2.Välja mõista O. A.elt KÜ Katse 5 kasuks 2 445 (kaks tuhat nelisada nelikümmend viis) eurot 38 senti (millest põhinõue on 2 408, 33 eurot ja 37, 05 eurot viivis seisuga 27.03.2014.a).
Välja mõista O. A.elt KÜ Katse 5 kasuks viivis alates 28.03.2014.a 0,07% põhinõudest (2 408, 33 eurot) päevas kuni põhinõude täitmiseni.
Poolte menetluskulud jätta kostja O. A.e kanda.
Kohtuotsus kuulub täitmisele viivitamata (TsMS § 445 lg 1).
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. HAGEJA NÕUE JA NÕUDE ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD
1.Kostja O. A. on alates 31.10.2005 kantud xxx korteriomanikuna kinnistusraamatusse. Katse 5 elamus on moodustatud korteriühistu, kes arveldab teenusepakkujatega ning väljastab korteriomanikele majandamiskulude arveid. Kostjal tekkis korteriomandi majandamiskulude võlg ajavahemikus 05.11.2012 -05.03.2014. Hagi esitamise seisuga (27.03.2014) on kostja põhivõlg hageja ees 2 408, 33 eurot, sellele lisandub seisuga 27.03.2014 sissenõutavaks mutunud viivis 37, 05 eurot vastavalt KÜS § 7 lg
4.Lisaks eeltoodule palub hageja kostjalt välja mõista viivise vastavalt TsMS § 367 0,07% põhivõlalt (2 408, 33 eurot) päevas alates 28.03.2014.a kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda ning välja mõista kostjalt viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Hageja palub juhindudes TsMS § 445 lg 1 tunnistada kohtuotsus tagatiseta viivitamata täidetavaks.
2.Hageja ei nõustu kostja vastuväidetega ja märgib, et 10.10.2012 notariaalselt sõlmitud võlaõigusliku p 6.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et asjaõiguslepinggu esme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis hiljmalt 30.04.2014.a Seega on ostja omandanud valduse. Vastavalt AÕS § 119 lg 1 ja 2 vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seisuga (10.06.2014) on Katse 557 Kohtla-Järve korteriomanikuna kinnistusraamatusse kantud O. Ales. Seega on hagi esitatud õige kostja vastu.
KOSTJA VASTUVÄITED
Kostja hagi ei tunnista ja leiab, et hagi on esitatud ebaõige kostja vastu.
10.10.2012 notariaalselt sõlmitud isikliku kasutusõiguse ja märkuse kustutamise kinnistamisavalduse, korteriomandi võlaõigusliku müüdilepingu ning kinnistamisavalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu kohaselt müüs O. A. korteriomandi asukohaga Katse tn 557 Geiro Eesnsoole. Korter osteti notariaalselt sõlmitud omandireservatsiooni lepinguga AÕS § 229 tähenduses. 10.10.2012.a sõlmitud notariaalse lepingu p 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et lepingu eseme, korteri, otsene valdus läheb üle ostjale (Geiro Eensoole) lepingu sõlmimise päeva so 10.110.2012 jooksul. Korter anti ostja valdusse üle 10.10.2012.a
Lepingu p 2.2.7 kohaselt tasus O. A. kõik lepingu eseme kasutamisega seotud maksed valduse ülemineku hetkeks ning O. A.el võlga korteriühistu ees ei ole. Lepingu p 5.4 järgi läksid lepingu eseme kasutamisega seotud maksude ja maksete tasumise kohustus ostjale üle talle otsese valduse üleandmisega ehk 10.10.2012. Kostja märgib, et AÕS § 63 kohaselt tekib omand seaduses sätestatud juhtudel ning hageja on kostja arvates valesti käsitlenud valduse ja omandi mõistet. Juriidiliselt läheb omandiõigus müüjalt ostjale üle notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldusega kuni omandi ülemineku kande kinnitamiseni kinnistusraamatus on tegemist asja valdamisega ostja poolt. Lepingu p 5.4 (kogu 5. petükki) tuleb käsitelda kuni ostja kinnistusraamtusse kandmiseni võlaõigusliku lepinguna VÕS § 119, 120 , TsÜS § 5 ja 6 ning VÕS § 1-3 tähenduses. Kostja märgib, et hagejal tulnuks oma nõuetega pöörduda õige kostja ehk Geiro Eensoo vastu. O. A. algatas maksekäsu kiirmenetluse lepingujärgse valdaja Geiro Eensoo suhtes korteriga seotud osamaksude ja hoolduskulude võlgnevuse nõudes.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja hinnanud asjas kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada täies ulatuses.
5.10.10.2012 sõlmisid pooled notariaalse isikliku kasutusõiguse ja märkuse kustutamise kinnistamisavalduse, korteriomandi asukohaga Katse 5-57, Kohtla-Järvel võlaõigusliku müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kinnistamiseks (edaspidi Leping, tl 44-54). Lepingu p 2.1.4 kinnitasid pooled, et on teadlikud sellest, et omandiõiguse üleandmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping. Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks leppisid pooled kokku mitte hiljem kui 30.04.2014 (vt Lepingu p 6.1) Lepingu p 2.2.6 järgi kinnitas müüja, et elamus on moodustatud korteriühistu ning müüjal ei ole võlgnevust ühistu ees. Lepingu p 5.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle 10.10.2012. Lepingu p 5.4 järgi leppisid pooled kokku, et lepingu eseme kasutamisega seotud maksude ja maksete tasumise kohustus läheb ostjale üle otsese valduse üleandmisel (so 10.10.2012). Müüja kohustus kandma kõik lepingu esemega seotud kulud kuni otsese valduse üleandmiseni.
6.Vastavalt (korteriühistuseaduse) KÜS § 2 lg 1 on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu Katse 5 on esitanud nõude xxx korteriomaniku O. A.e vastu. Hageja on kostja vastu esitanud korteriühistu liikmelisusest tulenevate kohustuste rikkumisest tuleneva nõude.
7.Poolte vahel on vaidlus selles, kellel lasus hagis märgitud ajavahemikul 05.11.201205.03.2014.a kommunaalmaksete tasumise kohustus ühistu ees. Hageja leiab, et kuna O. A. on endiselt korteriomanik ning kinnistusraamatu kanne selle kohta muutunud ei ole (asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud), on kohustus korteriühistu ees endiselt O. A.el kui kinnistusraamatujärgsel omanikul.
Kostja seevastu leiab, et maksete tasumise kohustus oli lepingu p 5.4 tulenevalt ostjal Geiro Eensool alates valduse ülemineku ajast ehk 10.10.2012. Geiro Eensoo on antud tsiviilasjas asjakohane kostja.
8.Vastavalt korteriühistu seaduse (KÜS) § 5 lg 1 on korteriühistu liikmeks korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Sama paragrahvi 2. lõike järgi loetakse korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. KÜS § 51 tulenevalt korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Omandiõigus läheb ostjale üle mitte müügilepingu sõlmimisega, vaid ostja kandmisega omanikuna kinnistusraamatusse. Müügileping on kohustustehing, millega luuakse lepingu poolte vahel müüdud asja ja selle omandi üleandmise ja vastuvõtmise kohustus. Pelga müügilepingu sõlmimisega omandi üleandmist ei toimu ja asja juriidiline kuuluvus ei muutu. Müügilepingu täitmiseks on vajalik eraldi käsutustehing, millega antakse üle omand müüdud asjale (asjaõigusleping). Võlaõiguslik müügileping ei tekita omandajale korteriühistu liikme õigusi ja kohustusi, vaid müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused üksnes lepingu pooltele ehk O. A.ele (müüjale) ja G. E. (ostjale) nende omavahelises suhtes. Sõlmitud võlaõigusliku lepinguga määrati korteri müümisega seotud tingimused ja hind, samuti valduse ülemineku aeg. Lisaks sellele lepiti kokku, millal toimub müügieseme eest tasumine ja millal sõlmivad pooled asjaõiguslepingu omandi üleandmise kohta. Vaidlust ei ole selles, et asjaõiguslepingut omandi üleminekuks G. E. sõlmitud ei ole. Eeltoodust tulenevalt on kostja väited selle kohta, et hagi ei ole esitatud õige kostja vastu põhjendamatud. Sisuliselt on kostja O. A. seda ise tunnistanud maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisega G. E. vastu (tasumata osamaksete ja hoolduskulude nõudes).
9.O. A., kui Katse 5-57 omanik, on rikkunud korteriühistuseadusest tulenevat majapidamiskulude tasumise kohustust (KÜS § 13 lg 4). KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses ühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. VÕS § 76 lg 1 ja 3 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning kohustus loetakse täidetuks siis, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, samuti mittekohane täitmine (sh täitmisega viivitamine) on kohustuse rikkumine VÕS § 100 mõttes.
Vastavalt kommunaalteenuste arvestusele ja arvele nr 201
05.03.2014.a (tl 20, 22) on kostja
põhivõlg seisuga 05.03.2014.a 2 408, 38 eurot.
Kostja ei ole võla suurusele sisulisi vastuväiteid esitanud. Vastavalt KÜS § 7 lg 4 võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Hagi esitamise seisuga (27.03.2014) on sissenõutavaks muutunud viivis vastavalt KÜS § 7 lg 4 37, 05 eurot. Viivise arvestus ja kujunemine on kohtule esitatud (tl 20) TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude hagis esitada selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub kostjalt välja mõista viivise TsMS § 367 alusel alates 28.03.2014 (hagi esitamise päevale järgnevast päevast) 0,07% põhinõudest (2 408, 33 eurot) päevas. Kohus rahuldab hagi täies ulatuses.
10.Hageja taotlusel ja kooskõlas TsMS § 445 lg 1 sätestatuga tunnistab kohus kohtuotsuse tagatiseta viivitamata täidetavaks.
Menetluskulude jaotus
11.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi, järelikult kannab poolte menetluskulud kostja O. A.. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.