H G ́i hagi Tallinna linna vastu enammakstud üüri tagastamiseks ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.08.2013.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
39309,62 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
H G ́i apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): H G (isikukood: XXXXXXXXX) tehinguline esindaja advokaat Marina Leis Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Tallinna linn (Kesklinna Valitsuse kaudu) (asukoht: Tallinn) tehinguline esindaja Jaan Lindsaar
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 28.08.2012.a otsuse resolutsioon jätta muutmata. Muuta maakohtu otsuse põhjendusi.
Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja, H G ́i kanda.
4.Välja mõista riigi tuludesse hagejalt, H G ́ilt apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud riigilõiv 1000 eurot. Nimetatud rahaline kohustus tuleb täita 15 päeva jooksul käesoleva kohtulahendi jõustumisest alates. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral tuleb tasuda viivist võlgu olevalt summalt VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates raha riigi tuludesse välja mõistava kohtulahendi jõustumisest kuni kohase täitmiseni.
5.Tagastada apellandile apellatsioonimenetluses esitatud tõendid.
1(6)
Tsiviilasi nr: 2-12-47189
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Harju Maakohus eraldas 13.11.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-11-38038 iseseisvasse menetlusse H G i vastuhagi Tallinna linna vastu alusetult makstud rendi tagastamiseks. 30.04.2012 esitatud hagiavalduse kohaselt on OÜ Esra KO Tallinna linnale tasunud Püssirohu 6, Tallinn, hoone eest alusetult rohkem renti. Lähtudes OÜ Esra KO poolt hoonele tehtud parendustest, moodustab linna poolt rendile antud hooneosa kogu hoonest vaid 8m2, ülejäänud osa 622m2 on ehitanud OÜ Esra KO. OÜ Esra KO loovutas 01.05.2009 kõik Püssirohu 6 hoonet puudutavad nõuded Tallinna linna vastu hagejale.
5.juulil 1989 sõlmitud mitteeluruumide kasutamise lepingu nr 63 ajal oli hoone mitmes tulekahjus praktiliselt hävinud ja seda ei saanud kasutada. Enamus hoonest tuli lammutada ja ehitada uus hoone. Enne lammutustöid oli hoone pind 250 m2, pärast 630m2. Tallinna linn ei ole ehitustöid finantseerinud, mida linn on ka korduvalt kinnitanud. Tallinna linn on rikastunud 22 211,62 euro võrra. Linn on esitanud rendiarveid alates juulist 1989 kuni novembrini 1994. Siis tagastas linn hoone selle õigusjärgsele omanikule ebaseaduslikult. Hoone võeti linna bilanssi mais 2008. Maist 2008 kuni aprillini 2009 esitas linn uuesti rendiarveid. Juulist 1989 kuni oktoobrini 1992 arvestati rendipinna suuruseks 250m2. Novembrist 1992 kuni märtsini 1993 arvestati rendipinna suuruseks 647,46 m2 Tallinna Linnavalitsuse korralduse 09.11.1992 nr 1048-k järgi. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 218-k 29.03.1993 muudeti rendipinna suurust, rendipinna suuruseks sai 630m2. Tallinna linn on eiranud Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrust nr 72 „Tallinna linnale kuuluvate hoonete või nende kasutusse andmisel kasutatavad tasumäärad ja kasutusotstarbe järgne liigitus“. Nimetatud määrusest tuleneb, et rendiga maksustatava pinna suuruseks on 5,83 m2 (8 m2 – 2,17 m2 üldkasutatav pind, mis ei kuulu rendipinna arvestuse hulka). Alates 05.07.1989 kuni 13.08.2003 oleks pidanud arvestama renti 8 m2 eest ning alates 01.05.2008 kuni rendilepingu ülesütlemiseni 30.04.2009 oleks pidanud arvestama renti 5,83 m2 eest. Hageja on korduvalt linnalt taotlenud, et linn lähtuks rendiarvete esitamisel määrusest nr 72. Samuti on hageja linnale teatanud, et linna varaosa suurus on 8m2 ja seoses sellega palunud teha rendi ümberarvestus. Linn pole hageja taotlustele isegi vastanud. Alates 01.01.2009 kehtestas linn uueks renditasu määraks 39kr/m2. Pärast seda Esra KO OÜ loobus alusetute rendiarvete tasumisest. 14.05.2009 esitas Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamuse, mille kohaselt on OÜ Esra KO loodud vara 92,2% (põranda pinna osa 622m2) ja Tallinna linnale kuuluv vara osa on 7,8% (8m2).
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-12-47189 Nõue ei ole aegunud. Hageja palub välja mõista enammakstud üüri 22 211,62 eurot ja viivise 17 098 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt on hageja esitanud alusetult tasutud rendimaksete tagastamise nõude 30.04.2012 ning sellest kuupäevast tagasiulatuvalt tuleb arvestada aegumist. TsÜS § 151 lg 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega on hageja nõue aegunud. 21.06.2013 toimunud kohtuistungil jäi kostja selle juurde, et nõue on aegunud, kuid leidis, et tegemist on lepinguga ja lepinguvälisest suhtest ei saa rääkida. 29.04.1993 sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu nr 756/93 kohaselt anti Püssirohu 6 asuvad ruumid üldpinnaga 630m2 tähtajatult rendile hinnaga 8 krooni ruutmeeter (kokku 5040 krooni kuus). Hageja väidetud rendipinna suurus 8m2 erineb sellest ligikaudu 80 korda. Selline suuruse erinevus ei saanud rendile andmisel kuidagi tähelepanuta jääda. Esimese astme kohtu otsus
3.Maakohus tegi 28.08.2013.a otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle: - 05.07.1989 sõlmisid Tallinna linn ja TTK Esra (hiljem Esra AS, Esra KO OÜ) rendilepingu nr 63 Püssirohu 6, Tallinn hoone kasutamiseks suuruses 250 m2 - Tallinna linna ja AS Esra vahel 29.04.1993 sõlmitud mitteeluruumi rendilepinguga nr 756/93 muudeti rendilepingu tingimusi ja selle järgi sai AS Esra kasutusse hoone alates 01.04.2009 suuruses 630 m2 - Hoone omanik on Tallinna linn. - Tallinna linn on rendilepingu nr 756/93 üles öelnud ning leping on 30.04.2009 lõppenud. - Esra KO OÜ tegi Püssirohu 6 asuvale hoonele parendustöid rendilepingu raames Tallinna linna nõusolekul. Kohus leidis, et kuna poolte vahel oli kuni 30.04.2009 leping, millest tuleneva nõude kui enammakstud üürinõude on hageja esitanud, siis reguleerib pooltevahelisi suhteid leping. Lepingule kohaldub alates 01.07.2002 VÕS-s üürilepingu kohta sätestatu ja alates 01.07.2002 kehtiv TsÜS (VÕSRS § 12 lg 1). Vaidluses ei kohaldu VÕS-st tulenevad alusetut rikastumist reguleerivad sätted ega TsK § 477 järgi alusetut säästmist reguleerivad sätted. Kohaldamisele kuulub tehingust tulenevate nõuete aegumise regulatsioon. VÕS kehtivuse perioodil enammakstud üüri tagastamise nõude kohta leidis kohus, et hageja on ise kinnitanud, et pole perioodil jaanuar 2009 kuni aprill (kaasa arvatud) 2009 nõutavat üüri Tallinna linnale tasunud. Hageja enammakstud üüri tagastamise nõue oleks muutunud sissenõutavaks siis, kui ta oleks vastava üüri tasunud. Lepingust nähtuvalt pidi hageja maksma iga kuu üüri. Hageja väidetel on ta rohkem maksnud üüri perioodil mai 2008oktoober 2008 ning kahe kuu eest on tal kostjale tasumata. Seega pidi hageja nõue eelnimetatud perioodi eest sissenõutavaks muutuma hiljemalt kas iga kuu pärast üüri maksmist, kuid hiljemalt 2008.a lõppedes 31.12.2008.a TsÜS § 147 lg 1 järgi. Üüri tagastamise nõude aegumine hakkas kulgema 01.01.2009 kl 00:00 ja lõppes 31.12.2011 kl 24:00. Nõude esitas hageja kohtule 30.04.2012 ja seega on TsÜS § 146 lg 1 järgi nõue aegunud. Asjas ei ole kohaldatav 10-aastane aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 4 järgi.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-12-47189 Enne VÕS kehtivuse perioodi (perioodil juuli 1989 kuni oktoober 1994) enammakstud üüri tagastamise nõude kohta leidis kohus, et hageja pidi oma väidetavate õiguste rikkumisest üüri maksmisel teadlik olema iga kuu kogu vaadeldaval perioodil ja pärast tehtud parenduskulusid, kuid hiljemalt 31.12.1994. Tuleb kohaldada alates 01.09.1994 kehtiva TsÜS § 113 lg 1, § 178 lg 2 järgi 10-aastast hagi aegumise tähtaega, mis hakkas kulgema TsÜS § 116 lg 1, § 105 lg 1, § 106 lg 1 järgi 01.01.1995.a ja lõppes 31.12.2004.a kl 24:00. Nimetatud perioodil ei seadnud seadus aegumistähtaja pikkust sõltuvusse sellest, kas lepingut rikuti tahtlikult, mistõttu ei ole hageja sellekohastel väidetel tähtsust. Kuna põhinõue on aegunud, on aegunud kuni 30.06.2002 kehtinud TsÜS § 117 ja alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 144 järgi ka hageja viivisenõue. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja 26.09.2013 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldatakse. Apellatsioonkaebuse kohaselt sai apellant oma õiguste rikkumisest teada 30.04.2009, s.o ajal, mil Tallinna linn ütles üürilepingu üles. TsÜS § 147 lg-st 1 tulenevalt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, s.o 30.04.2009. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kuna vastustaja on alusetult Esra KO OÜ arvel rikastunud, siis TsÜS § 151 lg 1 ja 2 kohaselt aegub selline nõue hiljemalt kümne aasta möödumisel alusetu rikastumise toimumisest. Apellant palub võtta tsiviilasja materjalide juurde (1) Harju Maakohtu 15.12.2011 kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-10-25141 Esra KO OÜ pankrotimenetluse lõpetamise kohta ja (2) pankrotihaldur Ene Ahas tegevusaruande OÜ Esra KO pankroti põhjustamise asjaolude kohta. Kohus on nii käesolevas tsiviilasjas kui ka eraldatud tsiviilasjas nr 2-10-12542 nende vastuvõtmisest alusetult keeldunud. Kohtumäärusest ja pankrotihalduri aruandest nähtub Tallinna linna süüline tegevus apellandi suhtes. Halduri hinnangul rikastus linn alusetult OÜ Esra KO arvelt. 01.10.2013 on apellant edastanud apellatsioonkaebuse täienduse, mille kohaselt on kohus ekslikult arvestanud lepingu kehtivuse perioode. Esimene periood on juuli 1989 kuni oktoober 1994 ja teine periood mai 2008 kuni 30.04.2009. Apellant sai täpse linnale kuuluva varaosa suuruse teada 14.05.2009, mil Finantsplaneerimise OÜ esitas Püssirohu 6 hoone kohta ekspertarvamuse. Enammakstud üüri tagastamise nõude aegumist saab arvestada teada saamise hetkest. Kohus ei võtnud arvesse nõude suuruse teadasaamise aega. Vastustaja seisukoht
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid muuta tuleb kohtuotsuse põhjendusi.
7.Maakohus asus seisukohale, et hageja nõue on aegunud ning kohaldas nõude aegumisele tehingust tuleneva nõude aegumise regulatsiooni. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu sellise käsitlusega ning leiab, et kohaldada tuleb alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumise
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-12-47189 regulatsiooni. Hageja on esitanud nõude enammakstud üüri tagastamiseks ning enammakstud üüri tagastamine toimub alusetu rikastumise sätete järgi (vt nt RKTK 16.04.2008 nr 3-2-1-2108, p 14). Õige on maakohtu lõppjäreldus, et hageja nõue on aegunud.
8.Hageja on esitanud nõude kahe erineva perioodi kohta. Esimene periood on juuli 1989 kuni oktoober 1994 ning teine on mai 2008 kuni 30.04.2009. Enne 01.09.1994 reguleeris aegumist Eesti NSV tsiviilkoodeks (TsK), mille § 81 kohaselt oli aegumistähtajaks kolm aastat. ENSV TsK § 86 sätestas, et hagi aegumise tähtaeg algab päevast, mil isik sai teada või oleks pidanud teada saama oma õiguste rikkumisest. Pärast seda reguleeris aegumist 28.06.1994 vastu võetud tsiviilseadustiku üldosa seadus (vana TsÜS), mille § 113 lg 1 kohaselt oli aegumistähtaeg 10 aastat. § 116 sätestas, et aegumistähtaeg hakkab kulgema päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguste rikkumisest. Alates 01.07.2002 jõustus uus TsÜS, mille § 151 lg 1 lause 1 kohaselt on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik sai teada või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. VÕS § 1028 lg 1 järgi tekib alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe olematu või kehtetu kohustuse täitmisest, s.o alusetu rikastumise ajast (vt RKTKo 20.12.2011 nr 3-2-1-134-11, p 11).
9.Apellant leiab, et aegumistähtaeg ei saanud alata kas enne 30.04.2011, s.o ajast, mil linn ütles lepingu üles, või 14.05.2009, s.o ajast, mil Finantsplaneerimise OÜ esitas ekspertarvamuse. Alles siis sai apellant teada, millise suurusega osa hoonest täpselt linnale kuulus. Ringkonnakohus leiab, et kumbki kuupäev ei saa olla aegumistähtaja alguseks. Vaidlust ei ole selles, et 1990-1993 toimusid ehitustööd, mille tulemusel suurenes Püssirohu 6 hoone pind 630 m2-ni ning et linn ehitustöid ei finantseerinud (nt 28.12.1998 on Tallinna Kesklinna Valitsus kinnitanud, et ei ole ehitustöid finantseerinud, vt tl 112, I köide). Ka ei vaidle pooled selle üle, et 29.04.1993 on sõlmitud mitteeluruumi rendileping nr 756/93, milles on rendile antavate ruumide üldpinnaks märgitud 630 m2. 19.05.2008 on apellant esitanud Tallinna Kesklinnavalitsuse taotluse sõlmida rendileping 2,15% osas hoone üldpinnast, kuna suuremas osas on Esra KO OÜ hoone üles ehitanud. Ka enne seda, nimelt 17.11.1992 on Esra KO OÜ saatnud Tallinna Lõuna Rajooni Valitsusele kirja, milles on muu hulgas toonud välja, et on teinud ehitustöid ning palunud määrata võimalikult väikse rendi ja vabastada neid juurdeehitatud pindade rendist. Eeltoodust tulenevalt on apellant hiljemalt lepingu nr 756/93 sõlmimise hetkest olnud teadlik sellest, et linn nõuab üüri üldpinna 630 m2 eest, kuigi Esra KO OÜ on suuremas osas selle pinna loonud. Nõue muutus sissenõutavaks siis, kui apellant alusetu makse tegi, s.o rohkem üüri tasus. Üüri tasus apellant lepingu kohaselt igal kuul ning igal kuul pidi apellant olema teadlik oma väidetavast õiguste rikkumisest/tema arvel rikastumisest. Seejuures ei ole oluline see, et apellant ei teadnud oma nõude täpset suurust. Selleks, et teada alusetu rikastumise nõude olemasolust, ei olegi vaja teada nõude täpset suurust, teada on vaja võimaliku nõude aluseks olevatest asjaoludest. TsK ja vana TsÜS-i kohaselt on oluline õiguste rikkumisest teada saamine või teada saama pidamine, kusjuures samamoodi ei oma tähtsust see, kas isik teab oma nõude täpset suurust.
10.Perioodi juuli 1989 kuni oktoober 1994 tekkinud nõuded muutusid sissenõutavaks igal kuul pärast üürimakse tasumist, kuid mitte enne 29.04.1993. Eelmise TsÜS § 113 lg-st 1 ja § 178 lg-st 2 tulenevalt on nende nõuete aegumistähtaeg 10 aastat. Hagi esitamise ajaks 30.04.2012 olid need nõuded aegunud.
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-12-47189 Ka teise perioodi (mai 2008 kuni 30.04.2009) nõuded muutusid sissenõutavaks igal kuul pärast üürimakse tegemist. Maakohus on õigesti leidnud, et jaanuar – aprill 2009 ja kaks kuud 2008. aastast (november ja detsember) ei ole hageja kostjale üüri tasunud ja seega pole hageja enammakstud üüri tagastamise nõue selles osas sissenõutavaks muutunud. Kehtiva TsÜS § 151 lg-st 1 tulenevalt oli 3-aastane aegumistähtaeg hagi esitamise ajaks möödunud. Apellant viitab ka TsÜS § 151 lg-le 2. Kohus selgitab, et nimetatud säte ei oma tähendust, kui nõue on TsÜS § 151 lõike 1 järgi aegunud. TsÜS § 151 lg 2 sätestab maksimaalse aegumistähtaja, st nõue aegub igal juhul kümne aasta möödumisel rikastumise toimumisest. Apellant on veel viidanud TsÜS § 146 lg-le 4. Nimetatud säte kohaldub aga tehingust tuleneva nõude aegumisele.
11.Apellant on palunud võtta tsiviilasja materjalide juurde Harju Maakohtu 15.12.2011. a kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-10-25141 ja pankrotihaldur Ene Ahase tegevusaruande OÜ Esra KO majandusliku seisu kohta, millega soovib tõendada Tallinna linna süülist tegevust apellandi suhtes. TsMS § 238 lg 1 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust. Käesolevas asjas ei ole vaja tõendada Tallinna linna süülist tegevust ning seega ei võta ringkonnakohus nimetatud tõendeid asja juurde.
12.16.10.2013 andis Tallinna Ringkonnakohus hagejale menetlusabi ja vabastas hageja apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuuluva riigilõivu maksmisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel kuulus tasumisele riigilõiv summas 1000 eurot. TsMS §-st 190 tulenevalt tuleb vastav rahasumma hagejalt riigi tuludesse välja mõista. Nimetatud rahaline kohustus tuleb täita TsMS §-s 179 sätestatud viisil. Menetluskulude jaotus
13.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Kaupo Paal
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.