning § 108 lg 2 p 1 ja p 4. Kohtu hinnangul vastab maaklerilepingu täitmisel kostjate müügist keeldumise tulemusel kujunenud olukord VÕS § 108 lg 2 p-de 1 ja 4 tunnustele, sest ilma kostjate taheavaldusteta ei ole korteriomandi võõrandamine võimalik. Tulenevalt sellest võib hageja VÕS § 109 lg 1 alusel nõuda kostjatelt nende kohustuse täitmist. Maakohus leidis, et tegemist on võlausaldaja (st kostjate) vastuvõtuviivitusega VÕS § 119 lg 1 mõttes, kuivõrd hageja ei saanud täita oma kohustust kostjatest tuleneva asjaolu tõttu. Maakohus tuvastas, et hageja tegi maaklerina omalt poolt lepingu täitmiseks kõik vajaliku, st leidis ostja, kes oli valmis korteriomandi ostma ja tasuma selle eest kokku lepitud hinna, samuti korraldas broneerimislepingu ettevalmistamise. Kuna kostjad keeldusid müügilepingu sõlmimisest, siis sattusid nad vastuvõtuviivitusse. Kohus ei tuvastanud, et korteri müügileping jäi sõlmimata hageja kohustuse tahtliku rikkumise või raske hooletuse tõttu VÕS § 119 lg 2 tähenduses. Maakohus järeldas, et seetõttu saab hageja nõuda kostjatelt kokku lepitud maakleritasu maksmist VÕS § 109 lg 1 järgi vaatamata sellele, et VÕS § 664 lg-s 1 sätestatud tasu sissenõutavaks muutumise eeldus ei ole täidetud. Kohus tuvastas maaklerilepingu alusel vahendatava lepingu hinnaks 72 000 eurot. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt maakleritasu 2 160 eurot (3% 72 000-st), millele lisandub käibemaks 432 eurot (20% 2 160-st), kokku 2 592 eurot. Kohus leidis, et hageja põhinõue on põhjendatud ning rahuldas selle. Kohus leidis, et maakleritasu muutus sissenõutavaks alates 16. detsembrist 2013. Arvestades vastavaid viivise määrasid oli viivis kohtuotsuse tegemise päeva seisuga 125,54 eurot ( = 2592 × 8,5% × 16 : 365 + 2592 × 8,25% × 181 : 365 + 2592 × 8,15% × 17 : 365 ). Hageja ei ole nõudnud viivise väljamõistmist perioodi eest pärast kohtuotsuse tegemist. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitasid kostjad apellatsioonkaebuse, milles palusid rahuldada apellatsioonkaebuse, tühistada maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega jäetakse hagi rahuldamata. Apellandid ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka siis, kui vahendatud tehing on jäänud tegemata. Apellandid leiavad, et neil kui omanikel on õigus ise otsustada, kas, millal, kellele ja mis hinna eest nad enda omandit võõrandavad. Apellandid leiavad, et kohtu tuginemine VÕS §-le 119 ei ole asjakohane, kuna neil ei ole tekkinud õiguslikult siduvat kohustust korteri võõrandamiseks kolmandale isikule, mistõttu ei saanud nad ka mingisugust kohustust rikkuda või selle osas vastuvõtuviivitusse sattuda. VÕS § 658 lg-st 1 ei tulene, et käsundiandjal tekiks kohustus võõrandada korter maakleri poolt leitud ostjale. Ka tuleneb VÕS § 664 lg-st 2, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kostjad juhivad tähelepanu asjaolule, et maakohus on jätnud tähelepanuta, et poolte vahel oli kokku lepitud, et maakleritasu makstakse alles pärast edukat müüki. Hageja poolt 01.08.2013 edastatud pakkumuses on tingimus, et „ALLES
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-13-58060 eduka müügi korral on vahendustasu Teile 3% pluss käibemaks müügiobjekti lõpphinnast.“ Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
7.Käesoleva vaidluse lahendus sõltub sellest, kas maakleritasu maksmise kohustus tekib alles pärast seda, kui maakleri vahendamise või osutamise tulemusena sõlmitakse leping, või tuleb maakleritasu maksta ka siis, kui maakler on küll leidnud ostja, kuid käsundiandja otsustab lepingut mitte sõlmida.
8.Kohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, millega maakohus on tuvastanud, et poolte vahel on sõlmitud 02.08.2013 maaklerileping. Kohus ei nõustu maakohtu maakleritasu maksmise kohustuse tekkimise käsitlusega. Ringkonnakohus on seisukohal, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjatelt maakleritasu tasumist. Kohus leiab, et kostjatel ei ole kohustust tasuda maakleritasu hagejale, kuivõrd maakleritasu maksmise eeldus - vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine - on täitmata. VÕS § 664 lg-st 2 tulenevalt võib maaklerilepingus olla kokku lepitud, et õigus saada maakleritasu tekib alles pärast seda, kui maakleri vahendamisel või tema osutamise tagajärjel sõlmitud leping on ka täidetud. Käsundiandja peab maksma maakleritasu ka siis, kui kolmanda isikuga sõlmitud lepingu täitmine ei õnnestu käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 kohaldamise eelduseks on asjaolu, et käsundiandja on sõlminud maakleri tegevuse tulemusena kolmanda isikuga lepingu, kuid maakleritasu maksmine on täiendavalt sõltuvusse seatud sõlmitud lepingu täitmisega. Käesoleval juhul ei ole kostjad üldse sõlminud müügilepingut. Seega ei saa neil olla ka kohustust tasuda hagejale maakleritasu. Isegi juhul, kui maakler on teinud kõik temast oleneva maaklerilepingu täitmiseks, aga käsundiandjal jääb leping siiski sõlmimata, ei ole tegemist maaklerilepingu rikkumisega.
9.Ka poolte kokkulepe kinnitab seda, et pooled soovisid, et maakleritasu maksmise kohustus tekib üksnes juhul, kui maakleri tegevuse tagajärjel leping sõlmitakse. Pooltevahelisest kirjavahetusest, st maaklerilepingust, ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud maakleritasu maksmises ka juhul, kui maakler küll leiab korterile ostja, kuid müüja otsustab oma kinnisasja siiski mitte müüa. Vastupidiselt, pooled on omavahel 01.08.2013-02.08.2013 vahetatud e-kirjades kokku leppinud, et maakleritasu tuleb hagejale maksta „ALLES eduka müügi korral“. Kuivõrd käesoleval juhul ei ole korteri müüki toimunud, ei ole kostjad kohustatud maakleritasu hagejale maksma.
10.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu materiaalõiguse käsitlusega. Kuivõrd maaklerilepingu sätete puhul on tegemist erinormidega võlaõiguse üldosa suhtes, tulevad kohaldamisele VÕS § 658 jj. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et maakleritasu maksmise kohustuse puhul tuleksid kohaldamisele võlaõigusseaduse üldosa § 109 lg 1, § 108 lg 2 p 1 ja p 4 ning § 119.
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-13-58060
11.Kohus leiab, et hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt maakleritasu maksmist ning seepärast teeb kohus uue otsuse, millega jäetakse hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus
12.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab ringkonnakohus menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
13.Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Kaupo Paal
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.