2-13-47226/10 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

1.Asjaolud ja menetluse käik Dmitri Smotrov (hageja) esitas 09.10.2013 kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Viktoria Smotrovalt (kostja) 2907,59 euro saamiseks. V. Smotrova esitas makseettepanekule vastuväite ja kohus andis 16.12.2013 määrusega nõude üle menetlemiseks hagimenetluses. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale korteriomand asukohaga XXX, Tartu. Ajavahemikul 01.06.2009 kuni 31.10.2010 kasutas poolte kokkuleppel nimetatud korterit eluruumina kostja oma perekonnaga. Pooled leppisid kokku, et kostja tasub korteri kasutamise eest hagejale igakuiselt 2500 kr ja elamut haldavale korteriühistule „Vambola“ kommunaalmaksed vastavalt esitatud arvetele. Seega sõlmisid pooled tähtajatu suulise üürilepingu. Kostja lahkus korterist 31.10.2010.a. ja jättis hagejale korteris elatud 17 kuu eest üürivõla tasumata. Kokku võlgneb kostja hagejale (17 x 2500) 42 500 kr (2716,24 eurot). Kostja jäi võlgu ka korteriühistule kommunaalmaksete eest 1668,98 kr (106,66 eurot). Kostja esitas oma vastuses hagile sisulised vastuväited. Kostja taotles ka 2009. aasta üürinõude summas 17 500 krooni ehk 1118,45 eurot suhtes aegumise kohaldamist ja TsMS § 449 lõike 3 alusel selles osas vaheotsuse tegemist. Hageja väidab, et kostja pidi temale maksma igakuiselt 2500 krooni. Seega kohaldatakse aegumistähtaja arvestamisel TSÜS § 154, mille järgi korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. TSÜS §-st 154 tulenevalt on kohustuste täitmise nõue perioodil 01.06.2009 kuni 31.12.2009 aegunud. Hageja leidis, et taotlus aegumise kohaldamiseks ei ole põhjendatud. Pooled leppisid kokku korteri kasutamise eest üüritasu arvestusega 2500 krooni iga kuu eest. Tasumise tähtaeg ei olnud pooltel kokku lepitud ja hageja oleks leppinud ka sellega, kui kostja tasub hagejale kogu korteri kasutusaja eest hiljemalt korteri vabastamisel. Seetõttu ei ole haginõue aegunud. 25.03.2014 kohtuistungil jäid pooled oma seisukohtade juurde.

kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. Samuti ei nähtu toimiku materjalidest, et pooled oleksid saavutanud selge kokkuleppe üür maksmise tähtaja osas. Kostja on väitnud, et üürimakseid tuli tasuda igakuiselt, hageja on seisukohal, et tasumiskohustus võis tekkida ka üürilepingu lõpetamisel. Kumbki pool ei ole oma väidete tõendamiseks esitanud kohtule veenvaid tõendeid. VÕS § 27 lg 1 kohaselt kui lepingupooled ei ole kokku leppinud nende õiguste ja kohustuste määramiseks olulises tingimuses või üksnes arvavad, et nad on selles tingimuses kokku leppinud, on leping kehtiv, kui võib eeldada, et leping oleks sõlmitud ka selles tingimuses kokku leppimata. Käesoleval juhul kohus leiab, et asjaolusid arvestades (poolte vaheline sugulussuhe, kostja vajadus elamispinna järgi ja väidetavad head suhted hageja ja kostja vahel lepingu sõlmimise ajal) oleks leping eluruumi kasutamiseks hageja ja kostja vahel sõlmitud ka ilma üüri tasumise täpset tähtpäeva kokku leppimata. VÕS § 27 lg 2 kohaselt kohaldatakse käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul tingimust, mis on mõistlik asjaoludest, lepingupoolte tahtest, lepingu olemusest ja eesmärgist ning hea usu põhimõttest lähtudes. Lepingupoolte tahte, lepingu olemuse ja eesmärgi väljaselgitamiseks tuleb kohtul lepingut tõlgendada. Käesolevalt leiab kohus, et üürilepingut sõlmides oli poolte tahe suunatud üüri igakuisele tasumisele. Hageja poolt kohtule esitatud avalduste sõnastusest nähtub, et hageja on möönnud kostja kohustust tasuda üüri igakuiselt, mitte ühekordse maksena. Tlk 12 hagiavaldusest nähtuvalt „pooled leppisid kokku, et kostja tasub korteri kasutamise eest hagejale igakuiselt /.../“ Hageja esindaja kohtuistungil antud ütlustest tlk 51 pöördel nähtub „pooled leppisid kokku nii, et üüri 2500 kr tasutakse iga kuu eest“. Väite selle kohta, et oleks aktsepteerinud ka korraga maksmist, esitas hageja esmakordselt alles oma 07.02.2014 seisukohas. Samuti on igakuine üüri tasumine igakuiselt mõistlik lepingu olemusest ja asjaoludest lähtuvalt. Hagiavaldusest ja kostja poolt kohtuistungil avaldatust nähtuvalt sõlmisid pooled tähtajatu suulise üürilepingu. On äärmiselt ebatõenäoline ja eluliselt ebausutav, et tähtajatu üürilepingu puhul lepiksid pooled kokku üüri maksmises ühekordse maksena lepingu lõppemisel. Selline kokkulepe oleks vastuolus nii üürniku kui üürileandja huvidega. Pikema üürisuhte puhul tuleks üürnikul lepingu lõppemisel ühe korraga tasuda väga suur summa ning üürileandjal ei oleks võimalik vahepealsel perioodil oma korteri eest tulu saada. Samuti võiks üürileandja võlgniku võimaliku maksejõuetuse korral kaotada mitte ainult viimase kuu üüri vaid kogu üürisumma. Üüri tasumine ühekordse summana on kohtu hinnangul tõenäolisem siis, kui üüritakse asja lühemaks ajaperioodiks (nt suvilat või puhkemaja), mitte aga tähtajatult eluruumi üürimise korral. VÕS § 29 lg 5 p 6 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada ka tavasid. Kohtu hinnangul on üldiselt teadaolev asjaolu, et eluruumi üürilepingud sõlmitakse reeglina igakuise maksekohustusega. Üürilepingu tähtajatust ja kostja poolt eluruumi kasutamise perioodi arvestades ei pea kohus mõistlikuks ning lepingu olemuse ja eesmärgiga kooskõlas olevaks üüri maksmist ühekordse maksena pärast eluruumi kasutamise lõpetamist. Seega kohaldab kohus üüri maksmise kohustuse osas VÕS § 27 lg 1 ja lg 2 alusel tingimust, mille kohaselt pidi kostja hagejale üüri tasuma igakuiselt.