Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

müügisaali põranda all puudusid keskkütte radiaatorid. Üürilepingu sõlmimisel kostja hageja tähelepanu sellele ei juhtinud ja kuivõrd keskkütte radiaatorid pidid paiknema põranda all ning olid kaetud metallrestidega, tuli radiaatorite puudumine ilmsiks alles kütteperioodi alguses, kui kontrolli teostamiseks metallrest eemaldati. Kostja üürilepingu lõpetamist ei vaidlustanud. Üürilepingu punkt 4.3. sätestab, et lepingu lõppemisel ja pärast ühe kuu möödumist ruumide üleandmisest üürileandjale maksab üürileandja deposiidi üürnikule tagasi. Hageja vabastas ruumid 31.08.2012, üleandmise akt allkirjastati 04.09.2013 ja palus kostjal deposiidist maha arvata 2012 augustikuu renditasu summas 1000 eurot ning maksta tagasi ülejäänud deposiidisumma 3000 eurot. Kuivõrd kostja deposiidisummat lepingus kokkulepitud tähtajaks ei tagastanud, ega esitanud ka hageja vastu maksmata üüri või muid üürilepingust tulenevaid nõudeid, saatis hageja kostjale 21.11.2012 meeldetuletuse, milles palus deposiit koheselt tagastada. Vaatamata sellele kostja deposiiti ei tagastanud, ega vastanud ka meeldetuletusele. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kostja on oma rahalise kohustuse täitmisega hagi esitamise seisuga viivitanud 389 päeva, periood: 04.10.2012-28.10.2013. Seisuga 28.10.2013 on viivis 279,44 eurot. Hageja palus välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõla 3000 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 279,44 eurot ja viivise hagi esitamisest 30.10.2013 kuni kohtuotsuse tegemiseni protsendina põhinõudest. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja palus selle rahuldamata jätta. Vastuväidete kohaselt sõlmiti üürileping 10 aastaks ning pidi lõppema 01.06.2021, kuid hageja lahkus äripinnalt ennetähtaegselt 2012 aasta augusti lõpus, teatades üürileandjale, et nende käive on langenud ning antud üüripinna üür on neile liiga kõrge. Hageja tõi põhjusena esile ka käibe langust XXX tänava renoveerimistööde tõttu ning allüürniku üüripinnalt lahkumist. Vastavalt üürilepingu punktile 11.7 jätab üürileandja deposiidi endale, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürilevõtja tegevuse tõttu ja hageja oli sellest üüripinnalt lahkudes teadlik. Üürnik hakkas üüri maksma 01.07.2011 ning maksis kogu aasta vältel 1500 eurot kuni 31.05.2012. Hageja oleks pidanud hakkama maksma täisüüri 2000 eurot kuus alles juuli algusest. Kohtule esitatud ülesütlemisavaldust 30.07.2012, ei ole hagejale esitatud. Vastavalt TsÜS § 69 lõikele 1 kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kostja pole seda saanud. Hageja väidetav üürilepingu ülesütlemise soov tekkis keset suve, mis näitab selgelt, et tegemist ei olnud kütteprobleemiga. Kostja teada üritas üürnik kõikide viisidega kulusid vähendada ning pidas ise hoone keskkütet liiga kalliks. Ruumides on sees keskküte, lisaks 4 kliimaseadet, müügisaalis akende all oli võimalik paigaldada täiendavad radiaatorid, kuid hageja ei olnud sellest huvitatud. Eelmine üürnik neid ei vajanud, kuna ruumid olid piisavalt soojad. Kui hagejal oleks olnud probleeme küttega, siis oleks ta pidanud sellest üürileandjat teavitama ja andma mõistliku tähtaja kasutamise võimaldamiseks, aga seda tehtud ei ole. Vastavalt üürilepingu punktile 4.4 ei olnud üürnikul õigust oma maksekohustusi üürileandja ees deposiidiga tasaarvestada ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta.

Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 02.06.2011 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis kostja 06.06.2011 koostatud akti alusel hagejale tähtajaliselt üürile äriruumid asukohaga XXX Tallinnas, et üürileping oli sõlmitud kümneks aastaks kuni 01.06.2021, et vastavalt üürilepingu punktile 4.1 maksis hageja kostja arveldusarvele üürilepingu sõlmimisel üüri ja muude üürniku lepingust tulenevate kohustuste tagatisena 4000 eurot (deposiit) ning et üürileping on lõppenud ja üüripinnad üle antud. Pooltel on vaidlus selle üle, kas hageja 30.07.2012 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus muutus kostjale kättesaamisega kehtivaks ja üürileping lõppes hageja algatusel ning selle üle, kas hagejal on õigus nõuda deposiidi tagastamist. Vastavalt VÕS § 313 lõikele 1 võib kumbki pool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi lõike 2 teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 10.1 on sätestatud, et kõik lepinguga seotud teated, palved, pretensioonid või muu kommunikatsioon, millel on õiguslikud tagajärjed, vormistatakse kirjalikult inglise keeles ja edastatakse teisele poolele tähitud posti või kulleriga lepingus toodud aadressile. Kostja e-posti aadressiks on märgitud xxx. Kohtule esitatud, VÕS § 313 lõikele 1 ja VÕS § 314 lõikele 1 tuginev äriruumi üürilepingu erakorraline ülesütlemisavaldus on koostatud 30.07.2012. Digitaalallkirjade kinnituslehelt nähtub, et hageja seaduslik esindaja XXXallkirjastas avalduse 30.07.2012 kell 13.11. Kostjale saadeti e-kiri, pealkirjaga üürilepingu ülesütlemise avaldus, aadressile xxx 30.07.2012 kell 12.19, seega ligikaudu tund aega varem kui ülesütlemisavaldus allkirjastati. Järelikult ei saanud hageja eelnimetatud ülesütlemisavaldust kostjale selle e-kirjaga saata. E-kirjast ei nähtu, et sellele oleks lisatud manuseid ning kirjas ei viidata avalduse saatmisele või lisade olemasolule. Puudub ka kinnitus, et kostja oleks e-kirja koos avaldusega kätte saanud, s.t et sellise sisuga tahteavaldus oleks temani jõudnud. Seega ei ole tõendatud, et kohtule esitatud üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemisavaldus on kostjale saadetud ja kostjal oli võimalus sellega tutvuda. Järelikult ei ole ülesütlemisavaldus kui tahteavaldus muutunud kehtivaks ja üürilepingut ei saa lugeda hageja poolt ennetähtaegselt ülesöelduks, mistõttu ei pidanud kostja seda vaidlustama. VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. VÕS § 337 sätestab, et kui üürnik on üüri või kõrvalkulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos VÕS § 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt 4.3. sätestab, et lepingu lõppemisel ja pärast ühe kuu möödumist ruumide üleandmisest üürileandjale maksab üürileandja deposiidi üürnikule tagasi. Üürileandjal on õigus kõik üürniku vastu olevad nõuded deposiidiga tasaarvestada. Punkt 11.7 järgi deposiiti ei tagastata, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürnikust tingitud asjaolul.

Vaidlust ei ole, et üürileping on lõppenud ning üüritud ruumide üleandmise akt allkirjastati 04.09.2013, kuid kuna ülesütlemisavaldus ei muutunud kehtivaks, siis on tõendamata asjaolu, et üürileping lõppes 30.07.2012 hageja avalduse alusel kostjast tulenevatel põhjustel. Vastavalt VÕS § 314 lõikele 1, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Hageja 02.03.2012 kirjast nähtuvalt teavitas ta kostjat, et üüritud ruumide küttega on probleemid, et ruumid on külmad ja paigaldatud konditsioneerid ei küta ruume vajalikul määral, kuid kirjas ei ole antud kostjale VÕS § 314 lg 1 sätestatud tähtaega nende probleemide kõrvaldamiseks. Kirjast nähtuvalt palus hageja tema poolt tasutud Kütteproff OÜ arve võrra üüri alandada. Hageja 17.04.2012 kirjast nähtuvalt on tema probleemiks kõrged küttekulud, soov neid vähendada ning ettepanek kostjale keskküte välja lülitada ja kasutada selle asemel soojuspumpasid. Hageja poolt kostjale 20.06.2012 saadetud SMS sõnumist nähtuvalt oli hagejal suur probleem vähenenud käibega, mis oli langenud 14.-nele eurole ning tema tegevuse jätkusuutlikkus. Kuna antud probleemist teavitas hageja kostjat suvel, siis ei saanud need olla seotud hagiavalduses märgitud kütteprobleemide ja ruumide kasutamise võimatusega. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on hageja tõstatanud probleemid küttega alles 2012 kevadel, kusjuures üheski kirjas kostjale ei maini ta, et üüritavates ruumides langes temperatuur nii madalale, et tegi talveperioodil ruumides töötamise ja kauplemise võimatuks. Eelnevate kirjade ja 29.06.2012 kirjaga, milles hageja tegi kostjale ettepaneku 50% võrra renti alandada kuni 30.08.2012 seoses XXX tn sulgemisega kaevetööde tõttu, on tõendatud kostja vastuväited, et hagejal olid käibe vähenemisest tingitult probleemid üüri tasumisega, et ta püüdis mitmel moel oma kulusid vähendada ning, et konditsioneeri ruumide kütmiseks kasutada oli hageja enda soov. Seega ei tõenda kohtule esitatud tõendid hageja hagiavalduses esile toodud väidet, et ta lõpetas üürilepingu erakorraliselt ennetähtaegselt selle tõttu, et üüritavates ruumides puudus keskküte, mis tegi talveperioodil ruumides töötamise ja kauplemise võimatuks, so üürileandjast tulenevatel põhjustel. Järelikult puudus hagejal alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS §-de 313 lg 1 ja 314 lg 1 alusel. Eelpool nimetatud tõendite pinnal tuleb asuda seisukohale, et hageja lõpetas üürilepingu temast endast olenevatel põhjustel, mistõttu ei ole tal üürilepingu punktist 11.7 tulenevalt õiguslikku alust nõuda deposiidi tagastamist. Tõendamata on kostjale 21.11.2012 meeldetuletuse, milles hageja palus kostjal deposiidist maha arvata 2012 augustikuu renditasu summas 1000 eurot ning maksta tagasi ülejäänud deposiidisumma 3000 eurot, hagejale saatmine, kuna tõenditest ei nähtu, kas, millal ja kuidas on hageja selle kostjale edastanud. Antud kiri omaks tõendina tähtsust viivise, mitte põhinõude lahendamisel aga kuna kohus jätab põhinõude rahuldamata, siis jääb rahuldamata ka viivise nõue. Kostja väited üüripinna maakleri XXX kinnituse kohta, et hageja lahkus ennetähtaegselt äripinnalt 2012 aasta augusti lõpus teatades üürileandjale, et nende käive on langenud ning neil on raske täita kohustusi aga ka väide, et üürnikule teatati üürilepingu alusel makstud deposiidi üürileandjale s.o kostjale jätmise kohta, on tõendamata.

Kuna hageja nõuab hagiavalduses üksnes deposiidi tagastamist koos viivisega, siis ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust poolte väited ja vastuväited ning tõendid selle kohta, millises olukorras olid ruumid nende üürnikule üleandmisel ega ka üüri alandamist ja tasaarvestamist puudutav, mistõttu kohus jätab need tähelepanuta. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi 3000 euro põhivõla ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.