Harju Maakohus
Kohtunik
Peeter Pällin
Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht
20.12.2013, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-13-36155
Tsiviilasi
XXXhagi XXXOÜ vastu üürilepinguga seonduvate nõuete rahuldamiseks 7335,20 eurot.
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
Hageja XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja lepinguline esindaja advokaat Meelis Krautmann (Advokaadibüroo Angerjärv & Krautmann, Tõnismägi 3a, 10119, Tallinn, e-post [email protected]); Kostja XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Priit Manavald (Advokaadibüroo Priit Manavald, aadress Ravi tn 6-1, Tallinn 10134, e-post [email protected]) 05.12.2013
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hageja nõue ja menetluse käik 1 (4)
Hageja palub tunnustada XXXOÜ poolt XXXtehtud üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisust ja lugeda, et poolte vahel kehtib edasi tähtajaline üürileping kuni 01.10.2016. Alternatiivselt palub hageja pikendada XXXOÜ ja XXX vahelist üürilepingut kolmeks aastaks, so kuni 01.10.2016. Esimese või teise nõude rahuldamisel palub hageja tuvastada kostja kohustus tegema poolte sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märge ja asendada kostja tahtevalduse kinnistusraamatusse märke tegemiseks kohtuotsusega ning kanda kinnistusregistri registriosa III järgu esimesele vabale järjekohale märkus üürilepingu (üürilepingu pool: XXX(registrikood XXX) kohta tähtajaga 01.10.2016. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt XXXja XXXsõlmisid 07.10.1996 XXXüürilepingu eluruumi üürimiseks aadressil XXXTallinn. 08.10.2006 allkirjastasid pooled muudatuse üürilepingus, mille kohaselt on uueks üürileandjaks XXXja XXXasemel XXXOÜ. Lepingu punkti 2.1 kohaselt oli lepingu tähtaeg 01.10.2001. Lepingu punkti 2.4 kohaselt kui kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks kolmeks aastaks. Punkti 2.4 kohaselt on üürileping vaikimisi pikenenud 1. oktoobrini 2004, 1. oktoobrini 2007; 1. oktoobrini 2010 ja 1. oktoobrini 2013. 19.07.2013 teatas kostja kirjas, mille pealkirjaks oli „Üürilepingu lõpetamine“, et leping kehtib kuni 07.10.2013. Selleks päevaks tuleb üüripind vabastada ja üürileandjale üle anda. Hageja on seisukohal, et kuna kostja on 19.07.2013 dokumendis nimetanud üürilepingu lõppemise ajaks 07.10.2013, mitte 01.10.2013, on üürileandja tähtaegset üürilepingut pikendanud ja seejärel erakorraliselt ülesöelnud nimetamata seejuures mõjuvat põhjust ega järginud võlaõigusseaduses sätestatud vorminõudeid. Nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Tuginedes VÕS § 326 lg-le 2 taotleb hageja alternatiivselt üürilepingu pikendamist. Hageja põhistab üürilepingu pikendamist sellega, et hageja ja tema pere elab vaidlusaluses eluruumis juba alates oktoobrist 1996. 19.07.2013 avalduses ei ole kostja teatanud põhjust, mispärast tuleb üürilepingu üles öelda ega ole andnud hagejale ka juba eelnevalt teada, et viimane arvestaks sellega, et üürileping lõpeb ja seda enam ei pikendata. See võimaldaks hagejal ja tema perekonnal võtta ette samme uue elukoha leidmiseks või rajamiseks. Eelnevast tulenevalt on hageja seisukohal, et üürilepingu lõpetamine on antud juhul poolte huvisid kaaludes ebaõiglane ning lepingut tuleb pikendada kuni 3 aastat. Tuginedes VÕS § 324 lg-le 1 ja asjaolule, et kostja on keeldunud kinnistusraamatusse märke tegemisest üürilepingu kohta, palub hageja asendada tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kostja tahteavalduse kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Kostja seisukohad Kostja hagiga ei nõustu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja on seisukohal, et leping lõppes tähtaja möödumisega ja tegemist ei olnud lepingu ülesütlemisega. Seda kinnitab muuhulgas kostja kiri 19. juulist 2013. XXXOÜ on hagejale tähtaegselt teatanud, et ei soovi üürilepingut pikendada. Lepingu ülesütlemist ei ole toimunud. Hageja nõue teha kehtiva üürilepingu kohta kanne kinnistusraamatusse on alusetu, sest leping kehtivus lõppes 7. oktoobril 2013. Võib eeldada, et hageja tuletab lepingu pikendamise nõude väitest, et kostja tekitab lepingu ülesütlemisega väga rasked tagajärjed hagejale ja tema perekonnale. Lepingu lõppemine oli kostjale 2 (4)
ette teada ja teise üürikorteri leidmine ei ole Tallinnas probleem. Sotsiaalkorteri taotlemine ei ole ainus võimalus korteri saamiseks. Tallinna Linnavalitsus hindab hageja taotluse põhjendatust omalt poolt, kuid sellise sotsiaalabi andmise kohustus kostjale panemine on põhjendamatu. Kuna käesoleval ajal puudub kehtiv üürileping kostja ja hageja vahel, on ka märke kinnistusraamatusse kandmise nõue põhjendamatu. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leidis, et hagi ei kuulu rahuldamisele. Hageja palub tunnustada üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisust. Alternatiivselt palub hageja pikendada XXXOÜ ja XXXvahelist üürilepingut kolmeks aastaks. Hageja palub tuvastada kostja kohustuse teha poolte sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märge. Kohus on tuvastanud, et XXXja XXXja XXXsõlmisid 07.10.1996 üürilepingu tähtajaga 01.10.2001, millega XXXja XXXandsid XXXkasutusse Tallinnas XXX tänaval, majas nr 24 korter nr 3 asuva eluruumi (tl 6). 08.10.2006 allkirjastasid pooled muudatuse üürilepingus, mille kohaselt on uueks üürileandjaks XXXja XXXasemel XXXOÜ (tl 11). Pooltel puudub vaidlus, et üürileping on sõlmitud tähtajaga 5 aastat ja vastavalt lepingu p-le 2.4 on üürileping pikenenud 3 aasta kaupa vastavalt 1. oktoobrini 2004, 1. oktoobrini 2007; 1. oktoobrini 2010 ja 1. oktoobrini 2013. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas sõlmitud üürileping on lõppenud lepingu tähtaja möödumise tõttu, või on kostja üürilepingu tühiselt ülesöelnud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 esimese lause kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 5 kohaselt võlaõigusseaduses sätestatust võib võlasuhte poolte või lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Vaidlusaluse üürilepingu p-s 2.4 on pooled kokku leppinud, et kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks järgnevaks kolmeks aastaks (tl 6). Toimiku materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud 01.03.2013 kokkuleppe, milles üürileandja on märkinud, et ei soovi üürilepingut peale 07.10.2013 pikendada (tl 70). 19.07.2013 on kostja vastuseks hageja taotlusele üürilepingu pikendamiseks vastanud, et ei soovi lepingut pikendada ja et üürileping lõppeb 07.10.2013 (tl 16). Hageja on seisukohal, et kuna kostja on nimetanud üürilepingu lõppemise ajaks 07.10.2013, mitte 01.10.2013, on üürileandja tähtaegset üürilepingut pikendanud ja seejärel erakorraliselt ülesöelnud nimetamata seejuures mõjuvat põhjust ning järgimata võlaõigusseaduses sätestatud vorminõudeid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, 3 (4)
tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohus leiab, et hagejaga ja kostja 01.03.2013 sõlmitud kokkuleppega, hilisemate teavitustega, kohtule esitatud vastusega ja kohtuistungil antud selgitustega on kostja avaldanud selget tahet lepingu pikendamata jätmiseks peale lepingu tähtaja möödumist. Kohus möönab, et kuigi lepingu tähtaeg pidi algselt lõppema 01.10.2013, siis märkis kostja, oma 19.07.2013 kirjas, et leping lõpeb 07.10.2013. Kohus leiab aga, et mõistlik inimene ei saanud kostja tahteavaldusi mõista selliselt, et kostja soovis lepingu 01.10.2013 lõppedes selle pikendamist järgnevaks kolmeks aastaks ning lepingu erakorralist ülesütlemist alates 07.10.2013. Vaidlusaluse üürilepingu p 2.4 ei anna üürnikule kaitset üürilepingu lõppemise eest ega piira üürilepingu lõpetamist ühelgi viisil. Nimetatud üürilepingu punkt ei tingi seda, et kostja 19.07.2013 tahteavaldust tuleb üritada tõlgendada sellisel viisil, et see tagaks üürilepingu võimalikult pikaajalise kehtivuse. Kohus leiab, et mõistlik inimene pidi kostja 19.07.2013 tahteavaldust mõistma selliselt, et kostja soovib üürilepingu lõppemist tähtajaliselt alates 01.10.2013, kuid teeb ettepaneku pikendada lepingut poolte kokkuleppel 6 päeva võrra kuni 07.10.2013. Kuivõrd hageja 01.10.2013 välja ei kolinud ja jätkas eluruumi kasutamist, on see käsitatav hageja kaudse tahteavaldusena nõustuda lepingu pikenemisega 6 päeva võrra. Alternatiivsena on tõenäoline, et kostja lihtsalt eksis numbriga, võimalik, et seetõttu, et lepingu sõlmimise kuupäev oli 7. oktoober. Kohus ei pea aga vajalikuks tuvastada, kas kostja tegi ettepaneku lepingut pikendada 6 päeva võrra ja hageja sellega nõustus või kostja eksis, kuivõrd igal juhul välistab TsÜS § 75 kostja tahteavalduse tõlgendamise selliselt, et kostja oleks soovinud lepingu pikenemist 3 aastaks. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et üürileping lõppes vastavalt poolte 01.03.2013 sõlmitud kokkuleppele hiljemalt 07.10.2013 ning hageja väited lepingu erakorralise ülesütlemise osas on asjassepuutumatud. Seega jätab kohus hageja nõude üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Alternatiivselt lepingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamisele, nõuab hageja VÕS § 326 lg-le 2 tuginedes üürilepingu pikendamist. VÕS § 326 lg 1 esimese lause kohaselt eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kohus leiab, et hageja ei ole lepingu lõppemisega üürnikule või tema perekonna jaoks raskete tagajärgede saabumist tõendanud. Hagejal oli piisavalt aega (vähemalt 7 kuud) uue sobiva üüripinna leidmiseks. Kohus möönab, et hageja võib olla alates 1996 elukohana kasutatava üüripinnaga emotsionaalselt seotud, kuid uude kohta elama asumist ei saa pidada hagejale või tema perekonnale raskeks tagajärjeks VÕS § 326 lg 1 tähenduses. Kulutuste tegemine elamispinnale ega majanduslik võimetus üürida samaväärset elamispinda ei ole VÕS § 326 lg 1 mõttes raskeks tagajärjeks. Seega üürilepingu pikendamise nõue ei kuulu rahuldamisele. Kuivõrd kohus on tuvastanud üürilepingu lõppemise 07.10.2013 ja leping ei kuulu pikendamisele, siis puudub alus hageja nõude rahuldamiseks tuvastada kostja kohustuse teha poolte sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märge. Juhindudes TsMS § 162 lg-st 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Peeter Pällin Kohtunik 4 (4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.