Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Menetlusabi taotlemise selgitus

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused Hagiavalduse kohaselt tegutseb XXX majas korteriühistu XXX (so hageja). Igakuiselt esitab hageja kõikidele korteriomanikele osutatud teenuste eest arveid. XXX korteri omanik XXX on aastatel 2011-2012 jätnud hageja arveid osaliselt tasumata. Tekkis võlg korteriühistu ees summas ca 1 200 eurot. Kuna korteri omanikul olid ka teised võlad, siis täitemenetluse käigus võõrandas kohtutäitur korteriomandi teiste võlausaldajate nõuete katteks. Enampakkumise ettevalmistamise käigus edastas hageja kohtutäiturile andmeid korteriühistu ees oleva võlgnevuse kohta. Seetõttu olid enampakkumise osalejad nimetatud võlgnevusest teadlikud. Kostja omandas XXX, Keilas korteriomandi 13.02.2013 kohtutäituri enampakkumise tulemusena enampakkumise akti alusel. Hageja soovib rõhutada, et kostja korteri enampakkumisel võõrandamise juures on pidevalt tegutsenud (koostöös kohtutäituriga) Pindi ja Eri kinnisvara maakler, kellele on korteriühistu pidevalt edastanud andmeid korteri võlgnevuse suuruse kohta. Kostja otsene kohustus oli tutvuda korteri seisukorraga ning uurida võlgnevuste olemasolu kohta. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele pole kostja korteriühistu ees tekkinud võlgnevuse kustutamisele asunud. Kostja on tasunud vaid mõned jooksvad arved, kuid võlgnevust ei ole seejuures vähendanud. Tänase päeva seisuga moodustab XXX omaniku võlg hageja ees 1 348,64 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks võlgnevus summas 1 348,64 eurot ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja hageja nõuet ei tunnistanud ja vaidles hagile vastu. Kostja on seisukohal, et hagejal ei ole õigust nõuda eelmise korteriomaniku tasumata võlgnevuse likvideerimist, kuna korter osteti täitemenetluses ning täitemenetluses ostetud asjal saavad lasuda vaid need kohustused, mis nähtuvad kinnistusraamatust. Kui lugeda, et kostja kohustus tuleneb ainult korteriühistuseadusest, siis kostja saab vastutada üksnes eelmise omaniku tasumata jäänud majandamiskulude eest. Seetõttu tuleb selgitada, kui suured need majandamiskulud on. Hageja ei ole seda teinud, vaid nõuab ebaõigesti nii viiviste kui muude kohustuste tasumist. Selline nõue ei põhine seadusel. Hageja nõue on täielikult tõendamata. Korteriühistu nõue ei tulene mitte arvetest, vaid kulude alusdokumentidest, mille põhjal selgitatakse majandamiskulude suurus korteri kohta. Hageja ei ole majandamiskulusid tõendanud. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 kohaselt võib asja lahendada lihtmenetluses, kuna hageja põhinõue ei ületa summat, mis vastab 2 000 eurole, koos kõrvalnõuetega ei ületa summat, mis vastab 4 000 eurole. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kuni 13.02.2013 oli korteri asukohaga XXX, Keila linnas omanik XXX. 13.02.2013 müüs kohtutäitur XXX, Keila enampakkumisel. 11.03.2013 kanti kostja XXXkinnistusraamatusse korteri asukohaga XXX, Keila omanikuna.

Maja hooldamist teostab ning kommunaalteenuseid vahendab elanikele hageja KÜ XXX. Pooled ei vaidle selle üle, et hagiavalduses märgitud võlgnevus on tekkinud XXX ́i poolt korteriühistule arvete tasumata jätmisest. Hagiavalduse kohaselt on XXXkorteri omanik XXXjätnud aastatel 2011-2012 hageja arved osaliselt tasumata. Tekkis võlg korteriühistu ees summas ca 1 200 eurot. Kostja omandas XXX, Keilas korteriomandi 13.02.2013 kohtutäituri enampakkumise tulemusena enampakkumise akti alusel. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele pole kostja korteriühistu ees tekkinud võlgnevuse kustutamisele asunud. Hagiavalduse kohaselt moodustab tänase päeva seisuga XXXomaniku võlg hageja eest 1 348,64 eurot (kd I, tl 1-2). Hageja on rõhutanud, et kostja korteri enampakkumisel võõrandamise juures on pidevalt tegutsenud (koostöös kohtutäituriga) Pindi ja Eri kinnisvara maakler, kellele on korteriühistu pidevalt edastanud andmeid korteri võlgnevuse suuruse kohta (kd I, tl 81). Seega pidi kostja olema teadlik võlgnevuse suurusest. Kostja oli seisukohal, et kuna kostja ostis korteri sundmüügi korras kohtutäiturilt mitte korteri eelmiselt omanikul ja korter müüdi täitemenetluse seaduse alusel, allub see eriregulatsioonile. Ostmise hetkel kinnistusraamat hageja võlgnevust ei kajastanud, mistõttu ei saa kostja olla selle võlgnevuse tasumise eest ka vastutav isik (kd I, tl 43-44). Kostja on 09.02.2014 täpsustanud, et kostja ei nõustu, et kinnisasja omandamisega võiks tekkida kinnisasja omandamise ja omamisega otseselt kohustusi, mis ei ole kinnistusraamatusse kantud- see oleks vastuolus seaduse ja tugeva kinnistusraamatu põhimõttega, kuivõrd omandi kitsendused saab sätestada vaid seadusega. Kinnisomandi omandamisel ei saa seega tekkida mingeid kohustusi, mida kinnistusraamatusse ei ole kantud. Kostja leidis, et korteriühistu pidanuks oma võlgnevuse nähtavaks tegemiseks pöörduma juba varem kinnistu eelmise omaniku või kohtu poole, et kinnistuga kaasnev kohustus järgmiste omanike suhtes kehtivaks muuta. Kuna ta seda aga ei teinud, siis on hageja kaotanud õiguse nõuda kohustuse täitmist uuelt omanikult. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 3 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. KÜS § 7 lg 3 näeb ette, et korteriomandi omandiõiguse üleminekul ükskõik millisel õiguslikul alusel (võõrandamine AÕS § 641 sätestatud korras, st nii tehingulise omandamise teel, omandiõiguse üleminekul pärimise korras kui ka omandiõiguse üleminekul täitemenetluse seadustikus sätestatud korras) lähevad korteriühistule kuuluvad majandamiskulude ja muude maksete nõuetest tulenevad kohustused korteriomandi omandajale üle selliselt, et korteriühistu saab esitada vastavad nõuded nii senise kui ka uue omaniku suhtes. Kohus on seisukohal, et KÜS § 7 lõike 3 normi sõnastust ei ole õige tõlgendada kitsalt grammatiliselt ega teha sellest järeldust, et korteriomandi võõrandamisel täitemenetluses vastavad kulud uuele omanikule üle ei lähe. Kindlasti ei olnud see KÜS § 7 lg-s 3 sisalduva normi kehtestamisel seadusandja mõte ega eesmärk. Kõnealuse normi sisuliseks eesmärgiks on kaitsta korteriühistut ja seeläbi kõiki korteriomanikke, luues korteriühistule võimaluse esitada tasumata majandamiskulude nõue korteriomandi igakordse omaniku suhtes, so luua võimalus nõuda kommunaalmaksete võlgnevust nii varasemalt omanikult kui ka uuelt. Juhul, kui korterit on korduvalt edasi võõrandatud,

võib korteriühistu nõuda võlgnevust omanikest igaühelt, seda tingimusel, et isik on (oli) korteriomandi omanikuks pärast nõude sissenõutavaks muutumist. Eeltoodud käsitlust toetab ka see, et mõistet ”võõrandamine” kasutatakse näiteks ka võlaõigusseaduses just omandiõiguse ülekandmiseks kohustavate võlaõiguslike lepingute kontekstis. Seadusandja ei kasuta mõistet ”võõrandamine” kitsalt üksnes tehingul põhineva käsutuse tähenduses. Seega viitab KÜS § 7 lg 3 sõnastus pigem sellele, et normi kehtestamisel on peetud silmas siiski kõiki olukordi, kui korteriomandi omanik vahetub. Sellest tulenevalt leiab kohus, et KÜS § 7 lg 3 on erinorm, mis kuulub ka praeguses vaidluses kohaldamisele. Seda, et KÜS § 7 lg 3 ja TMS-i vahekorda tuleb mõista kirjeldatud viisil, leidis ka Riigkohus tsiviilasjas nr 3-2-1-192-12 tehtud lahendi punktis 15 (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas nr 2-13-3919). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et uuele omanikule, so kostjale läksid täitemenetluses enampakkumise käigus korteri omandamisel korteriühistu majandamiskulude nõuded üle. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja kostjalt võlgnevuse summas 1 348,64 eurot tasumist. XXXkorteri endine omanik XXXon aastatel 2011-2012 jätnud hageja arved osaliselt maksmata. 16.01.2014 toimunud istungil märkis hageja, et kuna viivised on tasutud, nõuab hageja põhivõlga. Korteriostu hetkel oli põhivõlg 1 303 eurot. Isegi, kui kostja vaidleb vastu, et tema puhul ei saa viivist nõuda, siis saab hageja nõuda vähemalt 1 303 eurot. Kostja leidis, et kõne alla võib tulla eelmise omaniku poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete väljamõistmine. Viivised ei ole kindlasti igakuised maksed, ammugi mitte majandamiskulud. Istungil selgitas hageja, et ta nõuab kostjalt teistkordselt ka juba kostja omanikuks olemise ajal tasutud summade tasumist, sest ta arvestas need omaalgatuslikult ja mubamatult eelmise omaniku tasumata viiviste katteks. Kostja ei saa mingil juhul nõustuda, et tema seni tasutud summad on arvestatud eelmise omaniku tasumata jäänud viivisteks. Kohus on seisukohal, et hageja avaldustest ei ole võimalik võlgnevuse arvutuskäiku üheselt jälgida, samuti on jäänud arusaamatuks kostja võlgnevuse suurus. Hageja ei ole hagis välja toonud, millest tema nõue koosneb, st millised majandamiskulud, kui suures ulatuses ja millisel ajavahemikul on jäetud tasumata. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seda, kuidas osutatud teenuste kulud ja kaasomandi säilitamise ja hooldamisega seotud maksed, mida kostja peab kandma, kujunevad ja milliste hageja dokumentidega on need kehtestatud, pidi tõendama TsMS § 230 lg 1 järgi hageja. Hageja peab tooma esile nõude aluseks olevad asjaolud ja nende olemasolu tõendama, mida hageja käesolevas asjas teinud ei ole (vt Tallinna Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas nr 2-10-56225). 16.01.2014 toimunud istungil andis kohus hagejale tähtaja kirjaliku seisukoha ja tõendite esitamiseks hiljemalt 27.01.2014. Oma nõude tõendamiseks on hageja esitanud arved 207/0112 (31.01.2012), 207/0212 (29.02.2012), 207/0312 (31.03.2012), 207/0412 (30.04.2012), 207/0512 (31.05.2012), 207/0612 (30.06.2012), 207/0712 (31.07.2012), 207/0812 (31.08.2012), 207/0912 (30.09.2012), 207/1012 (31.10.2012), 207/1112 (30.11.2012), 207/1212 (31.12.2012), 207/0113 (31.01.2013), 207/0213 (28.02.2013), 207/0313 (31.03.2013), 207/0413 (30.04.2013) ja 207/0513 (31.05.2013) (kd I, tl 4-20). Täiendavalt on hageja esitanud ka nõude arvestustabeli perioodi 2006-2013 kohta (kd I, tl 67-69). 27.01.2014

esitas hageja kohtule KÜ XXX väljavõtte oma pangakontolt, millest hageja seisukoha järgi nähtub, et XXXkorteri eest tasumisel ei ole XXXmääranud, missuguse kohustuse täitmiseks oli raha tasutud (kd I, tl 103-104). Lisaks on hageja kohtule esitanud KÜ XXX üldkoosoleku otsused, millega kinnitati remondifondi ja hoolduskulude määrad, tarbitud elektrienergia eest esitatud arved, prügiveo eest esitatud arved, tarbitud soojusenergia (so kütte ja vee soendamise) eest esitatud arved ja tarbitud veeja kanalisatsiooni eest esitatud arved (kd II, tl 4-204, kd III, tl 2-201). Samuti selgitas hageja, et kulude jagamine korterite vahel toimus järgmiselt: a) prügivedu- jagatakse korterites elanike üldarvuga ehk arvestus peetakse elanike arvu kohta, b) vee- ja kanalisatsiooni kulud- arvestatakse korterites paigutatud külma- ja soojavee arvestite näitude järgi, c) üldvesi- jagatakse kõikide korteriomandite vahel nende pindala osatähtsusele vastavalt ja d) vee soojendamise ja küttekuludarvestatakse Majandusministri 11. augusti 1997 käskkirjaga nr 86 heaks kiidetud „Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodika“ (RTL 1997, 137, 0) järgi. Kostja märkis, et hageja on esitanud suure hulga vanu arveid, kuid ei ole näidanud, mida need peaksid tõendama. Hageja ei ole selgitanud, kuidas peaks nende alusel tekkima hageja poolt nõutav igakuine majandamiskulude summa, samuti, milline osa on eelmise omaniku poolt maksmata, milline osa peaks kostjale üle minema ja mis mitte. KÜS § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Antud juhul ei ole tegemist mitte korteri küttekuludega, vaid terve maja kütmiseks tehtud kuludega, mille kandmises peavad osalema kõik korteriomanikud. Hageja peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada majandamiskulud liikmete vahel. Ainuüksi sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu liikmele kohustusi ei teki (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-53-10 punkt 13, 3-2-1-181-12). Järelikult ei saa nende arvete ja tabelite esitamisega tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma. Kohus nõustub ka kostja seisukohaga, et hageja poolt 27.01.2014 esitatud pangakonto väljavõttel ei ole selle päritolule viitavaid rekvisiite ega muid andmeid, ega panga kinnitust, millest nähtuks, et tegemist oleks pangakonto väljavõttega. Lisaks märgib kohus, et isegi, kui arvestada asja lahendamisel kõiki hageja poolt esitatud dokumente, ei ole hageja nõue ikkagi selge, sest hagejal tuli ka selgitada, millist vaidlusalust asjaolu iga tõend tõendab, kuna kohus ei saa tõenditest ise asjaolusid tuvastada. Hageja on edastanud viidatud tõendid (kd I, tl 4-20, tl 6769, kd II, tl 4-204, kd III, tl 2-201) ilma ühegi selgituseta. Ülalmärgitud põhjendustel on kohus kokkuvõtvalt kõiki eelmärgitud asjaolusid arvestades seisukohal, et KÜ XXX nõue ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotuse määramisel lähtub kohus TsMS § 162 lg-st 1, mille kohaselt kannab hagimenetluses kulud isik, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust

lõpetavas määruses. Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Lähtuvalt TsMS § 174 lg-st 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt lisatakse avaldusele detailne menetluskulude nimekiri. /allkirjastatud digitaalselt/

Geete Lahi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.