Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Korteriühistu Xxxxxxxxx xx esitas 30.12.2013 Pärnu Maakohtule hagi S.K. vastu põhivõla 429,80 € ja sellelt kuni hagi esitamiseni arvestatud viivise 392,10 € väljamõistmiseks ning lisanduva viivise väljamõistmiseks protsendina põhivõlast KÜS § 7 lg-s 4 sätestatud määras hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt korteriühistu Xxxxxxxxx xx (edaspidi: ühistu) on korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse alusel moodustatud mittetulundusühing Pärnus, x asuva elamu (välja arvatud korterite kui korteriomandi reaalosade) ja selle juurde kuuluva (teenindamiseks vajaliku) maa ühiseks majandamiseks, ühistu liikmetele eluruumi kasutamisega seotud teenuste osutamiseks ning ühistu liimete ühiste huvide esindamiseks. Xxxxxxxxx xx asuvas elamus on 85 korteriomandit ja ühistul on 85 liiget. Pärnus, aadressil x korteri nr x korteriomandi (registriosa nr xxxxxxx) omanikuks on S.K.. Kuni 2010 aasta suveni parkisid Xxxxxxxxx xx majaelanikud oma autosid majaesisel maa-alal, sh osaliselt ka seal asunud pesukuivatusalal. Parkimiseks kasutatav maa-ala oli kruusamullakattega ning elamu poole kaldu, nii et sadeveed voolasid elamu vundamendi vahele. Kuna selline auklikul maal, kruusa, osaliselt mulla ja pori sees parkimine ühistu liikmeid ei rahuldanud, siis alustas juhatus parkla renoveerimistööde ettevalmistamist. Parkla asfalteerimine ei ole lubatud (ega mõistlik) ilma vastava sadeveekanalisatsioonisüsteemita, mille väljaehitamiseks on aga vaja koostada projekt ning saada kohalikust omavalitsusest ehitusluba. Juhatus alustas vajalike lubade taotlemist. Selleks telliti 2009. aastal OÜ-st Arcus Projekt x kinnistu territooriumi rekonstrueerimise tööprojekt. 01.09.2009 s Pärnu Linnavalitsus otsusega „Ehitusloa ja kirjaliku nõusoleku väljastamine“ anti ehitusluba x kinnistusiseste parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimiseks ning kirjalik nõusolek kinnistusisese sademeveekanalisatsiooni ehitamiseks ühistu juhatuse esimehele J.H.-le , kes oma ametist tulenevalt korraldas taotluste esitamist ja lubade saamist. 31.03.2010.a üldkoosolekul otsustasid KÜ Xxxxxxxxx xx liikmed rekonstrueerida korteriomanike ühises omandis oleva elamu juurde kuuluva parkla 550 000 krooni eest ning finantseerida töid ühistu liikmete poolt selleks eraldi makstavate summadega. Kuna tegemist on varem parklana kasutatud ala rekonstrueerimisega, siis piisas otsuse vastuvõtmiseks ühistu liikmete üldkoosolekul häälteenamusega vastuvõetud otsusest. Üldkoosoleku otsust keegi, sh koosolekul viibinud S.K., seaduses ettenähtud tähtaja jooksul kohtu kaudu ei vaidlustanud Otsus muutus kõigile ühistu liikmetele kohustuslikuks selle vastuvõtmisest alates.

millise tähtaja jooksul ja mitmes osas ta kavatseb summa tasuda, siis liideti summa 6726,31 EEK tema 2010.a aprillikuu kommunaalteenuste arvel nr 20100379 näidatud võlgnevuse hulka (võlgnevuse real oli kajastatud ka varasem kommunaalteenuste võlg). Parkla uuendamistööd toimusid KÜ Xxxxxxxxx xx ja OÜ Artell Ehitus vahel 29.04.2010 sõlmitud töövõtulepingu alusel ajavahemikul mai - juuni 2010. Tööde käigus laiendati seni parklana kasutatud ala pesukuivatusala arvelt, ehitati välja parklaalune sadeveekanalisatsioonisüsteem, asfalteeriti parkla ning ehitati välja uus pesukuivatusala. Kostja parkla renoveerimistööde eest hagiavalduse esitamise ajaks tasunud ei ole. Vaatamata korteriühistu 31. märtsi 2010.a. üldkoosoleku protokolli otsuse nr 3 sõnastuse mõningasele ebatäpsusele oli ühistu liikmete tahtlus suunatud parkla uuendamisele ning seda ühistu liikmete poolt kuni kolmes osas makstavate summade arvelt. 85-st korteriühistu liikmest 84 said aru, et iga ühistu liige maksab korteri suurusest oleneva summa korraga või kuni 3 osamaksena. Seisuga 30.06.2010.a olid oma osa täielikult tasunud 71 korteriomanikku ning osaliselt või täielikult oli võlgnevuses veel 14 korteriomanikku, kellest 12 kustutasid oma võlad 2010.a lõpuks ning 1 isik 2011.a aprilli lõpuks. S.K. tema korterile langevat parkla uuendamise kulu, summas 6726,31 krooni (konverteerimisel saadav summa oleks 429,89 €, kuid raamatupidamises on kajastatud 429,80 €) siiani tasunud ei ole. Ühistu juhatus on S. K. vastuväidete osas järgmisel seisukohal: 1) vaatamata asjaolule, et 31.03.2010 protokollis ei ole hääletamistulemusi kajastatud, on see kehtiv, kuna ükski koosolekul osaleja, sh S.K., ei esitanud koosolekul ühtegi vastuväidet ning koosoleku otsuseid ei ole kohtus vaidlustatud; 2) tegemist ei ole uue parkla ehitusega, kuna kõnealust ala kasutati majaelanike poolt sõidukite parkimiseks ka varem. Ka ehitusloa kohaselt on tegemist kinnistusiseste parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimisega. Rekonstrueerimisega kaasnes küll sadeveekanalisatsiooni ning uue pesukuivatusala ehitamine, kuid tegemist oli parkla rekonstrueerimisega kaasnevate tööga ja seetõttu ei saa neid vaadelda eraldiseisvate ehitusena. Olemasoleva parkla rekonstrueerimiseks piisab ühistu liikmete üldkoosolekul lihthäälteenamusega vastuvõetud otsusest, mis on kohustuslik kõigile ühistu liikmetele; 3) S.K. keeldus teatele tema korterile parkla töödega langeva summa suuruse kohta allkirja andmast, mida ta on ise ka suusõnaliselt (sh käesoleva hagiavalduse koostajale) tunnistanud. Kostja kasutab ühistu liikme hüvesid, ilma nende eest tasumata. Taoline teiste ühistu liikmete arvel hüvede kasutamine on tekitanud teistes ühistu liikmetes sügavat rahulolematust. Olukorra edasiseks lahendamiseks vajalike sammude astumiseks otsustas ühistu juhatus antud küsimuses kokku kutsuda ühistu liikmete üldkoosoleku. Kuna 31.03.2010.a koosoleku protokolli sõnastus on jäänud veidi üldsõnaliseks, täpsustas ühistu 02.12.2013 üldkoosolek 31.03.2010 üldkoosoleku otsuse punkti 3 sõnastust. Tegemist ei olnud uue otsuse vastuvõtmisega, vaid olemasoleva otsuse formuleeringu täpsustamisega, ehk otsuse sõnastuse vastavusse viimine 84 ühistu liikme tegeliku (ja nende poolt realiseeritud) tahtega. Samuti otsustas koosolek anda juhatusele nõusoleku pöörduda S. K.lt võlgnevuse ja sellele lisanduva viivise sissenõudmiseks hagiavaldusega kohtusse, loa sõlmida hagiavalduse koostamiseks ja antud asjas ühistu esindamiseks leping juhatuse poolt valitud juristiga ning kanda korteriühistu arvel kõik kohtupidamisega seotud kulud (riigilõiv, esindaja tasud). Juhatuse 06.12.2013.a. otsusega anti S.K.le võlgnevuse tasumiseks aega veel kuni 17.12.2013. S.K. 10.12.2013 kinnitas, et sai 02.12.2013 üldkoosoleku protokolli ja 06.12.2013 juhatuse koosoleku protokolli kätte. Seisuga 17.12.2013 oli S.K. võlgnevus ühistu ees 429,89 € (sh 429,80 € parkla tööde eest ja 0,09 € 2013 täiendavalt korjatud remondifondi eest). Remondifondi summat 0,09 € käesoleva hagiavaldusega hageja ei nõua.

Lisaks põhivõlal hageja taotleb välja mõista viivise. Hageja põhikirja punkti 3.2. 10) kohaselt võib ühistu juhatus nõuda majanduskulude maksmisega viivitamisel korteri omanikult viivist kuni 0,2 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majanduskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja lähtub siiski korteriühistu seaduse § 7 lg-s 4 sätestatud viivisemäärast 0,07% võlgnevusest päevas. Parkla makse võlgnevuse summa 429,80 € on kajastatud kostjale 08.04.2010 esitatud arvel nr 20100379, mille tasumise tähtaeg oli 20.04.2010. Põhikirjast tulenevalt on juhatusel õigus arvestada võlgnevuselt viivist kuni 0,2 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest alates 01.05.2010. Seisuga 30.12.2013 on kostja maksega võlgnevuses olnud kokku 1307 päeva. Hageja nõuab kuni hagi esitamiseni määraga 0,07 % päevas (praegusel juhul 0,30 €/päevas) arvestatud viivist summas 392,10 € ning lisaks viivist alates hagi esitamisest kuni põhinõude täieliku täitmisena protsendina põhinõudest KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud määras (0,07 % päevas). Hageja palub hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Tulenevalt kostja vastuväidetest hageja 27.08.2014 täpsustas asjaolusid. 2009. aastal ei kogutud raha parkla renoveerimistöödeks (sh ka mitte projekti tellimiseks) ning 31.03.2010 üldkoosoleku otsuses märgitud 550 000 EEK hõlmab kõiki parkla renoveerimistöid (sh lubasid, projekti ja reaalseid töid), millest tuleneb hageja põhinõue kostja vastu summas 429,80 eurot. 05.märtsi 2009.a. üldkoosoleku otsuses ei ole fikseeritud, et korjatakse raha parkla renoveerimistööde projekti tellimiseks või muudeks parkla renoveerimistöödeks. Algselt tasuti osa parkla renoveerimise eeltöid (geodeetilised plaanid, tööde projekt, riigilõivud jms) olemasolevate üldreservide arvelt. Selguse huvides otsustati 31.03.2010.a üldkoosolekul koguda parkla renoveerimistöödeks kokku 550 000 EEK, mis hõlmas kõiki parklaga seotud töid (sh juba varem reservide arvelt tasutud summasid ja reaalseid töid). Hageja täpsustab, et tööde käigus asfalteeriti kokku (parkla ja sissesõiduteed) 1707 m2. Sellest parkla ala on 303,5 m2(60,7 m x 5,0 m) ja majaesine e. sissesõidutee 1403,50 m2. Majaesise tee ja parkla renoveerimist/asfalteerimist ei ole võimalik käsitleda eraldi. Seda tuleb vaadelda tervikprojektina, mida ei olnud võimalik ega keskkonnakaitseliste kitsenduste tõttu ka lubatud jätta majaesise sadevee-kanalisatsioonisüsteemi ehitamisel teostamata. 01.05.2010 kehtestas AS Pärnu Vesi tehnilised üldtingimused veevarustuse ja kanalisatsiooni projekteerimiseks ja rajamiseks (tingimuste kehtestamine oli juba varemalt teada). Üldtingimuste punktis B (Tehnilised tingimused kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni rajamiseks) alapunktis 4.3. on fikseeritud: „Üle 30 kohalise parkla sadevesi juhtida läbi 1. klassi liiva- ja õlipüüduri“. Seega ei olnud ühistul lubatud alates 01.05.2010 parklat autode parkimiseks kasutada, kuna see ala ei vastanud nõuetele ( st igasugused püüdurid puudusid). Hageja on seisukohal, et parkla asfalteerimise puhul ei ole tegemist toreduslike töödega vaid hädavajalike ja kohustuslike töödega ning tööde tegemise otsustamiseks oli piisav ühistu üldkoosoleku häälteenamusega otsus. Ala kasutati ka varem parklana ning sellel parkis rohkem kui 30 autot. Keskkonnakaitselistest tingimustest tulenevalt ei olnud ala lubatud ilma sadeveekanalisatsiooni rajamata ja asfalteerimata parklana kasutada. 2010.a teostatud majaesised sadeveekanalisatsioonitööd olid vajalikud maja säilimise huvides. Töid ei olnud lubatud teostada osade kaupa (nt sissesõidutee ja parkla ala eraldi) vaid moodustasid ühtse terviku, mis tuli teostada koos.

KOSTJA VASTUS

08.02.2014 kirjalikus vastuses kostja ei tunnista hageja nõuet ja ei soovi hagejaga nõude täitmise osas kompromissi sõlmida. 2010.a kevadel toimus ühistu poolt elamu esise liikumistee katmine uue asfaltkattega ja elamu kõrvale parkla ehitamine koos vajaliku sademeveekanalisatsiooni rajamisega. Nende tööde eest nõuab ühistu kostjalt 6726,31 EEK ehk 429,80 € tasumist. Kostja leiab, et ühistul ei tekkinud tema suhtes nõudeõigust 31.03.2010 toimunud üldkoosolekul, ühistuliikmetele korraldatud küsitlusega, 03.05.2010 juhatuse koosolekul ega ühistu poolt esitatud arvega 20100479.

Kostja toob esile, et ühistu omandas 14.08.2008 riigilt ostu teel ühistule kuuluva kinnistu kõrval asuva kinnistu, mida kattis kruusa-liiva segu. Järgnes kinnistute mõõdistamine ja liitmine. Ostetud maa-alal asus pesukuivatusplats ja seda maad kasutasid kortermaja elanikud autode parkimiseks. Tegemist ei olnud kindlaksmääratud parkimiskohtadega ehk parklaga. Ühistu juhatuse liikmele J.H.-le on Pärnu linnvalitsus 01.09.2009 otsustanud väljastada ehitusloa kinnistusiseste parkimisplatside ja juurdepääsuteede rekonstrueerimiseks ning kirjaliku nõusoleku kinnistusisese sademeveekanalisatsiooni ehitamiseks, kuid Ehitisregistri andmetel väljastas Pärnu linnavalitsus ühistule ehitusloa ehitise püstitamiseks (parkla ehitamiseks) ja kirjaliku nõusoleku väikeehitise püstitamiseks (sadeveekanalisatsioon). Ehitisregistris on ühistule kuuluval kinnistul arvel kolm ehitist: 1) elamu ehk hoone; 2) parklad ja juurdepääsuteed ehk rajatis; 3) kinnistusisene sadeveekanalisatsioon ehk rajatis, viimase kahe kohta on esmaregistreering tehtud 31.08.2009 ehitusloa taotlusega. 2010 kevadel toimus elamu ees asuva liikumistee üle asfalteerimine ja selle kõrvale parkla ehitamine. Parkla ehitamiseks vajaliku ruumi saamiseks ja rohkematele autodele ruumi tegemiseks viidi parklaalale jääv pesukuivatusplats elamu taha. Ehitisregistri andmetel on parkla pindala 1707 m2 ja parkimiskohtade arv 45. Kostja leiab, et 2010. aastal ei remontinud ühistu juba olemasolevat parklat, vaid ehitas parkla. Ühistu omandis olev maa ja sellele ehitatud parkla kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Parkla ehitus ühistu poolt 2010. aastal oli kaasomandisse kuuluva maatüki tavapärasest valitsemisest ja korrapäraseks korrashoiuks vajalikust kulutustest suurem muudatus ja rahaline kulutus. Parkla ehituseks oleks ühistu vajanud kõigi korteriomanike kokkulepet ehk nõusolekut ning seda enne parkla ehitusega alustamist. Tuginedes KOS § 13 lgle 3, § 16 lg-le 1 ja § 15 lg-le 3 kostja leiab, et ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud, tööde tegemiseks puudub kaasomanike kokkulepe. Parkla ehitamiseks ja liikumistee asfalteerimiseks puudub ka korteriomanike üldkoosoleku häälteenamusega vastuvõetud otsus. 31.03.2010 toimunud ühistu üldkoosolekul, millel osales isiklikult või volituse kaudu 46 ühistuliiget, ei võetud vastu üldkoosoleku otsust ei parkla koos vajaliku sadeveekanalisatsiooniga ehitamise ja liikumistee asfalteerimise ega nende tööde finantseerimise kohta. Protokolli 3. punkt käsitleb 2010. aastal ühistuliikmetelt raha kogumist asfalteerimistöödeks (täpsustamata milliste asfalteerimistöödega on tegemist), ühes lauses on ühistu otsus võtta asfalteerimistöödeks laenu 550 000 EEK, teise lausega on koosolek otsustanud jätta makseviisi ja ühistule laenu võtmise ühistuliikmete valida. Koosolekul ei toimunud ühistuliikmete hääletust juhatuse ettepaneku üle teostada asfalteerimine ega selle finantseerimise osas, koosoleku protokollis puuduvad hääletamise tulemused. Üldkoosoleku protokollist ei selgu üheselt mõistetavat ja konkreetselt sõnastatud, hääletamisega kinnitatud üldkoosolekul osalenud ühistuliikmete otsust ehk ühistuliikmete tahet. Üldkoosoleku järgselt võttis kostjaga ühendust trepikoja vanem, kes ei kuulunud ühistu juhatusse ja ei olnud kursis planeeritavate töödega. Kostjalt küsiti vaid, kas ta soovib tema korterile määratud üle 6000 krooni suuruse makse tasuda koheselt või osade kaupa või soovib, et ühistu võtaks parkla ehitamiseks laenu. Kostja keeldus maksega nõustumisest, kuna 1) tegemist ei olnud parkla ehituseks vajaliku kõigi korteriomanike kokkuleppe ehk nõusoleku saamise küsitlusega 2) ei eksisteerinud üldkoosoleku otsust ja kostjale ei osatud vasta, kes ning mille alusel määras tema korterile väidetava makse suuruse; 3) kostja pidas makse suurust ühe aasta kohta ebamõistlikult suureks isiklikest vahenditest tasumiseks; 4) parkla ehitamist ja liikumistee asfalteerimist elamu (millest sõltuvad kõigi korteriomanike elamistingimused ja kinnisvara väärtus) olukorda arvestades ebamõistlikuks. Trepikoja vanem ühistu esindajana ei osanud põhjendada liikumistee asfalteerimise ja parkla ehitamise vajalikkust, ei osanud vastata küsimusele, kelle poolt ja millal võeti vastu tööde teostamise otsus ega anda infot teiste ühistuliikmete otsuste kohta parkla ehitamise ja töö finantseerimise kohta. Ühistu juhatus

liikmete küsitluse tulemusi ühistu otsuseks ei vormistanud ja kõigile ühistuliikmetele teatavaks ei teinud. Küsitluse käigus korteriomanikega kokkuleppeid (parkla ehitamiseks, parkla ehituse eest tasumiseks) ei sõlmitud. 05.03.2009 toimunud üldkoosolekul (osales 45 ühistuliiget/liikme esindajat 85-st), kus juhatus tegi ühistuliikmetele ettepaneku parkla ehitamise, liikumistee asfalteerimise ja õueala korrastamise planeerimiseks ning soovis tellida tööde projekti, ei toimunud hääletust juhatuse ettepanekute üle (protokollis puuduvad hääletamise tulemused), üldkoosolek ei otsustanud planeerida nimetatud töid. 31.03.2010 toimud üldkoosolekul (osales 46 ühistuliiget/liikme esindajat 85-st) ei võetud vastu üldkoosoleku otsust ehitada parkla, asfalteerida liikumistee ja finantseerimist tööd ühistuliikmete omavahenditest, ei toimunud hääletust (protokollis puuduvad hääletamise tulemused). 02.12.2013 toimunud erakorralisel üldkoosolekul (osales 47 ühistuliiget/liikme esindajat 85-st) oli osalejate ainus võimalus hääletada otsuse poolt. 03.05.2010 toimunud juhatuse koosoleku protokollis kajastub juhatuse otsus jätta ühistule laen võtmata ja seitsmele korteriomanikule, kes olid eelistanud ühistule laenu võtmist, ja viiele korteriomanikule, kellega ühistu ei olnud kontakti saanud, panna kohustas sihtkapital tasuda järelmaksuga 2010.aasta lõpuks. Protokollist ei selgu, kes olid protokollis toodud korteriomanikud. Juhatuse otsus ei saa asendada kõigi korteriomanike kokkulepet/nõusolekut ega korteriomanike üldkoosoleku otsust. Juhatusel puudub õigus langetada üldkoosoleku pädevusse jäävaid otsuseid (laenu võtmine) või muuta üldkoosoleku otsuseid. Üldkoosolek ei ole juhatusele vastavat volitust andnud. Xxxxxxxxx xx ühistu seitsmeliikmelise juhatuse puhul on juhatuse otsuseks vajalik juhatuse koosolekust osavõtnute häälteenamus. 03.05.2010 juhatuse koosoleku protokolli järgi juhatuse hääletust ei toimunud, ei ole võimalik tuvastada juhatuse koosolekust reaalselt osa võtnud juhatuse liikmete arvu. Juhatuse koosoleku toimumisest ja juhatuse otsusest korteriomanikke ühistu poolt ei teavitatud (ei postkasti, trepikoja teadetahvli, emaili kaudu). Alates oktoobrist 2009 ei olnud juhatusel õigust korteriühistut esindada ja ühistu nimel tehinguid teha, sh teostada 2010.aasta suvel parkla ehitust ja liikumistee asfalteerimist ning nõuda ühistuliikmetelt selle eest tasumist. Korteriühistu Xxxxxxxxx xx põhikirja kohaselt valitakse juhatus ametisse kaheks kuni kolmeks aastaks. Ühistu valis juhatuse 12.10.2006 ja järgmine juhatuse koosseis on valitud 26.03.2013. Vahepealsel ajal juhatust samas ega uues koosseisus ühistu üldkoosolek valinud ei ole. Ühistu väljastas kostjale 08.05.2010 kommunaalkulude arve nr 20100479 tasumise tähtajaga 20.05.2010. Arvel toodud lisareal „Parkla“ puudus summa. Arvel oli suurendatud kostja tol ajal kommunaalkulude tasumisega viivitamisest tekkinud võlga summas 6726,31 EEK, mis on leitav vaid erinevate arvete ja nende eest tasutud summade võrdlemisel ning mille põhjenduseks oli arve serval märge „Parkla ehituse makse, mis oli kokku lepitud ja on veel tasumata“. Kostja ei ole ühistuga sõlminud kokkulepet parkla ehituseks ja selle eest tasumiseks. Arve ei vasta nõuetele, sest sellest ei selgu tehingu majanduslik sisu ja tehingu arvnäitajad (kogus, hind, summa). Ühistul puudus arve esitamise hetkel arve aluseks olev ja arvet esitada lubav üldkoosoleku otsus, kõigi korteriomanike kokkulepe/nõusolek. Sellisel kujul esitad arvet ei saa lugeda ühistuliikmele sihtkapitali tasumise kohustusest teada andmiseks ja see arve ei tekitanud ühistule kostja suhtes nõudeõigust. Arve esitamiseks ei andnud õigust ka juhatuse 03.05.2010 koosoleku mittekehtiv otsus, mis ei täpsustanud ühistuliikmeid, kellele juhatus kehtestas järelmaksu kohustuse, otsus ei olnud juhatuse liikmete hääletamise tulemusena vastu võetud ja seda ei olnud kõigile ühistuliikmetele teatavaks tehtud. Kostjal ei olnud põhjust ega võimalust 31.03.2010 toimunud üldkoosoleku otsuse tühistamiseks kohtusse pöörduda, sest sellel koosolekul vastuvõetud otsuste tühistamiseks põhjust ei olnud. 2010.aastast ei eksisteeri ühtegi korteriomanike/ühistuliikmete tehtud otsust/sõlmitud kokkulepet, millest kostja teadlik oleks olnud ja mida tal oleks olnud põhjust vaidlustada. Ühistu pöördus võlgnevuse tasumiseks kostja poole uuesti 2013.aasta oktoobris pärast ühistu

juhatuse uue koosseisu valimist. Esimesel kohtumisel A.R.ga õnnestus kostjal osaliselt tutvuda ja saada ühistu üldkoosolekute ja juhatuse koosolekute protokollid. Ühistu keeldub andmast informatsiooni möödunud aastatel sihtkapitalina kogutud summade kasutamise kohta ühistu poolt, sh 2010. aastal tellitud parkla ehituse ja liikumistee asfalteerimist puudutavat informatsiooni (tööde tegelik maksumus, ühistu poolt tööde ehitusfirma tellimise ehk ehituslepingu sõlmimise aeg ja töödega alustamise aeg). Ühistu nõuab alates 2013.aasta oktoobrist, et kostja tasuks 2010.aasta eest 429,30 eurot, väites, et kõik ülejäänud 84 ühistuliiget on oma korteritele ühistu poolt määratud maksekohustuse täitnud ja kostja rikub teiste ühistuliikmete huve ja õiglustunnet, kasutades ühistuliikmetele mõeldud hüve selle eest tasumata. Tegelikkuses on Pärnus rannarajoonis asuva elamu esine liikumistee ja parkla avatud kõigile soovijatele ja eriti suvel leiab rohket kasutust mitteühistuliikmete poolt. Ühistu väidab, et 2010.aasta jooksul korteriühistu liikmete poolt, kes sõlmisid ühistuga sihtkapitali tasumise kokkuleppe ja tasusid ühistule kas korraga või osade kaupa sihtkapitali, on sihtkapitali maksete tegemisega langetanud otsuse ehitada parkla ja nõustunud parkla hinnaga, ehituse ajaga, ehitajaga ja parkla ehituse eest ise maksma. Maksete erineval ajal tegemine ei määra üheselt ühistuliikmete otsuse tegemise aega ega sisalda kogu informatsiooni makse eesmärgi osas, mis peaks kajastuma korteriomanike otsuses. Ühistu kutsus 02.12.2013 kokku erakorralise üldkoosoleku, et korrata 2010.aasta üldkoosolekut ja võtta vastu 2010.aastal vastu võtmata jäänud ühistuliikmete otsus ehitada parkla, asfalteerida liikumistee, kinnitada tööde maksumuseks 550 000 EEK ning korjata raha ehk finantseerida tööd ühistuliikmete omavahenditest ja ühistule laenu mitte võtta. Koosoleku protokollis rõhutab ühistu, et kõik 84 ühistuliiget, v.a kostja, on saanud 2010.aastal vastuvõetud otsusest (2010 üldkoosolekul ei võetud vastu ühistuliikmete otsust!) ühte moodi aru ja aktsepteerinud parkla ehitust, liikumistee asfalteerimist ning tasunud nende korterile 2010.a määratud maksed. Olukorras, kus töö on teostatud ja makse tasutud, ei olnud korteriomanikel võimalik otsustada, kas tellida ja finantseerida töö. Korteriühistu puhul ei ole mõeldav, et enne tehakse elamu ja/või kinnistuga seotud tehing/teostakse-tellitakse töö ja aastaid hiljem võetakse vastu selle tehingu tegemist lubav üldkoosoleku otsus/sõlmitakse kõigi ühistuliikmete kokkulepe. Kostja palub jätta hagi rahuldamata, kuna 1) kostja ei ole jätnud täitmata talle seaduslikult kehtivat kohustust, vaid on vaidlustanud hageja nõude ehk vaielnud hageja nõudeõiguse üle; 2) hageja nõudeks olev ühistule parkla ehitus ja selle finantseerimiseks hageja soovitud sihtkapitali makse ei kuulu KÜS §151 toodud majandamiskulude hulka, millelt oleks KÜS § 7 lg 4 alusel õigus viivist nõuda. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

kostjale 08.05.2010 esitatud arvel nr 20100479 (I kd, lk 86) ja on kostja poolt siiani tasumata. Kursiga 1 € = 15,6466 EEK võlgnevus eurodes oleks 429,89 €, hageja väidetel aga kajastub raamatupidamises võlasumma eurodes summas 429,80 € ja hageja nõuab seda summat.

selleks vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Hageja leiab, et tegemist oli hädavajaliku ja kohustuslike töödega, mille tegemist võis otsustada üldkoosolek ning üldkoosoleku vastav otsus on kostjale täitmiseks kohustuslik. Kostja leiab, et parkla ehitamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe, selline kokkulepe puudub; lisaks tegemist on kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest oluliselt suurema kulutusega, millega kostja ei ole nõustunud ning KOS § 13 lg 3 alusel ei ole kostja kohustatud nende kulude kandmisel osalema ka juhul, kui kulude tegemise otsustamine oleks olnud üldkoosoleku pädevuses.

võlasuhe VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte kohta sätestatu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 näeb ette, et võlasuhte pooled peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Samuti on ühistu ja korteriomaniku vahelise suhte sisuks kaasomaniku asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

pikemas perspektiivis ka elamu konstruktsioone, mistõttu on kõik selle probleemi lahendamiseks tehtavad tööd käsitatavad elamu säilitamiseks vajalike töödena. Hageja selgituste kohaselt parkla ja juurdepääsu tee asfalteerimisega muudeti kinnistul pinna kaldeid selliselt, et sadevesi ei valguks elamu poole, lisaks paigaldati sadeveekanalisatsioon. Asjaolu, et vaidlusaluste tööde tegemise järel probleem täielikult ei kadunud, ei vähenda tehtud tööde vajalikkust. Arusaadavalt vajab sadeveekanalisatsiooni paigaldamiseks tehtud kaevetööde järel kinnistu igal juhul korrastamist ja selleks tuleb teha kulusid. Linnakeskkonnas ei ole ka mõeldav, et parklana (ja pesukuivatusplatsina) kasutataval alal torude paigaldamise järel pind üksnes silutakse ega taastata isegi kasutuskoormusele vastavat kruusakatet. Samas tuleb ka teede-platside rajamiseks paigaldada ja siluda-tihendada aluspinna kihid (sh killustiku- või kruusakiht). Seega igal juhul olid ka parkla alal tehtud tööd vähemalt kuni asfaldikihi laotamiseni vajalikud tööd. Samuti on linnalises elukeskkonnas, eriti kortermajade ümbruses, tavapärane, et parkla ala kaetakse kõvakattega (kattekividega või asfalteeritakse). Sellega saavutatav kasutusmugavus ja kinnistu välisilme paranemine on kõigi korteriomanike huvides. TsÜS § 63 p 2 kohaselt on kulutused kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse. Kõikide selles asjas kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite põhjaliku analüüsimise tulemusel kohus asub seisukohale, et KÜS § 13 lg 4 ja § 151 lg 2 kolmanda lause kohaselt tuleb praegusel juhul lugeda parkla ja juurdepääsutee asfalteerimist elamu majandamiskuludeks, mille tegemise võis otsustada korteriühistu üldkoosolek häälteenamusega. Kohus otsuses tuvastas, et üldkoosolek on hiljemalt 02.12.2013 sellise otsuse kinnitanud.

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhivõlast. VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 annavad võlausaldajale õiguse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitanud võlgnikult viivist. KÜS § 7 lg 4 sätestab majandamiskulude tasumisega viivitamise puhuks viivisemääraks 0,07% päevas. Alates 01.01.2014 (hagiavalduse esitamisele järgnev päev) on kohtuotsuse 08.10.2014 tegemise seisuga täiendavalt sissenõutavaks muutunud viivis 281 päeva eest kokku summas 84,54 € (429,80 € x 0,07% x 281 päeva). Eeltoodu alusel kohus rahuldab hageja viivisenõude ning mõistab kostjalt lisaks põhivõlale hageja kasuks välja viivise 476,64 € ja alates kohtuotsuse teatavakstegemise päevale järgnevast päevast lisanduva viivise protsendina põhivõlast s.o 0,07% päevas, kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

/Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.