Võlaõigus › Võõrandamislepingud

EDASIKAEBE KORD

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused:

2(7)

AÕS § 242 lg 1 kohaselt hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 242 lg 2 kohaselt hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 254 lg 1 kohaselt hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 254 lg 2 kohaselt tasu hoonestusõiguse eest makstakse vastavalt kokkuleppele rahas või muudes asendatavates asjades, kusjuures hoonestusõiguse seadmisel võib tasu suurus või suuruse arvutamise alused kogu hoonestusõiguse ajaks ette kindlaks määrata. VÕS § 11 lg 3 kohaselt kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Hageja on kohtule esitanud 01.10.2012 teate, mille kohaselt OÜ Arendus-Invest teatab kostjale, et on nõude põhisummas 65 528,68 eurot, millele lisanduvad kõrvalnõuded, loovutanud Callidus Builds OÜ-le. Kostja väitel ei ole ta nõude loovutamise teadet saanud. Hageja ei ole täpsustanud, mis aadressil, missugusel viisil või millise sidekanali kaudu nõude loovutamise teade kostjale edastati. Hageja ei ole esitanud ka tõendeid, millest oleks võimalik veenduda, et kostjale nõude loovutamise teade üldse saadeti. Seega ei ole kohtule esitatud andmetega tõendatud, et võlausaldaja, OÜ ArendusInvest on võlgnikule (kostjale) teatanud, et on nõude loovutanud uuele võlausaldajale ning ei saa lugeda, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud. OÜ Arendus-Invest poolt nõude loovutamise kohta väljaantud dokument toimetati kostjale kätte hagiavalduse lisana. Lähtudes eeltoodust, ei saa eeldada VÕS § 170 alusel, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud. AÕS § 254 lg 1 kohaselt hoonestaja maksab kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Seega eeldatakse hoonestusõiguse eest tasu maksmist, mille suurus lepitakse kokku vastavas notariaalselt tõestatud lepingus. Lähtudes eeltoodust, on hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus otseselt notariaalselt tõestatud lepingust tulenev kohustus ning vastava nõude loovutamise leping peab VÕS § 11 lg 3 kohaselt olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 11 lg 3 võimaldab lepingupooltel kokku leppida ka teisiti, kuid kohtule ei ole ka niisugust kokkulepet esitatud. Kuna kohtule ei ole esitatud OÜ Arendus-Invest ja Callidus Builds OÜ vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingut, ei ole kohtul võimalik hinnata, kas leping vastab vorminõuetele ja kas nõude loovutamine on kehtiv. Hageja kohtule esitatud seisukohast on võimalik järeldada, et tõenäoliselt ei ole nõude loovutamise leping sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Eeltoodu alusel ei ole hageja tõendanud, et OÜ Arendus-Invest, kostja ja Narva linna vahel 09.06.2008 sõlmitud hoonestusõiguste müügilepingust tulenev nõue summas 65 528,68 eurot kuulub hagejale Callidus Builds OÜ. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud, et on kehtivalt omandanud nõude, mis on tema hagi aluseks, siis ei ole tõendatud hageja nõue kostja vastu ka õiguslikult ja faktiliselt ning hagi tuleb jätta rahuldamata täies ulatuses, sh viivisenõue. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada ja jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Maakohus on rikkunud VÕS § 170. Hagiavaldusele on lisatud teatis nõude loovutamise kohta, millest nähtub, et võlausaldaja OÜ Arendus-Invest teatab kostjale nõude loovutamisest. Kostja väide, et ta ei tea nõude loovutamisest, on alusetu ning ei oma samuti sisulist tähendust. Nõude loovutamisest teavitamine omab tegelikkuses rolli vaid sellisel juhul, kui võlgnik oleks nõude täitnud vanale võlausaldajale, mida aga antud juhul toimunud ei ole.

3(7)

Kohus on rikkunud AÕS § 254 ja VÕS § 11 lg-t 3. Hagiavalduses nõutakse kostjalt tasumata müügihinda, mitte hoonestusõiguse tasu. Otsuses puudub õiguslik põhjendus selle kohta, miks peaks olema hoonestusõiguse müügihinna nõude loovutamise leping sõlmitud notariaalses vormis. Hageja leiab, et VÕS § 11 lg 3 võimaldab siiski sõlmida lepinguid muus vormis, kui selline võimalus tuleneb seadusest või lepingust. Kohus oleks pidanud siinkohal hindama nii TsÜS § 77 lg-t 1, AÕS § 242 lg 1 ja lg 2, VÕS § 11 lg-t 1 koostoimes VÕS § 11 lg-ga 3 ning 09.06.2008 lepinguga (hoonestusõiguse müügileping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus) ning arvestama ka viidatud Riigikohtu lahendiga ning võtma seadusliku ja põhjendatud seisukoha nõude loovutamise lepingu vormi osas. Iga tehingu saab jagada asjaõiguslikuks ja võlaõiguslikuks osaks. 09.06.2008 sõlmitud lepingus asjaõiguslikuks osaks on hoonestusõiguse müük ning see on sõlmitud notariaalselt, nagu seda nõuab AÕS § 242 lg 1. Tasumata müügihind on lepingu võlaõiguslik osa. Hageja on seisukohal, et seadus ei sätesta nõuet, et hoonestusõiguse müügihinna tasumise osas nõude loovutamise leping peaks olema sõlmitud notariaalses vormis ning samuti leiab, et VÕS § 11 lg 3 ei ole antud juhul kohaldatav, kuna AÕS § 242 lg 1 sätestab notariaalse vormi ainult hoonestusõiguse seadmise ja üleandmise tehingule. 07.08.2013 esitas apellant ringkonnakohtule OÜ Arendus-Invest ja hageja vahel sõlmitud notariaalse nõude loovutamise lepingu, millega kinnitati 09.10.2012 toimunud nõude loovutamise lepingu kehtivust ja 07.08.2013 e-kirja 02.08.2013 lepingust teatamise kohta. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub apellatsioonkaebuse jätta rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja ringkonnakohtul on võimalik uue otsusega hagi rahuldada osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust, et 09.06.2008 lepinguga müüs OÜ Arendus-Invest kostjale hoonestusõigused, mis olid seatud kinnistutele asukohaga Daumani tn 4B (registriosa 3166109) ja Daumani tn 4C (registriosa 3148409) Narvas. Hoonestusõiguste müügihind oli 2 360 000 krooni ja lepingus määrati selle tasumise tähtajad (lepingu p-d 3.1 kuni 3.3). OÜ Arendus-Invest ja kostja on mitmel korral muutnud lepingus kokkulepitud hoonestusõiguse müügitasu maksmise tähtaegu. Viimase, 13.04.2011 sõlmitud müügilepingu muudatuse p 3.3 kohaselt määrati tasumata 1 260 000 krooni ehk 80 528,68 euro tasumise tähtajad järgnevalt: 15 000 eurot hiljemalt 18.04.2011 ja 65 528,68 eurot hiljemalt 30.06.2012. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et tal on tasumata 65 528,68 eurot. VÕS § 171 lg 1 järgi võib võlgnik uue võlausaldaja nõude vastu lisaks vastuväidetele, mis tal on uue võlausaldaja vastu, esitada kõik vastuväited, mis tal on senise võlausaldaja vastu nõude loovutamise ajal. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid endise võlausaldaja OÜ Arendus-Invest nõude vastu. Kõik kostja vastuväited on esitatud seoses nõude loovutamisega hagejale. Hageja väitis, et 65 528,68 eurot tasumise nõude on OÜ Arendus-Invest loovutanud talle ja esitas oma väidete tõendamiseks 09.10.2012 kuupäeva kandva ja väidetavalt kostjale saadetud teatise nõude loovutamise kohta. Kostja väitis, et ta pole teadet kätte saanud. Samuti väitis kostja, et hageja ei ole esitanud tõendeid, et nõude loovutamise leping oleks sõlmitud notariaalses vormis. Muus vormis sõlmitud hoonestusõiguse üleandmiseks kohustavast lepingust tulenevate nõuete loovutamine on AÕS § 242 lg 1 ja VÕS § 11 lg 3 rikkumise tõttu tulenevalt TsÜS § 83 lg-st 1 tühine. Maakohus nõustus vaidlustatud otsuses kostja vastuväidetega ja jättis hagi rahuldamata.

4(7)

Kolleegium nõustub maakohtuga, et AÕS § 242 lg 1 ja VÕS § 11 lg 3 järgi peab hoonestusõiguse üleandmiseks kohustavast tehingust (müügilepingust) tuleneva nõude loovutamise leping olema sõlmitud notariaalses vormis ja seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu oli OÜ ArendusInvest ja hageja vaheline tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. AÕS § 242 lg 1 sätestab, et hoonestusõiguse üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt tõestatud ja VÕS § 11 lg 3 kohaselt, kui leping peab olema sõlmitud teatud vormis, tuleb samas vormis sõlmida ka kokkulepped lepingust tulenevate nõuete loovutamise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Apellandi väited, mille kohaselt ei ole nõude loovutamisel notariaalse vormi järgimine kohustuslik, ei ole õiged. Apellatsioonimenetluses pärast apellatsioonkaebuse esitamise tähtaega esitas apellant ringkonnakohtule Jõhvi notari Ülle Mesi poolt 02.08.2013 koostatud ja tõestatud nõude loovutamise lepingu, mille p 4.1 kohaselt OÜ Arendus-Invest ja hageja kinnitavad, et OÜ Arendus-Invest on loovutanud Callidus Builds OÜ-le 09.10.2012 lihtkirjaliku lepingu alusel nõude kostja vastu summas 65 528,68 eurot ja p-s 4.3 andsid pooled kinnituse, et loovutus on kehtiv ja hagejale üle läinud 09.10.2012 koos kõigi nõudega seotud õiguste ja kohustustega. Lisaks esitas hageja koopia 07.08.2013 e-kirjast, millega oli kostjat teavitatud nõude loovutamisest 02.08.2013. 22.01.2014 kohtuistungil võttis ringkonnakohus esitatud tõendid vastu. TsMS § 2 järgi on tsiviilkohtumenetluse ülesandeks lahendada tsiviilasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. TsMS § 634 lg 2 järgi võib apellant esitada ringkonnakohtule pärast apellatsioonitähtaja möödumist uusi asjaolusid, mis tekkisid pärast apellatsioonitähtaja möödumist. Kolleegium leiab, et uute asjaolude esitamine ja neid põhistavate tõendite tsiviilasja juurde võtmine oli käesolevas asjas võimalik ja vajalik tsiviilasja õigeks lahendamiseks. Pärast hageja poolt uute asjaolude ja neid põhistavate tõendite esitamist andis ringkonnakohus kostjale võimaluse oma vastuväidete esitamiseks. Kostja väitis, et ringkonnakohus ei saa tulenevalt TsMS § 633 lg-st 5 ja § 652 lg 1 p-st 2, lg 3 p-st 2 ja lg-st 4 uute asjaoludega arvestada ja uusi tõendeid vastu võtta. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses tuginenud loovutamistehingu hilisemale kinnitamisele. Eeltoodu tõttu tuleb esitatud dokumendid jätta kostja arvates tähelepanuta. Kostja väitel on 02.08.2013 sõlmitud leping näilik ja seetõttu tühine. Näilikkusele viitavad kostja arvates järgnevad asjaolud: väidetavalt 09.10.2012 sõlmitud lihtkirjalikku nõude loovutamise lepingut ei ole kohtule esitatud, 02.08.2013 lepingule on mõlema poole eest alla kirjutanud Andrei Dimitrijev, hageja ja OÜ ArendusInvest 2012.a. majandusaasta aruannestest ei nähtu, et nõue oleks loovutatud, kohtule esitatud nõude loovutamise lepingu ärakirjast on kustutatud p. 4.2 ning notari tasu kujunemist puudutav osa ja nõude loovutaja ja hageja asuvad samal aadressil. Apellant esitas oma väidete tõendamiseks hageja ja OÜ Arendus-Invest 2012.a majandusaasta aruande. Hageja poolt esitatud 02.08.2013 lepingut ja kostja poolt sellele esitatud vastuväiteid ja tõendeid hindab ringkonnakohus alljärgnevalt. Esiteks hindab kolleegium 02.08.2013 notariaalselt sõlmitud nõude loovutamise lepingu mõju pooltevahelisele õigussuhtele. Hageja väidete kohaselt on OÜ Arendus-Invest loovutanud talle kostja vastu nõude 65 528,68 euro saamiseks. Nõude loovutamise kohta sõlmitud väidetavat lihtkirjalikku lepingut hageja kohtule esitanud ei ole. Kolleegiumi arvates ei ole käesoleva asja lahendamisel oluline, kas nõude loovutamise leping oli enne 02.08.2013 notariaalse nõude loovutamise lepingu sõlmimist sõlmitud lihtkirjalikult või suuliselt, kuna mõlemal juhul on need tehingud TsÜS § 83 lg 1 järgi tühised. TsÜS § 84 lg 3 sätestab, et kui tehingu tühisuse kaasa toonud asjaolu on ära langenud, võib tehingu teinud isik avaldada, et ta soovib tehingu kehtivust (kinnitamine). Mitmepoolse tehingu korral peavad tehingut kinnitama kõik tehingupooled ja lg 4 järgi tehingu kinnitamise korral kehtib tehing kinnitamise ajast. Seega kehtib nõude loovutamise leping alates 02.08.2013 ja alates sellest ajast on kostja kohustatud võla tasuma hagejale kui uuele võlausaldajale. Kolleegiumi arvates ei oleks TsMS

5(7)

§-s 2 sätestatuga kooskõlas jätta arvestamata asjaoludega, mis on tekkinud kohtumenetluse ajal, kuna need asjaolud on tsiviilasja õige lahendamise huvides olulised. Järgnevalt vastab kolleegium kostja väidetele, mille kohaselt on 02.08.2013 nõude loovutamise leping näilik ja seetõttu tühine. TsMS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul on pooled kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta muljet tehingu olemasolust. Kolleegiumi arvates ei saa kostja väidetest järeldada, et 02.08.2013 hageja ja OÜ Arendus-Invest vahel sõlmitud nõude loovutamise leping oleks näilik ja seetõttu tühine. See, et 09.10.2012 sõlmitud lihtkirjalikku lepingut ei ole kohtule esitatud, ei viita 02.08.2013 tehingu näilikkusele. Sellele, et enne hagi esitamist oli nõude loovutamise kokkulepe olemas, viitab kolleegiumi arvates näiteks see, et hageja, kellele väidetavalt nõue loovutati, on hagiga võla saamiseks 14.02.2013 kohtusse pöördunud, pidades ekslikult nõude loovutamist kehtivaks. See, et nii nõude loovutaja kui nõude omandaja esindaja on lepingu sõlmimisel olnud Andrei Dimitrijev, ei anna alust järelduseks, et nõude loovutamine on näilik. OÜ Arendus-Invest juhatuse liige on A. Dimitrijev ja hageja esindajana on sama isik tegutsenud lepingulisel alusel. 02.08.2013 nõude loovutamise lepingu sõlmimisel on notar kontrollinud A. Dimitrijevi õigust lepingupoolte esindamiseks ja lepingu sõlmimiseks. Ebaõige on kostja arusaam, et hageja ja OÜ Arendus-Invest majandusaasta aruannetest nähtub, et 2012.a pole nõuet loovutatud. Äriühingu majandusaasta aruanne kajastab äriühingu rahalist seisu majandusaasta lõpus ja sellest ei ole võimalik tuvastada, milliseid tehinguid on äriühingud aruandeaastal teinud. Isegi see, kui äriühingu raamatupidamine ei kajasta teatud tehinguid, ei tähenda, et need tehingud oleksid näilikud. Tehingu näilikkusele ei viita ka asjaolu, et kohtule esitatud 02.08.2013 nõude loovutamise lepingu koopiast on kustutatud nõude omandaja poolt nõude eest tasumisele kuuluv summa ja notari tasu suurus. Nõude loovutamise leping on sõlmitud hageja ja nõude loovutaja vahel ja nende omavahelised kokkulepped nõude eest tasumisele kuuluva osas ei ole olulised isikule, kes on kohustatud loovutatud nõude täitma. Samal põhjusel ei viita ka see, et hageja ei ole avaldanud kohtule ja kostjale nõude loovutamise tasu, loovutuslepingu näilikkusele. Järelikult ei ole hageja ja OÜ Arendus-Invest vahel 02.08.2013 sõlmitud nõude loovutamise leping näilik. Arvestades eeltoodut, on hageja ja OÜ Arendus-Invest vaheline nõude loovutamise leping TsÜS § 84 lg-te 3 ja 4 järgi kehtiv alates 02.08.2013. Kostja väitis, et kuna enne hagi esitamist ei olnud talle nõude loovutamisest teatatud, siis ei olnud hageja nõue põhjendatud, millega maakohus vaidlustatud otsuses ka nõustus. Õige on see, et hageja ei ole esitanud kohtule hagiavalduses asjaolusid, millest selguks, millal on hageja kostjale nõude loovutamisest teatanud. Hageja on küll hagile lisanud 09.10.2012 teatise nõude loovutamise kohta, kuid seda, kuidas dokument kostjale edasi anti, hageja selgitanud ei ole. VÕS § 170 sätestab, kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et nõue on loovutatud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud. Seega on loovutusest teatamise õiguslikuks mõjuks ainult see, et olenemata loovutuse kehtivusest on võlgniku poolt uuele võlausaldajale toimunud nõude täitmine toimunud kehtivalt. Kolleegium märgib, et isegi juhul, kui kostja ei saanud teadet nõude loovutamisest varem, sai ta nõude loovutamisest teada hagiavalduse kättetoimetamisel. Vaidlust ei ole, et kostja ei ole nõuet täitnud eelmisele võlausaldajale OÜ-le Arendus-Invest. Seega ei anna asjaolu, et nõude loovutamisest sai kostja teada alles kohtumenetluses, alust selleks, et jätta hagi rahuldamata. 02.08.2013 nõude loovutamise lepingust on hageja teavitanud kostjalt 07.08.2013 e-kirjaga. Hageja nõudis kostjalt põhivõla 65 528,68 euro tasumist. Kostja nõude suurusele vastuväiteid ei esitanud. Vastavalt OÜ Arendus-Invest ja kostja vahel 09.06.2008 sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingu ja asjaõiguslepingu 13.04.2011 sõlmitud muutmise lepingu p-le 2.1 tuli võlg tasuda

6(7)

hiljemalt 30.06.2012. Kostja ei ole väitnud, et ta on nõude tasunud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 65 528,68 eurot. Hageja nõudis hagiavalduses kostjalt viivist. OÜ Arendus-Invest ja kostja vahelises hoonestusõiguse müügilepingu ja asjaõiguslepingu p-s 3.4 on kokku lepitud, et tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,03% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. 09.06.2008 sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 3.4 järgi oli müüjal õigus nõuda ostjalt viivist 0,03% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Võla tasumise tähtaeg oli 30.06.2012. Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist alates 01.07.2012. 02.08.2013 nõude loovutamise lepingu p 4.3 järgi on OÜ Arendus-Invest loovutanud hagejale nõude 65 528,68 euro saamiseks koos kõigi nõudega seonduvate õiguste ja kohustustega, kuid loovutatud ei ole juba sissenõutavaks muutunud viivise nõuet. Eeltoodu tõttu ja lähtudes VÕS § 113 lg-st 1 tuleb viivis kostjalt välja mõista alates hageja poolt nõude omandamisest ehk alates 02.08.2013. Ühe päeva viivis on 19,66 eurot. Kuni käesoleva otsuse tegemiseni on kostja olnud viivituses 292 päeva. Väljamõistmisele kuulub 19,66 x 294=5 740,72 eurot. Alates 22.05.2014 tuleb TsMS § 367 järgi välja mõista viivis 0,03% päevas põhivõlalt kuni võla tasumiseni. TsMS § 442 lg 5 järgi tuleb kohtul lahendada otsuses kõik lahendamata taotlused. Kostja taotles välja nõuda 02.08.2013 nõude loovutamise lepingu originaal. Kolleegium leiab, et kostja taotlus 02.08.2013 nõude loovutamise lepingu originaali väljanõudmiseks tuleb jätta rahuldamata. Hageja on esitanud kohtule 02.08.2013 lepingust fotoärakirja, millel on kustutatud rida, kus oli märgitud tasu nõude loovutamise eest ja notari tasu. Kostja ei ole väitnud, et kohtule esitatud dokument oleks võltsitud. Kolleegiumi arvates see, et dokumendi koopiast ei ole näha, millise summa on hageja loovutatud nõude eest tasunud ja tehingu tõestanud notari tasu suurus, ei anna põhjust dokumendi tõendamisjõus kahtlemiseks ja seetõttu originaaldokumendi väljanõudmiseks. Kolleegium on eespool selgitanud, miks eeltoodud asjaolud ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel olulised. Kolleegium leiab, et käesoleva asja läbivaatamisel ringkonnakohtus tekkinud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 2 järgi hageja kanda, kuna maakohtu otsus tühistati ja hagi rahuldati tõendi põhjal, mis esitati esmakordselt ringkonnakohtule. Hagejal oli võimalus notariaalne nõude loovutamise leping sõlmida enne hagi esitamist või siis maakohtu menetluse ajal. Seoses hagi rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta maakohtu menetluskulud kostja kanda.

Margo Klaar

Ande Tänav

Iko Nõmm

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.