Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud J H esitas 26. oktoobril 2012. a. Pärnu Maakohtule hagi M E vastu üürilepingust tuleneva võlgnevuse 847, 16 euro ja viiviste väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16. septembril 2011. a. Ober Haus Kinnisvara AS-i maakleri K L vahendusel tähtajalise (1 aasta) eluruumi üürilepingu, mille kohaselt hageja andis ja kostja võttis üürile eluruumina maja koos osalise sisustusega ja olmeelektroonikaga aadressil xxxxxxxxxx. Samal kuupäeval toimus ka lepingu eseme valduse üleandmine kostjale. Hoone olukord ja sisustus olid lepingujärgseks kasutuseks sobivas seisukorras, see on fikseeritud lepingu lisas 1 vastavalt lepingu punktile 1. 3. Lepingu p. 2. 1 kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri 260 eurot kuus, lisaks kohustus üürnik kandma ka kõik lepingu esemega seonduvad kõrvalkulud. Lepingu p. 2. 7 sätestab üürileandja õiguse nõuda tasumisega viivitamise korral seadusejärgset viivist. Lepingu p. 4. 3 määratleb üürniku õiguse leping üles öelda etteteatamise tähtajaga 1 kuu.

eest 184, 51 eurot, kommunaalmaksete võlgnevus 165, 31 eurot ja kahjuhüvitis 480, 68 eurot (sealhulgas lõhutud kaminaukse parandamisega seotud kulu 410, 72 eurot ja lõputud pliigi parandamisega seonduvad kulud 69, 96 eurot), millest on lahutatud tagatisraha 260 eurot), samuti viivise hagi esitamise seisuga 39, 52 eurot ja edasi viivise 0, 023% päevas tasumata summalt kuni nõude täieliku täitmiseni. Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja lõpetas hagejaga üürilepingu ühepoolselt, kuna üürile antud eluruum ei vasta poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustele. Läbirääkimistel hageja ei näidanud üles huvi puuduste kõrvaldamiseks, vaid ähvardas kostjat lepingu lõpetamisega. Kostjal oli hagejaga vestlus juba 6. – 7. päeval pärast üürilepingu sõlmimist vee halva lõhna teemal. Sellele hageja ei reageerinud vähemalgi määral. Kostjal ei olnud võimalik koheselt tuvastada küttesüsteemi puudusi, kuna üürilepingu sõlmimise ajal polnud ilmastikust tulenevalt hoone kütmine vajalik. Kostja lõpetas üürilepingu eluruumis elamist takistavate puuduste tõttu. Samuti kandis kostja eluruumi puuduste tõttu lisakulusid. Hageja andis kostjale eluruumi kohta valet teavet üürilepingu sõlmimisel ja kostja eluruumis elamise ajal. Kostja vabastas eluruumi 30. novembril 2011. a. ja soovis eluruumi võtmed hagejale üle anda. Hageja võtmete vastuvõtmisest ja eluruumi ülevaatamisest ei huvitunud. Kostja saatis eluruumi võtmed hagejale kirjaga. Kostja luges üürilepingu lõppenuks 30. novembril 2011. a. Kuna kostja lahkus eluruumist 30. novembril 2011. a., jääb arusaamatuks hageja nõue alates 1. detsembrist 2011. a. Kostja üüritud eluruumides sel ajal ei elanud ja teenuseid ei kasutanud. Hageja pole tagastanud kostjale tagatisraha 260 eurot. Kostja on kandnud kahju hagejalt eluruumide üürimisel maakleritasu 260 euro näol, selle summa peaks hageja seoses üürilepingu lõppemisega üüritud eluruumi puuduste tõttu kostjale tagastama. Hageja esitatud arved erinevate tööde ja remontide kohta pole seotud üürilepinguga ja kostja elamisega eluruumis. Eluruumi suurematele ja väiksematele puudustele on kostja viidanud mitmel suulisel vestlusel hagejaga telefoni teel. Sarnastele asjaoludele on kostja tuginenud hagejaga e-kirja teel suheldes. Hageja pooltevahelist lepingut ei täitnud, kuna pole eluruumis esinevate puudustega kohapeal tutvunud ega leidnud lahendusi puuduste kõrvaldamiseks mõistliku aja jooksul. Kostja elamine üüritud ruumides muutus seetõttu võimatuks ja kostja oli sunnitud eluruumist välja kolima. Kostja pöördus hageja poole ettepanekuga oktoobri ja novembri 2011. a. kommunaaltasude tasaarveldamiseks tagatisraha arvelt ja ülejäänud raha tagastamiseks kostja kontole. Hageja jättis kostja ettepaneku tähelepanuta. Seetõttu jääb arusaamatuks, mida hageja kostjalt nõuab. Hageja esitatud arvetel toodud kahjustusi eluruumidele pole kostja tekitanud. Need on hagejale tekitanud keegi kolmas osapool või tekkisid kahjud sellest, et eluruumi ei köetud, kuna külmadel talvekuudel eluruumis keegi ei elanud. Maakohtu otsus Pärnu Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hagejal puudub nõue kostja vastu. Kostja poolt tasumata üür 184, 51 eurot on hõlmatud kostja poolt lepingu sõlmimisel makstud tagatisrahaga 260 eurot, mille saamist hageja ei vaidlusta. Kommunaalkulud 165, 31 eurot on vastavalt hageja esitatud tõenditele kosta poolt tasutud. Hageja on nõudeks liitnud kommunaalkulude arvetes toodud summad, arvestamata, et arvetest nähtub, et nimetatud summad on tasutud. Näiteks elektri eest jäi peale detsembri arve tasumist ettemaksu 5, 13 eurot, prügiveo ning vee ja kanalisatsiooni arvetest kostja võlgnevust ei nähtu. Tõendamata on, et kostja süül oleks purunenud kamina ukseklaas. Hageja pole esitanud tõendeid, et ta oleks kandnud hagis toodud kulutusi. Hagis osundatud 3(8)

Leease OÜ arved puuduvad, transpordiarved käsitlevad pesumasina ja pliidi transporti ning paigaldamist, seega pole asjakohased. Hageja on esitanud ka kaks pilti kaminast, kuid need ei tõenda, et kostjal nende alusel hageja ees kohustus tekiks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 36 lg. 1 järgi on maja võtmete üleandmine abinõu, mis võimaldab tegelikku võimu asja üle. Isik, kes hoiab enda valduses maja võtmeid, säilitab tegeliku võimu asja üle ka AÕS § 39 lg. 1 mõttes. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja pole võtmeid üle andnud. Tuvastatud on, et kostja kohustused kuni võtmete üleandmiseni on täidetud. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lõikele 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Kostja on oma seadusest tulenevad kohustused hageja ees vastavalt lepingule täitnud. Kohaldamisele kuuluvad ka VÕS § 271, § 292 lg. 1, § 443 lõiked 1 - 2 ja § 335, mis reguleerivad pooltevahelisi suhteid. Kohaldamisele ei kuulu VÕS § 94 lg. 1, § 100, § 101 lg. 1 p. 6 ja § 113 lg. 1, kuna hagejal puudub nõue, millelt viiviseid arvestada. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hagejale jääb maakohtu seisukoht ning selle põhjendus täielikult mõistetamatuks ning hageja ei saa aru, millistele argumentidele tuginedes on kohus jõudnud seisukohale, et kostja on kõik oma kohustused hageja ees täitnud. Kohus on arusaamatult viidanud kommunaalkulude tasumisele kommunaalteenuseid osutanud ettevõtjatele, need on aga tasunud hageja. Vastavalt üürilepingu punktile 2. 2 pidi nimetatud summad kostja tasuma hagejale ja hageja kohustus oli tasuda teenuste eest teenuse osutajatele. Lisaks on kohus jätnud täielikult tähelepanuta hageja 9. novembril 2012. a. esitatud menetlusdokumendi. Maakohus on vääralt kohaldanud VÕS § 271, § 292 lõiget 1 ja § 335 ning ilmselgelt ka VÕS § 443, millel puudub igasugune puutumus vaidlusega. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse lõppjäreldust tühistada, küll tuleb otsuse põhjendust TsMS § 657 lg. 1 p. 21 alusel muuta ja täiendada. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 16. septembril 2011. a. üürilepingu, millega hageja (üürileandja) andis kostjale (üürnik) üürile Pärnumaal Sauga vallas Tammiste külas Ristiku tee 38 asuva elumaja koos osalise sisustusega (tl. 9 - 13. Üürilepingu järgi oli üüri suuruseks 260 eurot kuus, lisaks üürile tuli üürnikul üürileandjale tasuda eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud ning kostja tasus hagejale ka tagatisraha summas 260 eurot. Lepinguobjekti valduse andis hageja kostjale üle lepingu sõlmimise päeval. Vaidlust ei ole ka selle üle, et 22. novembril 2011. a. teavitas kostja hagejat lepingu ülesütlemisest alates

summas 69, 96 eurot; saadud summast on ta maha arvestanud tagatisraha 260 eurot. Kostja leiab, et leping on lõppenud 30. novembril 2011. a. ning seetõttu ei ole tal kohustust tasuda hagejale üüri ja kommunaalteenuste tasu alates 1. detsembrist 2011. a., tagatisraha katab kommunaalteenuste tasu oktoobri ja novembri eest, kaminaklaasi ja pliiti ei ole ta aga lõhkunud. Et otsustada selle üle, millise ajavahemiku eest on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri ja kommunaalteenuste tasu, tuleb tuvastada lepingu lõppemise aeg. Põhjendades oma seisukohta lepingu lõppemise kohta 22. detsembril 2011. a., on hageja väitnud, et lepingu ülesütlemisest tuli teda lepingu kohaselt teavitada üks kuu ette ning ka valduse üleandmine leidis aset alles

probleemi ning millest nähtub, et külm on lastetuba; kostja teeb selles hagejale ettepaneku probleemid lahendada (tl. 86). Hageja on kinnitanud, et esmakordselt oli kütteprobleemist juttu suuliselt paar päeva enne seda e-kirja (tl. 72). Järgmisel päeval saadetud vastuses tunnistab hageja mõlemat probleemi, pakkudes kostjale võimalust leping lõpetada ning märkides, et kui kostja välja kolida ei taha, siis ta lahendab veeprobleemi ning asub seejärel, kui üüri ja kõrvalkulude eest on makstud, tegelema küttesüsteemi probleemiga (tl. 86). Ka

pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Sama paragrahvi lg. 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kahju hüvitamise nõude eeldusena peab üürileandja seega tõendama, et tegemist on asja kahjustumisega ajal, mil asi oli üürniku valduses, samuti, et kahjustumine ületab hariliku kasutamisega kaasneva mõju. Üürnikul on siis omakorda võimalus tõendada, et asja kahjustumine ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Kamina purunenud klaas võib iseenesest olla asja taoline kahjustumine, mis ületab hariliku kasutamisega kaasneva mõju, hageja ei ole aga tõendanud, et kamina klaas oleks purunenud ajal, mil asi oli kostja valduses. Kostja seda eitab. Eespool on kolleegium põhjendanud, et lepingu lõppemisel hageja elamu valdust üle võtma ei ilmunud, tema enda väidete kohaselt vaatas ta elamu üle alles 26. detsembril 2011. a. (tl. 4) ehk ca kuu aega pärast kostja poolt elamu valduse vabastamist. Nii ei ole välistatud, et klaasi purunemine võis aset leida vahepealsel ajal, mingeid tõendeid, et see nii ei olnud, ei ole aga esitatud. Pealegi peab üürileandja VÕS § 336 lg. 1 kohaselt üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Et kamina lõhutud klaas ei ole varjatud puudus, mida ei saaks tavalise ülevaatusega avastada, hageja ei kontrollinud elamu valduse tagastamisel aga selle seisundit ega teatanud kostjale viivitamatult avastatud puudusest, siis on ta igal juhul kaotanud õiguse sellele asja väidetavale puudusele tugineda olenemata sellest, kas puudus on tekkinud asja kostja valduses oleku ajal või mitte. Mis pliidi remonti puudutab, siis ei ole hageja esile toonud faktilisi asjaolusid, millest nähtuks, millise puudusega on väidetavalt tegemist, seega ei ole juba ainuüksi sellest tulenevalt võimalik hinnata seda, kas puudus on selline, mis ületab tavapärase kasutamisega kaasneva mõju, taoliste asjaolude tõendamisest rääkimata. Esiletoodu põhjal ei ole võimalik hinnata ka seda, kas tegemist on puudusega, mille avastamine on võimalik tavalise ülevaatusega, või on see varjatud puudus. Mingeid tõendeid ei ole esitatud ka selle kohta, et väidetav puudus oleks tekkinud kostja valduses oleku ajal. Seega ei ole hageja oma nõuet selles osas tõendanud. Eespooltoodust tulenevalt oli hagejal kostja vastu üürilepingust tulenevalt üksnes kommunaalteenuste tasu nõue oktoobri ja novembri 2011. a. eest kokku summas 149, 33 eurot (Eesti Energia arvete järgi 65, 44 ja 48, 11 eurot; MTÜ Aasametsa arvete järgi 16, 16 ja 14 eurot ning Ragn-Sells arvete järgi 2, 81 ja 2, 81 eurot). Samas on hageja käes kostja poolt tasutud tagatisraha 260 eurot, mis hageja nõude kostja vastu katab ja mille kostja on soovinud hageja nõudega tema vastu tasaarvestada. Tasaarvestuse avalduse on kostja teinud lepingu ülesütlemise avalduses 22. novembril 2011. a. (tl. 89). Hageja nõue kostja vastu on seega lõppenud (VÕS § 197 lg. 2) ja põhjendatud on maakohtu järeldus, et hagi rahuldamiseks ei ole alust. Et hagejal ei ole kostja vastu nõuet, ei saa kerkida ka viivisenõude põhjendatuse küsimust. Lisaks eespooltoodule on kostja esitanud kohtule Five Baltic Managemant OÜ poolt kostjale saadetud nõudekirja, milles väidetakse, et hageja on oma üürilepingust tuleneva nõude kostja vastu 30. jaanuaril 2012. a. loovutanud ja nõutakse võla tasumist nõude omandajale (tl. 101). Kui nõue võlgniku vastu on loovutatud, siis välistab see juba iseenesest loovutaja poolt võlgniku vastu esitatud nõude rahuldamise. Maakohus ei ole nõude loovutamise küsimusega tegelenud ega selle kohta ka poolte seisukohti küsinud. Et hagi jääb

7(8)

aga sisulistel põhjendustel nii või teisiti rahuldamata, siis ei muudaks nõude loovutamine asjas tehtava lahendi lõppjäreldust ja selle kohta seisukoha võtmine ei ole hädavajalik. Maakohus on tsiviilasja hinna määranud ebaõigesti. TsMS § 123 kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 133 lg. 1 hagiavalduse esitamise ajal 26. oktoobril 2012. a. kehtinud redaktsiooni kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi, sama paragrahvi lg. 2 kohaselt liidetakse sama seadustiku §-s 367 sätestatud kõrvalnõuete hagihinna arvutamisel hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Hagiavalduses esitas hageja põhinõude 847, 16 eurot, viivisenõude hagi esitamise aja seisuga 59, 23 eurot ja edasiulatuva viivisenõude protsendina põhinõudest kuni selle täitmiseni. Seega oli hagihinnaks hagi esitamise ajal kehtinud VÕS § 113 lg. 1 lause 2 kohast 8%-list viivisemäära arvestades 974, 16 eurot (põhinõue 847, 16 + sissenõutavaks muutunud viivis 59, 23 + ühe aasta eest arvestatud viivis 67, 77). TsMS § 137 lg. 11 kohaselt võib kõrgema astme kohus asja hinda muuta, kui see on alama astme kohtus määratud ebaõigesti. Tsiviilasja hinnaks maakohtu menetluses tuleb seega määrata 974, 16 eurot. Riigilõivu on hageja hagiavalduselt tasunud seaduses sätestatud ulatuses. Apellatsioonkaebuse hind on sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust (TsMS § 137 lg. 1). Apellatsioonkaebuses vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata tema põhinõue 570, 49 euro ja viivisenõue 39, 52 euro ulatuses ja edasiulatuva viivise nõue. Apellatsioonkaebuse hinnaks on seega 655, 63 eurot (570, 49 + 39, 52 + aasta eest arvestatud viivis 45, 65). Et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb apellatsioonimenetluse menetluskulud kooskõlas TsMS § 171 lõikega 1 jätta apellandi kanda.

Gaida Kivinurm

Kaupo Paal

Malle Seppik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.