Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.10.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-28598
Tsiviilasi
OÜ Kuressaare Elamute Hooldus hagi AS vastu võla väljamõistmiseks ja AS vastuhagi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
1500,35 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 16.12.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
14.10.2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Kuressaare Elamute Hooldus (registrikood 10373222, asukoht Pikk 30, Kuressaare), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eve Grass Kostja AS (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX
X-XX XXXXXXXXX)
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 16.12.2013 otsus osaliselt viivise väljamõistmise osas ja teha tühistatud osas uus otsus.
2.Sõnastada otsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:
2.1.Välja mõista AS-lt OÜ Kuressaare Elamute Hooldus kasuks perioodi aprill 2011 kuni mai 2012 eest põhivõlg 804,52 (kaheksasada neli) eurot ja 52 senti ning kuni 23.07.2012 sissenõutavaks muutunud viivis summas 169,09 (ükssada kuuskümmend üheksa) eurot ja 09 senti. 2.2.AS vastuhagi OÜ Kuressaare Elamute Hooldus vastu õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
4.Jätta hagimenetluse kuludest maakohtus ja ringkonnakohtus 65 % kostja ja 35% hageja kanda. Vastuhagiga seotud menetluskulud jätta kostja kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.OÜ Kuressaare Elamute Hooldus esitas 23.07.2012 hagi Pärnu Maakohtule AS vastu võla 1326,02 euro ja viivise saamiseks.
2.Kostja omandas 26.10.2010 pärimistunnistuse alusel korteriomandi Kuressaares, XXXXX XX X-XX. Korteriomandi reaalosaks olevas korteris on üldpinda 38,40 m2. Elamus on loodud korteriühistu Tolli 5. Vastavalt KÜ Tolli 5 põhikirja p-le 2.1 on ühistu liikmeskond piiratud elamu korteriomanike ja mitteeluruumide omanike ringiga ja ühistu liikmeteks on alates ühistu tekkimisest kõik elamu korteriomanikud. Vastavalt KÜ Tolli 5 põhikirja p-le 2.2. loetakse ühistu liikme surma korral liikmeks astumise päevaks pärandi avanemise päeva. KS pärandi avanemise päevaks notar Marika Leisi poolt väljastatud pärimistunnistusele on 13.03.2010. Seega on kostja alates 13.03.2010 kinnisasja pärijana ning vastavalt korteriühistu liikmete nimekirjale KÜ Tolli 5 liige.
3.KÜ Tolli 5 ja hageja vahel sõlmiti 30.05.2005 majavalduse hooldusleping nr 99, millega KÜ Tolli 5 andis hageja hooldusele majavalduse Tolli tn 5, mille koosseisus on 18 korterit. Lepingu p-de 2.1. ja 2.3 kohaselt andis KÜ Tolli 5 hagejale mh üle kommunaalteenuste korraldamise ja korteriomanikelt hooldustasu sissenõudmise. Lepingu p 4.1. kohaselt korteriomanik kohustub tasuma igakuiselt 20.kuupäevaks hooldustasu hoone ekspluatatsiooni- ja remondikulude katteks vastavalt kehtestatud tariifidele. Vastavalt lepingu p-le 4.4. kaetakse hooldustasust elamu jooksva hoolduse, territooriumi korrashoiu, üldkasutatavate ruumide elektri ja prügiveo kulud ning likvideeritakse elamu avariiline seisund.
4.Poolte vahel sõlmiti 26.10.2010 leping nr 429, mille p 1.1. kohaselt reguleeritakse hageja kui elamuhaldaja ja kostja kui korteriomaniku vahelisi suhteid elamuhaldaja poolt korteriomanikule ja elamu haldamisega seotud teenuste osutamisel ning nende eest tasu maksmisel. Vastavalt lepingu p-dele 3.1.3 ja 3.1.4. on hageja kohustuseks elamu kommunaalteenustega varustamine, elamu haldamise ja majandamise kulude arvestuse pidamine ning maksete kohta kirjaliku arve väljastamine. Lepingu p 4.6 kohaselt kohustub korteriomanik tasuma elamuhaldajale arvel märgitud tähtajaks elamu hoolduse, halduse, remondi-, renoveerimise ja ostetud teenuste tasu, mille suurust arvestatakse eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. 30.05.2012 toimunud KÜ Tolli 5 üldkoosolekul kinnitati korteriühistu 2011.a majandustegevuse aruanne ning otsustati jätkata remondimakse maksmist suuruses 0,97 eurot/m2 kohta.
5.Kostja ei ole alates 2011.a aprillist osalenud korteriühistu majandamiskulude kandmisel. Hagiavalduse esitamise seisuga võlgneb kostja perioodi eest aprill 2011 – mai 2012.a esitatud arvete alusel kokku 1326,02 eurot. KÜ Tolli 5 ja hageja vahelise lepingu p 2.4 kohaselt andis korteriühistu hagejale üle ka lepingust tulenevate vaidluste lahendamise ning juhul kui lepingute pooled ei jõua kokkuleppele, on hagejal õigus pöörduda võlgnevuse sissenõudmiseks kohtusse. Vastavalt KÜ Tolli 5 30.05.2012 üldkoosoleku protokollile kohustati hagejat sisse nõudma võlgnevus koos viivistega korteri nr XX omanikult AS-lt. 26.10.2010 lepingu nr 429 p-s 5.2 leppisid pooled kokku viivises 0,3 % võlgnetavast summast iga viivitatud päeva eest. Hagiavalduse esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud viivise kogusummaks 695,83 eurot. Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja nõue on põhjendamata ning tõendamata, kuna esitamata on tegelike haldus- ja hoolduskulude suurus ja tasu kujunemine kui ka 26.10.2010 lepingu p 4.6 kohane arve elamu hoolduse, halduse, remondi-, renoveerimise ja ostetud teenuste tasu kohta ning hageja poolt tasutud arvete kohta.
7.Hageja on põhjendanud nõude olemasolu majavalduse 30.05.2005 sõlmitud hoolduslepinguga nr 99, mille p 4.1 kohaselt on hooldustasu suuruseks 0,64 eurot (10 kr) korteri üldpinna ruutmeetri kohta. Arvestades, et kostjale kuuluva korteriomandi üldpindalaks on 38,4 m2, on hooldustasu suuruseks 24,58 eurot kuus (0,64*38,4), mis sisaldab hageja üldkulusid 12,29 eurot (0,32*38,4) Tolli tn 5 hoone ja hoone jooksva hoolduse, territooriumi korrashoiu, üldkasutavate ruumide elektri ja prügiveo kulud ning avariide likvideerimine. Nagu nähtub 30.05.2005 lepingust oli lepingu sõlmimise aluseks KÜ Tolli 5 liikmete üldkoosoleku otsus, mistõttu on see kostja jaoks siduv ning mille kohaselt saaks kostja maksimaalseks hooldustasu võlgnevuseks olla 344,12 eurot (0,64*38,4*14).
8.Hageja ja kostja vahel 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-s 4.6 on hageja ühepoolselt ilma kostjaga kokku leppimata ning majanduskava koostamata, mis on vastuolus KOS § 22 lõikega 1, määranud kostja omandis oleva korteriomandi hoolduse, halduse, remondi, renoveerimise ja ostetud teenuste tasu 1,52 eurot (23,85 krooni) korteri üldpinna ruutmeetri kohta, ilma majanduslikke selgitusi ja põhjendusi andmata. 26.10.2010 lepingu järgselt saaks kostja maksimaalseks hooldustasu võlgnevuseks olla (1,52 x 38,4 x 14)= 817,15 eurot.
9.Kuivõrd lepingu nr 429 p-ga 1.2 on kostja hagejale üle andnud kostja omandis oleva 384/7331 mõttelise osa kinnistust ja reaalosa eluruumi nr 11 üldpindalaga 38, 4 m2 haldamisega seotud õigused ning kohustused ning hageja on korteriomandi valitsejaks, ei ole kostja jaoks siduvad ega kohustuslikud alates 30.05.2005 KÜS § 13 lg 4 kohased KÜ Tolli 5 liikmete üldkoosolekul vastuvõetud otsused ega KÜ Tolli 5 liikmete üldkoosoleku 30.05.2012 protokollist nr 7 p-st III alapunktist 6 tuleneva hooldustasu
maksumus suurusega 0,97 eurot korteri üldpinna ruutmeetri kohta. KÜ Tolli 5 liikmete üldkoosolekul puudub esindusõigus ja õigusvõime otsustada küsimusi, mis on alates 30.05.2005 delegeeritud hagejale. Hagejal on alates 30.05.2005 KOS §-des 21 ja 22 sätestatud õigused ja kohustused, ka õigus esitada korteriomanikele kinnitamiseks kalendriaasta majanduskava ja hooldustasu suurus. Kuivõrd puuduvad andmed, et hageja oleks esitanud pärast 30.05.2005 Tolli tn 5 korteriomanikele kinnitamiseks uut hooldustasu, kehtib 30.05.2005 lepingu p 4.1 kohane hooldustasu suurusega 0,64 eurot korteri üldpinna ruutmeetri kohta.
10.Hageja nõue külma vee tarbimise osas aprill 2011.a kuni mai 2012.a on põhjendamata ning tõendamata on tarbimise suurus ning esitamata on tasumata arved. Kostja ei ole ajavahemikul aprill 2011.a kuni mai 2012.a külma vett tarbinud, kuna ei ela sellel aadressil, samuti ei ole kostja korterit välja üürinud kolmandatele isikutele. Kuna kostjal puudub hagejaga võlasuhe külma vee nõude tasumise osas, keeldus kostja alusetu nõude täitmisest.
11.Hageja ei tõendanud, et kostja tarbis soojuskütet aprillist kuni maini 2011.a ja septembrist 2011.a kuni maini 2012.a, mistõttu on nõue põhistamata ning tõendamata on tarbimise suurus ning esitamata on tasumata arved. Arvestades, et hoonel on oma soojussõlm, mille kaudu reguleeritakse hoone küttevarustust ning hageja ja kostja vahel 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-st 1.2 tulenevalt on kostja volitanud hagejat korraldama kostjale kuuluva korteriomandi küttevarustust ning arvestades, et kostja ei ole ajavahemikul aprill 2011.a kuni mai 2012.a elanud sellele aadressil, on esitatud nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja kütte nõue 439,68 eurot on arvestades eeltoodut ning kostja majanduslikku olukorda ebaproportsionaalne ning liialt koormavaks kostja jaoks. Kostjal taotles vähenda tasumisele kuuluvat kütte nõuet 1/3 osas. Kostja oli nõus tunnustama hageja poolt tellitud soojuskütte nõudeid 293,12 eurot.
12.Kostja leidis, et põhistamata ja tõendamata on üldelektri tarbimise suurus ning esitamata on arved. Tulenevalt 30.05.2005 lepingu p-st 4.4 tasutakse üldelektri kulud hooldustasu arvelt. Kuna kostjal puudub hagejaga võlasuhe üldelektri tasumise nõude osas, keeldus kostja nõude täitmisest.
13.Põhistamata ja tõendamata on biojäätmete osas nõude suurus ning esitamata on arved. Tulenevalt lepingu p-st 4.4 tasutakse prügiveo kulud hoolduskulu arvelt. Kuna kostja ei ole ajavahemikul aprill 2011.a kuni mai 2012.a prügi (biojäätmeid) tekitanud, samuti ei ole kostja korterit välja üürinud kolmandatele isikutele, puudub kostjal hagejaga võlasuhe prügiveo tasumise nõude osas 8,74 eurot.
14.Kostja ei ole hagejaga kokku leppinud viivisintressis 0,3 % päevas.
15.Kostja esitas 04.09.2012 vastuhagi. Kostja palus tuvastada, et kostjale ei ole Tolli 5-XX korteriomandi pärimisel teel üle läinud Korteriühistu Tolli tn 5 liikme õigused ja kohustused; et alates 30.05.2005 sõlmitud hoolduslepingu nr 99 p-st 2 ei ole Korteriühistu Tolli 5 eesmärgiks Tolli tn 5 korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine, kuna nimetatud kohustused on üle läinud valitsejale - OÜ-le Kuressaare Elamute Hooldus, et alates 30.05.2005 sõlmitud hoolduslepingu nr 99 p-st 2 ei ole Korteriühistu Tolli 5 liikmete üldkoosoleku otsused AS-le siduvaks ega kohustuseks nende tühisuse tõttu; tuvastada võlasuhte puudumine Korteriühistu Tolli tn 5 ja AS vahel; tuvastada Korteriühistu Tolli tn 5 põhikirja tühisus; tuvastada Korteriühistu Tolli tn 5 liikmete üldkoosoleku 30.05.2012 protokolli p-de III ja V tühisus; tuvastada, et alates 30.05.2005 sõlmitud hoolduslepingust nr 99 on OÜ-le Kuressaare Elamute Hooldus üle läinud Tolli tn 5 korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine, kaasa arvatud õigus esitada kinnitamiseks Tolli tn 5 korteriomanikele hooldustasu
suurus; tuvastada, et OÜ Kuressaare Elamute Hooldus ei ole ASle ega ka Tolli tn 5 korteriomanikele hooldustasu suurust kinnitamiseks esitanud, mistõttu kehtib alates 30.05.2005 hoolduslepingu nr 99 p-s 4.1 kohane hooldustasu suurusega 0,64 eurot korteri üldpinna ruutmeetri kohta; tuvastada, et tulenevalt 30.05.2005 hoolduslepingu nr 99 p-s 4.4 on OÜ Kuressaare Elamute Hooldus kohustatud hooldustasu arvelt tasuma Tolli 5 elamu ja elamu jooksva hoolduse, territooriumi korrashoiu, üldkasutatavate ruumide elektri ja prügiveo kulud ning likvideerima elamu avariid; tuvastada 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-s 4.6 sätestatud hooldustasu suuruse 1,52 eurot korteri üldpinna ruutmeetri kohta tüüptingimus ning tüüptingimuse tühisus; tuvastada 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-s 5.2 sätestatud viivisintressi 0,3 % päevas tüüptingimus ning tüüptingimuse tühisus või alternatiivselt jätta kohaldamata OÜ Kuressaare Elamute Hooldus ja AS võlasuhtes viivisintressimäär 0, 3 % päevas kuna kohustus on sätestatud vastuolus hea usu põhimõttega ning kohaldada OÜ Kuressaare Elamute Hooldus ja AS võlasuhtes VÕS § 94 lõike 1 ja § 113 lõike 1 kohast viivise määra. Vastus vastuhagile
16.Kostja ei ole välja toonud vastuhagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid ega põhjendanud õigusliku huvi olemasolu iga tuvastusnõude osas eraldi. Vastuhagi tuleb jätta läbi vaatamata. ASl puudub õigus pöörduda kohtusse tuvastusnõuetega, milles palutakse kohtul tuvastada sisuliselt juriidilise isiku tegevuse puudumine, võlasuhte puudumine juriidilise isiku ja tema liikme vahel, juriidilise isiku kogu põhikirja tühisus või protokolli punktide tühisus, kõik nimetatud nõuded on suunatud korteriühistu vastu.
17.Vastuhagis ei ole esile toodud asjaolusid, mis annaksid alust viivist vähendada. Üksnes asjaolu, et seaduses sätestatud viivise määr on väiksem, ei saa olla aluseks lepingus poolte vahel kokku lepitud viivise määra vähendamiseks.
Esimese astme kohtu otsus
18.Pärnu Maakohus rahuldas 16.12.2013 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 804,52 eurot ning viivise 695,83 eurot. Ülejäänud osas tasus kostja põhivõla menetluse kestel. Kohus jättis vastuhagi läbi vaatamata ja jättis hagi ja vastuhagi menetluskulud AS kanda.
19.Kostja AS omandas 26.10.2010 pärimistunnistuse alusel korteriomandi Kuressaare linnas XXXXX XX X-XX, mille reaalosa suuruseks on 38,40 m2. Elamus Tolli tn 5 on moodustatud korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamise ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamise eesmärgil korteriühistu Tolli 5 ning seega toimub korteriomanike vahel kaasomandi valitsemine korteriühistuseaduse järgi. Kostja jaoks on KÜ Tolli 5 liikmena siduv ka KÜ Tolli 5 ja OÜ Kuressaare Elamute Hooldus vahel 30.05.2005 sõlmitud majavalduse Tolli 5 hooldusleping nr 99, mille alusel on ühistu andnud hooldajale üle majavalduse hoolduse. Üle antud funktsioonide loetelu on lepingu p-s 2, mh on üle antud korteriomanikelt hooldustasu sissenõudmine, mille laekumise kohta hooldaja peab eraldi arvestust ja kommunaalteenuste korraldamine ja lepingust tulenevate vaidluste lahendamine. 26.10.2010 sõlmiti AS ja elamu Tolli 5 haldaja OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse vahel poolte omavaheline leping, milles on fikseeritud elamuhaldaja ja korteromaniku kohustused.
20.Kohus leidis, et kostja vastuväiteid hagile sellel põhjusel, et kostja ei ole KÜ Tolli 5 liige ja tema ei ole seotud 30.05.2005 sõlmitud KÜ Tolli 5 ja OÜ Kuressaare Elamuhoolduse vahel sõlmitud hoolduslepinguga nr 99, ei ole põhjendad. Korteriühistuseaduse (KÜS) §
13 lg1 alusel korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisti. Korteriühistu juhatuse otsus jõustub 10-ndal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele sätestatud korras. Korteriühistu seadusega on reguleeritud ühistu poolt vastuvõetud otsuste edasikaebe kord. Kohtul puuduvad andmed, et ühtegi KÜ Tolli 5 otsust oleks vaidlustatud selleks ettenähtud korras.
21.Majavalduse hoolduslepingu nr 99 p 4. 1. kohaselt kohustub korteriomanik tasuma igakuiselt 20. kuupäevaks hooldustasu ning muud maksud hageja poolt esitatud arvete alusel. Lepingute ja KÜ põhikirja kohaselt lisanduvad hooldustasule kulupõhised maksed ka elamu üldkasutatavate ruumide kommunaalteenuste eest. Tõendamist leidis, et kostja ei ole alates 2011.a aprillist kuni maini 2012.a osalenud korteriühistu majandamiskulude kandmisel. Hagiavalduse esitamise aja seisuga võlgnes kostja hagejale esitatud arvete alusel kokku 1326,08 eurot. Hageja OÜ Kuressaare Elamute Hooldus on võlgnevuse nõude kostja AS vastu koos viidetega seadusele KÜ Tolli 5 vastuvõetud otsustele ja hageja ja KÜ Tolli 5 siduvatele lepingutele lahti kirjutanud oma 29.10.2012 seisukohtades kostja AS vastuväidetele ja lisanud oma seisukohtadele dokumentaalsed tõendid. 06.09.2013 esitas AS kohtule koopia maksekorraldusest, millest nähtus, et ta tasus OÜ Kuressaare Elamute Hooldusele 1000 eurot 06.09.2013 läbi firma Goldenbrand OÜ. Kostja selgitas, et tasus remonttööde fondi ja seda tuleb käsitleda ainult sellisena. Muus osas kostja haginõuet ei tunnistanud.
22.KÜ Tolli 5 liikmete üldkoosoleku protokollist ja 2011.a ja 2012.a majanduskavadest nähtub, et remondifondi kogutav makse kuulub hooldustasu hulka. Hooldustasu on arvestatud eelnimetatud perioodi eest kokku 822,93 eurot. Majanduskavade kohaselt oli remondifondi suurus 2011-2012. aastal 565,95 eurot, maja üldpindala on vastavalt majavalduse hoolduslepingule 698,7 m2. Remondifondi kogutava makse suurus ühe ruutmeetri kohta on 0,81 (565,95:698,7), koos käibemaksuga 0,97 senti. Kostjale kuuluva korteri üldpindala on vastavalt lepingule 38,4 m2. Seega on kostja poolt igas kuus tasutav remondifondi makse suurus 37,25 eurot (0,97x38,4) ja kogu võlgnetava perioodi eest võlgneb kostja hagejale remondifondi makseid kokku 521,50 eurot (37,25x14 kuud). Kuivõrd vastavalt 06.09.2013 kohtule esitatud maksekorraldusele ja kostja kirjalikule selgitusele on kostja hagejale tasunud võlgnevuse remondifondi maksete osas, remondifondi makse suurus võlgnetava perioodi eest on 521,50 eurot, siis palus hageja kostjalt välja mõista põhivõla 804,52 eurot ning viivise 695,83 eurot. Nimetatud ulatuses luges kohus hagi põhjendatuks.
23.Poolte vahel 26.10.2010 lepingus nr 429 p-s 5 leppisid pooled kokku selles, et maksete tähtaegse tasumisega viivitamise korral tasub hageja kostjale iga viivitatud päeva eest viivist 0,3 % kogusummalt, mille tasumise tähtaeg on möödas. Hageja pöördus kohtusse võlgnevuse 1326,02 euro (vähendatud nõue 804,52 eurot) ja viiviste 695,83 euro nõudes. Viivisenõue ei ületa põhinõude summat ja kuna kostja on olnud võlgnevuses üle aasta, leidis kohus, et tegemist ei ole ebamõistlikult suure viivise nõudega. Kohus leidis, et kostja ei toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel viivist vähendada.
24.Kohus leidis, et AS vastuhagi tuleb TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata, kuna vastuhagi esitajal ei ole võimalik vastuhagiga taotletavat eesmärki saavutada. Kohus peab siin hageja OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse poolt esitatud taotlust ja põhjendusi taotlusele hagi läbivaatamata jätmiseks põhjendatuks. Lisaks andis kohus põhjendustes põhihagi rahuldamisele hinnangu kostja AS seadusest tulenevale liikmelisusele KÜ-s Tolli 5 ja kostja kui korteriühistu liikme lepingulisele seotusele KÜ Tolli 5 poolt vastuvõetud õigusaktidega ning sõlmitud lepingutele. Nagu juba eelpool märgitud on korteriühistu poolt vastuvõetud otsustele KÜ seaduses ettenähtud
vaidlustamise kord. KÜ Tolli 5 poolt vastuvõetud otsuseid ei ole seaduses ettenähtud korras vaidlustatud. Apellatsioonkaebus
25.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse. Maakohus on kohtuotsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, hinnanud ebaõigesti kogutud tõendeid ja rikkunud menetlusõigust, jättes põhjendamatult läbi vaatamata vastuhagis esitatud nõuded.
26.VÕS § 35 lg-st 1 lähtuvalt poolte vahel 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-s 4.6 sätestatud hooldustasu suurus 1,52 eurot (23,85 krooni) korteri üldpinna ruutmeetri kohta on tüüptingimus ning vastuolus korteriomandiseaduse (KOS) § 22 lg-ga 1, kuna kostja ei ole koostanud majanduskavasid või aruandeid, millest nähtuks hooldustasu suuruse põhjendus ja kuluallikate olemasolu.
27.VÕS § 35 lg-st 1 lähtuvalt apellandi ja kostja vahel sõlmitud lepingu nr 429 p-s 5.2 sätestatud viivisintress 0,3 % päevas on tüüptingimus, ilmselgelt põhjendamatult suur ning kahjustab apellanti ebamõistikult ning arvestades apellandi majanduslikku seisu, rikastuks kostja alusetult apellandi arvel. Viivisintressi nõue 0,3 % päevas ületab 10 kordselt seadusjärgset VÕS § 94 lõike 1 ja § 113 lõike 1 kohast viivisemäära ning on seetõttu ebaproportsionaalne. Referentsintressimäär 01.07.2011 kuni 01.07.2012 oli Eesti Panga teatel 1,00% aastas. Seega oli sel ajavahemikul kehtiv seadusjärgne viivisemäär 1+7=8% aastas.
28.Alternatiivselt palub apellant tulenevalt VÕS § 6 lõikest 2 jätta kohaldamata võlasuhtes viivisintressimäär 0,3 % päevas, kuna kohustus on vastuolus TsÜS § 138 lõikes 2 ja VÕS § 6 lõikes 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Puuduvad tõendid viivisintressi kujunemise ning põhjendatuse osas; kostja peab mõistlikult arvestama apellandi huvide ja õigustega ning käituma tema suhtes ausalt, kuna apellant on kostjale lepingu nr 429 p-ga 1.2 üle andnud apellandi omandis oleva korteriomandi haldamisega seotud õigused ja kohustused ning eeltoodut arvestades on ebaeetiline, kui hageja kui korteriomandi valitseja soovib apellandi arvel põhjendamatult kasumit teenida; kostja ei ole apellanti teavitanud, millest lähtuvalt on lepingu nr 429 p-s 5.2 sätestatud viivisintressi määraks 0,3 % päevas; kostja ei ole apellandile esitanud arveid viivisintressi tasumise ega arvestuse kohta, mistõttu on kostja käitumine vastuoluline; tegemist on võlgnevusega kommunaalteenuste maksete eest, viivisintressi suuruse määramisel tuleb arvestada vastavas majandus- või kutsetegevuse valdkonnas üldiselt järgitavaid reegleid ja ühiskonnas aktsepteeritavaid väärtusi ja norme. Arvestades, et tegemist on universaalteenuse vahendamisega ning universaalteenuse eesmärgiks on igaühele pakkuda taskukohase hindadega kommunaalteenust, leiab apellant, et antud valdkonnas on mõistlikuks viivisintressi määraks aastas 11–18%, mis teeb arvestuslikult 0,03 0,05% päevas; tulenevalt TsÜS § 86 lõikest 4 kohaldada võlasuhtes VÕS § 94 lõike 1 ja § 113 lõike 1 kohast viivismäära.
29.Maakohus on põhjendamatult rahuldanud kostja hagi apellandi vastu. Kohtu põhjendustes on viited ainuüksi VÕS § 76 lõikele 1 ja § 82 lõikele 1, millest tuleneb üldine kohustus täita nõuetekohasel viisil ning kindlaksmääratud tähtajal vastavalt lepingus või seaduses sätestatule, ei põhjenda kostja nõude põhistust, kuna KÜ ja kostja ei ole samastatavad isikud. Küttekulude väljanõudmine apellandilt 100 % ulatuses on ebaõiglane ning ebaproportsionaalne, kuna apellant ei ela ega kasuta antud eluruumi ning seega ei kasuta ka temale osutatavat teenust, mistõttu võib tegemist olla KOS § 11 lõikes 3 nimetatud asjaoluga, mille tõttu ei vastuta apellant küttekulude tasumise osas terves ulatuses. Kuigi apellant on hagile esitatud vastuses viidanud eeltoodule, ei ole kohus nimetatud asjaolu käsitlenud. Tolli 5 elamu ja elamu jooksva hoolduse, territooriumi korrashoiu, üldkasutatavate ruumide elektri ja prügiveo kulude
väljanõudmine apellandilt on ebaõiglane ja põhjendamatu, kuna 30.05.2005 hoolduslepingu nr 99 p 4.4 kohaselt on nimetatud kulud kohustatud tasuma kostja hooldustasu arvelt. Eeltoodust lähtuvalt on ka ebaõige maakohtu järeldus, et lepingute ja KÜ põhikirja kohaselt lisanduvad hooldustasule kulupõhised maksed elamu üldkasutatavate ruumide kommunaalteenuste eest. Maakohus ei ole tuvastanud hoolduslepingu nr 99 p 4.4 vastuolu KÜS § § 151 lõikega 1 või KÜ Tolli 5 põhikirjaga, mistõttu on maakohtu seisukoht vastuolus esitatud tõenditega.
30.Maakohus jättis välja selgitamata ja põhjendamata asjaolu, kellel on õigus esitada hagiavalduses esitatud nõudeid apellandi vastu, kas KÜ Tolli tn 5 või siis kostjal kui KOS §-des 21 ja 22 sätestatud valitsejal. Kohtuotsus on vastavas osas ebaselge ja vastuoluline. Kohus leides, et Tolli tn 5 majas on moodustatud korteriühistu ning seega kuuluvad asjas kohaldamisele KÜS-i sätted, on jätnud välja selgitamata KÜS § 2 lõike 1 tegeliku eesmärgi ning sellest tulenevalt jätnud kujundamata ning andmata hinnangu 30.05.2005 sõlmitud hoolduslepingu nr 99 ja lepingu nr 429 eesmärkidele ja kehtivusele apellandi osas.
31.Kohtuotsuses puuduvad viited KÜS § 7 lg-le 4, mille kohaselt võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult majandamiskulude maksmisega viivitamisel viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Ajas ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis kinnitaks KÜ Tolli 5 vastavasisulise viivisnõude esitamist. Kostja kui KOS §-des 21 ja 22 sätestatud valitseja ja KÜ Tolli tn 5 samastamiseks puudub seaduslik alus.
32.Maakohus pidanuks andma hinnangu 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 p-s 5.2 sätestatud viivise määra vastavusele väljakujunenud moraalistandarditele, kas selline viivise määr on ülekohtune ning andma hinnangu, kas tegemist võib olla tüüptingimusega, mis on VÕS § 42 lõike 1 alusel tühine. Vastustaja seisukoht
33.Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
34.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada viivise väljamõistmise osas. Ringkonnakohtul on võimalik teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldab viivise nõude osaliselt.
35.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Hageja ei ole maakohtu otsuse peale kaebust esitanud. Ringkonnakohtu istungil loobus kostja vastuhagi läbi vaatamata jätmise peale esitatud kaebusest. Seega vaatab ringkonnakohus maakohtu otsuse läbi osas, milles maakohus hagi rahuldas.
36.Vaidlust ei ole selles, et kostja on korteriomandi Kuressaare linnas, XXXXX XX XXX omanik. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulud ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Käesolevas asjas ei ole sellest suhtest kõrvale kaldutud ning vaidlust ei ole selles, et kostjalt nõutakse elamu majandamiskulude kandmist proportsionaalselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusele. Korteriomanikud otsustavad, kas moodustada elamu ühiseks majandandamiseks korteriühistu või korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid läbi korteriomanike ühisuse ühistut moodustamata.
37.Maakohus leidis õigesti, et kuna elamus Tolli tn 5 on moodustatud korteriühistu, toimub korteriomanike vahel kaasomandi valitsemine korteriühistuseaduse järgi. Seetõttu ei ole hageja korteriomanike poolt nimetatud valitseja KOS § 20 mõttes. Asjaolu, et korteriühistu on loodud korteriomandite eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamise ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamise eesmärgil (KÜS § 2 lg 1), ei tähenda, et ühistu peaks elamu hooldamise ja kommunaalteenuste osutamisega vahetult ise tegelema. Sellist nõuet seadus ei kehtesta. Käesoleval juhul on KÜ Tolli 5 sõlminud 30.05.2005 OÜ-ga Kuressaare Elamute Hooldus hoolduslepingu, mille alusel on ühistu andnud hooldajale üle majavalduse hoolduse ja kommunaalteenuste korraldamise, samuti korteriomanikelt hooldustasu sissenõudmise ja sellest tekkinud vaidluste lahendamise. Seega on ebaõige kostja seisukoht, et hagejal ei ole õigust temalt elamu majandamiskulusid nõuda. Küll ei saa aga hageja sama teenust osutada nii korteriühistuga sõlmitud lepingu kui korteriomanikuga sõlmitud lepingu alusel. Hageja osutab sama teenust ühe korra, seega peab ta valima, kas ta osutab seda korteriühistule või korteriomanikule, kes on erinevad isikud. Hagiavaldusest tuleneb, et hageja juhindub korteriühistuga sõlmitud lepingust, millega ühistu on oma funktsioonid korteriomanike ees andnud üle hagejale ning korteriomanike ühist kaasomandiosa hooldades ja neile kommunaalteenuseid vahendades, täidab ta korteriühistuga sõlmitud lepingut. Seega ei oma tähtsust hageja ja kostja vahel 26.10.2010 sõlmitud eraldi leping nr 429, kuna puuduvad teenused, mida hageja oleks lisaks korteriühistuga sõlmitud lepingu täitmisele, kostjale veel eraldi selle lepingu alusel osutanud. Kuna selle lepingu alusel pole teenuseid osutatud ja nõuet esitatud, puudub vajadus käsitleda lepingus sätestatud viivisemäära 0,3 % päevas kui tüüptingimuse võimalikku tühisust.
38.KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus ja esitab igal aastal korteriühistu üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite esemete mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel ja andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ja maksumuse kohta. 2011 ja 2012 aasta majanduskavad elamu Tolli 5 kohta, mis on korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud, on kohtule esitatud. Vastuväiteid ühistu poolt kinnitatud kulutuste kohta pole kostja esitanud.
39.Seetõttu on põhjendamatu kostja väide, et Tolli 5 elamu ja elamu jooksva hoolduse, territooriumi korrashoiu, üldkasutatavate ruumide elektri ja prügiveo kulude väljanõudmine temalt on ebaõiglane ja põhjendamatu, kuna 30.05.2005 hoolduslepingu p 4.4 kohaselt tasutakse nimetatud kulud hooldustasu arvelt. 30.05.2005 hooldusleping on sõlmitud korteriühistu ja hageja vahel ning sellest tekivad õigused ja kohustused lepingu pooltele, kellel on õigus lepingut ka muuta. Kui algselt kuulus üldkasutatavate ruumide elektri kulu hooldustasu hulka, siis hiljem hakati seda eraldi arvestama. Hoodus- ja halduskulude suurus, samuti muud lisanduvad maksed on läbi majanduskavade vastuvõtmise korteriühistu üldkoosoleku poolt kinnitatud ja seega on kostjale kui korteriühistu liikmele tasumiseks kohustuslikud.
40.Asjakohane ei ole kostja väide, et küttekulude väljanõudmine temalt 100 % ulatuses on ebaõiglane ning ebaproportsionaalne, kuna ta ei ela ega kasuta antud eluruumi ning seega ei kasuta ka temale osutatavat teenust. Ringkonnakohtu arvates ei ole see põhjus, et vähem maksta. Kas ja kui palju omanik korterit kasutab, oma tema enda otsustada ning see ei vabasta omanikku tema korterile langevate kulude kandmisest.
41.Ringkonnakohtu arvates tuleb maakohtu otsus osaliselt tühistada viivise väljamõistmise osas. Maakohus rahuldas hageja viivise nõude poolte 26.10.2010 sõlmitud lepingu nr 429 alusel, mille p-s 5 leppisid pooled kokku, et maksete tähtaegse tasumisega viivitamise korral tasub hageja kostjale iga viivitatud päeva eest viivist 0,3%
kogusummalt, mille tasumise tähtaeg on möödas. Nagu ringkonnakohus eelpool põhjendas, ei ole hageja kostjale selle lepingu alusel teenuseid osutanud. Hageja osutas teenuseid korteriühistuga sõlmitud lepingu alusel, täites seega kostja ees korteriühistu kohustusi. Ka hageja ja korteriühistu vahel sõlmitud lepingu p 4.2 nägi ette korteriomaniku kohustuse tasuda hooldajale hooldustasu maksmisega viivitamisel viivist 0,3 % päevas maksmisele kuuluvast summast. Tegemist on hageja ja korteriühistu vahel sõlmitud lepinguga, millega ei saa panna kohustusi kolmandale isikule, see on kostjale.
42.Kostja vastutab korteriühistu ees ja seega käesoleval juhul ka hageja ees, kes täitis korteriühistu ülesandeid, maksete tasumisega viivitamise eest vastavalt korteriühistu seadusele. KÜS § 7 lg 4 kohaselt, majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.
43.Seega saab hageja käesoleval juhul nõuda kostjalt viivisest maksimaalselt 0,07% päevas. Hageja on nõudnud viivist kuni hagiavalduse esitamiseni ja pole oma nõuet menetluse kestel suurendanud. Arvutades hageja viivise nõude, mis on arvutatud määraga 0,3% päevas (I kd, lk 21), ümber määraga 0,07% päevas, tuleb kostjalt välja mõista viivis võlgnevuse eest aprill 2011 kuni mai 2012 seisuga 23.07.2012 kokku summas 163,09 eurot ( 2011 aprill 26,39; mai 18,61; juuni 14,28; juuli 13,38; august 11,67; september 10,28; oktoober 13,77; november 13,22; detsember 12,92; 2012 jaanuar 11,58; veebruar 9,50; märts 5,20; aprill 2,29). Menetluskulude jaotus ja selgitus
44.TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust.
45.Maakohus jättis hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda ning vastuhagiga seotud menetluskulud kostja kanda.
46.Seoses hagi osalise rahuldamisega jaotab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel nii maakohtu kui ringkonnakohtu hagimenetluse kulud proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusele, see on 65 % menetluskuludest jääb kostja ja 35 % hageja kanda. Vastuhagiga seotud menetluskulud jäävad kostja kanda.
47.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Iko Nõmm /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.