Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ülle Jänes, Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.09.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-46717
Tsiviilasi
SN hagi Eesti Vabariigi (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu) vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ning Eesti Vabariigi (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu) vastuhagi SN, JN ja JN vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise kehtivuse tuvastamiseks ja eluruumi tagastamiseks 3500 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.12.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
SN, JN ja JN apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastukostja I (apellant I) SN (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX X-XX, XXXXX XXXXXXX), esindaja Riho Friedrichs Kostja/vastuhageja (vastustaja) Eesti Vabariik (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu; registrikood 70006270, asukoht Suur-Sõjamäe 23A, 11415 Tallinn), esindaja Ly Sarapuu Vastukostja II (apellant II) JN (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXX X-XX, XXXXX
Harju Maakohtu 16.12.2013 otsus tühistada osas, millega jäeti rahuldamata SN hagi tuvastada Eesti Vabariigi 01.08.2012 tahteavalduse nr J4-4.1-7.1/44915 üürilepingu nr 35 14.08.1998 ülesütlemiseks kehtetus. Samuti osas, millega rahuldati Eesti Vabariigi vastuhagi sama tahteavalduse kehtivuse tuvastamiseks. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsuse reolutsioon muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi. Teha tühistatud osas uus otsus, millega SN nõue rahuldada ja kostja vastunõue jätta läbi vaatamata.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) SN hagi Eesti Vabariigi (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu) vastu rahuldada ja tuvastada 01.08.2012 ülesütlemisavalduse tühisus; 2) Jätta rahuldamata SN taotlus tunnistada võlaõigusseaduse jne rakendamise seadus (VÕSRS) § 45 punkti 1 osas, milles tunnistati elamuseaduse § 60 lg 4 punkt 1 kehtetuks, põhiseaduse §-ga 10 vastuolus olevaks ning jätta kohaldamata; 3) Eesti Vabariigi vastuhagi rahuldada osaliselt; 4) Kohustada SNd, JNd ja JNd tagastama Eesti Vabariigile (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu) eluruumi asukohaga XXXXXX X X-XX XXXXXXX valdus kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval; 5) Määrata kohtuotsuse täitmise viisiks vabatahtlikult täitmata jätmise korral SN, JN ja JN väljatõstmine eelmises punktis nimetatud eluruumist; 6) Jätta läbi vaatamata Eesti Vabariigi vastunõue 01.08.2012 ülesütlemisavalduse kehtivuse tuvastamiseks; 7) Maakohtus kantud menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta kummagi poole enda kanda.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.
Asjaolud ja hageja nõue
1.14.11.2012 esitas SN (hageja) Harju Maakohtule Eesti Vabariigi (Kaitseväe Logistikakeskuse kaudu; kostja) vastu hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Samuti palus hageja tunnistada võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 45 punkti 1 osas, milles tunnistatakse elamuseaduse (ES) § 60 lg 4 punkti 1 kehtetuks jättes olukorda reguleerima vaid võlaõigusseaduse (VÕS) § 15 lg 4 regulatsioon, põhiseaduse (PS) §-ga 10 vastuolus olevaks ning jätta VÕSRS § 45 punkti 1 selles osas kohaldamata.
2.Hagiavalduse kohaselt astus hageja 02.08.1993 teenistusse Eesti Vabariigi Kaitseväe õhuväkke, mille kohta sõlmiti kaitseväelase tegevteenistuse leping nr 550. Pärast väljateenitud aastaid arvati hageja reservi alates 18.12.2007 kaitseväe juhataja 28.11.2007 käskkirjaga nr 1047P. 1998. aastal eraldati hagejale ja tema perekonnale tööandja eluruum XXXXXXXX aadressil XXXXXX X-XX ja sõlmiti 14.08.1998 eluruumi üürileping nr 35 LOGK-9.1-11.1/66. 06.08.2012 sai hageja Kaitseväe Peastaabi personaliosakonna ülema poolt allkirjastatud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse nr J4-4.1-7.1/44915 01.08.2012, milles määrati tööandja eluruumi üürilepingu lõppemise kuupäevaks 20.11.2012. Ülesütlemisavaldusele oli lisatud väljavõte Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 08.11.2011 otsusest nr 3-2-1-84-11, mille punkti 13 kohaselt on ES § 60 lg 4 punktis 1 õigusliku tagajärje saabumine seatud sõltuvusse tööandja juures töötatud ajast, mitte teenistusstaažist. Seisuga 01.07.2002 oli hageja töötanud kalendaarselt kostja juures 8 aastat ja 11 kuud. Hageja vaidlustas ülesütlemise Tallinna Üürikomisjonis, esitades komisjonile nõude üürilepingu ülesütlemise tühistamiseks. Tallinna Üürikomisjon jättis üürivaidlusasja nr 11-12/103/12 raames hageja nõuded tunnistada ülesütlemine vastuolus olevaks õiguspärase ootuse põhimõttega ja tühiseks rahuldamata ning rahuldas Eesti Vabariigi nõude kohustada hagejat koos pereliikmetega vabastama eluruumi hiljemalt 20.11.2012, mittevabastamisel määrata kindlaks otsuse täitmise viisiks hageja koos pereliikmetega väljatõstmine. Hageja ei nõustunud otsusega tervikuna ja pöördus sama vaidluse lahendamiseks kohtusse.
3.Eluruumi üürilepingu nr 35 LOGK-9.1-11.1/66 p-s 9.5 leppisid pooled kokku, et tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei saa üürnikku ja tema perekonnaliikmeid välja tõsta teist eluruumi vastu andmata ES § 60 lg-s 4 sätestatud alustel. Hageja leidis, et kõnealuse lepingulise sättega mitte ei konstateeritud lepingu sõlmimise aegse seadusandluse ühe sätte sisu, vaid muudeti selle sätte sisu saavutatud kokkuleppe osaks. Seega tuleb hageja hinnangul lugeda lepingu punkti 9.5 alljärgnevalt: tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei saa üürnikku ja tema perekonnaliikmeid välja tõsta teist eluruumi vastu andmata juhul, kui: 1) üürnik on töötanud eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat; 2) üürnik sureb; 3) üürnik on jäänud vanaduspensionile või invaliidistunud töö- või teenistusülesannete täitmisel; 4) üürnik on vabastatud töökohalt, millega seoses talle oli antud tööandja eluruum, kuid ei ole lõpetanud töö- või teenistussuhteid tööandjaga; 5) üürnik on vallandatud seoses ettevõtte, asutuse või organisatsiooni likvideerimisega või töötajate arvu vähendamise või koosseisude koondamisega. Selliselt said pooled lepingu sõlmimisel ja selle täitmisel lepingust aru ning selle võttis ka hageja aluseks oma tuleviku korraldamisel lepingu sõlmimise ajal.
4.Poolte tahtele kokkuleppe sõlmimisel viitab ka lepingu punkti 9.6, mille kohaselt muud eluruumi lõppemise või lõpetamisega seonduvad küsimused lahendatakse vastavalt ES-le ja teistele Eesti Vabariigi õigusaktidele. Seega pidasid pooled vajalikuks muudest õigusaktidest reguleeritud üürilepingu lõpetamisega seotud küsimustest rõhutada ja esile tõsta punkti 9.5 regulatsiooniga ES § 60 lõike 4 aluseid.
5.Poolte käitumine nii enne kui pärast tehingu sõlmimist oli samuti suunatud samale arusaamisele kuni lepingu ülesütlemisavalduse saatmiseni 06.08.2012. Alles ülesütlemisavaldusega leiab kostja viitega Riigikohtu lahendile, et hagejal puudub teenistust puudutava kohtupraktika täpsustusest tulenevalt õigus eluruumi kasutamisele. Tegemist on otsitud põhjusega, et üles öelda kehtiv üürileping. Ülesütlemise ajaks oli hageja töötanud kostja juures kalendaarselt üle 10 aasta (02.08.1993–28.11.2007).
6.Alternatiivselt asus hageja seisukohale, et Riigikogu poolt VÕSRS § 45 punktiga 1 ES § 60 lg 4 punkti 1 tühistamine koostoimes VÕSRS § 15 lõikega 4 rikub õiguspärase ootuse printsiipi. Isikud, kes sõlmisid tööandjaga rendilepingu enne 01.07.2002 teadmises, et kui nad töötavad sama tööandja juures üle 10 aasta, ei saa neid teist eluruumi vastu andmata tööandja eluruumist välja tõsta. Kuna riik lubas ES-i alusel sõlmitud töölepingute osas töötajatele võimaluse pärast 10 aastat sama tööandja juures töötamist õiguse tööandja eluruumile, siis oli üürnikel õigus loota ja toimida arvestusega, et vastav õigus eluruumile algab 10 aasta töötamise järgselt ning jääb sellisena ka kehtima.
7.Selliselt tuleb VÕSRS § 45 punkti 1 ES § 60 lg 4 punkti tühistamisel tunnistada PS §-ga 10 vastuolus olevaks ning jätta õigussuhte hindamisel kohaldamata. VÕSRS § 45 punkti 1 kohaldamata jätmisel kehtib antud õigussuhte hindamisel ES § 60 lg 4 punkt 1. Sellele kriteeriumile hageja vastab ning sellest tulenevalt saab temaga üürilepingut üles öelda vaid teise samaväärse eluruumi vastuandmisel. Kostja oma ülesütlemisavalduses seda teinud ei ole, ülesütlemisavaldus ei vasta seadusele ning on seetõttu tühine.
8.Alternatiivselt palus hageja tunnistada kohtul lepingu ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Kostja on oma üürikomisjonile esitatud vastuväidetes selgitanud, et tal on vaja eluruumi kasutamiseks enda teistele teenistujatele, kuivõrd vastavas nimekirjas on vähemalt 40 isikut. Kostja väide on tõendamata. Seega ei välista paljasõnalise väite esitamine ülesütlemise hea usuga vastuolus olevaks tunnistamist. Kostja on mitmel vastuolulisel viisil üritanud lepingut muuta ja lõpetada, tuues selleks erinevaid ettekäändeid. Hageja leidis, et üürileandja vastuoluline käitumine viitab sellele, et ta otsib põhjust lepingulise suhte lõpetamiseks, ilma sellist põhjust tegelikult omamata. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Üürilepingu ülesütlemine ei olnud õiguspärase ootuse printsiibiga vastuolus, kuna hageja puhul ei ole tegemist isikuga, kellele laieneks VÕSRS § 15 lõikes 4 sätestatud tingimused, mistõttu ta ei pidanud üürilepingu ülesütlemisel eeltoodud asjaoludega arvestama.
10.Hagejal oli seisuga 01.07.2002 teenistussuhte pikkuseks 8 aastat 11 kuud, ta ei olnud jäänud vanaduspensionile. Seega ei kuulu ta isikute hulka, kelle suhtes kuulub kohaldamisele ES § 60 lg 4 punktid 1 ja 3, milliste järgi ei saa välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat või jäänud vanaduspensionile. Samuti ei ole hageja isik, kes vastaks ES § 60 lg 1 punktides 2 ja 4 sätestatud tingimustele. Hageja on sidunud eluruumi vastuandmise kohustuse üürilepingu punktiga 9.5, mis on seotud ainult ES § 60 lõikega 4, kuid see ES-i säte ei kehti alates 01.07.2002.
11.Kuna poolte vahel oli sõlmitud tööandja eluruumi üürileping, siis pidi hageja arvestama, et teenistussuhte lõppemisel võidakse üürileping üles öelda ning ta peab eluruumi tagasi andma juhul, kui ei ole täidetud lepingu punkti 9.5 kriteeriumid. Kuna üleütlemise ajaks oli
tegemist juba tähtajatu üürilepinguga, siis ei pidanud hageja üürilepingu ülesütlemisel teenistussuhte lõppemise ajaga arvestama.
12.Kaitseväel ei ole oma teenistujate jaoks piisavalt eluruume ja eluruumi on vaja kaitseväelaste jaoks, kellel on kehtivad teenistuslepingud. Lepingulises tegevteenistuses olevad tegevväelased esitasid 2012. aasta jooksul üle 100 avalduse tööandja eluruumi saamiseks Tallinnasse. Kõikidele neile ei ole vaba eluruumi olnud pakkuda. Tulenevalt eeltoodust ja arvestades kostja võimalusi ning poolte huvisid üürilepingu jätkamisel, ei kaalu hageja huvi lepingut pikendada üles kostja huvi lepingut lõpetada. Kostja vastuhagi
13.09.04.2013 esitatud vastuhagis hageja, JN ja JN (vastukostjad) vastu palus kostja tuvastada, et kaitseväe poolt 01.08.2012 hagejale saadetud eluruumi ülesütlemisavaldus nr J4-4.17.1/44915 on kehtiv, kohustada hagejat koos temaga elavate perekonnaliikmetega vabastama ja tagastama Kaitseväele nende kasutuses olev eluruum aadressil XXXXXX XXX XXXXXXXX koheselt, so kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval. Kostja palus määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viisi ning otsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel tõsta hageja koos temaga eluruumi kasutavate pereliikmetega vaidlusalusest eluruumist välja. Vastukostjate vastuväited
14.Vastukostjad vastuhagi ei tunnistanud ja palusid jätta selle rahuldamata, tuginedes mh hageja hagiavalduses esitatud väidetele. Esimese astme kohtu otsus
15.Harju Maakohus jättis 16.12.2013 otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Kohus tuvastas, et kostja ja hageja vahel 14.08.1998 sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 35 ülesütlemine on kehtiv, kohustas hagejat koos temaga elavate perekonnaliikmetega JNga ja JNga tagastama kostjale eluruum aadressil XXXXXXX X-XX XXXXXXXX kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval ning määras otsuse täitmise viisiks otsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel hageja, JN ja JN eluruumist aadressiga XXXXXXX X-XX XXXXXXXX väljatõstmise. Menetluskulud jäid solidaarselt hageja, JN ja JN kanda.
16.Pooltel ei ole vaidlust, et 14.08.1998 sõlmisid kostja üürileandjana ja hageja üürnikuna eluruumi aadressil XXXXXX X-XX XXXXXXXX üürilepingu nr 35, et eluruum anti hageja ja tema perekonnaliikmete kasutusse tööandja eluruumina, et hageja teenistussuhe Kaitseväega on lõppenud ja üürileping on muutunud tähtajatuks eluruumi üürilepinguks, et seisuga 01.07.2002 oli hageja töötanud kostja juures 8 aastat ja 11 kuud ning et hageja elab käesoleval ajal eluruumis koos perekonnaliikmetega, so vastukostjatega II ja III.
17.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus nõuda hagejalt ja tema perekonnaliikmetelt eluruumi tagastamist teist eluruumi vastu andmata.
18.VÕSRS § 12 lõike 1 järgi kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) ja VÕS-is sätestatut. Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool igal ajal üles öelda, lähtudes VÕS § 195 lõikest 3 ning §dest 311 ja 312.
19.Kaitseväe Peastaabi personaliosakonna ülema kirjaga nr J4-4.1-7.1/44915 01.08.2012 on tõendatud, et kostja ütles eluruumi üürilepingu VÕS § 311 lõike 1 ja § 312 lõike 1 alusel üles alates 20.11.2012. Hageja sai avalduse kätte 06.08.2012. Lepingu ülesütlemisavaldus on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on esitatud kõik VÕS § 325
lõikes 2 nimetatud andmed. VÕS § 311 lõikest 1 tulenevalt ei ole tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks vaja esile tuua ülesütlemise põhjust; piisab, et leping öeldakse üles järgides VÕS § 312 lõikes 1 sätestatud kolmekuist tähtaega, mida on kostja järginud.
20.Enne VÕS-i jõustumist kehtinud ES § 60 lõige 4 sätestas, et tööandja eluruumi üürilepingu lõppemisel ei saa üürnikku ja tema perekonnaliikmeid välja tõsta teist eluruumi vastu andmata juhul kui: 1) üürnik on töötanud eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat; 2) üürnik sureb; 3) üürnik on jäänud vanaduspensionile või invaliidistunud töö- või teenistusülesannete täitmisel; 4) üürnik on vabastatud töökohalt, millega seoses talle oli antud tööandja eluruum, kuid ei ole lõpetanud töö- või teenistussuhteid tööandjaga; 5) üürnik on vallandatud seoses ettevõtte, asutuse või organisatsiooni likvideerimisega või töötajate arvu vähendamise või koosseisude koondamisega. VÕSRS § 15 lõike 4 kohaselt ei saa isikut, kes kasutas enne 01.07.2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja vastas enne 01.07.2002 ES § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele, sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kuna hageja ei olnud 01.07.2002 seisuga töötanud kostja juures vähemalt 10 aastat ega jäänud pensionile, siis ei kohaldu tema suhtes ES § 60 lg 4 punktid 1 ja 3. Samuti ei ole ta isikuks, kes vastaks ES § 60 lg 1 punktides 2 ja 4 sätestatud tingimustele.
21.Kohus asus seisukohale, et kuivõrd üürilepingus on üksikasjalikult välja toodud kõik lepingupoolte õigused ja kohustused punktide ja alapunktide kaupa kokku 4-l lehel koos lisadega, kusjuures enamik neist on sätestatud ka kehtinud ES-s, siis üksnes viitamisega ES § 60 lõikes 4 sätestatule ei muutunud nimetatud sätte sisu tervikuna eluruumi lepingu osaks, nagu ei muutunud lepingu osaks punktis 9.6 viidatud ES ja teised Eesti Vabariigi õigusaktid. Asjaolu, et punkti 9.5 viide oli täpsem, kui punkti 9.6 viide, ei oma seejuures tähendust. Kohus leidis, et kui pooled oleksid tahtnud ES § 60 lõike 4 sisu võtta üle lepingusse, siis oleksid nad saanud selle lepingu punkti 9.5 ka sisse kirjutada, nii nagu on paljud teised lepingu punktid seadusest otse üle võetud ja lepingusse kirjutatud.
22.Kohtule esitatud kirjavahetusega 26.04.2005, 30.05.2005, 22.11.2005 ja 16.11.2011 ning 2008. aasta ülesütlemise teatega on tõendatud, et kostja soovis pärast hagejaga teenistussuhte lõppemist korduvalt üürilepingut muuta ja lepingu üles öelda teist eluruumi vastu andmata. Seega ei ole kostja erinevalt hagejast pidanud lepingu punkti 9.5 kehtivaks ja põhjendatuks hagejale üürilepingu lõpetamisel teise eluruumi vastuandmist.
23.Kohus nõustus hagejaga selles, et VÕSRS § 7 lõike 1 teisest lausest ja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-178-10 (punkt 15) tuleneb, et tehingu tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust, kuid antud juhul ei ole see asjassepuutuv, kuna vaidlust ei ole üürilepingu lõpetamise aluste üle. Seevastu tehingu ehk üürilepingu saab lõpetada VÕSRS § 7 lõike 1 esimese lause kohaselt üksnes kehtivas seaduses sätestatud korras. Kehtiv seadus eluruumi vastuandmist üürilepingu lõpetamisel ette ei näe.
24.Hageja on hagis asunud seisukohale, et ta ei oleks sõlminud üürilepingut ja ka teenistussuhte jätkamine oleks olnud küsitav olukorras, kus ei oleks lepingus antud vastavaid garantiisid elukoha osas. Kuna pooled sõlmisid tööandja eluruumi üürilepingu, siis leidis kohus, et hageja teadis ette ja pidi arvestama olukorraga, et teenistus- või töösuhte lõppemisel peab ta eluruumi tagasi andma juhul, kui ei ole täidetud üürilepingu punktis 9.5 ja ES § 60 lõikes 4 sätestatud kriteeriumid. Seega ei ole üürilepingu lõpetamine vastuolus hageja õiguspärase ootuse printsiibiga.
25.Kohtu arvates seisneb õiguspärane ootus selles, et õigus, mis oli isikul olemas enne, jääb kehtima ka edaspidi. Hagejal oleks saanud tekkida õiguspärane ootus – saada üürilepingu lõpetamisel tööandjalt vastu teine eluruum - siis, kui tal oleksid olnud ES § 60 lõikes 4 nimetatud tingimused enne 01.07.2002 täidetud. See tähendab, et ta oleks olnud seaduses sätestatud tagatised, millele tal oli alust loota, juba välja teenitud. Sellist olukorda, kus isikutele, kelle õigused eluruumile olid seni tagatud, ES-ga need säilitatakse, reguleeribki VÕSRS § 15 lõige 4. Hagejal ei saanud olla aga õiguspärast ootust, et seadusandja tulevikus ei muuda temale soodsat seadust ehk ei muuda seda seni, kuni ta vastab ES § 60 lg 4 punkti 1 tingimustele.
26.Järelikult ei riku VÕSRS § 45 punkt 1 hageja õiguspärase ootuse printsiipi ega ole vastuolus PS §-ga 10, mistõttu tuleb hageja nõue tunnistada VÕSRS § 45 punkti 1 osas, millises tunnistatakse ES § 60 lg 4 punkt 1 kehtetuks, jättes olukorda reguleerima vaid VÕS § 15 lõike 4, PS §-ga 10 vastuolus olevaks ning jätta VÕSRS § 45 punkt 1 selles osas kohaldamata, rahuldamata.
27.Kohus nõustus kostjaga, et Kaitsevägi on riigiasutus, kelle põhitegevuseks ei ole korterite üürileandmine, vaid Kaitseväe tegevuse korraldamine. Seega on põhjendatud, et kortereid antakse üürile Kaitseväega teenistussuhtes olevatele isikutele teenistussuhte kestvuse ajaks. Kostja on oma väiteid selle kohta, et tal on vaja eluruumi kasutamiseks teistele teenistujatele, tõendanud AA, AJ, SM, ja UV avaldustega kaitseväe elamufondi keskkomisjoni aseesimehele. Järelikult on kostja väited põhjendatud ja tõendatud.
28.Seega ei ole üürilepingu ülesütlemine tühine mitte ühelgi hageja poolt esile toodud asjaolul ning hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja vastuhagi üürilepingu ülesütlemise kehtivuse tuvastamiseks rahuldada. Kuna üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, siis tuleb kohustada hagejat koos temaga elavate perekonnaliikmetega (vastukostjad II ja III) tagastama kostjale eluruum aadressil XXXXXX X-XX XXXXXXXX. Taotlus määrata kohtuotsuse täitmise viisiks eluruumist väljatõstmine ning tähtajaks kohtuotsuse jõustumisele järgnev päev, on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebus
29.15.01.2014 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad apellandid tühistada maakohtu otsuse täielikult ja teha uus otsus, millega hageja hagi rahuldada ning jätta vastuhagi rahuldamata.
30.Kaebuse põhjenduste kohaselt rajaneb maakohtu otsus õigusnormi rikkumisel. Apellandid vaidlustavad tõendite hindamise alusel tuvastatud asjaolud ja vastavate asjaolude tõendamise menetluse menetlusnormide olulise rikkumise tõttu. Kaebus tugineb väitele, et materiaalõigusnormi (PS § 10 õiguspärase ootuse põhimõte) on ebaõigesti kohaldatud ja menetlusõigusnorme (tõendite hindamine lepingu tõlgendamisel ja vastustaja tungiva vajaduse olemasolu hindamisel ülesütlemisel) on rikutud. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lõiget 1.
31.Apellandid ei nõustu maakohtu käsitlusega eluruumi üürilepingu nr 35 punkti 9.5 tõlgenduse osas. Kuigi apellandil I oluliselt lepingu sisu mõjutada ei lubatud ning lepingu vorm tuli alla kirjutada selliselt, nagu see temale ette anti, rõhutati lepingu sõlmimisele eelnevalt: „ ... et kui teenid Eesti Vabariiki 10 aastat, on su eluaseme mured murtud ...“. Peamiselt seetõttu tundub apellandile I tänane olukord sõnamurdlik ning just seetõttu peab ta ES § 60 lõike 4 regulatsiooni lepingus kokkulepitu sisuliseks osaks, mitte ainuüksi viiteks seadusele. Kohus on ebaõigesti aru saanud vastustaja pidevatest lepingu muutmisele
suunatud järjepidevate soovide taga olevatest tegelikest ajenditest. Vastustaja on oma kirjavahetuses soovinud uue üürilepingu sõlmimist just seetõttu, et uutes lepingutes sooviti kaotada ära uue eluruumi vastuandmise kohustus. Selline käitumine tõendab, et ka vastustaja pidas seda lepingupunkti just sellisel kujul kehtivaks ja tegeliku kokkuleppe sisuks ning et tegemist oli poolte tahtega lepingust just selliselt aru saada. Seega jääb apellant I oma hagis toodu juurde, et lepingu punktiga 9.5 mitte ei konstateeritud lepingu sõlmimisaegse seadusandluse ühe sätte sisu, vaid muudeti selle sätte sisu saavutatud kokkuleppe osaks. Apellant jääb ka sellele seisukohale, et lepingu punkt 9.6 viitab punkti 9.5 erilisusele.
32.Apellandid ei nõustu maakohtu seisukohtadega ka üürilepingu ülesütlemisel apellandi I õiguse õiguspärasele ootusele rikkumise osas. Õiguspärase ootuse printsiibi kohaselt on igaühel õigus tegutseda mõistlikus ootuses, et rakendatav seadus jääb kehtima. Igaüks peab saama temale seadusega antud õigusi ja vabadusi kasutada vähemalt seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Seega oli apellandil I õiguspärase ootuse põhimõttest lähtuvalt õigus teenida Eesti Vabariiki mõistlikus ootuses, et teenima asumisel olnud (sh apellandile I soodsad) õigusnormid jäävad kehtima ning selles õigusootuses tegutsema asunud apellandile I kohalduv seadusemuudatus ei tohi olla tema suhtes sõnamurdlik. Kaevatavast otsusest ei nähtu, miks apellandi I ootus ES § 60 lõike 4 kehtima jäämisele ei ole seotud apellandi õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumisega. Apellant I ei nõustu kohtuga selles, et õiguspärane ootus sai antud olukorras rakenduda vaid juhul, mil apellandil I oleks olnud nõutav staaž olemas 1. juuliks 2002. Sellisel juhul ei oleks enam tegemist õiguspärase ootuse printsiibi rikkumisega, vaid eluruumi garantiide rikkumise puhul otsese seaduserikkumisega. Seega on kohus jätnud ebaõigesti tuvastamata õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumise.
33.Apellandid ei nõustu kohtu poolt VÕS § 333 punkti 3 kohaldamisega ja apellantide väidete hea usu põhimõtte rikkumisest käsitlemata jätmisega. Asjas toimunud istungil vaidlesid apellandid vastu vastustaja tungiva vajaduse olemasolule. Kohus ei pidanud apellantide väiteid tõendatuks, samas ei nähtu otsusest, mis põhjusel. Tegelikult oli samal ajal vastustajal olemas vabu kortereid (mh apellantidega samas majas), kuhu soovijaid paigutada. Seda on ka vastustaja ise istungil jaatanud (vt protokoll lk 2). Vastustaja on esitanud kohtusse isikute taotlused, kuid samas nendib, et nende taotluste osas ta veel otsuseid (taotluste rahuldamise kohta) vastu võtnud ei ole (vt protokoll lk 2). Seega on vastustaja oma tungivat vajadust ruumide järele tõendanud tõenditega, milliste osas ta ka ise ei ole veel otsust vajaduse tegelikkuse osas vastu võtnud. Reaalselt vastustaja ei teagi, palju üürilepingu ülesütlemise ajaks vastavaid taotlusi üldse esitati (rääkimata nende rahuldamisest, vt protokoll lk 2). Seega ei ole kohtu hinnang vastustaja tungiva vajaduse olemasolule õige. Seetõttu tuleb kohtul anda ka sisuline hinnang vastustaja käitumisele üürilepingu järjepidevate muutmise katsete ja ülesütlemise ähvarduste tegemisel, eelkõige sellele, et ülesütlemisavaldusele järgnevalt täitsid pooled vabatahtlikult lepingut edasi. Eeltoodust tulenevalt pidanuks kohus hagi hea usu põhimõtte rikkumise argumendi osas lahendama sisuliselt. Apellandid jäävad selles osas hagis toodu juurde, märkides täiendavalt järgmist.
34.13.11.2013 kirjaga nr 4.1-7.1/63756 (pärast viimast kohtuistungit) teatas vastustaja apellandile I vaidlusaluste ruumide osas üüri tõstmisest (lisa 1). Kõnealune teade on olulise tähtsusega seetõttu, et selles teates peab vastustaja poolte vahel 14.08.1998 sõlmitud üürilepingut nr 35 (jälle) kehtivaks, andes mh apellandile I õiguse üüri tõstmist vaidlustada. Apellandid on sellises olukorras juba olnud, kus vastustaja ütleb üürilepingu üles ja pärast
seda hakkab seda jälle edasi täitma nagu ei oleks midagi juhtunud. Vastustaja selline vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Vastustaja seisukoht
35.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
36.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 16.12.2013 otsus tuleb tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue tuvastada Eesti Vabariigi 01.08.2012 tahteavalduse nr J4-4.1-7.1/44915 üürilepingu nr 35 14.08.1998 ülesütlemiseks tühisus. Samuti osas, millega rahuldati Eesti Vabariigi vastuhagi sama tahteavalduse kehtivuse tuvastamiseks. Ülejäänud osas tuleb jätta maakohtu otsuse reolutsioon muutmata, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi. Tühistatud osas tuleb teha uus otsus, millega hageja nõue rahuldada ja kostja vastunõue jätta läbi vaatamata. Otsuse osalise muutmise tõttu tuleb uuesti jaotada ka maakohtus kantud menetluskulud.
37.Kolleegium on seisukohal, et maakohtu otsuse osaline tühistamine on vajalik põhjusel, et kohus tuvastas ebaõigesti pooltevahelise üürisuhte lõppemise aja ja aluse. TsMS § 436 lõike 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Sama sätte lõike 4 ja TsMS § 5 lõike 1 kohaselt on kohus seotud poolte esile toodud faktiliste asjaolude ja nende tõendamiseks esitatud tõenditega. Üllatusliku otsuse vältimiseks andis ringkonnakohus pooltele võimaluse esitada oma seisukohad apellatsioonikohtu arvamusele poolte üürisuhte lõppemise aja ja aluse kohta.
38.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et üürileandja esitas tahteavalduse vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemiseks juba 27.06.2008 (t lk 29). Selle kättesaamise võttis üürnik omaks hagiavalduses (t lk 7). Seega oli üürileandja esitanud juba aastal 2008 ühepoolse avalduse lepingu ülesütlemiseks, millest tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 72 ei saa ühepoolselt loobuda ega seda tagasi võtta (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-129-05 punkt 37, nr 3-2-1-190-13 punkt 23). Võrreldes 01.08.2012 ja 27.06.2008 avaldusi ning tutvudes tsiviilasja muude materjalidega, sealhulgas poolte täiendavate seisukohtadega, oli tegemist analoogse sisuga avaldustega ja esitatud olid need ka analoogses faktilises ja õiguslikus olukorras. Seega on alus asuda seisukohale, et ka 27.06.2008 avalduse puhul olid täidetud maakohtu poolt käesolevas asjas tuvastatud ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Seega eelduslikult tõi juba 27.06.2008 avalduse üürnikule kätte toimetamine kaasa üürilepingu lõppemise selles märgitud ajal 01.10.2008 ja toimunud ülesütlemist ei saa ka avalduse teine pool ühepoolselt olematuks teha, väites, et leping kehtib kuni käesolevas tsiviilasjas otsuse jõustumiseni (t lk 188). Pooled võisid sõlmida uue üürilepingu, kuid seda ei tehtud. Peale üürilepingu lõppemist eluruumi kasutamise eest tasu maksmine ei tõenda üürilepingust tulenevate suhete jätkumist, vaid tegemist on tasuga (senine üür või tavaline üür) kasutamise eest kuni valduse vabastamiseni VÕS § 335 mõttes (Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-34-10 punkt 11). Üürisuhte jätkumise tuvastamisel ei oma tähendust, et üürnik jäi tema valduses olevasse eluruumi edasi elama ja üürileandja ei taotlenud kohtumenetluses valduse vabastamist. Seeläbi ei realiseerinud üürileandja küll oma õigust saada tagasi üüriobjekti valdus, kuid samas ei taastunud pooltevaheline üürisuhe automaatselt.
39.Eeltoodust tulenevalt, kui käesolevas asjas ei leia tõendamist, et 27.06.2008 avalduse tühisus ega tühistamine emma-kumma poole poolt, lõppes pooltevaheline üürisuhe vaidlusaluse lepingu alusel juba 01.10.2008 ja 01.12.2012 üürileandja avaldusel sellele õigussuhtele õiguslikke tagajärgi olla ei saa. Kolleegium on maakohtus kogutud tõendite ja
poolte täiendavate seisukohtade (t lk 198-199, 201-202) alusel seisukohal, et 27.06.2008 tahteavalduse tühistamist pooled väitnud ei ole, samuti ei ole tõendatud asjaolud, mis annaksid aluse väita selle tühisust. Käesolevas menetluses tõi apellant esile, et tegemist oli hea usu põhimõttega vastuolus olnud ülesütlemisega. Sellisel juhul aga oleks üürnik pidanud ülesütlemist vaidlustama VÕS § 326 lõikes 1 ja § 329 lõikes 1 sätestatud korras. Väidetav telefoni teel oma seisukoha üürileandjale teatavaks tegemine ülesütlemise vaidlustamiseks piisav abinõu ei olnud.
40.Eeltoodust tulenevalt on hageja nõue tunnistada 01.08.2012 ülesütlemise tühisust lõppjärelduses põhjendatud, kuna kui poolte vahel üürisuhet sel ajahetkel enam õiguslikult ei eksisteerinud, ei olnud endise üürileandja tahteavaldusel õiguslikke tagajärgi ja tegemist oli tühise toiminguga.
41.Vaatamata kujunenud menetluslikule olukorrale soovib kolleegium apellandile selgitada, et juhul, kui pooltevaheline üürisuhe oleks peale 27.06.2008 ülesütlemisavalduse üürniku poolt kättesaamist jätkunud, oleksid maakohtu põhjendused 01.08.2012 ülesütlemisavalduse kehtivuse kohta olnud asjakohased ja kooskõlas kehtivate seaduste ning kohtupraktikaga. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-105-11 (ka nr 3-2-1-34-10, nr 3-21-84-11) selgitanud, et VÕSRS § 15 lõike 4 järgi ei saa ilma teist eluruumi vastu andmata tõsta eluruumist välja isikut, kes kasutas enne 01.07.2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 01.07.2002 ES § 60 lõikes 4 nimetatud tingimustele. Seadusandja ei võtnud senikehtinud tagatisi ära isikutelt, kes olid need juba välja teeninud ja millele neil seetõttu oli õiguslik ootus. Sellise isikuga üürilepingu ülesütlemise kehtivuse otsustamisel tuleb kontrollida, kas isik kasutas tööandja eluruumi enne 01.07.2002 ja kas oli täidetud üks ES § 60 lõikes 4 sätestatud tingimus. Puudub vaidlus, et hageja suhtes ükski viidatud sättes kirjapandud tingimustest täidetud ei olnud. Seega ei saanud hagejal olla ka õiguspärast ootust millelegi, mille seadusandja temalt seadusi muutes ära oleks võtnud ja mille tõttu oleks alust kaaluda VÕSRS § 45 punkt 1 võimalikku vastuolu põhiseadusega. Ka tõlgendas maakohus üürilepingu tingimusi kooskõlas VÕS §-ga 29 ning kolleegium nõustub maakohtu järeldustega ega pea vajalikuks neid korrata.
42.Kostja vastunõue tuvastada ülesütlemise kehtivus, milline oli esitatud koos eluruumi valduse vabastamise nõudega lahendamiseks samas menetluses hageja nõudega tuvastada ülesütlemise tühisus, ei ole käesoleva tsiviilasja kontekstis iseseisev tsiviilõiguslik nõue TsMS § 368 lõike 1 mõttes. Viidatud sätte kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Käesolevas kohtumenetluses oli aga õigussuhte olemasolu või puudumine üheks õiguslikuks asjaoluks, milline tuli tuvastada lahendamaks nii hageja nõuet kui kostja vastunõuet eluruumi vabastamiseks (seega kostja sooritusnõude lahendamiseks). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-157-12 selgitanud, et hageja võib eraldi tuvastusnõude esitada üksnes siis, kui tal on selleks eriline tuvastushuvi, mida tuleb hagejal ka vastavalt põhjendada. Käesolevas asjas on ilmselge, et vastuhageja huviks oli sooritusnõude rahuldamine ja selleks pidi kohus nagunii tegema otsustuse õigussuhte olemasolu või puudumise kohta. Viidatud lahendis (punktis 14) leidis Riigikohus, et kirjeldatud menetluslikus olukorras pidi maakohus keelduma tuvastushagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lõike 1 punkti 5 alusel või menetlusse võtmise korral jätma läbi vaatamata TsMS § 423 lõike 1 punkti 4 alusel. Kui maakohus selliselt ei toiminud, pidi ringkonnakohus rikkumise kõrvaldamiseks ise TsMS § 657 lõike 1 punkti 4 ja § 425 lõike 3 esimese lause alusel jätma ebaõigesti menetletud nõude läbi vaatamata. Kolleegium ei näe põhjendust, miks käesolevas menetluses peaks Riigikohtu käitumisjuhist mitte järgima. Seega jääb vastuhageja nõue 01.08.2012 ülesütlemisavalduse kehtivuse tuvastamiseks läbi vaatamata.
43.Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hageja ja tema perekonnaliikmete kanda. Kolleegium on seisukohal, et seoses otsuse osalise tühistamisega tuleb muuta ka maakohtus kantud menetluskulude jaotust. Seejuures arvestab kolleegium sellega, et kuigi formaalselt kuulub hageja nõue rahuldamisele, ei saavuta ta ikkagi hagi eesmärki, milleks on kasutada eluruumi edasi sama üürilepingu alusel. Kuna ka vastuhagi kuulub rahuldamisele osaliselt, siis on kolleegiumi arvates mõistlik ja õiglane jätta maakohtus kantud menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 ja § 168 lõike 2 alusel poolte endi kanda. Kaebuse osalise rahuldamise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 163 lõike 1 alusel samuti poolte endi kanda.
Ülle Jänes
Indrek Parrest
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.