2.Tuvastada OÜ Raisner kohustus anda nõusolek vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks xxx asuvale
P. (registriosa nr xx) ja xx külas asuvale xx (registriosa nr xx) kinnistutele seatud hoonestusõiguse kandmiseks kinnistute omaniku M P. nimele: 2.1 kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa nr xx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner (registrikood 11246939) ja kanda hoonestusõiguse omanikuna M P. (isikukood xxx) ning 2.2 kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa nr xxx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner (registrikood xxx)ja kanda hoonestusõiguse omanikuna M P. (isikukood xxx) .
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses endas ei taotleta selle lahendamist istungil.
HAGEJA NÕUE
1.M P. ja H. R. sõlmisid 01.02.2005.a notar Ülle Mesi büroos hoonestusõiguse seadmise lepingu, reaalservituudi seadmise lepingu ning kinnistamisavaldused ja asjaõiguslepingud (edaspidi Leping), mille alusel koormati hoonestusõigusega Ida-Virumaal, xxx ja xx külas asuvad P. ja xx kinnistud (hoonestusõiguse registriosad nr xx ja nr xx). Hoonestusõiguse omanikuna, st hoonestajana on käesoleval ajal kinnistusraamatusse kantud OÜ Raisner.
2.Lepingu p 5.3 järgi kohustus OÜ Raisner lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorid püstitama hiljemalt 8 aasta jooksul lepingu sõlmimisest, so hiljemalt 01.02.2013.a. Hagi esitamise seisuga on ehituskohustused kostja poolt täitmata. Hageja reserveeris 11.02.2013 kella 11.00 notaribüroos aja hoonestusõiguse omanikule langemise vormistamiseks, kuid kostja esindajata kokkulepitud ajal notaribüroosse ei ilmunud. Ilmumata jätmise põhjustest kostja hagejat ei teavitanud. Hageja leiab, et tähtajaks ehitustööde tegemata jätmise ehk hoonestustähtaja rikkumine on Lepingu p 5.3 sätestatud kohustuse oluline rikkumine, mis annab hagejale kui kinnistute omanikule õiguse nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist. AÕS § 244 1 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Hageja märgib, et ka planeering ei näe ette xx ja P. kinnistutele lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorite rajamist.
3.Eeltoodust tulenevalt nõuab hageja P. ja xx kinnistuid koormavate hoonestusõiguste kandmist kinnistuste omaniku M P. nimele.
Hageja ei nõustu kostja väitega VÕS § 103 lg 2 rikkumise vabandatavusest. Hageja leiab, et kostja seisukohad teemaplaneeringu kehtestamisega viibimise, projekteerimise ja hageja plaanide suhtes ei ole hoonestusõiguse omanikule langemisel olulised, kui ehitamiskohustus on seotud konkreetse tähtaja, mitte tingimusega. Kuna kostja oma nõusolekut vastavate kannete tegemiseks kinnistusraamatusse ei ole andnud, siis palub hageja tuvastada kostja nõusolek kohtul (TsÜS § 68 lg 5). Hageja palub tuvastada kostja kohustus anda nõusolek järgmiste kinnistusraamatu kannete tegemiseks: - kustutada reg osa xx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ning - kanda reg osa xx teise jakku hoonestusõiguse omanikuna M P.; - kustutada reg osas xx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja - kanda reg osa xx teise jakku hoonestusõiguse omanikuna M P. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
Kostja hagi ei tunnista.
Kostja märgib, et Lepingu p 5.3 nimetatud tähtaja ületamine ja viivitus ei tekkinud kostja süül. Kostja ei ole kunagi loobunud plaanist rajada xx valda tuulikupark. Kuna tuulikupark on olulise ruumilise mõjuga objekt, siis selle rajamiseks oli vaja kehtestada teemaplaneering. Kostjast mittesõltuvatel põhjustel viibis teemaplaneeringu kehtestamine ebaloomulikult kaua. „xx valla olulise ruumilise mõjuga objekti asukohavaliku üldplaneeringu teemaplaneeringu“ kehtestas xx Vallavolikogu alles 29.03.2012 oma otsusega nr 99. Seejärel määras xx Vallavalitsus oma 08.05.2012 korraldusega nr 57 tuulikupargi projekteerimistingimused ning käesoleval ajal on käimas xx tuulikupargi projekteerimine. Ka see, et planeering ei näe ette hageja kinnistutele lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorite rajamist, ei ole kuidagi seotud kostja tegevusega, kuigi kostja soovis ja soovib sinna tuulegeneraatorite paigaldamist, tuginedes muuhulgas pooltevahelisele lepingule ning sellest tulenevalt ka hageja kui maaomaniku soovile. Viidatud lepingupunkti täitmise tähtaja ületamise tingisid kolmandate isikute põhjustatud asjaolud, mille tekkimist ei saanud kostja hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel ette näha ning seega on tegemist VÕS § 103 sätestatud rikkumise vabandatavusega.
5.Kostja peab vajalikuks rõhutada, et hoonestusõiguse lepingu esemeks ei ole vaid tuulegeneraatorite rajamine, vaid lepingu p 5.1 kohaselt ulatub hoonestusõigus rajatud tuulegeneraatorite, tehnovõrkude ja rajatiste alusele ning teenindamiseks vajalikule maale ning juurdepääsuteede alusele maale. Ehitiste arv ja paiknemine hoonestusõigusega koormatud kinnistul määratakse kindlaks ehitusprojektiga. Ehitusprojekt ei ole tänaseks veel valminud, sest tuulikupargi projekteerimine alles käib. Tänane kehtestatud teemaplaneering puudutab vaid 52 MW osas tuulikupositsioone, kuigi liitumispunkt xx alajaamas on kostja kulul rajatud võimsuse 150MW jaoks. Kostjal on kavas kasutada ära kogu liitumisvõimsus, sest kostjal ei ole kavas
oma investeeringut kaotada. Seega on tänaseks kehtestatud teemaplaneering vaid esimene etapp kogu kavandatavast tegevusest xx valla piirkonnas. Kostja leiab, et hageja soov hoonestusõiguse leping lõpetada on peamiselt tingitud lepingu p
7.2.3.Kostjale teadaolevatel andmetel soovib kinnistuid oma tehnovõrkude ja rajatiste jaoks kasutada naabruses tuulikuparki arendav juriidiline isik. Kostja kinnitab, et vastuseisu hageja soovile tal ei ole.
6.24.09.2013 esitas kostja vastuhagi ja M. P. hagile aegumise vastuväite. Planeeringu kehtestamise otsus pärineb 29.03.2012. AÕS § 244 1 lg 3 kohaselt aegub AÕS § 244 1 lg 1 nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. M P. on olnud teadlik ja nõus projekti viibimisega kostjast olenematutel asjaoludel. Juhul, kui kohus leiab, et nõue ei ole aegunud, on hageja kostja arvates kaotanud oma nõudeõiguse lähtuvalt hea usu põhimõttest (kostja tugineb VÕS § 6 lg 2). Kostja leiab, et haginõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning palub jätta kohaldamata õigusnormid, mis lubavad antud juhul hoonestusõiguse langemist omanikule. Kostja taotles vastuhagi menetlusse võtmist ning selle lahendamist koos põhihagiga, tunnistajate ülekuulamist, nõuda välja xx Vallavalitsuselt M. P.a 13.07.2012 kiri nr 7-2.8/3531, määrata asjas ekspertiis hoonestusõiguse turuväärtuse määramiseks. OÜ Raisner palus M. P.lt välja mõista rahasumma, mis vastab hoonestusõiguse turuväärtusele ning määrata, et hagis taotletud kostja nõusolekud loetakse antuks vastukohustusena nimetatud rahasumma maksmisega.
KOHTUISTUNG 25.09.2013
7.Kohtuistungil jättis kohus tuginedes TsMS § 329 lg 1 ja 2 kostja taotlused vastuhagi menetlemiseks koos põhihagiga, tunnistajate ülekuulamiseks, hageja vande all ülekuulamiseks, tõendi väljanõudmiseks ja ekspertiisi teostamiseks rahuldamata, kuna vastuhagi ja taotlused ei ole esitatud mõistliku aja jooksul enne kohtuistungi pidamist ja takistavad antud juhul menetluse kiiret lahendamist. Lisaks sellele leidis kohus, et vastuhagi on esitatud puudustega (tasumata riigilõiv). Aegumise vastuväite osas märkis hageja esindaja, et lepingus on tähtaeg fikseeritud (lepingu p 5.3). Hageja ootas lõpptähtaja ära ja pöördus pärast tähtaja möödumist kohtusse. Hea usu põhimõtet hageja rikkunud ei ole. Vastaspool ei ole millegagi tõendanud, et ta oleks teinud ettepaneku tähtaja muutmiseks. Kui oleks teinud ja hageja oleks sellest keeldunud, oleks võimalik vaielda selle üle. Hageja jäi oma nõude juurde. Kostja kohtuistungile ei ilmunud.
KOHTU PÕHJENDUSED
Esmalt annab kohus hinnangu kostja esitatud nõude aegumise vastuväitele.
8.1 Hageja nõuab kostjalt hoonestusõiguse enda nimele kandmist (AÕS § 244 1 lg 1). Kostja taotleb aegumise kohaldamist. AÕS § 244 1 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi
kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks AÕS § 244 1 lg 3 kohaselt aegub AÕS § 244 1 lg 1 nõue kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.
TsÜS § 142 lg 1 sätestab, et õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus aegumist arvesse üksnes kohustatud isiku taotlusel. 8.2 Kostja väitel on hageja olnud kogu aeg teadlik Lepingu p 5.3 täitmise viibimisega seotud asjaoludest, seega on mööda lastud AÕS § 244 1 lg 3 sätestatud tähtaeg ning hageja nõue aegunud. Hageja esindaja märgib, et Lepingu p 5.3 on tähtaeg fikseeritud. Hageja ootas lõpptähtaja ära ja pöördus pärast tähtaja möödumist kohtusse. Hagi on esitatud tähtaegselt. Lepingu p 5.3 kohustus hoonestaja kõik hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised ning juurdepääsuteed valmis ehitama kaheksa aasta jooksul, arvates lepingu sõlmimise päevast, seejuures ehitustöödega alustama hiljemalt 31.12.2008. aastal. 8.3 Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja nõue on aegunud. Kuigi Lepingu p 5.3 sätestas ka ehitustöödega alustamise tähtaja, ei ole AÕS § 244 1 lg 1 kohaldamise eelduseks antud juhul mitte töödega tähtaegselt mittealustamine, vaid ehitustööde (tuulegeneraatorite ja vajalike tehnovõrkude- ja rajatiste ehitamine) lõpptähtaja möödalaskmine. Kostja ei täitnud lepinguga võetud ja hoonestusõiguse sisuks olevat kohustust. Kohus on seisukohal, et hageja sai teada AÕS § 244 1 lg 1 eelduse olemasolust kohustuse täitmise tähtaja 01.02.2013 (so 8 aastat lepingu sõlmimisest) möödumisel ning aegumistähtaega tuleb hakata lugema nimetatud kuupäevast. Asjaolu, kas hageja teadis projekti viibimisest ja muudest kostjast mittetingitud asjaoludest ja kas ta nendega nõustus, või mitte, ei mõjuta antud juhul kinnistu omaniku seadusest tulenevat nõudeõigust. Hagi on kohtule esitatud 22.03.2013, seega tähtaegselt.
9.Juhul, kui kohus leiab, et nõue ei ole aegunud, on kostja arvates M P.a kaotanud oma nõudeõiguse tulenevalt hea usu põhimõtte rikkumisest (kostja tugineb VÕS § 6 lg 2). M P.a oli teadlik ja nõus projekti viibimisega kostjast olenematutel asjaoludel. Kostja palub jätta kohaldamata õigusnormid, mis lubavad antud juhul hoonestusõiguse langemist omanikule. 9.1 TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb tsiviilõiguste teostamisel ja tsiviilkohustuste täitmisel toimida heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule (TsÜS § 138 lg 2). VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlgnik ja võlausaldaja teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama paragrahvi 2. lõike järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
9.2 Kohus möönab, et kostja ei saa endale võtta kohaliku omavalitsuse pädevust ning oluliselt mõjutada planeerimismenetluse kestust, samas on leping pooltele täitmiseks kohustuslik, seega ka kostjale. Lepingu p 5.3 täitmise kohustus lasus üheselt kostjal. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks hagejale teinud ettepaneku lepingus sätestatud tähtaegade muutmiseks või pikendamiseks. Samuti pole kostja esitanud
tõendeid selle kohta, mida ta on omaltpoolt teinud Lepingus kokkulepitud tähtaegade järgimiseks või teise lepingupoole huvide arvestamiseks. Hageja märgib õigesti, et juhul kui hageja oleks kostja ettepanekust keeldunud, võiks arutleda hea usu põhimõtte võimaliku rikkumise üle. Kohtu arvates on alusetu ja põhjendamatu kostja ootus, et lepingu pool (hageja) nõustub jätkuvalt oma lepingus ja seaduses selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Kinnistu omanikult ei saa sellist vaikimisi nõustumist eeldada. Vastupidine seisukoht tähendaks kõrvalekaldumist pacta sunt servanda põhimõttest. 9.3 Eeltoodu põhjal märgib kohus, et kostja väited hea usu põhimõtte rikkumisest on alusetud ja põhjendamatuid. Lepingus kokkulepitud kaheksaaastane tähtaeg oli kohtu arvates piisavalt pikk, et täita hoonestusõiguse sisuks olevad kohustused või sõlmida vajalikud kokkulepped tähtaegade muutmiseks.
10.Tulenevalt VÕS § 76 lg 1 ja 3 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele ning kohustus loetakse täidetuks kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine sh täitmisega viivitamine on kohustuse rikkumine VÕS § 100 tähenduses. Kui kahjustatud lepingupool jääb kohustuse rikkumise tõttu olulisel määral ilma sellest, mida lepingust õigustatult lootis, on tegemist olulise lepingurikkumisega (VÕS § 116 lg 2 p 1, 2, 4). Kohus on seisukohal, et pooltel (ka kostjal) oli piisavalt aega ettepanekute tegemiseks võimalike kokkulepete sõlmimiseks vältimaks kohustuste täitmise viivitamisest lepingupooltele võimalike negatiivsete tagajärgede saabumist. Kahtlust ei ole selles, et hoonestusõiguse sisuks oleva kohustuse mittetäitmine on oluline lepingurikkumine. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole Lepingu p.5.3 sätestatud tähtaja jooksul ehitisi püstitanud. Ehitise tähtajaks mittepüstitamine on seadusest tulenev tagasinõude alus (AÕS § 244 1 lg 1).
11.Kinnisasja omaniku nõue hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks tähendab sisuliselt valduse tagasilangemist st koormatud maaomanikul on õigus nõuda hoonestusõiguse üleandmist hoonestajalt endale, kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Tagasilangemise instituudi mõte seisneb selles, et säilitada edasivõõrandamiskõlbulik hoonestusõigus ning maatüki omanikul on õigus nõuda hoonestusõiguse ülekandmist enda asemel uuele hoonestajale. Tagasilangemise tulemusel muutub maaomanik hoonestusõiguse omanikuks, hoonestajal on aga õigus nõuda maatüki omanikult hüvitist. AÕS § 2442 lg 1 sätestab, et hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise.
Kohus keeldus kohtuistungil kostjale viimase poolt vahetult enne 25.09.2013.a kohtuistungi toimumist (so 24.09.2013 kell 21.49) puudustega esitatud vastuhagi (tasumata riigilõiv), milles kostja muuhulgas nõudis kinnistu omanikult hüvitist AÕS § 244 2 lg 1 alusel, menetlemisest põhihagiga ühes menetluses. Kohus tugines TsMS § 329 lg 1 ja 2 ja leidis, et vastuhagi esitamise eesmärk oli ilmselgelt venitada menetlust. Kohus andis 2013.a maikuus pooltele võimaluse kompromissi
sõlmimiseks. Kolme kuu jooksul kostja hageja kompromissettepanekule tagasisidet ei andnud, ka omapoolseid ettepanekuid ei esitanud. Kohus selgitab, et vastuhagi kuulub menetlemisele iseseisvas menetluses.
12.Kostja ei ole nõus hoonestusõiguse omanikule langemisega ning ei ole nõustunud kinnistusraamatu kande muutmiseks nõutavat tahteavaldust andma. Hageja palub kostja nõusoleku (tahteavalduse) asendada kohtulahendiga vastavalt TsÜS § 68 lg 5. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Nimetatud sättest tulenevalt kui isik on kohustatud tegema mingi tahteavalduse, kuid ei täida oma kohustust, võib selle tahteavalduse asendada kohtulahend, millega kohustatakse isikut vastavat tahteavaldust tegema. Kohus selgitab, et TsÜS § 68 lg 5 alusel tehtud kohtulahendi alusel ei hakata sundima kostjat oma kohustust täitma, küll aga toob lahend kostja jaoks kaasa õiguslikke tagajärgi, kuna asendab tema tahteavaldust.
13.Kohus rahuldab hageja nõude ja tuvastab OÜ Raisner kohustuse anda nõusolek P. ja xx kinnistutele seatud hoonestusõiguse kinnistute omaniku M P. nimele kandmiseks vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks: kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa nr xx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja kanda hoonestusõiguse omanikuna M P. ning kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa nr xxx teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja kanda hoonestusõiguse omanikuna
M P..
14.Kohus selgitab et kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese avaldus, mis tuleb kinnistusraamatu pidajale esitada koos jõustunud kohtulahendiga. Menetluskulude jaotus
15.TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks lahend tehti. Kohus rahuldab hagi, seega menetluskulud jäävad täies ulatuses kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 1). /allkirjastatud digitaalselt/ Helgi Vinni Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.