Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Hageja OÜ XXXja kostja Sihtastutus XXXsõlmisid 12. juunil 2007. a finantseerimislepingu nr 2, mille kohaselt Sihtasutus XXXpidi korraldama Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks vajalike tööde (projekteerimine, ehitamine jne) teostamist (lepingu p 2.1.1); korraldama nimetatud teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni hooldamist ja korrashoidu kuni nende üleandmiseni Harku vallale (lepingu p 2.1.2.); jagama nimetatud teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamise ja hooldamise kulud Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud ala arendajate ja kinnisasja omanike vahel õiglaste põhimõtete alusel. Osaühing XXXkohustus nimetatud lepingu järgi tasuma Sihtasutus XXXpoolt esitatud arved seoses tööde (projekteerimine, ehitamine jne) tegemisega ning nimetatud objektide hooldamise ja korrashoiuga (p 2.2.1); andma Sihtasutus XXXrahuldava tagatise Sihtasutus XXX üldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks ja hooldamiseks vajalike kulude kandmise tagamiseks (p. 2.2.2.); korraldama omal kulul omal kinnisasjal ning sellega piirneval alal muude teede haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni ning tehnovõrkude (vee- ja kanalisatsioonitrassid, kütte-, gaasi-, drenaaži-, side-, elektrivarustuse, tänavavalgustuse ja muud võrgud) hooldamist ja korrashoidu (p 2.2.2). Finantseerimislepingu p 2.2.2 täitmiseks seadis OÜ XXXSihtasutus XXXkasuks hüpoteegi XXX külas Harku vallas Harju maakonnas asuva kinnistule (XXX maatükk III, katastritunnusega XXX, pindalaga 17 770 m2) hüpoteegisummaga 4 258 800 kr, igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Kuna Sihtasutus XXXei olnud nelja aasta vältel finantseerimislepingut täitma asunud ega olnud ka mingit märki sellest, et ta võiks seda millalgi tulevikus teha, ütles OÜ XXX12. septembril 2011. a VÕS § 195 lg 1 alusel 12. juuni 2007. a finantseerimislepingu üles, saates XXX sellekohase teate. 3. oktoobri 2011. a vastuses finantseerimislepingu ülesütlemise kirjale Sihtasutus XXXlepingu lõpetamisega ei nõustunud, väites muuhulgas, et finantseerimislepingus ei ole sätestatud ühtegi tähtaega ehitustööde algatamiseks, seega on Sihtasutus XXXarvates alusetu Sihtasutus XXX ette heita ehitustööde algatamata jätmist. Sihtautus XXXarvates on finantseerimislepingu eesmärk reguleerida tulevikus ehitustegevuse ajal tekkivaid suhteid. Samuti ei tulenevat Sihtasutus XXX mitte mingisuguseid kohustusi ehitustööde teostamiseks teatud tähtajaks. Seoses finantseerimislepingu üles ütlemisega kutsus OÜ XXXSihtasutus XXXnotari juurde 12. juuni 2007. a sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu lõpetamiseks. Sihtasutus XXXnotari juurde hüpoteegilepingu lõpetamiseks ei ilmunud, mistõttu peab OÜ XXXtaotlema kohtult Sihtasutuse XXXkohustuse tuvastamiseks teha notariaalne avaldus OÜ XXXja Sihtasutus XXXvahel 12. juunil 2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamiseks. Hageja palub tunnistada Sihtasutuse XXXja OÜ XXXvahel 12. juunil 2007. a sõlmitud finantseerimislepingu lõppemist ning tuvastada Sihtasutuse XXXkohustus teha notariaalne avaldus Osaühingu XXXja Sihtasutus XXXvahel 12. juunil 2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamiseks. Kostja seisukohad

Kostja hagi õigeks ei võta ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Hageja võttis finantseerimislepinguga endale kohustuse rahastada XXX osaüldplaneeringu arenduspiirkondade vaheliste tehnovõrkude välja ehitamist (lepingu punkt 2.2.1) ja korraldada omal kulul hageja kinnistusisesed teede ja tehnovõrkude (sh vee- ja kanalisatsioonitrassid, kütte-, gaasi-, drenaaži-, side- , elektrivarustuse, tänavavalgustuse ja muud võrgud) välja ehitamist (lepingu punkti 2.2.3). Lisaks kohustub hageja andma kostjale üle detailplaneeringu koostamise käigus tekkinud avaliku kasutusega katastriüksused või kinnisasjad (teede, mänguväljakute, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni aluse maa jne) (lepingu punkt 2.2.5). Kostja pöörab tähelepanu hageja kohustusele tasuda vaidlusaluse lepingu punkti 3.3 alusel finantseerimislepingu objektiks olevate tööde teostamiseks ettemaksu koos käibemaksuga summas 100 000 (ükssada tuhat) Eesti krooni ehk 6 391 eurot 3 (kolme) kalendripäeva jooksul lepingu sõlmimisest. Lisaks on käesoleval juhul oluline silmas pidada, et finantseerimislepingu punktis 10.1 on poolte poolt kokku lepitud, et kõik lepingu täitmisest, muutmisest, lõpetamisest või vastutuse kohaldamisest tulenevad vaidlusküsimused lahendatakse poolte vaheliste läbirääkimiste teel. Hageja ei ole nimetatud finantseerimislepingus punktidest 2.2 ja 3 tulenevaid kohustusi käesoleva hetkeni täitnud. Küll aga on esitanud kostjale 12.09.2011 dateeritud finantseerimislepingu ülesütlemise teate. Kostja on seisukohal, et hageja ülesütlemisavaldus on õigusvastane ja finantseerimisleping on kehtiv. Finantseerimislepingu näol ei ole tegemist kestvuslepinguga, kuna see ei ole suunatud püsiva seisundi loomisele, vaid konkreetsete ja ruumiliselt määratletavate tööde teostamisele tulevikus, mistõttu on selle hageja poolt ülesütlemine õigusvastane. Isegi, kui tegemist on kestvuslepinguga, siis ei ole hageja andnud kostjale oma kohustuste täitmisele asumiseks täiendavat tähtaega (st mõistlikku etteteatamistähtaega). Lisaks on hageja ülesütlemisavaldus õigusvastane ka selle tõttu, et finantseerimislepingu näol on tegemist vastastikuseid kohustusi sisalduva lepinguga, millega on nii kostja kui ka hageja võtnud tulevikku suunatud siduvaid kohustusi. Seejuures on ulatuslikumad kohustused võtnud endale hageja, mistõttu on finantseerimislepingu ülesütlemine enne hageja poolt oma kohususte täitmist ilmselgelt õigusvastane ka vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Antud juhul oleks õiguspärane (sh hea usu põhimõttega kooskõlas) ja finantseerimislepingu punkti 10.1 kohane, kui hageja oleks pöördunud kostja poole, et läbi rääkida poolte vastastikuste kohustustega seonduv, mitte aga oma ulatuslikest tulevikku suunatud kohustest vabanemiseks finantseerimislepingu kohene ülesütlemine. Lisaks märgib kostja, et hüpoteegi seadmise lepingu punktis 3.2.1 on selgesõnaliselt kokku lepitud, et seatava hüpoteegiga on tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad vaidlusalusest lepingust. Sama lepingu punktis 3.2.2 kohaselt tagab seatud hüpoteek nii põhinõudeid kui ka kõrvalnõudeid. Järelikult on hageja kinnistule kostja kasuks seatud hüpoteegi mõte tagada kõiki kostja finantseerimislepingust tulenevate ulatuslike kohustuste (sh kuid mitte ainult hageja kohustus ehitada oma arvel välja kinnistusisesed teed ja tehnovõrgud) täitmist, mitte aga vaid arenduspiirkondade vaheliste tehnovõrkude väljaehitamise rahastamist. Seega ei ole hageja hüpoteegi kustutamiseks avalduse esitamise kohustuse tuvastamise nõue õiguspärane ka juhul, kui kohus peaks millegipärast tuvastama finantseerimislepingu lõppemise. Isegi kui lugeda, et hageja poolt on finantseerimislepingu ülesütlemine õiguspärane ja kehtiv, siis on hageja kohustatud täitma finantseerimislepingust tekkinud omapoolsed kohustused, mida aga antud juhul tagabki kostja kasuks seatud hüpoteek. Isegi kui kostjal oleks kohustus esitada hüpoteegi kustutamiseks avaldus (millega kostja loomulikult ei nõustu) siis on kostjal VÕS §

101 lg 1 punkti 2 alusel õigus nimetatud kohustuse täitmisest keelduda, kuna kostja on sissenõutavaks muutunud nõue/nõuded (nt seoses kinnistusiseste teede ja tehnovõrkudega või ettemaksu tasumisega) hageja vastu. Järelikult ei ole hageja hüpoteegi kustutamist puudutav nõue õiguspärane ka põhjusel, et isegi kui kostjal oleks hüpoteegi kustutamiseks kohustus, siis tal on õigus sellest keelduda, kuna tal on selle nõudega seoses hageja vastu omapoolne nõue. Kolmanda isiku seisukohad XXX Vb kvartali detailplaneering kehtestati Harku Vallavolikogu 27.09.2007. a otsusega nr 85. Kuna Harku vallal puudusid EhS §-st 13 tuleneva kohustuse tagamiseks eelarves rahalised vahendid ja EhS § 13 annab võimaluse kohalikul omavalitsusel ja detailplaneeringu koostamise taotlejatel või ehitusloa taotlejatel sõlmida lepinguid, millega EhS §-st 13 tuleneva kohustuse tagavad detailplaneeringu koostamise taotlejad või ehitusloa taotlejad, mitte kohalik omavalitsus, sõlmis 07.06.2007 Harku vald sihtasutusega XXXkoostöölepingu, mille kohaselt XXXSA teostab koostööd arendajate ja kinnisasja omanikega, et tagada XXX üldplaneeringuga (kehtestatud Harku Vallavolikogu 21. juuli 2005. a otsusega nr 66) haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine komplekselt ja majanduslikult põhjendatud ühtse juhtimise ning järelevalve all. Seega XXXAS koostöölepinguliseks kohustuseks oli EhS § 13 tuleneva kohustuse arendajate ja kinnisasja omanike poolt tagamise korraldamine. Koostöölepingu kohaselt (punkt 1.2.1, 1.2.2) oli detailplaneeringu kehtestamise eelduseks, et detailplaneeringu piirkonnas asuvad arendajad ja kinnisasjade omanikud on sõlminud XXXSA-ga lepingud, mille kohaselt arendajad ja kinnisasjade omanikud teevad eeldatavate avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmavee kanalisatsiooni rajamise (projekteerimine, ehitamine jne) ja hooldamise kulude maksumuse osas Sihtasutusele (neile langevas arvestuslikus proportsionaalses osas) ettemaksu või annavad Sihtasutusele lepingust tulenevate varaliste kohustuste tagamiseks piisava tagatise (hüpoteek). Ehituslubade väljastamise eelduseks oli arendajate või kinnisasja omanike sõlmitud lepingud Sihtasutusega ja kehtestatud detailplaneering (koostöölepingu punkt 1.2.3). 07.06.2007 Harku valla ja XXXSA vahel sõlmitud koostöölepingu alusel sõlmis Sihtasutus arendajate ja kinnisasja omanikega finantseerimislepinguid, nende hulgas ka XXXOÜ-ga. XXXSA ja XXXOÜ (Finantseerija) vahel 12.06.2007 sõlmitud Finantseerimislepingu nr 2 punktist 1.2 tulenevalt oli lepingu sõlmimise aluseks EhS § 13 ning lepingu eesmärgiks reguleerida Sihtasutuse ja Finantseerija vahelisi suhteid XXX üldplaneeringuga (kehtestatud Harku Vallavolikogu 21. juuli 2005. a otsusega nr 66) haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamisel. Finantseerimislepingu nr 2 punktist 1.3 tulenevalt reguleeritakse lepinguga XXX üldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamise kulude kandmist Finantseerija (käesolevaga hageja) poolt, samuti poolte vahelisi kohustusi avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni hooldamisel ja korrastamisel. Seega lepingutest (koostöölepingust ja Finantseerimislepingust nr 2) tulenevalt on Sihtasutusel (kostjal) kohustus tagada Harku valla jaoks EhS §-s 13 sätestatud kokkuleppe täitmine. Finantseerimislepingu nr 2 punkti 2.2.2 kohaselt kohustub Finantseerija (XXXOÜ) andma Sihtasutust rahuldava tagatise XXX üldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks ja hooldamiseks vajalike kulude kandmise tagamiseks. 12.06.2007 sõlmiti XXXOÜ ja XXXSA vahel notariaalne hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega seati hüpoteek XXXSA kasuks. Kui kohus rahuldaks hagi ning Finantseerimisleping nr 2 lõpetatakse ning XXXSA kasuks seatud hüpoteek kustutatakse, peaks Harku vald oma eelarves ette nägema vahendid Finantseerimislepinguga nr 2 kostja kaudu hagejale üle antud kohustuste oma vahendite arvel realiseerimiseks, mis aga ei ole Harku vallal lähiaastatel võimalik.

Harku vald pöörab kohtu tähelepanu asjaolule, et XXX Vb kvartali detailplaneeringu kehtestamise (kehtestati 27.09.2007. a otsusega nr 85) otsustamisel lähtus Harku Vallavolikogu EhS §-st 13 tuleneva kohustuse täitmiseks Sihtasutuse ning arendajate ja kinnistute omanike, sealhulgas XXXOÜ vahel sõlmitud finantseerimislepingutest, millega arendajad ja kinnisasja omanikud tagasid ja võtsid enda peale XXX üldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise, mille tagamise tarbeks seati ka hüpoteegid XXXSA kasuks. Detailplaneeringu ja selle elluviimist tagavate lepingute seotus nähtub ka planeerimisseaduse § 2 lõike 4 punktist 3, mille kohaselt võivad planeeringu juurde kuuluvad lisad sisaldada planeeringu elluviimise tegevuskava ja planeeringu elluviimiseks vajalikke kokkuleppeid. XXXAS ja XXXOÜ vahelise Finantseerimislepingu nr 2 lõpetamise üle kestva vaidluse raames on Harku vald kaalunud ka XXX Vb kvartali detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise küsimust OÜ XXXomandisse kuuluvate katastriüksuste osas. XXXOÜ on Harku Vallavalitsusele esitanud 24.07.2012 avalduse XXX külas XXX Vb kvartali detailplaneeringu (kehtestatud Harku Vallavolikogu 27.09.2007. a otsusega nr 85) kehtetuks tunnistamiseks OÜ XXXomandisse kuuluvate katastriüksuste (katastritunnus XXXaadressiga XXX küla, XXX; katastritunnus XXXaadressiga XXX küla, XXX; katastritunnus XXXaadressiga XXX küla, XXXja katastritunnus XXXaadressiga XXX küla, XXX) osas, kuid Harku vald pöörab tähelepanu asjaolule, et XXX külas XXX Vb kvartali detailplaneering on koostatud kooskõlas kehtiva XXX piirkonna üldplaneeringuga (kehtestatud Harku Vallavolikogu 21. juuli 2005. a otsusega nr 66). XXX piirkonna üldplaneeringu üheks eesmärgiks on piirkonna funktsionaalne tsoneerimine kvartalite kaupa, mis on omakorda aluseks detailplaneeringute koostamisele. Harku Vallavalitsus on endiselt seisukohal, et detailplaneeringu osa kehtetuks tunnistamisel taastuks OÜ XXXomandisse kuuluvate maaüksuste osas detailplaneeringu kehtestamise eelne olukord (maaüksuse sihtotstarve taas maatulundusmaa), mis tähendab, et planeeringuga kavandatud teede ja tehnovõrkude lahendus ei oleks enam toimiv ning tagada ei oleks võimalik juurdepääsu ning vastavate tehnovõrkude varustatust detailplaneeringuga moodustatud kinnistutele. Taoline teguviis rikuks ülejäänud planeeritava ala kinnistute omanike õigusi, kuna takistatud oleks detailplaneeringu elluviimise edasised võimalused. Samasugust seisukohta on Harku Vallavalitsus XXXOÜ-le avaldanud ka 12.03.2013 vastuskirjas nr 11.-1.1/2840. Kolmas isik palub jätta OÜ XXXhagi Sihtasustuse XXX vastu rahuldamata.

Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole, et Harku Vallavolikogu 27. septembri 2007.a. otsusega nr 85 on kehtestatud XXX, XXX Vb kvartali detailplaneering (t.l. 111a, 111b). Tuvastatud on, et hageja OÜ XXXja kostja Sihtastutus XXXsõlmisid 12. juunil 2007. a finantseerimislepingu nr 2 .) (t.l. 6-14), mille kohaselt Sihtasutus XXXpidi korraldama Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks vajalike tööde (projekteerimine, ehitamine jne) teostamist (lepingu p 2.1.1); korraldama Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni hooldamist ja korrashoidu kuni nende üleandmiseni Harku vallale (lepingu p 2.1.2.); jagama Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamise ja hooldamise kulud Sihtasutuse XXXüldplaneeringuga haaratud ala arendajate ja kinnisasja omanike vahel õiglaste põhimõtete alusel (lepingu p 2.1.3). Vaidlust ei ole, et osaühing XXXkohustus nimetatud lepingu järgi tasuma Sihtasutus XXXpoolt esitatud arved seoses Sihtasutus XXXüldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks vajalike tööde

(projekteerimine, ehitamine jne) teostamisega ning nimetatud objektide hooldamise ja korrashoiuga (p 2.2.1); andma Sihtasutus XXXrahuldava tagatise Sihtasutus XXX üldplaneeringuga haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks ja hooldamiseks vajalike kulude kandmise tagamiseks (p. 2.2.2.); korraldama omal kulul omal kinnisasjal ning sellega piirneval alal muude teede, haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni ning tehnovõrkude (vee- ja kanalisatsioonitrassid, kütte-, gaasi-, drenaaži-, side-, elektrivarustuse, tänavavalgustuse ja muud võrgud) rajamiseks vajalike tööde teostamist ning hooldamist ja korrashoidu (p 2.2.3. ja 2.2.4.); tasuta võõrandama Sihtasutusele XXXdetailplaneeringu koostamise käigus tekkinud avaliku kasutusega katastriüksused või kinnisasjad (teede, mänguväljakute, üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni laune maa jne) (p 2.2.5.). Tuvastatud on, et finantseerimislepingu p 2.2.2 täitmiseks seadis OÜ XXXSihtasutus XXXkasuks hüpoteegi XXX külas Harku vallas Harju maakonnas asuva kinnistule (XXX maatükk III, katastritunnusega XXX, pindalaga 17 770 m2) hüpoteegisummaga 4 258 800 kr, igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks (t.l. 15-21). Vaidlust ei ole, et XXXpoolt XXXkasuks seatud hüpoteek tagab kõiki XXXfinantseerimislepingust tulenevate kohustuste täitmist. Hageja palub kohtul tuvastada, et Sihtasutuse XXXja OÜ XXXvahel 12. juunil 2007.a sõlmitud finantseerimisleping on lõppenud. Kostja arvates on poolte vahel sõlmitud 12.06.2007.a. finantseerimiselepingu nr 2 näol tegemist ehitusseadus (EhS) §-s 13 nimetatud halduslepinguks oleva kokkuleppega, mistõttu kuulub vaidlus lahendamisele halduskohtus, ja hagi tuleb jätta Harju Maakohtul läbi vaatamata. EhS §-st 13 tulenevalt tagab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Vaidlust ei ole, et põhjusel, et Harku vallal puudusid EhS §-st 13 tuleneva kohustuse tagamiseks eelarves rahalised vahendid ja EhS § 13 annab võimaluse kohalikul omavalitsusel ja detailplaneeringu koostamise taotlejatel või ehitusloa taotlejatel sõlmida lepinguid, millega EhS §-st 13 tuleneva kohustuse tagavad detailplaneeringu koostamise taotlejad või ehitusloa taotlejad, mitte kohalik omavalitsus, sõlmis 07.06.2007 Harku vald sihtasutusega XXXkoostöölepingu, mille kohaselt XXXSA teostab koostööd arendajate ja kinnisasja omanikega, et tagada XXX üldplaneeringuga (kehtestatud Harku Vallavolikogu 21. juuli 2005. a otsusega nr 66) haaratud alal avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamine komplekselt ja majanduslikult põhjendatud ühtse juhtimise ning järelevalve all (t.l. 187-194). Vaidlust ei ole, et XXXAS koostöölepinguliseks kohustuseks oli EhS § 13 tuleneva kohustuse arendajate ja kinnisasja omanike poolt tagamise korraldamine. Pooled ei vaidle, et koostöölepingu kohaselt oli detailplaneeringu kehtestamise eelduseks, et detailplaneeringu piirkonnas asuvad arendajad ja kinnisasjade omanikud on sõlminud XXXSA-ga lepingud, mille kohaselt arendajad ja kinnisasjade omanikud teevad eeldatavate avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmavee kanalisatsiooni rajamise (projekteerimine, ehitamine jne) ja hooldamise kulude maksumuse osas Sihtasutusele (neile langevas arvestuslikus proportsionaalses osas) ettemaksu või annavad Sihtasutusele lepingust tulenevate varaliste kohustuste tagamiseks piisava tagatise (hüpoteek). Ehituslubade väljastamise eelduseks oli arendajate või kinnisasja omanike sõlmitud lepingud Sihtasutusega ja kehtestatud detailplaneering. Pooled ei vaidle, et Harku valla ja kostja vahel 07.06.2007.a. sõlmitud koostöölepinguga

delegeeris Harku vald sisuliselt kostjale EhS § 13 sätestatud kokkulepete ja nende tagatiste sõlmimise õiguse. Seega on Harku valla ja kostja vahel sõlmitud 07.06.2007.a. koostööleping kahtlemata haldusleping, kuid kohus ei saa nõustuda, et OÜ XXXja Sihtasutus XXXvahel 12.06.2007.a. sõlmitud finantseerimislepingut saab lugeda halduslepinguks. Halduskoostöö seadusest ei tulene õigust delegeerida kohaliku omavalitsuse õigusi ja kohustusi edasivolitamisõigusega. Seega kohus ei nõustu, et pooltevaheline leping on haldusleping, missugust vaidlust peaks läbi vaatama halduskohus, mistõttu kohus leiab, et pooltevaheline vaidlus kuulub läbi vaatamisele maakohtus. Kohus ei pea vajalikuks käesoleva vaidluse lahendamisel hinnata Harku valla ja Sihtasutus XXXvahel sõlmitud koostöölepingu sisu, sest sel ei ole asja lahendamisel tähtsust kuna hageja ei ole koostöölepingu pooleks ja seega koostööleping ei loo hagejale õigusi ega kohustusi. Pooled ei vaidle, et OÜ XXXesitas 12.09.2011.a. Sihtasutusele XXX12.06.2007.a. sõlmitud finantseerimislepingu ülesütlemise teate (t.l. 22). Pooled vaidlevad selle üle, kas OÜ XXXon lepingu kehtivalt üles öelnud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 195 lg 1 alusel lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 195 lg 2 alusel kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. VÕS § 195 lg 3 järgi võib püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusleping), mis on sõlmitud tähtajatult, kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). Kostja on esitanud vastuväite, et kuna finantseerimislepinguga on pooled võtnud endale vastastikuseid kohustusi, kus ulatuslikumad kohustused on endale võtnud hageja, siis sel põhjusel on lepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohtu arvates ei saa vastastikuste kohustustega lepingu ülesütlemist pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks seetõttu, et ühel poolel on võetud ulatuslikumad kohustused kui teiselt. Ka vastastikuste kohustustega lepingu näol peab lepingupoolel olema võimalik kohaldada lepingu rikkumise korral võlaõigusseadusest ettenähtud õiguskaitsevahendeid. Kohus leiab, et lepingu ülesütlemisavalduse esitamine teisele poolele ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja leiab, et hageja lepingust ülesütlemisavaldus on õigusvastane, sest tegemist ei ole kestvuslepinguga, mida võiks seaduse järgi üles öelda. Kohus leiab, et pooltevahelise 12.06.2007.a. finantseerimislepingu näol on tegemist kestvuslepinguga, sest pooled on kokku leppinud lisaks avalikult kasutatavate teede ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni rajamiseks vajalike tööde teostamise korraldamisele, ka nende hooldamises ja korrashoius tähtajatult kuni nende üleandmiseni vallale. Seega on lepingu sisuks eelkõige teenuse osutamise protsess, mitte vaid konkreetsete määratlevate teede ja tehnovõrkude väljaehitamine. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).

VÕS § 196 lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik võlaõigusseaduse § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kohtu arvates ei ole hageja välja toonud asjaolusid, finantseerimislepingu üles öelda etteteatamistähtaega järgimata.

mis

oleksid

tal

lubanud

Hageja on kostjale ette heitnud, et kostja ei olnud asunud nelja aasta jooksul finantseerimislepingut täitma, samas ei ole vaidlust, et pooled lepingu sõlmimisel mingisugustes tähtaegades kokku leppinud ei olnud. Tuvastatud on, et finantseerimisleping sõlmiti tulevaste hageja poolt finantseerimisele kuuluvate ajaliselt kindlaks määramata algusega ehitustööde korraldamiseks. Pooled ei vaidle, et konkreetsete tähtaegade puudumine oli finantseerimislepingu sõlmimisel poolte teadlik valik, sest lepingu sõlmimise ajal ei olnud teada, millal on OÜ XXXja teised kinnistuomanikud valmis asuma nii oma kinnistuid kui ka Sihtasutuse XXXosaüldplaneeringu territooriumile jäävaid teid ja tehnovõrke rahastama. Kostja on hagejale omakorda ette heitnud, hageja ei ole täitnud finantseerimislepingu punktis 2.2.3 kokku lepitud kohustust korraldada omal kulul omal kinnisasjal teede ja tehnovõrkude välja ehitamine; et finantseerimislepinguga kohustub hageja korraldama hageja arvel väljaehitamisele kuluvate teede ja tehnovõrkude hooldamise ning korrashoiu; et finantseerimislepinguga kohustub hageja tagama kostjale detailplaneeringu koostamise käigus tekkinud avaliku kasutusega katastriüksuste või kinnisasjade tasuta võõrandamise; et hüpoteegi seadmise lepingu punkti 3.2.1 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik finantseerimislepingust tulenevad kostja nõuded hageja vastu. Vaidlust ei ole, et finantseerimislepingu preambulas on kirjas, et Sihtasutuse eesmärgiks on tagada, et XXX üldplaneeringuga haaratud alal ehitataks välja avalikult kasutatavad teed ja üldkasutatav haljastus, välisvalgustus ja vihmaveekanalisatsioon komplekselt ja majanduslikult põhjendatud ühtse juhtimise ja järelevalve all. Kuigi poolte vahel puudub vaidlus selles, et XXXei ole asunud omapoolselt finantseerimislepingut täitma, siis ka Harku vald vastuses Sihtasutuse XXXjärelepäringule (II kd t.l. 79-80) kinnitab, et OÜ XXXei ole asunud oma finantseerimislepingust tulenevaid kohustusi täitma, samuti ei ole XXXkinnistu detailplaneeringu alal (XXX Va ja Vb kvartali maaüksuste detailplaneeringute territoorium) ka teised kinnistuomanikud näidanud üles huvi teede ja tehnovõrkude tervikliku väljaehitamise vastu. Vaidlust ei ole, et Harku Vallavalitsuse 27.02.2007.a. istungi protokolli nr 8 väljavõtte järgi otsustati XXX osaüldplaneeringuga haaratud alal arendajate ja kinnistute omanike läbirääkimiste põhimõtted (t.l. 107-109). Kostja on veenvalt põhjendanud, et ta ei asunud finantseerimislepingust tulenevaid kohustusi täitma kuna XXX osaüldplaneeringuga haaratud alal on nii hageja kui ka teiste kostjaga sõlminud isikute suhtes majanduslikult mõistlik ja otstarbekas kvartalitevahelised teed ning tehnovõrgud välja ehitada terviklikult ja ühekorraga. Vaidlust ei ole, et kostja kinnistu asub Va ja Vb detailplaneeringu alal, mis moodustab väikese osa kogu XXX osaüldplaneeringuga haaratud alast, mistõttu on kostja väide veenev, et ei ole olnud kostjal mõistlik asuda kvartalivahelisi teid ja tehnovõrke välja ehitama enne piisava arvu arendajate ja kinnistuomanike kostja lepingupaketiga liitumist. Seega on veenev, et mõlemale lepingupoolele oli teada, et finantseerimislepingu mõte seisnes selles, et kostja alustaks lepingus kirjeldatud kohustuste täitmist hageja arvel ainult siis, kui selline tegevus oleks nii hageja kui ka teiste antud piirkonna kinnistuomanike suhtes

majanduslikult põhjendatud ja võimalik. Kuna finantseerimislepingus kokku lepitud tagatise andmine pidi tagama kõiki finantseerimislepingus kokkulepitud kostja nõudeid hageja vastu ning selliselt lepiti kokku ka hüpoteegi seadmise lepingus ja vaidlust ei ole, et hageja ei ole asunud täitma oma kohustusi finantseerimislepingu järgi teede ja tehnovõrkude ehitamiseks, siis ei ole põhjendatud nõuda finantseerimislepingu lõpetamist vaid sel põhjusel, et kostja ei ole nelja aasta jooksul asunud täitma oma kohustusi. Hageja ei ole tõendanud, et hageja oleks olnud õigus finantseerimisleping üles öelda ilma etteteatamistähtaega järgimata. Nii kostja kui kolmas isik on veenvalt põhjendanud, et kostja huvi ja ka mõlema lepingupoole huve kaaludes on mõistlik pooltevahelise lepingu jätkamine. Vaidlust ei ole, et 04.04.2011.a. ja 29.04.2011.a. on hageja pöördunud lepingu muutmise avaldustega kostja poole (t.l. 88-96), kuid kohtu arvates ei saa lepingu muutmise avaldusi käsitleda kostjale tema lepinguliste kohustuste täitmiseks mõistliku tähtaja andmisena. Seega ei ole hageja järginud võlaõigusseaduses lepingu ülesütlemise sätestatud korda ja hageja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud. Võlaõigusseadus ei luba lepingupoole väidetava teadmatuse või kontakti tõrjumise olukorra tõttu lepingut üles öelda. Hageja oma väidet, et tema on finantseerimislepingu alusel kahju saanud seetõttu, et finantseerimislepinguid ei ole sõlmitud kõikide kinnistute omanikega või, et need finantseerimislepingud on ebaproportsionaalselt väiksemad võrreldes hagejaga sõlmitud lepinguga, hageja tõendanud ega põhistanud ei ole, seega ei ole hagejal sellisel väitel ka asja lahendamisel tähtsust ja kohus seda ei hinda. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja nõue 12.06.2007.a. finantseerimislepingu lõppemise tuvastamise nõudes tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja on viimases kohtule esitatud menetlusdokumendis muutnud oma nõuet, kohustades tuvastama kostja kohustus notari juurde ilmumiseks. Kohus ei luba hagejal oma nõuet muuta. Pealegi on kohus hagejale 19.01.2012.a. selgitanud, et notari juurde ilmumata jätmise asendamist kohtuotsusega ei ole võimalik asendada. OÜ XXXpalub tuvastada Sihtasutuse XXXkohustus teha notariaalne avaldus Osaühingu XXXja Sihtasutus XXXvahel 12. juunil 2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamiseks. AÕS § 349 lg 1 alusel kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahtevalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vaidlust ei ole, et OÜ XXXkutsus seoses finantseerimislepingu ülesütlemisega Sihtasutust XXXnotari juurde 12. juuni 2007. a sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu lõpetamiseks (t.l. 23-24), kuhu kostja ei ilmunud (t.l. 25). Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et hüpoteegi kanne on tehtud õiguslikul alusel, see alus ei ole ära langenud, siis hagejal ei ole õigust nõuda kohustada kostjat andma tahteavaldus kinnistamisavalduse tegemiseks kinnistule kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Kostja on hagile esitanud veenvad vastuväited ja pooled ei vaidle, et ka hageja on jätnud täitmata oma finantseerimislepingust tulenevad kohustused s.h. finantseerimislepingus kokku lepitud

ettemaksu tasumise kohustuse (t.l. 35-37), seega ei ole tõendatud, et kostjal puuduks nõue hageja vastu, millise täitmise tagatiseks on hageja kinnisasjale seatud hüpoteek. Lähtudes eeltoodust ei ole hageja nõue tuvastada kostja kohustus teha notariaalne avaldus Osaühingu XXXja Sihtasutus XXXvahel 12. juunil 2007.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu lõpetamiseks tõendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kohtuvälisele kokkuleppele pooled jõudnud ei ole, seetõttu ei oma tähtsust ja kohus ei hinda menetlusosaliste püüdlusi kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks (t.l. 28-29, 132, 145-146, II kd t.l. 62-64, 81-82). Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS §-le 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.