Kohtulahend

ASJAOLUD

teemaplaneering. Kostjast mittesõltuvatel põhjustel viibis teemaplaneeringu kehtestamine ebaloomulikult kaua. „Lüganuse valla olulise ruumilise mõjuga objekti asukohavaliku üldplaneeringu teemaplaneeringu“ kehtestas Lüganuse Vallavolikogu alles 29.03.2012 otsusega nr 99. Seejärel määras Lüganuse Vallavalitsus oma 08.05.2012 korraldusega nr 57 tuulikupargi projekteerimistingimused ning käesoleval ajal on käimas Varja tuulikupargi projekteerimine. Asjaolu, et planeering ei näe ette hageja kinnistutele lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorite rajamist, ei ole kuidagi seotud kostja tegevusega, kuigi kostja soovis ja soovib sinna tuulegeneraatorite paigaldamist, tuginedes muuhulgas pooltevahelisele lepingule ning sellest tulenevalt ka hageja kui maaomaniku soovile. Lepingu täitmise tähtaja ületamise tingisid kolmandate isikute põhjustatud asjaolud, mille tekkimist ei saanud kostja hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel ette näha ning seega on tegemist VÕS §-s 103 sätestatud rikkumise vabandatavusega.

MAAKOHTU LAHEND

Kostja arvates on hageja kaotanud oma nõudeõiguse tulenevalt hea usu põhimõtte rikkumisest (VÕS § 6 lg 2). Kohus möönis, et kostja ei saa endale võtta kohaliku omavalitsuse pädevust ning oluliselt mõjutada planeerimismenetluse kestust, samas on leping pooltele täitmiseks kohustuslik, seega ka kostjale. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks hagejale teinud ettepaneku lepingus sätestatud tähtaegade muutmiseks või pikendamiseks. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, mida ta on omalt poolt teinud lepingus kokkulepitud tähtaegade järgimiseks või teise lepingupoole huvide arvestamiseks. Kohus nõustus hagejaga, et hea usu põhimõtte võimaliku rikkumise üle võiks arutleda juhul, kui hageja oleks kostja ettepanekust keeldunud. Kohtu arvates on alusetu ja põhjendamatu kostja ootus, et hageja nõustub jätkuvalt oma lepingus ja seaduses selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Kinnistu omanikult ei saa sellist vaikimisi nõustumist eeldada. Kohus asus seisukohale, et kostja väited hea usu põhimõtte rikkumisest on alusetud ja põhjendamatuid. Lepingus kokkulepitud kaheksaaastane tähtaeg oli kohtu arvates piisavalt pikk, et täita hoonestusõiguse sisuks olevad kohustused või sõlmida vajalikud kokkulepped tähtaegade muutmiseks. Kahtlust ei ole selles, et hoonestusõiguse sisuks oleva kohustuse mittetäitmine on oluline lepingurikkumine. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole lepingu p-s 5.3 sätestatud tähtaja jooksul ehitisi püstitanud. Ehitise tähtajaks mittepüstitamine on seadusest tulenev tagasinõude alus (AÕS § 244 1 lg 1). Tagasilangemise instituudi mõte seisneb selles, et säilitada edasivõõrandamiskõlbulik hoonestusõigus ning maatüki omanikul on õigus nõuda hoonestusõiguse ülekandmist enda asemel uuele hoonestajale. Tagasilangemise tulemusel muutub maaomanik hoonestusõiguse omanikuks, hoonestajal on aga õigus nõuda maatüki omanikult hüvitist. Kohus keeldus kohtuistungil kostjale viimase poolt vahetult enne 25.09.2013 kohtuistungi toimumist (24.09.2013 kell 21.49) puudustega esitatud vastuhagi (tasumata riigilõiv), milles kostja muuhulgas nõudis kinnistu omanikult hüvitist AÕS § 244 2 lg 1 alusel, menetlemisest põhihagiga ühes menetluses. Kohus tugines TsMS § 329 lg-le 1 ja 2 ja leidis, et vastuhagi esitamise eesmärk oli ilmselgelt venitada menetlust. Kohus andis 2013 maikuus pooltele võimaluse kompromissi sõlmimiseks. Kolme kuu jooksul kostja hageja kompromissettepanekule tagasisidet ei andnud, ka omapoolseid ettepanekuid ei esitanud. Kohus selgitas, et vastuhagi kuulub menetlemisele iseseisvas menetluses. Kostja ei olnud nõus hoonestusõiguse omanikule langemisega ning ei ole nõustunud kinnistusraamatu kande muutmiseks nõutavat tahteavaldust andma. Kohus rahuldas hageja nõude asendada kostja nõusolek kohtulahendiga vastavalt TsÜS § 68 lg-le 5. TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

sisustada, milliseid ehitisi kostja ehitama pidi, ei saanud kohus järeldada, et kostja on rikkunud ehitiste püstitamise kohustust; 2) on kohus jätnud tähelepanuta lepingu kui terviku ning hoonestusõiguse sisu. Kohus tõlgendas ebaõigesti lepingu p-i 5.3. Nimetatud punktis leppisid pooled kokku, et ehitustööd lõpetatakse vähemalt nelja aasta jooksul pärast ehitamise võimalikkuse tekkimist, sest hoonestajale kehtis üldine ehitamisõigus kogu lepingutähtaja jooksul ja see tuleneb lepingu punktides 3.1 ja 4.1 sätestatust. Hoonestusõiguslepingu p 3.1 ja 4.1 sätestasid hoonestusõiguslepingu sisu, mille kohaselt olid hageja kinnistud hoonestaja kasuks koormatud hoonestusõigusega tähtajaga 54 aastat alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse selliselt, et hoonestajal on õigus välja ehitada ja omada hoonestusõiguse tähtaja jooksul koormatud kinnisasjal tuulegeneraatoreid, nende teenindamiseks vajalikke tehnovõrke ja -rajatisi ning juurdepääsuteid. Kohus ei ole kaevatavas lahendis antud lepingusättele mingit tähelepanu pööranud. Antud lepingusätete järgi on hoonestajal õigus ehitada kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul. Ehitustöödega alustamise tähtajaks 31.12.2008 ei olnud saabunud ehitamise alustamist võimaldavad eeldused. Hageja teadis seda ja ei nõudnud hoonestusõiguse omanikule langemist. Hageja oli teadlik ja nõus sellega, et tuulikupargi ehitamine venib. Poolte ühiseks tahteks on olnud tuulepargi ehitamise õiguse andmine kostjale 54 aastaks. Hoonestaja ostis välja hagejale tema kinnistud (maksis maade võlad ja viivised), maksis ka ühekordset tasu hoonestusõiguse seadmise eest ning sai sellega laiaulatusliku hoonestamisõiguse 54-ks aastaks. Võlaõigusseadusest tulenevad tõlgendusreeglid, mis kohustavad tõlgendama lepingut koos teiste lepingutingimustega ja olemust silmas pidades ning kohustavad eelistama tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on kehtiv (VÕS § 29 lg 6, 8); 3) on maakohus jätnud tähelepanuta, et pooltel puudus kokkulepe olulises tingimuses ehk juhuks, kui ehitamist pole võimalik alustada 31.12.2008. Sellisel juhul kuulub kohaldamisele VÕS § 27, mis sätestab olulises tingimuses kokkuleppe puudumise. Hea usu põhimõttest ja poolte tahtest on ainuvõimalik kohaldada tingimust, mille kohaselt ehitamise eelduste tekkimisest alates 4 aasta jooksul peab olema ehitis püstitatud; 4) tuleb lepingut tõlgendada viisil, et ehitus tuleb lõpetada 4 aasta jooksul alates ehitamise võimalikkusest (mitte 8 aasta jooksul lepingu sõlmimisest) ka põhjusel, et asjaõigusseadus keelab äramuutva tingimusega hoonestusõiguse seadmise. AÕS § 248 lg 2 kohaselt hoonestusõigust ei või seada äramuutva tingimusega. Kokkulepe, millega hoonestusõiguse lõppemine seotakse äramuutva tingimusega, samuti kokkulepe, mille kohaselt hoonestusõiguse lõppemine seotakse hoonestaja surmaga, on tühine. TsÜS § 102 lg 3 kohaselt tehing on tehtud äramuutva tingimusega, kui tehinguga kindlaksmääratud õiguslike tagajärgede lõppemine sõltub asjaolust (äramuutev tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu. Pooled ei teadnud lepingu sõlmimisel, kas planeering kehtestatakse ja kas üldse on võimalik saavutada ehituslubade saamine ajaks, mil juba oli käes ehituse püstitamise tähtaeg vastavalt lepingu p-ile 5.3. Hoonestaja ei saanud kunagi hoonestusõigust realiseerida, sest äramuutev tingimus (asjaolu, mille kohta ei teatud, kas see saabub või mitte) võttis temalt hoonestusõiguse ära. Seega tuleb anda eelistus tõlgendusele, mille kohaselt hoonestajal on vastavalt lepingu punktidele 3.1 ja 4.1 õigus ehitada kogu hoonestusõiguse jooksul, kusjuures ehitus tuleb lõpetada nelja aasta jooksul alates ehitamise võimalikkusest; 5) on maakohus ebaõigesti jätnud aegumise kohaldamata. Hageja sai AÕS § 2441 lg-s 1 sätestatud eeldusest, nimelt sellest, et nõutavat ehitist p-is 5.3 toodud väidetavaks tähtajaks ei püstitata, teada hiljemalt 29.03.2012, kui Lüganuse vallavolikogu kehtestas üldplaneeringu teemaplaneeringu. Hageja on selgesõnaliselt väitnud (25.09.2013 istungiprotokollis), et ta „ootas“ lepingus fikseeritud tähtajani ja alles siis esitas hagiavalduse. Seega on hageja tunnistanud, et ta sai seaduses sätestatud eeldusest teada varem. Kui tõlgendada hoonestusõiguslepingut selliselt, et mingid ehitised pidid olema püstitatud 05.02.2013, siis on hageja nõue hoonestusõiguse omanikule langemiseks aegunud;

6) on maakohus jätnud põhjendamatult kohaldamata VÕS § 6 lg 2. VÕS § 130 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud juhul, kui rikkumine on vabandatav. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-64-06 sisustanud vääramatu jõu mõiste – erakordne ja objektiivselt vääramatu sündmus, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Teemaplaneeringu kehtestamine viibis kostjast mittesõltuvatel põhjustel ebaloomulikult kaua. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et pooled ei ole hoonestusõiguse lepingus sätestatud ehitise valmimise tähtaega pikendanud. Kostja on seisukohal, et pooled on sätestanud ehitamise õiguse kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul ning lepingu p 5.3 märgib vaid, et ehitamine tuleb lõpetada nelja aasta möödudes alates selle võimalikkusest. Hageja pahatahtlikkust kohtumenetluses kinnitab asjaolu, et hageja taganes põhjendamatult enda poolt pakutud kompromissist; 7) on maakohus ebaõigesti jätnud vastuhagi menetlemata. TsMS § 329 on üldnorm, kuid vastuhagi esitamise kohta kehtib erinormina TsMS § 373 lg 1 p 3. Õiguse üldpõhimõtete alusel tuleb kahe õigusnormi valikul kohaldada erinormi. Kostjal oli õigus esitada vastuhagi eelmenetluse lõpuni. Vastuhagi oli sisuliselt vastuväide hagile, sest hagi ja vastuhagi moodustasid vastastikused kohustused. Vastuhagis nõudis kostja hagi rahuldamise korral hoonestusõiguse turuväärtuse väljamõistmist kostja kasuks. AÕS 2442 lg 1 kohaselt hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise. VÕS § 82 lg 5 järgi lepingupooled peavad oma vastastikused lepingulised kohustused täitma üheaegselt, kui üheaegne täitmine on võimalik ja lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Seega tõi menetlusõigusnormi rikkumine kaasa asja ebaõige lahenduse ja samuti kostja õiguse kaitseta jätmise. Isegi kui hagejal on õigus hoonestusõiguse omanikule langemist nõuda, ei saa ta seda nõuda tasuta, mistõttu oleks maakohus pidanud hagi rahuldamata jätma. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata vastastikuse kohustuse üheaegset täitmist sätestava VÕS § 82 lg 5.

teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud ja -rajatised on püstitatud ning elektrienergia tootmiseks valmis seadistatud. Apellandi käsitluse kohaselt ei oleks vastustaja tasu saamise ega ka muud lepingu- ja seadusjärgsed õigused tagatud. Lepingupoolte tegelik tahe ühtis lepingu sõlmimise hetkel lepingu p-is 5.3 sõnaselgelt kokkulepituga, et hoonestaja, st apellant, kohustub kõik hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised ning juurdepääsuteed valmis ehitama 01. veebruariks 2013; 4) puudub alus VÕS § 27 kohaldamiseks. Pooltel oli selge kokkulepe, et tuulegeneraatorid ning vajalikud rajatised tuleb ehitada hiljemalt 01. veebruariks 2013. Seda, et apellant ei suutnud oma lepingulisi kohustusi täita, et saa kasutada vastustaja vastu, väitmaks, et pooltel puudus kokkulepe puhuks, kui ehitamist pole võimalik alustada hiljemalt 31. detsembril 2008. Apellant pidi sellise olukorraga arvestama. Vastustaja huvides oli, et lepingus oleks selgelt kokku lepitud tuulegeneraatorite püstitamise tähtaeg, kuivõrd vastava kohustuse täitmisest sõltus hoonestusõiguse tasu maksmise algus (lepingu p 6.2). Maakohus ei ole otsuse tegemisel seda asjaolu pidanud arvesse võtma, kuna hagimenetluses ei ole sellist seisukohta üleüldse esitanud ning seda ei ole arutatud. Apellant ei ole välja toonud asjaolusid, mis annaks võimaluse sellise uue asjaolu arutamiseks ringkonnakohtus (tss § 633 lg 5). Seega ei kuulu vastav käsitlus ringkonnakohtus üldse arutamisele, kuivõrd see väljub apellatsioonkaebuse piiridest ja ringkonnakohtu pädevusest (TsMS § 631; 652 lg 3); 5) on väär apellandi seisukoht, nagu oleks tegu äramuutva tingimusega hoonestusõiguse seadmisega. Lepingu p-is 5.3 sisalduva näol on tegu hoonestusõiguse asjaõigusliku kokkuleppega. Tähtpäev saabus, ehitised on püstitamata ja seega on AÕS § 2441 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud. Antud juhul oli reversiooni eeldus kokku lepitud lepingu p-is 5.3 ning ehitiste tähtaegselt püstitamata jätmisega rikkus apellant oluliselt lepingut ja reversiooni eeldused said täidetud. Maakohus ei pidanud otsuse tegemisel selle asjaoluga arvestama, sest hagimenetluses ei ole sellist seisukohta üleüldse esitanud ning seda ei ole arutatud. Apellant ei saa sellele apellatsioonkaebuses tugineda; 6) on maakohus õigesti leidnud, et vastustaja AÕS § 2441 lg 1 alusel esitatud nõue ei ole aegunud. Nõude aegumise aluseks tuleb lugeda 01. veebruar 2013, mil saabus lepingu p-s 5.3 kokku lepitud tähtaeg ehitise lõpetamiseks. Mistahes muud tähtajad, millele apellant viitab, ei oma aegumise seisukohalt tähtsust. Hagi on esitatud 22. märtsil 2013 ja seega tähtaegselt; 7) on maakohus õigesti leidnud, et kostja väited hea usu põhimõtte rikkumisest on alusetud ja põhjendamatud. See, et vastustaja oli teadlik projekti viibimisest apellandist sõltumatute asjaolude tõttu (planeerimismenetluse tõttu), ei saa hea usu põhimõtte alusel välistada vastustaja poolt õiguskaitsevahendite kasutamist, st hoonestusõiguse tagasilangemise nõudmist. Vastustajal puudub mistahes lepingust, seadusest ja hea usus põhimõttest tulenev kohustus taluda enda kinnisasja koormatist (hoonestusõigus), saamata selle eest kokkulepitud tingimustel tasu. Vastustaja nõustub kohtuga, et lepingus kokkulepitud 8-aastane tähtaeg oli piisavalt pikk, et täita hoonestusõiguse sisuks olevad kohustused või sõlmida vajalikud kokkulepped tähtaegade muutmiseks; 8) on ebaõige apellandi VÕS § 130 lg-l 1 tuginev põhjendus selle kohta, et lepingu p-s 5.3 nimetatud tähtaja rikkumine ei ole tekkinud apellandi süül ja rikkumine on vabandatav (vääramatu jõud). Süü olemasolu või selle puudumine ei ole antud vaidluse puhul üleüldse asjakohane aspekt, kuna hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole ette nähtud süülist vastutust. Apellandi poolt kirjeldatud asjaolude näol ei ole tegu vääramatu jõuga. Väide, justkui oleks vastustaja olnud nõus tõlgendusega, et ehitamine tuleb lõpetada nelja aasta möödudes alates selle võimalikkusest, on väär. Vastustaja ei ole kunagi nõustunud sellega, et lepingu p-s 5.3 kokku lepitud tuulegeneraatorite ja vajalike rajatiste püstitamise tähtaeg nihkuks määramata ajale tulevikus;

9) on maakohus õigesti jätnud vastuhagi menetlusse võtmata. Puudusid alused VÕS § 82 lg 5 kohaldamiseks. Küsimus ei ole selles, kas eelmenetlus oli vastuhagi esitamise hetkeks lõppenud või mitte, vaid selles, et vastuhagi esitati puudustega. Lisaks vastuhagilt riigilõivu tasumata jätmisele oli vastuhagi esitatud ilmselgelt sooviga venitada menetlust. Apellandi seisukohad seoses VÕS § 82 lg 5 kohaldamisega on ebaõiged. Hoonestusõiguse AÕS § 2441 lg 1 alusel omanikule langemine ja selle eest AÕS § 2442 lg 1 alusel hüvitise maksmise näol ei ole tegemist VÕS § 82 lg-s 5 sätestatud vastastikuste kohustustega ning neid ei tule täita üheaegselt. Lisaks sellele, et apellandi seisukoht on sisuliselt ebaõige, ei kuulu see lahendamisele ka menetluslikel põhjendustel, kuna apellant ei ole maakohtu menetluses vastuhagi esitamisel kõnealusele asjaolule tuginenud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et lepingus kokkulepitud tingimused kogumis (sh lepingu p-d 3.1 ja 4.1) ei toeta mingil viisil apellandi tõlgendust, et pooled pidasid lepingu p-is 5.3 silmas ehitiste lõpetamist nelja aasta jooksul alates ehitamise võimalikuks muutumisest. Ehitiste püstitamine on hoonestaja põhikohustuseks ning kokkulepitud ehtiste/rajatiste valmimisega on lepingu p-s 6.2 seotud hagejale hoonestusõiguse tasu maksmine. Sellega on põhjendatud ka poolte vahel lepingu p-is 5.3 konkreetse 8-aastase tähtaja kokkuleppimine. Tõlgendus, et ehitiste/rajatiste püstitamine võis määramata ajaks edasi lükkuda ja sellega seoses võis kostjal hagejale hoonestusõiguse tasu maksmise kohutus tekkida alles aastakümneid pärast lepingu sõlmimist, ei ole kooskõlas lepingu eesmärgiga ning jätaks hageja huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti tähelepanuta. Hageja on vastuses apellatsioonkaebusele põhjendatult viidanud, et apellandi tõlgenduse puhul kaotaks lepingu p 5.3 oma mõtte. Ülaltoodu alusel ei ole võimalik asuda seisukohale, et poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel (VÕS § 29 lg 1) oli selline, nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab, s.o oluliselt erinev lepingu p-is 5.3 kokkulepitust. Lepingu p-is 5.3 täpsustati AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse kinnistu omanikule langemise tingimusi. Nimetatud kokkuleppes ei ole tegemist äramuutva tingimusega hoonestusõiguse seadmisega, vaid AÕS §-st 2551 tulenevalt hoonestusõiguse sisu hulka kuuluva kokkuleppega, kuna lepingu vastavale peatükile on viidatud kinnistusraamatu kannetes (tl 25, 26).

/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.