Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Kostja võtab hagi osaliselt õigeks, kuna võlgnevuse summa koosneb peamiselt maksetest korteriühistu remondifondi. Remondifondi tasumisega viivitamine ei ole hagejale tekitanud sellist olukorda, et nad oleks pidanud tasuma viiviseid pangale. Kostjal on madal sissetulek. Kostja palub kompromissi korras maha arvestada viiviste osa 364 eurot, kuna see summa pole arvestatud kommunaalmaksude pealt. Samuti palub kostja arvestada teistes tsiviilasjades varem väljamõistetud viivis 428,01 eurot võla katteks. 19.03.2014 seisuga on võla katteks tasutud hagejale 152,76 eurot, sh maksed remondifondi 2013.a septembri-detsembri eest. Perioodil 01.12.2014-01.02.2014 on kõik kommunaalmaksed tasutud. Kostja hinnangul kuulub tal tasumisele 100,46 eurot – 2014.a jaanuari ettemaks remondifondi 38,19 eurot, kütte tasu 40,68 eurot ning hageja postikulud hagi edastamise eest 20,29 eurot. Korteriomandi võõrandamise nõudes tuleb menetlus lõpetada. Korteriühistu 26.03.2009 otsused ei kehti kuna koosolekul puudus enamus korterite omanikest, samal põhjusel ei kehti 13.05.2009 vastu võetud otsused. Nimetatud otsus on ka aegunud. Hagejale on tasutud kõik kommunaalmaksed, raskusi on remondifondi tasumisega. Hageja on võtnud suure laenu maja fassaadi renoveerimiseks. Viivitused on tekkinud ka seetõttu, et hageja on korduvalt pöördunud kohtusse, mistõttu on kostja pidanud tasuma kohtukulusid, selle asemel, et tasuda remondifondi. Kõik selle aasta summad on hagejale tasutud. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus, et kostja on Tallinnas asuva XXX korteriomandi omanik ning et hageja on esitanud kommunaalteenuste eest kostjale arved. Vaidlust ei ole ka selles, et hageja on korduvalt pöördunud kostja vastu kohtusse võlgade nõudes (t lk 90-102) ning et kostja on võlgnevuses olnud pikemat aega. Kostja pole vaidlustanud seda, et hageja on esitanud kostjale nõude kostjale kuuluva korteriomandi võõrandamiseks (t lk 7) ning et võõrandamiseks kohustamine on otsustatud ka hageja 26.03.2009 ja 13.05.2009 üldkoosolekutel (t lk 42-44, 73-76). Kohus loeb need asjaolud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 4 alusel tuvastatuks. Hageja on esitanud kaks nõuet: majandamiskulude tasumise nõude ning nõude kohustada kostjat võõrandama tema omandis olev korteriomand sundkorras. Kohus käsitleb kõigepealt majandamiskulude tasumise nõuet. Esmalt tuleb selgeks teha, millises suuruses võlgnevust saab hageja kostjalt nõuda. Hageja nõue on esitatud perioodi detsember 2011 kuni veebruar 2014 eest. Kohtu hinnangul tuleb võlgnevust arvestada alates jaanuarist 2012. Nimelt nähtub Harju Maakohtu 28.06.2012 kohtuotsusest (t lk 99102) tsiviilasjas 2-12-5597, et XXX on Korteriühistu XXX kasuks välja mõistetud võlgnevus 1 056,57 eurot (lisandub viivis) perioodi eest kuni 31.12.2011. Sama kajastub tsiviilasja 2-12-5597 kohtuistungi protokollis (t lk 104-109). Kuna detsember 2011 eest on võlgnevus juba kohtu poolt välja mõistetud, tuleb käesolevas asjas lähtuda perioodist jaanuar 2012 kuni veebruar 2014. Perioodi jaanuar 2012 kuni veebruar 2014 eest on kostjale esitatud makseteatisi (t lk 2, 117-141) kokku summas 3 173,75 eurot. Kostja on nähtuvalt konto väljavõtetest (t lk 52-53) nimetatud perioodil esitatud arvete eest tasunud kokku 2 667,10 eurot. Seega kujuneb nimetatud perioodil tekkinud põhivõlgnevuse suuruseks 506,65 eurot. Kostja 28.05.2014 seisukohas esitatud väide, et ta on tasunud hagejale selle aasta kogu summad ning teinud ettetasud remondifondi, ei ole tõendatud. Seega lähtub kohus põhivõla suurusest 506,65 eurot. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja

ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Arvete ning maksete tegemisel märgitud selgituste võrdlemisel selgub, et suures osas kujutab võlgnevus endast tasumata remondifondi makseid. Poolte vahel ei ole vaidlust remondifondi kogutavate maksete või muude majandamiskulude ulatuse osas. Kostja hinnangul tuleks arvestada eelnevate kohtuotsustega välja mõistetud ja kostja poolt tasutud viivised tasumata remondifondimaksete katteks. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu, sest selliseks käsitluseks puudub õiguslik alus. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja põhivõla summas 506,65 eurot. KÜS § 7 lg 4 järgi võib korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hagejal on õigus nõuda tasumata majandamiskulude eest viivist. Hagejal on õigus otsustada, kas ta selle nõude esitab või mitte. Asjaolu, et tegu on remondifondi maksega ning mitte juba saadud teenuse eest tasumisele kuuluva summaga, ei oma siinkohal tähtsust. Rahaliste kohustuste rikkumise korral on võlausaldajal alati õigus nõuda viivist. Remondifondi maksete tasumata jätmine või olulise hilinemisega tasumine võib takistada korteriühistu tegevust remondifondi kogutud summade sihipärasel kasutamisel või kasutamise planeerimisel. Hageja on esitanud ka viivisenõude summas 364 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hagi põhinõude osas väiksemas ulatuses kui hagis nõutud, tuleb ümber arvestada ka sissenõutavaks muutunud viivis. Arvestades kostja tasutud summasid ja nende tasumiste kuupäevi, hageja poolt viivise mittearvestamist alates 2013.a augustist ning KÜS § 7 lg 4 tingimust, mille kohaselt arvestatakse viivist maksmise kuule järgne kuu esimesest kuupäevast alates, kujunes kohtu arvestuse järgi hagi esitamise ajal sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 224,58 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 224,58 eurot. Kokku mõistab kohus kostjalt välja 731,23 eurot ning hageja rahaline nõue ülejäänud osas jääb rahuldamata. Lisaks rahalisele nõudele on hageja esitanud ka nõude kohustada kostjat võõrandama tema omandis olev korteriomand sundkorras. Korteriomandi võõrandamiseks kohustamisega seonduvat reguleerib KOS § 14. Nimetatud paragrahvi lõige 1 sätestab, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Lõike 3 järgi otsustavad nimetatud nõude esitamise korteriomanikud häälteenamuse alusel. Lõige 5 sätestab: „kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja (edaspidi valitseja) hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.“ Hageja 26.03.2009 ja 13.05.2009 korduvatel üldkoosolekutel otsustati pöörduda mh kostja võlgnevuse suhtes inkassofirma poole ning kui tulemusi pole, siis pöörduda kohtusse võla sissenõudmiseks ning taotleda korteri võõrandamist. Kostja hinnangul otsus ei kehti, kuna koosolekul puudus enamiks korteriomanikest, lisaks on otsus aegunud. Kohus märgib esmalt, et koosolekute näol on tegu korduvate üldkoosolekutega. KOS § 19 lg 2 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et „kui

üldkoosolek on käesoleva paragrahvi lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub valitseja kokku uue üldkoosoleku, kes on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata.“ Antud juhul nähtubki koosolekute protokollidest, et tegu on korduvate üldkoosolekutega. Kostja ei ole iseenesest vaidlustanud asjaolu, et koosolekud toimusid. Samuti ei ole kostja esitanud väiteid, mis annaks kohtul alust asuda seisukohale, et koosolekute näol ei olnud tegu korduskoosolekutega või et korduskoosolekute kokkukutsumise korda oleks rikutud. Üldkoosoleku otsuseid ei ole vaidlustatud. Kuna otsuseid ei ole (kohtu poolt) kehtetuks tunnistatud, on otsused seega kehtivad. Aegumise vastuväite kohta märgib kohus järgmist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 kohaselt „õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest.“ Kohtu hinnangul ei allu korteriühistu koosoleku otsus selle kohta, et nõuda korteriomanikult korteriomandi võõrandamist, aegumise regulatsioonile kuivõrd see ei ole kooskõlas aegumise regulatsiooni tagajärgedega. Aegumise tagajärjel on võlgnikul kestev vastuväide täitmisest keeldumiseks. Õiguskirjanduses on väljendatud seisukohta, et aegumist õigustavad õigusrahu ja õiguskindluse põhimõte – olukordi, mis on püsinud vaidlustamata pikema aja vältel tuleks sellisena tunnustada ka õiguslikul alusel (Varul, P jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Lk 439). Kui käesolevas asjas pidada koosolekute otsuseid aegunuks, ei tooks see sisuliselt siiski kaasa kestva vastuväite esitamise võimalust, kuna üldkoosolek saab iseenesest võtta uuesti vastu samasuguse otsuse. Kohus märgib, et aegumise regulatsioon oleks kohaldatav näiteks juhul, kui üldkoosoleku otsusest tekiks nõudeõigus konkreetsele korteriomanikule. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja õigus nõuda kostjalt korteriomandi võõrandamist ei ole aegunud. Kohus leiab, et nõue korteriomandi võõrandamiseks tuleb jätta rahuldamata. Korteriomandi võõrandamise nõue on omandiõiguse puutumatuse tõttu äärmuslik abinõu. Käesoleval juhul seisneb võlgnevus peamiselt maksetes remondifondi. Vaidlusalusel perioodil on kostja muud kulud peaaegu alati tasunud tähtaegselt. Lisaks on kostja tasunud eelmiste perioodide võlgnevusi. Kohus leiab, et olukorras, kus kostja tasub enamus majandamiskulud tähtaegselt ning likvideerib ka vanu võlgnevusi, ei ole korteriomandi võõrandamiseks kohustamine proportsionaalne abinõu. Kohus jätab rahuldamata nõude kohustada kostjat võõrandama tema omandis olev korteriomand. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.