Asjaõigus › Omandiasjad

Kotsebue 8 piiride muutmine leidis aset 1999-2001 erastamise käigus ja krundi kuju ja piire muudeti ning see erineb 1971 kujust ja piiridest. Kotzebue 8 kanti kinnistusraamatusse 05.02.2003 ja eelmine omanik OÜ Diffusio, kes erastas endise nimega Käsperti 18 asuva maatüki ja lisas sellele maad, kus asusid kostja trassid, pidi olema trasside olemasolust ja kohast teadlik. Ta pidi taluma 01.01.2003 jõustunud AÕS RakS § 152 järgi vastavaid trasse, mis oli rajatud enne 01.04.1999 ja püstitatud sinna enne maa kandmist kinnistusraamatusse. OÜ Diffusio, müües selle kinnisasja hagejale, pidi nendest kitsendustest teavitama hagejat. Hageja pidi neist teadma ka põhjusel, et teatud aeg varustati samade trasside kaudu Kotzebue 8. Talvel on selgelt näha ka trasside asukoht (hageja enda selgitused selle kohta, kus lumi trassi kohal sulab). Seega pidid Kotzebue 8 kinnistu omanikud, sh eelmine omanik, kes laiendas maad, teadma trasside olemasolust. Trass on vajalik kostja majandustegevuseks, trass ei piira oluliselt hageja omandit. Torustik kuulub kostjale. Torustiku ja katlamaja rajas vabrik „Punane Koit“, vaidlus puudus selles, et kostja erastas Kotzebue 1 asuva vabriku ja Niina11a katlamaja ning torustikud on selle katlamaja kui süsteemi päraldis. Omandades katlamaja ja vabriku, omandas kostja ka torustikud kui päraldise. Lisaks on Tallinna linn seadnud isikliku kasutusõiguse kostjaga Kotzebue 6 läbivata torustike suhtes, mis kinnitab samuti torustike omandi algset kuulumist kostjale. Soki ja sukavabrikut pole võimalik üldise soojatrassi kaudu varustada, kuna tootmiseks on vajalik spetsiifiliselt aur, mille tarvis on aurukatlajama Niine 11a. Hageja on kohustatud kostja trasse taluma oma kinnistul AÕS Raks § 152 lg. 1, AÕS § 158 lg. 1 alusel. Kostja on nõus need ümber paigutama kui hageja kulud hüvitab AÕS § 158 lg. 5 järgi. Kostja oli Kotzebue 1 kinnistu omanik pärast 1944 asutatud vabriku „Punane Koit“ erastamist 1993 ja müüs Kotzebue 1 asuva kinnistu tütarettevõttele Capital Project OÜ-le. Kostja on märgitud äriühingu omanik. Kostja tegutseb Kotzebue 1, seal asub tootmisettevõtte tsehh ja seda varustatakse kostjale kuuluva Niine 11a kinnistul asuva katlamaja kaudu läbi trasside vajaliku auruga. Eelmine Kotzebue 8 kinnistu omanik Diffusio OÜ saatis 12.09.2003 kirja kostjale ja palus kaevetööd lõpetada, millele kostja vastas, et tegemist on avariitöödega. Selle kohta saadeti ka vastavad aktid. OÜ Diffusio omanikud ja juhatuse liikmed on hageja lähikondsed. Seega pidi hageja olema teadlik torudest kinnistut 22.12.2003 omandades. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vaidlus puudus selles, et alates 1944 tegutsenud vabrik “Punane Koit” õigusjärglane on kostja, kostja erastas selle 1993, samuti puudus vaidlus selles, et vabriku „Punane Koit“ tootmishoone asus Kotzebue 1. Kinnistusraamatu väljavõttega tõendas kostja, et ta on Tallinnas Niine 11a asuva kinnistu nr. 221601 omanik. Vaidlus puudus selles, et mainitud kinnisasjal asub ehitis – katlamaja. Vaatlusel nähtus, et Kotzebue 1 asub AS Suva soki- ja sukavabriku tootmistsehh ning et tootmisprotsessis on vajalik kasutada auru. Vaidlus puudus selles, et auru jaoks vajaminev soojusenergia toodetakse just Niine 11a asuval kostjale kuuluval kinnistul ja sellel asuvas katlamajas. Seega tõendas kostja, et ta vajab oma majandustegevuses soojusenergiat ja sellega varustab teda Niine 11a asuval kinnistul olev katlamaja. Ka selles puudub vaidlus, et

Niine 11a asuvast katlamajast kulgevad trassid osaliselt läbi kinnistu nr. 11488301, mis asub Kotzebue 8 ja mis kuulub kinnistusraamatu andmete kohaselt hagejale. Sama nähtub soojustrassi Kotzebue 1 – Niine 11a ülesmõõdistusjoonisest ning vaatlusel kogutud andmetest ja fotodest. Vaatlusel nähtus, et hageja kinnistul Kotzebue 8 oli lumi sulanud selliselt, mis viitab soojustrassi olemasolule kinnistul (maa sees). Seega on õige hageja väide, et talle kuuluval kinnistul asuvad soojatrassid, mille kaudu varustab kostja talle kuuluvat tootmistsehhi. Tallinna Linna Täitevkomitee Arhitektuuri ja Planeerimise Peavalitsuse Krundi Passide osakonna 1985 plaanist ja ENSV Riikliku Ehituskomitee RPI „Eesti Tööstusprojekt“ projekti joonisest nr. 7227-00-62-TC nähtub, et märgitud ajal (1985) rajatud soojatrassid katlamajast kuni Kotzebue 1 (tänase nimega) ei ületanud seda maatükki, kus käesoleval hetkel on Kotzebue 8 kinnistu (mainitud ajal kuulus maa riigile, selles puudus vaidlus). Viidatud dokumentidest nähtus, et Kotzebue 8 (endine Käsperti 18) krunt oli väiksem ning soojatrassid seda krunti ei läbinud. Samast joonisest nähtus, et projektis on trasside kulgemise kohta muudetud, mis on aga nõuetekohaselt kinnitatud ja kooskõlastatud aprillis 1986. Seega toimus soojatrasside ehitamine kooskõlas muudetud projektiga ja ebaõige on hageja väide, nagu oleks soojatrasside ehitusel kõrvale kaldutud ehitusprojektist. ENSV Riikliku Ehituskomitee tööprojektist aprill 1986 nähtub, et see puudutab vabriku „Punane Koit“ poolt tellitud katlamaja tööprojekti ja sisaldab endas rajatava katlamaja ja trasside tööprojekti nr. 7227 koondeelarvet, sh katlamaja sooja- ja gaasitrasside ehitusmaksumust. ENSV Riikliku Vastuvõtukomisjoni 16.02.1987 aktist nähtuvalt oli ehitusobjekt valmis ekspluatatsiooni võtmiseks ja selle akti p. 6 järgi võeti kasutusse Niine 11a asuv katlamaja ning soojatrassid kooskõlas projektiga nr. 7227. Mainitud tõendite alusel toimus Niine 11a katlamaja ja trasside ehitus ehituse ajal kehtinud õigusaktidega kooskõlas ning trassidele anti pädevate ametiasutuste poolt ka kasutusluba. Lisaks kinnitab vastuvõtu akti vasakus ülemises nurgas olev Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti märge ja allkiri 07.05.2001 eelmainitud vastuvõtuakti kehtivust seadusliku kasutusloana. Seega on mainitud tõenditega tõendatud kostja väide, et vaidlusalune katlamaja ja sellest lähtuvad soojatrassid kuni Kotzebue 1 on rajatud õiguslikul alusel 1986-1987. Õige pole hageja väide, justkui kaevetöö trasside rajamiseks oleks tehtud 2003 või hiljem, sest kostja tõendas OÜ Diffusio 12.09.2003 kirjaga, avariikaevetööde akti, Põhja-Tallinna Linnvalitsuse Linnamajanduse osakonna kooskõlastuse, Tallinna Kommunaalameti operatiivinfo lehega, et tegemist oli torustiku avariiga ja avariitöödega, mitte aga trassi ehitamise või selle rajamisega. Võrreldes Käsperti 18/20 majavalduse plaani OÜ Maamõõdukeskuse plaaniga Kotzebue 8 katastriüksuse moodustamise kohta ning Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2000 korralduse nr. 781-k kohaselt on Kotzebue 8 asuva krundi kuju muudetud. Kui võrrelda neid omakorda soojustrassi Kotzebue 1 – Niine 11a ülesmõõdistusjoonistega ja Krundi Passide osakonna plaani, projekti nr. 7227 joonisega, siis vaidlusalused trassid, mis asuvad nüüdseks Kotzebue 8, asetsesid siis, kui maa oli veel erastamata, kohas, kuhu Kotzebue 8 maja ümber asuv maa ei ulatunud ning alles erastamise käigus on seda krunti muudetud nii, et erastamisel ja maa kinnistusraamatusse kandmisel 05.05.2003 jäid trassid uue moodustatud katastriüksuse ja kinnisasja sisse. Seega pidi tollane kinnisasja omanik OÜ Diffusio vaidlusalustest trassidest, mis rajati koos katlamajaga õiguslikul alusel 1986-1987 ja mis jäid kinnisajale nr. 11488301 (Kotzebue 8) põhjusel, et erastamise käigus muudeti Kotzebue 6 juurde kuuluva krundi kuju, teadma. Lisaks pidi ta teadma sellest seetõttu, et trassidest tuleneva sooja mõju on ka silmaga näha eriti lumisel perioodil, kui trassi kohal olev lumi sulab võrreldes muu kohaga rohkem ja erinevalt. Et hageja pidi trasside olemasolust ja kohast teadma, kinnitab asjaolu, et hageja ja OÜ Diffusio omanikud ja juhatuse liikmed on samad isikud, mida pole hageja eitanud. Asjaolu, et Tallinna Linnavara 11.01.1999 õiendil ei ole märkeid torustike kohta, ei tähenda, et hageja või OÜ Diffusio poleks olnud nende olemasolust teadlik, sest viidatud õiendil ei ole mingeid

märkeid selle kohta, et vabrikult „Punane Koit“ oleks vastavate kitsenduste kohta mingeid andmeid küsitud või et vabrik oleks kinnitanud vastavate trasside puudumist. Samuti ei nähtu selliseid andmeid AS Suva kohta. Viidatud õiend kinnitab vaid Muinsuskaitseameti, Tallinna Elektrivõrkude, AS -i Tallinna Vesi, ME Tallinna Tänavavalgustuse, Tallinna Keskkonnaameti, Tallinna Linnavaraameti, AS-i Eesti Gaas, AS-i Tallinna Soojus ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti andmeid. Kuna katlajama eesmärgiks on toota sooja (auru) tootmistsehhile, siis katlamaja ilma temast lähtuvate trassideta ja vastavad trassid ilma katlamajata, ei saaks teenida katlamaja eesmärki. Seetõttu olid trassid katlamaja päraldiseks nende mõlema ehitamise/rajamise ajal kehtinud TsK § 142 järgi, jagades katlamajaga ühist saatust. Kuna käesoleval ajal on katlamaja maatüki oluline osa (kinnistusraamatust ei nähtu, et kinnistule oleks seatud hoonestusõigus kolmandale isikule, mis hõlmaks endas katlamaja kasutust) ja asub Niine 11a kinnistul nr. 221601 ja kostja on kinnisasja omanik alates 29.12.2003, siis on katlamaja TsÜS § 54 lg. 1 järgi märgitud maatüki oluline osa ning kostja on märgitud katlamaja omanik. Kuna trassid olid selle ehitamise ajal kehtinud TsK § 142 järgi katlamaja päraldisteks, siis jagasid nad katlamajaga ühist saatust ning kui kostja omandas kinnistu, siis omandas kostja ka koos kinnistuga katlamaja ning selle juurde kuuluvate päraldistena vastavad soojatrassid. Vaidlusalused soojatrassid on päraldised ja kuuluvad katlamaja juurde kostja poolt Niine 11a kinnistu omandamise ajal kehtiva ja praegu kehtiva TsÜS § 57 lg. 1 järgi. Seega, omandades Niine 11a asuva kinnistu 2003, millel asus ehitisena katlamaja koos tema saatust jagavate trassidega, muutusid katlamaja ja trassid koos maatükiga kostja omandiks kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest 29.12.2003 ning kostja tõendas seega, et ta on vaidlusaluste trasside omanik. Eeltoodu tõttu ei ole mingit tähtsust Eesti NSV TK 06.09.1985 otsusel nr. 397 koos plaaniga, mille p. 1 kohaselt oleks katlamajal ja selle juurde kuuluval maal ajutine, so 7-aastane, iseloom. Katlamaja on kinnisasja nr. 221601 oluline osa ning otsusel nr. 397 ei ole käesoleval ajal mingit õiguslikku tähendust. Isegi kui tegemist oli ajutise ehitisega, on märgitu muutunud maatüki oluliseks osaks ning kostja on selle kinnisasja, mille lahutamatu osa katlamaja ehitisena on, omanik. Hageja sai Kotzebue 8 asuva kinnisasja omanikuks kande kohaselt 16.03.2004. Seega 01.01.2003 – 25.03.2007 kehtinud AÕS RakS § 152 lg. 1 kohaselt oli hagejal kohustus taluda tema kinnisasjal nr. 11488301, asukohaga Kotzebue 8 kostjale kuuluvat soojatrassi, kuna trass oli rajatud 1986-1987 ehk enne 01.04.1999. Arvestades seda, et kostjale kuuluvad trassid on rajatud 1986-1987 ning hagejal oli nende talumiskohustus AÕS RakS § 151 lg. 1 (kuni 25.03.2007 kehtinud redaktsiooni) järgi ning kuna trassid on vajalikud kostja majandustegevuseks, siis kohaldub vaidluses alates 26.03.2007 kehtiva AÕS Raks § 151 lg. 1 teise lause lõpu järgi AÕS § 1581 lg. 3 ning AÕS § 158 lg. 1 ning hagejal on seega kohustus oma kinnisasjal Kotzebue 8 nr. 11488301 taluda kostjale kuuluvaid soojatrasse. Kostja kinnitas, et ta on nõus need trassi ümber paigutama ja ära viima need hageja kulul, mille kohta on esitanud ka pakkumisi, millega hageja ei ole vaidluses nõustunud. Nimelt võib AÕS § 158 lg. 5 kohaselt kinnisasja omanik nõuda tehnovõrgu või -rajatise omanikult tehnovõrgu või -rajatise ümberpaigutamist temale kuuluval kinnisasjal, kui see on tehniliselt võimalik ja kinnisasja omanik hüvitab tehnovõrgu või -rajatise ümberpaigutamisega seotud kulud. Kuna hageja ei ole nõus hüvitama kostjale trasside ümberpaigutamise kulusid ja samas on hagejale kohustus taluda kostjale kuuluvad soojatrasse oma kinnistul, siis ei saa hageja nõuda kostjalt

AÕS § 68 lg. 1 ja § 89 järgi omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist Kotzebue 8 asuval kinnistul nr. 11488301 ja kohustada kostjat kõrvaldama vastavad vaidlusalused torustikud. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohus jättis tähelepanuta hageja väited, et kostja toodab sooja kolmandate isikute jaoks, ja leidis, et kostja ei tooda sooja avalikes huvides. Kostja varustab soojaga kogu Kotzebue 1 elamut, mitte ainult keldrit. Kotzebue 1 kinnistu kuulub Capital Project Ltd-le, seega on kolmanda isiku omandis. Õige ei ole kohtu järeldus, et 1985 rajatud soojatrass katlamajast kuni Kotzebue 1 elamuni ei ületa seda maatükki, kus käesoleval hetkel on Kotzebue 8 kinnistu. 1985. a. plaanil näidatud osa torusid ei kasutata, kuid kohus seda ei arvestanud. Need torud lihtsalt vedelevad maa peal ja neid ei kasutata. Probleem ongi selles, et kostja kasutab teisi torusid, mis ei puuduta ei projekti nr. 7227 ega mingit muud dokumenti, kuna paigaldati peale 1999. a. hageja nõusolekuta. Torud, mida praegu kasutatakse, ei paigaldatud mitte riigi maale, vaid siis, kui maa oli juba hageja omandis. Maakohus tuvastas, et Krundi Passide osakonna plaani ja projekti nr. 7227 joonise ning RPI „Eesti Tööstusprojekt“ joonise põhjal oli Kotzebue 8 (endine Käsperti 18) krunt väiksem ning soojatrassid seda krunti ei läbinud. Hageja vaidlustas RPI „Eesti Tööstusprojekt“ joonise, kuna sellel on teadmata kelle poolt juurde joonistatud. Arhiivides sellest dokumenti ei olnud. Seega võttis kohus arvesse ebausaldusväärse dokumendi ja tegi selle alusel järeldused. Maakohus leidis, et vaatlusel nähtus, et Kotzebue 1 asub AS Suva soki- ja sukavabriku tootmistsehh ning et tootmisprotsessis on vajalik kasutada auru. Kuna tootmisprotsessi keegi ei uurinud, ei ole selge, kas tootmiseks on vaja auru või üldse aurukütet. Kohus otsustas selle üksnes kostja sõnade järgi, mingeid dokumente esitatud ei ole. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et Niine 11a asuvast katlamajast kulgevad trassid osaliselt läbi kinnistu nr. 11488301(Kotzebue 8). Mingeid plaane selle kohta ei ole. Toimikus olev dokument on koostatud alles 2007 ilma kohal käimata ja ei ole selge, mis alusel. Geodeesia andmete järgi kulgevad torud seal teistmoodi. Kohus ei arvestanud hageja sellekohaseid väiteid. 16.02.1987 ENSV Riikliku Vastuvõtukomisjoni akti p. 1 kohaselt toimus konteinerkatlamaja rekonstrueerimine aadressil Niine 11, aga mitte tehnovõrkude muutmine. Akti punktist 11 nähtub, et teostati katlamaja asendamine Vitermo tüüpi katlamajaga. Arusaamatu on, kuidas kohus tuvastas, et 1987 akt puudutas torutrassi asukoha muutmist. Maakohus jättis tähelepanuta, et 12. - 15.09.2003 teostati töid ja torud paigaldati uutmoodi, sellesse kohta, kus neid varem ei olnud. Seda kinnitab ka Diffusio OÜ kiri, milles oli nõue lõpetada ebaseaduslikud omavolilised kaevetööd. Kinnistule toodi uued suured torud ja paneelid, mis kaevati ma sisse. Mingeid vanu torusid ära ei viidud, mis räägib sellest, et ehitati uut trassi, aga mitte ei remonditud eelmises kohas vana. Maakohus jättis tähelepanuta hageja esitatud dokumendid, sh Kotzebue 8 katastriüksuse moodustamise plaani ja asendiplaani. Nendest dokumentidest nähtub, et olemas on teine trass

Kotzebue 1 kinnistu varustamiseks soojaga, mis omakorda tõendab, et hageja kinnistut läbiva soojustrassi likvideerimisel Kotzebue 1 omanikud ei jää ilma soojustrassita. Põhjendamatu on maakohtu järeldus, et Diffusio OÜ teadis trasside olemasolust. Diffusio OÜ ostis maja, millele kuulus aed puuviljapõõsaste ja õunapuudega. Kui paigaldati uut trassi, kaevati üles kogu pinnas ning puud ja põõsad murti maha. Plats, millel nüüd on näha, kuidas sulab lumi, rajati 2010. Kirjeldatud olukord on nähtav ka katastriüksuse moodustamise plaanil, kus põõsad ja puud on märgistatud vastavate märgetega. Kohus jättis tähelepanuta hageja viite, et kostja pidi kandma trassi vastavatesse registritesse, et sellest oleks teada. Seda õigeaegselt ei saanud teha, kuna katlamaja oli ehitatud ajutise ehitisena ja 7 aasta möödudes muutus ebaseaduslikuks ehitiseks, mis ei kuulu registreerimisele. Maakohus ei andnud hinnangut hageja väitele, et katlamaja aadressil Niine 11a ehitati esialgselt teise, selle kõrval asetseva maja kütmiseks. Samuti ei andnud kohus hinnangut hageja arvamusele, et kuna katlamaja lammutamise tähtaeg saabus 1992, siis see ei saanud muutuda maa-ala oluliseks osaks erastamisel 2003. Maakohus tuvastas, et Niine 11a kinnistu omanikuks sai kostja alates 29.12.2003, samuti viitas kohus TsK §-le 142. TsK § 142 kaotas kehtivuse 01.12.1993. Kostja ei ole tõendanud õigusjärglust trassile ega omandiõigust trassi torudele, mis kulgevad hageja maa-alal. Kostja ei esitanud ühtegi dokumenti, mis tõendaks esimest või teist. Maakohus jättis tähelepanuta hageja väited, et kostja ei saa nõustuda trassi ümberpaigutamisega ilma selle kinnistu, kuhu ta trassid plaanib ümber paigaldada, omaniku nõusolekuta. Kostja ei ole esitanud kinnistu omaniku nõusolekut, millele kavatseb ümber paigutada torud. Samuti jättis kohus tähelepanuta hageja väite, et Kotzebue 1 maa-alal asuvad trassid kuuluvad kinnistu omanikule Riigi Kinnisvara AS-le. Riigi Kinnisvara AS kinnitas vastuses järelepärimisele, et ei ole sõlminud Kotzebue 1 kinnistuga seonduvalt soojuse tarbimise lepinguid ning ta omandas kinnistu piirides paiknevad soojatrassid ja soojavarustusega seotud tehnorajatised. Seega kostja ei oma mingit õigust nendele torudele, mis on Kotzebue 1 kinnistu piirides, kuna need muutusid kinnistu lahutamatuks osaks. Ehitisregistri, Maa-ameti kitsendusi põhjustavate objektide registri ega Inspecta Estonia OÜ andmetel ei ole hageja kinnistut läbivaid torustikke olemas. Mitte keegi riigiasutustest ei oska öelda, kas hageja kinnistul olemasolevad gaasi- ja muud torud on ohtlikud, kas torud lekivad, kas need on rajatud vastavuses kehtiva seadusandluse normidega. Mitte ükski riigiasutus nendest torudest mitte midagi ei tea ja nende seisundi tehnilistele nõuete vastavust ei jälgi. Kuna maakohus jättis hageja taotlused rahuldamata, palub hageja kohut nõuda kostjalt välja andmed hageja kinnistut läbivate torustike osas. Samuti palub hageja maakohtu poolt tagastatud dokumentaalsed tõendid toimikusse võtta. Vastuväited kaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Maakohus ei ole otsust tehes rikkunud menetlusõiguse norme ja on õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja oma väiteid, millistele on maakohus juba vastanud. Kohus on otsust põhjendanud vastavuses TsMS §-de 438 ja 442 lg. 8 nõuetele, näidanud, milliste tõendite alusel ta asjaolud tuvastas, samuti põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja faktiliste väidetega ja miks ta hageja esitatud tõendeid ei arvesta. Kohus tuvastas, et vaidlusalused trassid ehitati aastatel 1986-1987, mistõttu maakohtu viide tollal kehtinud TsK §-le 142 ei ole asjakohatu ja ebaõige. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata menetluskulud apellandi kanda.

jätmisega

jäävad

apellatsioonimenetluse

/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom

Kaija Kaijanen

Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.