Kohtulahend

pakkumist. Hageja märkis selle teates sõnaselgelt, et ta tunnistab kostja õigust nõuda pakkumise tagatis sisse, ja loobus kõigist tagatise sissenõudmisega kaasneda võivatest nõuetest. Nimetatud kirjalik dokument on abstraktne võlatunnistus. Hageja eelkirjeldatud käitumine ja sellest hoolimata hagiavaldus esitamine on vastuoluline ja seetõttu vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna hageja esitas kostjale kaks pakkumist ja taganes neist esimesest, rikkus hageja kinnisasja müügi korda, sest esimese pakkumise esitamisega võttis hageja endale kohustuse osta kinnisasja hinnaga 420 000 000 krooni ja sõlmida kostjaga müügi- ja asjaõigusleping. Kuna hageja taganes sellest pakkumisest, oli kostjal õigus realiseerida pakkumist taganud pangagarantii. Siduvast pakkumisest taganemine on oluliseks kinnisasja müügi korra rikkumiseks, AS-i Hansapank garantiikiri kostjale oli antud hageja poolt valikpakkumises tehtava pakkumise jõusoleku tagamiseks. Asjaolu, et tegemist oli kahe eraldi pakkumisega, kinnitab nii hageja esialgne käitumine kui ka see, et hageja ei ole vaidlustanud keskkonnaministri 12.07.2006 käskkirja nr 816 ja 25.08.2006 käskkirja nr 1003, milles käsitleti samuti hageja kahte erinevat pakkumist ning millega lõpuks otsustati vastu võtta hageja hilisem pakkumine, kuna varasemast hageja taganes. Keskkonnaministri 02.08.2006 käskkiri nr 889 tühistati hiljem üksnes osaliselt ja põhjusel, et pakkumise vastuvõtmine ei ole eraldi haldusaktiga nõutav. Pangagarantii sissenõudmine ei sõltu eelnimetatud haldusakti kehtivusest. Hageja ei ole ka tõendanud, et AS Hansapank on maksnud kostjale 31 500 000 krooni hageja arvel. Kostjal oli garantiisummast tulenev õigussuhe üksnes AS-iga Hansapank ja hagejal kui võlgnikul ei ole garantiisumma nõudmise vaidlusega puutumust. Kostja esitas 28.12.2012 kohtule täiendava seisukoha, mille järgi on hageja 25.08.2006 taganemisavaldusega tingimusteta tunnistanud riigi õigust pakkumus tagatise sissenõudmiseks ja loobunud kõigist tagatise sissenõudmisega kaasneda võivatest nõuetest riigi vastu. Nimetatud kirjalik kinnitus, mis on allkirjastatud hageja seadusliku esindaja poolt, kujutab endast hagejale siduvat tahteavaldust. Seega on hageja sõnaselgelt aktsepteerinud asjaolu, et ta esitas seoses Rävala pst 8 kinnistu valikpakkumisega kaks eraldiseisvat pakkumist ning et seoses hageja taganemisega esialgsest pakkumisest on riigil õigus vastu võtta hageja teine pakkumine ja sisse nõuda pakkumise tagatiseks olnud pangagarantii 31 500 000 krooni. Hageja väited võlatunnistuse tühisuse kohta on paljasõnalised. Isegi kui hageja 25.08.2006 kirjalik kinnitus oleks käsitletav nn deklaratiivse võlatunnistusena, siis ka see ei muudaks hageja nõuet rohkem põhjendatuks. Pooled olid kokku leppinud, et hageja esialgne pakkumine on jõus ja pangagarantiiga tagatud sõltumata lõpliku pakkumise esitamisest. Pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus lepingu, millega reguleerisid omavahelisi suhteid, sh garantii realiseerimise õigust ja selle õigustamatu realiseerimise tagajärgi. Selliseks lepinguks on poolte allkirjadega 10.08.2006 nõupidamise protokoll, mille kohaselt hageja esindaja kinnitas, et hageja 16.06.2006 esialgne pakkumine on jõus ning hageja kavatseb täita kohustuse osta kinnistu 420 000 000 krooni eest. Kostja ei nõustu, et hageja 10.07.2006 lõplik pakkumine oleks asendanud 16.06.2006 esialgse pakkumise. Lisaks sõlmisid pooled lepingueelsete läbirääkimiste käigus veel ühe lepingu, millega reguleerisid omavahelisi suhteid. Pooled sõlmisid 25.08.2006 pakkumise täiendava tagatise kokkuleppe, milles käsitlesid sõnaselgelt hageja esialgset pakkumist ja lõplikku pakkumist kahe erineva pakkumisena ja aktsepteerisid riigi poolt pangagarantii sissenõudmist 31,5 miljoni krooni ulatuses seoses hageja taganemisega esialgsest pakkumisest. Kuivõrd kostja andis nõustumuse hageja esialgsele pakkumisele, oli hageja esialgse pakkumisega seotud. Kuna hageja põhinõue on alusetu, on alusetu ka viivisenõue. Lisaks on viivisenõue esitatud kolme-aastase hilinemisega ja hea usu põhimõtte vastaselt - eirates fakti, et hageja ise on kirjalikult tunnistanud kostja õigust pakkumise tagatise sissenõudmiseks ja kinnitanud, et kostjal ei teki hageja ees kohustusi seoses sissenõutud pakkumise tagatisega. Alternatiivselt palus kostja VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel vähendada viivise summat mõistliku suuruseni.

Menetluse edasine käik Harju Maakohus jättis 12.02.2010 otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12.09.2011 otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt hageja kasuks välja 2 013 216, 90 eurot ja viivise 191 734, 94 eurot ning alates 13.09.2011 kuni põhinõude täitmiseni viivise põhinõude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lause sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Riigikohtu 22.02.2012 otsusega nr 3-2-1-164-11 tühistati Harju Maakohtu 12.02.2010 ja Tallinna Ringkonnakohtu 12.09.2011 otsused ja saadeti asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Esimese astme kohtu lahend Harju Maakohtu 10.06.2013 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte poolt vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel on tõendatud järgmised asjaolud:

vahel lepingueelsetest läbirääkimistest tekkinud võlasuhe VÕS § 14 järgi; hageja kahju hüvitamise nõue kostja vastu ei saa tuleneda poolte sõlmitud kinnisasja müügilepingust, sest leping sõlmiti hageja teisena tehtud pakkumises esitatud tingimustel ja kostja realiseeris garantii hageja esimesena tehtud pakkumises esitatud tingimustel; asjas tuleb välja selgitada, kas pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus tulenevalt muu hulgas enampakkumise tingimustest (sh riigivara võõrandamise korrast ja kinnisasja müügi korrast) lepingu, millega reguleerisid omavahelisi suhteid, sh garantii realiseerimise õigust. Pooled vaidlevad selle üle, kas asja lahendamisel kuuluvad rakendamisele eraõiguslikud või ka avaliku õiguse normid, kas hageja esialgset pakkumist ja lõplikku pakkumist on võimalik käsitleda eraldiseisvate ja konkureerivate või ühe pakkumisena ja kas sellest tulenevalt hageja poolt enampakkumisel osalemiseks antud garantiid 31,5 miljoni krooni tuleb lugeda ainult hageja esialgse pakkumisega seonduvaks tagatiseks või samaaegselt lõpliku pakkumisega seonduvaks tagatiseks ning kas kostja rikkus hageja poolt esialgsest pakkumisest taganemisel garantii sissenõudmisel mingit poolte lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevat või lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel sõlmitud lepingust tulenevat kohustust, mis võis olla aluseks garantii realiseerimiseks. Pooltevahelist õigussuhet tuleb käsitleda eraõigusliku suhtena. Pooltevaheliste õiguste ja kohustuste hindamisel ei saa jätta arvestamata avaliku õiguse normidega, millest pooled pidid lepingueelsetel läbirääkimistel juhinduma, st alates hetkest, mil hageja esialgne pakkumine tunnistati komisjoni otsusega nõuetele vastavaks ja hageja kutsuti läbirääkimistele ning kuni kinnistu kohta notariaalselt tõestatud müügilepingu sõlmimiseni. Hindamaks, kas pooled on alates hageja läbirääkimistele kutsumisest kuni kinnistu suhtes müügilepingu sõlmimiseni mõistlikult arvestanud teineteise huvide ja õigustega (VÕS § 14 lg 1), omavad lisaks tsiviilõiguslikele normidele (TsÜS § 72,VÕS §-d 10, 19, 1009 jj) tähtsust ka riigivara võõrandamisega seonduvad avaliku õiguse normid ja vastavad regulatsioonid. Kui pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus mingeid täiendavaid eraõiguslikke kokkuleppeid, siis tuleb poolte õiguste ja kohustuste hindamisel lähtuda ka nendest kokkulepetest. Hageja esialgset ja lõplikku pakkumist tuleb käsitleda eraldiseisvatena ja konkureerivatena, kuna kinnisasja müügi korra p-de 8.1.11 ja 8.4.4 kohaselt on esialgne pakkumine pakkujale siduv kuni pakkujat ei ole kutsutud läbirääkimistele või kuni müügilepingu sõlmimiseni või müüja poolt valikpakkumise lõpetamiseni. Asjaolu, et läbirääkimiste tulemusena on pakkujal võimalik esitada lõplik pakkumine, ei tähenda, et sellega muutuks esialgne pakkumine kehtetuks ja kaotaks pakkuja jaoks siduvuse. Lähtudes hageja loogikast oleks pakkujal, kes läbirääkimiste tulemusena hakkab kahtlema, kas ta esialgse pakkumisega ei ole teinud liiga ebasoodsat pakkumist, võimalik esialgne pakkumine alati kehtetuks muuta, esitades lõpliku pakkumisena esialgsest pakkumisest madalama pakkumise. Et eelläbirääkimistega pakkumismenetlus sellist võimalust pakkujale anda ei tohiks, järeldub ka Tallinna Ringkonnakohtu 22.10.2007 otsusest haldusasjas nr 3-06-1492 p-st 14, milles on sedastatud, et riigivara võõrandamise korra p-st 65 ega muudest sätetest ei tulene, et müüja peab esialgset pakkumist käsitama mittesiduvana. Sellega kaotaks esialgne pakkumine mõtte, võimaldades isikul pakkumismenetlust ebareaalsete pakkumistega häirida. Lisaks, kui esialgse pakkumise aluseks on enampakkumisteates avaldatud esialgsed müügitingimused, siis lõpliku pakkumise aluseks võivad olla läbirääkimiste käigus täiendatud müügiobjekti müügitingimused (kinnisasja müügi korra p-d 4.1, 4.2 ja 9.4) ja lõpliku pakkumise esitamise kutse esitatakse pakkujatele läbirääkimiste tulemusena täiendatud müügitingimuste (müügilepingu eelnõu) alusel. Seega ei ole lepingueelsete läbirääkimiste käigus võimalik müügitingimuste muutmine, mistõttu on lõpliku pakkumise puhul tegemist sisuliselt erineva pakkumisega. Kinnisasja müügi korra p-i 8.1.5 tuleb tõlgendada selliselt, et iga isik võib esitada ainult ühe esialgse pakkumise, mis aga ei

välista läbirääkimiste tulemusena sama pakkuja poolt lõpliku pakkumise esitamist. Esialgse ja lõpliku pakkumise sisulise erinevuse põhiliseks kriteeriumiks on asjaolu, et esialgne pakkumine on pakkujale siduv. Tulenevalt pooltevahelise tehingu eraõiguslikust iseloomust pidi hageja arvestama, et ka tema esialgne pakkumine on talle siduv ja kostjal on õigus anda nõustumus lepingu sõlmimiseks parima pakkumise alusel (VÕS § 10 lg 1, § 1010 lg 1). 03.08.2006 kirjaga teatas kostja hagejale, et kostja otsustas vastu võtta valikpakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud 16.06.2006 pakkumise. Seega andis kostja hageja pakkumisele 16.06.2006 nõustumuse. Hageja ei ole 16.06.2006 pakkumist kooskõlas VÕS § 10 lg-ga 2 ja § 1010 lg-ga 1 tagasi võtnud ega teinud paremat pakkumist, võrreldes esialgse pakkumisega. Seega jäi hageja esialgse pakkumisega seotuks ka pärast seda, kui ta oli teinud 10.07.2006 oluliselt madalama pakkumise. Eeltoodut arvestades tekkis hagejal kohustus sõlmida kostjaga leping vastavalt esialgsele pakkumisele. Asjaolu, et kinnisasja müügi korra p 13.5 sõnastuse kohaselt tulnuks kostjal pärast OÜ RealWAY pakkumise äralangemist vastu võtta hageja lõplik pakkumine, õiguslikku tähendust ei oma, kuna poolte eraõigusliku suhte tõttu oli kostjal õigus anda nõustumus enampakkumise ja konkursi korras esitatud parimale pakkumusele. Seega on põhjendamatu hageja väide, et kostjal ei olnud õigust hageja esialgset pakkumist parimaks tunnistada ja sellele nõustumust anda. Hageja on 25.08.2006 kirjalikus taganemisavalduses väljendanud seisukohta, et ta esitas seoses Rävala pst 8 kinnistu valikpakkumisega kaks eraldiseisvat pakkumist ja et seoses taganemisega esialgsest pakkumisest on riigil õigus vastu võtta hageja teine pakkumine. Pooled võisid sõlmida lepingueelsete läbirääkimiste käigus lepingu, millega nad reguleerisid hageja poolt enampakkumisel osalemiseks antud garantii realiseerimise õigust. Kohus järeldas lepingu sõlmimist poolte vastastikustest tahteavaldustest, mis on väljendatud 10.08.2006 nõupidamise protokollis, hageja 25.08.2006 taganemisavalduses ja poolte 25.08.2006 pakkumise täiendava tagatise kokkuleppes. 10.08.2006 protokollis on kostja esindaja selgitanud, et paremuselt kolmanda pakkumise vastuvõtmine on võimalik, kui kostja nõuab sisse paremuselt teise pakkumise tagatise. 25.08.2006 taganemisavalduses hageja teatas, et taganeb 15.06.2006 pakkumisest, nõustub nimetatud pakkumise tagatise sissenõudmisega ja palub vastu võtta hageja lõplik pakkumine, nõustudes selle tagamiseks tasuma täiendavalt 3,8 miljonit krooni. Seega oli poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus sõlmitud poolevahelisi suhteid reguleeriv leping, mille kohaselt olukorras, kus kostja oli vastu võtnud hageja esialgse pakkumise 420 miljonit krooni ja hagejal oli tekkinud kohustus kostjalt kinnistu sellise hinnaga omandamiseks, oli kostja poolt hageja 10.07.2006 pakkumise vastuvõtmise tingimuseks hageja antud tagatise (31,5 miljonit krooni) sissenõudmine, mis tõi kaasa vajaduse tasuda täiendavat tagatist, kuna esialgse pakkumisega kaasnenud tagatise sissenõudmisega olid hageja antud tagatised ammendunud. Eeltoodust nähtuvalt on hageja poolt antud pangagarantii 31,5 miljonit krooni realiseerimine toimunud poolte vabal tahtel kooskõlas pooltevahelise lepinguga. Hageja on tunnustanud kostja vastavat õigust ka 25.08.2006 taganemisteatises ja kinnituses 10.07.2006 pakkumise siduvuse kohta, millist dokumenti võib lugeda hageja deklaratiivseks võlatunnistuseks. Kahju hüvitamise nõude eelduseks on see, et kostja tegevus oleks hageja kahju põhjuseks (VÕS § 127 lg 4). Kuna kostja ei ole hageja pangagarantii realiseerimisel oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis ei ole kostja hagejale kahju tekitanud. Kahju puudumist kinnitab ka see, et hagejale oli 16.06.2006 pakkumisest taganemine kasulik isegi arvestades pangagarantii realiseerimist, kuna ostes riigilt Rävala pst 8 kinnistu 10.07.2006 pakutud hinnaga 380 miljonit krooni, säästis hageja, võrreldes 16.06.2006 esialgse pakkumisega 40 miljonit krooni ning arvestades pangagarantii täitmisele pööramist oli hageja võit seoses 16.06.2006 pakkumisest taganemisega 8,5 miljonit krooni (40 – 31,5 = 8,5).

Nõustuda ei saa hagejaga, et kui hageja 25.08.2006 avaldust lugeda lepinguks, siis oleks see tühine või tuleks jätta kohaldamata vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Põhjendamatu on hageja arvamus, et kuivõrd riigivara võõrandamise kord ja kinnisasja müügi kord on iseloomult avalikõiguslikud, siis sellega vastuolus olevad eraõiguslikud kokkulepped tuleks lugeda TsÜS § 87 alusel tühiseks. Eraõiguslikud normid annavad enampakkumise ja konkursi läbiviijale õiguse võtta vastu parim seadusega ettenähtud korras tagasi mittevõetud või mittelõppenud pakkumus ning kostja on kooskõlas nendega toiminud. Tsiviilõiguslikku tehingut, mis on tehtud kooskõlas tsiviilõiguse normidega, kuid mille puhul võib esineda vastuolu avaliku õiguse normi või regulatsiooniga, ei saa lugeda tühiseks. Riik ei pea ega tohigi käituda vara müümisel rumalamalt kui mistahes muu mõistlik isik ja kohus ei näe kostja tegevuses hea usu põhimõtte rikkumist. Hagejal oli seaduslik kohustus osta kinnistu riigilt 420 miljoni krooni eest ja kinnistu ostmisel oleks hageja pangagarantii arvestatud hinna sisse. Hageja soovis säästa oma vahendeid ja omandada kinnistu oluliselt odavama hinnaga ning taganes siduvast pakkumusest, nõustudes pangagarantii realiseerimisega. Et kostja andiski hagejale võimaluse omandada kinnistu odavama hinnaga ja realiseeris vastavalt poolte kokkuleppele pangagarantii, ei olnud hageja suhtes mingil moel vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus ei leia, et kostja oleks eksitanud hagejat pakkumismenetluse tingimuste või seaduse sätete tõlgendamisel. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt oli hagejal pakkumismenetluse käigus võimalik kasutada kvalifitseeritud juristide abi ja vaidlustada kostja otsustusi halduskohtus. Seega oli hageja teadlik oma seaduslikest õigustest ja tegutses pakkumismenetluse käigus vabal tahtel ja arusaamisel oma otsustuste õiguslikest tagajärgedest. Eeltoodust lähtuvalt on hageja nõue põhjendamatu ja rahuldamisele ei kuulu. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 2 013 216, 93 eurot, viivise 24.08.2009 seisuga 626 468, 98 eurot ja alates 25.08.2009 viivise vastavalt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni otsuse täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, ebaõigesti hinnanud tõendeid ja oluliselt rikkunud menetlusnorme, jättes arvestamata või hindamata hageja väited ja tõendid ning osundamata kohaldatavale õigusnormile (TsMS § 442 lg 8), rikkudes kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet (TsMS § 436 lg 1). Maakohus on vastuoluliselt ja seadusega vastuolus leidnud, et vaatamata avalik-õiguslike normide kohaldumisele on eraõiguslike kokkulepetega võimalik nende kohaldumine välistada ning et eraõiguslikud normid omavad ülimuslikku tähendust avaliku õiguse normide üle. Kohus on kohaldanud ebaõigesti ka TsÜS § 87. TsÜS § 87 mõttes tuleb seaduseks lugeda ka riigivara võõrandamise regulatsioon (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-100-08, p 23). TsÜS § 87 järgi ei eristata seda, kas keeld teatud tehingu tegemiseks tuleneb tsiviilõiguse või avaliku õiguse normist. Oluline on, kas vastava keelu eesmärgiks on kaasa tuua tehingu tühisus või mitte. Riigivara võõrandamise regulatsioonist ei ole võimalik kõrvale kalduda pelgalt tsiviilõigusliku kokkuleppega. Riigivara võõrandamise korrast kõrvalekalduvaid kokkuleppeid tuleb pidada TsÜS § 87 alusel tühiseks. Nii riigivara võõrandamise kord kui kinnisasja müügi kord näevad ette konkreetsed alused garantii realiseerimiseks. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja esialgset pakkumist ja lõplikku pakkumist saab käsitada eraldiseisvatena ja omavahel konkureerivatena. Kohtu põhjendus, et ka esialgne pakkumine on pakkujale siduv, on vastuoluline ja põhineb asjaolude piiratud ja ühekülgsel hindamisel ega arvesta eelläbirääkimistega valikpakkumise erinevaid etappe ega nende omavahelisi seoseid. Järeldus esialgse pakkumise siduvuse kohta on põhimõtteliselt õige, kuid kohus on siduvust hinnanud ühekülgselt ja eraldi pakkumismenetluse tingimustest tervikuna.

Kostja võimalikud toimingud pakkumismenetluse raames nähti ette kinnisasja müügi korras. Parimaks pakkumiseks sai esialgset pakkumist tunnistada, kui ei esitata ühtegi lõplikku pakkumist (kinnisasja müügi korra p 10.3.2) või kui parim lõplik pakkumine jääb alla parima esialgse pakkumise (p 11.4). Vastavad sätted välistavad olukorra, kus hagejal oleks võimalik ebasoodne pakkumine elimineerida, juhul kui esitada lõplik pakkumine, mis on madalam. Kuivõrd tegu ei olnud kinnisasja müügi korra p-des 10.3.2 või 11.4 kirjeldatud situatsioonidega, ei ole hageja oma õigusi kuritarvitanud. Kostja tegi otsused ja toimingud enda poolt kehtestatud regulatsiooni ja riigivara võõrandamise korda eirates. Tallinna Ringkonnakohtu 22.10.2007 lahendi nr 3-06-1492 kohaselt esitas väite, et müügi kord ei võimalda välistada esialgset pakkumist hilisema madalama lõpliku pakkumise esitamisega, OÜ RealWAY, kes tegi parima esialgse pakkumise, mis oli ka suurem tehtud lõplikust pakkumisest. Kohus selgitas haldusasja lahendis, et tulenevalt müügi korra p-st 11.4 on OÜ RealWAY pakkumine õigustatult tunnistatud parimaks ning seetõttu ei olnud põhjust tunnistada parimaks hageja lõplikku pakkumist ning OÜ RealWAY oleks olnud kohustatud sõlmima müügilepingu esialgse pakkumise alusel ka juhul, kui ta oleks ise esitanud madalama lõpliku pakkumise. Kohtu selgitus, et esialgse pakkumise aluseks on esialgsed müügitingimused ja lõpliku pakkumise aluseks läbirääkimiste käigus täiendatud müügitingimused (müügi korra p-d 4.1, 4.2 ja 9.4), on ekslik. Esialgset pakkumist ja esialgset müügilepingu eelnõud võib arvesse võtta üksnes juhul, kui ei esitata ühtegi lõplikku pakkumist (müügi korra p 10.3.2). Käesoleval juhul ei olnud tegemist p-s 10.3.2 kirjeldatud situatsiooniga, seega on kohtu selgitus viidatud punktidele tuginedes arusaamatu. Lõplik pakkumine on sisult esialgse pakkumise muutmine lähtudes läbirääkimiste tulemustest. Esialgse ja lõpliku pakkumise eristamine on välistatud ning see tuleneb riigivara võõrandamise regulatsioonist. Lõpliku pakkumise esitamisel tuleb lähtuda vaid lõplikust pakkumisest ning esialgne pakkumine kaotab õigusliku jõu (v.a müügi korra p 11.4, mis on vastuolus riigivara võõrandamise korraga). Tulenevalt riigivara võõrandamise korra p-st 65 vormistab pärast eelläbirääkimiste lõppu iga pakkuja kirjalikult lõpliku pakkumise vara ostuhinna ja kõigi lisatingimuste kohta. Seega on eelläbirääkimistega valikpakkumise eripäraks, võrreldes enampakkumisega, asjaolu, et isikul on võimalik oma pakkumist enne pakkumismenetluse lõppu muuta, s.t esitada lõplik pakkumine. Müügi korra p-dest 1.2.6, 9 ja 11.1 järeldub, et otsus müügilepingu sõlmimiseks tehakse vaid lähtudes lõplikest pakkumistest. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et alternatiivselt võib VÕS § 1010 lg 2 järgi konkursitingimustes ette näha võimaluse, et esitatud pakkumist võib teatud aja jooksul muuta või täiendada. Juhul, kui pakkumise korraldaja muudetud pakkumist aktsepteerib, siis ei ole pakkumise korraldajal võimalik pidada esialgset pakkumist pakkujale siduvaks. Kuna hageja esialgne pakkumine asendus lõplikuga ja 10.07.2006 tunnistas kostja hageja lõpliku pakkumise vastavaks kinnisasja müügi korrale, siis ei saabunud korra p-s 10.3.2 sätestatud obligatoorset tingimust. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kostjal oli alus pidada hageja esialgset pakkumist parimaks. Kuna hageja lõplik pakkumine oli tunnistatud vastavaks, kaotas esialgne pakkumine õigusliku jõu. Käskkirjast nr 1003 ei nähtu, et aluseks oleks võetud müügi korra erisäte - p 11.4. Isegi kui kostja juhindus erisättest, siis parima esialgse pakkumise tegi OÜ RealWAY. Oluline on arvestada ka, et müügi korra p-i 13.5 kohaldamisel ei olnud võimalik kostjal nõuda kinnistu müügilepingu sõlmimist ühegi teise pakkumise alusel peale järgmise parima lõpliku pakkumise. Seega puudusid alused tunnistada parimaks hageja esialgne pakkumine. Riigivara võõrandamise kord ja kinnisasja müügi kord ei võimalda ühel isikul esitada ühel enampakkumisel kahte või enamat iseseisvat pakkumist. Samuti ei saa üks isik enampakkumise menetluses samaaegselt olla olulises rikkumises, mille tagajärjel tekib õigus tagatisraha sisse nõuda või garantii realiseerida, ja samas olla kinnistu müügilepingu sõlmijaks. Kui lähtuda kohtu käsitlusest, siis eelläbirääkimistega valikpakkumisel, kus esitatakse esialgse pakkumise järel lõplik pakkumine, tekiks pakkumise

korraldajal alati võimalus pakkumise võitjalt nõuda sisse ka tagatisraha või garantiisumma, kuna sellise käsitluse järgi oleks võimalik kahe eraldi pakkumise olemasolu, millest lepingu sõlmimisel kasutatakse vaid ühte. See ei saa aga olla vastava regulatsiooni mõtteks ega eesmärgiks. Kui ühel isikul oleks võimalik samas pakkumismenetluses esitada kaks iseseisvat pakkumist, siis peaks mõlemal pakkumisel olema eraldi tasutud tagatisraha või antud garantii. Esialgse pakkumise tegemisel antud pangagarantii laienes lõpliku pakkumise esitamisega lõplikule pakkumisele kui muudetud algsele pakkumisele ja selle alusel sõlmitud müügilepingule. Seega esialgset ja lõplikku pakkumist ei saa käsitleda eraldi konkureerivate pakkumistena. Maakohus ei arvestanud, et kostja oli teadlik asjaolust, et eraldiseisvat pakkumist hageja puhul ei eksisteeri. Kostja soovis pärast 12.07.2006 käskkirja nr 816 väljaandmist sõlmida hagejaga kolmepoolse kokkuleppe, mille alusel tasuks hageja täiendava tagatisena kostjale 31,5 miljonit krooni (lisaks pangagarantiile) ning hageja kinnitaks 16.06.2006 esialgse pakkumise siduvust ning kohustuks selle pakkumise alusel kostjaga lepingu sõlmima. Vastavat kokkulepet ei allkirjastatud. Kuna kostja oleks pidanud jõustama ka täiendavalt esialgse pakkumise, siis oleks tekkinud kaks eraldi pakkumist ning mõlemad oleksid vajanud eraldi tagatisi. Maakohus kohaldas vääralt VÕS § 10 lg-t 2. VÕS § 10 lg 2 järgi lõppes lõpliku pakkumise vastuvõtmise ja vastavaks tunnistamisega esialgse pakkumise siduvus. Eelläbirääkimistega pakkumine on olemuselt konkurss, mistõttu ei ole vajalik täiendavalt hinnata VÕS § 10 lg-st 2 tulenevat. Siiski ei ole kohus hinnanud väidet, et VÕS § 10 lg 2 kohaldumisel ei saaks sellest tuletada hageja esialgse pakkumise siduvust, sest parima pakkumise tegi OÜ RealWAY. Maakohus on pidanud õigustatuks käsitlust, mille kohaselt saab riik riigivara võõrandamise regulatsiooni ja sellest tulenevaid kohustusi eirata. Ühelgi õigusnormil ei põhine kohtu järeldus, et kuigi kinnisasja müügi korra p 13.5 näeb ette, et OÜ RealWAY pakkumise äralangemise korral tulnuks kostjal vastu võtta hageja lõplik pakkumine, ei oma see õiguslikku tähendust poolte eraõigusliku suhte tõttu. Asjaolu, et Riigikohus on viidanud õigussuhte eraõiguslikule iseloomule, ei loo kostjale eriõigust pakkumismenetlust reguleerivaid norme eirata. Maakohus, pidades õigustatuks garantii realiseerimist, on sisuliselt õigustanud kostjapoolset kinnisasjas müügi korra tingimuste rikkumist. Põhjendamatu on maakohtu etteheide hagejale kasu 8,5 miljoni krooni saamises, kuna hageja soovis õigustatult müügilepingu sõlmimist lõpliku pakkumise alusel vastavalt kinnisasja müügi korrale. Kohtu järeldus põhineb ebaõigel eeldusel, et hagejal oli kohustus sõlmida kostjaga leping esialgse pakkumise alusel. Olukorras, kus hageja on kostja õigusvastase tegevuse tulemusena ilma jäänud 31,5 miljonist kroonist, võimatu rääkida hageja poolt kahju mitte saamisest. Kohus ei arvestanud asjaoluga, et haldusakt nr 899, millega tunnistati paremuselt teiseks pakkumiseks hageja esialgne pakkumine, on tervikuna jõustunud kohtulahendiga tühistatud (haldusasi nr 3-06-1492). Seega, isegi kui hagejal oli kohustus sõlmida kostjaga müügileping esialgse pakkumise alusel, on see kohustus ära langenud (3-2-1-100-08, p 21). Seega ei saanud hageja rikkuda lepingu sõlmimise kohustust ja kostjal puudus õiguslik alus garantii realiseerimiseks ka alternatiivselt nimetatud alustel. Samuti on arvestamata jäänud asjaolud, mis seondusid pakkumismenetlusega seotud kriminaalasjaga. Garantii realiseeriti kinnisasja müügi korda eirates ja garantii tagasisaamiseks esitasid kostja seaduslik ja lepinguline esindaja nõudmisi altkäemaksu saamiseks. Kohus on jätnud arvestamata ka VÕS § 1010 lg 2. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et pooled on sõlminud kehtiva kokkuleppe, millega reguleeriti omavahelisi õigussuhteid, sh garantii realiseerimise õigust ja garantii õigustamatu realiseerimise tagajärgi. Kohus jättis taotlused hageja seadusliku esindaja vande all ülekuulamiseks ja Leon Glikmani

tunnistajana ülekuulamiseks rahuldamata, kuid pidas otsuses üllatuslikult võimalikuks ilma tõendeid (10.08.2006 nõupidamise protokoll, hageja 25.08.2006 avaldus, 25.08.2006 täiendava tagatise kokkulepe) uurimata anda hinnangut tõendamisesemesse kuulunud asjaoludele. 10.08.2006 protokollile saab omistada vaid nõupidamise toimumise fakti, kuna ühtegi kokkulepet ei sõlmitud ja 25.08.2006 kokkuleppega fikseeriti üksnes täiendava tagatise 3 800 000 krooni andmine, mitte ei reguleeritud garantii realiseerimise õigust ega esialgse ja lõplikku pakkumise erineva pakkumisena eristamist. 25.08.2006 kokkulepe kinnitab, et kostja käsitlus ei ole kooskõlas kinnisasja müügi korraga. Kuna täiendav tagatisraha arvestati 31.08.2006 sõlmitud lepingujärgse müügihinna osaks, puudusid hagejal kokkuleppe sõlmimise osas täiendavad pretensioonid. Avalduste, kirjade või kokkulepete sõlmimisel tuleb lähtuda sellest, et isikul peab olema tahe õigusliku tagajärje kaasatoomiseks. Isegi kui pooled sõlmisid täiendava kokkuleppe omavaheliste suhete reguleerimiseks, peab selline võimalus olema sätestatud kinnisasja müügi korras. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata, menetluskulud hageja kanda ning hageja taotlused rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei võimalda Harju Maakohtu otsust tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 jätab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium alljärgmist. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väitega, nagu oleks maakohus eksinud, hinnates hageja tehtud pakkumiste olemust ja omavahelisi seoseid. Maakohus ei kohaldanud ebaõigesti tsiviilseadustiku üldosa seadusest tulenevaid norme, samuti ei hinnanud ebaõigesti tõendeid ega tuvastanud nende põhjal vaidluses tähtsust omavaid asjaolusid vääralt. Kohtuotsuse sellekohased motiivid on piisavalt põhjalikud ja loogilised. Apellant on tõlgendanud maakohtu otsuse põhjendusi subjektiivselt. Kaevatavast kohtuotsusest ei ole võimalik järeldada, nagu omaksid eraõiguslikud normid ülimuslikkust avalik-õiguslike normide üle. Ka apellant ise on kaebuses märkinud, et esialgset pakkumist on võimalik tunnistada parimaks vaid piiratud juhtudel ja näiteks ka siis, kui lõplik pakkumine jääb alla parima esialgse pakkumise (vastavalt kinnisasja müügi korra punktile 11.4). Maakohus järeldas õigesti, et kinnisasja müügi kord ei võimalda välistada esialgset pakkumist hilisema madalama pakkumise esitamisega. Eeltoodud põhjustel ei olnud maakohtul alust nõustuda hageja käsitlusega, et lõplik pakkumine on oma sisult esialgse pakkumise muutmine, lähtudes läbirääkimiste tulemusest. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei saanud sellist järeldust teha. Ka apellatsioonimenetluses kogutud tõendid ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Ringkonnakohtu istungil ülekuulatud tunnistaja ei nimetanud uusi faktilisi asjaolusid, mis võimaldaksid tuvastada asjaolusid maakohtust erinevalt. Tulenevalt samas asjas antud Riigikohtu juhistest tuleb pooltevahelist õigussuhet käsitleda eraõigusliku suhtena. Seetõttu ei ole asjakohane apellandi käsitlus riigivara võõrandamise haldusõiguslikust regulatsioonist. Pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad tsiviilõiguslikeks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik. Seega, kui pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus omavaheliste suhete reguleerimiseks mingeid täiendavaid eraõiguslikke kokkuleppeid, sh garantii realiseerimisega seonduvaid lepinguid, tuleb poolte õiguste ja kohustuste hindamisel lähtuda nendest kokkulepetest.

Maakohus nõustus põhjendatult kostja seisukohaga, mille kohaselt tuleb hageja esialgset ja lõplikku pakkumist käsitleda kumbagi omaette eraldiseisvana ja konkureeriva pakkumisena. Sellise järelduse tegemisel lähtus maakohus asjaolust, et kinnistu müügi korra tingimuste kohaselt on ka esialgne pakkumine pakkujale siduv seni kuni pakkujat ei ole kutsutud läbirääkimistele või kuni müügilepingu sõlmimiseni või müüja poolt valikpakkumise lõpetamiseni. Seega oli tegemist kahe eraldiseisva ja konkureeriva pakkumisega, kusjuures neist esimene oli parim. Enampakkumisel esitatud pakkumisi tuleb käsitleda pakkumustena VÕS § 16 lg 1 mõttes, s.o lepingu sõlmimise ettepanekuna, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. TsÜS § 72 kohaselt saab isik võtta tagasi oma tahteavalduse üksnes siis, kui tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus jõuab tahteavalduse saajani enne tahteavaldust või sellega ühel ajal. Pakkumus lõppeb VÕS § 19 lg 1 järgi siis, kui pakkumusele ei ole õigel ajal nõustumust antud või kui pakkumuse esitaja on kätte saanud pakkumuse tagasilükkamise teate. Praeguses asjas on tuvastatud, et hageja esialgsele pakkumisele andis Eesti riik oma nõustumuse, mistõttu ei lõppenud see VÕS § 19 lg 1 järgi, seega oli hagejal kohustus sõlmida leping vastavalt oma esialgsele pakkumisele. Eeltoodud järeldusele jõudis maakohus tõendeid igakülgselt hinnates. Kolleegiumi arvates ei hinnanud maakohus tõendeid piiratult ja valikuliselt ega tuvastanud seetõttu asjaolusid ebaõigesti. Kohtul ei olnud alust tuvastada, et kostja oleks langetanud oma otsused vastuolus riigivara võõrandamise korraga või tema enda poolt kehtestatud regulatsiooniga. Asjaolu, et hageja tegi kinnisvara omandamiseks 10.07.2006 uue pakkumise, ei ole hinnatav hageja soovitud viisil. Keskkonnaministeeriumi 03.08.2006 kirjaga informeeriti hagejat esialgse pakkumise vastuvõtmisest (tl 133-134, I köide). Hagejat teavitati, et keskkonnaminister on otsustanud vastu võtta valikpakkumisel paremuselt teiseks tunnistatud hageja poolt 16.06.2006 esitatud pakkumise (eelnevalt, keskkonnaministri 12.07.2006 käskkirjaga nr 816 oli nimetatud pakkumine tunnistatud paremuselt teiseks pakkumiseks). Pärast seda, kui hageja esialgne pakkumine oli paremuselt teise pakkumisena otsustatud vastu võtta, esitas hageja 25.08.2006 kostjale avalduse, milles teatas, et taganeb esialgsest pakkumisest ja tunnustab kostja õigust nõuda sisse pakkumise tagatis. Antud asjas ei ole hageja oma pakkumist kooskõlas võlaõigusseaduse normidega tagasi võtnud (konkursi korral on pakkumise tagasivõtmise erisätteks VÕS § 1010 ja enampakkumisega lepingu sõlmimisel VÕS § 10 lg 2). VÕS § 10 lg 2 kohaselt on pakkuja oma pakkumisega seotud parema pakkumise tegemiseni. Praegusel juhul ei teinud hageja lõpliku pakkumisena paremat pakkumist võrreldes esialgse pakkumisega, seetõttu jäi ta seotuks oma 16.06.2006 pakkumisega. Hageja tahet olla seotud oma esialgse pakkumisega kinnitab asjaolu, et hageja ei vaidlustanud vastavaid haldusakte. Keskkonnaministri 12.07.2006 käskkirjaga nr 816 oli hageja 16.06.2006 pakkumine tunnistatud paremuselt teiseks pakkumiseks, paremuselt kolmandaks aga hageja 10.07.2006 pakkumine (tl 129-130, I köide). Ministri 25.08.2006 käskkirja nr 1003 (tl 137, I köide) kohaselt ei sõlmitud hagejaga müügilepingut tema 16.06.2006 pakkumise alusel vaid seetõttu, et arvestati hageja sellekohast tahteavaldust (sh tagatise sissenõudmiseks). Kuigi kostja otsustustega oli tunnistatud paremuselt teiseks pakkumiseks hageja 16.06.2006 pakkumine, siis lähtuvalt hageja tahteavaldusest müügilepingut vastavalt esitatud pakkumisele mitte sõlmida ning seoses pakkumise tagatise sissenõudmisega otsustati jätta müügileping selle pakkumise alusel sõlmimata. Just eelmärgitud asjaolud viisid paremuselt kolmandaks pakkumiseks tunnistatud hageja 10.07.2006 pakkumise vastu võtmiseni ja lepingu sõlmimiseni. Nõustuda ei saa kaebuse käsitlusega, nagu oleks hageja teise pakkumise parimaks tunnistamisel kaotanud tema esimene pakkumine õigusliku jõu või et teise pakkumise puhul oli tegemist vaid tema esialgse pakkumise muutmisega. Eelläbirääkimistega valikpakkumise eripärast ei saa teha järeldust, nagu võiks osaleja esitada oluliselt madalama hinnaga uue pakkumise, mis muudaks varasema kehtetuks.

Et poolte vahel ei sõlmitud pärast 12.07.2006 käskkirja nr 816 väljaandmist eraldi kokkulepet täiendava tagatise andmise ja hageja esialgse pakkumise siduvuse kohta, nagu kostja väidetavalt soovis, ei võimalda see välistada esialgse pakkumise siduvust. Maakohus ei kohaldanud vääralt VÕS § 10 lg-t 2. Hageja tahet olla seotud oma esialgse pakkumisega kinnitab ka asjaolu, et hageja loobus vaidlustamast keskkonnaministri 12.07.2006 käskkirja nr 816, millega tunnistati paremuselt teiseks pakkumiseks hageja 16.06.2006 pakkumine ja paremuselt kolmandaks tema 10.07.2006 pakkumine, kusjuures 25.08.2006 käskkiri nr 1003 kajastab nii hageja pakkumiste konkurentsi kui kostja otsustuse põhjendusi. Maakohtul ei olnud alust omistada OÜ RealWAY kaebuse alusel ministri 02.08.2006 käskkirja nr 889 tühiseks tunnistamisele sellist kaalu, nagu soovib apellant. Nimetatud dokumendi tühistamine ei avaldanud pooltevahelisele õigussuhtele sisulist tähendust. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi käsitlusega, nagu oleks 25.08.2006 kokkuleppega fikseeritud üksnes täiendava tagatise 3 800 000 krooni andmine, mitte aga reguleeritud garantii realiseerimise õigust ega esialgse ja lõpliku pakkumise erineva pakkumisena käsitlemist. Sellist hinnangut ei ole võimalik kõnealusele kokkuleppele anda. 25.08.2006 sõlmisid pooled täiendava tagatise kokkuleppe, milles kinnitasid hageja pakkumiste käsitlemist kahe pakkumisena ja pangagarantii sissenõudmist seoses hageja taganemisega oma esialgsest pakkumisest. Ühtlasi lepiti kokku, et hageja annab 10.07.2006 pakkumisele täiendava tagatise tagatisraha maksmisega (samal päeval kandis hageja selle summa ka Rahandusministeeriumi pangakontole). Seega on praeguse asja menetluse käigus tuvastatud, et pooled sõlmisid lepingueelsete läbirääkimiste käigus lepingu, millega nad reguleerisid omavahelisi suhteid, sh garantii realiseerimise õigust. Kokkulepete hindamisel tuleb lähtuda isikute tegelikust tahtest ning tuvastada, kas nende sooviks oli õigusliku tagajärje tekitamine. Praegusel juhul ei olnud kohtul alust järeldada, et pooltel, sh hagejal oleks puudunud tahe vastava tagajärje suhtes. Hageja on oma sellekohast tahet kinnitanud ka 25.08.2006 avalduses pakkumisest taganemise kohta. Et kinnisasja müügi korras konkreetse kokkuleppe sõlmimist ei olnud ette nähtud, ei võimalda pidada seda tühiseks või muul moel selle sisu välistada. Kõnealune kokkulepe ei ole vastuolus riigivara võõrandamise korraga ega kinnisasja müügi korra kui terviku sisuga. Nii tuleneb kinnisasja müügi korrast põhimõte, et valikpakkumise võitja selgitatakse parima pakkumise alusel. Kinnisasja müügi korra kohaselt loetakse parimaks pakkumine, mis on müüjale majanduslikult kõige soodsam (punkt 11). Parima pakkumise leidmiseks hinnatakse ja võrreldakse omavahel lõplikke pakkumisi, kusjuures juhul, kui parimaks tunnistatud lõpliku pakkumise hind jääb alla parima esialgse pakkumise hinna, võib müügi korraldaja tunnistada parimaks pakkumiseks parima esialgse pakkumise (punkt 11.4). Hageja on sõnaselgelt tunnistanud riigi õigust nõuda tagatis sisse ilma täiendavate tingimusteta ja loobunud tagatise sissenõudmisega kaasneda võivatest nõuetest riigi vastu. 25.08.2006 avalduses on hageja kinnitanud, et taganeb 16.06.2006 pakkumisest ning tunnustas Keskkonnaministeeriumi õigust nõuda sisse pakkumise tagatis, samuti seda, et ministeeriumil ei teki hageja ega kolmanda isiku ees kohustusi seoses sissenõutud pakkumise tagatisega. Tegemist oli siduva tahteavaldusega, mis on käsitletav VÕS §-s 30 sätestatud võlatunnistusena. Maakohtul ei olnud alust hinnata 25.08.2006 avaldust teisiti. Maakohus leidis õigesti, et tegemist ei ole tühise tehinguga ega ole see ka vastuolus hea usu põhimõttega. Eraõiguslikud normid annavad enampakkumise ja konkursi läbiviijale õiguse võtta vastu parim pakkumine, kui seda ei ole seadusega ettenähtud korras tagasi võetud või ei ole see muul viisil lõppenud. Küll tuleks nõustuda kostjaga, et hageja nõue pangagarantii tagastamiseks pärast seda, kui hageja oli ühemõtteliselt kinnitanud oma tahet selle sissenõudmiseks seoses tema taganemisega esialgsest pakkumisest, võib olla vastuolus hea usu põhimõttega. Seoses pakkumisest taganemisega tunnustas hageja ise riigi õigust nõuda sisse tagatis, mille tulemusel sõlmis hageja riigiga kinnistu omandamiseks tehingu oluliselt soodsamalt, võrreldes tema esialgse pakkumisega.

Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).

Ü. Jänes

U. Loonurm

I. Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.