Eesistuja Malle Seppik, liikmed Ants Kull ja Peeter Jerofejev
Kohtuasi
OÜ EKOSERVIS TEENUSED hagi Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vastu rendilepingu alusel ülemäära makstud rendi ja rendi ettemakse jäägi tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 9. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-32596
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ EKOSERVIS TEENUSED kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
111 730 eurot 25 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja OÜ EKOSERVIS TEENUSED (registrikood 10990044), esindaja vandeadvokaat Martin Triipan Kostja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu), esindaja vandeadvokaat Allar Jõks
Asja läbivaatamise kuupäev
12. oktoober 2015. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 9. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-32596 osas, milles ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja nõude ülemäära makstud rendi väljamõistmise osas, samuti menetluskulude jaotuse osas ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
1.OÜ EKOSERVIS TEENUSED (hageja) esitas hagi Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) (kostja) vastu rendilepingu alusel enammakstud rendi ja rendi ettemakse jäägi tagastamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale Ida-Viru maakonnas Vaivara vallas Auvere külas asuv „Vaivara Ohtlike Jäätmete Käitluskeskuse" kompleks koos selle juurde kuuluvate hoonete, rajatiste ja seadmetega (VOJK). 23. juulil 2012 sõlmisid hageja rentnikuna ja kostja rendileandjana rendilepingu
nr 5-3/2, mille esemeks oli kostjale kuuluv maa koos selle oluliseks osaks oleva VOJK-iga (rendiobjekt). Rendiobjekti valdus anti hagejale üle 1. oktoobril 2012. Rendiobjekti üleandmisel avaldas kostja hagejale, et rendiobjektil asuvad vee- ja puhastusseadmed ei ole veel ehitajalt täies mahus vastu võetud, kuid seda tehakse lähiajal ja seadmeid saab hakata kasutama. Lepingu kehtivuse ajal on kostja korduvalt kinnitanud, et probleemiga (puhastusseadmete mittetöötamine) tegeldakse.
12.aprillil 2013 esitas kostja hagejale ülesütlemisavalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mille järgi leping lõppes 15. aprillil 2013. Hageja oli sunnitud rendiobjekti üle andma 16. aprillil 2013. VOJK-i vara ja dokumentide üleandmise ja vastuvõtmise akti allkirjastasid pooled 17. aprillil 2013. Aktile lisati ka hageja kiri kostja lepingurikkumise kohta ning avaldus rendi alandamiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 278 lg 4, § 296 lg 2 ja § 341 alusel. See, et puhastusseadmed ei töötanud, takistas rendiobjekti kasutamist vähemalt 90% ulatuses. Selle puuduse eest ei vastutanud hageja ning puuduvad ka mistahes muud rendi alandamist takistavad asjaolud. Hageja arvates tuleb kostjal tagastada hagejale renti 111 847 eurot, tasuda tagastamisele kuuluvalt rendilt intressi 184 eurot 56 senti ja viivist kuni hagiavalduse esitamiseni 2118 eurot 20 senti. Samuti tuleb kostjal tagastada hagejale lepingu alusel ettemakstud rendi jääk 14 951 eurot 20 senti, millele lisandub viivis 283 eurot 15 senti.
18.juunil 2013 esitas kostja Keskkonnainspektsiooni tehtud kontrolli tulemustele tuginedes hagejale nõudekirja lepingu rikkumisega tekitatud 150 000 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Hageja leidis, et kostjal puudub tema vastu kahju hüvitamise nõue, kuivõrd hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja nõudekirjas esitatud kahju tekkimine ning selle seos hageja tegevusega on tõendamata, kostja on kahju hüvitamise nõude esitanud hilinenult ja ei ole järginud poolte vahel kokku lepitud tähtaega. Hageja palus kohtul tuvastada, et kostjal ei ole hageja vastu 18. juunil 2013 saadetud nõudekirjas esitatud kahju hüvitamise nõuet.
2.Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vaidles hagile vastu. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Kuna lepingu p-de 2.1, 8.1 ja 9.1 kohaselt oli hageja kohustatud VÕS § 344 alusel kasutama rendiobjekti sihtotstarbeliselt ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks, kusjuures kasutamist sihtotstarbele mittevastavalt loetakse p 8.1 kohaselt oluliseks lepingurikkumiseks, kinnitas hageja lepingu sõlmimisega, et on objekti põhjalikult üle vaadanud ja aktsepteerib seda üle antud seisukorras jäätmekäitlusteenuse osutamiseks sobivana. Üleandmisakti sõlmimisega, mille juures ei fikseeritud puudusi ega kasutamise takistusi, ja rendiobjekti valduse ülevõtmisega kinnitas hageja, et takistused rendiobjekti kasutamiseks ohtlike jäätmete käitlusteenuse osutamiseks puuduvad, ja loobus õigusest sellistele puudustele tugineda. See, et veepuhastusseadmed ei töötanud, ei takistanud rendiobjekti kasutamist. Kostja ütles lepingu üles, kui oli selgunud, et Keskkonnaamet on jätnud hageja taotluse ohtlike jäätmete käitluslitsentsi saamiseks läbi vaatamata ning tegemist oli lepingu p 8.2 kohaselt olulise lepingurikkumisega. On tõendamata ja eluliselt ebausutav, et veepuhastusseadmete seisundist tulenevalt sai rendiobjekti kasutamine perioodil oktoober 2012 kuni aprill 2013 olla takistatud 90% ulatuses. Hageja nõue kostja kahjunõude puudumise tuvastamiseks tuleb jätta läbi vaatamata.
3.Hageja esitas 12. märtsil 2014 tuvastusnõudest loobumise avalduse.
4.Viru Maakohus rahuldas 30. septembri 2014. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendilepingu alusel tasutud rendi ettemakse jäägi 14 951 eurot 20 senti ja viivise. Muus osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Maakohus jättis menetluskulud võrdsetes osades poolte kanda. Maakohus leidis, et tegemist on lepingulise vaidlusega ning kõik poolte õigused ja kohustused tulenevad nende vahel sõlmitud rendilepingust. Rendilepingu ülesütlemine on kehtiv ja leping lõppes
15.aprillil 2013. Maakohus luges tõendatuks, et hageja pole saanud ülesütlemise hetkeks ohtlike jäätmete käitluslitsentsi, kuna Keskkonnaamet jättis hageja sellekohase taotluse läbi vaatamata ja peatas keskkonnakompleksloa kehtivuse. Maakohus nõustus kostja seisukoha ja ülesütlemisavalduse põhjendustega, et vastava litsentsi puudumine ja keskkonnakompleksloa kehtivuse peatamine on käsitatavad lepingu olulise rikkumisena lepingu p-de 8.1, 8.2 ja 9.1 tähenduses, mis andis kostjale õiguse öelda leping erakorraliselt üles. Maakohus nõustus kostjaga selles, et kuivõrd lepingulised suhted lõppesid 15. aprillil 2013, ei saanud hageja 17. aprilli 2013. a kirjas nõuda õiguskaitsevahendina rendi alandamist. Sellele vaatamata analüüsis maakohus hageja hinna alandamise aluseks märgitud asjaolusid. Maakohus leidis, et kostjal ei olnud rendiobjektil asuvate puhastusseadmete töökorda seadmise või muul viisil parandamise kohustust. Lepingu p 3.3 järgi kaotas hageja rendiobjekti valduse vastuvõtmisel õiguse leping üles öelda või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sh varjatud puuduste, või kasutamise takistuste korral. Maakohus leidis, et rendiobjekti valduse üleandmisest 1. oktoobrist 2012 lepingu lõppemiseni
15.aprillil 2013 leppis hageja olemasoleva olukorraga ja mittetöötavate puhastusseadmetega, olles küll huvitatud nende kordategemisest, kuid mitte kasutades selleks õiguskaitsevahendeid. Vaatamata mittetöötavatele puhastusseadmetele sai hageja rendiobjekti sihtotstarbeliselt kasutada, kuigi sellega võisid kaasneda tema jaoks täiendavad (ja võimalik, et olulised) kulud. Hageja pidi aru saama, et ei saa lõplikult (sh õiguslikult) tugineda kostja antud lubadustele puhastusseadmete töökorda viimise kohta, kuna need ei tulenenud lepingust ning ei olnud pooltele, sh kostjale, õiguslikult siduvad. AS Eco Pro 27. märtsi 2012. a kiri Keskkonnateabe Keskusele, et enampakkumisel osalejaid tuleb teavitada nõrgvee puhastusjaama riskidest, ei ole küllaldaseks tõendiks hageja seisukohtade kinnitamiseks. AS Eco Pro ei ole kohtuvaidluse pooleks ning tema seisukohad ei olnud pooltele siduvad. Kuigi maakohus luges hageja esitatud tõenditega tõendatuks, et käitluskeskuses ei olnud lepingu kehtivuse ajal ega ole ka praegu tagatud olukord, mis tagaks pinna- ja põhjavee reostuse vältimist ning kostja teeb ka praegu toiminguid olemasoleva süsteemi parandamiseks, ei tõenda see, et kostjal oleks olnud vastav kohustus hageja ees. Keskkonnainspektsiooni 21. detsembri 2010 objekti kontrollimise protokollis tehtud märkused käivad kolmanda isiku, s.o AS-i EcoPro kohta, ning neid ei saa laiendada kohtuvaidluse poolte vahelistele suhetele ega automaatselt järeldada, et rendiobjekti rentnik ei saa iseseisvalt tagada, et nõrgvee- ja põhjavee analüüsid oleksid korras.
Maakohus asus seisukohale, et hagejal ei olnud objektiivseid takistusi, et võtta vastu ohtlikke jäätmeid ja kasutada rendiobjekti oma majandustegevuses rendilepingu tingimustele vastavalt. Kuigi puhastusseadmete mittetöötamine võis iseenesest raskendada rendiobjekti kasutamist, ei olnud see asjaolu ületamatu ning kostja ei vastuta lepingu järgi sellise puuduse eest ega pidanud puudust omal kulul kõrvaldama. Hageja esitatud faktilised ja õiguslikud alused ei annaks hagejale õigust nõuda rendilepinguga kokkulepitud rendihinna alandamist ka siis, kui kostja rendilepingu ülesütlemine oleks kehtetu. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tagastada enammakstud rent. Kostjale ettemaksena makstud rendi jäägi tagastamise nõudele ei ole kostja sisulisi vastuväiteid esitanud. Kostja pidi tagastama hagejale ettemakse jäägi hiljemalt rendiobjekti üleandmisele järgneval päeval, 17. aprillil 2013. Sellest järgmisest päevast on hagejal õigus nõuda ettemakse jäägi tagastamisega viivitamisest tulenevat viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus jättis menetluskulud võrdsetes osades poolte kanda.
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles maakohtu otsuse tühistamist osas, milles hagi jäeti rahuldamata, ning tühistatud osas uue otsuse tegemist, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Juhul, kui ringkonnakohus ei pea asjas uue otsuse tegemist võimalikuks, taotles hageja asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmist. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus tühistas 9. märtsi 2015. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt hagi rahuldamata jätmise osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega mõistis kostjalt hageja kasuks välja 16. aprilli 2013 kuni 30. aprilli 2013 eest tasutud rendi 10 390 eurot ja 1637 euro 49 sendi suuruse viivise 18. aprillist 2013 kuni 9. märtsini 2015 ning alates 10. märtsist 2015 viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude 10 390 eurot täieliku tasumiseni. Ringkonnakohus jättis osas, millega maakohus hagi 14 951 euro 20 sendi ulatuses rahuldas, maakohtu otsuse muutmata.
7.Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles jäeti hagi rahuldamata 111 847 euro suuruses summas. Ringkonnakohus leidis, et põhjendatud on hageja väide, et maakohus on jätnud alusetult kostjalt välja mõistmata tasutud rendi perioodi eest, mil hagejal ei olnud enam rendiobjekti valdust, s.o ajavahemiku 16. aprill 2013 kuni 30. aprill 2013 eest. Selles osas rahuldas ringkonnakohus hagi ja mõistis kostjalt välja nimetatud perioodi eest rendi 10 390 eurot.
8.Ringkonnakohus leidis, et ülejäänud osas ei ole põhjust maakohtu otsust tühistada. Iseenesest õige on hageja väide, et rentnikul on õigus renti alandada VÕS § 296 lg-s 2 märgitud eelduste olemasolu korral ka pärast rendisuhte lõppemist, kuid see asjaolu ei too kaasa maakohtu otsuse tühistamist vaidlustatud osas. Seadus ei keela küll rendi alandamist tagasiulatuvalt, kuid selleks peab olema täidetud VÕS § 277 lg-st 2 tulenev tingimus (s.o rentnik jättis asja vastuvõtmisel endale õiguse §s 278 sätestatud õigusi teostada) või VÕS § 282 lg-st 1 tulenev teatamiskohustus (juhul kui lepingu kehtivuse ajal tekkis puudus või asja kasutamise takistus). Nähtuvalt hagiavaldusest on hageja
soovinud renti alandada seetõttu, et rendiobjektil ei töötanud puhastusseadmed ning sellest tulenevalt oli välistatud rendiobjekti sihtotstarbeline kasutamine 90% ulatuses. Nõude õigusliku alusena on hageja märkinud VÕS § 278 p 4, § 296 lg 2 ja § 341. VÕS § 278 p 4 järgi, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri VÕS §-s 296 sätestatu kohaselt. VÕS § 296 lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Pooled sõlmisid rendilepingu 23. juulil 2012. Rendiobjekti valdus anti hagejale üle 1. oktoobril 2012. Hageja on taotlenud rendi alandamist ajavahemiku eest november 2012 kuni aprill 2013. Pooled ei vaidle selle üle, et väidetav rendiobjekti puudus (puhastusseadmed ei töötanud) oli olemas juba rendilepingu sõlmimise ning rendiobjekti valduse üleandmise ajal. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-107-08 tehtud lahendi punktis 12 asunud seisukohale, et VÕS §s 278 nimetatud õiguskaitsevahenditele saab tugineda üksnes siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist. Samuti on Riigikohus tsiviilasja nr 3-2-1-81-08 lahendi punktis 13 märkinud, et VÕS § 278 annab üürnikule õiguse kasutada selle paragrahvi p-des 1–5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Üürnikul on õigus kasutada selles paragrahvis loetletud õiguskaitsevahendeid ka siis, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-82-06, p 12). VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. Selle sätte kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel. VÕS § 277 lg-st 2 tuleneb, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppida selles kokku üürileandjaga. Praegusel juhul ei ole kostja võtnud endale rendilepingus kohustust tagada rendiobjektil töötavad puhastusseadmed. Kostja väitel rendiobjekti üleandmisel ta teavitas hagejat asjaolust, et puhastusseadmed ei tööta (et puhastusseadmed ei ole ehitajalt täies mahus vastu võetud). Hageja ei vaidle sellele vastu, et rendiobjekti valduse üleandmisel öeldi, et puhastusseade ei tööta, kuid tema väitel lubati tegeleda sellega, et puhastusseade hakkaks tööle. Seega hiljemalt rendiobjekti üleandmisel oli hageja teadlik, et rendiobjektil ei tööta puhastusseadmed, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu. Tulenevalt Riigikohtu seisukohast (tsiviilasi nr 3-2-1-81-08) oleks hagejal võimalik kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel. VÕS § 277 lg 2 järgi oleks hageja saanud VÕS §-s 278 sätestatud õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või leppida selles kokku kostjaga, kuid hageja ei ole seda teinud. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks rendiobjekti valduse saamisel reserveerinud endale rendi alandamise õiguse juhuks, kui kostja ei vii rendiobjektil
puhastusseadmeid töökorda. Sellist kokkulepet kostjaga ei ole ning hinna alandamise avalduse on hageja esitanud kostjale 17. aprillil 2013. Asjas olev hageja ja kostja vaheline kirjavahetus ei tõenda seda, et kostja andis hagejale üle puudustega asja ning et hageja jättis asja vastuvõtmisel endale õiguse teostada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi. Kuivõrd ei ole täidetud VÕS §-s 278 sätestatud nõude esitamise eeldused, siis ei saa hageja ka vastavaid nõudeid (s.o rendi alandamise nõue) esitada ning maakohus on õigesti jätnud rahuldamata rendi alandamise nõude. Isegi kui eeldada, et hagejal on rendi alandamise õigus, ei ole ta toonud esile selliseid andmeid, mis võimaldaksid kindlaks teha seda, kui suures osas on tal õigus renti alandada. Renti saab alandada VÕS § 112 alusel. See paragrahv sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi pidi tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 järgi tõendama hageja, samuti pidi ta soovi korral tõendama, et neid väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena tuli hagejal esitada rendiobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli väidetavalt kokku lepitud lepingus. Hageja väide, et vee puhastamise võimaluse puudumine rendiobjektil kujutas endast puudust, mis takistas rendiobjekti sihipärast kasutamist, ning seetõttu on õigustatud rendi alandamine 90% ulatuses, on paljasõnaline. Rendilepingu punkti 3.3. kohaselt „Lepingule allakirjutamisega kinnitab Rentnik, et ta on Rendiobjekti põhjalikult üle vaadanud, teadlik selle seisukorrast ja selle juurde kuuluvast varast ning aktsepteerib Rendiobjekti seisundis nagu see Lepingu sõlmimise hetkel on ega esita Rendiobjekti seisukorra kohta pretensioone. Rendiobjekti valduse vastuvõtmisel kaotab Rentnik õiguse öelda Leping üles või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid Rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sealhulgas varjatud puuduste, või kasutamise takistuste tõttu." Hageja seisukoha järgi on viidatud lepingu punkt tühine VÕS § 281 alusel, mille kohaselt kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta üüritud asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu on tühine, kui üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei teatanud sellest üürnikule. Rendilepingu punktis 3.3 on hageja kinnitanud, et ta on rendiobjekti põhjalikult üle vaadanud ja teadlik selle seisukorrast. Asjaolust, et rendiobjektil olevad ehitusjärgus puhastusseadmed ei tööta, pidi hageja aru saama, sest ta rentis kinnisasja oma majandustegevuses (ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamine) ning spetsialistina pidi ta rendiobjektiga tutvudes kindlaks tegema selle, kas selle seisukord võimaldab saada ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks vajalikke lube, s.o kas rendiobjekti on võimalik sihtotstarbel kasutada. Sõlmides rendilepingu rendiobjekti suhtes, mida hageja soovis kasutada ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks, oleks hageja pidanud ise kindlaks tegema selle, kas ta saab rendiobjekti sihipäraselt kasutada (s.o kas on võimalik vee
puhastamine, mida ta ise peab oluliseks asja sihtotstarbelisel kasutamisel). Asja materjalidest nähtub, et hageja, teades seda, et vee puhastusseadmed ei olnud töökorras, pidas ikkagi võimalikuks rendiobjekti sihipärast kasutamist (pidas võimalikuks vee puhastamist ilma vaidlusaluste puhastusseadmeteta). Vastasel juhul ei oleks ta rendilepingut sõlminud (või oleks sõlminud lepingu kohustusega tagada kostjal puhastusseadmete töökorda viimine). Rendilepingust ei tulene kostjale kohustust anda rendiobjekt hagejale üle koos töötavate puhastusseadmetega ning seetõttu ei tule VÕS § 281 kohaldada. Samuti ei ole tühine lepingu punkti
3.3.teine lause, mille kohaselt rendiobjekti valduse vastuvõtmisel kaotab rentnik õiguse öelda leping üles või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sealhulgas varjatud puuduste, või kasutamise takistuste tõttu. Rendiobjekti valduse saamisel oli hageja teadlik asjaolust, et puhastusseadmed rendiobjektil ei tööta.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus osas, milles jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja hagi selles osas rahuldada. Alternatiivselt taotleb hageja asja tagasisaatmist vaidlustatud osas ringkonnakohtule. Ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme ning kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi, kui leidis, et rendilepingust ei tulene kostjale kohustust tagada rendiobjektil töötavad puhastusseadmed. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Seega on rendilepingu olemus ja eesmärk suunatud rendiobjekti sihipärasele kasutamisele ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks. Ohtlikke jäätmeid ilma vee puhastamise võimaluseta käidelda ei ole võimalik, mistõttu välistab vee puhastamise võimaluse puudumine asja sihipärase kasutamise võimalikkuse. Seega pidi kostja andma hagejale VÕS § 276 lg 1 ja lepingu p-de 21 ja 8.1 alusel üle rendiobjekti, millel oli olemas vee puhastamise võimalus. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja teavitas hagejat sellest, et veepuhasti ei tööta, esimest korda alles rendiobjekti valduse üleandmisel. Kostja lubas teha vajalikud toimingud selleks, et puhastusseadmeid oleks võimalik tööle panna ja kasutama hakata. Tulenevalt VÕS § 29 lg 5 p-st 3 tuleb lepingupoolte käitumisele tuginedes järeldada, et pooled said lepingust aru selliselt, et kostjal lasub kohustus tagada rendiobjektil vee puhastamise võimalus. Ringkonnakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse normi, leides, et hageja on kaotanud õiguse kasutada VÕS §-s 278 sätestatud õigusi. Hageja on menetluses läbivalt väitnud ning tõendanud ja kostja ei ole sellele vastu vaielnud, et rendiobjekti vastuvõtmisel lubas kostja veepuhastusseadmed lähiajal töökorda saada. Riigikohtu praktika järgi säilib rentniku õigus kasutada õiguskaitsevahendeid puuduste osas, mille rendileandja lubab kõrvaldada. VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada. Hageja leiab, et Riigikohtu seisukoha ning normi eesmärgi valguses ei saa praeguses olukorras kohalduda VÕS § 277 lg 2. Lisaks leiab hageja, et VÕS § 277 lgle 2 tuginemine olukorras, kus rendileandja on lubanud mingi puuduse kõrvaldada, kuid seda ei tee,
on pahauskne. Hageja selgitab, et ta sai rendiobjekti vastuvõtmisel, mitte lepingu sõlmimisel teada, et rendiobjekti uus puhastusseade ei ole töövalmis. Kuna eelmine rentnik opereeris aastaid objektil, uskus hageja, et objekti on võimalik samal moel edasi kasutada. Puhastusseade oli objekti üleandmisel väliselt valmis, mistõttu ei saanud hageja teada, et seda ei ole võimalik lähiajal tööle panna. Seega ei olnud hageja rendiobjekti vastu võttes teadlik sellest, et objektil ei ole üldse võimalik vett puhastada ning et see probleem on püsiv. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud VÕS § 281, omistades sellele põhjendamatuid eeldusi. VÕS § 281 kohaldamise seisukohast ei ole oluline, kas üürnik oleks pidanud puudusest teadma või mitte. Sätte kohaldumise eelduseks on üksnes asjaolu, et rendileandja lepingu sõlmimise ajal puudusest teadis ning sellest rentnikku ei teavitanud. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et hageja nõuet ei ole võimalik rahuldada nõude suuruse tõendamatuse tõttu. Hageja alandas hinda 90% ulatuses, kuna möönis, et rendiobjektil oleks saanud kasutada nt kontoriruume. Lisaks on ringkonnakohus läinud vastuollu Riigikohtu praktikaga, mille kohaselt, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
10.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Veepuhastusseadme olemasolu ei olnud rendiobjekti kvaliteedi seisukohalt oluline. Ilma statsionaarse puhastusseadmeta on rendiobjekti kasutanud ka eelmised rentnikud. Statsionaarne veepuhastusseade ei kuulu rendiobjekti kasutamiseks sobiva seisundi eelduste hulka ja asjakohatu on hageja väide, et pooled oleksid saanud välistada rendileandja kohustuse tagada veepuhastusvõimekus üksnes vastava lepingulise kokkuleppega. Lepingus ei ole kirjas, et rendiobjekti esemesse kuulub ka nõrgvee puhastussüsteem. Hageja eelkäija oli kõnealust käitluskeskust käitanud ligi kümne aasta jooksul ilma statsionaarse veepuhastusseadmeta. Hageja teadis juba lepingu sõlmimisel, et vaidlusalune puhastusseade ei tööta. Kuivõrd hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik sellest, et puhastusseade ei tööta, on ta kaotanud õiguse tugineda VÕS §-le 281 ja kohaldada tuleb VÕS § 277 lg-t 2. Pooltevahelist kirjavahetust veepuhastusseadme seadistamise ja testimise kohta ei saa käsitada kokkuleppena ega isegi ettepanekuna lepingu muutmiseks, kuna poolte tahteavaldused selleks ei olnud piisavalt täpsed ning küsimuses ei saavutatud kokkulepet, vaid kostja üksnes kirjeldas oma kavatsusi objekti parendamisel. Hagejal puudusid rendiobjekti seaduslikuks kasutamiseks vajalikud load. Ilma lubadeta oli käitluskeskuse käitamine ja seega rendilepingu täitmine jäätmeseadusest tulenevalt õiguslikult võimatu. Oluline on see, et käitluslitsentsita jäämine ei olnud tingitud statsionaarse veepuhastusseadme puudumisest, vaid hageja suutmatusest kirjeldada, milliste seadmete ja tehnoloogiate abil kavatseb ta muuta ohtlikud jäätmed prügilakõlbulikuks. Ilmastikutingimuste tõttu ei olnud vee puhastamine vajalik ega võimalik. Kui välistemperatuur on püsivalt alla külmumispunkti, siis ei ole võimalik, et vihmavesi nõrguks läbi jäätmekihtide ning seega ei ole võimalik ka ulatusliku nõrgvee teke ning puhastusseadmete olemasolu või töökord ei saa takistada rendiobjekti sihipärast kasutamist. Seega oleks igal juhul põhjendamatu hinna alandamine perioodi eest, mil veepuhastusseade veel ei töötanud, kui seadet ei oleks ilmastikuoludest tulenevalt
saanudki kasutada. Hinna alandamise eeldused ei ole täidetud, kuna statsionaarse nõrgvee puhastusseadme objektiivsed puudused ei ole tekkinud lepingu kehtivuse ajal, vaid see asjaolu eksisteeris nii enne lepingu sõlmimist kui ka pärast selle lõppemist. Hageja oli nii lepingu sõlmimise kui ka rendiobjekti vastuvõtmise ajal sellest asjaolust teadlik, kuid ei esitanud selle kohta ühtegi pretensiooni. Samuti ei ole lepingupoolte kohustuse tasakaalu hageja kahjuks rikutud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja ülemäära makstud rendi nõude, samuti menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles ringkonnakohus hageja nõude rahuldas. Hageja vaidlustas ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata 101 457 euro suuruse ülemäära makstud rendi nõudes, 184 euro 56 sendi suuruses intressinõudes ja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud 1921 euro 41 sendi viivise nõudes. Riigikohus kontrollib TsMS § 688 lg 1 järgi ringkonnakohtu otsust osas, mille peale on kaevatud.
12.Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas poolte 23. juulil 2012 sõlmitud rendilepinguga kohustus kostja tagama rendiobjektil töötavad puhastusseadmed ning kas puhastusseadmete puudus on selline lepingutingimustele mittevastavus, mis võis kaasa tuua hagejal hinna alandamise nõude. Pooled ei vaidle selle üle, et väidetav rendiobjekti puudus (see, et puhastusseadmed ei töötanud) oli olemas juba rendilepingu sõlmimise ning rendiobjekti üleandmise ajal. Maakohus luges hageja esitatud tõenditega tõendatuks, et rendiobjektil ei olnud lepingu kehtivuse ajal tagatud olukord, mis tagaks pinna- ja põhjavee reostuse vältimist, ning kostja teeb ka praegu toiminguid olemasoleva süsteemi parandamiseks. Seega tuvastas maakohus, et rendiobjektil ei töötanud rendiobjekti sihtotstarbeliseks kasutamiseks mõeldud seadmed. Samas leidsid kohtud, et kostjal ei olnud rendiobjektil asuvate puhastusseadmete töökorda seadmise või muul viisil parandamise kohustust ning kuna lepingu p 3.3 järgi kaotas hageja rendiobjekti valduse vastuvõtmisel õiguse leping üles öelda või kohaldada muid õiguskaitsevahendeid rendiobjekti üleandmisel olemasolevate puuduste, sh varjatud puuduste, või kasutamise takistuste korral, siis ei tule rahuldada hageja ülemäära tasutud rendi nõuet.
13.Esmalt käsitleb kolleegium tekkinud õiguslikku olukorda. Kohtud tuvastasid ja vaidluse all ei ole see, et pooled sõlmisid rendilepingu. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui võlaõigusseaduse 16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Võlaõigusseaduse 16. peatükis ei ole reguleeritud rendihinna alandamist ning seetõttu kohaldub selles osas üürilepingu kohta sätestatu. Oma nõude õigusliku alusena on hageja märkinud VÕS § 278 p 4,
§ 296 lg 2 ja § 341. VÕS § 278 p 4 järgi, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. VÕS § 278 järgseks puuduseks loetakse selline puudus, mille eest üürnik ei vastuta, mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ja mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Eelnevast tulenevalt võib rentnik üüri alandada, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. Praeguses asjas vaidlevad pooled selle üle, kas rendiobjektil reovee puhastamise võimaluse puudumine takistas rendiobjekti sihtotstarbelist kasutamist.
14.Poolte sõlmitud rendilepingu p 2.1 järgi annab rendileandja rentnikule rendiobjekti valdamiseks ja kasutamiseks vastavalt lepingu tingimustele. Lepingu p 8.1 kohaselt kohustus rentnik kasutama rendiobjekti sihtotstarbeliselt ohtlike jäätmete käitlemisteenuse osutamiseks (sealjuures ohtlike jäätmete käitlemisega kaasnevate tavajäätmete käitlemiseks), mis hõlmab ohtlike jäätmete vastuvõttu, analüüsimist, sorteerimist, pakendamist, ladestamist, taaskasutamise ja kõrvaldamise toiminguid ning mujale lõppkäitlemisele saatmist. Rentnik ei võinud ilma rendileandja kirjaliku nõusolekuta muuta rendiobjekti kasutamise otstarvet. Selleks, et kindlaks teha, kas pooled leppisid kokku rendilepingu p-des 2.1 ja 8.1 selles, et rendiobjektil peab olema ohtlike jäätmete käitlemiseks vajalik vee puhastamise võimalus, peab kohus lepingut tõlgendama, et kindlaks teha lepingupoolte ühine tegelik tahe. Lepingu tõlgendamisel tuleb järgida VÕS §-s 29 sätestatud lepingu tõlgendamise reegleid.
15.Kolleegium on varem leidnud, et VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4) (vt ka nt Riigikohtu 16. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-14, p 13; 30. aprilli 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-13, p 11; Riigikohtu 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lgt 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Seega oleks tulnud kohtutel arvestada rendilepingu tõlgendamisel sellega, mis oli vaidlusaluse rendilepingu olemus ja eesmärk
ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt ka Riigikohtu 12. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-14, p 18). Ringkonnakohus leidis, et rendiobjektil esines puudus, kuid märkis samas, et kostja ei võtnud endale rendilepingus kohustust tagada rendiobjektil töötavad puhastusseadmed. Seejuures ei nähtu otsusest, et ringkonnakohus oleks sellist järeldust tehes hinnanud lepingut VÕS § 29 reeglite järgi. Sellega on ringkonnakohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 669 lg 1 p 5, § 436 lg 1), mistõttu tuleb ringkonnakohtu otsus osaliselt tühistada ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
16.Tulenevalt VÕS § 29 lg 5 p-st 3 tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel lepingupoolte käitumisele ja arusaamisele tuginedes tuvastada, kuidas pooled said lepingu sõlmimisel lepingust aru, st kas kostjal lasub lepingu järgi kohustus tagada rendiobjektil vee puhastamise võimalus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang rendilepingu p-le 8.1, mille järgi on rendiobjekti kasutamise eesmärk ohtlike jäätmete käitlemine, mis muu hulgas hõlmab ka reovee puhastamist. Samuti tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas rendiobjektil reovee puhastamise võimaluse täielik puudumine on lepingutingimuste rikkumine olenemata sellest, kas puhastussüsteemi kohta on lepingus eraldi kokku lepitud. Töötava puhastussüsteemi olemasolu kui üks lepingutingimustest võib tuleneda asjaolust, et rendiobjekti ei olegi ilma selleta võimalik sihipäraselt kasutada. Töötav puhastussüsteem võib kuuluda rendiobjekti kasutamiseks sobiva seisundi eelduste hulka (VÕS § 276 lg 1). Kui ringkonnakohus leiab, et rendiobjektil olid varjatud puudused, mille tõttu ei olnud rendiobjekti sihipärane kasutamine võimalik, tuleb ringkonnakohtul hinnata rendilepingu p-s 3.3 sisalduvat varjatud puudusele tuginemise keeldu, arvestades VÕS § 106 lg-s 2 sätestatut.
17.Asja uuel läbivaatamisel tuleb silmas pidada, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik.
18.Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel arutama pooltega asja võimalikku lahendamist kompromissiga (TsMS § 4 lg 4).
19.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest.
20.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon (1117 eurot 30 senti) tagastada. TsMS § 149 lg 8 kohaselt tagastatakse kautsjon menetlusosalisele, kes selle tasus või kelle eest see tasuti, või tema korraldusel muule isikule. Asjas on kautsjoni tasunud Raidla Lejins & Norcous Advokaadibüroo. Malle Seppik, Peeter Jerofejev, Ants Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.