Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud A L esitas 4. aprillil 2014. a. Harju Maakohtule hagiavalduse V V, A A ja T A vastu üürilepingu näilisuse ja tühisuse tuvastamiseks ning alternatiivselt, kui kohus tuvastab üürilepingu kehtivuse, palub hageja üürilepingu ülesütlemise õiguse tuvastamist ja valduse vabastamist. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja avalikult enampakkumiselt kostjate omandis olnud kinnistu, mida koormas tähtajaline üürileping, millest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused omandas hageja 13. märtsil 2014. a. Hagejal puudub kinnistu valdamise võimalus seoses sellega, et sellel asuvat elamut kasutavad üürilepingu alusel V V ja ülejäänud kostjate lapsed. V V teavitas hagejat, et tal on üürileping eelmise omaniku A Aga ning et ta kavatseb kasutada üürilepingu eset kuni üürilepingu kehtivusaja lõppemiseni 1. mail 2018. a., nõudes ühtlasi üürilepingu marke kinnistusraamatusse kandmise nõude. Hageja hinnangul on see 30. aprillil 2008. a. sõlmitud üürileping näilik ja tühine. Hageja omandas kinnistu eesmärgiga asuda sellel asuvat elamut kasutama. Hageja edastas V Vile teatise üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ja kui hagi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ei rahuldata, siis ei ole kostjatel alates 6. juulist 2014. a. ikkagi alust kinnisasja vallata.

on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohus palus hagejal põhjendada oma õiguslikku huvi tuvastusnõude esitamiseks ning seda, millisel õiguslikul alusel ta taotleb üürilepingu näilisuse tuvastamist. Lisaks tuleb hagejal esitada konkreetne nõue, millisel kuupäeval ja kelle vahel sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamist ta taotleb. Hageja on nõudnud 20. augustil 2008. a. sõlmitud üürilepingu näilisuse ja tühisuse tuvastamist, märkides samas, et üürileping sõlmiti hoopis 30. aprillil 2008. a. Ka hagiavaldusele lisatud venekeelne üürileping on

Hageja ei tasunud üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudelt seaduse kohaselt nõutavat riigilõivu. Riigilõivu tasumise kohustus ei sõltu sellest, kas hageja on vaidlustatud üürilepingu pooleks või mitte. Hageja vaidlustatud üürilepingu 1 aasta kasutustasude summaks on 240.000 krooni (15.338, 80 eurot). Seega ka üürilepingu tühisuse tuvastamise nõude hagi hinnaks on 15.338, 80 eurot, mille puhul tuleb hagejal vastavalt RlvS-le tasuda riigilõivu 600 eurot. Hageja tasus riigilõivu üürilepingu tühisuse tuvastamise nõudelt 250 eurot, seega on sellelt nõudelt tasumata riigilõiv 350 eurot. TsMS § 371 lg. 1 p. 10 kohaselt ei võta kohus hagiavaldust menetlusse, kui hagiavalduses esitatud nõudelt ei ole tasutud riigilõivu. Võimalik ei ole menetlusse võtta ka alternatiivnõudeid, sest võimaliku hagi rahuldamise korral ei oleks täidetav kohtuotsus, mille tegemist hageja taotles sõnastuses „hageja palub hageja alternatiivnõuete rahuldamist.“ Samuti pole hageja alternatiivse tuvastusnõude esitamisel põhjendanud oma õiguslikku huvi sellise tuvastusnõude esitamiseks. Hageja pole selgitanud ka alternatiivnõude esitamise võimalikkust olukorras, kus hageja väitel kasutavad vaidlusalusel kinnistul asuvat elamut kostjate täisealised lapsed. Alternatiivnõuet valduse vabastamiseks on hageja soovinud esitada aga mitte kostjate laste, vaid kostjate vastu. Määruskaebus Määruskaebuses palub hageja määruse tühistada ja võtta asi Harju Maakohtule menetlusse. Hageja huviks ei ole üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse tuvastamine, vaid täitemenetluse raames esitatud üürilepingu näilisuse tuvastamine ning seda nii üürilepingu üheks pooleks oleva isiku (V V) piiratud teovõime kui asjas esitatud tõendite hindamise tulemusena. Et hageja õiguslikuks huviks ei ole üürilepingu kehtivuse tuvastamine, siis ei kohaldu riigilõivu tasumisel TsMS § 128. Kohaldamisele kuuluvad TsMS § 122 lg. 2, § 125 ja § 132 lg. 1. Hagiavalduse kohaselt soovis hageja tuvastada täitemenetluse raames omandatud kinnisasja suhtes sõlmitud üürilepingu tühisust. Hagiavalduses esitatud asjaolude, s. h. tõendite alusel on võimalik tuvastada esitatud üürilepingu tühisus (ebamõistlikult kõrge üürihind, mis väidetavalt tasuti ühes osamakses (20.000 krooni kalendrikuus), antud valdkonnas väljakujunenud praktikast oluliselt erineva kestusega üürileping (10 aastat), tingimus, et üürilepingu eset said kasutada igal ajahetkel üürileandja tänaseks täiskasvanud lapsed, üürimakse tasumisel esinenud aritmeetiline arvutusviga (10 aasta üürisumma ei ole 2.200.000 krooni, nagu üürilepingus on märgitud, vaid 2.400.000 kooni)). On äärmiselt ebatõenäoline ja väheusutav, et üürilepingu väidetaval sõlmimise ajal, s. o. 30. aprillil 2008. a., mil V V oli 15-aastane (hilisemalt on määruskaebuse esitaja täpsustanud, et tegelikult oli nimetatu sel ajal 25-aastane, seoses sellega on ta esialgsest määruskaebusest välja jätnud põhjendused, mis puudutavad alaealisena tehingu tegemist), omas ta mõistlikku vajadust ja tegelikku soovi sõlmida üürileping ca 390 m2 elamu kasutamiseks enda elukohana ja seda järgneva 10 aasta vältel. Eesti Vabariigi majandustingimustes on äärmiselt ebatavaline ja ebausutav (kui mitte öelda, et ainukordne) olukord, et 10 aasta üüritasu makstakse ära ühe osamaksega, eksides sealjuures ka arvutamisel summas, mis on võrdeline kümne kuu üürisummaga ja seda olukorras, kus üürilepingut on võimalus ka ennetähtaegselt lõpetada (lepingu p. 7. 2). Igal mõistlikul isikul, kes omab selles suurusjärgus rahalisi vahendeid (2.200.000 krooni), on majanduslikult otstarbeks osta elukohana kasutatav kinnisasi ning ei ole ühtegi põhjust eeldada, et V V ei ole mõistlik inimene, kes teeb oma igapäevased otsused majanduslikult soodsaimatel kaalutlustel. Kostjate vaheline leping on koostatud eelkõige ja ainult sel põhjusel, et vältida A Ale ja T Ale kuuluva kinnisasja võõrandamist täitemenetluses ning tehing on seega TsÜS § 89 alusel näilik. A A on isik, kes on nimetatud 23. mai 2012. a. K K poolt avaldatud artiklis „Põdra maffia. Organiseeritud kuritegevus õiguskaitseorganites“ kui kuritegeliku grupi liiget.

Määruskaebusele ja hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtuvalt on võimalik teha asjakohane järeldus, et näiliku ja nn. tagantjärele üürilepingu sõlmimine ei ole kostjate jaoks eetilistel ja õiguslikel kaalutlustel vastuvõetamatu. Kostjad olid vägagi huvitatud enampakkumise nurjumisest, mis inimlikult võttes on ka mõistetav ja arusaadav – oli ju tegemist A A ja T A igapäevase elukoha ja koduga ning ilmselgelt ei ole ühegi inimese tegelikuks sooviks oma kodust ilma jääda ning seda eriti olukorras, kus müük toimub kolmandate isikute poolt ja oludes, mida koduomanik ei kontrolli. Huvitatust enampakkumise nurjumisest kinnitas ka asjaolu, et kostjad olid huvitatud üürilepingu info edastamisest kohtutäiturile ja ühtlasi teavitati enampakkumisel edukaks pakkujaks nimetatud isikut praktiliselt koheselt sellest, et enampakkumise objektiks olev eramu on koormatud üürilepinguga ning üürnik ei kavatse üürilepingu eseme valdust ennetähtaegselt vabastada ning mistahes uue omaniku nn. survemeetodid võivad lõppeda kriminaalkaristusega. Kohtu edastatud e-kirjas nimetatud kohustus esitada hagiavalduse lisa 2 eestikeelne tõlge ei ole asjakohane, kuna eelnimetatud dokument oli kohtule juba eelnevalt esitatud. Vastus määruskaebusele Kostjad vaidlesid määruskaebusele vastu. Menetluse edasine käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg. 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et määruskaebus ei anna alust maakohtu määrust tühistada, küll tuleb täpsustada määruse põhjendust. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt hageja ei ole tasunud hagiavalduselt seaduse kohaselt tasuda tulevat riigilõivu ning TsMS § 371 lg. 1 p. 10 annab seega aluse keelduda hagi menetlusse võtmast. Hagiavaldusest võib mõista, et hageja taotleb üürilepingu tühisuse tuvastamist ning alternatiivselt, kui seda nõuet ei rahuldata, on hageja tuginenud üürilepingu ülesütlemisele ja nõuab seoses lepingu lõppemisega kinnisasja valduse vabastamist. TsMS § 134 lg. 1 kohaselt liidetakse hagihinda arvestades ühes hagis sisalduvad nõuded; kui nõuded on alternatiivsed, määratakse hagihind suurema nõude järgi. Seega tuleb ka vaidlusaluses asjas määrata hagihind suurema nõude järgi. TsMS § 132 lg. 4 p. 3 kohaselt loetakse hagihinna tähenduses mittevaralisteks muuhulgas kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omaniku nõue, mis on suunatud kinnisasja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse, välja arvatud sama seadustiku § 128 teises lauses sätestatud juhul. TsMS § 128 teise lause kohaselt on aga lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Et alternatiivnõudes on hageja taotlenud kinnisasja valdust lepingu lõppemisele tuginedes, on tegemist TsMS § 128 lõikes 2 märgitud nõudega, mille hinna 15.338, 80 eurot on maakohus arvestanud õigesti vastavalt üürilepingus märgitud tasudele. Et hagihind määratakse suurema nõude järgi, on selleks 15.338, 80 eurot olenemata sellest, kas tuvastushagi hind on sama suur või tuleks see määrata vastavalt TsMS §-le 125, nA määruskaebuses leitakse. Seega on maakohus õigustatult nõudnud hagejalt täiendavalt riigilõivu tasumist 350 euro ulatuses.

Samas leiab kolleegium, et hagiavalduse menetlusse võtmisest keeldumise alused on ammendavalt loetletud TsMS §-s 371, mis on erinormiks TsMS § 3401 lg. 2 suhtes. Seega ei anna TsMS § 371 lõigetes 1 ja 2 loetlemata asjaolud alust hagiavalduse menetlusse võtmisest

keelduda. TsMS § 371 lg. 2 punktides 1 ja 2 sätestatud alustest, mis eeldavad hagi alusena esiletoodud faktilistele asjaoludele õigusliku hinnangu andmist, ei ole maakohus hagi menetlusse võtmisest keeldumisel juhindunud, just osundatud normid oleksid aga asjakohased, kui tegemist oleks hagi sisupuudustega. Hagiavalduse sisupuudustele on maakohus oma määruses küll vihjanud (alternatiivnõude esitamiseks õigusliku huvi puudumine), kuid määrus ei sisalda piisavat põhjendust, millest nähtuksid TsMS § 371 lg. 2 punktide 1 ja 2 kohaldamise eeldused ning kohtu järeldused selle kohta, nA ei oleks hageja õiguste rikkumine hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust või nA ei oleks hagi esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või nA ei oleks hagiga hageja taotetavat eesmärki võimalik saavutada. Vaidlustatud määruse põhjendus on ka mõnevõrra vastuoluline, sest leidnud, et hageja ei ole oma alternatiivnõuet üldse sõnastanud, on kohus siiski pidanud selleks valduse vabastamise nõuet ja hinnanud ka seda, kas õigusliku huvi olemasolu on piisavalt põhjendatud. Vaidlusaluse hagiavalduse punktis 29 ja sellele eelnevas rasvases trükikirjas lauses (tl. 6) on hageja oma alternatiivsed nõuded sõnastanud, seega ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, nA ei oleks hageja neid formuleerinud. Vaidlustatud määruse põhjal võib mõista, et maakohus on pidanud hagiavalduse puuduseks seda, et hagiavalduse resolutsioonis ei ole alternatiivnõudeid korratud. TsMS § 363 lõigetes 1 – 5 sisalduvad nõuded hagiavalduse sisule, kuid ei sellest normist ega TsMS 38. peatüki sätetest, kus sätestatakse nõuded menetlusdokumentide vormile, nähtu, millises menetlusdokumendi osas tuleb hagiavalduse nõuded formuleerida. Seega, kui kohtul tekkis seoses hagiavalduse resolutsiooniga küsimus sellest, milline on hagiavalduse tekstis sõnastatud nõuete tähendus, oleks tal olnud võimalik teha hagejale ettepanek seda täpsustada.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.