Kohtulahend

Kostja hüpoteegipidajana ei pea andma nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks enne, kui hüpoteegiga tagatud nõue on rahuldatud. Laenulepingus lepiti kokku hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmises pärast laenusaaja kohustuste täitmist, aga hoiustamine toimus vastupidisel tingimusel, st raha makstakse välja pärast hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmist – kostja sellisel viisil lepingu muutmisega ei nõustunud. Kostja keeldumine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostjal puudub notarikontol hoiustatud raha käsutamise õigus. Maakohtu otsus

Notari avaldusest nähtus, et hoiustatud summa käsutamise õigus on teatavatel tingimustel üksnes kostjal, mis on kooskõlas NotS § 35 lg-ga 6. Siiski ei anna ka selline olukord võlgnikule õigust kasutada muude täitmisviiside asemel hoiustamist, kui hoiustamise kokkulepe või seadusest tulenevad eeldused puuduvad. Samuti ei tulene NotS muudest sätetest, et hoiustamise kaudu saaks luua hoiustamise eeldusi või muuta hoiustamise kohaseks täitmiseks isiku suhtes, kes tõestatavas tehingus ei osale. Seega kohus ei tuvastanud, et hüpoteegiga tagatud kostja nõue laenusaaja vastu oleks rahuldatud. Lisaks leidsid hagejad, et kostja käitumine on vastuolus VÕS §-st 6 ja TsÜS §-st 138 tuleneva hea usu põhimõttega. Kohtu hinnangul ei toimi võlausaldaja vastuolus hea usu põhimõttega juhul, kui VÕS § 120 lg 1 eelduste puudumise tõttu ei nõustu ta lugema hoiustamist kohaseks täitmiseks. VÕS § 76 lg-st 3 ja § 91 lg-test 1–3 tuleneb, et üldjuhul tuleb rahaline kohustus täita sularaha üleandmise või võlausaldaja konto krediteerimisega. Kohus ei täheldanud õigusnorme, mille alusel saaks lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks rahalise kohustuse täitmise nõudmise ühel neist viisidest. Hoiustamisele raha saamise eelistamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ka seetõttu, et nt VÕS § 122 lg 3 tõttu võib hoiustamisega kaasneda võlausaldaja vastutus või nõuete välistamine. Riigikohtu praktikast tuleneb, et hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest AÕS § 349 lg 1 järgi võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ja seega keelatud, kui hüpoteegiga on tagatud mh tulevased nõuded ning rahuldatud on pandiga tagatud olemasolevad nõuded ja tagatud tulevased nõuded ei muutu ilmselt lähiajal sissenõutavaks, on muul viisil piisavalt tagatud või moodustavad täidetud kohustustega võrreldes väikese osa (3-21-104-08, p 19; 3-2-1-46-10, p 19; 3-2-1-64-12, p 31). Kohus leidis, et kaasuse asjaolud ei ole viidatud olukorraga võrreldavad. Võlgnik ei saa ilma võlausaldaja nõusolekuta asendada kohustuse täitmise esialgset tagatist (hüpoteek) teisega (raha hoiustamine). Kostja käitumine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega ka seetõttu, et laenusaaja pankroti tõttu võib vaidlusaluse hüpoteegi realiseerimisest saadav tulem olla väiksem hoiustatud rahasummast. Kostjal on õigus otsustada, mil viisil ta oma tsiviilõigusi realiseerib ja milliseid õiguskaitsevahendeid kasutab. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jättis kohus arvestamata poolte seisukohad ja tõendid AS Süda Maja (pankrotis) käesolevas menetluses esindamise õiguse kohta, sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Kohus muutis TsMS § 136 lg 4 alusel tsiviilasja hinda ja määras TsMS § 126 lg 3 teise lause alusel asja hinnaks hüpoteegi summa 180 000 eurot. Pooltel oli vaidlus nõude tagamise ja selle tagatiseks oleva pandiõiguse üle ning puudus alus käsitleda nõuet mittevaralisena põhjusel, et nõude enda üle pooltel vaidlus puudus. Tulenevalt tsiviilasja hinna muutmisest on hagejad tasunud ettenähtust vähem riigilõivu, mis tuleb TsMS § 179 lg 1 alusel välja mõista pärast otsuse jõustumist. OÜ SIIBXID ja OÜ VIP Crew apellatsioonkaebus

juurde tehingu sõlmimisele ilma põhjendamata ei ilmunud ja hageja II oli juba hoiustanud raha notari deposiidis ilma tagasivõtmise õiguseta, siis oli ainus võimalus kokku leppida, et raha tasutakse kostjale notari deposiidist, kui kostja annab notarile nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks või see tuvastatakse kohtuotsusega. Kostjapoolne tsiviilõiguste teostamine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ja on vastuolus seadusega. Hagejad II ja III ei nõustu maakohtuga, et hoiustamise eeldused olid täitmata ja et hagejad ei ole tõendanud ega väitnud ühegi hoiustamise eelduse olemasolu. Hagejad väitsid kogu aeg, et hoiustamine oli õiguspärane, kuna kostja oli vastuvõtuviivituses. Kostja sattus vastuvõtuviivitusse, kuna keeldus alusetult ja vastuolus hea usu põhimõttega mõistlikust koostööst raha vastuvõtmisel. Vastuvõtuviivituse korral tuleb tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral lugeda kohustus täidetuks. Raha hoiustati notari deposiitarvel NotS § 35 lg 2 kohaselt, kuna hoiulevõtmist taotlenud isikul oli tehingust tulenev õigustatud huvi hüpoteegi kustutamiseks ja raha maksmiseks kostjale. Selline teguviis on sarnaste tehingute puhul igapäevane praktika. Lisaks kinnitab VM 7.04.2014 kiri, et enne tehingu tegemist ja raha hoiustamist edastati kostjale lepingu projekt ja lepiti kokku, et kostja osaleb tehingus. Maakohus ei analüüsinud hagejate tõlgendust, et hoiustamine omab kahte erinevat õiguslikku tähendust lähtuvalt ajalisest faktorist lepingujärgse nõude sissenõutavaks muutumisel hoiustamine alates raha notari deposiiti tasumisest kuni 30.06.2013, mil kostja pahatahtlikult keeldus koostööst ja peale 30.06.2013, mil kostja oli vastuvõtuviivituses, kuna keeldus koostööst. Kostja keeldumine, kui negatiivne asjaolu, on tõendatud. VÕS § 120 lg 1 kohaselt võis raha hoiustada, kuna kostja sattus vastuvõtuviivitusse. Hoiustatud raha sai laenu tagasimakse tähtaja saabumisel uue õigusliku tähenduse - kohustus oli täidetud (VÕS § 122 lg 1) ja kostja on kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks. Maakohtu seisukoht, et hoiustamist ei saanud lugeda kohaseks täitmiseks VÕS § 120 lg-st 1 tulenevate eelduste puudumise tõttu, on ekslik, kuna hoiustatu käsutamise õigus on kostjal ja kostja keeldus pahauskselt koostööst. Kohus on ekslikult tuginenud VÕS § 122 lg-le 3, mis reguleerib tagasivõtmise õigusega raha hoiustamist. Kohtu poolt viidatud Riigikohtu lahenditest nähtub hea usu põhimõtte kohaldatavus asjaõiguses ja hüpoteegipidaja keeldumise alusetus olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõue on täidetud või selle täitmine on muul viisil piisavalt tagatud. Notari deposiiti tasutud tagasivõtmise õiguseta raha on piisav tagatis. Maakohus rikkus põhjendamise kohustust, jättes tähelepanuta hagejate alternatiivse käsitluse, mille kohaselt isegi, kui hoiustamise vastu võtmata jätmisel kostja ei käitunud vastuolus hea usu põhimõttega ja ei sattunud vastuvõtuviivitusse, siis puudus tal ka VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda nõusoleku andmisest hüpoteegi kustutamiseks. VÕS § 111 lg 1 kohaselt võib kostja kohustuse täitmisest keelduda kuni on antud täitmiseks tagatis. Kostjale antud tagatis (raha tagasivõtmise õiguseta hoiustamine) järgib VÕS § 98 lg-s 1 toodud tingimusi. Õigusnorme kogumis hinnates ei saa olla seaduse eesmärk ja mõte, et käesoleval juhul jääks raha seitsmeks aastaks notari deposiitarvele ja kostjal oleks õigus keelduda kohustuse täitmisest. Kuna hüpoteegisumma on 180 000 eurot, ei saa hüpoteegipidajal olla kaitsmisväärset huvi, sest ta saab hüpoteegi kustutamise nõusoleku andmisel raha rohkem, kui tal oleks õigus saada sundtäitmisel. Hagi hinna muutmine TsMS § 126 lg 3 järgi oli ebaõige, kuna tagatav nõue on rahuldatud ja tegemist on tuvastusnõudega. Olukorras, kus hagejad ei ole solidaarvõlausaldajad, ei anna TsMS § 165 lg-st 1 tulenev kohtule õigust jätta menetluskulud hagejate kanda solidaarselt. Menetluskulud tuleb jätta hagejate kanda järgmiselt: 50%, 25% ja 25%. AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma apellatsioonkaebus

Laenuandmise eesmärgiks on teenida tulu (intressi). Kostja poolt antud laen ja tema nõuded hageja vastu olid hüpoteegisumma ulatuses tagatud (osa)hüpoteegiga. Hüpoteegi eesmärgiks on rahalise nõude tagamine. Hüpoteegi tõttu saab hüpoteegipidaja, s.t võlausaldaja nõuda sunniviisiliselt kinnisasja müüki ning hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist kinnisasja müügist laekuva raha arvelt, kui võlgnik oma kohustusi nõuetekohaselt ei täida. Sellise nõude saaks kostja esitada ka juhul, kui hageja II ei oleks notari deposiiti hüpoteegisumma ulatuses raha hoiustanud. Sellistel tingimustel oleks maakohus saanud teha asjas tingimusliku otsuse hüpoteegi kustutamiseks. Vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda konkreetse vaidluse asjaoludest, s.t et sisuliselt on tagatud kostjale raha saamine vahetult pärast nõusoleku andmist notari vahendusel. Seega on kostjale garanteeritud laenusumma ja intresside tasumine ja kujunenud olukorras toimuks see sisuliselt samaaegselt, s.t nõusoleku andmisel kantakse notari kui sõltumatu ametiisiku poolt tema ametialasele kontole hoiustatud raha kahe pangapäeva jooksul kostjale. Raha hoiustamine notari ametikontol hageja I poolt on lisaks hüpoteegi seadmisele käsitletav täiendava täitmistagatisena VÕS § 98 mõttes, mis seisneb laenulepingust tulenevate kohustuste täitmises notari vahendusel. Kostja ei ole maakohtus esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada temal erilise huvi olemasolu saada raha kõigepealt enda arveldusarvele ja seejärel anda alles nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Õige on hageja I selgitus, mille kohaselt on Eesti õiguspraktikas tavapärane kasutada notari ametikontot õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel, sh kolmandate isikute huvide tagamisel. Nõustuda saab hageja I seisukohaga, et kostjale garanteeriti lisaks laenusummale täiendavalt ka intresside tasumine, kokku 188 250 eurot, milliseid õigusi ei oleks tal võimalik kaitsta osahüpoteegi realiseerimisel täite- või pankrotimenetluses, sest kostja intressinõue jääks hüpoteegi arvelt rahuldamata, sest hüpoteegisummat (180 000 eurot) arvestades intressinõue tagatud ei ole. Rahuldamata jääb ka osa põhinõudest, sest AÕS § 346 lg-s 1 sätestatust tulenevalt sisaldab hüpoteegisumma ka sissenõudmise kulusid, sh täitemenetluse kulusid ja täituri tasu. PankrS § 153 lg-s 2 sätestatust tulenevalt pankrotimenetluses vara müügi korral arvatakse pandieseme müügist saadud rahast maha PankrS § 146 lg.-s 1 nimetatud väljamakseteks kuni 15% pandieseme müügist laekunud summast. Iga mõistlikult käituv isik annaks sellises olukorras nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks (mis kuulub kinnistu müümisel sundtäitmise menetlustes nii või teisiti kustutamisele), sest kogu nõude, sh intressinõude rahuldamine on notari vahendusel garanteeritud. Ebaõige on maakohtu järeldus, mille kohaselt puudub kostjal notarikontol hoiustatud raha käsutamisõigus ja raha hoiustamine notari deposiidil on vaid hageja risk. Formaalselt on notarikontol hoiustatud raha käsutamisõigus notaril, kuid notarile on antud selleks juhised (I kd, lk 169-170) ja ta on oma ametikohustustest tulenevalt kohustatud hoiustatud raha käsutama üksnes notarikontol hoiustamise aluseks olnud lepingu p 6.3.1 märgitu kohaselt. Viidatud lepingupunkti kohaselt on notaril raha väljamaksmise kohustus, kui lepingu p-s 2.1.4.3 nimetatud hüpoteek on loovutatud müüja poolt näidatud isikule või kui osaühing Probus on esitanud notariaalakti tõestajale avalduse lepingu p-s 2.1.4.3 nimetatud hüpoteegi kustutamiseks või kui notariaalakti tõestajale on esitatud jõustunud kohtuotsus, mis asendab osaühingu Probus nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks (I kd, lk 169). Seega on raha notarideposiidist väljamaksmiseks sätestatud kolm üksteisest sõltumatut tingimust ning nende kõikide puhul on raha väljamaksmisel õigustatud isikuks kostja ja kahe esimese tingimuse saabumine sõltub üksnes kostja enda tahteavaldusest. Notarikontol hoiustatud raha

väljamaksmise tingimustest järeldub, et raha on kostja kasuks hoiustatud tagasivõtmise õiguseta. Seda on märkinud oma kirjas ka notar, et lepingus pooled tagasivõtmise õigust ette näinud ei ole ja tal puudub õigus hoiustaja avalduse alusel hoiustatud raha hoiustajale, s.o hagejale II tagastada. Seega tuleb asuda seisukohale, et raha hoiustamisega notari ametikontole on hageja I 14.12.2012 sõlmitud laenulepingust nr 121214 tuleneva kohustuse täitnud ja kostjal puudub alus keelduda hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest. Poolte poolt apellatsioonkaebustele ja vastusele esitatud tõendid (s.o kirjavahetuse kokku 3-l lehel) tagastab kohus tõendite esitajatele TsMS § 652 lg-s 4 nimetatud piisava põhjenduse ja põhistuse puudumisel. Kohtu poolt hagi hinna määramine 180 000 eurot on toimunud kooskõlas TsMS § 126 lg-ga 3 ja kaebuse väited selle ebaõige määramise kohta ei ole õiged. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebuste rahuldamisel ja otsusega hagi rahuldamisel jäävad kõik asjas kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok - Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.