Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest.

HAGIAVALDUS JA HAGI TAGAMISE TAOTLUS

OÜ Häcke esitas 03.10.2014. a kohtusse hagi Lüganuse valla ja MTÜ Vahtra Hooldemaja vastu 30.09.2014. a Lüganuse valla ja MTÜ Vahtra Hooldemaja vahel sõlmitud ühishüpoteegi lõpetamise (kustutamise) kokkuleppe, kinnistute müügilepingute, ühishüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingute ja kinnistamisavalduste tühisuse tunnustamiseks. Koos hagiavaldusega esitas hageja taotluse hagi tagamiseks.

Hagiavalduses märgitud asjaolude kohaselt: Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega nr 97 kinnitati Aa Hooldekodu kinnistute müügi avaliku kirjaliku enampakkumise tingimused. Enampakkumisel müüdavate Aa Hooldekodu hoonete kompleks anti 17.07.2001. a sõlmitud rendilepingu alusel hageja OÜ Häcke kasutusse, kes on seal kogu rendiperioodi jooksul hooldekodu teenust pakkunud. Lüganuse Vallavalitsus pikendas oma 28.06.2012. a korraldusega nr 108 renditähtaega kuni Aa Hooldekodu hoonete ostu-müügilepingu sõlmimiseni. Enampakkumise tingimuste p-s 5.1 sätestati, et enampakkumise võitja peab kompenseerima hoonetekompleksi rentnikule OÜ-le Häcke teostatud auditeeritud investeeringute jääkväärtuse summas 495 000 eurot vastavalt rendilepingule. Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsusega nr 115 kinnitati enampakkumise protokoll, tunnistati enampakkumise võitjaks MTÜ Vahtra Hooldemaja ning otsustati müüa Aa Hooldekodu hoonestatud kinnistud MTÜ-le Vahtra Hooldemaja, hinnaga 360 000 eurot. Lüganuse Vallavalitsuse 14.08.2012. a korraldusega nr 97 kinnitatud „Aa Hooldekodu kinnistute müügi avaliku kirjaliku enampakkumise tingimuste“ p 4.7 kohaselt: „Pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise õigusakti saamist on enampakkumise võitja kohustatud

tasuma ostuhinna /.../ 30 päeva jooksul Lüganuse Vallavalitsuse arveldusarvele nr /.../ Swedbanka. Enampakkumise võitjal esitada vallavalitsusele tõend investeeringu jääkväärtuse, 495 000 euro tasumise kohta 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise õigusakti saamist.“ Osundatud otsuse sai MTÜ Vahtra Hooldemaja kätte 28.09.2012. a. Kostja 2 oli eeltoodust tulenevalt kohustatud tasuma 30 päeva jooksul pärast Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsuse nr 115 kätte saamist, see tähendab hiljemalt 29.10.2012. a hagejale investeeringute jääkväärtuse maksumuse 495 000 eurot. Rikkudes enampakkumise tingimustes sätestatud tähtaegu ja korda, sõlmiti 30.09.2014. a kostjate vahel kinnistute müügileping, millega kostja 1 müüs Aa Hooldekodu kinnistud kostjale 2. Nimetatud müügilepingu p 2.4.8.1 kohaselt peab enampakkumise võitja (kostja 2) kompenseerima hoonetekompleksi rentnikule (hagejale) teostatud investeeringute jääkväärtuse summas 495 000 eurot. Samas lepingus sisaldub lk-l 10 notari märkus, mille p 1) kohaselt enampakkumise tingimuste p-st 4.7. tulenevalt enampakkumise võitjal (so kostjal 2) esitada vallavalitsusele tõend investeeringute jääkväärtuse 495 000 euro tasumise kohta 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste kinnitamise õigusakti saamist. Seda tõendit ei ole vallavalitsusele esitatud ning nii enampakkumise tingimustes kui ka lepingus ettenähtud raha on hagejale maksmata. MTÜ Vahtra Hooldemaja (kostja 2) ei ole käesoleva hetkeni enampakkumise tingimuste punkti 4.7 ning 5.1 täitnud ning kohustus 495 000 euro tasumiseks hagejale on täies ulatuses täitmata. 30.09.2014. a kostjate vahel sõlmitud kinnistute müügilepingu p 6.6 kohaselt leppisid kostjad erinevalt enampakkumise tingimustest omavahel notariaalses lepingus ebaseaduslikult kokku, et investeeringute jääkväärtus 495 000 eurot tasutakse hagejale kolme pangapäeva jooksul arvates päevast, kui notarile on esitatud müügilepingu eseme otsese valduse digitaalselt kinnitatud üleandmise-vastuvõtmise akt, mille kohaselt on müügilepingu eseme otsene valdus hageja poolt kostjale 2 üle antud. Seda tõendit ei ole vallavalitsusele esitatud ning nii enampakkumise tingimustes kui ka lepingus ettenähtud raha on hagejale maksmata. MTÜ Vahtra Hooldemaja (kostja 2) ei ole käesoleva hetkeni enampakkumise tingimuste punkti 4.7 ning 5.1 täitnud ning kohustus 495 000 euro tasumiseks hagejale on täies ulatuses täitmata. Hageja on seisukohal, et enampakkumise tingimuste p 4.7 koosmõjus punktiga 5.1 annab OÜle Häcke subjektiivse avaliku õiguse nõuda Lüganuse vallalt enampakkumise tingimuste, mis on taandatavad Lüganuse valla põhimääruse ning kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse normidele, täitmist ning kinnipidamist viisil, et enampakkumise võitjaga ostu-müügilepingu sõlmimine saab toimuda vaid eeldusel, et vaidlusaluse vara investeeringute jääkväärtus summas 495 000 eurot on OÜ-le Häcke tasutud. Vaatamata hageja korduvatele nõudmistele ettenähtud raha tasuda ei ole kostja 2 seda käesoleva ajani teinud. Hageja vajab raha mh kolimiseks ning hooldekodu vanuritest ja invaliididest elanike ümberpaigutamiseks teistesse OÜ-le Häcke kuuluvatesse hooldekodudesse. Raha maksmise asemel saatis kostja 21.10.2014. a hagejale absurdse sisuga ähvardava kirja. Hagejal on infot selle kohta, et kostja 2 kavatseb pärast kinnistu valduse saamist selle kohe teisele ettevõttele võõrandada ning jätta hagejale raha maksmata. Kostja 2 tegevus kinnistul häirib lisaks eeltoodule ka hooldekodu vanuritest elanikke, kuna kostja 2 on palganud turvamehed ja valvurid, kes vanureid segavad ja ähvardavad. Sisuliselt kostja 2 tõkestab liikumist hageja territooriumil, mistõttu ei ole võimalik ka hooldekodu ligi 170 kliendile tagada vajaduse korral esmaabi. Hooldekodu kontoris on aga konfidentsiaalsed isikuandmed ning ruumide ebaseaduslikul hõivamisel on ohtu seatud ka OÜ Häcke konfidentsiaalsed dokumendid ning hooldekodu klientide privaatsus.

Eeltoodust nähtub, et kinnistute müügileping kostjate vahel sõlmiti teadlikult ja kavatsusega hageja huve eirata, vastuolus enampakkumise tingimustega ning jättes tähele panemata lepingus esitatud notari märkust selle kohta, et hagejale peab summa 495 000 olema tasutud juba 30 päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist, so tegelikult juba enne müügilepingu sõlmimist. Kostja 2 käitumisest on näha, et ta ei kavatsegi hagejale raha maksta, vaid võtta kinnistu valdus jõuga üle. Selline kostja 2 käitumine ja enampakkumise tingimustest hageja osas oluliselt erineva kinnistute müügilepingu tingimuste sõlmimine näitab, et kostjad on sõlminud teadlikult heade kommete ja avaliku korraga vastuolus oleva tehingu, mille eesmärk on ebaseaduslikult raskendada hagejal kostjalt 2 varem kokku lepitud tingimustel raha saamist või see üldse võimatuks teha. Hagi õiguslike põhjenduste kohaselt on tehing vastuolus heade kommete ja avaliku korraga (TsÜS § 86 lg 1) ja vastuolus seadusest tuleneva keeluga (TsÜS § 87). Hagi tagamise taotluses taotleb hageja, et kohus seaks käsutamise keelumärke MTÜ Vahtra Hooldemaja kinnistutele (registriosad 4541808, 4525008, 3829308, 966908 ja 966808) ning keelaks MTÜ Vahtra Hooldemaja juhatuse liikmetel, esindajatel, töötajatel vms seotud isikul igasugune viibimine nimetatud kinnistutel ilma hageja kirjalikku taasesitamist võimaldava loata.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et hagi 30.09.2014. a tehingu tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 2 p 1 ja p 2 alusel. Hageja on esitanud hagi Lüganuse valla ja MTÜ Vahtra Hooldemaja vahel 30.09.2014. a sõlmitud ühishüpoteegi lõpetamise (kustutamise) kokkulepe, kinnistute müügilepingute, ühishüpoteegi seadmise lepingute, asjaõiguslepingute ja kinnistamisavalduste tühisuse tuvastamiseks põhjendusel, et tegemist on seaduse keeluga vastuolus olevate ning heade kommete ja avaliku korraga vastuolus oleva tehinguga. 30.09.2014. a lepingudokumendist nähtub, et Lüganuse vald on müünud MTÜ-le Vahtra Hooldemaja kaks kinnistut (registriosad 4541808 ja 4525008, lepingu punktid 1.1, 1.2, 1.6). Kinnistute (registriosad 3829308, 966908 ja 966808) omanik on MTÜ Vahtra Hooldemaja (lepingu punktid 1-3-1.5), kuid vaatamata sellele leiab hageja, et nimetatud kinnistud on müüdud ning tehing tuleks tühistada ka nimetatud kinnistute osas. Lepingudokumendist nähtub, et kõik viis kinnistut on ühishüpoteegi seadmise lepingu esemeks ning MTÜ Vahtra Hooldemaja kinnistud on kaaskoormatud hüpoteegipidaja AS SEB Pank kasuks ning ühishüpoteek kustutatakse. Kohus leiab, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, sest kinnistuid 3829308, 966908 ja 966808 ei ole müüdud, neile kinnistutele seatud ühishüpoteek kustutatakse ning seatakse ühishüpoteek kõigile kinnistutele (5 kinnistut) ühiselt Nordea Bank AB kasuks. Hageja ei ole põhjendanud, milles seisneb ühishüpoteegi kustutamise, uue ühishüpoteegi seadmise kokkulepete tühisus ning kuidas

nimetatud tehingud rikuvad hageja subjektiivseid õigusi. Nimetatud tehingute vaidlustamise osas tuleb nõue jätta menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel. 30.09.2014. a tehingust tuleneb, et tehingu pooled olid Lüganuse vald (Müüja), MTÜ Vahtra Hooldemaja (Ostja või Hüpoteegiseadja), Nordea Pank AB (Hüpoteegipidaja), AS SEB Pank (Hüpoteegipidaja 1). OÜ Häcke ei olnud 30.09.2014. a tehingu pooleks. Riigikohus on korduvalt leidnud, et tehingus osalenud poolel on õigus taotleda tehingu tühisuse tuvastamist, tehingu pooleks mitteolev hageja ei ole õigustatud nõudma tehingu tühisuse tuvastamist, sest tema õigusi tehinguga ei rikuta. Lahendis 3-2-1-161-04 on riigikohus märkinud, et kolmandal isikul võib teatud juhtudel olla õigustatud huvi tehingu tühisuse tuvastamise vastu. Selleks peab see isik tõendama õigusliku huvi olemasolu tehingu tühisuse tuvastamiseks. Õigused, mis omavad absoluutset kehtivust (nt omandiõigus) kõigi isikute suhtes, on sellises vaidluses hageja õiguslikuks huviks. Kohus leiab, et hagejal ei ole sellist kaitstavat õigust, mis annaks hagejale õiguse nõuda lepingu tühisuse tuvastamist ja sellele toetuda oma õiguste kaitsmisel. Asja materjalidest nähtub, et hageja on õigustatud tulenevalt Aa Hooldekodu kinnistute müügi avaliku kirjaliku enampakkumise tingimustest (eritingimus, p 5.1), saama enampakkumise võitjalt e MTÜ-lt Vahtra Hooldemaja, teostatud auditeeritud investeeringute jääkväärtuse summat 495 000 eurot. Seega on hagejal rahaline nõue kostja 2 vastu. Hagejal ei ole võimalik saavutada investeeringute jääkväärtuse hüvitamist ka juhul, kui kohus võtab menetlusse tehingu tühisuse tuvastamise hagi ning teeks hageja suhtes positiivse kohtulahendi, so tuvastaks 30.09.2014. a tehingu tühisuse. TsMS § 371 lg 2 p 2 kohaselt jätab kohus hagiavalduse menetlusse võtmata kui hagiga ei ole hagejal taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Asja materjalidest tuleneb, et Lüganuse Vallavolikogu 27.09.2012. a otsusega kinnitati enampakkumise protokoll ning enampakkumise võitjaks tunnistati kõrgeima pakkumise teinud MTÜ Vahtra Hooldekodu. OÜ Häcke vaidlustas nimetatud otsuse halduskohtus. Tartu Halduskohtu 07.03.2013. a otsusega jäeti OÜ Häcke kaebus rahuldamata. Haldusasjas 3-13673 esitas OÜ Häcke kaebuse MTÜ Vahtra Hooldemaja ja Lüganuse valla vahel Aa Hooldekodu kinnistute võõrandamise lepingu keelamiseks. Taru Halduskohtu 27.03.2013. a määrusega keelati kuni 26.04.2013. a sõlmida müügilepingut. Tartu Halduskohus jättis 11.07.2013. a otsusega kaebuse rahuldamata ja tühistas esialgse õiguskaitse määruse. Tartu Ringkonnakohtu 17.03.2014. a kohtuotsusega jäeti 07.03.2013,. a ja 11.07.2013. a otsus muutmata (haldusasja nr 3-12-2295). Riigikohtu 31.07.2014. a kohtumäärusega ei võetud OÜ Häcke kassatsioonkaebust menetlusse. Ringkonnakohus möönis, et kinnistute võõrandamislepingu sõlmimine ning kinnistute omandiõiguse üleminek enne kaebajale investeeringute jääkväärtuse tasumist võib kaebaja enampakkumise tingimustest tulenevat õigust riivata. Ühtlasi võib kaebaja õiguste kaitse kinnistute omandiõiguse üleminekul osutuda oluliselt keerukamaks ja kulukamaks kui halduskohtule keelamiskaebuse esitamine, kuid samas ei viita haldusasjas kogutud tõendid osapoolte soovile võõrandada vaidlusalused kinnistud kolmandale isikule ilma, et viimane tasuks OÜ-le Häcke hoonetekompleksi investeeringute jääkväärtuse. 30.09.2014. a lepingudokumendi punktist 2.4.8.1 tuleneb, et enampakkumise võitja peab kompenseerima OÜ-le Häcke 495 000 eurot, punktist 6.6 tuleneb, et MTÜ Vahtra Hooldemaja on 495 000 eurot hoiustanud Jõhvi notari Tiit Juse notarikontole. Hoiustamise avaldus on antud hoiustaja poolt tagasivõtmatuna ning on hoiustatud investeeringute jääkväärtuse maksmise tagamiseks. Hoiustatud rahasumma käsutamine toimub üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud isikule ning notar maksab hoiustatud summa OÜ Häcke arvelduskontole kolme pangapäeva jooksul arvates päevast, kui notarile on esitatud müügilepingu eseme otsese valduse digitaalselt kinnitatud üleandmise-vastuvõtmise akt, mille

kohaselt on müügilepingu eseme otsene valdus OÜ Häcke poolt MTÜ-le Vahtra Hooldemaja üle antud. Kohus märgib hagejale, et olukorras, kus hageja oli vaidlustanud halduskohtus enampakkumise ja taotlenud keeldu võitjaga müügilepingu sõlmiseks, olukorras, kus hagejal ei ole võimalik vaidlustada tehingut, mille pooleks ta ei ole, olukorras, kus kinnistud on müüdud kostjale 2, olukorras, kus investeeringute summa on hoiustatud notari kontole ning selle saamiseks tuleb notarile esitada valduse üleandmise akt, on hageja õiguste kaitse saavutatav valduse üleandmisega, misjärel hagejale tasutakse deponeeritud summa notari poolt. Asja materjalidest tulenevalt on hageja asunud vabastama müüdud kinnistuid oma varast ja hooldekodu patsiente üle viima teistesse majadesse. Kohus märgib, et kohtute infosüsteemist nähtub, et OÜ Häcke on esitanud kohtule avalduse MTÜ Vahtra Hooldemajad pankroti väljakuulutamiseks põhjendusel, et on esitanud nõude 495 000 euro investeeringute tasumiseks ja pankrotihoiatuse, kuid raha ei ole tasutud. Pankrotiavalduse esitaja taotleb ka pankrotiavalduse tagamiseks MTÜ Vahtra Hooldekodu kinnistutele kohtuliku hüpoteegi seadmist. Nimetatud pankrotiavaldus näitab, et hageja ei tegutse oma õiguste kaitsel mõistlikul viisil. Käesoleva kohtumääruse tegemise ajaks ei ole pankrotiavaldust veel menetlusse võetud. Seoses hagi menetlusse võtmisest keeldumisega puudub mõistlik vajadus analüüsida hagi tagamise põhjendusi. Kohus jätab hagi tagamise taotluse läbi vaatamata, kuna hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldutakse.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.