Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-13-32596 5.07.2013) ning alates 6.07.2013 samas määras (VÕS § 113 lg 1) kuni eelpool märgitud põhinõude täieliku täitmiseni ehk 14951,20 euro hagejale täieliku tasumiseni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagiavaldus (k 1, tl 1-12) Hageja nõuded OÜ Ekoservis Teenused esitas 5.07.2013 hagi Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vastu, milles palus kohustada kostjat tagastama hagejale Vaivara ohtlike jäätmete käitluskeskuse rendilepingu alusel ülemäära makstud rent 111847 eurot ja intress sellelt summas 184,56 eurot ning põhinõudelt arvestatud viivis seadusjärgses määras (kuni kohtuotsuse tegemiseni ning samas määras protsendina kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude kohase täitmiseni). Samuti palus hageja kohustada kostjat tagastama sama rendilepingu alusel tasutud ettemaksu jääk summas 14951,20 eurot ning sellelt arvestatud viivis seadusjärgses määras (VÕS § 113 lg 1) kuni kohtuotse tegemiseni ehk 283,15 eurot seisuga 5.07.2013 ning protsendina samas määras kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Eraldi nõudena palus hageja tuvastada, et kostjal ei ole hageja vastu 18.06.2013 saadetud nõudekirjas esitatud kahju hüvitamise nõuet, kuid hiljem menetluse käigus sõlmisid pooled selles osas kohtuvälise kokkuleppe (k 1, tl 195), hageja esitas kohtule hagist osalise loobumise avalduse (k 1, tl 193) ning kohus lõpetas selle nõude osas menetluse (k 2, tl 4). Haginõuete aluseks olevate sündmuste käik Ida-Virumaal Vaivara vallas Auvere külas asuv Vaivara Ohtlike Jäätmete Käitluskeskus (edaspidi ka käitluskeskus, rendiobjekt) koos selle juurde kuuluvate hoonete, rajatiste ja seadmetega kuulub kostjale ehk Eesti Vabariigile. Keskkonnaministri 13.03.2012 käskkirja nr 243 alusel viis Keskkonnateabe keskus (Keskkonnaministeeriumi hallatav asutus) 5.06.2012 läbi avaliku kirjaliku enampakkumise käitluskeskust teenindava maa tasu eest kasutamiseks 2(12)

2-13-32596 andmiseks. Keskkonnaminister kuulutas 25.06.2012 käskkirjaga nr 586 enampakkumise võitjaks hageja ning volitas Keskkonnateabe keskuse peadirektorit Keskkonnaministeeriumi nimel hagejaga rendilepingu sõlmimiseks, kohustades hagejat esitama rendilepingu sõlmimise ajaks lepingu täitmise tagatis. Hageja esitas 20.07.2012 kostjale tagatiseks Danske Bank A/S Eesti filiaali poolt väljastatud pangagarantii summas 307722 eurot (edaspidi ka garantii – k 1, tl 31). Pooled sõlmisid 23.07.2012 (hageja rentnikuna ja kostja rendileandjana) käitluskeskuse rendilepingu nr 5-3/2 (edaspidi ka rendileping või leping) (k 1, tl 14-30). Rendiobjekti valdus ja dokumendid anti hagejale üle 1.10.2012, mille käigus avaldas kostja esindaja hageja esindajale, et rendiobjektil asuvad veejuhtimis- ja puhastusseadmed (edaspidi ka puhastusseadmed) ei ole veel selle ehitajalt täies mahus vastu võetud, kuid seda tehakse lähiajal ja seadmeid saab hakata kasutama. Nimelt veepuhastiga seoses tuli teha elektritöid ning teostada vajalikud mõõdistused, misjärel saab puhasti koheselt käivitada. 2012 novembris korraldas kostja veepuhasti elektrisüsteemi mõõdistamise, mille käigus selgus, et seda ei ole võimalik koheselt töökorda saada. Kostja kinnitas, et teostab vajalikud tööd lähiajal (kuid puhasti ei töötanud isegi 2013 veebruaris). Hageja saatis kostjale kirjaliku päringu puhastusseadmete töökorda seadmise kohta. Kostja kinnitas oma vastuses, et probleemiga tegeletakse, rekonstrueerimistööd on lõpetatud ning kevadise suurvee ajal on seadmed kasutusvalmid (k 1, tl 88). Viimati teatas kostja 9.04.2013 (k 1, tl 86), et ilmaolude tõttu ei saanud seadmete testimisega alustada, kuid seda tehakse esimesel võimalusel. 12.04.2013 esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (k 1, tl 32), millest tulenevalt lõpeb rendileping 15.04.2013 ning hageja on kohustatud andma rendiobjekti valdus kostjale üle hiljemalt 16.04.2013. Garantii alusetu realiseerimise vältimiseks oli hageja sunnitud rendiobjekti üle andma. Pooled allkirjastasid 17.04.2013 käitluskeskuse vara ja dokumentide üleandmise akti (k 1, tl 39-45), millele lisati ka hageja kiri kostjapoolse rendilepingu rikkumise kohta (k 1, tl 46-50), milles hageja esitas vastuväited ülesütlemiseavalduse kohta ja avalduse rendi alandamiseks. Keskkonnainspektsioon kontrollis käitluskeskust 23.04.2013 ja 20.05.2013, mille kohta koostati objekti kontrollimise protokollid nr 1032405 (ei olnud hagejale esitatud) ja 1033144 (k 1, tl 51-75) ning 18.06.2013 esitas kostja kontrolli tulemustele tuginedes hagejale nõudekirja rendilepingu rikkumisega tekitatud väidetava kahju hüvitamiseks summas 150000 eurot (k 1, tl 77-79). Hageja esitas 1.07.2013 nõudekirjale oma vastuskirja (k 1, tl 80-84). Haginõuete õiguslikud põhjendused Hageja leiab, et kostja on rendi alandamise avalduse alusel kohustatud tagastama hagejale enammakstud rendi ning sellelt arvestatud intressi ja viivised. Hagejal on õigus rendi alandamiseks VÕS § 278 p 4, § 296 lg 2 ja § 341 alusel. Nimetatud sätetest tulenevalt kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mille eest rentnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, alandada renti puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Need sätted ei sätesta rendi alandamiseks muid eeltingimusi, nt otsese kahju või saamata jäänud tulu tekkimise osas. Hageja seisukohalt rendilepingul asunud puhastusseadmete mittetöötamine kujutab endast sellist rendiobjekti puudust, mis välistab selle sihtotstarbekohase kasutamise. Hageja ei vastuta sellise puuduse eest ning ei esine muid rendi alandamist välistavaid asjaolusid. Hageja leidis, et puhastusseadmete mittetöötamine takistas tal rendiobjekti kasutamist vähemalt 90% ulatuses. 2012 novembris toimunud kohtumisel tõdeti, et puhastusseadmed ei tööta ning 3(12)

2-13-32596 puuduvad ka vajalikud dokumendid (eeskätt kasutusjuhend), puhastusseadmed on ehitustööde teostaja poolt riigile kui tellijale üle andmata ning nende kasutamiseks puudub kasutusluba. Kostja lubas teha vajalikud toiminud, et puhastusseadmeid saaks tööle panna ja kasutama hakata, kuid probleemi lahendamine viibis. Hageja on korduvalt pöördunud selles küsimuses kostja poole nii suuliselt kui kirjalikult. Vastusena hageja 13.02.2013 päringule kinnitas kostja 4.03.2013 e-kirjas, et puhastusseadmete rekonstrueerimistööd on lõpetatud ja kevadise suurvee ajal on need kasutusvalmid (k 1, tl 87-89). Tegelikult ei olnud puhastusseadmed töökorda seatud ning Keskkonnainspektsiooni 20.05.2013 käitluskeskuse kontrolli protokolli p-st 3 nähtub, et puhastusseadmetel puudub kasutusluba, puhasti ei ole kantud ehitusregistrisse, ehitajapoolne seadistus on tegemata ning puhasti ei tööta. Asja kasutatavuse piiratuse üle otsustamisel tuleb lähtuda asja kasutamise sihtotstarbest. Ohtlike jäätmete käitlusprotsessi käigus tekib nõrgvesi, mis on saastunud ja kõrge reoainete kontsentratsiooniga. Nõrgvett tuleb enne juhtida veepuhastusjääma ning alles seejärel võib puhastatud heitvett juhtida loodusesse. Kui puhastusseadmed ei tööta tuleb ohtlike jäätmete käitlustegevusi maksimaalselt vältida, kuna siis nõrgvett puhastada ei saa. Puhastite mittetöötamisel võib tekkida uputamise oht, kuna puhastamata heitvett ei saa käitluskeskusest ära juhtida. Selle vältimise praktiliseks lahenduseks on nõrgvee teket põhjustavast tegevusest hoidumine. Seetõttu ei saanud hageja uusi ohtlikke jäätmeid rendiobjektil vastu võtta ja koguda. Rendiobjektil juba enne selle hagejale üleandmist olevad jäätmed tekitasid niikuinii nõrgvett, mida ei olnud võimalik rendiobjektilt ära juhtida puhastusseadmete mittetöötamise tõttu ning selle puhastamiseks ei piisanud ka nõrgveepuhasti tiikidest, mida kinnitas ka 25.04.2013 võetud proovide analüüs (k 1, tl 52). Hageja leiab, et nende asjaolude tõttu rendiobjekti sai kasutada üksnes jäätmete ajutiseks vastuvõtmiseks ja paigutamiseks katuse alla, kuna katuse alla kohutud jäätmetest täiendavat nõrgvett ei eraldu. Veepuhastusseadmete mittetöötamine välistab rendiobjekti sihtotstarbelise kasutamise 100%-liselt ning hageja oleks saanud VÕS § 296 lg 1 alusel täilikult keelduda rendi maksmisest, kuid arvestades, et teoreetiliselt oleks saanud seda marginaalses osas kasutada (kuid mitte üle 10%) alandas hageja rendi 90% ulatuses. Rendiobjekti üleandmisel selgitas kostja, et puhasti käivitamiseks tuleb teostada väheolulised ja formaalsed toimingud. Hageja oli veendunud, et puhasti saab töökorda hiljemalt ühe kuu jooksul alates rendiobjekti vastuvõtmist. Alates 2012 novembrist kujutas puhastusseadmete mittetöötamine endast kostjapoolsed olulist rendilepingu rikkumist. Hageja ei vastuta puhastusseadmete mittetöötamise eest, kuna see puudus esines juba rendiobjekti hagejale üleandmisel ning selle kõrvaldamine oli kostja kohustuseks. Seda kinnitavad ka e-kirjad, kus kostja lubab puhastusseadmeid korda seada (k 1, tl 86, 88) ning kostja tegevus puhastusseadme elektri- ja mõõdistustööde korraldamisel. Hageja ei pidanud nimetatud puudust omal kulul kõrvaldama. Hageja on täitnud oma VÕS § 282 lg 1 p-st 2 tuleneva kohustuse asja lepingutingimustele mittevastamisest viivitamata teavitada ning kostja oli puhastusseadmete mittetöötamisest teadlik. Muid takistusi rendi alandamise õiguse rakendamiseks ei ole ning kõik õiguslikud eeldused rendi alandamiseks on täidetud. Hageja alandas oma 17.04.2013 avalduses rendi 9/10 rendi summa võrra alates novembrist 2012 tagasiulatuvalt kuue kuuest (november 2013 – aprill 2013), kuna sellest ajast alates ei olnud puhasti mittetöötamine enam rendilepingu kohaselt mõistlikult aktsepteeritav. 4(12)

2-13-32596 Hageja on viidanud hagiavalduse p-s 2.1.14 Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-84-05 ja 3-2-1135-05, leides, et nimetatud otsustes üürisuhte suhtes väljendatud seisukohad on analoogia korras rakendatavad ka rendisuhetele ja rendi hinna alandamisele ning rentnik võib VÕS § 112 alusel alandada renti võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, mida saab väljendada ka vastava valemina. Vastavalt rendilepingu p-le 4.3 tasus hageja kostjale 158071,20 eurot rendi ettemaksuna. Alates rendiobjekti hagejale üleandmist hakkas kostja nimetatud ettemaksust maha arvestama igakuist renti. Kostja on ettemaksust tasaarvestanud seitsme kuu rendi (oktoober 2013 – aprill 2013), vaatamata sellele, et alates 16.04.2013 ei ole rendiobjekt enam hageja valduses. VÕS § 112 lg 3 alusel võib hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg 1 ja § 191 lg 1 sätestatule. VÕS § 189 lg 1 kohaselt tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intress raha saamisest alates. Kuna alates 16.04.2013 ei olnud hagejal rendiobjekti valdust kuulub 2013 aprillikuu osas hagejale tagastamisele aprillikuu teise poole kuu rent täies ulatuses ning 2013 aprillikuu esimese poole rent 9/10 rendisumma ulatuses. Tagastamisele kuuluvalt ülemäära makstud rendilt tuleb kostjal tasuda ka sellelt arvestatud intress. Rendi alandamise avalduse esitas hageja 17.04.2013. Seega muutus ülemäära makstud rendi tagastamise nõue samal päeval ka sissenõutavaks ning alates 18.04.2013 tuleb kostjal maksta ka viivis VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tagastamisele kuuluvalt rendilt. Vastavalt hageja arvestusele (k 1, tl 92-94) peab kostja tagastama hagejale renti summas 111847 eurot, tasuma sellelt intresse 184,56 eurot ja viivised 2118,20 eurot (seisuga kuni hagi esitamiseni). Samuti peab kostja tagastama hagejale rendilepingu alusel ettemakstud rendi jääk summas 14951,20 eurot. Kostjal puudub alus ettemaksu jäägi kinnihoidmiseks ka seetõttu, et rendilepingust tulenevaid nõudeid tagab garantii. Kostja pidi ettemaksu jäägi tagastama rendiobjekti üleandmisele järgneval päeval, s.o 17.04.2013. Alates 18.04.2013 arvestab hageja ettemaksu jäägi tagastamisega viivitamisest tulenevat viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, s.o 283,15 eurot (hagi esitamise seisuga). Kostja vastus hagile (k 1, tl 144-147) Kostja vaidles oma vastuses hagile vastu, leides, et hagi on põhjendamatu ning selle rahuldamiseks puudub alus. Kostja seisukohad olid kokkuvõttes järgmised. Hageja poolt väidetav rendiobjekti puudus ei mõjutanud rendiobjekti kasutamist. Hageja takistused rendilepingu täitmisel tulenesid tema enda poolsest rendilepingu rikkumisest. Hageja on esitanud hinna alandamise avalduse hilinenult ning tal puudub õiguslik alus kostja vastu õiguskaitsemeetmete rakendamiseks. Kostja ei ole lepingut rikkunud Lepingu p 3.3 kohaselt kinnitas hageja, et on rendiobjekti põhjalikult üle vaadanud, teadlik selle seisukorrast ja aktsepteerib objekti seisundis, nagu see lepingu sõlmise hetkel on. Lepingu p-de 3.2 ja 3.3 kohaselt oli hageja kohustatud rendiobjekti valduse ülevõtmisel fikseerima rendiobjekti puudused või kasutamise takistused. Valduse vastuvõtmisega loobus hageja õigusest kohaldada õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sh 5(12)

2-13-32596 varjatud puuduste või kasutamise takistuste tõttu. Lepingu sõlmimisega kinnitas hageja, et aktsepteerib seda antud seisukorras jäätmekäitlusteenuse osutamiseks sobivana. Üleandmisakti allkirjastamisega (mille juures ei fikseeritud puudusi ega kasutamise takistusi) ja rendiobjekti valduse ülevõtmisega kinnitas hageja, et takistused rendiobjekti kasutamiseks puuduvad ja loobus õigusest sellistele puudustele tugineda. VÕS § 227 lg 2 kohaselt võib üürnik puudustega asja vastu võttes VÕS § 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Selleks peab vastav õigus olema asja üleandmisel reserveeritud ühepoolse avaldusega või poolte kokkuleppega (RKTKo nr 3-2-1-81-08). Hageja seda teinud ei ole. Seega valduse üleandmisest kandis võimalike rendiobjekti kasutamise takistuste riski hageja kui rentnik. Väidetavad rendiobjekti puudused (puhastusseadmed ei töötanud, puudus kasutusluba, dokumentatsioon üle andmata) ei tekkinud lepingu kehtivuse perioodil, vaid puhastusseadmete olukord püsis muutmatuna nii lepingu sõlmimise kui rendiobjekti valduse ülemineku ajal. Hageja ise möönab, et oli puhastusseadmete olukorrast teadlik rendiobjekti vastuvõtmisel. Kostja pole kunagi varjanud infot puhastusseadmete seisukorrast ning olulised andmed, sh kasutusloa puudumine, on avalikult kättesaadav Riigi kinnisvararegistri ja Ehitusregistri kaudu. Lepingust ei tulene muid kostja kohustusi seoses rendiobjektiga kui kohustus anda rendiobjekt hagejale üle valdamiseks ja kasutamiseks. Lepingus ei ole kokku lepitud üheski kostja kohustuses seoses puhastusseadmete seisundi või töökorra parandamisega ja hageja ei ole reserveerinud endale õigust tugineda olemasolevatele puudustele rendi alandamisel, vaid on vastavast õigusest loobunud. Hinda saab alandada üksnes siis, kui kohustuse rikkumine on hinna tasumisega seotud (RKTKo nr 3-2-1-135-07). Hageja näidatud seos kostja väidetava kohustuse rikkumise ja hinna alandamise vahel on näiline. Lepingust ei tulenenud kostja kohustust rendiobjektil puhastusseadmete olukorda muuta. Puhastusseadmete seisukord ei takistanud rendiobjekti kasutamist Puhastusseadmete mittetöötamine ei takistanud lepingu kehtivusajal rendiobjekti kasutamist. Püsiv lumekate tekkis 2012.a juba novembris (info avalikult kättesaadav Ilmateenistuse veebilehel). Ülesütlemise seisuga 15.04.2013 oli veel lumi maas (k 1, tl 149). Puhastusseadmete olemasolu ja töökord omab rendiobjekti kasutamisel tähtsust tingimusel, et välistemperatuur on üle külmumispunkti. Hageja on ise selgitanud, et nõrgvesi (mille puhastamiseks ongi puhastusseadmed vajalikud) tekib vihmavee nõrgumisel läbi jäätmekihtide. Kui välistemperatuur on püsivalt alla külmumispunkti ei ole vihmasadu ega nõrgvee teke võimalik ja puhastusseadmete olemasolu või töökord ei saa takistada rendiobjekti sihipärast kasutamist. Hageja ei ole tõendanud, et õhutemperatuuri tõus üle külmumispunkti ja kevadine suurvesi oleks saabunud enne lepingu ülesütlemist. Hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, miks on rendiobjektil ohtlike jäätmete käitlemiseks vajalik just ehitamisel olevad puhastusseadmed, kuigi ohtlike jäätmete käitlemist on samas kohas teostatud ka varem. Hagi lisana esitatud Doranova Baltic OÜ hinnapakkumine tõendab, et vajadusel on vee puhastamine võimalik ka ajutise seadme abil. Takistus lepingu täitmisel tulenes hagejapoolsest lepingurikkumisest Lepingu täitmine ei olnud võimalik hagejast endast tuleneval põhjusel. 6(12)

2-13-32596 Lepingu p 8.2 kohaselt oli hageja kohustatud omama ohtlike jäätmete käitluslitsentsi ja keskkonnakompeksluba. Hageja ütles lepingu 12.04.2013 üles, kui oli selgunud, et Keskkonnaamet on jätnud 10.04.2013 otsusega (k 1, tl 150-152) hageja taotluse ohtlike jäätmete käitluslitsentsi saamiseks läbi vaatamata. Keskkonnaamet peatas ka hageja keskkonnakompleksloa kehtivuse. Tegemist oli lepingu p 8.2 olulise rikkumisega, mis tõi kaasa p 8.1 olulise rikkumise, kuna rendiobjekti kasutamine ohtlike jäätmete käitlemiseks ei olnud õiguslikult võimalik. Lepingu sõlmimisest oli möödunud ligi 9 kuud ja rendiobjekti üleandmisest üle 5 kuu, mistõttu oli möödunud mõistlik aeg lepingu täitmisega alustamiseks. Lepingu täitmine kogu lepingu kehtivuse vältel oli võimatu hagejast tulenevatel põhjustel. Otsene põhjus rendiobjekti sihipäraseks mittekasutamiseks ei olnud tingitud probleemidest puhastusseadmetega. Hageja ise ei olnud võimeline rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutama. Seega ei oma puhastusseadmete töökord tähtsust rendiobjekti kasutamise võimalikkuse seisukohalt. Puudub põhjuslik seos puhastusseadmete seisukorra ja rendiobjekti kasutamise takistuste vahel. Hageja ei saa kasutada rendi alandamist õiguskaitsevahendina pärast lepingu lõppemist. Olukorras, kus leping oli kostja 12.04.2013 ülesütlemisavaldusega alates 15.04.2013 lõppenud, ei saanud hageja 17.04.2013 esitatud nõue hinna alandamiseks lepinguliste kohustuste sisu enam muuta. Hinna alandamise määr on tõendamata Hageja nimetatud rendisumma alandamise määr on põhjendamata. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet (RKTKo 3-2-1-97-07). Hageja ei ole tõendanud väidetava mittekohase täitmise väärtust. Hageja kohustus on tõendada nii lepingu rikkumist kui väidetava mittekohase täitmise väärtust ja selle suhet lepingukohase täitmise väärtusse (RKTKo nr 3-2-1-29-10, 3-2-1129-12). Hageja väide, et rendiobjekti kasutamine oli kostjapoolse rikkumise tõttu takistatud vähemalt 90% ulatuses on meelevaldne. Rendiobjekti sihtotstarbeline kasutamine oli võimatu tulenevalt hagejapoolsest takistusest. Hageja seisukohad kostja vastusele (k 1, tl 161-164) Hageja leidis, et pooled olid kokku leppinud kostja kohustuses puhastusseadmete töökorda viimises. Piirang puhastusseadmete mittetöötamise tõttu õiguskaitsevahendite kasutamiseks oleks tühine. Hageja oli teadlik, et puhastusseadmed ei tööta, kuid kostja pidi selle puuduse lähiajal likvideerima. Nimetatud kokkulepet kinnitab poolte suhtlemine seoses kostjapoolsete toimingutega puhastusseadme testimiseks ja kostja hilisem tegevus nõrgveesüsteemide rekonstrueerimise läbiviimiseks. Puhastusseadmete töökorda seadmise kohustus lasus hagejal ning nimetatud erikokkuleppe tõttu jäi hagejale õigus tugineda puhastusseadmete mittetöötamisele VÕS § 227 lg 2 mõttes. Hageja pole kunagi aktsepteerinud rendiobjekti koos mittetöötava veepuhastusseadmega lepingu p 3.3 tähenduses ega olnud teadlik, et antud puuduse tõttu ei ole põhimõtteliselt võimalik rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja teadis rendiobjekti hagejale üleandmisel, et objekti ei saa vastavalt sellele sihtotstarbele nõuetele vastavalt kasutada, kuid ei teavitanud sellest hagejat. VÕS § 281 kohaselt on kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta seoses üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusega tühine, kui 7(12)

2-13-32596 üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimistele ja ei teatanud sellest üürnikule. Hageja ei nõustu kostjaga, et külmade ilmade püsimise tõttu sai hageja rendiobjekti kasutada olenemata puhastusseadmete töökorras olekust. Hageja leidis, et ei saa riskida ohtlikke jäätmete ladustamisel asjaoluga, et kevade saabudes vallanduvad veed, mis tekitavad talve jooksul ladustatud jäätmetest läbi nõrgumisel reostunud nõrgvett. Kuna puhastusseadmete töökorda seadmine venis ei saanud hageja olla veendunud, et kevadeks on puhasti töökorras ja nõrgvett saab nõuetekohaselt puhastada. Samuti ei saanud terve talve jooksul olla kindel, et järgneval päeval ei sula lumi ega teki soojakraadid. Seega ei oleks korrapärase hoolsuse rakendamisel rendiobjektile tohtinud terve talve jooksul ohtlikke jäätmeid ladustada. Olukorras, kus hageja isegi ei tegelenud rendiobjektil ohtlike jäätmete ladustamisega on ilmselge, et rendiobjektile esineb reostus, mis on tekitatud eelneva rentniku poolt (k 1, tl 178). Ka Keskkonnaagentuur on asunud seisukohale, et olemasolev olukord ei taga pinna- ja põhjavee reostuse vältimist (k 1, tl 179, 180). Hinna alandamise eelduseks oli asjaolu, et rendiobjekti puuduse tõttu on selle väärtus väiksem kui lepingus on kokku lepitud. Selleks tuleb viia läbi võrdluse puudusega ja puuduseta asja väärtuse vahel. Neid asjaolusid ei mõjuta, kas hagejal olid vajalikud load olemas või mitte. Leping ei ole kostjapoolse ülesütlemisega lõppenud. Ka lepingu lõppemine ei saaks lõpetada hinna alandamise nõuet, kuna hageja on alandanud renti tagasiulatuvalt. Ka VÕS § 296 ei sätesta piiranguid rendi alandamiseks pärast rendilepingu lõppemist. VÕS § 112 lg 1 kohaselt kohus otsustab väärtuste suuruse olukorras, kus kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud kohtuasja materjalidega, kuulanud ära poolte seisukohad ning uurinud poolte esitatud tõendid leiab, et hagi on põhjendatud osaliselt ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus hindab esmalt, kas on põhjendatud hageja enammakstud rendi tagastamise nõue (I) ning seejärel, kas on põhjendatud hageja rendi ettemaksu jäägi tagastamise nõue (II). I. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et tegemist on lepingulise vaidlusega ning kõik poolte õigused ja kohustused tulenevad nende vahel sõlmitud rendilepingust. Hageja leiab, et saab nõuda renditasu alandamist 90% ulatuses kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu, mis hageja arvates seisnes selles, et kostja ei taganud lepingu kehtivuse ajal puhastusseadmete töökorras oleku, mistõttu ei saanud hageja rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada vähemalt 90% ulatuses. Hageja seisukohalt saab ta seda teha ka tagasiulatuvalt, sh peale kostjapoolse ülesütlemisavalduse esitamist. Hageja leiab, et leping ei ole kostjapoolse ülesütlemisavaldusega lõppenud, kuna see on põhjendamatu ja sellel puudub õiguslik alus ning rendi alandamine on võimalik VÕS § 278 p 4, § 296 lg 2 ja § 341 sätetele tuginedes. Kohus leiab, et kostjapoolne 12.04.2013 lepingust ülesütlemine on kehtiv ning poolte vahel sõlmitud rendileping lõppes 15.04.2013. Selles osas ei nõustu kohus hagejaga, kes vaidles ülesütlemisavaldusele vastu oma 17.04.2013 kirjas (k 1, tl 46) ning jäi samale seisukohale kohtuliku menetluse käigus (möönates, et leping võib siiski olla kostjapoolse ülesütlemisega 8(12)

2-13-32596 lõppenud, aga ka sel juhul säilib tal tagasiulatuv rendi alandamise õigus). Ülesütlemisel tugines kostja lepingu p-dele 8.1, 8.2, 9.1, 12.5.1 ja 12.5.6, millest tulenevalt kostjal kui rendileandjal oli õigus leping etteteatamiseta erakorraliselt üles öelda, kui rentnik rikub rendiobjekti sihtotstarbelise kasutamise kohustust või kui temal puudub keskkonnakompleksluba või ohtlike jäätmete käitluslitsents. Kohus loeb tõendatuks (ning hageja ei vaielnud vastavale asjaolule vastu), et hageja pole saanud ülesütlemise hetkeks ohtlike jäätmete käitluslitsentsi, kuna Keskkonnaamet on jätnud hageja sellekohase taotluse läbivaatamata (mida tõendab ka Keskkonnaameti 10.04.2013 kiri – k 1, tl 150-152) ja peatas keskkonnakompleksloa kehtivuse. Kohus nõustub siinkohal kostja seisukohaga ning ülesütlemisavalduse põhjendustega, et vastava litsentsi puudumine ja keskkonnakompleksloa kehtivuse peatamine on käsitatavad lepingu olulise rikkumisena lepingu p-de 8.1, 8.2 ja 9.1 tähenduses, mis andis kostjale õiguse öelda leping erakorraliselt üles. Seega, loeb kohus tõendatuks, et rendileping poolte vahel lõppes 15.04.2013. Kostja leidis, et kuna lepingulised suhted poolte vahel lõppesid 15.04.2013 siis ei saanud hageja hiljem (sh oma 17.04.2013 kirjas – k 1, tl 46-50) nõuda õiguskaitsevahendina rendi alandamist. Kohus leiab, et see kostja seisukoht on põhjendatud. VÕS § 186 p 6 kohaselt võlasuhe lõpeb lepingu ülesütlemisega. Kuna poolte vahel rendilepingust tekkinud võlasuhe lõppes 15.04.2013 ei saanud hageja enam nõuda rendihinna alandamist VÕS § 278 p 4, § 296 lg 2, § 341 või teistele sätetele tuginedes. Kuigi kohus on eelnevalt leidnud, et hageja ei saanud pärast kostjapoolse lepingu ülesülemist nõuda rendihinna alandamist, peab kohus vajalikuks analüüsida ning sisuliselt vastata poolte seisukohtadele hageja poolt hinna alandamise aluseks märgitud asjaolude suhtes. Pooled vaidlesid kohtumenetluses peamiselt selle üle, kas puhastusseadmete mittetöötamine võis iseenesest takistada rendiobjekti kasutamist ning kes vastutab sellise puuduse eest või oleks pidanud selle kõrvaldama. Hageja leiab, poolte vahel oli kokkulepe, mille järgi pidi kostja likvideerima puudused puhastusseadmetes lähiajal pärast rendiobjekti üleandmist. Kohus hageja sellise seisukohaga ei nõustu ning leiab, et pooltele õiguslikult siduvat kokkulepet ei nähtu ei rendilepingust ega rendiobjekti üleandmise aktist või muudest allikatest. Kohus ei pea antud asjaolu tõendamiseks piisavaks hageja viidatud kirjavahetust poolte vahel, milles kostja kinnitab oma kavatsust teha teatud toimingud seoses puhastusseadmete parandamisega, kuid nagu kostja on selgitanud kohtuistungil tegi ta seda oma vabast tahtest olemata selleks õiguslikult kohustatud. Kohus leiab, et õiguslikult siduvat kokkulepet lepingu (või muus) vormis selle kohta poolte vahel ei eksisteeri. Samuti ei tulene kostja vastavat kohustust seadusest. Seega, leiab kohus, et kostjal ei olnud rendiobjektil asuvate puhastusseadmete töökorda seadmise või muul viisil parandamise kohustust. Hageja on märkinud, et pole kunagi aktsepteerinud rendiobjekti koos mittetöötava puhastusseadmega ning on täitnud oma VÕS § 282 lg 1 p-st 2 tuleneva kohustuse asja lepingutingimustele mittevastamisest viivitamata teavitada ning kostja oli puhastusseadmete mittetöötamisest teadlik. Ei hageja esitatud tõenditest ega hageja teistest seisukohtadest ei nähtu, et hageja oleks rendiobjekti vastu võtnud pretensioonidega või tingimuslikult. Seda ei nähtu ka rendilepingust või rendiobjekti üleandmise aktist. Seda, et hageja aktsepteeris rendiobjekti sellises seisundis nagu ta oli tõendab üleandmise akt ning pooled ei vaidle selle üle, et rendiobjekti üleandmisel ei väljendanud hageja pretensioone ega teinud märkusi rendiobjekti seisukorra suhtes, kuigi kostja esindaja teavitas hagejat vastavatest puudustest (et puhastusseadmed ei ole selle ehitajalt täies mahus vastu võetud). Siinkohal nõustub kohus kostja seisukohaga, et lepingu p 3.3 järgi kaotas hageja rendiobjekti valduse vastuvõtmisel 9(12)

2-13-32596 õiguse leping üles öelda või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sh varjatud puuduste, või kasutamise takistuste tõttu. Samuti ei nõustu kohus hagejaga selles, et tema, olles teadlik puhastusseadmete mittetöötamisest ei teadnud, et antud puuduse tõttu ei ole põhimõtteliselt võimalik rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada. Siinkohal nõustub kohus kostja seisukohaga, et hageja, vastavale alale spetsialiseerunud ettevõtjana (mida kinnitab ka temal lepingu sõlmimise hetkel keskkonnakompeksloa olemasolu – selle asjaolu üle pooled ei vaidle) ei kujutanud endale ette puhastusseadmete mittetöötamisega kaasnevaid tagajärgi. Muuhulgas kinnitab seda ka hageja aktiivsus kostjaga suhtlemisel puhastusseadmete korda tegemise teemal ja sellest nähtav hageja huvitatus vastavate tööde tegemisest ja puhastusseadmete korda viimisest. Kusjuures, kuna puhastusseadmete seisukord ei ole lepingu kehtivuse ajal muutunud (selle asjaolu üle pooled ka ei vaidle) ei saa hageja kohtu arvates tugineda selle, et teadmine puhastusseadmete mittetöötamise kohta oli tal rendiobjekti üleandmisel küll olemas, kuid selle tähtsuse, ehk seda, et selle tõttu ei saa ta rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada, teadvustas hageja alles hiljem. Kohus leiab, et alates rendiobjekti valduse üleandmist 1.10.2012 ja kuni lepingu lõppemiseni 15.04.2013 leppis hageja olemasoleva olukorraga ja mittetöötavate puhastusseadmetega, olles küll huvitatud nende korda tegemisest, kuid mitte kasutades selleks mitte mingeid õiguskaitsevahendeid. Seega hageja oli teadlik ja sai aru puhastusseadmete mittetöötamise tähendusest samal määral nii 17.04.2013 kirjas rendi alandamise nõude esitamisel kui kogu lepingu kehtivuse aja vältel. Samuti ei nõustu kohus hageja väitega, et kostja teadis rendiobjekti hagejale üleandmisel, et objekti ei saa vastavalt sellele sihtotstarbele nõuetele vastavalt kasutada, kuid ei teavitanud sellest hagejat. Sisuliselt vaidlevad pooled siin selle üle, kas rendiobjekti oli võimalik sihtotstarbeliselt ja rendilepingule vastavalt kasutada tingimusel, et puhastusseadmed ei olnud töökorras. Hageja leiab, et see pole võimalik ning puhastusseadmete töökorras olek on rendiobjekti (ohtlike jäätmete käitluskeskuse) sihtotstarbelise kasutamise vältimatuks eelduseks. Kostja leiab, et see nii ei ole ning rendiobjekti sihtotstarbeliseks kasutamiseks mittetöötavate puhastusseadmete tingimustes võis hageja kasutada teisi lahendusi nt mobiilseid või ajutisi puhastusseadmeid (nt – k 1, tl 95-97). Siinkohal leiab kohus, et vastav kohustus (või tingimus), et rendiobjekti peab (või saab) kasutada ainult koos rendiobjektil asuvate puhastusseadmetega rendilepingust või muudest allikatest ei tulene. Samuti ei tuvasta kohus (ning hageja ei esitanud selle kohta tõendeid), et lepingu tingimuste järgi pidi hagejale olema tagatud võimalus kasutada rendiobjektil asuvad ja töökorras olevad puhastusseadmed. Hageja on küll viidanud Doranova Baltic OÜ hinnapakkumisele ning tõi välja, et alternatiivsete lahenduste kasutamine nõrgvee puhastamiseks oleks olnud kulukas ning hagejale majanduslikult ebaotstarbekas. Samas nõustub kohus siinkohal kostja seisukohaga, et rendiobjektil asuvate puhastusseadmete kasutamise võimatus võis sundida hagejat täiendavate ja ettenägematute kulutuste tegemiseks, kuid iseenesest ei tee rendiobjekti kasutamist võimatuks ning hageja vastavale alale spetsialiseerunud professionaalse ettevõtjana, võis ja pidi nägema neid riske ja kulusid ette. Seega põhjendamata on hageja etteheide, et kostja pidi teavitama hagejat, et rendilepingut ei saa sihtotstarbeliselt kasutada. Kohtu arvates vaatamata mittetöötavatele puhastusseadmetele sai hageja rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada, kuigi sellega võisid kaasneda tema jaoks täiendavad (ja võimalik, et olulised) kulud. Igatahes pidi hageja aru saama, et ei saa lõplikult (sh õiguslikult) tugineda kostja antud lubadustele puhastusseadmete töökorda viimise kohta, kuna need ei tulenenud lepingust ning ei olnud pooltele, sh kostjale, õiguslikult siduvad. Sellega seoses märgib kohus, et AS EcoPro 27.03.2012 kiri Keskkonnateabe Keskusele (k 1, tl 176), et enampakkumises osalejaid tuleb teavitada enampakkumises osalejaid nõrgvee puhastusjaama riskidest ei ole küllaldaseks tõendiks hageja seisukohtade kinnitamiseks. AS 10(12)

2-13-32596 EcoPro ei ole antud kohtuvaidluse osapooleks ning tema seisukohad, sh enampakkumise korraldamise tingimustest ei olnud siduvad ei hagejale ega kostjale. Samal põhjusel ei ole kohtu arvates asjakohane tõend käitluskeskuse omanikujärelevalve esindaja Ants Sibolt kiri (k 1, tl 177), mille kohus jätab tõendite kogumist välja. Poolte kirjavahetusest puhastusseadmete korda viimise teemal on küll nähtav kostjapoolne kavatsus nende seadmete parandamiseks, kuid siinkohal nõustub kohus kostjaga, et vastavad kavatsused olid kantud kostja vabast tahtest, mille eesmärgid või põhjused jäävad antud kohtuvaidluse raamidest väljapoole. Kohtu arvates on antud juhul otsustav see, et poolte vahel ei eksisteeri õiguslikult siduvaid kokkuleppeid selle kohta ning see kohustus ei tulene kostjale ka seadusest. Hageja on küll esitanud mitmeid dokumente, milles kinnitatakse puhastusseadmete mittekorrasolek (s.o „Vaivara OJK heitvete käitlemise parendamine – olemasoleva olukorra kirjeldus“ 2005.a – k 1, tl 166-169), Keskkonnateabe Keskuse 16.08.2010 taotlus vastava projekti rahastamiseks (k 1, tl 170-173) ja Keskkonnainspektsiooni 3.12.2010 objekti kontrollimise protokolli nr 1010623 (k 1, tl 174-175), mille järgi puhastusseadme väljaehitamise eest vastutab Keskkonnateabe Keskus ning selle rahastamine on ka Keskkonnainvesteeringute Keskuse poolt heaks kiidetud. Samas ei tulene nimetatud asjaoludest, et vastavasisuline kokkulepe oleks sõlmitud hageja ja kostja vahel ning kostjal oleks tekkinud vastav kohustus hageja ees. Kuigi kohus loeb hageja esitatud tõendite pinnalt tõendatuks, et käitluskeskuses ei olnud lepingu kehtivuse ajal ega ka praegu tagatud olukord, mis tagaks pinna- ja põhjavee reostuse vältimist ning kostja ka praegu teeb toiminguid olemasoleva süsteemi parandamiseks (k 1, tl 179), ei tõenda see, et kostjal oleks olnud vastav kohustus hageja ees ning et hagejal oleks vastav nõudeõigus kostja suhtes. Kohus leiab, et hageja vastava seisukoha tõendamiseks ei ole küllaldane tõendina esitatud Keskkonnainspektsiooni 21.12.2010 objekti kontrollimise protokoll (k 1, tl 174), kuna selles tehtud märkused käivad kolmanda isiku – EcoPro AS kohta ning neid ei saa laiendada antud kohtuvaidluse poolte vahelistele suhetele ega automaatselt järeldada, et rendiobjekti rentnik ei saa iseseisvalt tagada, et nõrgvee- ja põhjavee analüüsid oleksid korras. Kohus nõustub kostjaga ka selles, et rendilepingu kehtivuse ajal ei esinenud reaalseid takistusi rendiobjekti sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Ilmaolude kohta kostja esitatud tõendite (k 1, tl 149) alusel loeb kohus tõendatuks, et rendilepingu kehtivuse ajal alates rendiobjekti üleandmist oli välistemperatuur rendiobjekti piirkonnas alla külmumispunkti, mistõttu vihmasajust tekkiva nõrgvee kogunemine oli välistatud ning midagi pole takistanud hagejal rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada ning ohtlikke jäätmeid vastu võtta. Hageja kohtuistungil antud seletused selle kohta, et ta hoidus jäätmete vastuvõtmisest kõrvale avaldades korrapärast hoolsust ei ole mõistlikud ega eluliselt usutavad, kuna kuni hagejapoolse lepingu ülesütlemiseni pole ta taotlenud rendi alandamist või võtnud tarvitusele muid õiguskaitsemeetmeid, et vähendada kantavaid kulutusi hageja käsitluse järgi sunnitud seisaku olukorras. Kui hageja lähtus eeldusest, et kostja teeb lähiajal puhastusseadmed korda (nagu nähtub hageja seisukohtadest), siis arusaamatuks jääb, miks ta hoidus jäätmete vastuvõtmisest kõrvale. Kohus järeldab sellest, et hagejal ei olnud objektiivseid takistusi, et võtta vastu ohtlikke jäätmeid ning kasutada rendiobjekti oma majandustegevuses rendilepingu tingimustele vastavalt. Seega asub kohus seisukohale, et kuigi puhastusseadmete mittetöötamine võis iseenesest raskendada rendiobjekti kasutamist ei olnud see asjaolu ületamatu ning kostja ei vastuta lepingu järgi sellise puuduse eest ega pidanud puuduse omal kulul kõrvaldama (kuigi võis seda teha oma vabast tahtest ehk omamata vastavat kohustust hageja ees). 11(12)

2-13-32596 Seega ei annaks kohtu arvates hageja seisukohtades ja põhjendustes esitatud faktilised ja õiguslikud alused hagejale õigust nõuda rendilepinguga kokkulepitud rendihinna alandamiseks ka siis kui kostjapoolne rendilepingu ülesütlemine oleks kehtetu. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et kostjapoolne rendilepingu ülesütlemine on kehtiv, pooltevaheline rendileping on lõppenud 15.04.2013 ning hageja ei saa nõuda rendihinna alandamist tagasiulatuvalt, nagu ka seda, et hageja põhjendused ei anna temale ka sisuliselt alust rendihinna alandamiseks, tuleb jätta hageja enammakstud rendi kogusummas 111847 eurot tagastamise nõue täielikult rahuldamata. Kuna kohus jätab enammakstud rendi tagastamise nõude kui põhinõude rahuldamata, tuleb jätta täielikult rahuldamata ka sellest tulenevad kõrvalnõuded – intressi ja viivise nõuded. II. Hageja poolt kostjale ettemaksuna makstud rendi jäägi tagastamise nõude osas märgib kohus, et kostja sisulisi vastuväiteid esitanud ei ole ei eelmenetluses ega kohtuistungil. Seda nõuet peab kohus põhjendatuks. Selles osas kuulub hagi rahuldamisele ning kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 14951,20 eurot. Kohus leiab, et rendi ettemaksu jääk tuleb hagejale tagastada selle aja eest kui pooltevahelised lepingulised suhted olid lõppenud (s.o alates 16.04.2013). Seega pidi kostja tagastama hagejale ettemaksu jäägi hiljemalt rendiobjekti üleandmisele järgneval päeval, s.o 17.04.2013 ning alates 18.04.2013 on hagejal õigus arvestada ja nõuda ettemaksu jäägi tagastamisega viivitamisest tulenevat viivist VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras, mis hagi esitamise seisuga (5.07.2013) moodustas 283,15 eurot ning alates 6.07.2013 protsendina samas määras (VÕS § 113 lg 1) kuni ettemaksu jäägi summa (14951,20 eurot) hagejale täieliku tasumiseni.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse (TsMS § 173 lg 4). TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus rahuldab hagi osaliselt ning arvestades antud vaidluse asjaolusid leiab, et menetluskulud tuleb jätta poolte kanda võrdsetes osades. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/ Deniss Minzatov Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 28.04.2016 kohtuotsusega. 12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.