Kohtulahend

nr 3-2-1-121-13 ringkonnakonnakohtu ja maakohtu määrused osas, milles keelduti üürilepingu alusel saadud 1278 euro suuruse üüri tagastamise nõude menetlusse võtmisest ja saatis asja samale maakohtule selle nõude menetlusse võtmise otsustamiseks. Riigikohus jättis maa- ja ringkonnakohtu määruse muutmata osas, milles keelduti menetlusse võtmast hageja nõuet hüvitada tsiviilasjas nr 2-10-35661 kantud menetluskulud. Harju Maakohus võttis 25.11.2013 määrusega hagi menetlusse tühistatud üürilepingu alusel alusetult saadud 1278 euro osas. 10.12.2013 esitas kostja vastuse hagile, milles palus menetluse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 2 alusel lõpetada ning soovis esitada õiguslikud vastuväited juhul kui kohus jätkab hagi menetlemist. 11.12.2013 määrusega jättis kohus kostja taotluse menetluse lõpetamiseks rahuldamata ning tulenevalt TsMS § 64 lg-st 1 pikendas hagile vastamise tähtaega ning kohustas kostjat esitama hagile sisulised vastuväited 20.12.2013. Harju Maakohtu 25.03.2011 lahendiga ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.04.2012 lahendiga tsiviilasjas nr 2-10-35661 ning Tallinna Üürikomisjoni 20.05.2010 lahendiga üürivaidlusasjas nr 11-1/26/10 on tuvastatud, et kostja on poolte vahelise üürilepingu üles öelnud 15.02.2010 avaldusega. Eelmainitud menetlustes tuvastati, et hageja kasutas üüripinda ajavahemikus 01.08.2009 - 01.09.2010 ning hagejal oli kohustus tasuda üüri- ja kommunaalkulusid kokku 25 721, 50 krooni ulatuses, mida hageja ei teinud. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 26.07.2009 tähtajalise üürilepingu, mille kohaselt andis kostja hagejale üürile korteri üldpinnaga 78,4 m2, asukohaga Tallinnas XXXXXXX XX-XX, ja garaaži tähtajaga kuni 01.08.2010, üüriga 2500 krooni kuus + kommunaalkulud. 03.05.2012 esitas hageja kostjale avalduse üürilepingu tühistamiseks, kuna leping oli sõlmitud pettuse teel ning hagejale ei ole võimaldatud tutvuda hageja poolt reaalselt kulutatud kommunaalteenustega, talle ei näidatud kahetariifilist voolumõõtjat, mis pidi asuma keldris. Hagejale esitatud elektriarved olid ülepaisutatud. Kuna hagejal puudus võimalus kontrollida kommunaalkulude arvestust, siis sai kostja pettuse teel põhjendamatut tulu. Hageja märkis, et 22.03.2013 toimunud ringkonnakohtu istungil tunnistas kostja esindaja, et korteriühistus oli selline kord, et arvestid olid luku taga ja raamatupidajaga kokkuleppel sai neid vaadata. Sellise tingimusega, mis välistab kulutuste üle kontrolli võimaluse, ei oleks hageja üürilepingut sõlminud. Üürilepingu kohaselt tuli elektrinäidud fikseerida 01.08.2009 kahe-tariifsel arvestil. Tegelikult sellist arvestit ei olnud. Hageja on üürilepingu tühistanud 03.05.2012 tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 99 lg 1 p 2 alusel, kuna hagejale ei ole võimaldatud tutvuda tegelikult tarbitud kommunaalkuludega ja voolumõõtjaga. Kostja ei ole 03.05.2012 üürilepingu tühistamise avaldust vaidlustanud, seega kostja on nõustunud tühistamisavalduses esitatud faktidega. Üürileping on tühistamisavalduse esitamisega tühine. Tulenevalt TsÜS § 90 lg-st 2 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg-st 1 peab kostja üürilepingu alusel saadu hagejale tagastama. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Üürilepingu 03.05.2012 ülesütlemisavaldus on esitatud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaega rikkudes. On tõendatud, et hageja oli avalduses esitatud asjaoludest teadlik koheselt üürilepingu sõlmimisel. Isegi kui hageja väidab, et ta ei olnud teadlik, siis pidi hageja saama kõigist asjaoludest teadlikuks hiljemalt üürikomisjoni menetluse käigus. Ebaõige on hageja väide, et ta sai neist asjaoludest teada alles Tallinna Ringkonnakohtu istungil. Kostjale jääb ka mõistetamatuks, millisel alusel nõuab hageja tasutud üüri 1278 euro tagastamist olukorras, kus ta tegelikult üüripinda kasutas ja jättis osaliselt ka üüri tasumata. Hageja ei ole esile

toonud materiaalseid eeldusi, mis annaksid aluse üürilepingu tühistamiseks. Üürikomisjonis ja tsiviilasjas 2-10-35661 jõustunud lahendiga on tuvastatud, et pooltevaheline üürileping lõppes kostjapoolse 15.02.2010 ülesütlemisvaldusega ning seetõttu ei saa hageja nõuda kostjalt pärast lepingu lõppemist selle täitmist või kasutada muid kujundusõigusi või õiguskaitsevahendeid. Eelnimetatud menetlustes ei ole tuvastatud, et hagejat on petetud kommunaalkulude arvestamisel. Kuivõrd hageja üürikomisjoni otsust ei vaidlustanud, nõustus ta, et üürileping lõppes 15.02.2010. Kommunaalkulusid on arvestatud arvete järgi. Hagejal oli võimalik arvestitega tutvuda kokkuleppel raamatupidajaga, mida hageja ei teinud. Hageja sai juba üürilepingu sõlmimisel teada, et arvestid asuvad keldris lukustatud ruumis. Kostja esitas üürikomisjoni taotlusel kõik kõrvalkulude alusdokumendid, mis võimaldasid kontrollida korteriühistu XXXXXXX XX kommunaalmaksete õigsust, sh elektri eest tasutavat summat. Hageja ei ole ka tõendanud, et tema arvel püüti tasuda kostja võlgnevust korteriühistule. Kostja ei ole varjanud hageja eest üürilepingusse puutuvaid asjaolusid. Üürilepingu sõlmimisel lisati üleandmise/vastuvõtmise aktile ka korteriühistu raamatupidajate telefoninumbrid, kellega üürnik oleks võinud lahendada kõikvõimalikke probleeme üüripinna kasutamisega. Üürileping ning üleandmise/vastuvõtmise akt allkirjastati poolte poolt ilma korteri elektrinäite fikseerimata. Seega oli hageja juba üürilepingu sõlmimisel teadlik asjaolust, mis väidetavalt võimaldas üürilepingut lõpetada, kuid hageja jätkas üüripinna kasutamist. Korterühistus XXXXXXX XX oli kord, et korteriomanikud ei oma keldrivõtit ruumile, kus asuvad voolumõõtjad ja voolumõõtjate näitude kontrollimiseks on vaja ühendust võtta kas selleks volitatud isikuga, ühistu esimehe või raamatupidajaga, kellega koos on võimalik voolumõõtja näite kontrollida. Hageja ei soovinud nimetatud isikutega voolumõõtjaid kontrollima minna, vaid nõudis endale keldrivõtme andmist, mis oli aga vastuolus korteriühistus kehtestatud korraga. Hagejale tehti korduvalt ettepanek leppida kokku aeg voolumõõtja näidu vaatamiseks, kuid hageja ei nõustunud sellega. Eeltoodud asjaolud leidsid tuvastamist ka üürikomisjonis. Vaatamata kostja püüdlustele probleem lahendada, ei õnnestunud see hageja käitumise tõttu. Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohtu 04.03.2014 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli õigus 03.05.2012 avaldusega üürilepingut tühistada ning kas kostja on kohustatud tagastama hagejale üürilepingu alusel saadud üüri 1278 eurot. Maakohtu hinnangul ei tõendanud hageja üürilepingu ülesütlemiseks vajalike materiaalsete eelduste olemasolu. Hagejal oli elektriarvestite näitudega võimalik tutvuda kokkuleppel 26.07.2009 eluruumi üleandmise/vastuvõtmise aktis märgitud korteriühistu XXXXXXX XX esindajatega, mida hageja ei teinud. Alusetud on hageja väited, et kostja tunnistas alles 22.03.2012 Tallinna Ringkonnakohtu istungil, et elektriarvestid on luku taga ja neid saab vaadata kokkuleppel raamatupidajaga. Tallinna Üürikomisjoni 20.05.2010 otsusest üürivaidlusasjas 11-1/26/10 nähtus, et üürileandja on enda vastuväites märkinud: „väide, et üürnikule ei ole näidatud elektrinäidu fikseerimiseks voolumõõtjat, on alusetu ja paljasõnaline. Ühistu keldri, kus asub voolumõõtja, võtit omanikul ei ole. Voolumõõtja näitude kontrollimiseks ja fikseerimiseks on vaja võtta ühendust selleks ühistu poolt volitatud isikuga või ühistu esimehega, kellega koos on võimalik näite kontrollida. Üürnik ei ole soovinud minna koos nimetatud isikutega elektrinäite kontrollima, vaid soovib põhjendamatult endale elektrivõtit“. Üürikomisjoni otsusest nähtus ka, et kostja on hagejat 2009. aasta lõpus teavitanud, et kui hageja soovib elektrinäitude fikseerimise juures isiklikult viibida, peab ta sellest teavitama ühistu raamatupidajat, kes korraldab näidikule juurdepääsu koos selleks volitatud isikuga, voolumõõtja algnäidu fikseerimine on tagantjärele teostatav. Hageja ei

ole kohtule esitanud tõendeid, et hageja on võtnud ühendust raamatupidajaga elektrinäitude fikseerimiseks. Kohtule esitatud Harju Maakohtu 25.03.2011 ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.04.2012 otsustega tsiviilasjas 2-10-35661 on tõendatud, et hagejat ei ole petetud kommunaalkulude arvestamisel. Kommunaalkulude arvestamine on toimunud vastavalt arvetele. Harju Maakohtu 25.03.2011 otsusest nähtus, et hageja on tunnistanud, et kostja täitis üürikomisjoni otsuse ja esitas kõrvalkulude alusdokumendid. Tallinna Ringkonnakohtu 03.04.2012 otsuses on tuvastatud, et hagejal oli lepingu punkti 4.4. kohaselt kohustus tasuda kommunaalkulude eest korteriühistule ja hageja väited kõrvalkulude ebaõige suuruse kohta on tõendamata ja oletuslikud. Tallinna Ringkonnakohus ei tuvastanud, et hageja arveid püüti suurendada seoses sellega, et katta kostja võlga korteriühistu ees. Kostja kõrvalkulude nõue oli tõendatud arvete, korteriühistu arvutuste ja teatisega korteril 11 lasuvate võlgade ja võlgnevuse likvideerimise kohta. Hageja ei ole järginud seaduses sätestatud tähtaega tühistamisavalduse esitamisel (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Hagejale oli teada asjaolu, et elektriarvesti asub keldris luku taga juba üürilepingu sõlmimisel. Asjaolust, et kostjal puudub keldrivõti, sai hageja teada üürikomisjoni 20.05.2010 otsusest. Hageja ei ole õigustatud 03.05.2012 avaldusega üürilepingut tühistama. Üürileping on lõppenud kostja 15.02.2010 ülesütlemisavaldusega ja hagejal ei ole võimalik pärast lepingu lõppemist esitada kostja vastu üürilepingust tulenevaid lepingu täitmise ja üüri alandamise nõudeid. Seega ei ole kostja kohustatud hagejale tagastama üürilepingu alusel saadud üüri summas 1278 eurot. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg-d 1 ja 2). Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Harju Maakohus on 11.12.2013 määrusega andnud kostjale ebaõigesti lisaaja hagile vastamiseks, kuna kostja ei ole taotlenud tähtaja pikendamist. Hageja hinnangul eelistas kohus sellega üht menetlusosalist teisele. Tähtaja pikendamine ei olnud põhjendatud ega vajalik. Hageja palub jätta kostja 19.12.2013 vastuse hagile tähelepanuta, kuna see esitati pärast vastamiseks antud tähtaja möödumist ning kostja ise ei palunud tähtaega pikendada. Kuna kostja ei esitanud õigel ajal hagile sisulisi vastuväiteid, siis tuleb lugeda, et ta on hagis esitatu omaks võtnud. Hagiavaldus on põhjendatud. Kostja ei ole pettust eitanud ega hagile sisuliselt vastu vaielnud. Kostja sai hageja ülesütlemisavalduse kätte 03.05.2012 ning ei vaidlustanud seda mõistliku aja jooksul. Kostja oli teadlik, et üüripinnaga seoses kehtivad tingimused, millest hagejat lepingu sõlmimisel ei teavitatud. Tallinna Ringkonnakohtu istungil tunnistas kostja esindaja, et üürilepingus puudub viide arvestitega seotud olukorrale, kostjal ei ole lepingus lubatud ligipääsu voolumõõtjale ning et üürniku ei teavitatud sellest lepingu sõlmimisel. Seega on kostja eksitanud hagejat ja teadliku pettuse teel sõlmitud üürilepinguga soovinud saada põhjendamatut tulu, kuna hagejale ei võimaldatud kontrollida kommunaalkulude arvestust ja saada tõeseid arveid. Järelikult on kostja üürilepingu sõlmimise pettuse teel omaks võtnud (TsMS § 231 lg 2). Pettusest teadasaamiseks tuleb lugeda kostja esindaja avaldust ringkonnakohtu istungil, sest varasemalt jättis kostja hagejale alati mulje, et arvestiga seotud probleem lahendatakse. Maakohus ei ole otsuses selgitanud ega põhjendanud, miks ta hagi ei rahuldanud. Korteriühistu sisekord ei ole hagejale siduv. Samuti ei käsitlenud sõlmitud üürileping korteriühistu sisekorda. Üürileping sõlmiti hageja ja kostja vahel. Hageja ei ole korteriühistu liige. Arvestitega seonduvast oleks hagejat pidanud teavitama kostja, mitte hageja ei oleks pidanud neis asjus suhtlema

korteriühistuga. 12.02.2014 avalduses on hageja kirjeldanud oma püüdlusi elektriarvestiga tutvumiseks, järgides selleks kostja juhtnööre. Kohus avalduses tooduga ei arvestanud. Hageja tegi kõik endast oleneva elektriarvestite nägemiseks. Ebaõige on kohtu seisukoht, nagu ei oleks hageja elektrinäitude fikseerimiseks raamatupidajaga ühendust võtnud. Kostja pidi tegema voolumõõtjad hagejale nähtavaks ja ligipääsetavaks. Kostja oli seda lubanud ning hageja oli sellega arvestanud. Lubaduse mittetäitmisega oli hagejat petetud. Kostja juhatas hageja korduvalt keldri ukse taha arvesteid vaatama, kuid teatas siis, et võti jäi koju. Kostja ei teavitanud hagejat sellest, et tal puudub ligipääs arvestile ega teinud ettepanekut lepingu jätkamiseks ilma vastava tingimuseta. Hageja üürilepingu ülesütlemisavaldus on esitatud tähtaegselt. Kohus ei ole ühegi tõendi ega õigusaktiga vastupidist tuvastanud. Kostja peab tõendama hageja ülesütlemisavalduse õigusvastasuse. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud otsuse tegemisel hageja 12.02.2014 avalduses toodud väiteid. Kohus jättis otsuses põhjendamatult käsitlemata hageja 14.01.2014 seisukohta. Kostja esitas pahatahtlikult Harju Maakohtule pankrotiavalduse hageja vastu. Menetlus lõppes pankrotti väljakuulutamata, kuna hageja tasus võla, kuid hageja ei ole võlga kordagi tunnistanud. Hageja lisas kaebusele täiendava tõendina kohtunik Fred Fiskeri kirja menetlusosalistele tsiviilasjas nr 2-13-52756. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu kaevatavat otsust tühistada. Koosõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata ja hageja kaebuse rahuldamata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Harju Maakohus ei rikkunud menetlusõiguse normi, kui määras kostjale uue tähtaja hagile vastamiseks. TsMS § 64 lg 1 kohaselt võib kohus tema määratud menetlustähtaega põhistatud avalduse alusel või omal algatusel mõjuval põhjusel pikendada. Praeguses asjas esitas kostja hagile tähtaegselt küll vastuse, kuid taotles selles menetluse lõpetamist, märkides ühtlasi, et juhul, kui kohus siiski menetlust jätkab, soovib ta esitada hagile õiguslikud vastuväited. Seetõttu ei ole põhjust pidada kostjale täiendava tähtaja määramist kohtupoolseks rikkumiseks, vaid igati põhjendatud toiminguks, saamaks hagile sisulist vastust. Veelgi enam ei saa sellest järeldada, et kohus oleks kostjat hagejale eelistanud, nagu väidab apellant. Seetõttu ei ole asjakohane ka kaebuses sisalduv soov lugeda kostja vastus hagile esitatuks hilinemisega, millest tulenevalt peaks tegema järelduse, et kostja on hagis esitatud väited omaks võtnud. Sellest tulenevalt ei saa ka nõustuda apellandiga, et kuna kostja ei ole hagile vastu vaielnud, puudub alus hagi rahuldamata jätmiseks. Kaebuses sisalduvad viited tagaseljaotsusele on asjakohatud. Maakohtu otsus on nõuetekohaselt põhjendatud. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu oleks kohus jätnud otsuses selgitama, miks ta hagi ei rahuldanud. Kaevatavast kohtuotsusest on üheselt selge, millistele asjaoludele on kohus oma lõppjärelduse tegemisel tuginenud. Maakohus tuvastas, et hageja sai neist asjaoludest, millega ta põhjendas üürilepingu tühistamist, teada hiljemalt mais 2010 (üürikomisjoni otsusest). Pettuse või eksimuse korral võib

tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest (TsÜS § 99 lg 1 p 2). Et ringkonnakohtu 22.03.2013 istungil väitlesid pooled jätkuvalt teemal, kas ja kuidas oli hagejal kui üürnikul võimalik elektriarvesti näitudega tutvuda, ei kinnita hageja käsitlust tema õigusest esitada tehingu tühistamiseks avaldust. Maakohus leidis põhjendatult, et hagejal puudus õigus esitada 03.05.2012 avaldust üürilepingu tühistamiseks. Pealegi on jõustunud kohtulahendiga tuvastatud, et vaidlusalune üürileping lõppes kostja 15.02.2010 ülesütlemisavaldusega (tsiviilasi nr 2-10-35661). Eeltoodud põhjustel ei pidanud kostja kui üürileandja tühistamisavaldust ka vaidlustama. Sõltumata sellest tuli kohtul hageja rahalise nõude lahendamiseks kontrollida kõiki vastavaid eeldusi. Apellandi teistsugune käsitlus ei ole õige. Samas, ka tühise üürilepingu puhul ei ole üürnikul õigus nõuda tasutud summasid üheselt tagasi, sest kui ta on üürilepingu esemeks olevat eluruumi tegelikult kasutanud, tuleb tal üürileandjale hüvitada lepingu eseme faktilisest kasutamisest tulenevad kulud (hüvitada kasutuseelisest ja tarbitud teenustest tulenev tasu). Ringkonnakohus ei võta asja juurde apellatsioonkaebusele lisatud Harju Maakohtu 17.01.2014 ekirja menetlusosalistele, sh hagejale (tsiviilasi nr 2-13-52756), sest seadusest tulenevalt peab uue tõendi esitamise lubatavust pool oma kaebuses põhjendama (TsMS § 652 lg 4), mida apellant aga teinud ei ole. Pealegi ei oma teises tsiviilasjas kostja poolt kohtule esitatud avaldus praeguse asja menetlemise suhtes tähtsust. Ka see, kas hageja on jõustunud kohtuotsuse alusel temalt välja mõistetud ja kostjale tasutud võlga tunnistanud või mitte, ei ole praeguse vaidluse esemeks.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Nõmm

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.