OÜ Pride Grupp hagi P P L vastu maaklerilepingu tühistamise avalduse tühisuse tuvastamiseks ning võla ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.05.2012 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7605,49 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Pride Grupp apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Pride Grupp (registrikood 11342844), seaduslik esindaja juhatuse liige S S , lepinguline esindaja Mae Küttik Kostja: P P L (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Tanel Pürn
Kohtuistungi toimumise aeg
06.02.2014
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25.05.2012 otsus ja teha uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada.
2.Välja mõista P P L lt põhivõlgnevusena 3 802,74 eurot ja viivisena ringkonnakohtu otsuse tegemise seisuga 1 183,24 eurot ja sealt edasi viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras protsendina tasumata põhinõudest kuni põhinõude tasumiseni.
3.Jätta hagi poolte vahel 12.01.2010 sõlmitud maaklerilepingu kostjapoolse tühistamise avalduse tühisuse ja lepingu kehtivuse tuvastamise nõuete osas läbi vaatamata.
5.Välja mõista OÜ-lt Pride Grupp riigituludesse tagastatava menetlusabina 237,50 eurot. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel OÜ Pride Grupp kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.18.01.2011 esitas OÜ Pride Grupp (hageja) Harju Maakohtule hagi P P L (kostja) vastu, paludes tunnustada kostja esitatud maaklerilepingu tühistamise avalduse tühisust ja 12.01.2010 maaklerilepingu kehtivust ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 7605,49 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja viivise tasu maksmisega viivitamise eest otsuse tegemiseni ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 järgses määras alates otsuse tegemise päevale järgnevast päevast kuni põhisumma tasumiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt pöördus kostja 2009. aasta kevadel hageja tema poole hageja vahendatavate kinnisasjade tõttu. Hageja tutvustas kostjale mitut kinnisasja, mille omanike esindajaks ta oli, sh Merirahu 73 kinnistut (kinnistu). Pooled sõlmisid suulise kokkuleppe, mis vormistati 12.01.2010 kirjalikult maaklerilepinguna. 2009. aasta juunis pakkus hageja esimest korda kostjale kinnistut. Hagejal oli kinnistu müümiseks suuline leping selle endise omaniku I K ga, kes oli kinnistu omanik ka maaklerilepingu sõlmimise ajal. Koos kinnisasjade tutvustamisega anti kostjale üle neid tutvustav dokumentatsioon. Kostjale selgitati, et kinnistu omanik muutub lähiajal sundmüügi tõttu ja uus omanik K P on hagejale teatanud, et kavatseb kinnistu müüa ning on nõus kinnistu müügiga hageja vahendusel. I. K oli pankrotis võlgnevuse tõttu K. Pile, keda hageja veenis läbirääkimiste tulemusena võtma võlgnevuse katteks kinnistu enda omandisse. Kinnistu omandiõigus läks 28.01.2010 K. Pile üle 14.01.2010 kinnistamisavalduse alusel. Hagejal oli maaklerilepingu sõlmimise ajal suuline kokkulepe kinnistu müümiseks ka K. Piga, kuid hageja ei saanud talle teatada kostja ostusoovist, kuna kostja ei olnud teatanud kindlast soovist kinnistut omandada. Kuna kinnistu uuel omanikul oli siiski plaan kinnistu müüa, sõlmis ta väidetavalt kinnisvarabürooga Uus Maa maaklerilepingu. Kuu aega hiljem sai hageja kinnistu uuelt omanikult teada, et kinnistu võõrandati kostjale ja Nina Lukkale. Kostja kanti 06.04.2010 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 25.03.2010 kinnistamisavalduse alusel. Kostja ei teavitanud hagejat oma otsusest kinnistu omandada.
3.Hageja esitas kostjale maaklerilepingus kinnistu andmed ja kostja sõlmis kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu, seega on maaklerilepingu ja kinnistu omandamise vahel põhjuslik seos. Hageja otsis kinnistu kostja etteantud tingimustel, tegi õigusliku analüüsi ja selgitas selle tulemusi kostjale, esitles kostjale kinnistut, tegi endast oleneva kinnistu müümise võimalikuks muutumiseks ja pidas pooltega korduvalt läbirääkimisi, konsulteeris kostjat õiguslikes ning detailplaneeringut ja kinnistu hoonestamist puudutavates küsimustes ning tegi kinnistu hoonestamise detailplaneeringu analüüsi. Kuivõrd hageja on oma maaklerilepingust tulenevad kohustused täitnud ja lepingu eesmärk on saavutatud, esitas hageja kostjale 03.05.2010 nõude vahendustasu maksmiseks.
4.12.05.2010 esitas kostja vastuse maksenõudele ja maaklerilepingu tühistamise avalduse, milles viitas, et sõlmis maaklerilepingu pettuse mõjul. Kostjal ei olnud maaklerilepingu tühistamiseks alust ja leping kehtib. Kinnistu omanik teatas väidetavalt eksklusiivse lepingu sõlmimisest kinnisvarabürooga Uus Maa alles kuu aega pärast maaklerilepingu sõlmimist hageja ja kostja vahel. Seega on vale väide, et hageja oli maaklerilepingu sõlmimise ajal teadlik sellest, et tal ei ole õigust kinnistu müüki vahendada ja ta eksitas kostjat teadlikult.
5.Hageja nõude aluseks on VÕS § 664 lg 1 ja maaklerileping. Maakleritasu 119 000 krooni (7605,49 eurot) maksmise tingimused on täidetud. Hageja arvutas nõudesumma maaklerilepingu p-i 6 alusel, st 5% omaniku esialgu avaldatud hinnast 2 380 000 krooni. Viivist arvestas hageja alates 26.03.2010, kuna notariaalselt tõestatud leping sõlmiti 25.03.2010. 26.01.2012 seisuga on viivisenõue 1124,90 eurot. Kostja vastuväited
6.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Kostja väitel on ta maaklerilepingu kehtivalt tühistanud, kuna hagejal puudus õigus pakkuda kinnistut müügiks kinnistu omaniku kirjaliku nõusolekuta ja seda asjaolu varjas hageja maaklerilepingu sõlmimise päeval kostja eest. Tehingu võis tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg 1 ja § 94 lg 3 kohaselt tühistada pettuse tõttu. Hagejal ei ole õigust saada maakleritasu, kuna kinnistu võõrandamislepingut ja asjaõiguslepingut ei sõlmitud hageja tegevuse tulemusena. Paljasõnaline osutamine müügis olevale objektile kinnistuomaniku kirjaliku nõusolekuta kinnisvara müüki vahendada ei viinud kinnistu võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni. Hageja muutis lubamatult hagi aluseks olevaid asjaolusid, hakates hiljem väitma, et tal oli kinnistu eelmise omaniku nõusolek müügiks ning kinnistu müüki alustati juba 2009. Maakohtu otsus
8.Harju Maakohus jättis 25.05.2012 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
9.Kohus tugines otsuse tegemisel võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 619, § 620 lg-tele 1 ja 2, § 658 lg-tele 1 ja 2, §-le 660, § 664 lg-tele 1, 2 ja 5, asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 lgle 1, pankrotiseaduse (PankrS) § 135 lg-le 1, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lgle 1, § 78 lg-tele 1 ja 2, §-le 137 ja §-le 156.
10.Maakohus leidis, et asjaolu, kas hagejal oli omaniku nõusolek kinnistu müügiks, ei too kaasa tehingu tühisust kostja näidatud alusel. Pettus eeldab petmise tahet, mida kohus hageja käitumisest ei tuvastanud, kuna kinnistu omaniku e-kirjast selgub, et hageja eeldas tema müümistahet tulenevalt varasematest läbirääkimistest. Kuigi hagejal puudus kinnistu omaniku kirjalik nõusolek kinnistu müügiks, mida hageja oli maaklerilepingu p-s 3.8 garanteerinud, ei ole see oluline puudus, kuna
maaklerilepingu eesmärgiks oli kinnisasja müügi vahendamine ja kirjaliku nõusoleku puudumine ei välistanud lepingus kokkulepitud eesmärgi täitmist. Samuti oli maaklerilepingu p 7 järgi hageja pakkunud kostjale kolme objekti, mistõttu ei välista ühe pakutud objekti omaniku kirjaliku nõusoleku puudumine lepingu eesmärgi täitmist. Kuna hageja hinnangul oli tal kinnisasja omaniku nõusolek, ei saa käsitada kirjaliku nõusoleku puudumist TsÜS § 90 lg 1 mõistes pettusena, mis annaks aluse tehing tühistada.
11.Hageja ei ole maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmisel ilmutanud aga piisavalt hoolsust. Maaklerilepingu sõlmimise ajal, 12. jaanuaril 2010 oli kinnistu omanikuks I. K. Hagejal ei olnud võimalik saada kinnisasja omaniku nõusolekut kinnistu müügi vahendamiseks, sest I. K oli pankrotis ja tema vara oli muutunud pankrotivaraks, mille valitsemise ja käsutamise õigus oli üle läinud pankrotihaldurile. Tulenevalt nõudest võõrandada pankrotivara täitemenetluses sätestatud korras ehk enampakkumisel ei olnud isikut, kes saanuks maaklerilepingu sõlmimise ajal kindlalt väita, et tal on pankrotivõlgnikuga kokkulepe kinnistu omandamiseks. Samuti ei olnud nimetatud ajaks I. K pankrotimenetluses sõlmitud kompromissi, mis sõlmiti alles 30. septembril 2009. Kui eeldada, et pankrotimenetluses olid kompromissi tingimused kokku lepitud enne kompromissi vormistamist ja selle alusel andis K. P nõusoleku hagejale kinnistu müügi vahendamiseks, tuleb arvestada, et K. P on eitanud, et on andnud hagejale nõusoleku vahendada kinnistu müüki, ning hageja ei ole vastupidist tõendanud.
12.Hageja ei ole täitnud VÕS § 620 lg-st 1 tulenevat hoolsuskohustust. VÕS § 660 kohaselt ei või maakler teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida leping isikuga, kelle kohta ta teab või peab teadma asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt. Maaklerilepingu sõlmimise ajal, 12. jaanuaril 2010 valitsenud õiguslik olukord välistas hagejal saada kinnisasja omaniku nõusolek kinnistu müügi vahendamiseks. Hageja oleks pidanud olema teadlik, et tulenevalt asjaolust, et kinnistu omanik on pankrotistunud, ei ole võimalik kindlaks määrata isikut, kes omandab vara pankrotimenetluses. Samuti ei olnud hagejal võimalik mõjutada pankrotimenetluses korraldatava enampakkumise tulemusi või sõlmitava kompromissilepingu sisu. Kuna hageja ei olnud hoolsuskohustuse komponente (hoolsus, informeeritus ja riskide hindamine) täitnud, pidi ta ette nägema, et selle tagajärjel ei ole tal võimalik maaklerilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täita. Hageja on oluliselt rikkunud VÕS §-st 660 tulenevat keeldu, kuna ta pidi teadma asjaolusid, mis välistavad lepingu täitmise.
13.VÕS § 664 lg 5 sätestab, et kui leping öeldi üles või lepingust taganeti olulise lepingurikkumise tõttu, ei ole maakleril õigust tasu nõuda, kui ta teadis või pidi teadma, et lepingu rikkumine on tõenäoline. Kohus leiab, et kostja avaldusest ilmneb, et ta soovis hageja lepingurikkumiste tõttu pooltevahelist lepingulist suhet lõpetada. Tulenevalt asjaolust, et hageja on oluliselt rikkunud VÕS §-st 660 tulenevat keeldu ja arvestades kostja avalduse sisu, tuleb kostja 12. mai 2010. a avaldust käsitada maaklerilepingust taganemise avaldusena, mille tõttu ei ole hagejal õigust nõuda maaklerilepingust tulenevat tasu, kuna ta teadis või pidi teadma asjaolusid, millest tulenevalt ei olnud tal võimalik maaklerilepingut nõuetekohaselt täita.
14.Hagejal ei ole õigust saada tasu ka VÕS § 664 lg 2 järgi, sest hageja tegevuse tulemusel ei olnud kostjal võimalik kinnistut omandada. Kuigi kostja omandas kinnistu, ei tehtud tehingut hageja tegevuse tulemusel. Tegemist ei ole olukorraga, kus vahendatavast lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu.
Apellatsioonkaebus
15.25.06.2012 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
16.Kohus on valesti kohaldanud VÕS § 620. Asjaolu, et maaklerilepingu sõlmimise momendil I. K saanud oma vara käsutada, ei olnud takistuseks kliendi poolt selle kinnistu ostmisel ja maaklerilepingu täitmisel poolte poolt. Selleks momendiks kujunenud olukord võlgniku vara võõrandamisel oli tingitud pankrotiseadusest ning ei nõudnud omaniku nõusolekut. Pankroti asjaolud ei takistanud kostja poolt kinnistu omandamist enampakkumiselt maakleri juhiste järgi ning tema osavõtul. Maakler tegutses ainult kliendi huvides hoolsalt ja talle lojaalselt. Kliendi sooviks oli osta kinnistu enne enampakkumise läbiviimist pankrotihalduri poolt, et vältida hinna tõusmist. Maakler sai nõusoleku kõikidelt osapooltelt, kes olid seotud antud tehinguga, suunas neid kinnistu müügile ning äratas huvi tehingu vastu kõikides isikutes, kellest see tehing sõltus. Maakler võttis aktiivselt osa kompromisskokkuleppe vormistamisest pankrotimenetluse käigus, mille tulemusena klient sai selle, mida ta soovis. Kostja ise ei loe maakleri tegevusi ebapiisavalt hoolikateks, hageja ei ole saanud kostjalt mistahes pretensioone selle kohta.
17.Ebaõige on kohtu väide selle kohta, et maaklerilepingu sõlmimise momendil ei olnud hagejal võimalik täita oma kohustusi, mis tulenesid maaklerilepingust, kuna lähtudes maaklerilepingust ja VÕS §-st 660 ei või maakler teha käsundiandjale ettepanekut sõlmida lepingut isikuga, kelle kohta ta teab või pidi teadma asjaolusid, mis annavad mõistliku aluse kahelda selles, et see isik täidab lepingust tulenevad kohustused kohaselt. Kohus ei täpsustanud, milliseid kohustusi maakler maaklerilepingu kohaselt ei suutnud täita. Lepingu mõte ei eeldanud kohustuste täitmist osapoolte poolt lepingu sõlmimise momendil, kohususte täitmise tähtaeg, nagu ka lepingu kehtivuse tähtaeg oli osapoolte poolt määratud 5 kuud.
18.Kohtu põhjendused on vastuolulised. Kohus tunnistas maaklerilepingu tühiseks maakleri mittehoolika tegevuse alusel, esitades seda kui maaklerilepingu rikkumist, mis on vastuolus VÕS §-ga 100. VÕS § 100 mõistes loetakse kohustuse rikkumiseks kohustuslikust tingimusest tuleneva kohustuse mittetäitmist või mittekohast täitmist. Tehing võidakse tunnistada kehtetuks ainult seaduslikel alustel, mis on märgitud TsÜS
5.peatükis. Antud õigusnormid ei eelda tehingu tühistamist mittehoolikuse alusel, tehingu tühistamise alusena eeldatakse kahju tekitamist või pahatahtlikkust. Kohus ega kostja ei leidnud kahju tekitamise ega hageja pahatahtlikkuse tunnuseid kostja suhtes. Järelikult ei ole seaduslikke aluseid maaklerilepingu kehtetuks tunnistamiseks.
19.Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ei täitnud oma kohustusi, ei olnud piisavalt hoolikas, samuti ei olnud ta piisaval määral informeeritud. Kohus ei selgitanud, milles väljendub hageja mittehoolikus, võib vaid oletada, et mõeldud oli korrektsust, kuid mitte hoolsust. Hageja oli enne maaklerilepingu sõlmimist informeeritud I.K pankrotimenetlusest ning ta informeeris sellest ka klienti. Pooled kinnitasid seda esimesel kohtuistungil vastustes kohtuniku küsimusele.
20.Eeltoodust järeldub, et kohus ei soovinud lahendada asja sisuliselt, vaid püstitas eesmärgiks tunnistada maaklerileping kehtetuks mistahes viisil. Kostja ei vaidlustanud seda asjaolu, et just nimelt hageja maakleritegevus viis tehingu sõlmimiseni. Juba see fakt iseenesest, et tehing toimus, jätab kõik kohtu põhjendused maakleri hooletuse kohta ilma mõtteta ning tõendab maaklerilepingu tõesust ja maakleri tegevusi.
Vastus apellatsioonkaebusele
21.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata, kohustada hagejat andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatise kohtu poolt mõistlikuks peetavas ulatuses ja jätta menetluskulud hageja kanda. Edasine menetluskäik
22.05.04.2013 otsusega muutis ringkonnakohus maakohtu otsust motiivide osas, jättes otsuse lõppjärelduses muutmata ja jättis ringkonnakohtu menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
23.06.05.2013 esitatud kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja mõista kostjalt hageja kasuks välja maakleritasu 7605 eurot 49 senti, viivis ja menetluskulud.
24.13.11.2013 otsusega asjas nr 3-2-1-123-13 rahuldas Riigikohus hageja kassatsioonkaebuse osaliselt, tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
25.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormide rikkumise ja materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Kolleegium ei nõustu maakohtu lähenemisega asja lahendamisel tähtsust omavate asjaolude tuvastamisele ja tõendite hindamisele. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse ilma asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud ning hagi tuleb osaliselt rahuldada.
26.Kolleegium jätab Riigikohtu poolt käesolevas tsiviilasjas viidatud võimalust kasutades hageja poolt esitatud tuvastusnõuded õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, kuna maaklerilepingu kehtivuse küsimus tuleb esitatud asjaoludel nii või teisiti hageja rahalise nõude põhjendatuse üle otsustades lahendada (vt ka RKTK otsus nr 3-2-1-5-13, p 18).
27.Hageja poolt esitatud rahalise nõude lahendamisel juhindub kolleegium pooltevahelisele võlasuhtele hinnangu andmisel Riigikohtu seisukohast, et hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu eesmärgiks oli leida kostjale sobiv kinnisasi, millise teenuse eest lubas kostja maksta pärast kinnistu ostmist hagejale tasu. Selliselt vastab võlasuhe VÕS § 658 lg 1 järgsetele maaklerilepingu tunnustele. Kostja seisukoht, et tegemist ei olnud mitte ostuvahenduse, vaid müügivahenduse lepinguga, ei pea paika. Ostuvahenduse lepingut on võimalik sõlmida sõltumata sellest, kas maakler on vahendatavat objekti eelnevalt avalikult müüa pakkunud ning ostu vahendamises on pooled lepingu p-s 2.1 ka selgelt kokku leppinud.
28.VÕS § 658 lg 1 järgi võib maakleri kohustuseks olla ka üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamine. Kõnealusel juhul on kostja saanud esmast infot ostetud kinnistu kohta hagejalt ning seetõttu saab lugeda lepingu vähemalt selles ulatuses kostja poolt täidetuks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on kostja omandatud kinnistut kostjale esitlenud ja see on märgitud ka maaklerilepingu p-s 7. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on hageja üritanud tagada kostjale kinnistu omandamiseks sobivamat hinda ja viidanud kinnistu omandamisega seotud võimalikele õiguslikele probleemidele (I kd, tl 84-86). Hageja esitatud tellimisavaldus ja e-kirjavahetus kinnistu omanikuga (I kd, tl 13-19) näitab samuti, et hageja on püüdnud kinnistut vahendada. Kuigi kostja on lõppkokkuvõttes kinnistu ka omandanud, ei saa esitatud tõendite pinnalt teha siiski ühest järeldust, milline oli seos hageja tegevusel kinnistu võõrandamislepingu sõlmimisega. Kuna hagejal puudus ka maaklerilepingu p-i 3.8 järgi nõutav omaniku
kirjalik luba kinnistu müügiks, järeldab kolleegium, et hageja tegevus kostja kasuks piirdus viitamisega võimalusele kinnistu omandada. Juhindudes Riigikohtu seisukohast, leiab kolleegium, et ostu võimalusele viitamise kohustuse täitmist ei välista see, et hagejal ei olnud kirjalikku kokkulepet kinnistu vahendamiseks omanikuga, kuna see ei ole takistanud kostjal kinnistut omandamast. Samuti ei välista hageja tasunõuet asjaolu, et kostja või kinnistu müüja on tasunud vahendustasu mõnele muule maaklerile, ega ka see, kas kinnisvarabüroo Uus Maa ja K. P olid sõlminud ainuesinduslepingu kinnistu müümiseks.
29.VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus saada maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Pooltevahelise maaklerilepingu p 4.1 järgi tuli kostjal hagejale maksta vahendustasu, kui hageja on esitlenud kostjale vara ning vara omanik sõlmib kostjaga vara kohta asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist (I kd, tl 10). Maakleritasu suurus on maaklerilepingu p-i 6 järgi 5% vara omaniku esialgsest müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu ja mis on vara müügihinna sees. Maaklerilepingu p-s 6 on ette nähtud ka maksetingimused.
30.Pidades silmas Riigikohtu seisukohti, ei ole maaklerilepingu p 4.1 lepingu põhilise eseme kohta käimise tõttu tüüptingimusena VÕS § 42 lg 2 järgi tühine ega seadusega vastuolus. Lepingutingimus ei välista maakleri õigust saada tasu juhul, kui tema täidetud kohustused piirduvad üksnes kinnistu ostuvõimalusele viitamisega, samuti ei sätesta tingimus lubamatult, et maakleril on tasu nõudmise õigus, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel üldse mingit rolli. Seega on kokkulepitud tasumaksmise tingimus lubatav ja hagejal tuleb seda täita.
31.Pooled on maakleritasu suuruse määramisel leppinud kokku, et hageja poolt kostjale makstava tasu suuruseks on 5% vara esialgsest müügihinnast, mis ei sisalda käibemaksu ja mis on arvestatud vara müügihinna sisse. Öeldu tähendab, et lepingu mõlemapoolse täitmise korral oleks olnud kostjal kohustus maksta hagejale 5% kinnistu hinnast, millega kinnistut hagejale esialgselt pakuti. Kuna kinnistu esialgseks hinnaks oli 2,1 miljonit krooni, on hageja tasu suuruseks arvestanud 119 000 krooni ehk 7 605,49 eurot. Kostja on olnud hageja arvestuse suhtes kahtleval seisukohal, kuid ei ole 01.12.2011 toimunud maakohtu istungil antud lubadust tasu suuruse arvestust omalt poolt täpsustada (I kd, tl 94 pöördel) edasises menetluses täitnud. Alternatiivse arvestuse puudumise tõttu lähtub ringkonnakohus hageja poolt nõutud summast.
32.Kolleegium arvestab kostjalt hageja kasuks tasu väljamõistmisel Riigikohtu märkusega, et kostja poolt lepingu osaline täitmata jätmine annab alust tasunõuet vähendada. Kuna hagejapoolne lepingu täitmine on piirdunud peamiselt tehingu sõlmimise võimalusele viitamisega ning hagejal ei olnud kinnistu müügiks omaniku kirjalikku nõusolekut, nagu näeb ette maaklerilepingu p 3.8, ning see tähendab kolleegiumi arvates ühtlasi ka lepingu p-i 3.7 rikkumist, mis seisnes kohustuses tagada tehingu maksimaalne ohutus, peab kolleegium õigeks vähendada VÕS § 6 lg 2 alusel hagejalt kostja kasuks väljamõistetava tasu suurust poole võrra. Seda arvestades kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele põhivõlana 3 802,74 eurot ja seadusjärgse viivisena ringkonnakohtu otsuse tegemise seisuga 1 183,24 eurot. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustused täita vastavalt lepingule ning lepingu rikkumise korral on võlausaldajal õigus kasutada võlgniku suhtes kokkulepitud või seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (VÕS §-d 100 ja 101). VÕS § 108 lg 1 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse rikkumise korral selle täitmist ning VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Alates kohtuotsuse tegemisest kuulub vastavalt hageja taotlusele TsMS § 367
kohaselt kostjalt väljamõistmisele viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras protsendina tasumata põhinõudest kuni põhinõude tasumiseni.
33.Menetluskulude jaotuse osas lähtub ringkonnakohus TsMS § 163 lg-st 2. Kuna hageja ei nõustunud ringkonnakohtu istungil kohtu pakutud kompromissiga, mille järgi nõustus kostja maksma hagejale kokku 6 500 eurot, peab kolleegium õigeks jätta menetluskulud tervikuna hageja kanda. Samuti peab kolleegium hagi osalise rahuldamata jätmise tõttu õigeks mõista hagejalt TsMS § 190 lg 2 ja 4 alusel välja pool summast, mille osas hageja sai ringkonnakohtu 04.09.2012 määruse alusel riigilõivu tasumisest vabastamise näol 475 euro ulatuses menetlusabi.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.