Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

valdusesse järgnev vara: arvuti ML 330 Cel 2,5 Ghz+17 LCD monitor; arvuti ML 320 Cel 2,6 Ghz+ 15 LCD monitor, arvuti ML 330 420+ monitori 17, tugitool Polo ümar – Ting 20 8 tk, ribakoodilugeja Metrologic MS-9535, arvuti LinkIT PC 2,5 GHz; kirjutuslaud Phoenix PHTL216 töölaud+abilaud+laekakapp; riidekapp Maxima;lett AP-PA 1 komplekt; raamaturiiul TOPP 10/1 AP-PA 1 kmp; ajakirjade sein AP-PA 1 komplekt; pilupaneelsein AP-PA+ audiotasku SW 786x58x12x3; diivanilaud AP-PA, laoriiulid.

kohaselt üüris hageja 280 m2, p 4.1.1 kohaselt oli üür ühe m2 eest 230 krooni, seega oli üür ühes kuus kokku 64 400 krooni. Lepingu p 2.2.3 kohaselt sai hageja lisaks tasuta veel ca 70 m2, seega tegelikult oleks p 2.2.2, 2.2.3 ja 4.1.1 kohaselt pidanud hageja saama 64 400 krooni eest kasutada kokku 350 m2 pinda. Arvestades, et p 2.2.3 nimetatud 70 m2 tasuta pind ei olnud täpselt määratletud, luges hageja, et minimaalselt pidi tasuta pind olema 66,5 m2 (95% 70-st). Seega oli „tegelik“ üür ühe m2 kohta 185,86 krooni. Tegelikult sai hageja tasuta lisapinda 30,6 m2, seega kokku oli hageja kasutada pinda 310,6 m2, mis aga oli 35,9 m2 kokkulepitust vähem. Selle 35,9 m2 pinna eest oleks „tegelik“ üür olnud 6672 krooni. Nimetatud summa ulatuses alandaski hageja üüri ühes kuus. 08.03.2010 edastas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse endise AS Forum Cinemas Home ja 24.03.2010 ülesütlemisavalduse endise AS Apollo Raamatud üürilepingu osas. 23.04.2010 kirjas väitis kostja, et tulenevalt üürilepingu väärast tõlgendamisest on ülesütlemisavaldused tühised ning üürilepingud kehtivad kuni nendes sätestatud tähtaja lõpuni. Hoolimata asjaolust, et üürilepingud veel kehtisid, lukustas kostja 14.03.2011 üüripinnad ning välistas hageja juurdepääsu hageja kasutuses olnud üüripinnale, üüripinnal asuvale mööblile ja muule varale. 11.04.2011 tegi hageja kostjale ettepaneku anda teatud rahasumma deponeerimisel hagejale välja üüripinnal asuv mööbel ja muu vara. Hageja viitas oma kirjas, et kui kostja keeldub alusetult vara väljaandmisest, tekitab ta hagejale kahju seoses sellega, et üürnikul ei ole võimalik nimetatud vara kasutada kavandatud uue raamatupoe sisustamisel ning hageja peab soetama uue mööbli. Tulenevalt vajadusest avada uus raamatupood tähtaegselt, tellis hageja kostja poolt alusetult kinnipeetava mööbli asemel uue mööbli, kuigi soovis selleks kasutada kostja ebaseaduslikus valduses olevat mööblit kogumaksumuses 33 264,04 eurot. 02.08.2011 esitas kostja hagejale kirja, milles nõudis hagejalt endise Apollo Raamatud üürilepingu eest 162 707,63 eurot: 11 858,32 eurot üürinõude ebapiisava täitmise (ühepoolne üürialandamine) eest seisuga 31.03.2011, 23 460,71 eurot tasumata üüri eest 01.04. - 22.09.2011, 15 000 eurot üüripinnal teostatavate remonditööde eest ja 12 388,60 eurot üürihinna vahe 22.09.2011 - 01.06.2014 eest. 02.08.2011 kirjas nõudis kostja endise Forum Cinemas üürilepingu eest 4334,50 eurot, s.o 122,70 eurot üürinõude ebapiisava täitmise eest seisuga 31.03.2011 ja 4211,80 eurot tasumata üüri eest 01.04. - 22.09.2011. Hagejal oli alus öelda üürilepingud üles lepingu p 13.4 alusel 12-kuulise etteteatamisega. Üürilepingute p 13.4 oli tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõttes. Üürilepingu tingimuste üle erilisi läbirääkimisi ei toimunud ning p 13.4 üle eraldi aru ei peetud. Hageja leidis, et 24.03.2010 ülesütlemisavaldused on üürilepingute p 13.4 ja VÕS § 39 lg 1 tulenevalt kehtivad ning üürilepingud on hageja poolt üles öeldud ning lõppesid 09.03.2011 (Filmipoe osas) ja 25.03.2011 (Apollo raamatupoe osas). Üürilepingute p 13.3 sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise aluse, kui poolte kokkuleppe või muud lepingus kokkulepitud ning seaduses sätestatud juhul, ja näeb sisuliselt ette üürniku õiguse öelda üürileping põhjust näitamata üles, teatades sellest üürileandjale vähemalt 12 kuud ette. Hageja on seisukohal, et isegi kui kohus ei tõlgenda antud sätet kostja kahjuks, vaid lähtub sätte tõlgendamisel mõistlikkuse põhimõttest, on selge, et lepingust tulenevad ülesütlemise eeldused on täidetud. Hagejal puuduvad igasugused üürilepingust või selle rikkumisest tulenevad kohustused kostja kasuks. Tulenevalt üürilepingute lõppemisest puudub kostjal alus üürinõudeks

Hageja vara on tulenevalt AÕS § 34 lg 1 kostja ebaseaduslikus ning omavolilises valduses. Kostja võttis hagejalt valduse tema vara üle sellega, et lukustas üüripinnad ning välistas hageja valduse teostamise oma vara üle. Hageja nõuab kostja ebaseaduslikust valdusest välja raamatupoe sisustuse 5011 eurot väärtuses, raamatupoe mööbli hinnas 27 720,03 eurot kui õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamist tulenevalt VÕS §-st 1043 ja AÕS § 84 lg-st 2 või VÕS § 115 lg-st 2. Hageja esitas nõude nimetatud asjade väljaandmiseks, s.o raamaturiiulid 26 tk 8492,90 eurot +km; laevad 3 tk - 2131,13 eurot +km; väljapanekulaud 7 tk - 2561,55 eurot + km; väljapanekulaud 6 tk 2313,28 eurot+km; väljapanekulaud 2 tk - 528,23 eurot + km; kahepoolsed riiulid 13 tk 8058,30€ + km; kassatagune riiul 3 tk - 796,90 eurot + km; riiul (mängud) 5 tk - 1949,3 eurot+ km; riiul (maakaardid) 1 tk - 888,37 eurot + km. Kokku 27 720,03 eurot + km. Hageja ruumide sulgemise hetkel 14.03.2011 sai kostjal olla hageja vastu ainult üüri alandamisega seotud nõue 11 858,32 eurot, mille suhtes pooltel oli vaidlus. Kostja võttis hageja valduse ära 14.03.2011, s.t ajal, kui isegi hageja ülesütlemisavaldusi arvestades, oli üürileping täielikult kehtiv. Samuti ei olnud hageja oma asju ära viimas. Kostja ebaseaduslikus valduses on hageja kaubad raamatupoe laos 124 284,30 euro väärtuses. Esialgselt esitas hageja nimetatud kauba tagastamise nõude. Tänaseks on aga selle kauba väärtus vähenenud, kuid väärtuse vähenemise ulatuse hindamine on võimatu või oleks see seotud ebamõistlikult suurte kuludega. Raamatute jms kaubanduslikule väärtusele mõjub muuhulgas ka vajalike hoiutingimuste järgimine. Seetõttu taotles hageja, kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha või selle kindlakstegemine oleks seotud eriliste raskustega või ebamõistlikult suurte kuludega, et kohus otsustaks kahju suuruse oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades. Hageja leidis, et mõistlik oleks eeldada, et raamatupoe laos asuva kauba väärtus on vähenenud umbes ühe kolmandiku võrra, mille ulatuses taotleb hageja talle kahju hüvitamist. Hageja taotles alternatiivina raamatupoe laos olevate kaupade hagejale tagastamist ning nende väärtuse vähenemise eest kostjalt kahjuhüvitise 40 000 euro väljamõistmist. Kui kohus peaks leidma, et väärtus on vähenenud muu summa võrra, palus hageja koos tagastamisega välja mõista selle summa. Hageja taotles alternatiivina VÕS § 115 lg 1 alusel hüvitada 48 752,12 eurot ning ülejäänud laos olevad asjad väärtuses 75 532,18 eurot välja nõuda hageja valdusesse kostja ebaseaduslikust valdusest. Kostja ebaseaduslikus valduses on müügiks tooted filmipoe laos 5604,43 euro väärtuses ning laenutuseks tooted filmipoe laos 605,33 euro väärtuses, kokku 6209,76 euro väärtuses. Nimetatud kaubaartikli väärtus ajas langeb kiiresti – filmide hind on suurim eelkõige kohe peale ilmumist ning hakkab ajas kiiresti langema. Hageja hinnangul oleks mõistlik eeldada, et filmipoe laos asuva kauba väärtus on vähenenud umbes poole võrra. Seega taotles hageja alternatiivina filmipoe laos olevate kaupade hagejale tagastamist ning nende väärtuse vähenemise eest kostjalt kahjuhüvitise 3000 euro väljamõistmist. Hageja palus mõista kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitisena 27 720,03 eurot. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hagejal ei saa olla kahjunõuet olukorras, kus kostja oleks hageja vallasasju alusetult kinni pidanud. Kui kostja tegevus asjade kinnipidamisel on olnud ebaseaduslik (mida kostja ei tunnista) ning hageja tõendab ka oma omandiõigust viidatud asjadele, saab hageja nõuda kostjalt üksnes asja valdust, mitte aga asja väärtuse hüvitamist. VÕS § 139 lg-s 2 sätestatu kohaselt kuuluks hageja kahjunõue igal juhul vähendamisele 0 kroonini, kuivõrd seesuguse kahju tekkimist saanuks ja pidanuks hageja vältima. Kostja tegi hagejale 07.04.2011 ettepaneku deponeerida mööbli väärtusele vastav rahasumma kas kostja või mõne sõltumatu kolmanda isiku arvele, misjärel oleks kostja mööbli valduse vabastanud. Seesuguselt käitudes ei oleks saanud tekkida olukord, kus teatud mööbel võis

muutuda kasutuks ja kumbki pool ei saanuks kannatada mistahes kahju. 11.04.2011 vastuses nõustus hageja deponeerima üksnes 12 652 eurot, s.t ligikaudu kaks korda väiksema summa, kui mööbli väärtus hageja enda sõnade kohaselt oli. Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud seesuguste asjaolude eksisteerimist, mis annaksid hagejale õiguse nõuda kostjalt kinnipeetud asjade väärtuse hüvitamist asjade väljanõude asemel. Kostjal on õigus pidada kinni üüripinnal asuvaid vallasasju üürileandja pandiõiguse alusel. Üürileandja pandiõigus tekib üürilepingu sõlmimise hetkest ning pandiõiguse tekkimine ei eelda üürniku suhtes sissenõutava nõude olemasolu. Seega ei saa olla mõistliku vaidluse all, et kostjal kui üürileandjal eksisteerib üürileandja pandiõigus üüripinnal olevate vallasasjade suhtes. Kostja nõue hageja vastu, mis tulenes AS-iga Apollo Raamatud algselt sõlmitud üürilepingust, on järgnev: hageja tasus üüriarveid osaliselt, võlgnedes kostjale 11 858,32 eurot. Kostja hinnangul puudusid hagejal alused üüri alandamiseks, mistõttu tulnuks üüri tasuda lepingus kokkulepitud ulatuses. Hageja on jätnud kostjale tasumata üüri perioodil 01.04. – 22.09.2011, võlgnedes kostjale 23 460,71 eurot. Hagejal puudus materiaalõiguslik alus sõlmitud tähtajalise üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Lepingu punktid 3.4., 6.1., 13.3. ning VÕS 309 lg-st 1 nähtub üheselt, et üürilepingu nn korralise ülesütlemise õiguses pooled kokku leppinud ei ole. Lepingu p-ga 13.4. nähti üürnikule üksnes ette võimalus avaldada oma soovi üürilepingu lõpetamiseks vähemalt 12 kuud ette. Küll on aga ilmne, et seesugusele sooviavaldusele peab lepingu lõppemiseks järgnema ka üürileandjapoolne aktsept, mida kostja poolt antud ei ole. Äriruumi üürilepingu lisa nr 4 p-ga 5 lepiti kokku põhiüüris 230 krooni iga 1 ruutmeetri eest kalendrikuus. Sama lisa p 2.2.2. kohaselt oli üüripinna suuruseks 280 m2. Perioodil 01.04. – 22.09.2011 puudus kostjal võimalus samale üüripinnale uue üürniku leidmiseks, mistõttu on viidatud perioodi eest esitatud hagejale üürinõue täies ulatuses. Alates 22.09.2011 on kostja leidnud viidatud üüripinnale uue üürniku. Arvestades, et hageja ei ole alates 01.04.2011 tasunud kostjale üüripinna kasutamise eest ühtegi makset, ning kostja on hagejalt maksete tasumist korduvalt nõudnud, ütles AS Triple Invest üles äriruumi üürilepingu, mille esemeks on Port Artur 2 kaubamajas asuv üüripind. Aluse üürilepingu ülesütlemiseks annab AS Rautakirja Estonia lepingurikkumine, mis seisneb maksete mittetasumises alates 01.04.2011. Seoses üürilepingu ülesütlemisega saab kostja nõuda hagejalt kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uue üürnikuga sõlmitud lepingust tuleneva üüri vahe tasumist. Selleks, et lepingu eset oleks üldsegi võimalik üürida kolmandale isikule, oli kostja sunnitud tegema kulutusi 10 508,38 eurot, millele lisandub kolme töölise töötasu 6374,40 eurot. Üürilepingust tuleneva üüri ning uue üürnikuga sõlmitud üürilepingust tuleneva üürihinna vahe perioodil 22.09.2011 – 01.06.2014 moodustab 112 388,60 eurot. Kostja nõue hageja vastu, mis tuleneb Forum Cinemas Home Entertainment AS-iga algselt sõlmitud üürilepingust, on järgnev: üürivõlgnevus 122,70 eurot, tasumata üür 01.04. – 01.09.2011 - 4211,80 eurot. Kokku on kostja põhinõue hageja vastu seega 168 924,91 eurot. Põhinõudele lisandub viivis, kuna kõikide summade tasumisega on hageja seniajani viivituses. Lepingu p-ga 9.6. lepiti viivisemäärana kokku 0,25 % tähtaegselt tasumata summalt päevas. Seega ületab kostja nõue hageja vastu hageja poolt taotletu väärtust. Tulenevalt eelnevast on kostja õigustatud pidama kinni üüripinnal asuvaid vallasasju. Hageja väide, et osa kinnipeetavast kaubast kuulub kolmandatele isikutele, on paljasõnaline ja tõendamata. Esimese astme kohtu otsus Pärnu Maakohus jättis 03.12.2013 otsusega rahuldamata AS R-Kiosk Estonia hagi kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse järgneva vara välja nõudmiseks - arvuti ML 330 Cel 2,5 Ghz+17 LCD monitor; arvuti ML 320 Cel 2,6 Ghz+ 15 LCD monitor, arvuti ML 330 420+ monitor 17, tugitool Polo ümar –Ting 20 8 tk, ribakoodilugeja Metrologic MS-9535, arvuti

LinkIT PC 2,5 GHz; kirjutuslaud Phoenix PHTL216 töölaud + abilaud + laekakapp; riidekapp Maxima; Lett AP-PA 1komplekt; raamaturiiul TOPP 10/1 AP-PA 1 kmp; ajakirjade sein APPA 1 komplekt; pilupaneelsein AP-PA+ audiotasku SW 786x58x12x3; diivanilaud AP-PA, laoriiulid. Kohus jättis rahuldamata hagi kahjuhüvitise 27 720,03 euro nõudes. Kohus mõistis välja OÜ-lt Triple Invest kaupade väärtuse vähenemisest tingitud kahju 15 265,04 eurot. Ülejäänud osas jättis kohus kahju nõude rahuldamata. Kohus rahuldas AS R-Kiosk Estonia hagi nõuda välja OÜ Triple Invest ebaseaduslikust valdusest AS R-Kiosk Estonia valdusse esemed vastavalt raamatupoe kaupade ja filmide nimekirjale. Kohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. 30.11.2006 sõlmisid AS Fortum Cinemas Home Entertainment ja AS Triple Invest äriruumi üürilepingu, millega hageja õiguseellane võttis kostjalt üürile Pärnus, Lai 11 asuvas Port Artur 2 kaubakeskuse esimesel korrusel asuva äripinna 20,1 m2 alates 01.03.2007 5 aastaks, üüritasuga 400 krooni + käibemaks 1m2 kohta. Üürilepingu lisa 3/ 08.12.2008 p 2.2.1 järgi loetakse üüripinna asukohaks esimene korrus suurusega 34,0 m2. Leping oli kehtiv kuni 01.06.2014. 30.11.2006 sõlmisid AS Apollo Raamatud ja AS Triple Invest äriruumi üürilepingu, millega hageja õiguseellane võttis kostjalt üürile Pärnus, Lai 11 asuvas Port Artur 2 kaubakeskuses asuva äripinna 280 m2 01.06.2009 - 01.01.2014. Äriruumi üürilepingu lisa 4 p 5 järgi üürniku poolt tasumisele kuulunud üüri suurus oli 230 krooni üüripinna 1m2 kohta, millele lisandub käibemaks, p 2.2.2 kohaselt oli alates 01.06.2009 üüripinna uus asukoht kaubanduskeskuse kolmandal korrusel suurusega 280 m2, millele lisandub p 2.2.3 nimetatud ala. Üüripinna täpne suurus ja üleandmise aeg täpsustatakse üleandmis- vastuvõtmisaktiga, mille juurde kuulub ka uus asendiplaan, kus on fikseeritud üüripinna asukoht. Üleantava üüripinna suurus võib esialgsest +/- 5% muutuda. Lisa 4 p 2.2.3 järgi võimaldab üürileandja üürnikul kasutada tasuta üüripinnaga piirnevat umbes 70 m2 ala kaubandustegevuseks. Ala täpne suurus fikseeritakse üleandmis- vastuvõtmisaktis. Seega ala täpne suurus ei ole üürilepingus fikseeritud ja see fikseeriti hageja väitel väiksemana. AS Apollo Raamatud saatis kostjale 01.09.2009 avalduse üüri alandamise kohta, leides, et AS Apollo Raamatud on saanud tasuta kasutatava 70 m2 asemel kasutada oluliselt väiksema pinna s.o. 30,6 m2 ja vähendas üüri tasuta kasutatava pinna arvelt 6672 krooni kuus. Kohus leidis, et hagejal ei olnud vastavalt VÕS § 278 õigus üüri alandada, kuna hageja sai täies ulatuses kasutada üüripinda 280 m2, mille eest ta üüri maksis. Tasuta kasutatava ala eest hageja vastavalt üürilepingule üüri tasuma ei pidanud ja selle ala suurust üürilepingus täpselt ei fikseeritud. Samuti üüripinna sihtotstarbele vastav kasutus ei olnud vähenenud ega piiratud. 08.03.2010 edastas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse AS Forum Cinemas Home üürilepingu osas ja 24.03.2010 üürilepingu ülesütlemisavalduse AS Apollo Raamatud üürilepingu osas. Hageja ütles üürilepingud üles üürilepingu p13.4 alusel ja teatas ülesütlemisest ette 12 kuud. Hageja luges Forum Cinemas Home Entertainment AS-iga üürilepingu lõppenuks alates 09.03.2011 ja AS-iga Apollo Raamatud 25.03.2011. Mõlemal juhul sõlmisid pooled tähtajalise üürilepingu, mõlema üürilepingu p 13.1 sätestab, et leping lõpeb lepingu p 6.1 tähtaja saabumisel. Kohus leidis, et lepingu p13.4 on tüüptingimus, mida kostja kasutas mõlemas tüüplepingus ja selle punkti osas eraldi läbirääkimisi ei toimunud. Seda kinnitas hageja hagiavalduses ja kostja juhatuse liige kohtuistungil. Kohus leidis, et lepingute p-d 13.3 ja 13.4 on vastuolus, kuna p 13.3 sätestab, et lepingut saab ennetähtaegselt lõpetada vaid poolte kokkuleppel või lepingus kokkulepitud ülesütlemise alustel või seaduses sätestatud juhtudel. Samas p 13.4 sätestab, et kui üürnik soovib lepingut ennetähtaegselt lõpetada alustel, mis ei ole lepingus või seaduses sätestatud, peab ta soovist 12 kuud ette teatama. Lepingu

p 13.4 ei saa tõlgendada viisil, et pooled on kokku leppinud, et üürnik võib tähtajalise üürilepingu lõpetada ilma põhjuseta 12 kuud ette teatades. Kohus leidis, et see ei oleks kooskõlas tähtajalise üürilepingu seaduses sätestatud regulatsiooniga ega lepingu p-ga 13.3 ja 13.4. Lepingu p 13.4 ei sätesta, et üürnikul on õigus nõuda lepingu korralist lõpetamist, s.t sõltumata põhjusest,12 kuud ette teatades. VÕS § 29 lg 6 järgi lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Lepingute p-d 6.1, 13.1, 13.3, 13.8 nimetavad lepingu lõppemist tähtaja möödumise tõttu, ennetähtaegset lõpetamist poolte kokkuleppel ja lepingu erakorralist ülesütlemist. Lepingud tervikuna ei sätesta lepingu korralist (ilma mõjuva põhjuseta ) ülesütlemist. Vastupidi, pooled on kinnitanud, et lepingu eesmärgiks on kindlustada poolte koostööd ja stabiilsust. Kohus leidis, tuginedes VÕS § 29 lg-le 4, § 195 lg-le 3 ja § 309 lg-le 1, et kui pooled oleksid kokku leppinud tähtajalise lepingu korralise (ilma põhjuseta) ülesütlemise, oleks pidanud see sõnaselgelt ja ühemõtteliselt lepingus sätestatud olema ja kooskõlas teiste lepingu punktidega, kuna seadus ei näe ette tähtajalise lepingu korralist ülesütlemist ja see ei ole kooskõlas tähtajalise lepingu eesmärgi ja mõttega. Lepingute p 13.4 ei ole kokku lepitud lepingu korralist ülesütlemist vaid erakorralist ülesütlemist muul mõjuval põhjusel, mis ei ole sätestatud lepingus ega seaduses ja selleks on sätestatud eraldi pikk etteteatamistähtaeg. Selliselt saaks lepingu p-st 13.4 aru ka muu mõistlik inimene. AS Apollo Raamatud üürilepingu ülesütlemise avalduses toodud põhjused ei ole mõjuvad üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ega hageja poolt ka tõendatud. Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud lepingute erakorralisele ülesütlemisele ega mõjuvaid põhjusi lepingute ülesütlemiseks esile toonud, vaid on leidnud, et tal on õigus tähtajaline üürileping korraliselt (ilma põhjuseta) üles öelda, mis ei ole kohtu arvates põhjendatud. Lepingute erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning seega üürilepinguid ei ole hageja poolt kehtivalt üles öeldud. Kostja sulges vastavalt VÕS §-le 305 ja §-le 307 ning poolte vahel sõlmitud üürilepingutele 14.03.2011 üüripinnad kuni kokkuleppe saavutamiseni. Kostja võttis õigeks, et Apollo Raamatupoe kaubad 12 499 erinevat nimetust eset, kogus 32 395, väärtuses 124 284,30 eurot, raamatupoe sisustus 14 nimetust eset, väärtuses 5011 eurot; müügiks tooted filmipoe laos 725 erinevat nimetust eset, kogus 1891, väärtuses 5604,43 eurot ja laenutuseks tooted filmipoe laos 415 erinevast nimetust eset, kogus 749, väärtuses 605,33 eurot, on kostja valduses. Hageja poolt üürilepingute ülesütlemine ja poolte vahel kirjavahetuse pidamine andis kostjale aluse kahtlustada, et üürnik tahab ära kolida ja ruumides olevad asjad ära viia. Hageja ise on oma 23.04.2013 seisukohas märkinud, et ülesütlemisavalduse ja üürilepingu p 13.4 kohaselt oleks üürileping pidanud lõppema 09.03.2011. Kui hageja soovis hakata päev-paar enne seda asju ära viima (välja kolima), takistasid teda kostja turvamehed ning sulgesid hagejale sissepääsu üüripinnale. Eeldatavasti olid turvamehed ette hoiatatud, sest hageja oli oma kavatsusest ette teatanud 12 kuud. Seega kostja kahtlused, et hageja hakkab asju ära viima, olid reaalselt põhjendatud ja hageja ise tunnistas, et hakkas asju eelnevalt ära viima. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Kohus leidis, et üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks. Üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga. Üürileandja ei tohi oma pandiõigust kuritarvitada ega rikkuda panditud asjade omanike õigusi, s.t võtta oma valdusse rohkem asju, kui on vajalik tema nõuete rahuldamiseks. Vastavalt aktile 22.03.2011 sulges kostja üüripinna 14.03.2011. Kostja üürinõue 01.04. - 22.09.2011 eest ja edasine üürivahe nõue alates 22.09.2011 ei olnud pandiõiguse teostamise ajal muutunud

sissenõutavaks ja nende nõuete tagamiseks ei oleks saanud kostja üürileandjana VÕS § 307 lgs 1 nimetatud õigust kasutada. Kostja väitel on tal remondikulude nõue, kuna selleks, et üürida pinda kolmandale isikule, oli kostja sunnitud tegema ümberehitustöid. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et tagastatud asi oli kahjustunud. Kohus leidis, et kostjal ei ole õigus kahjuna nõuda ümberehitustööde kulusid. Üürnik peab asja tagastama samas seisundis, kui üüritud asi talle üle anti. Kohus leidis, et kostjal oli pandiõiguse teostamise ajal sissenõutavaks muutunud vähemtasutud üürinõue. Üürilepingute p 4.4 järgi pidi hageja tasuma üüri üks kord kuus jooksva kuu 5.kuupäevaks. Vähem tasutud üür raamatupoe osas 05.06.2009 - 31.03.2011 eest on: 26 päeva juunis 6823,23 krooni ehk 436,08 eurot, juuli 2009 - märts 2011, s.o 21 kuud (21 x 6672+ 20%) 168 134 krooni ehk 10 745,72 eurot. Seega kokku 436,08 + 10 74,72 =11 181,80 eurot. Kostja hageja poolt esitatud üüriarvestusele vastuväiteid ega omapoolset arvestust ei esitanud. Vähem tasutud üürinõue filmipoe osas seisuga 31.03.2011 oli 122,70 eurot. Hageja leidis, et üürileping on lõppenud 09.03.2011. VÕS § 306 lg 3 järgi üürileandja pandiõigus lõpeb, kui üürnik annab talle oma kohustuse täitmiseks tagatise. Hageja pakkus tagatisena 12 652 eurot ja selle summa deponeerimist notari kontol, millega kostja ei nõustunud, seega üürileandja pandiõigus ei lõppenud. Hageja esitas arve-saatelehe 213/09.06.2009 esemete (kapid, riiulid, maakaartide sein jne) ostmise osas (mille eest nõutakse kahjuhüvitist 27 720,03 eurot) ja raamatupoe osas väljanõutava vara soetushinnad ja jääkväärtuse kokku 5011 eurot (esemed osaliselt ka arve saatelehel nr.213). Kohus leidis, et hageja on esemete osas tõendanud oma omandiõigust. Vaidlust ei olnud, et kostja ei ole kaupade omanik. Kostjal ei ole ka pandiõiguse alusel õigus kinnipeetavaid poe kaupu vallata. Kostja ise väidetava pandiõiguse teostamisel eeldas vastavalt AÕS § 90 lg 1, et hageja on kinnipeetavate kaupade omanik ja ta teostab pandiõigust hageja kaupade osas. Hageja nõue rajaneb valdaja omandi eeldusel ja varasemal valdusel ning on rakendatav vallasasjade puhul. Vastupidist ei ole kostja tõendanud. Valdus on seaduslik, kui see põhineb õiguslikul alusel. Eelpool nimetatud põhjendustel pandiõiguse kohta puudub kostjal pandiõigus hageja varale suuremas summas kui 11 181,80 + 122,70 = 11 304,50 eurot. Seega kostja valduses on õiguslikul alusel hageja poolt väljanõutav Apollo raamatupoe sisustus : arvuti ML 330 Cel 2,5 Ghz+17 LCD monitor; arvuti ML 320 Cel 2,6 Ghz+ 15 LCD monitor, arvuti ML 330 420 + monitor 17, tugitool Polo ümar –Ting 20 8 tk, ribakoodilugeja Metrologic MS-9535, arvuti LinkIT PC 2,5 GHz; kirjutuslaud Phoenix PHTL216 töölaud + abilaud + laekakapp; riidekapp Maxima; Lett AP-PA 1komplekt; raamaturiiul TOPP 10/1 AP-PA 1 kmp; ajakirjade sein AP-PA 1 komplekt; pilupaneelsein APPA+ audiotasku SW 786x58x12x3; diivanilaud AP-PA, laoriiulid - kokku 5011 eurot. Samuti Apollo raamatupoe sisustus: väljapanekulaud 7 tk 2561,55 eurot, väljapanekulaud 6tk 2313,28 eurot, väljapanekulaud 2tk 528,23 eurot ja riiul maakaardid 1tk 888,37 eurot. Kokku vara väärtus 11 302,43 eurot. Vara väärtuse osas pooltel vaidlust ei olnud. Viivisenõuet kostja ei esitanud. Ülejäänud vara on kostja ebaseaduslikus valduses s.o laenutuseks tooted filmipoe laos 415 erinevast nimetust eset, kogus 749, väärtuses 605,33 eurot, müügiks tooted filmipoe laos vastavalt hageja nimekirjale 725 erinevat nimetust eset, kogus 1891 hinnas 5604,43 eurot ja Apollo Raamatupoe kaubad kokku 12 499 erinevat eset, kogus 32 395, väärtuses 124 284,30. Nimetatud esemed tuleb kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusse välja nõuda.

Hageja ei nõudnud kõiki esemeid kostja ebaseaduslikust valdusest välja, vaid nõudis kahju hüvitamist osade esemete eest - raamaturiiulid 26 tk 8492,90 eurot, laevad 3 tk 2131,13 eurot, väljapanekulaud 7 tk 2561,55 eurot, väljapanekulaud 6tk 2313,28 eurot, väljapanekulaud 2tk 528,23 eurot , kahepoolsed riiulid 13 tk 8058,30 eurot, kassatagune riiul 3 tk 796,90 eurot, riiul (mängud) 5 tk 1949,37 eurot, riiul maakaardid 1tk 888,37 eurot. Kõik esemed kokku 27 720,03 eurot, millest pandiõiguse alusel oli õigus kinni pidada vara väärtuses 2561,55 + 2313,28 + 528,23 + 888,37 = 6291,43 eurot ja kostjal ei olnud õigust kinni pidada vara väärtuses 21 428,60 eurot. Hageja nõudis kirjalikult esemete tagastamist 26.07.2011 seoses uue kaupluse avamisega, et kasutada kaupluse sisustamisel olemasolevat kostja valdusse jäänud vara. Hageja kahjunõue on põhjendatud vara osas, mida ei olnud kostjal õigus pandiõiguse alusel kinni pidada. Hageja pidi asemele soetama uue mööbli, mille kohta hageja esitas arved. Seega on hageja kahjunõue põhjendatud 21 428,60 euro ulatuses. Kostja esitas tasaarvestuse avalduse. Kostjal on üürinõue 01.04. - 22.09.2011 eest 23 460,71 eurot, s.o aeg kui üürileping kehtis (üürilepingut ei olnud hageja kehtivalt üles öelnud) ja kostja ei leidnud üüripinnale uut üürniku. VÕS § 296 lg 3 järgi üürnik peab maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Kostja üürinõue on põhjendatud ja tuleb tasaarvestada hageja kahjunõudega 21 428,60 eurot. VÕS § 197 lg 2 järgi tasaarvetuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Hageja esitas kahjunõude kaupade väärtuse vähenemise tõttu vastavalt AÕS § 84 lg 1. Kostja ebaseaduslikus valduses on hageja raamatupoe kaubad väärtuses 124 284,30 eurot. Hageja taotles kaupade väärtuse vähenemisega seoses kahjuhüvitist 32,2 % kaupade väärtusest, s.o 40 000 eurot või muu summa kohtu äranägemisel. Kostja ebaseaduslikus valduses on hageja filmipoe kaubad väärtuses 6209,76 eurot. Hageja leidis, et kaupade väärtus on vähenenud ning taotles väärtuse kostjalt kahjuhüvitist 48,3 % kaupade väärtusest, s.o 3000 eurot või muu summa kohtu äranägemisel. Kohus leidis, et raamatupoe ja filmipoe kaupade väärtus on ajaga vähenenud, hagejal ei olnud neid võimalus müüa, kuna kostja võttis kaubad oma valdusse ebaseaduslikult ja omavoliliselt. Kohus leidis, et osaliselt kaupade väärtus oleks vähenenud ka kaupade hageja valduses olles, kuna ilmselgelt ei oleks kõiki kaupu 100% olnud võimalik õigeaegselt müüa. Kohus hindas müügivõimalust 50% ulatuses ja seega väärtuse vähenemine, mille eest hageja ise vastutab, on 50%. Samas hageja väitel oleks tal olnud võimalik osaliselt kaupu tagastada, kuid selle kohta ei ole hageja tõendeid esitanud. Hageja väited selle kohta, et kostja on hoidnud kaupu niiskuskontrollita tingimustes, ei ole põhjendatud ega tõendatud. Kostja juhatuse liige kinnitas kohtuistungil, et raamatuid hoitakse reserveeritud müügipinnal, ruum on kuiv ja puhas. Kostja ebaseaduslikus valduses olevate kaupade arv on väga suur ning ilmselgelt on väga ajamahukas ja kulukas kahju suuruse hindamine iga eseme puhul eraldi, arvestades, et iga üksiku eseme väärtus on suhteliselt väike. Kohus leidis, et on olemas alused kahju suuruse hindamiseks vastavalt VÕS § 127 lg–le 6 ja TsMS § 233 lg-le 1. Filmipoes laenutuseks olevate toodete väärtus - 605,33 eurot, oleks aja jooksul vähenenud ka juhul, kui filmid oleksid hageja valduses. Kohus leidis, et nende kaupade väärtuse vähenemisest tulenevat kahju ei ole hagejal õigus vastavalt AÕS § 84 lg-le 2 kostjalt nõuda.

Kohus leidis, et raamatupoe kaupade väärtuse vähenemisest tingitud mõistlik kahju suurus, mille eest vastutab kostja, on 16,1% - hageja nõue 32,2% kaupade väärtusest, mille väärtuse vähenemise eest vastutab hageja ise 50%, s.o 16,1%, kaupade väärtusest 124 284,30 eurost, s.o 20 009,77 eurot ja filmipoe kaupade väärtuse vähenemisest tingitud mõistlik kahju suurus, mille eest vastutab kostja, on 26,75% - hageja nõue 53,5% kaupade väärtusest, mille väärtuse vähenemise eest vastutab hageja ise 50%, s.o 26,75% - müügiks olnud kaupade väärtusest 26,75 % 5604,43 eurost, s.o 1499,18 eurot. Seega on hageja kahjunõue põhjendatud 20 009,77 eurot + 1499,18 = 21 508,95 eurot. Kostjal soovis tasaarvestada: 1) üürinõue 01.04. - 22.09.2011 eest (raamatupoe osas) 23 460,71 - 21 428,60 (eelpooltoodud tasaarvestusega lõppenud) = 2032,11 eurot ja üürinõue 01.04. – 01.09.2011 eest (filmipoe osas) 4211,80 eurot. Seega nõuded kokku 2032,11 + 4211,80 = 6243,91 eurot. Kohus leidis, et hageja kahjunõudest 21 508,95 eurot on 6243,91 eurot tasaarvestusega lõppenud vastavalt VÕS §186 p-le 2 ja § 197 lg-le 2 ja hagi selles osas rahuldamisele ei kuulu. Seega kahjunõue kuulub rahuldamisele 21 508,95- 6243,91 = 15 265,04 eurot. Kostja väitel on tal hageja vastu kahjunõue 112 388,60 eurot, s.t alates 22.09.2011 on kostja leidnud üüripinnale uue üürniku ja nõuab kahjuhüvitisena üürivahet. Kohus leidis, et kostja ei ole nõude olemasolu kohta kohtule tõendeid esitanud. Kostja esitas ainult nõude arvestuse. Hageja leidis, et nõue ei ole tõendatud, esitatud ei ole üürilepingut uue üürnikuga ja nõude arvestusel puudub tõendi väärtus. Kohus leidis, et üürivahe 112 388,60 eurot ei ole tõendatud ja tõendamata nõuet ei ole võimalik tasaarvestada. See ei välista kostja poolt hagi esitamist kohtule nõude rahuldamiseks. Hageja apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada kahju 38 047,18 euro nõudes, tunnistada kostja valdus hageja asjade üle ebaseaduslikuks ja nõuda üüritud ruumides olnud hageja asjad kostja valdusest välja. Apellant ei vaidlusta haginõude vähendamist Apollo Raamatud 01.09.2009 üüri alandamise avalduse alusel vähemtasutud 11 181,80 euro osas, kuid vaidlustab üürilepingu järgi ajaperioodi 01.04. - 22.09.2011 – 23 460,71 euro osas, üürivõlgnevuse Forum Cinemas Home Entertainment üürilepingu järgi ajaperioodi eest 09.31.03.2011 - 122,70 euro osas ja üürivõlgnevuse Forum Cinemas Home Entertainment üürilepingu järgi ajaperioodi eest 01.04. - 01.09.2011 - 4211,80 eurot. Apellant vaidlustab kohtuotsust osas, milles kohus leidis, et apellandil ei olnud õigust üürilepinguid üles öelda p 13.4 alusel 12-kuulise etteteatamisega. Kohus on põhjendatult tüüptingimust tõlgendanud VÕS § 29 alusel, jättes tähelepanuta, et tüüptingimuse tõlgendamisel kehtib VÕS § 39 sätestatud erinorm. Kuna kohus leidis, et tingimust kasutas vastustaja, pidi kohus üürilepingute p 13.4 tõlgendama apellandi kasuks. Üürilepingute p 13.4 näeb sisuliselt ette üürniku õiguse öelda üürileping põhjust näitamata üles, teatades sellest üürileandjale vähemalt 12 kuud ette. Seda punkti saab üürnik rakendada juhul, kui puuduvad muud lepingus või seaduses sätestatud alused üürilepingu ülesütlemiseks. Üürileandja kaitseks oli nähtud ette üürilepingu ülesütlemisest etteteatamine 12 kuud, mis annab üürileandjale küllaldase võimaluse tegeleda enne üürilepingu lõppemist üüripinnale uue kasutusotstarbe leidmisega. Vastustaja enda väidete kohaselt, mida ei ole küll tõendatud, õnnestus tal leida ühele üüripinnale uued üürnikud alates 01.09.2011 ja teisele alates 22.09.2011, seega umbes kuue kuuga. Nimetatud ja lepingus poolte kokkuleppel sätestatud alusel ülesütlemine on korraline, mitte erakorraline lepingu ülesütlemine. Seadus ei sätesta keeldu tähtajalises üürilepingus kasutada

tähtajatu üürilepingu ülesütlemisele sarnast korda, seda isegi juhul, kui selline ülesütlemise õigus on antud ainult ühele lepingu poolele. Et üürilepingute p 13.4 sätestab korralise ülesütlemise, on ilmne ka VÕS §-de 313 - 319 analüüsi kaudu. Erakorraline on ülesütlemine juhul, kui seda tingib mingi ootamatu, ettenägematu erakorraline ja mõjuv põhjus, milles pooled ei ole kokku leppinud. Seepärast sätestabki seadusandja, et erakorralisest lõpetamisest ei pea reeglina ette teatama. Vastupidiselt sellele aga sätestab üürilepingute p 13.4 tavatult pika 12-kuulise etteteatamistähtaja, mis oma olemuselt on vastupidine erakorralise ülesütlemise tinginud asjaolude ootamatu ja erakorralise iseloomuga. Vastustajale esitatud ülesütlemisavaldused on üürilepingute p 13.4 kohaselt kehtivad, seega üürilepingud on kehtivalt üles öeldud ning lõppesid 09.03.2011 Filmipoe osas ja 25.03.2011 Apollo raamatupoe osas. Seega puuduvad vastustaja nõuded apellandi vastu ning apellandi nõude vähendamine nende alusel ei ole õigustatud. Kohus rahuldas apellandi hagi 76 % ulatuses, kuid jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Apellant leiab, et kuigi kohtul on selline õigus, peab kohus siin teostama kaalutlust ning lähtuma mõistlikkuse ja õigluse põhimõttest. Ebaõiglane ning mõistetamatu on aga kohtu seisukoht, mille kohaselt jäeti apellandi kanda 100% esimese kohtuastme riigilõivust – 8308,51 eurot. Apellant taotleb menetluskulude jagunemist vastavalt hagi rahuldatud osale. Kostja apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osaliselt ja lugeda kostja hüvitusnõue 112 388,60 eurot pandiga tagatavaks ja selles ulatuses mitte tagastada vastustajale kinnipeetud vara. Maakohus tõlgendas vääralt VÕS § 305 lg-t 1. Seadus sätestab, et pandiga saab tagada ka hüvitusnõudeid. Hüvitamata üürivahe suurus on tõendatud, arvestus on reaalne ja vastab turu tingimustele. Lisatõendeid ei soovinud apellant esitada, kuna vastustaja tegutseb samal alal uue üürnikuga ja sõlmitud üürilepingu tingimused on konfidentsiaalsed. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Apellandid vaidlustasid maakohtu otsuse osaliselt. TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Otsust ei ole vaidlustatud osas, millega on kostja valdusest välja nõutud hagejale kuuluv vara, mis koosnes raamatupoe nimekirjas olevatest vallasasjadest ja filmidest vastavalt nimekirjale. Otsuse kohaselt on kostja valduses Apollo Raamatupoe kaupu 12 499 erinevast eset väärtuses 124 284,30 eurot (IV kd lk 39-239), raamatupoe sisustus väärtuses 5011 eurot (I kd lk 179), filmipoe laos olevad esemed väärtuses 5604,43 eurot (II kd lk. 11-33) ja laenutuseks toodud esemed summas 605,33 eurot( II kd lk. 34-46). Eeltoodud asjaolude osas vaidlus puudub. TsMS § 651 lg 1 alusel kolleegium maakohtu otsust eelnimetatu osas ei kontrolli. Kolleegium kontrollib järgnevalt apellantide apellatsioonkaebustes olevaid väiteid. Poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et neil oli tähtajalisest üürilepingust tulenev õigussuhe VÕS § 271 mõttes ning et 14.03.2011 kostja takistas hagejale juurdepääsu üüripinnale ning hagejale kuuluvad vallasasjad on kostja valduses, kelle väidetel on ta õigustatud teostama pandiõigust VÕS § 305 lg 1 järgi. Asjaolu üle, et kostja valduses on hagejale kuuluvad ja hagis loetletud vallasjad, vaidlus puudus. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja oli õigustatud tähtajalist üürilepingut 12-kuulise etteteatamisega lõpetama ning kas kostjal on rahaline nõue hageja vastu, mida ta on õigustatud tasaarvestama VÕS § 197 lg 1 järgi. Maakohus tuvastas alljärgnevad faktilised asjaolud:

● 30.11.2006 sõlmis hageja õiguseellane AS Fortum Cinemas Home kostjaga kui üürileandjaga tähtajalise üürilepingu Pärnus Lai tn 11 asuvas Port Artur 2 kaubanduskeskuses esimesel korrusel ruumide üürimiseks alates 01.03.2007 kuni 01.06.2014 (V kd lk. 89-90). ● 30.01.2006 sõlmis hageja õiguseellane AS Apollo Raamatud kostjaga kui üürileandjaga tähtajalise üürilepingu Pärnus Lai tn 11 asuvas Port Artur 2 kaubanduskeskuses ruumide üürimiseks alates 01.06.2009 kuni 01.01.2014 ( I kd lk. 195-213); ● 01.09.209 esitas hageja kostjale avalduse üüri alandamiseks, mida kostja ei rahuldanud; ● Mõlemad üürilepingud sisaldasid punkti 13.4, mille kohaselt juhul, kui üürnik soovib siiski lepingut ennetähtaegselt lõpetada sellistel alustel, mis ei ole sätestatud käesolevas lepingus või seaduses, teatab ta oma soovist vähemalt 12 kuud ette; ● 08.03.2010 saatis hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse AS-ga Fortum Cinemas Home sõlmitud üürilepingu osas, lugedes üürileping lõppenuks 09.03.2011 (I kd lk. 239); ●24.03.2010 saatis hageja kostjale avalduse AS-ga Apollo Raamatud üürilepingu ülesütlemiseks, lugedes üürileping lõppenuks 25.03.2011 (I kd lk 240-241); Käesolevas tsiviilasjas tugines hageja üürilepingute punktile 13.4, teatades üürilepingu ülesütlemisest 12 kuud ette. Maakohus asus seisukohale, et üürilepingu punkt 13.4 osas on tegemist tüüptingimusega, mis on tühine. VÕS § 309 lg 1 ei näe ette võimalust üürnikul tähtajalist üürilepingut korraliselt üles öelda. Kolleegium nõustub apellandiga, et maakohus on üürilepinguid kui dokumentaalseid tõendeid hinnanud ekslikult, ning on materiaalõigust kohaldanud ebaõigesti. Õige on, et lepingu tõlgendamisel tuleb välja selgitada poolte tahe. Hageja on nii hagiavalduses kui menetluses väitnud, et mõlemas üürilepingus olev punkt 13.4 andis üürnikule õiguse leping üles öelda. Kuivõrd tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, siis sellest tulenevalt oligi üürilepingu ülesütlemiseks ette nähtud suhteliselt pikk tähtaeg, s.o 12 kuud. VÕS § 309 lg 1 kohaselt tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja üles öelda käesolevas peatükis sätestatut järgides. Seejuures sätestab seadus tähtajatu üürilepingu ülesütlemise üksnes erakorraliselt. Käesoleval juhul on pooled üürilepingus andnud üürnikule õiguse tähtajaline üürileping üles öelda, järgides 12-kuulist etteteatamise tähtaega. Õige on, et kahe üürilepingu tekst kattub, millest tulenevalt on maakohus lugenud üürilepingute p 13.4. tüüptingimuseks. Samas on kohus jätnud tähelepanuta VÕS § 42 lg 1, mille kohaselt tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolet huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud, või kui tüüptingimus ei vasta headele kommetele. Kolleegium eelnimetatud eeldusi vaidlusaluste üürilepingute punkti 13.4 tühisuse osas ei tuvastanud. Käesoleval juhul ei sisalda üürilepingute p 13.4 poolte kahjuks olevat tingimust. Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et AS-ga Fortum Cinemas Home sõlmitud üürileping lõppes 09.03.2011 ja AS-ga Apollo Raamatud sõlmitud üürileping 25.03.2011. Üürilepingu lõppemisel ei olnud kostja õigustatud nõudma hagejalt üüritasu raamatupoe üüripinna osas ajavahemiku eest 01.04.- 22.09.2009 summas 23 460.71 eurot ning AS-ga Fortum Cinemas Home sõlmitud üüripinna eest 09. 03-31.03. 2011 summas 122,70 eurot ja ajavahemikul 01.04.-01.09.2011 summas 4211,80 eurot. Kokku moodustavad eelnimetatud kostja üüri nõuded 27 795.21 eurot. Vaidlus puudub selles, et hageja ei olnud õigustatud üüri vähendama, millest tulenevalt on ta tasunud üüri vähem 11 181, 80 eurot, millise summaga hageja apellatsioonkaebuses nõustus. Antud summa ulatuses oli kostja õigustatud teostama VÕS § 305 lg 1 järgi pandiõigust üüripinnal asunud vallasasjade osas.

Maakohus tuvastas, et hageja nõue kostja valduses olevate ning hagejale kuuluvate asjade väärtuse vähenemise tõttu on kahju hüvitamiseks on põhjendatud summas 21 508, 95 eurot. Kahju olemasolu ja selle suurust on maakohus otsuses põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Eelnimetatud osas ei ole otsust ka kahju suuruse osas vaidlustatud. Maakohus rahuldas kahju hüvitamise nõude summas 21 508,95 eurot, tuginedes tõenditele (I kd. lk. 149-152). Kahjuhüvitisest 21 508 ,95 eurot võttis aga maakohus maha 6243,91 eurot (s.o üürinõue arvates 01.04.2011 kuni 22.09.2011), saades summaks 15 265,04 eurot. Kolleegium tuvastas, et 01. aprilliks 2011 olid üürilepingud lõppenud, seega kostja tasaarvestuse avaldust eelnimetatud nõude osas ei saanud rahuldada. Seega kahju hüvitamise nõue oli põhjendatud suuruses 21 508,95 eurot. Apellandi väidetel on maakohus jätnud põhjendamatult rahuldamata kahju hüvitamise nõude summas 27 720,03 eurot, mis sisaldab raamatupoe mööbli väärtust. Maakohus tuvastas, et hageja ei nõua kostja ebaseaduslikust valdusest välja kõiki vallasasju, vaid soovib osade asjade eest saada hüvitist. Maakohus asus seisukohale, et kostja valduses olnud raamatupoe sisustuse väärtus on 27 720,03 eurot, kuid vähendas hageja nõuet 6291,43 euro võrra, leides, et pandiõiguse alusel oli kostja õigustatud kinni pidama hageja vara summas 6291,43 eurot. Põhjendatud kahjuhüvitise suuruseks luges maakohus 21 428, 60 eurot. Kolleegium tuvastas, et

apellatsioonkaebus

rahuldamisele

ja

kostja

Menetluskulude jaotus Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohus ei ole menetluskulude jaotust põhjendanud TsMS nõuete kohaselt. Hagi on rahuldatud maakohtu poolt üle 70 %, seega menetluskulude jätmine poolte kanda ei olnud põhjendatud. Apellatsioonimenetluses kolleegium rahuldab hageja nõude 93,2 % ulatuses. Hageja taotles 04.02.2013 hagiavalduses hagi rahuldamist 163 225,09 euro ulatuses, millest nõue kuulub rahuldamisele summas 152 043,29 eurot. s.o 93,2 % ulatuses. TsMS § 163 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jaotada proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda 93.2 % ulatuses ja hageja kanda 6,8 % ulatuses.

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

Mare Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.