Ele Liiv (eesistuja), Indrek Parrest, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.10.2014, Tallinn
Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend
TJM (M) hagi RR vastu võlgnevuse väljamõistmiseks Harju Maakohtu 26.02.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RR apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3 324,49 eurot
Istugi toimumise aeg
22.09.2014
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja TJM (sünd XX.XX.XXXX), lepinguline esindaja Olga Vijard Kostja RR (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Sirle Kalma
ja
viivise
Resolutsioon
1.Harju Maakohtu 26.02.2014 otsus tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt välja üürivõlgnevuse 1 268.56 eurot ületavas osas ja viivise üürivõlalt 1 268.56 eurot ületavas osas ja teha uus otsus asja maakohtule saatmata. Välja mõista RR-lt TJM kasuks poolte vahel eluruumi aadressil XXXX XX X-XXX, Tallinnas kasutamiseks sõlmitud üürilepingust tulenev üürivõlgnevus 1 268.56 eurot ja viivised üürivõlgnevuselt 1 268.56 eurot.
2.Harju Maakohtu 26.02.2014 otsus tühistada osas, millega kostjalt mõisteti välja veebruari 2009 majandamiskulude (kõrvalkulud) võlgnevus 154.33 eurot ja vastav viivis. Saata asi nimetatud osas maakohtule uueks arutamiseks.
4.Menetluskulud otsustakse asja lõplikul läbivaatamisel.
Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kätte toimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.Property in Estonia Management OÜ hageja esindajana ja kostja sõlmisid 21.05.2007 eluruumi üürilepingu tähtajaga kuni 20.11.2007. Üüritasuks oli 7000 krooni. Kostja tasus hagejale ka deposiidina 7000 krooni, lisaks ühe kuu üüritasu ettemaksuna 7000 krooni. Lisaks pidi kostja tasuma kommunaalarved, kaabeltelevisiooni, telefoni, turvateenuse ja interneti arved. 21.11.2007 allkirjastasid pooled eluruumi üürilepingu lisa 2, mille kohaselt lepiti kokku uues üürimääras 7500 krooni kuus ja üürilepingu pikendamises kuni 20.05.2008. Siiski kasutas kostja ruume edasi peale nimetatud kuupäeva.
2.Kostja lahkus omavoliliselt eluruumist ette teatamata 31.01.2009 jättes võtmed laua peale ja korteri ukse lukustamata. Kuna kostja ei teatanud hagejale üürilepingu ennetähtaegsest lõpetamise soovist, esitas hageja kostjale arveid kuni üürilepingu tähtaja lõppemiseni 20.05.2009.
3.Kommunaalkulude arve nr R090110A puhul on tegemist kostja vastu esitatud kahjunõudega, kuna pärast kostja poolt eluruumist lahkumist ei olnud eluruum lepingujärgses seisukorras, mistõttu oli hageja sunnitud tegema remonttöid.
4.Hageja palus kostjalt välja mõista üüritasu 3495,54 eurot, veebruarikuu 2009 kommunaalkulu 154,33 eurot, remondikulu 290,67 eurot, parkla puldi ja luku eest kahju 47,70 eurot, kokku 3988,24 eurot. Lisaks palus hageja välja mõista viivised 0,1 % päevas tasumata summalt igal esitatud arvel olevast maksetähtajast kuni võlgnevuse kohase tasumiseni, kuid kuna hagi esitamise seisuga on viivisevõlgnevus suurem kui põhivõlg, vähendas hageja viiviseid kuni põhivõlgnevuseni. Kostja vastuväited
5.Kostja leidis, et hagi on aegunud ja palus kohaldada aegumist kõikide nõuete osas. Kuna hageja ei vaidlustanud kostja lahkumist eluruumist 20.01.2009, nõustus hageja sellega, mistõttu on peale seda esitatud arved asjakohatud.
6.Kahjunõue on aegunud, kuna on esitatud alles üheksa kuud peale lepingu lõppemist. Tõendamata on kahjunõue prill-laua vahetamise osas. Parklapuldi ja võtmete arve on alusetu, kuna hageja ise on kinnitanud, et nimetatud nõuet ei eksisteeri (tl 108).
7.Kuna hageja käes on deposiiti tasutud 7000 krooni ja hageja ei esitanud kahjunõuet kahe kuu jooksul peale üürilepingu lõppemist, on kostjal õigus nimetatu tagasi saada koos intressidega. Kostja palus tasaarvestada hageja nõude üürilepingu sõlmimisel tagatiseks makstud summa, selle intresside ja viivistega.
8.Kostja leidis, et hageja loobus kommunaalkulude nõudest ja ei saa neid enam edasi nõuda. Kui kohus sellega ei nõustu, leidis kostja, et hageja peab kõiki arvel märgitud asjaolusid tõendama. Hageja ei ole tõendanud arvel olevate teenuste osutamist, osutatud teenuste mahtu, ühikuhinda ning
kogumaksumust. Samuti soovis kostja vähendada kommunaalteenuste tasu nõuet vastavalt kostja poolt eluruumis elatud ajale. Kostja kolis välja 20.02.2009 ja on nõus maksma üksnes 20 päeva eest. Esimese astme kohtu otsus
9.Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 3324,49 eurot, millest üüritasu võlgnevuse 1747,27 eurot, veebruari 2009 majandamiskulude (kõrvalkulud) võlgnevuse 154, eurot ning viivised 1422,89 eurot. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse 29.01.2014 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Menetluskulud jättis kohus 58% ulatuses TJM kanda ja 42% ulatuses RR kanda.
10.VÕS § 310 lg 1 alusel leidis kohus, et poolte üürileping muutus tähtajatuks, kuna kostja jätkas asja kasutamist peale tähtajalise üürilepingu tähtaja saabumist ning pooled ei väljendanud teistsugust tahet. Kohus tuvastas, et kostja kolis korterist välja 20.02.2009. Kostjal tulnuks lepingu korraliseks ülesütlemiseks järgida 3-kuulist etteteatamise tähtaega VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1). Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks VÕS § 325 kohase ülesütlemis avalduse üürileandjale esitanud. Kohus tuvastas, et kostja 10.02.2009 e-kiri üürileandja esindajale ei vastanud VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud nõuetele, mistõttu oli see tühine (VÕS § 325 lg 5). Asjas ei leidnud tõendamist poolte kokkulepe üürilepingu lõpetamiseks. Kohus kohaldas VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg 1 ja leidis, et lepingut poolte vahel ei sõlmitud. Esitatud tõenditest ei saa teha järeldust, et kostja üürnikuna oleks teinud pakkumuse vaidlusaluse üürilepingu lõpetamiseks, millele vastavalt hageja andnuks nõustumuse. Kohus analüüsis otsuses kostja vande all antud seletusi, tunnistajate M ja AR ütlusi ja leidis, poolte tahe üürilepingut lõpetada pole üheselt määratletud ega tõendatud, mistõttu ei ole tuvastamist leidnud, et pooled oleks vahetanud vastastikku tahteavaldusi, mis oleks suunatud vaidlusaluse üürilepingu lõpetamisele. Eeltoodust tulenevalt käsitles kohus kostja avaldust üürilepingu korralise ülesütlemisena ja luges üürilepingu lõppenuks 20.05.2009, millise ajani on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüri (VÕS § 271) ja muid üüritud asjaga seotud kulusid (VÕS § 292 lg 1).
11.Kohus kohaldas aegumist 2007 ja 2008 üüritasu nõuetele. Vastavalt TsÜS § 167 lg-le 1 peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik läbirääkimiste jätkamisest keeldub. Üürileandja vastuolulisest käitumisest järeldas kohus, et läbirääkimisi poolte vahel ei toimunud ja üürileandja ise pidas läbirääkimisi lõppenuks esitades nõudeid kohtule. Poolte kirjavahetust analüüsides leidis kohus, et seda ei ole võimalik käsitleda läbirääkimistena TsÜS § 167 mõttes. Samuti ei saanud aegumine TsÜS § 160 alusel peatuda. Hageja 2009 üüritasu ja veebruari 2009 kommunaalkulu osas leidis kohus, et hageja nõue ei ole aegunud (TsÜS § 154). Seoses asjaoluga, et hageja on 31.10.2013 eelistungil avaldanud majandamiskulude nõudest summas 346,28 eurot loobumist ning kostja on sellega nõustunud, leidis kohus, et kuna kohus ei ole määranud loobumisest vastuvõtmist ja selle nõude osas menetluse lõpetamist, on põhjendatud selle läbivaatamine (TsMS § 429 lg 1).
12.Maakohus tuvastas, et üürilepingu p-s 3.4 sisaldus kokkulepe, mille kohaselt on üürnik lisaks üürile eluruumi kasutamise eest kohustatud tasuma kõik kommunaalarved. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et üürnik on andnud nõustumuse majandamiskulude maksmiseks just arvetel näidatud
ulatuses ja kohus leidis, et hageja ei pea täiendavalt tõendama iga arvel märgitud teenuse vajalikkust. Maakohus leidis, et kostjal tuleb tasuda hagejale veebruari, märtsi, aprilli ja maikuu 20 päeva eest üüritasu kogusummas 27 338,80 krooni (so 1747,27 eurot).
13.Remondikulu ning parkla puldi ja luku eest kahju hüvitamise nõude jättis kohus rahuldamata, kuna nõuded olid aegunud (VÕS § 334 lg 1, § 338 lg 1 ja 2). Kuivõrd üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, tuleb eeldada, et üürileandja andis üürnikule üle vaid korteri- ja trepikoja võtmed, mistõttu ei oleks alust parkla puldi ja luku kulude nõude rahuldamiseks ka selle tõendamatuse tõttu.
14.Üürileandjal on õigus nõuda üürniku poolt maksmisega viivitatud summadelt viivist 0,1% päevas iga maksmisega viivitatud päeva eest. Üürilepingu p-s 3.2 on pooled kokku leppinud, et üürnik maksab üüri hiljemalt iga kuu 20. päevaks. Kuna 20.02.2009 oli viimane päeva tasuda veebruarikuu üüritasu ning lisaks kahe kuu ja 20 päeva üüritasud tulenevalt üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega lõppemisest, on hagejal õigus arvestada viiviseid alates 21.02.2009. Lisaks on hagejal õigus arvestada viiviseid veebruarikuu 2009 kommunaalkulude arvest nr 2901589 summas 2414,70 krooni (so 154,33 eurot) maksetähtajaga oli 30.03.2009, seega alates 31.03.2009. Hageja palus viivised välja mõista põhivõla ulatuses.
15.Kostja on esitanud menetluse kestel protsessuaalse tasaarvestuse avalduse. Kohus tuvastas, et kostja tasus eluruumi üürilepingu sõlmimisel deposiiti raha 447,38 eurot, mille tagastamist on tal üürileandjalt õigus VÕS § 308 lg 3 kohaselt nõuda. VÕS § 308 lg 2 järgi peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Kuivõrd hageja ei ole kostja tagatisraha intressiarvestusele vastuväiteid esitanud, siis intressid summas 31,33 eurot on põhjendatud. Põhjendatud ei ole kostja viivisenõue, kuna kostja ei ole tagatisraha hagejalt ise tagasi nõudnud, mistõttu ei saa viimast ka kohustuse täitmisega viivitanuks lugeda. Seega on hageja nõue antud ulatuses lõppenud. Seega on 30.10.2013 seisuga hageja nõue kostja vastu põhjendatud põhivõla osas kokku 1901,60 eurot (üürimaksete võlgnevus 1747,27 eurot ja veebruari 2009 kommunaalkulude võlgnevus 154,33 eurot), millele lisanduvad viivised summas 1901,60 eurot põhivõla ulatuses. VÕS § 88 lg 8 alusel tasaarvestas kohus kostja nõue summas 478,71 (447,38+31,33) eurot tasaarvestada hageja viivisenõudega, mistõttu jäi hageja nõudeks pärast tasaarvestuse tegemist põhivõlana kokku summas 1901,60 eurot (üüritasu võlgnevus 1 747,27 eurot ja veebruari 2009 majandamiskulude võlgnevus 154,33 eurot) ja viivised summas 1 422,89 (1 901,60 – 478,71) eurot. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja võla kogusummas 3324,49 eurot, millest üüritasu võlgnevus on 1747,27 eurot, veebruari 2009 majandamiskulude võlgnevus on 154,33 eurot ning viivised 1 422,89 eurot.
16.Kostja taotles 29.01.2014 toimunud kohtuistungi protokolli parandamist täiendades seda tunnistajale esitatava küsimusega. Kohus ei pidanud kostja taotletud viisil protokolli parandamist võimalikuks, sest nii tunnistaja kui ka poole vande all antud seletus kanti kohtu poolt kohtuistungil ette ning kohus selgitas välja, et kõik sai õigesti kirja. Kohtu hinnangul on protokoll arusaadav ka ilma kostja taotletu lisamiseta. Apellatsioonkaebus
17.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
18.Lepingu ülesütlemisel muutuvad üürileandja nõuded sissenõutavaks ja tegemist ei ole enam korduvate kohustusega. Seetõttu tuleb kohaldada TsÜS § 147 lg 1 ja TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatut.
19.Kostja jääb apellatsioonkaebuses maakohtus esitatud väite juurde, et leping lõppes poolte kokkuleppel 20.02.2009 ja kordab maakohtus esitatud väiteid. Samuti leiab kostja, et kohus on valesti hinnanud nimetatud osas tõendeid: kostja 02.10.2009 e-kirja, mis on apellandi hinnangul käsitletav taasesitamist võimaldavas vormis tehtud avaldusena üürilepingu ülesütlemise kohta, mida hageja ei ole vaidlustanud. Üürilepingu lõpetamisel poolte kokkuleppel ei ole kohustuslik esitada kirjalikku avaldust. Poolte vahel oli suuline kokkulepe, et veebruari lõpp antakse korter koos võtmetega hagejale üle, mida kinnitavad tunnistaja AR ütlused, et peale kostja väljakolimist nõudis hageja üksnes akti koostamist ja korteri kordategemist. Muid nõudeid hagejal kostjale ei olnud. Mitte kordagi pole hageja nõudnud kostjalt lepingu etteteatamis tähtaja rikkumisest tulenevat kolme kuu üüri. Hageja sellekohane nõue tekkis alles käesoleva kohtumenetluse ajal. Selline käitumine on pahatahtlik ja vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 329 on analoogia korras kohaldatav ka üürileandjale. Seega oleks hagejal olnud võimalus peale kostjapoolset lepingu lõpetamise teate saamist vaidlustada see 30 päeva jooksul. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.
20.Kohus on valesti kohaldanud tasaarvestuse sätteid. Deposiiti jäetud summa muutub sissenõutavaks kaks kuud peale üürilepingu lõppemist. Ehk käesoleval juhul muutus deposiiti jäetud summa sissenõutavaks 21.04.2009. Seega oleks kohus pidanud esmalt tasaarvestama deposiiti jäetud summa sissenõutavaks muutunud kuupäeval (21.04.2009) hageja nõudega. Kohus aga on kostja nõude tasaarvestanud hoopiski hageja viivisnõudega (VÕS § 197 lg 2). Vale on kohtu järeldus, et kuna kostja on maksnud 02.01.2009 üüri 7500 krooni ehk 479,34 eurot, siis jäi järelikult maksmata veebruari kuu üür. Kohus ei arvestanud ühe kuu üüriperioodi vastavalt üürilepingule ning sellest lähtuvalt nõuab kohus teistkordselt kostjalt antud tasu maksmist. Üürilepingu p 3.2 kohaselt algas üürinõue lepingu sõlmimise kuupäevast ehk 21.05.2007. Seega peab üüritasu arvestama alati 21-st kuupäevast kuni 20-nda kuupäevani. Üüriarvestuse järgi, tuleb maksta ette ühe kuu üür hiljemalt 20-ndaks kuupäevaks (üürilepingu p 3.2). Ehk siis üürilepingu sõlmimisel 20.06.2007 pidi kostja maksma ette juuni/juuli kuu üüri 7000 krooni ehk siis perioodi eest 21.06.2007 kuni 20.07.2007. Ehk iga kuu oli vaja maksta järgnev kuu ette.
21.Kostjale jääb arusaamatuks, mida peab kohus silmas 20.02.2009 avaldusega. Kohtutoimikus puudub antud avaldus.
22.Kostja vaidles vastu viiviste nõudele 21.11.2013 menetlusdokumendis. Hageja nõudis viivist alles kohtumenetluses, mis on hea usu põhimõtte vastane. Lepingu lõpetamisest kuni hagi esitamiseni on möödunud 3 aastat ja 10 kuud. Samuti pole hageja suutnud tõendada, millal ta kostjale vastava nõude (lepingu rikkumisel kolme kuu üüritasu) esmakordselt esitas. Kostja taotles kohtult viiviste vähendamist.
23.Kohus jättis analüüsimata kostja väite, et peale kostja väljakolimist 20.02.2009 on selles korteris elanud keegi teine. Kostja väljakolimise hetkest kuni septembri lõpuni on korteris tarbitud vett kokku
vähemalt 41 m3 ja elektrit nii päeval kui öösel kokku vähemalt 3,26 ühikut. Sellest järeldub, et antud korterit kasutas keegi ning kõik nõuded, mida hageja üritab kostja kanda jätta, on alusetud.
24.Hageja loobus 31.10.2013 eelistungil majandamiskulude nõudest ning kostja nõustus sellega. Nõude loobumise puhul on kohtul õigus jätkata menetlust loobutud nõude osas TsMS § 429 lg 1 alusel. Kohus vaatas nõude läbi, ilma põhjendatud määrust tegemata.
25.Kohus nõudis kostjalt välja põhjendamatult kogu veebruari kuu kommunaalteenuste tasu, kuigi kostja kolis korterist välja 20.02.2009. Kostja peaks maksma ainult 20 päeva eest. Seega on kommunaalteenuste eest tasumine 110,23 eurot ületavas osas alusetu. Samuti ei ole õige kohtu järeldus, et hageja ei pea tõendama arvel märgitud teenuste olemasolu ja põhjendatust. Hageja kohustus on tõendada arvel märgitud teenuste osutamist, teenuste osutamise mahtu, ühikuhinda ning kogumaksumust.
26.Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks. Protokolli parandamine kostja viidatud kujul on otsuse tegemisel määrava tähtsusega. Kostja esindaja küsimuseta jääks hageja tunnistaja vastus ebamääraseks ega kajastaks täpselt tunnistaja mõtet. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
27.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb üüri ja viiviste nõude osas osaliselt tühistada, ringkonnakohus saab teha uue otsuse (TsMS § 657 lg 1 p 2). Kommunaalkulude väljamõistmise osas tuleb tsiviilasi saata maakohtu poolt materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu samale maakohtule uueks arutamiseks (TsMS § 657 lg 1 p 3). Ringkonnakohus vaatab maakohtu otsust läbi üksnes kostja vaidlustatud ulatuses. I
28.Maakohus tuvastas õigesti, et poolte tähtajaline üürileping muutus pärast 20.05.2008 seoses asjaoluga, et kostja jätkas korteri kasutamist, tähtajatuks (VÕS 310 lg 1 alusel). Maakohus leidis sellest tulenevalt õigesti, et lepingu korraliseks ülesütlemiseks tulnuks kostjal järgida 3-kuulist ülesütlemis tähtaega (VÕS 311 lg 1 ja 312 lg 1). Samuti tuvastas maakohus õigesti, et kostja ei öelnud VÕS 325 lg-s 1 sätestatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üürilepingut üles. Ringkonnakohus ei täheldanud maakohtu poolt tõendite vale hindamist. Kohus on analüüsinud kõiki poolte esitatud tõendeid, hinnanud neid kogumis ja teinud tõenditest oma siseveendumuse kohaselt õiged järeldused.
29.Kuigi teatud juhtudel on võimalik tuletada poolte tahet tegudest, siis antud juhul ei ole võimalik järeldada poolte kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks asjaolust, et kostja korteri vabastas. Võlasuhte kokkuleppel lõpetamine tähendab VÕS § 207 alusel sisuliselt võlausaldaja loobumist (ka osaliselt) nõudest ja võlgniku nõustumist sellega, st käsutust nõude suhtes. Nõudest loobumise kokkuleppe kui käsutustehingu kehtivus ei sõltu aluseks olevast kausaaltehingust (TsÜS § 6 lg 4). Samas peab nõudest loobumise kokkulepe olema selge, tingimusteta ning väljendama mitte esitada teise lepingupoole vastu nõuet. Üürilepingu alusel tekivad selle pooltel vastastikkused õigused ja kohustused. Kui käesoleval juhul tõlgendada kokkuleppena üürniku väljakolimist eluruumist, tähendab see üürniku (kui võlausaldaja) loobumist oma nõudest üürilepingu objekti tähtaja lõpuni kasutada ja üürileandja (kui võlgniku) nõustumist sellega. Nimetatu ei välista aga üürileandja õigust nõuda üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist või kahju täitmise asemel.
Asjaolu, et üürilepingu lõpetamise osas saavutati kokkulepe, ei tõenda maksekäsu kiirmenetluse avaldus, milles hageja kinnitas, et „Üürnik kasutas eluruumi kuni 20.02.2009. Lepingu kirjalikule lõpetamisele ta ei ilmunud ja leping lõpetati ühepoolselt.“ Asjaolu, et avalduse esitaja ei toonud lisaks 20.02.2009 kuupäevale välja muud kuupäeva, ei muuda maakohtu õiguslikku käsitlust lepingu ülesütlemise tähtaja mittejärgmise ja sellest tulenevate õiguslike tagajärgede osas. Avaldus kinnitab vastupidi hageja seisukohta, et leping lõpetati ühepoolselt ja vastavat kokkulepet selleks ei olnud. II
30.Hageja ei pidanud tuginema ülesütlemise teate tühisusele nagu apellant ekslikult väidab. Maakohtu otsusest tuleb jätta välja üürileandja ülesütlemisavalduse vormi- ja sisunõudeid puudutav käsitlus (VÕS 325 lg 2, 325 lg 5), samuti lepingu sõlmimist puudutav osa (VÕS 8 lg 1, 9 lg 1). Kostja on vaidlusaluses suhtes üürnik ning ülesütlemine on tahteavaldusega väljendatav kujundusõigus, millele ei kohaldu lepingu sõlmimise regulatsioon. Maakohus on tõendeid õigesti hinnanud ja tuvastanud, et kostja 10.02.2009 e-kiri ei olnud käsitletav üürilepingu lõpetamise tahteavaldusena, samuti ei kinnita kostja vande all antud seletused kostja väidet, et üürileping lõpetati poolte kokkuleppel. Maakohus luges eeltoodu tõttu üürilepingu õigesti lõppenuks 20.05.2009. VÕS 311 lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Seega üürileping ei lõppenud poolte kokkuleppel, vaid etteteatamistähtaja möödumisel 20.05.2009. III
31.VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Hageja tõi esile asjaolu ja tõendas, et üürileandja asja kasutada ei saanud, kuna seda tuli koristada ja remontida. Kostja ei ole tuginenud menetluses asjaolule, et üürileandja hoidis midagi kokku seoses tema poolt korteri vabastamisega. Üürniku väited, et asja kasutas ilmselt peale apellandi väljakolimist keegi teine, kuna korteris on tarbitud elektrit ja palju vett, on oletuslikku laadi. Hageja on usutavalt selgitanud, miks vett ja elektrit korteris tarbiti: tegemist oli vajadusega teha korteris remonti. Kostja ei tõendanud, et hageja andis korteri peale üürniku väljakolimist teise isiku kasutusse või et tal oli selleks võimalus. Seetõttu ei ole apellatsioonkaebuse viited Riigikohtu lahendile 3-2-1-37-09 asjakohased.
32.Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et alates üürilepingu korralisest ülesütlemisest muutusid tasumata üürinõuded sissenõutavaks ja tegemist ei ole enam korduvate kohustuste täitmise nõudega TsÜS 154 mõttes. Õige on apellandi väide, et kestvuslepingu ennetähtaegse lõppemisega (erakorralise ülesütlemisega) võivad mitmed nõuded sissenõutavaks muutuda. Käesoleval juhul ei ole tegemist erakorralise ülesütlemisega. Üürilepingu korralise lõppemise puhul hakkavad üüritud asja tagasisaamisel aeguma üksnes VÕS 338 lg-s 1 sätestatud üüritud asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõuded. Käesolevas menetluses hageja poolt esitatud nõuded lepingu lõppemisest aeguma ei hakka. Vastavalt TsÜS 147 lg-s 1 sätestatule arvestatakse aegumist alates nõude sissenõutavaks muutumisest. Kohustuse rikkumisele põhinev nõue muutub reeglina sissenõutavaks kohustuse rikkumisest. Kostja ütles lepingu sisuliselt konkludentselt tegudega korraliselt üles vaidlusalusest eluruumist 20.02.2009 lahkudes. Seega rikkus kostja oma kohustust järgida etteteatamis tähtaega samal päeval. Samas tuleb
tähele panna, et hageja ei ole esitanud mitte nimetatud kohustuse rikkumisega seonduvat nõuet, vaid on nõudnud üüri tasumist ehk kohustuse täitmist kuni üürilepingu lõppemiseni. Kuna tegemist oli korduvate kohustustega, kohaldas maakohus õigesti TsÜS §-s 154 sätestatut. Kuivõrd hagi esitati kohtusse 14.11.2012, ei ole hageja üürinõue nimetatud osas aegunud. V
33.Põhjendatud on apellandi väited, et maakohus on eksinud tagatise tasaarvestamisel, kui tasaarvestas poolte nõuded 30.10.2013 seisuga. Maakohus leidis õigesti, et kostjal on õigus nõuda tagatisraha koos intressidega tagastamist (447.38 + 31.33 = 478.71 eurot). Õige on apellandi väide, et deposiiti tasutud summa muutub sissenõutavaks kaks kuud peale üürilepingu lõppemist. VÕS 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kuna üürileping lõppes 20.05.2009, asjas ei ole tuvastatud, et üürileandja oleks teatanud kahe kuu jooksul alates üürilepingu lõppemisest oma nõudest üürniku vastu, muutus deposiiti jäetud summa sissenõutavaks 21.07.2009. Seega pidanuks maakohus kohaldama VÕS 197 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
34.Hagejal oli mitu tasaarvestuseks sobivat nõuet, mida kostja kui tasaarvestav pool oleks saanud tasaarvestada (üürivõla, kahju hüvitamise, viivise nõue). Tasaarvestust nõuete paljususe korral reguleerib VÕS § 201 lg 1 I lause, mille kohaselt võib tasaarvestav pool määrata nõuded, mis tasaarvestatakse. Oma maakohtus esitatud protsessuaalses tasaarvestuse avalduses (II kd, tl 2-4) ei ole kostja selgitanud, milliste hageja nõuetega ta oma nõude tasaarvestab. Maakohus jättis nimetatud asjaolu välja selgitamata ja tasaarvestas kostja nõude hageja viiviste nõudega. Seejuures on kohus jätnud arvestamata VÕS § 201 lg 1 p-des 1-4 määratletud tasaarvestatavate nõuete järjekorra ja kohaldanud ekslikult VÕS § 88 lg-s 8 sätestatut. Arvestades, et maakohus ei selgitanud kostjale õigust määrata tasaarvestatav nõue ning kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, peab ringkonnakohus põhjendatuks arvestada apellatsioonkaebuses esitatud apellandi tasaarvestatava nõude määratlusega (apellatsiooni punkt 5.4). Nimelt võib apellatsioonkaebusest järeldada, et võlgnik soovis tasaarvestada esmalt kolme kuu üürivõla nõuet perioodi eest, mis ta üürilepingu lõppemisest ette ei teatanud. Teine pool sellisele nõude määratlusele vastu vaielnud ei ole (VÕS § 201 lg 1 II lause). Maakohus tuvastas (otsuse p-s 18), et hageja kohustus tasuda üürivõlgnevus kuni 20.05.2009 ei olnud aegunud summas 1 747.27 eurot. Seega on üürniku poolt tasaarvestuse järgselt võlgnetav summa 1 747.27-478.71 = 1 268.56 eurot.
35.Hageja viivise arvestus nimetatud põhivõlalt tuleb jagada aga perioodiks enne tasaarvestust ja perioodiks peale tasaarvestust. Perioodil enne tasaarvestuse õiguse tekkimist (21.02.2009 – 21.07.2009) oli hageja nõude suuruseks 1 7474.27 eurot ja perioodil peale tasaarvestuse nõude tekkimist (pärast 22.07.2009) oli hageja nõude suuruseks 1 268.56 eurot. 11.11.2013 hageja nõude täpsustamisest nähtub, et hageja ei arvestanud viivist ega taotlenud viivise väljamõistmist üürivõlalt pärast 28.05.2009 kuupäeva (II kd, tl 15 tabeli esimene osa). Kuna hageja ei ole arvestanud põhivõlalt viivist peale tasaarvestuse tegemise kuupäeva 21.07.2009, ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väide, et viivist tuleks arvestada vähendatud põhinõudelt. Küll on maakohus tuvastanud, et hageja palus vähendada viivist põhinõude suuruseni. Seega saab üürivõla osas hageja nõuda ka viivist summas 1 268.56 eurot.
VI
36.Hageja nõudis üürivõlga ajavahemiku 21.09.2007- 20.05.2009 eest. 31.10.2013 kohtuistungil selgitas hageja, et tema lõplik nõue on esitatud 12.09.2013 menetlusdokumendis, selles menetlusdokumendis koosneb hageja nõue järgmistest komponentidest: - üürivõlg 3 834.70 eurot ajavahemiku 21.09.2007 - 20.05.2009 eest; - majandamiskulud 346.29 eurot Pro Haldus OÜ 31.01.2009 arve alusel; - eluruumile ja mööblile tekitatud kahju 290.67 eurot; - parklapuldi ja luku maksumus 47.70 eurot. Kokku 4 519.35 eurot. Lisaks taotles hageja viivise summas 4 279.70 eurot väljamõistmist. 31.10.2013 kohtuistungi käigus loobus hageja kommunaalteenuste nõudest 346.28 (II kd, tl 6). 11.12.2014 menetlusdokumendis täpsustas hageja oma nõuet järgmiselt: - üürivõlg 4 422.25 eurot ajavahemiku 21.09.2007 - 28.05.2009 eest; - kostja tõendas 2009. aasta jaanuari kuu kommunaalmaksete tasumise ja selle asemel nõudis hageja veebruarikuu kommunaalmaksete tasumist (seoses sellega, et kostja elas ka veebruaris 2009 veel korteris). Eelnevast järeldab ringkonnakohus, et hageja mitte ei loobunud osaliselt hagist, vaid vähendas 31.10.2013 oma nõuet ja suurendas seda seoses menetluse käigus selgunud asjaoludega (kostja elamine eluruumis kuni 20.02.2009 ja kommunaalteenuste eest mittemaksmine). Tegemist ei olnud ka hagi muutmisega, sest selleks ei peeta esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid, samuti hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist (TsMS 376 lg 4 p 1 ja 2). Seega ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme, tehes otsuse hageja 11.11.2013 menetlusdokumendis märgitud nõude kohta. V
37.Apellatsioonkaebuse käsitlus veebruari kuu eest topelt üüri maksmisest lähtub apellandi seisukohast, et üürileping lõpetati poolte kokkuleppel ja üürnikul puudus kohustus tasuda üüri kuni 20.05.2009. Üürilepingu lõppemise tähtaja osas on ringkonnakohus oma seisukoha varasemalt võtnud ja leidnud, et maakohtu järeldused on õiged. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta apellandi väite, et üüri tuli tasuda 21. kuupäevast 20. kuupäevani iga kuu eest ette ja veebruari kuu üür oli ette tasutud. Nimetatud asjaolule kostja maakohtu menetluses ei tuginenud, samuti pole apellant põhistanud, miks ta seda ei teinud (TsMS § 652 lg 4).
38.Mis puudutab kohtu seisukohta, et 20.02.2009 tehti mingi avaldus, siis ilmselt on maakohus pidanud silmas kostja tahteavaldust, mis väljendus teos. Kostja kolis nimetatud kuupäeval korterist välja ja kohus järeldas sellest õigesti kostja tahet lõpetada üürileping korraliselt. VI
39.Maakohus ei ole andnud hinnangut kostja väitele, et viiviste nõue on hea usu põhimõttega vastuolus, kuna kostja nõuab viivist alles kohtumenetluses. Maakohus on jätnud lahendamata kostja taotluse viivise vähendamiseks seoses sellega, et kostja hinnangul on hageja viivise nõue ebamõistlikult suur ja esitatud hilinemisega. Nimetatud menetluslikud rikkumised saab ringkonnakohus kõrvaldada. Riigikohus on märkinud, et kuigi pikema aja jooksul õiguse kasutamata jätmine võib sõltuvalt asjaoludest kaasa tuua selle teostamise lubamatuse, ei saa üldjuhul seaduses sätestatud aegumistähtaja sees määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat uut tähtaega, mille jooksul hageja võib oma
õiguste kaitseks hagi esitada. Seda õigustaksid ainult erandlikud asjaolud (vt Riigikohtu lahend 3-2-1100-07, p 16). Praeguses asjas ei ole kostja esitanud erandlikke asjaolusid, millest võiks järeldada hageja pahausksust viivisenõude esitamisel. Viivisenõude esitamine esmakordselt kohtumenetluses ei näita hagejapoolset õiguste kuritarvitamist ja seda ei saa lugeda viivisenõude hilinenult esitamiseks. Arvestades, et hageja on palunud välja mõista viivise põhivõla ulatuses, ei ole viivise nõue ka ebamõistlikult suur. Kostja ei ole välja toonud muid asjaolusid, mis võimaldaksid väita, et viivise suurus ei ole mõistlik (VÕS § 162 lg 1). VI
40.Hageja nõudis kostjalt 2009 veebruari kõrvalkulude arve tasumist summas 154.33 eurot. Pro Halduse AS arvelt (I kd, tl 14) nähtub, et arve on esitatud viieteistkümne erineva kulukomponendi osas. Kostja on esitanud arvele kaks vastuväidet: hagejal tuleb tõendada arvel osutatud teenuste osutamist, mahtu, ühikuhinda ja kogumaksumust ning kostja kasutas korterit mitte terve kuu, vaid kuni
20.kuupäevani.
41.Maakohus on esimese vastuväite osas põhjendamatult leidnud, et hageja ei pea tõendada oma nõude suurust, sest lepingust tulenevalt tuli kostjal tasuda vastavalt arvetele. Kostja teisele vastuväitele ei ole maakohus vastanud. Ringkonnakohus on seisukohal, et ainuüksi üürileandja poolt üürnikule arve kommunaalkulude tasumiseks esitamisest üürnikule kohustusi ei teki. Järelikult ei saa selle arve esitamisega tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma. Nimetatu tuleneb ka VÕS § 292 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
42.TsMS § 230 lg 1 järgi peab hagimenetluses üldjuhul kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostja on rikkunud üürilepingu p-st 3.4 tulenevat kohustust tasuda kommunaalkulude eest. Järelikult, et üürileandja üürniku käest kõrvalkulusid nõuda saaks, peab üürileandja suutma üürnikule kõrvalkulude tekkimise ja nende suuruse ära tõendada. Hageja peab tõendama, kui suured olid tervikuna Pro Halduse AS arves märgitud majandamiskulud 2009. aasta veebruaris. Seda saab tõendada näiteks lepingutega teenuste osutaja ja Pro Hoolduse AS vahel, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Kui Pro Haldus AS osundab teenuseid üürnikule ise, tuleb esitada vastavad kulude ühiku hindade aluseks olevad dokumendid. Pro Halduse AS poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte, elektri, koristusteenuse) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli haldaja kohustatud teenuse osutajale tasuma.
43.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 292 lg-s 1 sätestatut ja rikkunud sellest tulenevalt oluliselt TsMS § 392 lg 1 p 1, 3 ja 4, mille kohaselt peab kohus selgitama eelmenetluses mh välja hageja nõuded, poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Seetõttu tuleb tühistada maakohtu otsus kõrvalkulude ja nendelt arvestatud viivise osas ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Hageja ei ole hagis välja toonud, millest tema nõue koosneb, st millised majandamiskulud on kostja jätnud tasumata ja kuidas on vastavad majandamiskulud arvestatud. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus välja selgitama hageja seisukoha selle kohta. Seejärel on võimalik välja selgitada kostja
seisukoht selle kohta, kas ta vaidleb hageja nõudele tervikuna vastu või tunnistab hageja nõuet ajavahemiku osas, kui ta korterit kasutas. Pooltel tuleb võimaldada esitada tõendeid asjas tähtsate asjaolude tõendamiseks. Kuna asjast tuleb teha uuesti eelmenetluse toimingud, on mõistlik saata asi vastavas osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. VIII
44.Apellandi käsitlus nagu ringkonnakohus saaks parandada maakohtu kohtuistungi protokolli, ei põhine seadusel. Samuti ei ole resolutsiooni punkt, millega maakohus protokolli parandamata jättis, edasikaevatav. Küll võib apellatsioonkaebuses viidata asjaolule, et pool taotles protokolli parandamist, kuid seda ei parandatud. Ringkonnakohus leiab, et protokollis kajastatud tunnistaja ütlused olid mõistetavad ka ilma protokolli parandamiseta ja maakohus ei pidanud lisama protokolli kostja esindaja küsimust tunnistajale.
45.Ringkonnakohus jätab menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada.
Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.