2-12-47189/54 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

5.juulil 1989 sõlmitud mitteeluruumide kasutamise lepingu nr 63 ajal oli hoone mitmes tulekahjus praktiliselt hävinud ja seda ei saanud kasutada. Enamus hoonest tuli lammutada ja ehitada uus hoone. Enne lammutustöid oli hoone pind 250 m2, pärast 630m2. Tallinna linn ei ole ehitustöid finantseerinud, mida linn on ka korduvalt kinnitanud. Tallinna linn on rikastunud 22 211,62 euro võrra. Linn on esitanud rendiarveid alates juulist 1989 kuni novembrini 1994. Siis tagastas linn hoone selle õigusjärgsele omanikule ebaseaduslikult. Hoone võeti linna bilanssi mais 2008. Maist 2008 kuni aprillini 2009 esitas linn uuesti rendiarveid. Juulist 1989 kuni oktoobrini 1992 arvestati rendipinna suuruseks 250m2. Novembrist 1992 kuni märtsini 1993 arvestati rendipinna suuruseks 647,46 m2 Tallinna Linnavalitsuse korralduse 09.11.1992 nr 1048-k järgi. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 218-k 29.03.1993 muudeti rendipinna suurust, rendipinna suuruseks sai 630m2. Tallinna linn on eiranud Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrust nr 72 „Tallinna linnale kuuluvate hoonete või nende kasutusse andmisel kasutatavad tasumäärad ja kasutusotstarbe järgne liigitus“. Nimetatud määrusest tuleneb, et rendiga maksustatava pinna suuruseks on 5,83 m2 (8 m2 – 2,17 m2 üldkasutatav pind, mis ei kuulu rendipinna arvestuse hulka). Alates 05.07.1989 kuni 13.08.2003 oleks pidanud arvestama renti 8 m2 eest ning alates 01.05.2008 kuni rendilepingu ülesütlemiseni 30.04.2009 oleks pidanud arvestama renti 5,83 m2 eest. Hageja on korduvalt linnalt taotlenud, et linn lähtuks rendiarvete esitamisel määrusest nr 72. Samuti on hageja linnale teatanud, et linna varaosa suurus on 8m2 ja seoses sellega palunud teha rendi ümberarvestus. Linn pole hageja taotlustele isegi vastanud. Alates 01.01.2009 kehtestas linn uueks renditasu määraks 39kr/m2. Pärast seda Esra KO OÜ loobus alusetute rendiarvete tasumisest. 14.05.2009 esitas Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamuse, mille kohaselt on OÜ Esra KO loodud vara 92,2% (põranda pinna osa 622m2) ja Tallinna linnale kuuluv vara osa on 7,8% (8m2).

3.Maakohus tegi 28.08.2013.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle: - 05.07.1989 sõlmisid Tallinna linn ja TTK Esra (hiljem Esra AS, Esra KO OÜ) rendilepingu nr 63 Püssirohu 6, Tallinn hoone kasutamiseks suuruses 250 m2 - Tallinna linna ja AS Esra vahel 29.04.1993 sõlmitud mitteeluruumi rendilepinguga nr 756/93 muudeti rendilepingu tingimusi ja selle järgi sai AS Esra kasutusse hoone alates 01.04.2009 suuruses 630 m2 - Hoone omanik on Tallinna linn. - Tallinna linn on rendilepingu nr 756/93 üles öelnud ning leping on 30.04.2009 lõppenud. - Esra KO OÜ tegi Püssirohu 6 asuvale hoonele parendustöid rendilepingu raames Tallinna linna nõusolekul. Kohus leidis, et kuna poolte vahel oli kuni 30.04.2009 leping, millest tuleneva nõude kui enammakstud üürinõude on hageja esitanud, siis reguleerib pooltevahelisi suhteid leping. Lepingule kohaldub alates 01.07.2002 VÕS-s üürilepingu kohta sätestatu ja alates 01.07.2002 kehtiv TsÜS (VÕSRS § 12 lg 1). Vaidluses ei kohaldu VÕS-st tulenevad alusetut rikastumist reguleerivad sätted ega TsK § 477 järgi alusetut säästmist reguleerivad sätted. Kohaldamisele kuulub tehingust tulenevate nõuete aegumise regulatsioon. VÕS kehtivuse perioodil enammakstud üüri tagastamise nõude kohta leidis kohus, et hageja on ise kinnitanud, et pole perioodil jaanuar 2009 kuni aprill (kaasa arvatud) 2009 nõutavat üüri Tallinna linnale tasunud. Hageja enammakstud üüri tagastamise nõue oleks muutunud sissenõutavaks siis, kui ta oleks vastava üüri tasunud. Lepingust nähtuvalt pidi hageja maksma iga kuu üüri. Hageja väidetel on ta rohkem maksnud üüri perioodil mai 2008oktoober 2008 ning kahe kuu eest on tal kostjale tasumata. Seega pidi hageja nõue eelnimetatud perioodi eest sissenõutavaks muutuma hiljemalt kas iga kuu pärast üüri maksmist, kuid hiljemalt 2008.a lõppedes 31.12.2008.a TsÜS § 147 lg 1 järgi. Üüri tagastamise nõude aegumine hakkas kulgema 01.01.2009 kl 00:00 ja lõppes 31.12.2011 kl 24:00. Nõude esitas hageja kohtule 30.04.2012 ja seega on TsÜS § 146 lg 1 järgi nõue aegunud. Asjas ei ole kohaldatav 10-aastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 4 järgi.

9.Apellant leiab, et aegumistähtaeg ei saanud alata kas enne 30.04.2011, s.o ajast, mil linn ütles lepingu üles, või 14.05.2009, s.o ajast, mil Finantsplaneerimise OÜ esitas ekspertarvamuse. Alles siis sai apellant teada, millise suurusega osa hoonest täpselt linnale kuulus. Ringkonnakohus leiab, et kumbki kuupäev ei saa olla aegumistähtaja alguseks. Vaidlust ei ole selles, et 1990-1993 toimusid ehitustööd, mille tulemusel suurenes Püssirohu 6 hoone pind 630 m2-ni ning et linn ehitustöid ei finantseerinud (nt 28.12.1998 on Tallinna Kesklinna Valitsus kinnitanud, et ei ole ehitustöid finantseerinud, vt tl 112, I köide). Ka ei vaidle pooled selle üle, et 29.04.1993 on sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 756/93, milles on rendile antavate ruumide üldpinnaks märgitud 630 m2. 19.05.2008 on apellant esitanud Tallinna Kesklinnavalitsuse taotluse sõlmida rendileping 2,15% osas hoone üldpinnast, kuna suuremas osas on Esra KO OÜ hoone üles ehitanud. Ka enne seda, nimelt 17.11.1992 on Esra KO OÜ saatnud Tallinna Lõuna Rajooni Valitsusele kirja, milles on muu hulgas toonud välja, et on teinud ehitustöid ning palunud määrata võimalikult väikse rendi ja vabastada neid juurdeehitatud pindade rendist. Eeltoodust tulenevalt on apellant hiljemalt lepingu nr 756/93 sõlmimise hetkest olnud teadlik sellest, et linn nõuab üüri üldpinna 630 m2 eest, kuigi Esra KO OÜ on suuremas osas selle pinna loonud. Nõue muutus sissenõutavaks siis, kui apellant alusetu makse tegi, s.o rohkem üüri tasus. Üüri tasus apellant lepingu kohaselt igal kuul ning igal kuul pidi apellant olema teadlik oma väidetavast õiguste rikkumisest/tema arvel rikastumisest. Seejuures ei ole oluline see, et apellant ei teadnud oma nõude täpset suurust. Selleks, et teada alusetu rikastumise nõude olemasolust, ei olegi vaja teada nõude täpset suurust, teada on vaja võimaliku nõude aluseks olevatest asjaoludest. TsK ja vana TsÜS-i kohaselt on oluline õiguste rikkumisest teada saamine või teada saama pidamine, kusjuures samamoodi ei oma tähtsust see, kas isik teab oma nõude täpset suurust.