Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Ülle Jänes, Ulvi Loonurm, Iko Nõmm
Määruse tegemise aeg ja koht
23. jaanuar 2014, Tallinn
Kohtuasja number
2-13-51923
Tsiviilasi
AS Maket Kinnisvara hagi A Bi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.11.2013 määrus menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Maket Kinnisvara määruskaebus
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja AS Maket Kinnisvara (registrikood 10846131, asukoht Pärnu mnt 23, Tallinn 10141), lepinguline esindaja Priit Pööbo (e-post [email protected]) Kostja A B (isikukood xxxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
hagiavalduse
Tühistada Harju Maakohtu 06.11.2013 määrus ning saata hagiavaldus menetlusse võtmise otsustamiseks samale esimese astme kohtule. Määruskaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale ei saa edasi kaevata.
Menetluse käik AS Maket Kinnisvara esitas 01.11.2013 Harju Maakohtule hagi A Bi vastu hooldus- ja kommunaalteenuste võlgnevuse väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt on kostja xxxxxxxxxx asuva korteriomandi omanik. Hageja on elamu valitseja, kes vahendab ja teostab hooldus- ja kommunaalteenuseid ning esitab korteriomanikele arveid saadud teenuste eest. Kostjal on maksete võlgnevus perioodil 31.10.2012 kuni 31.10.2013 esitatud arvete järgi. 05.11.2013 kirjas nõudis maakohus hagejalt esindusõiguse olemasolu tõendavate dokumentide esitamist. Viitega Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-132-05 (punktid 9 ja 10) selgitas kohus, et hagi
esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, mis ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, seega nähtub kavast ulatus, milles on valitsejal kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks nõudeid eistada. Kohus hoiatas hagejat, et ei võta hagi menetlusse, kui hageja ei ole määratud tähtajaks tõendanud oma esindusõiguse olemasolu. 06.11.2013 esitas hageja kohtule korteriomanike 06.05.2013 üldkoosoleku protokolli koos lisadega, s.h 2013. a majanduskava, ning täpsustas hagi hinda. 06.11.2013 määrusega keeldus maakohus TsMS § 371 lg 1 p 12 alusel hagi menetlusse võtmast, kuna õigustatud isiku nimel hagiavalduse esitanud isik ei ole tõendanud oma esindusõiguse olemasolu. Tulenevalt KOS § 21 lg 2 p-dest 1 ja 5 on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike volitatud ulatuses. Maakohus asus seisukohale, et eelnimetatud sätete alusel on valitseja õigustatud korteriomanike ühiste ajade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja. Nimetatu on kooskõlas Riigikohus seisukohtadega asjas nr 3-2-1-146-10 (punkt 10). Praegusel juhul on hageja esitanud hagi korteriomaniku vastu enda, mitte kõigi korteriomanike nimel. Määruskaebus AS Maket Kinnisvara palub määruskaebuses Harju Maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse ja võtta hagi menetlusse. 05.11.2013 saatis Harju Maakohus hagejale e-kirja, mille selgitas, et hagejal tuleb esitada kohtule esindusõiguse olemasolu tõendavad dokumendid. 06.11.2013 esitas hageja kohtule puuduste kõrvaldamise avalduse, lisades üldkoosoleku protokolli ja majanduskava. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-132-05 (punktid 9 ja 10) selgitanud, et KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Vaatamata hageja esitatud tõenditele keeldus kohus hagi menetlusse võtmast. Hageja arvates on kohtumäärus vastuolus seadusega, motiveerimata ja põhistamata. Määruses sisalduvad asjaolud on vastuolulised. Puuduste kõrvaldamise määruses on maakohus tuginenud KOS § 21 lg 2 p 5 tõlgendamisel Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-132-05 (punktid 9 ja 10). Selles lahendis on kohus selgitanud, et KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise aluseks saab nimetatud sätte tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, seega nähtub kavast ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Sama seisukohta on väljendatud ka muudes kohtulahendites. Näiteks on kohus tsiviilasjas nr 2-12-47808 leidnud, et kuigi KOS § 21 lg 2 sõnastusest nähtub, et valitsejal on õigus hagi esitada korteriomanike nimel, ei tähenda see, et korteriomanikud peavad olema hagejateks, vaid et hagi peab teenima mitte valitseja, vaid korteriomanike ühiseid huve. Korteriomanike poolt hagi esitamine oleks põhjendatud siis, kui korteriomanikud oleksid lisaks enda tasutavatele arvetele maksnud ka kostjale langeva osa. Kuivõrd korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid (sh remondifond ja muud reservfondid) valitseb valitseja (KOS § 21 lg 1 p 4), oleks nõude esitamiseks õigustatud korteriomanike ühisus valitseja kaudu. Määruse tegemisel ei ole kohus hinnanud kõiki hageja väiteid. Alternatiivse nõudena on
hageja esitanud nõude alusetu rikastumise normide alusel (hageja on kommunaalteenuste lepingud sõlminud enda nimel ning seeläbi teinud kulutusi ja korteriomanik rikastunud). Hagi menetlusse võtmisest keeldumine on sanktsioon hageja suhtes. Käesoleval juhul on kohus jätnud hindamata hageja eelneva käitumise menetluses, sh hageja huvi hagiavalduse menetlusse võtmise vastu, mis nähtub hageja esitatud puuduste kõrvaldamise avaldusest. Menetluse edasine käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas vastavalt TsMS § 663 lg-le 5 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav määrus tuleb tühistada ning TsMS § 667 lg 2 alusel saata hagiavaldus menetlusse võtmise otsustamiseks samale maakohtule. Kolleegium nõustub määruskaebuse käsitlusega, et kaevatav kohtumäärus ei vasta seaduse nõuetele, on põhjendamata ja vastuoluline (TsMS 465 lg 2 p 8). Kuigi kohus on sisuliselt leidnud, et hagi esitamiseks ei ole hagejal õiguslikku alust, on ta keeldunud hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 1 p 12 alusel. Nimetatud säte reguleerib olukorda, kus hagiavalduse esitanud isik ei ole oma esindusõigust tõendanud. Praegusel juhul on hageja esitanud hagi oma nimel, mistõttu esindusõigus TsMS § 371 lg 1 p 12 tähenduses ei vajanud tõendamist. Hageja väitel tuleneb tema hagemisõigus asjaolust, et korteriomanikud andsid 06.05.2013 üldkoosolekul hagejale käsundi, mille alusel on hageja kohustatud osutama korteriomanikele, s.h kostjale, majanduskavas ettenähtud teenuseid ja korteriomanikel, s.h kostjal, on kohustus tasuda osutatud teenuste eest hagejale. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-132-05 punktis 10 asunud seisukohale, et KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuväliste nõuete esitamise korra osas, seega on valitsejal õigus hagi esitada. Riigikohus leidis, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, seega nähtub majanduskavast ka ulatus, milles on valitsejal kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia. Samas, kui maakohus ka leidis, et KOS §-st 21 ei tulene hageja kui valitseja nõude õiguslikku alust, oleks kohtul tulnud hinnata, kas õigussuhte sisust tulenevalt on võimalik esitada nõudeid muul õiguslikul alusel. Nii on ka hageja hagiavalduses märkinud oma nõude alternatiivseks aluseks kas alusetust rikastumisest või käsundita asjaajamisest tuleneva õiguse. Kui valitseja ja korteriomanike vahel oli käsundusleping, pidi kohus kaaluma, kas hageja nõue võis õiguslikult tuleneda VÕS § 628 lg-st 2. Juhul kui korteriomanikud ei olnud hagejale andnud ülesandeid teatud tööde tegemiseks, kuid hageja need siiski tegi või tegi need viisil, kus korteriomanike poolt tasutud summad kulusid ei katnud, võib nõude aluseks olla ka VÕS § 1023 lg 1. Väidetavalt osutas hageja korteriomanikele teenuseid majanduskavas ettenähtud mahus ning korteriomanikud võtsid hageja poolt osutatud teenused vastu, tasudes igakuiselt tema poolt esitatud arvete alusel. Märgitu viitab asjaolule, et korteriomanikud kiitsid hageja kui valitseja tegevuse heaks ning et hageja tegevus vastas korteriomanike huvidele ja tegelikule tahtele. Vaidlusaluse õigussuhte kohta on Riigikohus täiendavalt selgitanud (lahend nr 3-2-1-33-06), et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (VÕS § 619) võib
valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vajalik selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks.
Ü. Jänes
U. Loonurm
I. Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.