Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes, Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.09.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-13-43432
Tsiviilasi
KM hagi KK vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse sisse nõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.03.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
KM apellatsioonkaebus ja KK vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
Apellatsioonkaebuse hind 600 eurot Vastuapellatsioonkaebuse hind 1255.84 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XX-X XXXXX XXXXXXX), esindaja adv Liis Karu Kostja KK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht
XXXXX X-XX XXXXX XXXXXXX)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 17.03.2014 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata 300 eurot põhivõlgnevust ja 300 eurot viivisvõlgnevust, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi täielikult ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Hagi rahuldada; 2) Mõista KK-lt välja põhivõlgnevus 927.92 eurot ja viivisvõlgnevus 927.92 eurot; 3) Menetluskulud jätta kostja kanda.
3.Hageja apellatsioonkaebus rahuldada.
4.Kostja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
5.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Asjaolud, menetluse käik ja hageja nõue
1.29.05.2013 esitas KM (hageja; üürileandja) Tallinna Üürikomisjonile avalduse KK (kostja; üürnik) vastu, milles palus mõista välja eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulude võla 674.69 eurot, hüvitise eluruumi kasutamise eest ajavahemikul 10.05.2013–05.06.2013 (üürivõla) 253.22 eurot, kahjuhüvitise eluruumi üleandmisega viivitamise eest 195 eurot, viivise 254.67 eurot ja viivise alates 09.08.2013 0,5% võlalt päevas kuni võla tasumiseni. 21.08.2013 otsusega rahuldas Üürikomisjon avalduse osaliselt ning mõistis kostjalt välja üürivõla 253.23 eurot, kõrvalkulude võla 374.69 eurot, viivise 239.02 eurot ja viivise alates 09.08.2013 kuni võla tasumiseni 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt.
2.18.09.2013 esitas kostja kohtule taotluse, mida täpsustas 04.10.2013 ja palus vaadata hageja poolt Üürikomisjonile esitatud avaldus läbi hagimenetluse korras.
3.07.11.2013 esitas hageja hagiavalduse, milles palub kostjalt välja mõista kõrvalkulude võla 674.69 eurot, tasu ruumide kasutamise eest perioodil 11.05.2013–31.05.2013 203.23 eurot ja perioodil 01.06.2013–05.06.2013 50 eurot ning viivise 08.08.2013 seisuga 254.67 eurot ja alates 09.08.2013 kuni kohustuse täitmiseni viivise tasumata summalt 0,5% päevas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
4.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.06.2012 eluruumi üürilepingu nr 001/2012, mille kohaselt andis hageja kostjale üürile korteri asukohaga XXXXXXX XX-X Tallinnas tähtajaga kuni 10.06.2013. Üürilepingu punktide 4.1, 4.2 ja 4.3 kohaselt oli kostjal kohustus tasuda alates 11.06.2012 ühes kuus üüri 300 eurot hiljemalt jooksva kuu 7. kuupäevaks sularahas. Üürilepingu punktist 4.4 tulenevalt kohustus kostja lisaks tasuma ruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud täies ulatuses. 11.06.2012 andis hageja üürilepingu objektiks oleva eluruumi kostja valdusesse.
5.09.05.2013 esitas hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemisteate, milles teatas, et ütleb üürilepingu üles alates 09.05.2013 ning palus kostjal vabastada eluruum hiljemalt 12.05.2013 kell 19.00. Kostja jätkas eluruumi kasutamist kuni 05.06.2013.
6.Kostjal on tasumata kõrvalkulud alates 2013 jaanuari arvest. Kostjal puudub alus üüri ja kõrvalkulude tasumisest keeldumiseks. Kostja avaldus üüri alandamiseks on tühine, kuna oli esitatud hilinenult. Kostja sai üürilepingu objekti kasutada sihtotstarbeliselt. Lepingujärgne viivisemäär ei ole ebamõistlik ning puudub alus kohaldada korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lõikes 4 sätestatud viivisemäära. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja jätta hageja viivisenõude üüritasult rahuldamata, kuivõrd üürinõue on lõppenud tasaarvestuse tõttu. Veelkordselt alternatiivselt palus kostja vähendada üüritasu nõudelt väljamõistetavat viivist võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 113 sätestatud määrani ja lugeda lõppenuks tasaarvestuse tõttu. Lisaks palus kostja alternatiivselt vähendada kõrvalkuludelt viivist KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud määrani ja tasaarvestada see kostja üürinõudega.
8.Kostja märkis, et ütles 08.04.2013 avaldusega üürilepingu üles ja kohustus korteri vabastama hiljemalt 10.06.2013. 08.05.2013 e-kirjas esitas kostja kokkulepitud määras üüri tasumise kohustuse täitmisest keeldumise põhjendused ja avalduse nõude tasaarvestamiseks seoses enamtasutud üüriga. Alates 2013 jaanuarist on kostjal õigus üüritasu ja kõrvalkulude vähendamisele poole võrra, kuna eluruumil esinesid puudused ja seda ei saanud sihtotstarbeliselt kasutada. 2013 mai üür muutus sissenõutavaks 12.05.2013, mistõttu on kostja järginud üüri alandamise teate esitamise tähtaega. Viivisemäär on ebamõistlikult suur. Esimese astme kohtu otsus
7.Harju Maakohus rahuldas 17.03.2014 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hagejale välja põhinõude 627.92 eurot ja viivise 627.92 eurot. Menetluskulud jäid poolte endi kanda.
8.Kohus juhindus asja lahendamisel üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lõigetest 1, 4 ja 7 ning VÕS § 76 lõikest 1, §-st 100, § 101 lõike 1 punktidest 1 ja 6, § 108 lõikest 1, §-st 271, § 292 lõikest 1, § 297 lõikest 1, § 196 lõigetest 1 ja 2, § 309 lõikest 1 ja § 325 lõikest 1.
9.Kohus leidis, et on tõendatud ning puudub vaidlus, et 11.06.2012 sõlmisid hageja ja kostja eluruumi üürilepingu nr 001/2012, mille kohaselt andis hageja kostjale üürile korteri asukohaga XXXXXXX XX-X Tallinnas tähtajaga kuni 10.06.2013. Üürilepingu punktide 4.1, 4.2 ja 4.3 kohaselt oli kostjal kohustus tasuda hagejale alates 11.06.2012 ühes kuus üüri 300 eurot hiljemalt jooksva kuu 7. kuupäevaks sularahas. Üürilepingu punktist 4.4 tulenevalt kohustus kostja lisaks tasuma ruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud täies ulatuses. Üürilepingu punktide 8.1 ja 8.2 kohaselt kohustus kostja tasuma üürilepingu tagamiseks tagatisraha 300 eurot hiljemalt 11.06.2012 (t lk 23-31). 11.06.2012 andis hageja üürilepingu objektiks oleva eluruumi kostja valdusesse (t lk 20-22). 09.05.2013 esitas hageja üürilepingu ülesütlemisteate, milles teatas, et ütleb lepingu üles alates 09.05.2013 ning palus kostjal vabastada eluruumi valdus hiljemalt 12.05.2013 kell 19.00 (Üürikomisjoni t lk 23). 05.06.2013 andis kostja eluruumi hagejale üle (t lk 19). 29.05.2013 esitas hageja Tallinna Üürikomisjonile avalduse, mille komisjon rahuldas osaliselt, mõistes kostjalt välja üürivõla 253.23 eurot, kõrvalkulude võla 374.69 eurot, viivise 239.02 eurot ja
viivise alates 09.08.2013 kuni võla tasumiseni 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt (Üürikomisjoni t lk 105-110).
10.Pooled vaidlevad selle üle, millal üürileping lõppes, kas kostjal oli õigus üüri alandada ja sellest tulenevalt nõuda võla tasaarvestamist enammakstud üüriga ning kas viivis on ebamõistlikult suur.
11.Üürilepingu punkti 9.2 kohaselt ei muutunud leping ühelgi juhul määramata tähtajaga sõlmitud lepinguks. Leping pikenes punktis 9.1 toodud tähtpäeva saabumisel automaatselt 1 aastaks, kui kumbki lepingu pooltest ei esitanud 2 kuud enne nimetatud tähtaja saabumist üürilepingu jätkamist välistavat avaldust. Avaldus pidi olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (t lk 28). Kostja esitas 08.04.2013 üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles teatas, et soovib üürilepingu lõpetada ja vabastada korteri hiljemalt 10.06.2013 (t lk 17). Kohus nõustus hagejaga, et tegemist ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusega, vaid üürilepingu punktis 9.2 sätestatud teatega, et pool ei soovi üürilepingut pärast tähtaja saabumist enam pikendada. Seega ei lõppenud üürileping 08.04.2013 esitatud avaldusega.
12.Üürilepingu punktis 9.5 on loetletud asjaolud, milliste esinemisel on üürileandjal õigus leping erakorraliselt ilma ette teatamata üles öelda (maksmisega viivitamine, ruumide mittesihtotstarbeline kasutamine, nende kahjustamine, üürniku maksejõuetus jms) ja punktis 9.6 asjaolud, milliste esinemisel on üürnikul õigus leping erakorraliselt üles öelda (eluruumi kasutamise takistus või võimatus üle 24 päeva). Üürilepingu punktis 9.7 on pooled kokku leppinud, et lepingus toodud alustel ei ole lepingupool siiski õigustatud lepingut üles ütlema enne, kui ta on andnud teisele poolele kirjaliku teatega vähemalt 14päevase tähtaja lepingu ülesütlemise aluseks oleva asjaolu kõrvaldamiseks või heastamiseks ning et poolel on õigus leping üles öelda üksnes juhul, kui teine pool ei ole rikkumise kõrvaldamiseks antud tähtaja jooksul rikkumist lõpetanud (t lk 28-29). Puudub vaidlus, et kostjal olid kõrvalkulud alates 2013 jaanuari arvest tasumata. Asja materjalidest nähtuvalt ütles hageja kostja võlgnevuse tõttu üürilepingu erakorraliselt üles 09.05.2013 (Üürikomisjoni t lk 23), andes enne kostjale 08.05.2013 e-kirjaga (Üürikomisjoni t lk 22) 24-tunnise tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Kohus leidis, et kuna hageja ei andnud kostjale üürilepingu punktis 9.7 sätestatud 14-päevalist tähtaega kohustuste täitmiseks, puudus hagejal alus öelda üürileping üles 09.05.2013. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks varasemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis andnud kostjale 14-päevase tähtaja kohustuste täitmiseks. Ka võlaõigusseaduse (VÕS) § 196 lõikest 2 tulenevalt võib pool lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega, kuna eeldused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei olnud täidetud, lõppes üürileping kohtu hinnangul tähtaja möödumisel, so 10.06.2013. Kuna vaidlust ei ole selles ning asja materjalidest nähtub, et kostja andis eluruumi hagejale üle 05.06.2013 (t lk 19), siis tuleb lugeda, et üürileping lõppes 05.06.2013.
13.VÕS §-st 271 ja VÕS § 292 lõikest 1 ning üürilepingu punktidest 4.1, 4.2 ja 4.3 tulenevalt oli kostjal üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus. Puudub vaidlus, et kostja ei tasunud 2013 mai eest üüri ja kõrvalkulusid alates 2013 jaanuari arvest kuni eluruumi vabastamiseni. Kostja leidis, et tal oli õigus alandada üüri, kuna ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Asja materjalidest nähtub, et ajavahemikul 01.10.2012–25.04.2013 peetud e-kirjavahetuses on kostja teatanud hagejale probleemidest seoses elektriga, vannitoa põrandaküttega, eluruumi temperatuuriga ja radiaatori lekkega, üürileandja on aga püüdnud pakkuda üürnikule sobivaid aegu eluruumi puuduste kõrvaldamiseks (Üürikomisjoni t lk 20, 55-62). Seega puudub vaidlus, et eluruumil olid üürilepingu kestvuse ajal mõningased puudused.
Kohus leidis, et kostjal puudus õigus üüri alandada, kuna ta ei teatanud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis üüri alandamisest VÕS § 297 lõikes 1 sätestatud tähtaega järgides, so üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Üürilepingu punkti 4.3 kohaselt tuli üür tasuda jooksva kuu 7. kuupäevaks (t lk 24). Kostja teatas üüri tasumisest keeldumisest hagejale 08.05.2013 e-kirjas ja tegi ettepaneku tasaarvestuse tegemiseks (Üürikomisjoni t lk 21). Seega on kostja esitanud üüri alandamise teate pärast viimast üüri maksmise tähtaega, so hilinenult, ning üüri alandamine ei ole pooltele siduv. Väär on kostja seisukoht, et 2013 mai üür muutus sissenõutavaks 12.05.2013. Üürilepingu punktist 4.3 tulenevalt tuli 2013 mai üür tasuda hiljemalt 07.05.2013.
14.Kuna üürileping lõppes 05.06.2013, oli kostjal kuni nimetatud ajani kohustus maksta eluruumi kasutamise eest üürilepingus ettenähtud üüri ja tarbitud kõrvalkulude eest. Hageja nõuab ruumide kasutamise eest perioodil 11.05.2013–31.05.2013 tasu 203.23 eurot ja perioodil 01.06.2013–05.06.2013 tasu 50 eurot. Üürilepingu punkti 4.1 kohaselt pidi kostja tasuma üüri alates 11.06.2012 (t lk 24), millest järeldub, et ühekuuline ajavahemik, mille eest üüri tuli maksta, oli kuu 11. kuupäevast järgmise kuu 10. kuupäevani. Kuna üürileping lõppes ja kostja vabastas eluruumi 05.06.2013, on kostjal tasumata üür ajavahemiku 11.05.2013–05.06.2013 eest, so maikuu 21 päeva eest ja juunikuu 5 päeva eest. Võttes arvesse kokkulepitud üüri summat, so 300 eurot, on kostjal maikuu eest tasumata 203.23 eurot, so 300 eurot : 31 päeva x 21 päeva, ja juunikuu eest 50 eurot, so 300 eurot : 30 päeva x 5 päeva. Seega kokku on kostjal tasumata üüri 253.23 eurot, mistõttu hagi on üürinõude osas põhjendatud.
15.Hageja nõuab lisaks kõrvalkulude võla tasumist summas 674.69 eurot, so 2013 jaanuari arvest kuni üürilepingu lõppemiseni. Nähtuvalt asja materjalidest on Kunderi 40 KÜ esitanud hagejale järgmised kõrvakulude arved: 23.01.2013 arve nr 2013006 summas 127.63 eurot, 25.02.2013 arve nr 2013021 summas 118.99 eurot, 25.03.2013 arve nr 2013036 summas 131 eurot, 24.04.2013 arve nr K40-6-3 summas 128.53 eurot, 20.05.2013 arve nr K40-6-4 summas 80.06 eurot, 18.06.2013 arve nr K40-6-5 summas 77.72 eurot ja 15.07.2013 arve nr K40-6-6 summas 64.56 eurot (Üürikomisjoni t lk 16-19, 90-92). Seega 2013 jaanuarist juunini esitatud arvete alusel tuli kõrvalkulude eest tasuda 663.93 eurot. Kuna kostja vabastas eluruumi 05.06.2013, tuli tal juunikuu kõrvalkulude eest, mille kohta on arve esitatud juulikuus, tasuda 5 päeva ulatuses, so 10.76 eurot (64.56 eurot : 30 päeva x 5 päeva). Seega kokku tuli kostjal 2013 jaanuar kuni 05.06.2013 kõrvalkulude arvete alusel tasuda 674.69 eurot ning see summa on tasumata.
16.Kostja on soovinud tasaarvestada 08.05.2013 avaldusega hageja nõuet. Puudub vaidlus, et kostja on hagejale üürilepingu tagamiseks tasunud üürilepingu punktis 8.2 sätestatud tagatisraha 300 eurot ja hageja seda tagastanud ei ole. Kohus leidis, et kostja kõrvalkulude võla saab osaliselt tasaarvestada kostja poolt tasutud tagatisraha arvelt. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele kõrvalkulude võlg summas 374.69 eurot, so 674.69300.
17.Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue üüri ja kõrvalkulude eest põhjendatud 627.92 euro ulatuses, so 253.23+374.69 ning see kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele.
18.Enne 15.04.2013 oli VÕS § 113 lõike 1 teises lauses nimetatud protsent 7% aastas. Üürilepingu punktis 10.7 on pooled kokku leppinud, et kui kostja viivitab lepingust tulenevate või sellega seonduvate mistahes rahaliste kohustuste täitmisega, maksab ta hageja nõudel viivist arvestusega 0,5% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud kalendripäeva eest (t lk 30). Hageja on arvestanud viivist 08.08.2013 seisuga seitsme
kõrvalkulude arve (esitatud jaanuarist juulini 2013) maksmisega viivitamise eest 411.24 eurot, 253.22 euro üüri maksmisega viivitamise eest 81.03 eurot ja saamata jäänud tulu maksmisega viivitamise eest 62.40 eurot, so kokku 554.67 eurot (Üürikomisjoni t lk 93). Hageja on arvestanud viivist üürilepingujärgse viivisemäära järgi.
19.Kohus leidis, et kostja väited, milliste kohaselt lepingujärgne viivisemäär on ebamõistlikult kõrge, on põhjendamata ja tõendamata, mistõttu puudub alus viivisemäära vähendamiseks. Samuti puudub alus kohaldada KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud viivisemäära, kuna kostja ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik, seega ka mitte korteriühistu liige. Seetõttu on hageja õigustatult arvestanud viivist lepingujärgse viivisemäära alusel.
20.Hageja viivisenõue on põhjendatud osaliselt. Hageja ei ole hagiavalduses nõudnud saamata jäänud tulu hüvitamist summas 195 eurot. Üürikomisjon on vastava nõude rahuldamata jätnud. Seega puudub hagejal alus nõuda viivist nimetatud summalt 62.40 euro ulatuses ning selles osas tuleb hageja viivisenõue jätta rahuldamata. Kuna kohus leidis, et tagatisraha arvelt oli võimalik vähendada kõrvalkulude võlga, tuleb vähendada ka viivisenõuet. Kõrvalkulude võla oleks hageja saanud koheselt selle tekkimisel tasaarvestada tagatisraha arvelt ja vältida viivise tekkimist. Kuna tagatisrahaga oleks saanud tasaarvestada kogu 2013 jaanuari arve summas 127.63 eurot (Üürikomisjoni t lk 16), 2013 veebruari arve summas 118.99 eurot (Üürikomisjoni t lk 17) ja osaliselt 2013 märtsi arve (Üürikomisjoni t lk 18), siis tekkis kostja viivitus alates märtsi arvest, mis osaliselt summas 77.62 eurot jäi tasumata. Seega tuleb viivisenõudest maha arvata 2013 jaanuari-, veebruari- ja osaliselt märtsikuu eest arvestatud viivis. Jaanuari arve eest on hageja arvestanud viivist 121.25 eurot, veebruari arve eest 97.57 eurot ja märtsi eest 84.50 eurot. Kui märtsi võla oleks hageja õigeaegselt tasaarvestanud, oleks märtsi võlg olnud 77.62 eurot ja sellelt arvestatav viivis 08.08.2013 seisuga 50.06 eurot, so 77.62x0.5:100x129. Seega põhjendatud viivis 08.08.2013 seisuga vastavalt hageja viivisearvestusele on märtsi arve eest 50.06 eurot, aprilli arve eest 64.27 eurot, mai arve eest 28.02 eurot, juuni arve eest 15.16 eurot ja juuli arve eest 0.48 eurot, so kokku 157.99 eurot. Lisaks on kostja olnud üüri tasumisega summas 253.22 eurot viivituses ning hageja viivisenõue üürivõlalt summas 81.03 eurot on põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt on hageja viivisenõue seisuga 08.08.2013 põhjendatud 239.02 euro, so 157.99+81.03, ulatuses. Kostja, olles arvete tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega.
21.Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivise edasiulatuvalt alates 09.08.2013 kuni põhinõude tasumiseni 0,5% päevas. Alates 09.08.2013 kuni kohtuotsuse tegemiseni, so 17.03.2014 on 220 päeva, mistõttu on kuni kohtuotsuse tegemiseni tekkinud viivis summas 690.71 eurot, so 0.5:100x627.92x220. Seega oleks kohtuotsuse tegemise päeva seisuga viivis kokku 929.73 eurot, so 239.02+690.71. Kohus pidas lähtuvalt kujunenud kohtupraktikast põhjendatuks vähendada viivist põhinõude summani, so 627.92 euroni. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-66-05 punktides 18-19 leidnud, et põhivõlast suurema viivisenõude korral peab vastava kahju olemasolu tõendama võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist. Antud juhul ei ole hageja vastava kahju olemasolu tõendanud. Eeltoodust tulenevalt on hageja viivisenõue põhjendatud osaliselt ja kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele viivis summas 627.92 eurot. Eeltoodu tõttu puudub alus mõista kostjalt välja viivis edasiulatuvalt alates kohtuotsuse tegemisest.
22.Võttes arvesse, et käesolev hagi kuulub 52% ulatuses rahuldamisele, pidas kohus põhjendatuks jätta hageja ja kostja menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus ja seisukoht kostja vastuapellatsioonkaebusele
23.16.04.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse osas, milles tasaarvestati kostja kõrvalkulude võlgnevus 300 euro ulatuses hageja tagatisraha tagasimaksmise kohustusega, samuti väljamõistetud viivise suuruse ning menetluskulude jaotuse osas, ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt välja põhivõlgnevusena 300 eurot rohkem, so kokku 927.92 eurot, viivis põhivõlgnevusega samas ulatuses 927.92 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda või jagada proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusega. Apellatsioonimenetluse kulud jätta kostja kanda.
24.Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus väljunud hagi piiridest, tehes otsuse nõude kohta, mida vastaspool ei esitanud. Nimelt on kohus tasaarvestanud omal algatusel hageja kõrvalkulude nõude 300 euro ulatuses, mis küll vastab kostja poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisrahale, kuid millist tasaarvestusavaldust ei ole kostja esitanud üürilepingu kestuse ega kohtumenetluse ajal. Sellega on kohus läinud vastuollu TsMS § 5 lõikes 1 sätestatuga.
25.Eeltoodud rikkumiseni viis tõendite väär hindamine ja materiaalõigusnormi rikkumine. Maakohus tugines tasaarvestuse tegemise osas 08.05.2013 e-kirjale, millega kostja elukaaslane teatas üürilepingu lõppemisel, et keeldub tasumast võlgnetavaid summasid ning jääb ootama kompensatsiooni või tasaarveldust. Kõnealust e-kirja ei saa pidada VÕS § 198 mõttes nõuetekohaseks avalduseks. Kostja ei toonud ja välja, milliseid konkreetseid nõudeid ta tasaarvestada soovis. Kohus omistas kostjale meelevaldselt tasaarvestuse tahteavalduse, mis on seadusevastane ja lubamatu.
26.Isegi juhul, kui pidada kostja 08.05.2013 e-kirja hüpoteetiliselt tasaarvestusavalduseks, ei oma see õigusjõudu tühisusest tulenevalt. Kostja tasaarvestuse soov on kaheti mõistetav. Esmalt on kostja olnud kohtumenetluses läbivalt seisukohal, et tal oli üüri vähendamise nõudeõigus, mille suhtes aga asusid nii üürikomisjon kui maakohus seisukohale, et kostjal puudus selline nõue. Seega puudus kostjal 08.05.2013 tasaarvestamiseks seaduslik alus, kuivõrd tal ei olnud sissenõutavaks muutunud nõuet hageja vastu. Juhul, kui kostja pidas silmas tagatisraha tasaarvestamist, ei olnud vastav nõue muutunud kirja edastamise ajal sissenõutavaks. Kohtu tuvastatud asjaolude kohaselt lõppes üürileping 05.06.2013, millest tulenevalt muutus tagatisraha tagasinõue üürilepingu punkti 8.6 kohaselt sissenõutavaks 21 päeva pärast, so 26.06.2013. Seega ei olnud kostjal VÕS § 197 lõike 1 järgi 08.05.2013 sissenõutavaks muutunud nõuet ning tasaarvestusavaldus oli tühine.
27.Kaevatav otsus on vastuolus pooltevahelise lepinguga. Üürilepingu punkti 4.10 kohaselt loetakse laekuvatest summadest esmajärjekorras tasutuks kahjuhüvitised, teisena viivis, kolmandana leppetrahvid, neljandana kõrvalkulud ja viimases järjekorras üür. Seega hetkel, mil kostjal muutus tagatisraha tagasisaamise nõue sissenõutavaks, so 26.06.2013, tuli kohtul kohaldada selleks hetkeks kostja poolt täitmata jäänud kohustuste osas lepingu punktis 4.10 ettenähtud järjekorda, millest tulenevalt tuli esmajärjekorras lugeda tagatisraha arvel täidetuks sissenõutavaks muutunud viivis. Vastavat kohustust reguleerib ka üürilepingu punkt 8.6, mille alusel tagastab üürileandja lepingu lõppedes üürnikule tagatisraha, millest on maha arvestatud kõik lepingu kehtivuse perioodil tekkinud üürniku poolt seni tasumata võlgnevused. Kohus oleks pidanud lugema 300 euro suuruse tagatisraha sissenõutavaks muutunud viivise, mitte kostja poolt tasumata jäänud kõrvalkulude, katteks. Seega pidas kohus õigustatuks rahuldada hagi põhinõude osas 300 euro võrra väiksemas ulatuses ja viivisenõuete puhul selles ulatuses, milles rahuldati põhivõlgnevus. Kohus tunnustas hageja põhikohustuse nõudeõigust 927.92 euro suuruses summas ning eelnevast tulenevalt tulnuks rahuldada ka hageja viivisenõue samas summas, so 927.92 eurot. Kohtuotsuse tegemise seisuga oli küll hageja viivisenõue suurenenud 1217.48 euroni, kuid hageja nõustub otsuse
põhjendustega osas, milles viivisesumma kuulub vähendamisele kuni põhivõlgnevuse ulatuseni, seega 927.92 euroni.
28.Menetluskulude jaotuse osas ei nõustu hageja kohtu arvestusega hagi rahuldamise ulatuse kohta. Hageja hinnangul on kohus rahuldanud nii põhi- kui kõrvalnõude täielikult. Olenemata ebaõigest tasaarvestusest on kohus tunnustanud hageja nõudeõigust nii kõrvalkohustustele kui ka viivisele (sh jooksevale viivisele) täies ulatuses. Põhivõlgnevuse tunnustatud ulatuses teostas kohus vääralt tasaarvestuse ning vähendas tunnustatud ulatuses viivisesummat põhivõlgnevuseni. Seetõttu ei rahuldanud kohus hagi termini „osaliselt“ klassikalises tähenduses. Hagi osalise rahuldamisega oleks tegemist olnud siis, kui kohus ei oleks pidanud täielikult põhjendatuks hageja taotletud põhinõuet või viivisesummat. Ringkonnakohus on asunud lahendis tsiviilasjas nr 2-10-51398 seisukohale, et võlausaldaja nõue viivise osas kuni nõuete täieliku tasumiseni on nõude täisulatuses rahuldamine, olenemata sellest, et kohus on seda piiranud piirmääraga. Seega ei ole ka käesoleval juhul tegemist viivise vähendamisega kui nõude osalise rahuldamisega, vaid piirmäära seadmisega viivisenõudele. Üksnes tasaarvestusest tulenevalt hindas kohus, et hagi rahuldati osaliselt, mis omakorda viis ebaõige arusaamani, et menetluskulud tuleb pooltel kanda ise. Maakohtu tuvastatud asjaolud ühtivad TsMS § 162 lõike 1 abstraktse faktilise koosseisuga, kuivõrd kohus tunnustas hageja nõuet täies ulatuses. Seega tulnuks nimetatud sättest lähtuvalt jätta menetluskulud täielikult kostja kanda.
29.Hoolimata eeltoodust on väär jätta menetluskulud poolte endi kanda TsMS § 163 lõike 1 alusel. Kohus on jätnud tähelepanuta valitseva kohtupraktika menetluskulude jaotuse osas, mille kohaselt prevaleerib kulude jaotamine proportsionaalselt hagi rahuldamise määraga.
30.Kostja vastuapellatsioonkaebusele vaidleb hageja vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja vastuapellatsioonkaebus ja seisukoht hageja apellatsioonkaebusele
31.05.05.2014 esitatud vastuapellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt, jätta hageja viivisenõue üüritasult rahuldamata, kuivõrd üürinõue on lõppenud tasaarvestuse tõttu, või alternatiivselt, vähendada kostja üüritasu nõudelt väljamõistetavat viivist VÕS §-s 113 sätestatud määrani ja lugeda lõppenuks tasaarvestuse tõttu, või alternatiivselt, vähendada kõrvalkuludelt väljamõistmisele kuluvat viivist KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud määrani ja tasaarvestada kostja üüri alandamise nõudega. Menetluskulud jätta hageja kanda.
32.Kostja jääb oma varasemalt esitatud seisukohtade juurde, et kuivõrd hageja rikkus üürilepingut, kuna ei taganud üürilepingu eseme tavapärast kasutusvõimalust, siis oli kostjal õigus alandada üüri 50% ulatuses ja teostada vastavas ulatuses hageja nõuetega tasaarvestus, millise avalduse esitati kostja 08.05.2013 e-kirjas. Hageja nõuded on tasaarvestuse tõttu lõppenud ning viivisenõue tuleb samuti lugeda lõppenuks põhinõude tasaarvestuse tõttu või vähendada mõistliku määrani, so VÕS §-s 113 sätestatud määrani. Ka viivis kõrvalkuludelt ei saa olla suurem kui seadusega sätestatu, so KÜS § 7 lõike 4 järgi 0,07% päevas viivitatud summalt. Kostja möönab, et temapoolne keeldumine kõrvalkulude tasumisest ei olnud kooskõlas VÕS § 296 lõikega 2, millise sätte alusel on kostjal õigus vähendada üüritasu proportsionaalselt üürilepingu esemel esineva puudusega. Samas leiab kostja, et arvestades üürileandja käitumist ning asjaolu, et puuduvad andmed, et korteriühistu oleks üürileandjalt viivise tasumata kõrvalkuludelt sisse nõudnud, taotleb kostja, et kohus kohaldaks VÕS § 6 lõiget 2 ja jätaks viivisenõude kõrvalkuludelt rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
33.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et hageja apellatsioonkaebuse väited annavad aluse maakohtu otsuse osaliseks tühistamiseks väljamõistetud põhi- ja viivisvõlgnevuse summade ning menetluskulude jaotuse osas. Maakohus kohaldas ebaõigesti tasaarvestuse alusel kohustuste lõppemist reguleerivaid materiaalõiguse norme, samuti rikkus tasaarvestuse avalduse esitamise aega ja sisu puudutavas osas tõendite hindamist reguleerivaid menetlusõiguse norme. Viidatud rikkumised tõid kaasa ebaõiged järeldused väljamõistetavate rahasummade kohta. Muus osas kolleegium menetlusõiguse normide rikkumist ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist ei tuvastanud. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele, vastuapellatsioonkaebuse rahuldamiseks alused puuduvad. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. hageja vaidlustab maakohtu poolt tehtud tasaarvestust ja selle tulemusena väljamõistetud põhi- ja viivisvõlgnevuste suurust ning menetluskulude jaotust. Kostja vaidlustab maakohtu järeldusi üüri alandamiseks aluse puudumise kohta ja seetõttu hagi rahuldamist, samuti viivise vähendamata jätmist.
34.Kolleegium nõustub hagejaga selles, et maakohus eksis, kui luges üürniku poolt tasutud tagatisraha arvel tasaarvestatuks osaliselt üürniku kõrvalkulude võlgnevuse, samuti, et maakohus käsitles tasaarvestuse avaldusena 08.05.2013 e-kirja (Üürikomisjoni t lk 64). Üürileandja sellega ei nõustu, leides kaebuses, et kohus tegi tasaarvestuse omal initsiatiivil ja tasaarvestuse avaldust üürnik üürilepingu kestuse ega kohtumenetluse ajal ei esitanud, samuti, et seisuga 08.05.2013 puudus üürnikul sissenõutavaks muutunud nõue üürileandja vastu. Vastuapellatsioonkaebuses tõi üürnik esile, et vastastikused rahalised nõuded tasaarvestas ta üürikomisjonile esitatud vastuses üürileandja avaldusele (Üürikomisjoni t lk 43-44).
35.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et maakohus käsitles MR 08.05.2013 e-kirja tõepoolest ekslikult tasaarvestuse avaldusena. Kumbki pool ei hinnanud nimetatud e-kirja tahteavaldusena VÕS § 198 mõttes. Üürnik ise käsitles kohtumenetluses 08.05.2013 e-kirja kui soovi (nõuet) teha tasaarvestus, tuues esile, et tasaarvestuse avalduse esitas ta vastuses üürikomisjonile (t lk 3; 77). 08.05.2013 e-kirja analüüsides nähtub, et see ei sisalda selget tahteavaldust nõuete tasaarvestamiseks ega individualiseeritaval kujul nõudeid, mida tasaarvestuseks kasutada sooviti. MR märkis vaid kirja lõpus, et „Ootame Teiepoolset ettepanekut ja mõistvat suhtumist kompensatsiooni või tasaarvelduse osas Meile tekitatud ebamugavuse ja Teiepoolse lepingu mittetäitmise eest.“. Et viidatud avaldus ei olnud ka tegemise ajal mõeldud tasaarvestuse tahteavaldusena nähtub MR järgmisel päeval saadetud uuest e-kirjast, kus teatas üürileandjale, et „... Kompromissina näeme tasaarveldust käesoleva aasta kommunaalmaksude ja viimase kuu üüriraha osas (Teie käes on tagatisraha)...“ (Üürikomisjoni t lk 67). Seega sisaldasid nii 08.05.2013 kui 09.05.2013 ekirjad ettepanekuid kompromissi sõlmimiseks või tasaarvestuse tegemiseks, kuid tahteavaldusena, mis oleks lõpetanud vastastikused nõuded (kasvõi osaliselt) neid alust käsitleda ei ole.
36.Küll aga ei saa nõustuda hagejaga, nagu ei oleks üürnik üldse esitanud VÕS §-le 198 vastavat tasaarvestuse avaldust. Selline tahteavaldus sisaldus üürikomisjonile 17.06.2013 esitatud vastuses. Kuna 08.08.2013 menetlusdokumendis nõustus üürileandja osaliselt tasaarvestusega (tagatisraha 300 euro ulatuses; Üürikomisjoni t lk 87), siis ei oma avalduse kehtivuse osas tähendust, et formaalselt muutus üürniku nõue üürileandja vastu tagatisraha tagasi saamiseks sissenõutavaks alles 27.06.2013 (vt kolleegiumi põhjenduse allpool). Pooled olid üürilepingu punktis 8.6 leppinud kokku, et üürileandja tagastab lepingu lõppedes tagatisraha hiljemalt 21 kalendripäeva jooksul peale lepingu lõpetamist ja ruumide
valduse üleandmist vastavalt sellele, milline tingimus saabub enne. Pooled ei vaidle enam selle üle, et üürileping lõppes ja ruumid anti üle 05.06.2013. Hageja kaebuses nimetatud kuupäev 26.06.2013 on ebatäpne, sest tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lõike 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kuna käesolevas asjas viidatud erandeid ei ole, algas 21 kalendripäeva kulgemine 06.06.2013.
37.Kolleegium nõustub apellandiga selles, et tasaarvestuse tõttu üürniku kohustuse osalise lõppemise tuvastamisel oleks maakohus pidanud lugema tasaarvestatuks esmajärjekorras viivisnõude, mitte aga kõrvalkulude nõude. Samas ei nõustu kolleegium, nagu tuleneks selline kohustus üürilepingu punktis 4.10 kokkulepitust. Viidatud lepingupunktis reguleerisid pooled olukorda, kui üürnikult laekunud summadest ei jätku kõigi tasumisele kuuluvate maksete tasumiseks. Sellisel juhul pidi üürileandja lugema esmajärjekorras tasutuks kahjuhüvitised, seejärel viivise, edasi leppetrahvi, kõrvalkulud ja lõpuks üüri, kusjuures kõigepealt loeti tasutuks varasemad võlgnevused. 17.06.2013 avalduse alusel ei tekkinud olukorda, kus üürileandjal oleks olnud õigus rakendada viidatud kokkulepet, küll aga kuulus kohaldamisele VÕS § 201 lõige 2, mille kohaselt kui tasaarvestav pool peab teisele poolele lisaks põhikohustuse täitmisele maksma intressi või hüvitama kulutusi, loetakse, et tasaarvestus toimub esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks ning tasaarvestav pool ei või teise poole nõusolekuta määrata kohustuse täitmiseks erinevat järjekorda. Käesolevas asjas ei ole üürileandja andnud nõusolekut, et esmajärjekorras tasaarvestataks kõrvalkulude (vt üürilepingu punkt 4.4) võlgnevus. Seega pidi maakohus lugema 300 euro ulatuses tasaarvestatuks seisuga 27.06.2013 sissenõutavaks muutunud viivise. Nimetatud päeva seisuga moodustas üürniku viivisevõlgnevus 343.07 eurot (t lk 186-187), millest tasaarvestuse tulemusena lõppes 300 euro tasumise kohustus.
38.Maakohus tuvastas, et üürileandja üüri ja kõrvalkulude nõuded olid põhjendatud vastavalt summas 253.23 ja 674.69 eurot. Üürniku vastuväited nendele summadele tuginesid tema poolt teostatud üüri alandamisel. Maakohus leidis, et üürniku vastav avaldus oli esitatud hilinemisega, mistõttu ei olnud üüri alandamine üürileandjale siduv ja üürniku vastavad vastuväited kohtumenetluses ei osutunud põhjendatuks. Ka vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus hindas otsuse punktis 20 kooskõlas TsMS § 232 lõikega 1 üürniku väiteid ja nende tõendamiseks esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustas oma siseveendumuse kohaselt, kohaldades VÕS § 297 lõiget 1, et üürniku 08.05.2013 esitatud teade üüri alandamise kohta oli esitatud hilinemisega. Vastuapellatsioonkaebus ei sisalda väiteid, millised annaksid aluse tõendite ümberhindamiseks.
39.Kuna eelpool nõustus kolleegium hagejaga üürniku poolt teostatud tasaarvestuse tõlgendamise osas, siis kuulub üürnikult võrreldes maakohtuga täiendavalt välja mõistmisele tasumata kõrvalkulusid 300 euro ulatuses.
40.Maakohtu otsuse kuulutamise päeva 17.03.2014 seisuga oli üürileandja viivisenõue muutunud sissenõutavaks põhivõlga ületavas suuruses (t lk 186-188). Hageja nõustub, et maakohtul oli alus piirata väljamõistetava viivise suurust põhivõla suurusega. Kuna eelpool leidis tuvastamist, et üürnikult väljamõistetava põhivõla õigeks suuruseks on 927.92 eurot, siis on hageja kaebus põhjendatud ka selles osas, et sissenõutavat viivisvõlgnevust tuleb suurendada 927.92 euroni.
41.Kolleegium ei nõustu kostja vastuapellatsioonkaebusega ka selles, nagu oleks käesolevas asjas tuvastatud asjaolud, mille alusel tuleks viivisvõlgnevust vähendada alla põhivõlgnevuse suuruse, võttes arvestuse aluseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määra. Üürnik ei toonud maakohtu ette selliseid asjaolusid, mis oleksid pidanud andma maakohtule aluse VÕS § 113 lõike 8 ja § 162 lõike 1 alusel tasumisele kuuluvat viivist vähendada alla põhivõlgnevuse suuruse. Viidatud sätete kohaselt võib kohus, kui tasumisele kuuluv viivis on ebamõistlikult suur, vähendada seda kohustatud poole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Üürnik põhjendas taotlust sellega, et möönas, et tõlgendas vääralt VÕS § 296 lõiget 2, mistõttu jättis kõrvalkulud alates jaanuarikuust tasumata, samuti üürileandja käitumisega (t lk 78), toomata esile, mida sellega täpsemalt silmas pidas. Selliste asjaolude alusel puudus maakohtul võimalus vähendada väljamõistetavat viivist põhivõla suurusest alla poole. Et pooltevahelises vaidluses ei ole alust rakendada KÜS § 7 lõikes 4 sätestatud viivisemäära kõrvalkulude tasumisega viivitamisele, on maakohus asjakohaselt põhjendanud ja ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtuga. Üürniku ja üürileandja suhteid reguleerib nendevaheline üürileping, kus oli viivisemääraks mistahes rahalise kohustuse rikkumise korral kokku lepitud 0,5% iga viivitatud päeva eest. KÜS reguleerib ühistu ja tema liikmete (korteriomanike) vahelisi suhteid.
42.Maakohtu otsuse osalise tühistamise ja uue otsuse tegemise tõttu tuleb uuesti jaotada ka maakohtus kantud menetluskulud. TsMS § 162 lõike 1 alusel tuleb hagi rahuldamise korral kanda menetluskulud kostjal. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 ja § 162 lõike 1 alusel vastuapellandi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.