OÜ IV INVEST DEVELOPMENT hagi Narva linna vastu Narva linna avalduse alusel ning Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud täitedokumendi alusel toimunud sundtäitmise täiteasjas 095/2012/1503 lubamatuks tunnistamiseks või alternatiivselt leppetrahvi summas 3534,63 eurot tasumise kohustuse puudumise tuvastamiseks täitedokumendi (Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud leping) alusel
Tsiviilasja hind
3 534,63 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 10. detsembri 2013. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Narva linna (Narva Linnavalitsuse kaudu) apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (I astme menetluses kostja): Narva linn (Narva Linnavalitsuse kaudu) (registrikood: 75008485; aadress: Peetri plats 5, Narva); Apellandi lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Andrei Matvejev (Advokaadibüroo Sven Sillar OÜ; aadress:
esindajad
Maakri 23, Tallinn); Vastustaja (I astme menetluses hageja): OÜ IV INVEST DEVELOPMENT (registrikood: 11129843; aadress: A. Lauteri tn 7-12, Tallinn); seaduslik esindaja: juhatuse liige Julia Tuštšenko
RESOLUTSIOON
Jätta
Viru
resolutsioon
Maakohtu
muutmata
detsembri ja
otsuse
apellatsioonkaebus
rahuldamata. Muuta osaliselt maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi. Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Narva linna kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED 1.OÜ IV Invest Development (edaspidi hageja) esitas 17. juulil 2012. a hagiavalduse Narva linna (edaspidi kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt alustas Jõhvi kohtutäitur Kristel Maalman kostja avalduse ja Jõhvi notar Tatjana Boitsova
26.septembril 2005. a tõestatud lepingu nr 7858 (edaspidi 2005. a leping) alusel hageja vara suhtes täitemenetlust. Täitedokumendiks on 26. septembril 2005. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping, mille p 10.3. näeb ette hoonestaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele lepingust tulenevate maksekohustuste täitmiseks. Nõude sisu on leppetrahv vastavalt Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti 17. veebruari 2012. a otsusele. Hageja nõudeks vastavalt 05. augusti 2013. a avaldusele jäi: 1) tunnistada lubamatuks Narva linna avalduse alusel ning Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud täitedokumendi alusel toimunud sundtäitmine täiteasjas 095/2012/1503; 2) tuvastada, et OÜ-l IV Invest Development ei ole leppetrahvi tasumise kohustust Narva linna ees summas 3534,63 eurot. TsMS § 370 lg 2 järgi palus hageja rahuldada punktis 2 esitatud nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata.
07.novembril 2013. a toimunud kohtuistungil loobus hageja nõudest tunnistada lubamatuks Narva linna avalduse alusel ning Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud
täitedokumendi alusel toimunud sundtäitmine täiteasjas 095/2012/1503. Hageja palus tuvastada leppetrahvi summas 3 534,63 eurot tasumise kohustuse puudumine täitedokumendi (Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud leping) alusel. Lepingu kohaselt seati Narva linnale kuuluvale hoonestamata kinnistule aadressil Rahu 42 Narvas hoonestusõigus hageja kasuks ning lepingu p-i 5.2. kohaselt kohustus hageja esitama detailplaneeringu projekti kuue kuu jooksul arvates hoonestusõiguse sissekandmisest kinnistusraamatusse. Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005. a otsusega nr 170 algatati Rahu tn 42 maa-ala detailplaneering ning kinnitati planeerimise lähteülesanne nr DP 35-2005 kehtivusajaga 2 aastat otsuse jõustumisest. Seega kaotas planeerimise lähteülesanne nr DP 35-2005 kehtivuse hiljemalt 19. detsembril 2007. a.
10.aprillil 2006. a sõlmisid pooled halduslepingu aadressil Rahu tn 42 Narvas asuva maa-ala detailplaneeringu koostamise korraldamiseks ja finantseerimiseks, mille kohaselt kohustus hageja esitama valmis detailplaneeringu Narva Linnavolikogule kinnitamiseks hiljemalt
04.septembril 2007. a võõrandas hageja Narva Linnavalitsuse nõusolekul hoonestusõiguse OÜ-le Narva Catering, millega OÜ Narva Catering võttis üle 26. septembri 2005. a lepingus ette nähtud hageja kohustuse esitada detailplaneering. Narva Linnavalitsuse nõusolekul võõrandas OÜ Narva Catering 18. aprillil 2008. a lepinguga hoonestusõiguse hagejale tagasi (edaspidi 2008. a leping). Hageja kohustus esitama Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile detailplaneeringu projekti kahe aasta jooksul arvates hoonestusõiguse sisse kandmisest kinnistusraamatusse. Hageja kasuks seatud hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse sisse 25. aprillil 2008. a. Selleks ajaks oli lõppenud Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005. a otsuse nr 170 kehtivusaeg, millega otsustati algatada Rahu tn 42 maa-ala detailplaneering. Hagejale teadaolevalt ei ole Narva Linnavolikogu 19. detsembri 2007. a kehtivuse kaotanud planeerimise lähteülesande kehtivusaega pikendanud ega uut lähteülesannet Rahu tn 42 Narvas asuva maa-ala kohta kinnitanud. Samuti ei ole kostja teinud hagejale ettepanekut uue halduslepingu sõlmimiseks detailplaneeringu koostamise tellimiseks.
01.märtsil 2012. a toimetati hagejale kätte Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti 17. veebruari 2012. a otsus, millega hagejalt nõutakse leppetrahvi 3 543, 63 eurot tasumist detailplaneeringu projekti esitamata jätmise eest. HMS § 60 lg 1 ja 2 kohaselt kehtiva haldusakti puudumisel Rahu tn 42 maa-ala detailplaneeringu algatamise kohta ning poolte vahel halduslepingu sõlmimata jätmisel vastavalt PlanS § 10 lg 6, ei saa kostja nõuda hagejalt detailplaneeringu projekti esitamist
18.aprilli 2008. a lepingu alusel. Hageja leidis, et leppetrahvi aktsessoorsuse (s.o kehtivussõltuvuse selle aluseks olevast põhikohustusest) tõttu ei saa kostja hagejalt nõuda ka leppetrahvi tasumist. Leppetrahvi kohaldamine kuulub Narva Linnavalitsuse, mitte Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti pädevusse. Hageja leidis, et isegi kui hageja oleks detailplaneeringu projekti esitamise kohustust rikkunud, siis VÕS § 159 lg 2 järgi kaotas kostja õiguse nõuda hoonestusõiguse seadmise lepingus sätestatud leppetrahvi, jättes vastava nõude hagejale esitamata mõistliku aja jooksul pärast 25. aprilli 2010. a.
18.aprilli 2008. a hoonestusõiguse müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel OÜ Narva Catering ja hageja vahel ei võtnud hageja üle kohesele sundtäitmisele allutamise kokkuleppest tulenevat kohustust. Seega ei kehti 26. septembri 2005. a hoonestusõiguse seadmise leping
kui täitedokument TMS § 18 lg 1 p 13 (kuni 28. mai 2005. a kehtinud redaktsiooni kohaselt) hageja suhtes ja kostja avalduse ning 26. septembri 2005. a hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel hageja vara suhtes alustatud täitemenetlus on lubamatu. Kostja ei pidanud hagi õigeks ja vaidles sellele vastu. 26. septembri 2005. a lepingu punktis
5.3.oli fikseeritud hageja kohustus leppetrahvi tasumiseks. Lepingu punktiga 10.3. kohustus hageja alluma kohesele sundtäitmisele. 04. septembri 2007. a lepinguga muutsid pooled
26.septembri 2005. a lepingus sätestatud ehitise otstarvet ning hoonestaja kohustuste tähtaegu seoses planeeringu koostamise ja ehitamisega. Ülejäänud osas jäeti 26. septembri 2005. a leping muutmata ning 04. septembri 2007. a leping on 26. septembri 2005. a lepingu lahutamatu osa. Seega läksid OÜ-le Narva Catering üle kõik 26. septembri 2005. a lepingus sätestatud hoonestaja kohustused, arvestades 04. septembri 2007. a lepinguga tehtud muudatusi. Ka 18. aprilli 2008. a lepinguga muudeti üksnes 26. septembri 2005. a lepingus sätestatud ehitise otstarvet ning hoonestaja kohustuste tähtaegu seoses planeeringu koostamisega ja ehitamisega. Ülejäänud osas jäeti 26. septembri 2005. a leping muutmata ning 18. aprilli 2008. a leping on 26. septembri 2005. a lepingu lahutamatuks osaks. Seega läksid hagejale taas üle kõik 26. septembri 2005. a lepingus sätestatud hoonestaja kohustused. Detailplaneeringu koostamise lähteülesande aegumine ei ole tingitud mitte kostja vaid hageja tegevusetusest. Kohalikul omavalitsusel, s.o. kostjal, puudus mistahes avalik huvi algatada omal initsiatiivil detailplaneeringu koostamine kinnistu osas, mis on kolmanda isiku õiguspärases valduses ja kasutuses. Detailplaneeringu algatamine ja/või lähteülesande kehtivuse pikendamine toimub huvitatud isiku initsiatiivil. Hageja väide trahvi kohaldamise sätte jõu kaotamise kohta ei vasta seadusele. Hagi peab olema esitatud mitte linna vaid Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti vastu. Hageja on oma haginõuet muutnud, kuid kostja ei andnud selleks nõusolekut ning esitas vastuväite.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus rahuldas hagi täies ulatuses ja tuvastas, et hagejal puudub kohustus leppetrahvi 3534,63 eurot tasumiseks täitedokumendi (Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005 tõestatud leping) alusel. Maakohus võttis vastu ka hagist loobumise nõude osas tunnistada lubamatuks Narva linna avalduse alusel ning Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005 tõestatud täitedokumendi alusel toimunud sundtäitmine täiteasjas nr 095/2012/1503 ja lõpetas selles osas menetluse. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Otsuse kohaselt on hageja eesmärk õigusselguse saavutamine küsimuses, kas tal on 26.09.2005.a notariaalse lepingu alusel rahaline kohustus kostja (Narva linna) ees. Tartu Ringkonnakohus 08.05.2013 määruses käesolevas asjas leidis, et tsiviilasja menetluse jätkamisel tuleb maakohtul, lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest, anda praeguse tsiviilasja raames pooltele tähtaeg TsMS § 368 lg-s 2 sätestatud tuvastusnõude esitamiseks. Vastavalt TsMS § 368 lg 2 täitemenetluses täitedokumendi tõlgendamise üle vaidluse tekkimise korral võib sissenõudja või võlgnik esitada hagi teise poole vastu nõudega tuvastada, kas täitedokumendist tuleneb hagejale mingi konkreetne õigus või kohustus. Sellise nõudega tuvastushagi võib esitada täitedokumendi selgitamiseks ka muul juhul, kui täitedokumendi täitmise või toime üle on menetlusosaliste vahel tekkinud vaidlus.
Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et täitemenetlus nr 095/2012/1503 on lõpetatud seoses leppetrahvi tasumisega. Maakohus leidis, et hageja ei ole hagi muutnud, vaid esitas asjaolude muutumise tõttu teise nõude eseme, seega on kostja vastav vastuväide põhjendamatu. Isegi kui hageja oleks hagi muutnud, ei esitanud kostja hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Kostjal oli vastuse ja vastuväidete esitamiseks aega 14 päeva tuvastusnõude kättesaamisest alates, kuid kostja ei esitanud midagi. Seega saab kostja nõusolekut TsMS § 376 lg 1 alusel eeldada. Maakohus analüüsis Narva Linnavalitsuse ja Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti pädevust leppetrahvi määramisel ning tuginedes PlanS § 4 lg-le 2, KOKS § 6 lg-le 1, Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti põhimääruse § 1, § 22, § 25 p-de 2, 4, 6 ja 10, § 27 lg-le 1 ning Narva linna munitsipaalomandis oleva hoonestamata maa hoonestusõiguse seadmise korra p-le 57 leidis, et planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Omavalitsusüksuse ülesandeks on muuhulgas korraldada ruumilist planeerimist juhul, kui see ülesanne ei ole seadusega antud kellegi teise täita. Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusamet on Narva Linnavalitsuse ametiasutus, mille haldusalaks on korraldada linnavara valdamist, kasutamist ja käsutamist, muuhulgas korraldab amet projekteerimistöid, teostab kontrolli lepingute täitmise ning kasutusja võõrandamislepingutega sätestatud investeerimiskohustustest kinnipidamise ja täitmise üle. Eespoolöeldut arvestades leidis maakohus, et leppetrahvi määramine kuulus Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti pädevusse. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et hagi tuli esitada Narva Linnavalitsuse Linnavaradeja Majandusameti vastu. TsÜS § 25 lg 2 kohaselt avalik-õiguslik juriidiline isik on riik, kohaliku omavalitsuse üksus ja muu juriidiline isik, mis on loodud avalikes huvides ja selle juriidilise isiku kohta käiva seaduse alusel. Narva linnal (Narva Linnavalitsuse kaudu) kui avalik-õiguslikul juriidilisel isikul on TsMS § 201 lg 1 järgi tsiviilkohtumenetlusõigusvõime, seega on hagi esitatud õige kostja vastu.
26.septembri 2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu, reaalkoormatise seadmise lepingu, ostueesõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepinguga (I köide, tl 21-33) seati Narva linnale kuuluvale hoonestamata kinnistule, aadressil Rahu 42 Narva (kinnistusregistri osa nr 797), hoonestusõigus hageja kasuks. Selle lepingu punkti 5.2 kohaselt hoonestaja on kohustatud projekteerima ja ehitama valmis käesolevas punktis nimetatud ehitise ning vormistama ehitise kasutusloa järgmistel tähtaegadel:
1.etapi lõpptähtaeg - detailplaneeringu projekti esitamine Narva Linnavalitsuse Arhitektuurija linnaplaneerimise Ametile kinnitamiseks - kuue (6) kuu jooksul arvates hoonestusõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast;
2.etapi lõpptähtaeg - ehitusprojekti koostamine ja esitamine Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile kinnitamiseks - kolme (3) kuu jooksul arvates detailplaneeringu kinnitamise päevast;
3.etapi lõpptähtaeg - tasulise autoparkla ehitamine - kahekümne kahe (22) kuu jooksul arvates ehitusloa saamise päevast. Lepingu punktis 5.3 on fikseeritud hoonestaja kohustus tasuda leppetrahvi viie (5) hoonestusõiguse aastatasu suuruses summas juhul, kui ta ei järgi mistahes lepingu punktis 5.2. fikseeritud tähtaega. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et detailplaneeringu projekti ei esitatud.
Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005 otsusega nr 170 algatati Rahu tn 42 maa-ala detailplaneering ning kinnitati planeerimise lähteülesanne nr. DP 35-2005 kehtivusega 2 aastat alates lähteülesande kinnitamisest (I köide, tl 34, 35-39). Hageja väidab, et detailplaneeringu projekt jäi esitamata kostja süül. Hageja pidi esitama detailplaneeringu projekti Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja linnaplaneerimise Ametile kinnitamiseks kuue kuu jooksul arvates hoonestusõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hoonestusõiguse kohta tehti kanne kinnistusraamatusse 31.10.2005 (Viru Maakohtu kinnistusosakonna Narva jaoskonna registriosa nr 79709). Seega pidi hageja esitama detailplaneeringu projekti hiljemalt 31.04.2006.
10.mail 2006. a pöördus hageja Narva Linnavalitsuse poole taotlusega detailplaneeringu projekti koostamise ja ehitamise tähtaja pikendamiseks kuni 01. aprillini 2007. a, mille kostja ka rahuldas. 01. aprilliks 2007. a hageja detailplaneeringu projekti ei esitanud.
04.septembril 2007. a lepinguga omandas hoonestusõiguse OÜ Narva Catering, kes kanti kinnistusraamatusse 19. septembril 2007. a. Maakohus leidis, et sellest hetkest, s.o
19.septembrist 2007. a, ei olnud hagejal enam kohustust detailplaneeringu projekti koostamiseks, kuna hoonestajaks sai Narva Catering OÜ. Kuid hagejal tekkis uus kohustus detailplaneeringu esitamiseks alates hageja uuesti kinnistusraamatusse sissekandmisest
25.aprillil 2008. a 18 aprilli 2008. a lepingu alusel. Selleks ajaks oli Narva Linnavolikogu
09.detsembri 2005. a otsusega nr 170 algatatud detailplaneeringu tähtaeg juba möödas. Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti 17. veebruari 2012 otsuse nr 2-6/641 punkti 1 kohaselt nõuti hagejalt trahvi viie hoonestusõiguse aastatasu ulatuses ehk summas 3534,63 eurot, 26.09.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu (Jõhvi notari Tatjana Boitsova notariaalregistri number 7858) punkti 5.3 alusel punktis 5.2 ettenähtud kohustuste mittetäitmise eest, mis seisneb 1. etapi lõpptähtajaks 25.04.2010 detailplaneeringu projekti Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile kinnitamiseks esitamata jätmises. 04.09.2007 lepingu punktiga 5.2 muudeti 26.09.2005 lepingu eseme otstarvet ning uue hoonestaja kohustuste tähtaegu. 18.04.2008 lepingu punktiga 4.2 muudeti uue hoonestaja kohustuste tähtaegu ja 04.09.2007 lepingu eseme otstarvet. Maakohus leidis, et hagejal ei olnud ka kohustust trahvi tasumiseks 26. septembri 2005. a lepingu alusel punktis 5.2. ettenähtud kohustuse mittetäitmise eest, sest alates 19. septembrist 2007. a ei olnud hagejal enam kohustust detailplaneeringu projekti koostamiseks, kuna hoonestajaks sai OÜ Narva Catering. Detailplaneeringu projekti koostamise kohustus tekkis hagejal uuesti 18. aprillil 2008. a lepingu alusel alates 25. aprillist 2008. a. Eespoolöeldust lähtuvalt leidis maakohus, et tuvastushagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Seoses tuvastushagi rahuldamisega tekib hagejal võimalus nõuda kostjalt alusetu rikastumise sätete alusel tagasi täitemenetluses tasutud rahasumma. Kuna maakohus rahuldas hagi täies ulatuses, jäeti kõik menetluskulud kostja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3.Narva linn (Narva Linnavalitsuse kaudu) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist osas, millega rahuldati OÜ IV Invest Development hagi Narva linna vastu leppetrahvi summas 3 536,63 eurot tasumise kohustuse puudumise tuvastamiseks täitedokumendi (Jõhvi notar Tatjana Boitsova 26. septembri 2005. a tõestatud
leping) alusel ja uue otsuse tegemist, millega jätta hageja nõue rahuldamata. Apellant palub kõik menetluskulud jätta vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud seisukohtade kohaselt: 1) jättis maakohus mitmed vastustaja väited analüüsimata. Maakohus ei analüüsinud vastustaja väidet kehtiva haldusakti puudumisest detailplaneeringu algatamise kohta. Apellant leiab, et detailplaneeringu koostamise lähteülesande aegumine on tingitud hageja tegevusetusest ega mõjuta hageja kohustust tasuda kostjale leppetrahvi detailplaneeringu projekti tähtaegse esitamata jätmise eest. Maakohus jättis analüüsimata ka vastustaja väite VÕS § 159 lg 2 kohaldamise kohta; 2) ei nõustu apellant maakohtu järeldusega, et Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005. a otsuse nr 170 kehtivuse aja möödumisel ning apellandi poolt uue otsuse kehtestamata jätmisel vabanes vastustaja investeerimiskohustuste (sh detailplaneeringu esitamise kohustuse) täitmisest. PlanS § 10 lg 1 kohaselt võib iga isik teha planeeringu algatamise ettepaneku. Sellel juhul on planeeringu algatamisest võimalik keelduda ainult keeldumiseks oluliste põhjenduste olemasolul. Kui detailplaneeringut ei ole algatatud või detailplaneeringu läbiviimiseks tuleb kehtestada muu kohaliku omavalitsuse otsus, tuleb hoonestajal esitada ettepanek detailplaneeringu algatamiseks või muud taotlused ja dokumendid selleks, et haldusorgan algataks vastava protsessi või võtaks vastava haldusakti vastu; 3) ei ole apellant nõus maakohtu järeldusega, et 09. detsembri 2005. a otsus nr 170 kaotas kehtivuse. Kehtivuse aeg 2 aastat puudutab üksnes lähteülesande kehtivust, detailplaneeringu algatamise otsusel kehtivusaega pole ning see kehtib tänaseni. Lähteülesande eesmärgiks on anda detailplaneeringu koostajale teada detailplaneeringu tehniliste lähtepunktide ja põhinõuete kohta, kuid see ei ole detailplaneeringu algatamiseks vajalik; 4) ei ole vastustaja teinud mitte midagi selleks, et täita oma lepingus sätestatud kohustust detailplaneeringu esitamiseks. Trahvi koostamise momendiks (s.o 14. jaanuariks 2012. a) oli ilmselge, et hageja ei jõua täita detailplaneeringu esitamise kohustust isegi 18. aprilli 2008. a lepinguga ettenähtud tähtajaks (s.o 2 aasta jooksul alates vastustaja kandmisest kinnistusraamatusse).
4.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, leides, et maakohus on tõendeid õigesti hinnanud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust esimese astme kohtu otsuse tühistamiseks. Vastuse väidete kohaselt: 1) nõustub vastustaja apellandiga, et maakohus ei andnud hinnangut kõikidele vastustaja faktilistele ja õiguslikele väidetele, kuid see ei muuda otsust ebaõigeks lõppjärelduste osas; 2) on apellandi kohustus tõendada, et poolte vahel oli kehtiv täitedokument TMS (kuni 28. mai 2005. a kehtinud redaktsiooni kohaselt) § 1 lg 1 p 13 tähenduses. TsMS § 368 lg 2 tulenevalt on apellandil samuti kohustus tõendada, et vastustajal on apellandi ees sissenõutavaks muutunud kohustus esitada detailplaneeringu projekt ning et vastustaja on nimetatud kohustust rikkunud; 3) asus maakohus õigele järeldusele, et alates 19. septembrist 2007. a ei olnud vastustajal enam kohustust detailplaneeringu projekti koostamiseks, kuna hoonestajaks sai OÜ Narva Catering; 4) ei kehtinud alates 19. septembrist 2007. a 26. septembri 2005. a hoonestusõiguse seadmise leping kui täitedokument TMS § 1 lg 1 p 13 järgi (kuni 28. veebruarini 2005. a kehtinud
redaktsioonis) vastustaja suhtes. 26. septembri 2005. a lepingu punkt kohesele sundtäitmisele pööramise kokkuleppe kohta ei ole AÕS § 2551 järgi hoonestusõiguse sisuks. Selle kohustuse vastustajale üleminekuks oleks pidanud selles 18. aprilli 2008. a lepingus sõnaselgelt kooskõlas VÕS § 175 lg-ga 1 ja TsÜS § 6 lg-ga 3 kokku leppima; 6) väide, et Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005. a otsusega kehtestatud detailplaneeringu lähteülesande kehtivuse kaotamisel jäi otsus muus osas kehtima, ei ole õige. Tegemist on uue väitega, mida apellant ei ole esimese astme kohtus esile toonud. Tegelikkuses pidi Narva Linnavolikogu 09. detsembril 2005. a otsuse kohaselt planeerimise käigus valmiv dokument vastama sama otsusega kehtestatud lähteülesandele; 7) saab huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine toimuda vaid enne planeeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Poolte vahel halduslepingu sõlmimata jätmisel vastavalt PlanS § 10 lg-le 6, ei saa apellant nõuda vastustajalt detailplaneeringu projekti esitamist vastavalt 18. aprilli 2008. a lepingule; 8) kaotas apellant VÕS § 159 lg 2 järgi õiguse nõuda leppetrahvi, jättes vastava nõude vastustajale esitamata mõistliku aja jooksul pärast 25. aprilli 2010. a.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud maakohtu otsuse resolutsioon, millega maakohus tuvastas hagejal leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise, on põhjendatud ning tuleb jätta muutmata. Muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi hagi rahuldamisel.
6.Maakohus on asjas tuvastanud, et Narva linn on asjas kohaseks kostjaks ning Narva Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusameti pädevuses oli hagejale leppetrahvi määramine lepingu alusel. Pooled ei ole apellatsioonimenetluses neid maakohtu seisukohti vaidlustanud. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes eelkõige selles, kas 2008. a lepingu sõlmimise ning leppetrahvi määramise ajal oli olemas kehtiv haldusakt detailplaneeringu algatamise kohta Rahu 42 Narvas maa-alale ning kas hageja oli rikkunud oma lepingulist kohustust esitada kostjale detailplaneeringu projekt nimetatud kinnistule hiljemalt kahe aasta jooksul arvates hageja kui hoonestaja kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast vastavalt 18. aprilli 2008 hoonestusõiguse müügi- ja asjaõiguslepingu p-le 4.2. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas 18. aprilli 2008 hoonestusõiguse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel on hageja üle võtnud kohesele sundtäitmisele allutamise kokkuleppe vastavalt 26. septembri 2005 sõlmitud lepingu p-le 10.3.
7.Ringkonnakohus on seisukohal, et 18. aprilli 2008 hoonestusõiguse müügi- ja asjaõiguslepingu p-de 4.1 – 4.3 koosmõju 26. septembri 2005 lepingu p-dega 5.2 ja 5. 3 annab kostjale õiguse nõuda hagejalt trahvi kuni viie hoonestusõiguse aastatasu suuruses summas juhul, kui hageja oli oma lepingulisi kohustusi rikkunud. 2008 a. lepinguga on lepitud kokku 2005. a lepingu muutmises üksnes 2005. a lepingu punktide 5.1 ja 5. 2 osas. Ülejäänud osas, sh sundtäitmise kokkuleppe osas 2005. a lepingu p-s 10.3, jäi 2005. a leping muutmata. 2008. a lepingu p-s 4.3 leppisid pooled kokku, et 2008. a leping on 2005.a lepingu lahutamatuks osaks. Vastustaja seisukoht, et 2005. a lepingu kokkulepe alluda kohesele sundtäitmisele kokkulepitud maksekohustuste täitmise suhtes ei ole hoonestusõiguse sisuks, on iseenesest õige, kuid ei tähenda seda, et pooled ei võinud samas lepingus kokku leppida lepingupoolte vastutuses. Sundtäitmise kokkuleppe kehtima jäämises on 2008. a lepingus piisavalt selgelt kokku lepitud.
8.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus küsimust, kas kostjal oli õiguslik alus nõuda hagejalt leppetrahvi tasumist, st kas hageja oli lepingut rikkunud. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuna ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse eelnevas punktis, et 2008. a leping on 2005. a lepingu lahutamatuks lisaks, siis kehtis poolte vahel ka kokkulepe leppetrahvi tasumise ja suuruse kohta. Nagu maakohus on õigesti tuvastanud, on pooled 2008.a lepingus leppinud kokku hageja poolt detailplaneeringu projekti kostjale esitamise uue tähtaja – kahe aasta jooksul arvates uue hoonestaja kandmisest kinnistusraamatusse. Maakohus on tuvastanud, et nimetatud tähtaeg hakkas kulgema 25. aprillist 2008 ja lõppes seega 25. aprillil 2010. Hageja leiab, et tema ei ole 2008.a lepingust tulenevat kohustust rikkunud, kuna lepingu sõlmimise ajal puudus kehtiv haldusakt detailplaneeringu algatamise ja lähteülesande kinnitamise kohta, samuti ei olnud pooled sõlminud detailplaneeringu koostamiseks halduslepingut planeerimisseaduses sätestatud korras. PlanS § 10 lg 6 kohaselt (2008. a lepingu sõlmimise ajal kehtinud redaktsioonis) võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Eraõiguslik isik ei tohi olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga või linnaosadega linnades vastavuses linnaosa kehtestatud üldplaneeringuga. Käesolevas asjas puuduvad andmed, et esineksid asjaolud, mis takistaksid eraõiguslikul isikul olla detailplaneeringu koostamise tellijaks. Vastustaja arvamuse kohaselt vastutab halduslepingu sõlmimise, lähteülesande koostamise jms protsesside algatamise eest apellant kui kohalik omavalitsusüksus. Vastustaja on oma seisukohtade põhistamiseks viidanud Riigikohtu otsusele asjas nr 3-3-1-51-07, mille p-s 11 on Riigikohus selgitanud PlanS § 10 lg 6 tõlgendamist (kuni 01. juulini 2009 kehtinud redaktsioonis). Riigikohtu halduskolleegium asus seisukohale, et tekst "võib sõlmida lepingu" ei tähenda iseenesest kohaliku omavalitsuse õigust nõuda planeeringu koostamisest huvitatud isikult juba algatatud planeeringu koostamise rahastamist ning huvitatud isikul puudub sellisel juhul kohustus planeeringu koostamist rahastada. Huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab kolleegiumi arvates toimuda vaid enne planeeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Pärast planeeringu algatamist kaebajalt planeeringu rahastamise nõudmine hoolimata sellest, et vastav leping puudub, on vastuolus PlanS § 10 lg-ga 6.
9.Pooltel ei ole asjas vaidlust, et nende vahel oli sõlmitud haldusleping 10. aprillil 2006, kuid see leping oli 2008.a lepingu sõlmimise ajaks lõppenud. Samas on pooled leppinud vastustaja poolses detailplaneeringu koostamise korraldamises ja selle finantseerimises hageja poolt kokku nii 2005.a kui ka 2008. a lepingutes, sh on 2008.a lepinguga muudetud p 5.2 sõnastatud järgnevalt: „Hoonestaja on kohustatud projekteerima ja ehitama valmis käesolevas punktis nimetatud ehitise (kauplus-kohviku) ning vormistama ehitise kasutusloa järgmistel tähtaegadel: I etapi lõpptähtaeg detailplaneeringu projekti esitamine kinnitamiseks Narva Linnavalitsuse Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile kahe aasta jooksul arvates uue hoonestaja kandmisest kinnistusraamatusse. Detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise korraldamine hoonestaja kulul“. Ringkonnakohus leiab viidatud kokkulepet tõlgendades, et poolte tahe oli panna detailplaneeringuga seotud asjaajamine hageja vastutada, millele viitab kokkuleppe sõnastus „koostamise ja finantseerimise korraldamine hoonestaja kulul“. Ringkonnakohus märgib, et
PlanS § 10 lg 6 kuni 01. juulini 2009 redaktsioonis sätestas üldmõistena „lepingu“ mitte „halduslepingu“ sõlmimise. Seega on pooled detailplaneeringu koostamise lepingu PlanS § 10 lg 6 tähenduses sõlminud juba 2005. a lepingus ning jäänud selle juurde 2008. a lepingus. Kuna kostjaks olev Narva linn on antud juhul ka kinnistu, mille hoonestamises hageja poolt kokku lepiti, omanikuks, siis võisid pooled juba seetõttu detailplaneeringu koostamise korraldamises ja selle finantseerimises leppida kokku muus lepingus kui halduslepingus. Detailplaneeringu koostamise korraldamine hõlmab planeeringuseaduses ettenähtud vajalike toimingute tegemist, sh taotluste esitamist linnavalitsusele detailplaneeringu lähteülesande saamiseks. Alates 01. juulist 2009 kehtiva PlanS § 10 lg 8 kohaselt on planeeringu koostamise korraldamine planeeringuseaduse tähenduses: 1) planeeringu koostamine või planeeringu koostamise tellimine; 2) planeeringu koostamise juhtimine; 3) kõigi planeeringu koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemine. Ringkonnakohus peab põhjendatuks sisustada poolte poolt kokkulepitud „detailplaneeringu koostamise korraldamine“ samamoodi, kui see on reguleeritud kehtivas õiguses.
10.Põhjendatud on apellandi seisukoht, et Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005 otsus nr 170 ei ole kaotanud kehtivust osas, millega on algatatud Rahu 42 maa-ala detailplaneering. HMS § 61 lg 2 kohaselt kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. 09. detsembri 2005 otsusest ei nähtu, et tegemist oleks otsusega, millel on määratud kehtivusaeg, samuti ei ole ringkonnakohtule esitatud linnavolikogu otsust sellel maa-alal planeeringumenetluse lõpetamise kohta. Haldusaktiga antud õigus on realiseerimata. Küll on aga kehtetu sama otsusega kinnitatud planeerimise lähteülesanne nr DP 35-2005 (I kd lk 34-39), mis on p 1.3 kohaselt kehtiv alates otsuse jõustumisest ja kehtis kaks aastat. Apellant on detailplaneeringu algatamise ja lähteülesande kehtivuse küsimuse eristamise vajalikkuse tõepoolest tõstatanud alles apellatsioonimenetluses, kuid ringkonnakohtu arvates ei ole tegemist uue väitega, mida apellant ei ole esitanud esimese astme kohtus ja mis tuleks seetõttu jätta tähelepanuta. Narva Linnavolikogu 09. detsembri 2005 otsus nr 170 on käesolevas asjas esitatud tõendina. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kõiki tõendeid kohus igakülgselt, täielikult, objektiivselt ja oma siseveendumuse kohaselt ja ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Tõendi ümberhindamine on ringkonnakohtu poolt lubatud (TsMS § 653). Ringkonnakohus märgib, et hinnangu andmisel vastustaja poolsele lepingu rikkumisele ei ole haldusakti kehtivusel pärast 19. detsembrit 2007 määravat tähendust, sest haldusakti kehtetuse korral hõlmanuks poolte kokkulepe detailplaneeringu koostamise korraldamise osas ka vastustaja kohustust vastava planeeringu uuesti algatamiseks ja see kohustus oleks sellisel juhul täitmata.
11.Kuna hageja jättis oma lepingulised kohustused detailplaneeringu koostamise korraldamisel ja kostjale esitamisel täitmata, tekkis kostjal õigus nõuda 2005.a lepingu p 5. 3 alusel leppetrahvi. Maakohus on jõudnud selles osas vastupidisele järeldusele. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse põhjendused, miks kostjal ei olnud õigust nõuda hagejalt leppetrahvi, ei ole lõpuni jälgitavad. Maakohus jõudis järeldusele (otsuse lk 18 alt kolmas lõige), et hagejal tekkis detailplaneeringu projekti koostamise ja kinnitamiseks esitamise kohustus uuesti 2008.a lepingu p 5.2 alusel alates 25. aprillist 2008, kuid samas asub maakohus järgmisena järeldusele, et hagejal puudus kohustus trahvi tasumiseks 2005.a lepingu p 5.3 alusel punktis 5.2 ettenähtud kohustuse mittetäitmise eest. Kuigi maakohus on otsuse lk 18 teises lõikes tuvastanud, et 2008.a leping on 2005.a lepingu lahutamatuks osaks, ei ole maakohus selle asjaoluga on lõppjärelduses üldse arvestanud, on rikkunud kõigi tõendite kogumis hindamise kohustust ja jõudnud lõppkokkuvõttes ebaõigele järeldusele.
12.Vaatamata sellele, et hageja oli oma kohustusi seoses detailplaneeringu koostamise korraldamise ja esitamisega rikkunud, tuleb hagi leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamises rahuldada. Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja väite osas, et isegi kui nõustuda kostjaga selles, et hageja on detailplaneeringu projekti esitamise kohustust rikkunud, siis on kostja kaotanud leppetrahvi nõudeõiguse VÕS § 159 lg 2 järgi. Kostja/apellant vaidleb sellele väitele vastu. VÕS § 108 lg 3 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse, mis ei seisne raha maksmises, täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. VÕS 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Käesoleval juhul pidi kostja (kinnistuomanik ja KOV ühes isikus) avastama kohustuse rikkumise koheselt tähtaja saabumisel, st 25. aprillil 2010. Kostja allasutus teavitas hagejat leppetrahvi nõudest alles 17. veebruari 2012 kirjaga (I kd lk 40-42). Ebamõistlikult pikk aeg leppetrahvi sissenõudmiseks või sellest teatamiseks on hea usu põhimõttega vastuolus. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-91-09 märkinud, et mõistlik aeg täitmise nõude esitamiseks ja mõistlik aeg leppetrahvi nõude esitamiseks ei pruugi olla sama pikk. Kohustuse täitmise nõude esitamine ei asenda nõuet leppetrahvi sissenõudmise kohta. Riigikohus on asjas nr 3-2-1-28-08 p-s 13 leidnud, et kolme aasta pikkuse aegumistähtaja puhul mahub leppetrahvi nõudest teatamine kolm kuud pärast kohustuse rikkumise avastamist üldjuhul VÕS § 159 lg 2 mõistliku aja raamidesse. Seejuures tuleb siiski arvestada, et mõiste "mõistlik aeg" on määratlemata õigusmõiste. Tähtaja mõistlikkust tuleb hinnata iga juhtumi eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult pikk tähtaeg. Käesolevas asjas on kostja esitanud oma leppetrahvi nõude ca 1 aasta ja 10 kuud pärast rikkumise avastamist, mis on ilmselgelt ebamõistlik aeg ning kostja tuleb lugeda leppetrahvi nõude õiguse kaotanuks. Oluline on märkida, et olenemata sellest, et pooled leppisid omavahelistes suhetes kokku detailplaneeringu koostamise kohustuse osaliseks üleandmises hagejale, ei vabasta nimetatud poolte kokkulepe kostjat temale seadusega pandud vastutusest. PlanS § 10 lg 5 kohaselt peab kohalik omavalitsus korraldama detailplaneeringu koostamist. Kostja ei ole kirjalikus leppetrahvi nõudes ega oma kohtumenetluses esitatud seisukohtades põhjendanud leppetrahvi nõude niivõrd hilist esitamist.
13.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb kõik menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Kai Kullerkupp
Viivi Tomson
Kersti Kerstna-Vaks
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.