2-05-15719/43 - Võlaõigus - Kahju õigusvastane tekitamine - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

3.ptk, 3.jagu 2. Jaotis §§ 143 jj). Naaberkinnistult võivad lähtuda mitmesugused mõjutused teisele kinnistutele, mida nimetatakse immissioonideks. Tüüpilisteks immisoonideks on suitsu, müra, lõhna levimine naaberkinnistule. Selliste mõjutuste hulka kuulub ka valguse/päikese juurdepääsu piiramine, nagu praegusel juhul. Arvestades seda, et kostja elamu asub hageja kinnistu suhtes lõuna-edela suunas, siis päikese ning sellega koos valguse langemine hageja kinnistule on oluliselt takistatud. Samuti takistab kostja kinnistul asuv elamu oma sellises suuruses hageja kinnistult avanevat vaadet. Ekslik on kostja poolt osundatu, et AÕS § 143 lg 1 loetletu on ammendav loetelu võimalikest mõjutustest. Sellele viitab juba ka see, et loetelu ei ole kinnine, seega kohus leidis, et kõne all olevad immisioonid, s.o valguse ja päikese takistamine ning vaate piiramine, kuuluvad selle sätte reguleerimise alla. Kuna kostja poolt püstitatud elamu mahalammutamine ei ole majanduslikult otstarbekas, sest see põhjustab ülemääraseid kulutusi kostjale, siis on AÕS § 143 lg 2 alusel hagejal õigus nõuda hüvitist, kui sellised immisioonid oluliselt kahjustavad kinnisasja. Eksperdi hinnangul on hageja kinnistuga sarnaste kinnistute tavaliseks keskmiseks turuhinnaks 52 180 eurot. Hageja kinnistu väärtus on aga langenud kostja kinnistu poolt tulevate immisioonide tagajärjel 4520 euro võrra, moodustades turuväärtuseks 47 660 eurot. Seega on hageja kinnistu väärtus alanenud 8,6%. Kohus leidis, et kui selline immisioon tekitab nii suurt kahju, kui seda on 8,6% hinnalangus kinnistul, on tegemist olulise kahjuga. Seega on hagejal olemas kahju hüvitamise nõue kostja vastu tulenevalt AÕS § 143 lg-st 2. Vastavalt ekspertiisile on tuvastatud, et hagejale kuuluva kinnistu väärtus on langenud ja sellise languse põhjuseks on kostja poolt püstitatud elamu mõjud. Kohus leidis, et ekspert on oma järeldusi piisavalt põhjendanud ning esitanud need usutavalt. Kohtul ei ole põhjust kahelda ekspertiisis toodud võrdlusandmetes ning eksperdi kvalifikatsioonis. Kohtul ei ole võimalik kummutada eksperdi seisukohti spetsiifilises valdkonnas ilma, et ta tugineks mõnele teise asjatundja/eksperdi arvamusele, kuna eksperdi kasutamise üks peamisi põhjuseid on see, et ekspert valdab oma eriala ning tunneb selle eripärasid. Kostja ei ole esitanud ühtegi seiskohta, mis tugineks teise asjatundja seisukohtadel vaidlusaluses küsimuses. Teoks või tegevuseks, mis võis sellise kahju põhjustada, on kostja poolt oma kinnistule praeguses mahus elamu ehitamine. Kostja poolt elamu püstitamine antud mahus on tinginud eelnevalt tuvastatud negatiivsed mõjutused hageja kinnisasjale. Kohus leidis, et kostja ei ole toiminud heas usus, kui ehitas oma kinnistule elamu sellisel moel, et see avaldab olulist mõju naabri kinnistule. Kontrollimaks seda, kas on nende kahe asjaolu – hagejale kahju tekkimise ja kostja poolt elamu ümberehitamise - vahel on põhjuslik seos, siis jättes ära kostja poolt ümberehituse teostamise, on ilmne, et hagejale ei oleks kahju tekkinud. Seega on tõendatud kahju hüvitamise koosseisu olemasolu ning kahju suurus, hagi tuleb taotletud ulatuses rahuldada ning kostjalt tuleb välja mõista hagejale tekkinud kahju. Kostja väide, et hagi on aegunud, ei ole põhjendatud, kuna kahju, mis tekkis hagejale, on tekitatud kostja poolt ehitamisega, mis leidis aset elamu teise laiendamisega. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, millal kostja teostas teise laiendamise, kuid toimikusse on esitatud mõlema laiendamise/ümberehitamise kohta muudatusprojektid. Nii on üks projekt kooskõlastatud 1993. a ning teine saanud Viimsi valla kooskõlastuse alles 2005. a, hagi esitati kohtule 03.08.2005. Seega kohtul olemasolevate andmete kohaselt ei saa pidada hagi aegunuks.

Tulenevalt sellest, et hagi kuulub rahuldamisele, tuleb hageja menetluskulud välja mõista kostjalt. Hageja loobus mittevaralise kahju nõudest ning kohus lõpetas selles osas menetluse. Hageja nõudeks oli mittevaralise kahju 120 000 krooni hüvitamise, mille eest tasuti riigilõivu 13 000 krooni (830,85 eurot). Seega kuulub hagejale tagastamisele riigilõivust 207,71 eurot. Ka varalise kahju nõue oli hagejal esitatud suuruses 120 000 krooni/7669,40 eurot, millest hageja vähendas oma nõuet pärast kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemusi tõendatud kahjuni 4520 eurot. Antud nõudelt on kehtiv riigilõivumäär 400 eurot. Seoses nõude vähendamisega tuleb hagejale tagastada enammakstud riigilõivuna 15,43 eurot (830,85/2 – 400). Seega, arvestades eeltoodut ning seda, et hagi taotletud ulatuses kuulus rahuldamisele tuleb TsMS 162 alusel välja mõista kostjalt riigilõivu osas 400 eurot. Kohus, hinnates antud menetluse pikkust, vaidluse keerukust ning ka seda, et hageja loobus viimasel istungil ühest nõudest, leiab, et hageja esindajakuludest tuleb välja mõista pool. Kostja on esitanud oma menetluskuludeks esindajakulud 2650,40 eurot. Kohtu hinnangul on kostjamenetluskulud selles osas ülemäära suured, kuna puudutavad vaid viimase aasta kulusid, samas kui hageja kulud on kogu menetluse aja kohta. Seetõttu peab kohus mõistlikuks kulude suuruseks sama summat, mis oli hagejal, s.t 1233,47 eurot. Seega tuleb hagejale välja mõista pool taotletud esindajakuludest, s.t 616,74 eurot, kuna veerand nendest tuleb tal endal kanda seoses loobumisega mittevaralisest nõudest ja veerandi osas kohus tasaarvestab hageja kuludest kostjale TsMS § 168 alusel väljamõistatavad kulud. Ekspertiisikulud 1374,01 eurot on asjakohased ning tuleb kostjalt täies ulatuses välja mõista. Seega tuleb kostjalt välja mõista 2390,75 eurot (400+616,74+1374,01). Apellatsioonkaebus Kostja palus maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata kostja taotluse kohaldada nõude aegumist põhjendusega, et kahju, mis tekkis kostja poolt ehitamisega, leidis aset teise elamu laiendamisega. Kohus on jätnud eelmenetluses välja selgitamata, millal toimus hageja kaitstavaid õigusi rikkuv sündmus, millele tuginedes on hageja esitanud kahjunõude. Kohus on teinud nõude sissenõutavaks muutumise aja osas kostjale üllatusliku otsuse, ilma seda eelnevalt pooltega läbi arutamata. Hageja tugineb oma kahjunõudes asjaolule, et kahju on tekkinud kostja ebaseaduslikust ehitustegevusest. Hageja märgib 03.08.2005 esitatud hagiavalduses, et pärast Angervaksa tee 15 suvila ostmist lõhkus omanik N. I selle maha kuni vundamendini ning 1993.a tegi oma aiamajale juurdeehituse vastavalt projektile. 1995.a novembrist kuni 1996.a aprillini ehitas N. I aiamaja ümber elamuks ilma ehitusprojektita ja ilma ehitusloata. Järelduvalt esitatud hagiavaldusest on hageja ise öelnud, et tema õigusi rikkuv tegevus on toimunud 1995.a. novembrist kuni 1996.a aprillini. 22.08.2011 esitas hageja täpsustatud hagiavalduse, milles märkis uue elamu püstitamise ajaks 1996 - 1997.a. Hageja on ehitise püstitamisega seonduvalt pöördunud varasemalt korduvalt Tallinna Halduskohtu poole ja kuni praeguse kohtuotsuseni ei ole vaidlust olnud selle asjaolu üle, et

kostja ehitas oma elamu juurdeehituse 1995 - 1996, isegi kui hageja esindaja on märkinud ehitamise lõpu aastaks 1997, siis ka see ei mõjuta kahju hüvitamise nõude aegumist. Hageja esitas 30.06.2000 Tallinna Halduskohtusse kaebuse, paludes Viimsi Vallavalitsust välja anda haldusakt, millega kohustada N. It lammutama Angervaksa tee 15 aiamajale tehtud omavoliline juurdeehitus. Kohtutoimikus on hageja J.Ti avaldus Viimsi Vallavalitsusele 30.03.2006, kus hageja kirjutab, et N.I ehitas juurdeehituse 1996.a. Vaatamata sellele, et ehitamise aeg ei ole vaidlusalune, olid kohtu käsutuses ka tõendid, mis lükkavad ümber kohtu järelduse ehitamisest aastal 2005 ja kinnitavad hageja ja kostja väiteid ehitamisest aastal 1996. Toimikus asub Harjumaa Päästeteenistuse 03.12.2001 vastus J Ti avaldusele, milles läbivaadatud materjalide alusel kirjutatakse, et 29.11.1999 teostati Viimsi valla ehitusjärelevalve peainspektori hr Juhan Kulleri poolt ehitise ülevaatus Angervaksa tee 15 asuvas Nina Ile kuuluvas ehitises. Ülevaatuse tulemusel koostati akt, millest selgub, et N I ei ole kinni pidanud aiamaja ümberehituse projektist. Samasugune informatsioon pärineb kohtutoimikus olevas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 17.04.2003 kirjas nr 11-5/02/2324 J Tile. Kohtutoimikus on ka Harju Maakohtu 09.11.2004 kohtumäärus haldusasjas 3-73/2004 menetluse lõpetamise kohta vaidluses, mille J.T oli 2000 algatanud taotlusega kohustada N. It lammutama ebaseaduslik juurdeehitis. Kohus on eiranud menetluses poolte antud seletusi ja asjas esitatud tõendeid asjaolu kohta, millal ehitas kostja juurdeehituse, millel põhineb hageja kahjunõue. Kohus on kostja ehitustegevuse aja tuletanud ehitusprojektidel olevate Viimsi valla kooskõlastuste alusel ebaõigelt aastasse 2005. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta jätab kõrvale teised menetluses esitatud tõendid kohtu jaoks segase asjaolu kohta. Kostja arvates on juurdeehituse püstitamise aeg poolte poolt mittevaieldav asjaolu ja see on toimunud aastatel 1995 - 1996. Hageja kahjunõude aegumise tähtaeg 10 aastat algas hiljemalt 1996.a ning ei olnud möödunud 30.06.2002. Kahjunõude 3aastane aegumise tähtaeg algas 01.07.2002 ja see möödus 30.06.2005. Hageja pöördus kohtusse 03.08.2005, mil nõue oli aegunud. Kohus on otsuses tuvastanud, et kostja on alates 1993.aastast teostanud oma elamu ümberehitamist, mille tagajärjel on vastu hageja piiri 30 cm kaugusel piirist kostja elamu umbsein pikkusega ca 20 m ja kõrgusega ca 8 m. Selline kohtu tuvastus on ebaõige ja ei põhine asjas esitatud tõenditele. Ekspertarvamusest ja teistest kohtule esitatud fotodest on näha, et juurdeehituse puhul on tegemist viilkatusega ehitisega, kus seina enda kõrgus on mitte rohkem kui 4,5 m. Kostja elamu kõrgus viilkatuse harjast on 6,40 meetrit, nn umbseina kõrgus on 4,5 m. Kostja esitab Angervaksa 15 muudatusprojekti lõike B-B, mis on koostatud 2001.a Angervaksa 15 elamule tulemüüri püstitamiseks ja sealt nähtub, et elamu seina kõrgus on 4,5 m, et elamul on viilkatus harjakõrgusega 6,50 m ning et elamule on projekteeritud tulemüür kõrgusega 7 meetrit. Tulemüüri ehitamist nõudis hageja alates 2004.a, kui ta loobus ehitamise lammutamise nõudest. Mingit 8 meetri kõrgust umbseina ei ole. Kohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 143 lg-t 1 ja 2, tulnuks kohaldada TsK § 448 lg-t 1. Kohus leidis, et hagejale on tekkinud kahju läbi tema kinnistu turuväärtuse languse ja selle suurus on tõestatud Toomas Oosalu ekspertarvamusega. Teoks või tegevuseks, mis võis sellist kahju põhjustada, luges kohus kostja poolt kinnistule praeguses mahus elamu ehitamist. Kohus on määratlenud ebaseadusliku ehitisena terve elamu, kuigi hageja on pöördunud kohtusse kahjunõudega tulenevalt üksnes ebaseaduslikult, ilma ehitusloata püstitatud juurdeehitusest, mitte tervest elamust. Kohus on sellest ebaõigest eeldusest lähtudes tellinud ka ekspertarvamuse AT Kinnisvarabüroolt. Kostja vaidlustas ekspertarvamuse kui tõendi tulemi seetõttu, et kohus on ebaõigelt taotlenud ja ekspert ebaõigelt andnud arvamuse hageja

kinnisvara väärtuse langusest tulenevalt kostja terve elamu mahust, mitte ainult ebaseaduslikult püstitatud juurdeehituse mahust kinnistu piiril. Kohus jättis kostja sisulise vastuväite tähelepanuta põhjendusega, et ekspertarvamust kui tõendit saab menetluses ümber lükata vaid samaväärse ekspertarvamusega. Apellant esitab kohtule uuesti tõendina kostja tellimusel Pindi Kinnisvara poolt koostatud ekspertarvamuse, milles eksperdid leidsid, et Angervaksa tee 15 ja Angervaksa tee 17 ehitised ei mõjuta üksteise väärtust. Kostja põhjendas oma vastuväiteid ekspertarvamusele sisuliselt, kuid kohus ei ole neile otsuses vastanud. Kohtu määratud ekspertiisi alusel ei ole võimalik kindlalt väita, kas hinnangu andmisel on arvestatud kogu elamu mõjuga naaberkinnistule, s.o ca 20 m pikkuse seina ulatuses või on arvestatud üksnes elamu osaga, mis asub 33 cm kaugusel piirist. Apellant on seisukohal, et ekspertarvamus on ebaõigesti koostatud ja selle alusel ei ole võimalik kindlaks teha, milline võib olla Angervaksa tee 17 kinnistu turuväärtuse langus tulenevalt Angervaksa tee 15 omaniku poolt ilma ehitusloata juurdeehituse püstitamisest. Selleks, et välja selgitada, milline oleks olnud võimalik kinnistu turuväärtuse langus tulenevalt ebaseaduslikust juurdeehitusest, oleks tulnud võrrelda kinnistu turuväärtust ilma juurdeehituseta ja koos juurdeehitusega, mitte aga võrrelda olukordi, kus Angervaksa 15 elamu ei avalda ja avaldab mõju turuväärtuse langusele. Seda, et kostja ehitas 1993.a vanale vundamendile uue ehitise kinnitatud projekti järgi, on hageja ise esialgses hagiavalduses kirjutanud. See, et hageja on asunud hiljem väitma, et tema 1993.a projektile antud kooskõlastus ei ole tema allkiri, ei muuda ehitusluba kehtetuks ega ka ehitust ebaseaduslikuks. J Tororpov ei ole ka kunagi pöördunud ei Viimsi Vallavalitsuse ega kohtu poole küsimuses, et N. I 1993.a püstitatud ehitis oleks ebaseaduslik ja see tuleks lammutada. Kui hageja on sellise nõude soovinud kohtule esitada, siis peab see ka menetlusdokumentidest olema arusaadav ning sellisele uue nõude esitamisele tuleb kohaldada kõiki hagi esitamisele TsMS-is esitatud nõudeid. Kohus ei ole kindlaks teinud ega põhjendanud otsuses põhjusliku seose olemasolu väidetava kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel. Kohus märgib, et jättes ära kostja poolt ümberehituse teostamise, on ilmne, et hagejale ei oleks antud asjas tõendatud kahju tekkinud. Kohus ei ole põhjendanud, mida ta peab ümberehituse all silmas. Ümberehituseks saab nimetada 1993.a seaduslikku ehitust, mitte 1995 - 1996 ilma ehitusloata juurdeehitust. Seda enam, et kohus on küsinud arvamust eksperdilt kogu kostja elamu mahu mõju kohta hageja kinnistule. Ehitise püstitamise ajal ei esitanud hageja kostjale mingeid vastuväiteid. Hageja pöördus esmakordselt kohtusse alles 30.06.2000 taotlusega kohustada Viimsi Vallavalitsust välja andma haldusakt, millega kohustada N It lammutama Angervaksa tee 15 aiamajale tehtud juurdeehitus. N It ei ole kohustatud juurdeehitust lammutama, vastupidi, Viimsi Vallavalitsuse ehitusjärelevalve peainspektor Juhan Kuller kohustas kostjat ehitama hoone ümber vastavalt 28.08.2001 kinnitatud muudatusprojektile, mis nägi muuhulgas ette juurdeehitusele tulemüüri väljaehitamise. 04.11.2004 kohtuistungil Tallinna Halduskohtus loobus hageja oma Angervaksa tee 15 juurdeehituse lammutamisele suunatud taotlusest ja taotles edaspidi kohustada Viimsi Vallavalitsust välja andma haldusakt, millega kohustataks N. It ehitama ühe aasta jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest Angervaksa tee 15 aiamajale tulemüür. Hageja on sellise nõudega ise soovinud, et Angervaksa tee 15 ja 17 vahel oleks veelgi kõrgem sein kui see praeguse ehituse näol on, mis vähendaks ekspertarvamuste kohaselt veelgi hageja kinnistu turuväärtust.

Apellant taotles kohtult juhul, kui kohus jätab kostja aegumise vastuväite rahuldamata ja hagi tervikuna rahuldamata, vähendada väljamõistatava kahju suurust tulenevalt TsK § 462. Kostja palus arvestada, et hageja esitas lammutamiseks kohustamise nõude Viimsi valla vastu kohtusse alles 2000, mis on 5 aastat pärast ehituse algust, 2004.a loobus lammutamisnõudest ja esitas nõude tulemüüri püstitamiseks kohustamiseks, seda 9 aastat pärast ehituse algust. Hageja ei pöördunud kostja poole ebaseadusliku ehitustegevuse lõpetamiseks ka siis, kui ehitustegevus toimus. Kostja palus arvestada, et 20.09.1993 andis hageja oma nõusoleku kostja maja rekonstrueerimiseks, kostja esitas seejuures hagejale 17.04.1985 plaani ja 20.09.1993 rekonstrueerimisplaani. Seega hageja oli ehitise pooles osas kostja tegevusega ka nõus, kuigi hiljem on asunud nõusoleku andmist eitama. Kostja palus arvestada ka asjaolu, et kahju hüvitamise eesmärk ei ole kostja karistamine ja kahju hüvitamine ei saa olla hagejale rikastumise allikaks. Kostja tegevusest on möödunud praeguseks 17 aastat ning hageja esitas oma kahjunõude kostja vastu kohtusse siis, kui ehituse algusest oli möödunud juba 10 aastat. Hageja ei ole ka kordagi pöördunud kostja poole, et saada nõusolekut enda ehituse laiendamiseks osas, milleks tal oleks vaja kostja nõusolekut, vaid on nõudnud kahju hüvitamist. Kohus on ebaõigesti lahendanud menetluskulude küsimuse. Kuna hagi on esitatud enne 01.01.2006, siis menetluskulude väljamõistmisel kuulus kohaldamisele kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1. Hageja esitas kohtule kaks nõuet – varalise kahju huvitamiseks 120 000 krooni (7669,39 eurot) ja samas summas mittevaralise kahju nõude. Hageja loobus mittevaralisest nõudest, mistõttu kohus oleks pidanud hagejale sellest välja mõistma 383,46 eurot (5%-i nõudest). Kohus rahuldas hageja hagi 4520 eurot ja oleks pidanud hageja kasuks kostjalt välja mõistma kuni 5 % ehk 226 eurot. Kuna kohus teostas tasaarvelduse kostja ja hageja menetluskulude vahel, siis oleks pidanud kohus mõistma hagejalt kostjale 157,46 eurot, mitte mõistma kostjalt hageja kasuks õigusabikulusid. Apellandile jääb arusaamatuks kohtu arutelu hageja kulude vähendamisest poole võrra, kuna veerand tuleb tal kanda seoses mittevaralisest nõudest loobumisega ja veerand tuleb tasaarvestada kostja menetluskulude nõudega. Kostjal on õigus poolele menetluskuludest nõudest loobumise tõttu ja hagejal vastavalt vähendatud nõude väärtusele. Vastustaja seisukoht Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajate seisukohad ning uurinud toimikus olevaid tõendeid, leiab, et maakohtu otsus kuulub tühistamisele menetluskulude osas. Otsuse resolutsioon hagi rahuldamises tuleb jätta muutmata, kuid otsuse põhjendavat osa tuleb muuta. Maakohus tuvastas alljärgnevad faktilised asjaolud, mille osas puudub vaidlus: ● Pooled on Harjumaal Viimsi vallas Metsakasti külas asuvate kinnistute omanikud: hagejale kuulub kinnistu Angervaksa 17 ja kostjale Angervaksa 15.Tegemist on naaberkinnistutega. ● Kostja lõhkus oma suvila 1993.a. maha ja alustas aiamaja juurdeehituse ehitamist ilma ehitusloa ja projektita. ● 30.06.2000 esitas hageja kaebuse Tallinna Halduskohtusse, milles palus kohustada kostjat lammutama omavoliline juurdeehitus. ● 06.09.2001 tegi Viimsi Vallavalitsus kostjale ettekirjutuse tulemüüri ehitamiseks. J. T loobus 18.11.2004 kaebusest ning halduskohtumenetlus lõpetati 22.11.2004.

● 22.08.2005 andis Harjumaa Päästeteenistus kostja ehitusprojektile kooskõlastuse ja kinnitati Viimsi Vallavalitsuse ehitusameti poolt. ● Kostja juurdeehitis asub hageja kinnistu piirist 33 cm kaugusel. Hageja väidetel kostja õigusvastase tegevuse tagajärjel on tema omanikuõigused kahjustatud, s.o kostja juurdeehituse kaugus hageja krundi piirist, ehitise pikkus ja kõrgus varjavad hageja aeda ning kinnistule on takistatud päikese ja valguse langemine. Hagejal tuleb oma ehitise laiendamisel arvestada seaduses sätestatud 8- meetrilise vahemaaga naabri hoonest, millest tuleneb tema kui omaniku õiguste piiramine. Ta ei saa ta selle krundi osale rajada majapidamishoonet ega ka kõrvalehitisi. Lisaks sellele mõjub naabri kinnistu lähedus piirile hageja kinnistu väärtusele negatiivselt ning aiamaa kasutamisel peab arvestama sellega, et puud ja taimed varjus ei kasva. Ehitis heidab hageja krundile varju, mis ulatub 10 m kaugusele piirist. Poolte vahel tekkis vaidlus selle üle, kas nõue on aegunud ning kas hagejal esineb õiguslik alus nõude esitamiseks kostja vastu. Maakohus, rahuldades hagi, asus seisukohale, et hagejal on õigus nõuda AÕS § 143 lg 2 alusel kahju hüvitamist. AÕS § 143 lg 1 kohaselt kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega. Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud. Sama paragrahvi lõike 2 järgi kui käesoleva paragrahvi 1.lõikes nimetatud mõjutused kahjustavad oluliselt kinnisasja kasutamist, kuid mõjutuste kõrvaldamise kulud on suuremad tekkivast kahjust, on mõjutatava kinnisasja omanikul õigus nõuda mõjutuse põhjustanud kinnisasja omanikult hüvitist. Maakohus luges oluliseks kahjuks hageja kinnistu väärtusele kostja ehitise tagajärjel olevat mõju, s.o turuväärtuse langust 8,6 % eksperdi arvamuse kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtuga, et AÕS §-s 143 ei ole antud ammendavat loetelu kahjulike mõjutuste kohta. Seega oli hageja kohustuseks esile tuua asjaolud, millest ilmneks kahjulike mõjutuste olemasolu AÕS § 143 mõttes, ja need tõendada. Hageja on faktilised asjaolud, naaberkinnisasja kahjulike mõjutuste olemasolu, esile toonud ja ka tõendanud. Kolleegiumi arvates tuleb tsiviilasjas arvesse võtta, et tegemist on aiamaadega, kus kinnisasjade omanike sooviks on rajada peenraid köögiviljade kasvatamiseks ja istutada viljapuid, et neilt saaki saada. Kahtlemata taimed ja viljapuud vajavad kasvuks valgust ja päikest. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostja ehitis asub lõunapoolses osas ja selle lähedus krundipiirile 33 cm ning selle pikkus 20 m, varjab hageja krundile langevat valgust ja päikest. Kolleegium nõustub hagejaga, et kinnistule juurdeehituse rajamine, milles ei ole järgitud seaduses olevaid nõudeid selle kauguse osas krundipiirist, on õigusvastane tegevus, ning tekitab teise kinnisasja omanikule piiranguid oma kinnisasjal ümber- või juurdeehituse tegemiseks. Samuti saab see mõjuda naaberkinnisasja väärtusele negatiivselt. Hagejal tuleb oma kinnistul ehitamisel arvesse võtta seaduses ettenähtud hoonetevahelist kaugust. Apellandi väidetel juurdeehitis tehti aastatel 1996-1997.a, kuid sellele asjaolule ongi hageja tuginenud, et kostjal puudus sellises mahus juurdeehituse tegemiseks seaduslik alus. Apellandi poolt ringkonnakohtule esitatud aiamaja muudatuse projektil 1993.a on küll hageja

väidetav allkiri projekti kooskõlastamise kohta, kuid toimiku materjalidest ilmneb, et kostja 1993.a projektiga oli lubatud hoonele ehitada peale katusekorrus. Esialgne maja pikkus pikki naaberkinnistu serva oli 9,1 m, kuid selle kaugus krundi piirist oli 1 m. Tõendit asjaolu kohta, et hageja oleks andnud nõusoleku juurdeehituse tegemiseks 33 cm kaugusele krundipiirist, kusjuures elamu pikkuseks sai 20 meetrit, esitatud ei ole. Projekti muudatus kooskõlastati Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjoni poolt alles 17.08.2005 ning ehitusluba väljastati 16.04.2004. Juurdeehituse ehitamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 42 kohaselt ilma ehitusloata ehitis on omavoliline ehitis, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvi 40 2.lõikes nimetatud juhul. Käesoleval juhul oli ehitusluba juurdeehituse tegemiseks nõutav ja see pidi toimuma vastavuses kinnitatud projektiga. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusega nr 315 kinnitatud „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg-le 2 pidi hoonete vaheline kuja takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures kui hoonetevaheline kuja laius on alla 8 meetri, tuleb tuleleviku piiramine tagada ehitiste muude abinõudega. Seega kostja ei järginud hoonetevahelise kauguse nõuet ning üksnes Viimsi Vallavalitsuse ettekirjutuse tagajärjel rajas kostja tulemüüri. Asjaolu, et hageja loobus juurdeehituse lammutamise nõudest, ei anna alust jätta hagi rahuldamata. Kolleegium hinnangul oli hageja õigustatud vaidlustama omavolilist ehitustegevust AÕS § 89 järgi. Kuivõrd selle ehitise lammutamise kulud oleksid suuremad tekkivast kahjust, on igati põhjendatud hüvitise nõudmine kostjalt AÕS § 143 lg 2 järgi. Kuigi kostja ehitis on avaliku võimu poolt aktsepteeritud, ei anna see alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kolleegium leiab, et kostja tegevust ei saa lugeda õiguspäraseks, kui ta alustas ehitamist ilma projektita ning ei arvestanud seaduses ettenähtud nõudeid ehitise paiknemise kohta krundipiirist. Asjaolu, et hageja esitas kaebuse halduskohtusse alles 2000.a, ei anna samuti alust teha järeldust, et ta oli kostja tegevusega nõus. Toimiku materjalid eeltoodut ei kinnita. AT Kinnisvarabüroo OÜ ekspert Toomas Oosalu arvamuse kohaselt kostja kinnistul olev elamu asub 33 cm kaugusel kinnistuid eraldavast piirist ning selle maht vähendab kinnistu turuväärtust 4520 euro võrra, kuivõrd ahendab hagejal hoonestusvõimalusi. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et eksperdi arvamusse tuleb suhtuda kriitiliselt. Ka ei nõustu kolleegium apellandiga, et arvamust ei saa arvesse võtta, kuivõrd selles on arvesse võetud tervet objekti, mitte aga juurdeehituse osa. Juurdeehitusena on rajatud kahekorruseline elamu ning elamu üldpikkus naabri krundipiiri ääres pikenes 20 meetrini. Seega on maakohus põhjendatult lähtunud kogu ehitise mõjust. Eelnev kostja ehitis asus krundipiirist 1 meetri kaugusel, kuid juurdeehitus 33 cm kaugusel ning tegemist on kahekorruselise ehitisega endise madala aiamaja asemel. Seega juurdeehitus piirab hagejal oma omandit kasutada nii aiamaa kasutamisel kui ka hoonestusõiguse teostamisel. Apellandi väidetel on ekspert ebaõigesti märkinud elamu kõrguseks 8 meetrit. Elamu viilkatuse osa on 6,5 meetrit ja tulemüür on projekteeritud kõrgusega 7 meetrit. Kolleegiumi hinnangul eelnimetatud ekspertarvamuses olev ebatäpsus, ei muuda eksperdiarvamust ebausaldusväärseks. Kolleegium nõustub maakohtuga, et ekspert Toomas Oosalu arvamus hageja kinnistu väärtuse vähenemise kohta 4520 eurot, s.o s.o 8,9 % kinnistu väärtusest, annab aluse järelduse

tegemiseks, et tegemist on AÕS § 143 lg 1 mõttes olulise kahjustamisega kinnisasja kasutamisel. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõigusnormide rikkumist, kui kohus ei võtnud vastu kostja uut tõendit. Eksperthinnang nr 8744/12 on antud 16.02.2012 (II kd lk.3060). Toimiku materjalide kohaselt 08.05.2012 (kohtuistungi protokollis on ekslikult märgitud 08.05.2011) andis kohus kostjale võimaluse esitada täiendavad tõendid 22.maiks 2012. Toimiku materjalidest ei ilmne, et kostja oleks määratud kuupäevaks esitanud Pindi Kinnisvara ekspertarvamust. Ka ei tuvastanud kolleegium alust uue tõendi vastuvõtmiseks apellatsioonimenetluses. Tsiviilasi on maakohtu juba alates 03.08.2005, seega oli kostjal võimalik esitada kõik tõendid oma vastuväidete tõendamiseks. Hagiavaldusele on hageja lisanud AVISO Kinnisvarabüroo hinnangu, milles on väljatoodud turuväärtust mõjutavad tegurid: krundi piirist 40 cm kaugusele ehitatud suuremahuline naaberelamu varjab krundil päikest ca 10 m laiuses praktiliselt kogu krundi pikkuses ning hageja ei saa taotleda ehitusõigust 2,5 m laiusele lisaruumile, mis tal oleks võinud olla, kui naaberelamu oleks jäänud lubatud ehitusalasse (5 m krundi piirist). Samast hinnangust ilmneb, et eelnimetatud asjaolud mõjutavad negatiivselt turuväärtust (I kd lk.6-17). OÜ Ehitusekspert hinnangust 16.08.2004 ilmneb, et kostja ehitis, selle suurus ja lähedus krundipiirile, vähendab oluliselt naabri aianduskrundi väärtust (I kd lk.95-111). Seega eelnimetatud dokumentaalsed tõendid kinnitavad AT Kinnisvarabüroo OÜ ekspert Toomas Oosalu arvamust, et kostja ehitis mõjutab hageja kinnistu turuväärtust negatiivselt. Seega oli kostjal võimalik esitada eelnimetatud tõendite ümberlükkamiseks omapoolsed tõendid. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja tõendas talle kostja poolt tekitatud kahju olemasolu summas 4520 eurot, mida saab pidada AÕS § 143 lg 2 mõttes õiglaseks hüvitiseks. Kolleegium leiab, et hagi ei ole aegunud, kuivõrd kahjulikud mõjutused eksisteerisid ka hagi esitamisel. Seega apellatsioonkaebuses toodud väited hagi aegumise kohta ei ole põhjendatud ning kolleegium ei pea vajalikuks neid väiteid analüüsida. Kolleegium on seisukohal, et kuivõrd hageja on esile toonud asjaolud talle kahju tekitamises kostja poolt ning on taotlenud kahjuhüvitamist, siis tuli maakohtul kontrollida, kas on võimalik kohaldada ka deliktiõiguslikku vastutust. Kahju hüvitamise nõue ei muutu sissenõutavaks mitte alates kahju kaasa toonud õigusvastase teo tegemisest, vaid sellise teo tagajärjel kannatul kahju tekkimisest. Toimiku materjalide kohaselt hageja taotles juurdeehituse lammutamist ning juurdeehitus seadustati avaliku võimu poolt 22.08.2005. Kui juurdeehituse projekti ei oleks kinnitatud, siis oleks kostja ka olnud sunnitud juurdeehituse likvideerima ning hagejal ei ole kahju tekkinud. Hageja pöördus oma õiguste kaitseks kahju hüvitamise nõudega maakohtusse 03.08.2005. Kolleegiumi hinnangul ei ole kahju hüvitamise nõue aegunud. Seda enam, et kostja juurdeehitus mõjub jätkuvalt hageja kinnisasja väärtusele negatiivselt. VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Deliktilise kahju hüvitamise nõude eelduseks on kahju olemasolu, kahju tekitaja õigusvastane käitumine ning kahju tekitaja süü. Sama põhimõte kehtis ka juurdeehitise tegemisel TsK § 448 järgi. Toimiku materjalide kohaselt asus kostja ehitama naabri krunti piirile juurdeehitust ilma ehitusloa ja projektita. Seejuures juurdeehituse rajamisel kostja eiras Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusega nr 315 kinnitatud „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõudeid“. Asjaolu, et kostja sai projektile kooskõlastuse kohalikus omavalitsuses, ei muuda tema tegevust õiguspäraseks. Kolleegium leiab, et kahju suurus 4520 eurot on tõendatud.