Asjaõigus › Omandiasjad

kohtuotsuse resolutsiooni p 3.1 toodud osades ja asendada XxxOÜ eelnimetatud tahteavaldus kohtuotsusega.

teostamise juures viibida, aga kostja ei lubanud. Võõrandamistehing ei kuuluks käibemaksuga maksustamisele. Kui hüpoteegid jäävad püsima, tuleb nende väärtus hüvitisest maha arvestada. Enampakkumisel saaks kostja pakkuda kõrgemat hinda ja kaasomandi ese omandada, kui ta leiab, et teiste pakutud hind on liiga madal. Hagejad leiavad, et asja jagamine enampakkumisel on kõigile ebasoodsam, kui asja jätmine hagejatele, sest enampakkumise korraldamine on kulukas, tulemus prognoosimatu ja võib tekkida olukord, et omandi kaotavad kõik kaasomanikud. Kostja on juriidiline isik, kes omandas vaidlusaluse kaasomandiosa käesoleva menetluse kestel ja kes üürib seda välja. Sellistel asjaoludel ei saa kostjal olla õigustatud ootust oma asjade kuskil ladustamiseks või oma igapäevase tegevuse jätkamiseks. Kostja taotlus määrata kaasomandi lõpetamisel kaasomandi osa valduse üleandmise tähtajaks 6 kuud hüvitise laekumisest ei ole põhjendatud. Korteriomanditeks jagamise otsustamisel on kohtupraktikas silmas peetud füüsilistest isikutest kaasomanike emotsionaalset seotust kaasomandi esemega. Kostja on juriidiline isik. Kostjal ei saa olla sedavõrd kaalukat huvi kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite moodustamise kaudu, kui on hagejate huvi elada normaalset elu ilma naabrita, kes paneb nende suhtes toime õigusrikkumisi. Algsed kostjad xxx ja xx elavad endiselt elamus. Xxx on kostjaga seotud. Korteriomanditeks jagamisel ei kaoks kaasomanike erimeelsused ja tülid. Kinnistu jagamine korteriomanditeks ei ole ka tehniliselt võimalik. Tallinna Linnaplaneerimise Amet ei kinnitaks korteriomandite moodustamiseks vajalikke plaane. Puuduvad ka hüpoteegipidajate nõusolekud jagamiseks. Elamu on üks funktsionaalne tervik, mille jagamine ei ole kooskõlas ehitise olemusega. Vastuhageja nõue Vastuhageja palub lõpetada poolte kaasomandi Tallinnas, Xxx asuvale kinnistule selle korteriomanditeks jagamise teel järgmiselt:

Kõigi tabelis toodud andmete kohaselt avatavate registriosade esimestesse jagudesse saaks märkida kaasomandi teostamise kitsendamise teiste sama kinnisasja jagamise tulemusena tekkivate reaalosadega seotud õigustega. Avatavate registriosade teistesse jagudesse kanda omanikuna järgnevad isikud:

sisaldama ka uue samaväärse kinnisasja soetamisega seotud kulusid, nt kolimiskulud, kulutused pangatoimingutele, notarile ja riigilõivule. Täielik hüvitus omandi kaotamise eest on hind, mis välistab kahju tekkimise. Õiglane hüvitis koosneb kaasomandi osa reaalsest väärtusest omandi kaotuse hetkel ja kuludest, mis tekivad seoses omandi kaotuse ja uue omandi soetamisega. Ekspertiisiaktis on õigesti lähtutud kaasomandist kui tervikust. Elamu välisseina materjal oli eksperdi jaoks tuvastatav ülevaatusel. Rõdu ei ole eluruumina kasutatav pind, mistõttu ei saa rõdu suurus kaasomandiosa väärtust märgatavalt mõjutada. Lokaalse kanalisatsiooni kasutamine on tsentraalsest kanalisatsioonist odavam ja elamul on olemas nii projekt tsentraalse kanalisatsiooni väljaehitamiseks kui ka sõlmitud liitumisleping. Hagejad ei ole selgitanud, mis takistas neil ülevaatusel osalemast. Õiglasele hüvitisele peaks lisanduma ka käibemaks, sest kostjal tekib KMS (käibemaksuseadus) § 19 lg 1 alusel kohustus registreerida end käibemaksukohuslaseks kaasomandi võõrandamisel. Hagi rahuldamise korral tuleb kostjale tasuda seega 252 000 eurot. Enne uue omandi soetamist peab kostja saama oma igapäevast tegevust jätkata ja tal peab olema koht oma asjade hoidmiseks, millist ootekulu ei ole mõistlik hüvitada rahas, vaid tuleks kompenseerida otsuse täitmise viisi kindlaksmääramisega, uue omandi soetamiseks mõistlik aeg on 6 kuud kohtuotsuse jõustumisest arvates. Hagi rahuldamisel palub kostja määrata, et kaasomandiosa valduse üleandmine toimub 6 kuu möödumisel hüvitise laekumisest kostja kontole. Asja müümine kaasomanikevahelisel enampakkumisel oleks kostjale kahjulik, sest hagejad II-III on avaldanud soovi omandada kostja kaasomandiosa võimalikult soodsalt. Kostja ei saaks õiglast hinda ka avalikul enampakkumisel, kuna vaidlus kaasomanikega on juba ette programmeeritud. Uued kaasomanikud ei saaks olla kindlad, et hagejad ei hakka uuesti kaasomandi lõpetamist nõudma. Asjaolu, et hagejad eelistavad oma omandist pigem ilma jääda kui moodustada korteriomandid, viitab sellele, et hagejatel puudub tõsiseltvõetav huvi oma omandi püsimajäämiseks. Kostja nõuab kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel vastavalt kasutuskorra kokkuleppele. Korteriomanditeks jagamine on kõige õiglasem ja kõigile kõige vähem koormavam viis kaasomandi lõpetamiseks, sest selliselt jääks kõigile kaasomanikele nende omand alles. Hageja I juba elab mujal ja kostjale teadaolevalt soovib oma kaasomandiosa üldse võõrandada. Teistel hagejatel on ka olemas kinnisasjad, kuhu minna, aga kostjale rohkem kinnisasju ei kuulu. Elamus on reaalselt olemas kolm korterit ja kasutuskorra kokkuleppe lisaks oleval plaanil on täpselt välja toodud kolme „korteri“ suurused ning lepitud kokku, millist kaasomandiosa on igal kaasomanikul õigus kasutada. Asjaolu, et tegemist on kolme korteriga elamuga, nähtub ka eksperthinnangust. Märgitud on, et kõikidel osadel on väljast individuaalsed sissepääsud. Korterid ei ole omavahel ühendatud. Igal osal on eraldi tualett, pesemisruumid, köök ja toad. Kostjal on õiguslik ootus omandi püsimajäämiseks, sest omandas kaasomandiosa teadmisega, et sellest on võimalik moodustada korteriomand. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Hagejate ja kostja kaasomandis on Tallinnas, Xxx asuv kinnistu (registriosa nr xxx). Hagejale I kuulub xxx osa kaasomandist, hagejale II kuulub xxx osa kaasomandist, hagejale III kuulub xxx osa kaasomandist ja kostjale kuulub xxx osa kaasomandist. Kinnistu kohta on esitatud kinnistusraamatu väljavõtted (kd I, lk 9-13, kd II, lk 35-39). Kinnisasja kasutamise kohta on 31.08.2006 sõlmitud kasutuskorra kokkulepe (kd I, lk 188-201), mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatus. Hagejad on teinud kostja õiguseellasele ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks enne kohtusse pöördumist 15.07.2011 (kd I, lk 14-16 ja postiteatis ettepaneku kättesaamise kohta kd I, lk 17), kuid kostja õiguseellane ettepanekuga ei nõustunud (kd I, lk 18). Nimetatud asjaolude üle pooled ei vaidle.

Hageja ning vastuhageja on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude AÕS (asjaõigusseadus) § 76 lg 1 alusel. Vastavalt AÕS § 76 lg 1 ja 2 on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. Tsiviilasjas ei ole esitatud materjale selle kohta, et kaasomanikud oleksid kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises. Asjaolu, et kostja ei nõustu hagejate poolt taotletava kaasomandi lõpetamise viisiga, ei tähenda, et hagejad nõuaksid kaasomandi lõpetamist üksnes sooviga kostjale kahju tekitada. Samuti on kostja esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Seega tuleb kaasomand lõpetada. Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hagejad paluvad kinnistu jätta hagejate omandisse kohustusega maksta kostjale õiglast hüvitist või müüa kinnistu avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Vastuhageja palub kinnistu jagada reaalosadeks vastavalt kehtivale kasutuskorra kokkuleppele. Vastuhageja on esitanud plaani (kd II, lk 189-191), millel on kaasomanike poolt kasutatavad osad tähistatud värviliselt. Riigikohus on lahendis 3-2-1-45-06 (p 19, 20) selgitanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kõik kaasomanikud soovivad oma omandi säilitada. Seda võimaldaks asja jagamine reaalosadeks. Lahendis 3-2-1-103-03 (p 26) on Riigikohus asunud seisukohale, et maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid, lahendis 3-2-1-61-12 (p 12) on Riigikohus leidnud, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Pooled vaidlevad, kas kinnistu jagamine reaalosadeks on võimalik. KOS (korteriomandiseadus) § 5 lg 3 p 1 kohaselt lisatakse kinnistamisavaldusele korteriomandite kinnistamiseks riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Tõendamaks, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLA) ei kinnitaks korteriomandite moodustamiseks vajalikke plaane on hagejad esitanud TLA juhtivspetsialisti xxx 28.09.2010 e-kirja (kd II, lk 69) ja arhitekt xxx 01.02.2012 e-kirja (kd II, lk 70). Xxx e-kirja kohaselt ei ole krunti võimalik detailplaneeringuta jagada, kuna sellel asub projekti kohaselt üksikelamu. Xxx oletab, et kinnistut ei saa jagada ka detailplaneeringu koostamisel, kuna ka pärast ümberehitamist ei saa hoonet käsitleda kui ridaelamut või paarismaja, mistõttu hoonealust maad ei ole võimalik jagada. Xxx viitab, et krundile on ehitusloa alusel lubatud püstitada ühepereelamu ehk ühe korteriga elamu, mis on üks funktsionaalne tervik. Hagejate poolt esitatud elamu projektil (kd II, lk 71) on märgitud, et tegemist on üksikelamuga. TLA 29.10.2012 kirja (kd II, lk 79) kohaselt ei ole kinnistu jagamine võimalik, kuna ehitisregistri andmetel paikneb kinnistul üksikelamu. Üks korter on üks funktsionaalne tervik, selle jagamine ei oleks kooskõlas ehitise olemusega. Nähtuvalt nimetatud tõenditest, on TLA ja arhitekt xxx pidanud kinnistu jagamist reaalosadeks võimatuks tuginedes kehtivale ehitusloale ning elamu projektile. Kostja väidab aga sisuliselt, et reaalselt ei vasta elamu projektile. Seda seisukohta toetab TLA 14.03.2013 vastus avaldusele

(kd II, lk 177-178), mille kohaselt TLA on paiksel vaatlusel tuvastanud, et elamu esimese korruse köögi- ja elutoavahelises seinas ei ole ehitusprojektijärgset ukseava. Samuti teatas TLA 21.08.2013 vastuses kostja teabenõudele (kd II, lk 179), et 12.03.2013 paikvaatlusel nähtus, et Xxx üksikelamus on kolm eraldiseisvat eluüksust, mis ei ole omavahel ühendatud. Ehitise plaaniline lahendus ei vasta ehitusloa saanud ehitusprojektile. Kohus loeb tuvastatuks, et Xxx elamus on 3 eraldiseisvat eluüksust. Lisaks TLA 21.08.2013 kirjale kinnitab seda asjaolu, et kasutuskorra kokkuleppes leppisid 3 kaasomanikku kokku iga kaasomaniku ainukasutusse ja -valdusse jäävas kinnistu osas. Pooled ei vaidle ka asjaolu üle, et kinnistu valdamine ja kasutamine toimub vastavalt kasutuskorra kokkuleppele. Seetõttu ei tõenda xxx28.09.2010 e-kiri, H. Kirikali 01.02.2012 e-kiri ega elamuprojekt, et kinnistut ei saa jagada, kuna faktiliselt ei ole tegemist üksikelamuga. Vaidlus puudub, et elamu kolmel osal on eraldi sissepääsud, tualettruumid ja köögid. Puutuvalt hagejate väitesse, et TLA ei kinnitaks korteriomandite moodustamiseks vajalikke plaane, märgib kohus, et KOS § 5 lg 3 p 1 ei tulene nõuet, et sättes nimetatud plaan peaks olema kinnitatud. Vaatamata sellele, et tõendamata on, et kinnistut ei saa reaalosadeks jagada, puuduvad ka tõendid, et jagamine oleks võimalik. Ainuüksi asjaoludest, et kaasomanikud on omavahel kokku leppinud, kes millist majaosa täpselt kasutab ning et sissepääsud ja ruumid on eraldi, seda järeldada ei saa. Arvesse tuleb võtta ka maatüki olemust ja maakorralduslikke nõudeid. Näiteks on xxx oma e-kirjas välja toonud, et kui krundi jagamiseks on vajalik detailplaneeringu koostamine, siis koostatakse kontaktvööndi analüüs, milles analüüsitakse ümbruskonna kruntide suurust, hoonete mahtu ning tüüpe. Tõendatud ei ole, et kinnistu jagamine reaalosadeks vastaks maakorralduslikele nõuetele ning oleks ehitustehniliselt võimalik. Asjaolust, et kohtule esitatud tõendid ei tõenda jagamise võimatust, ei tulene, et jagamine oleks võimalik. Ka TLA on oma 21.08.2013 vastuses kostja teabenõudele, milles kostja palus selgitada, kas elamu koosneb kolmest nö eraldiseisvast korterist, millest on tehniliselt võimalik moodustada kolm korteriomandit (kd III, lk 18-19), vastanud, et korteriomandite seadmise pädevus on notaritel. Seega ei ole TLA avaldanud seisukohta jagamise võimalikkuse kohta. Kohus ei pea mõeldavaks jagada kinnisasja reaalosadeks, kui tõendamata on, et selline jagamine oleks maakorralduslikult ja tehniliselt võimalik. Kohtu hinnangul oleks asja jagamine reaalosadeks ebamõistlik ka seoses kaasomanikevaheliste äärmiselt halbade suhetega. Pooled ei vaidle, et hagejatel on olnud konflikte Xxx , kes oli kostjale kuuluva kaasomandiosa endine omanik. Vaidlus puudub, et Xxx on jõustunud kohtuotsusega süüdi mõistetud süstemaatilises varguses hagejate postkastist, mh hageja I ähvardamises tapmise ja tervisekahjustuse tekitamisega ning hageja II kehalises väärkohtlemises. Xxx võõrandas oma kaasomandiosa käesoleva menetluse ajal kostjale (müügileping kd I, lk 118-127). Vaidlus puudub, et kostja ainuosanik on Xxx poeg ja Xxx on kostja prokurist. Seega on kostja Xxx seotud äriühing. Seetõttu mõjutavad hagejate suhted Xxx ka hagejate suhteid kostjaga. Kostja on välja toonud, et hagejatel ei ole tüli kostja ainuosaniku Xxx , kuid hagejad leiavad, et Xxx on astunud konfliktides Xxx poolele. Pidamata vajalikuks analüüsida konfliktide kujunemisega seotud üksikasju, mille tõendamiseks on esitatud 07.06.2010 kriminaalmenetluse lõpetamise määrus (kd I, lk 96-97), Tallinna Munitsipaalpolitsei Ameti selgituskiri (kd I, lk 98), TLA 16.11.2010 ettekirjutus (kd I, lk 99100), 06.02.2012 hoiatus (kd I, lk 101-102), kaasomanike e-kirjavahetus 2008. aastast (kd II, lk 34), TLA 16.11.2010 ettekirjutus (kd III, lk 34-35) ja TLA hoiatus (kd III, lk 36), asub kohus seisukohale, et pooltevahelised suhted on komplitseeritud. Vaidlus puudub, et pärast kaasomandiosa võõrandamist jätkas Xxx elamus elamist. Kohus leiab, et olukorras, kus kaasomanikevahelised konfliktid on jõudnud tasemele, kus üks kaasomanikest paneb teiste vastu toime kuritegusid, eriti, kui tegemist on mh isikuvastaste süütegudega, on selgelt ebamõistlik ja vastuolus õigusrahu saavutamise eesmärgiga kinnisasja jagamine reaalosadeks. Kuigi Xxx on

oma osa võõrandanud kostjale, on kostja Xxx tihedalt seotud. Võttes arvesse hagejate ja Xxx konflikti tõsidust, on äärmiselt tõenäoline, et hagejad ja kostja ei ole võimelised üksteisega heanaaberlikult suhtlema. Kostjal kui äriühingul saavad olla üksnes majandusliku iseloomuga huvid. Kostja ei ole väitnud, et just vaidlusaluse kaasomandi osa omandi säilitamise suhtes oleks tal mingi eriline majandustegevusega seotud huvi või et tema äritegevuse jätkamiseks on vältimatu Xxx elamu osa kasutamine. Kohus leiab täiendavalt, et kinnistu jagamist reaalosadeks takistavad kinnistule seatud hüpoteegid. Asjas tehtav kohtuotsus saab asendada ainult menetlusosalise vajalikud tahteavaldused kaasomandi jagamiseks. Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-104-05 (p 10) juhtinud tähelepanu, et puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta. Iseenesest võib nõustuda kostja seisukohaga, et kuna kinnistu jagamine toimuks eraldi menetluses, võib küsida hüpoteegipidajate vajalikud nõusolekud hiljem ning vajadusel esitada hagi nõusolekute andmiseks kohustamiseks. Selline lahendus aga ei võimaldaks pooltevahelise vaidluse ammendavat lahendamist. Kui tulevikus osutuks, et hüpoteegipidajate nõusolekud jäävad saamata, ei oleks kohtuotsust võimalik täita. Samaselt on kohtupraktika kohaselt kinnisasja reaalosadeks jagamiseks vajalik tuvastada, et jagamine on tehniliselt ja maakorralduslikult kindlasti võimalik, vaatamata sellele, et jagamine toimub eraldi menetluses. Eeltoodust tulenevalt tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Kuna kohus ei jaga kinnisasja reaalosadeks, tuleb rahuldamata jätta ka vastuhageja nõue ehitise valdamise ja kasutamise kokkuleppe sõlmimiseks. Hagejate nõude kohaselt tuleb asi jagada kas selle jätmisega hagejate omandisse kohustusega maksta kostjale õiglast hüvitist või asja müümisega avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja ei ole avaldanud soovi kogu kinnistu omandamiseks. Kostja väide, et kaasomanikevaheline enampakkumine oleks talle kahjulik, sest hagejad II ja III on soovinud omandada kostja kaasomandi osa võimalikult soodsalt, viitab sellele, et kogu kinnistu omandamine enampakkumiselt ei oleks kostjale jõukohane. Kui kostja ei ole võimeline terve kinnisasja ostmiseks, siis võib juhtuda, et kaasomanikevahelisel enampakkumisel kujuneb võõrandamishind alla kinnistu turuväärtuse, mis ei võimaldaks kostjal saada omandiosa kaotamise eest õiglast hüvitist. Avaliku enampakkumisega aga võib kaasneda olukord, kus omandi kaotavad kõik kaasomanikud. Võttes arvesse hagejate soovi oma kodude säilitamiseks, ei oleks selline asja jagamise viis vastavaim kaasomanike huvidele. Kohtu hinnangul on õiglane kaasomandis olev kinnistu jagada asja jätmisega hagejate omandisse kohustusega hüvitada kostjale omandikaotus rahas. Sel viisil on kaitstud hagejate huvi kodu säilitamise vastu ja kostja majanduslikud huvid. Kostja väide, et hageja I ei ole tegelikult huvitatud elamu kasutamisest elamiseks on paljasõnaline. Vaidlus puudub, et algselt kuulus kinnistu hageja I perekonnale, kes sellel asuva elamu ehitas. Võttes arvesse Xxx tegevust, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega, on usutav, et hageja I kolis majast välja ajutiselt, kuna ei tundnud end majas turvaliselt. Vaidlus puudub, et hagejad II ja III on majas elanud katkematult kaasomandiosa omandamisest alates. Kostja, omandades kaasomandi osa käesoleva tsiviilasja menetlemise kestel, pidi ette nägema võimalust, et kohus jagab kaasomandi hagis taotletud viisil. Võttes arvesse kostja tihedat seotust oma õiguseellastega, on eluliselt ebausutav, et kostja ei olnud osa omandamise ajal menetlusest teadlik. Pooled vaidlevad õiglase hüvitise suuruse üle. Hagejad on esitanud 1Partner hinnangu (kd I, lk 62-87) oktoobrist 2010, mille kohaselt on xxx osa väärtus kinnistust 1 940 000 krooni. Kuivõrd omandi kaotuse eest makstava hüvitise suurus tuleb kindlaks määrata võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, siis ei sobi 2010. aastal koostatud hinnang hüvitise suuruse määramiseks. Kostja on esitanud müügikuulutuse veebilehelt www.kv.ee (kd I, lk 202), milles pakutava

kinnisasja hind on 150 000 eurot. Kohus leiab, et ainult ühe kinnisasja müügikuulutus ei tõenda võrreldavate kinnistute keskmist turuväärtust. Hagejate taotlusel on AS xxx koostanud eksperthinnangu (kd II, lk 94-127), mille kohaselt on xxx suuruse mõttelise osa hoonestatud kinnistust turuväärtus 210 000 eurot. Kostja nõustub eksperthinnangu tulemusega. Hagejad tulemusega ei nõustu. Hagejad heidavad hinnangule ette, et ekspert ei ole hinnanud kinnisasja väärtust tervikuna, vaid on hinnanud ainult kostja omandiosa väärtust. Riigikohus on lahendis 3-2-1-102-05 (p 16) selgitanud, et õiglase hüvitise määramisel tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Siiski ei ole hagejate etteheide eksperthinnangule antud juhul kohtu arvates põhjendatud, sest hinnang koostati vastavalt kohtu 03.09.2012 määruses esitatud küsimusele, mis tulenes omakorda hagejate 23.04.2012 ekspertiisitaotlusest. Taotluses palusid hagejad määrata ekspertiis kostjale kuuluva kaasomandiosa (xxx kaasomandist kinnistule) turuväärtuse kindlaksmääramiseks. Vastavalt TsMS § 5 lg 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Kuivõrd hagejad taotlesid ekspertiisi määramist xxx kaasomandiosa turuväärtuse kindlaksmääramiseks, siis kohus vastavalt eksperdile esitatava küsimuse ka esitas. Enne määruse eksperdile edastamist saatis kohus määruse hagejatele, kohustades neid tasuma ekspertiisi teostamise eest ette. Hagejad ei esitanud vastuväidet, et eksperdile esitatava küsimuse sõnastus ei vasta nende taotlusele. TsMS § 5 lg 2 järgi määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Nähtuvalt ekspertiisiaktist on mõttelise osa väärtus leitud selliselt, et võttes arvesse võrreldavate tervikkinnisasjade müügihindu (mitte mõtteliste osade müügihindu), on välja arvestatud ühe ruutmeetri keskmine väärtus ja korrutatud see kostja kasutuses oleva eluruumi üldpinnaga. Kohus leiab, et toodud arvestusi aluseks võttes on võimalik sama metoodika alusel välja arvutada kinnisasja kui terviku väärtus. Eksperdi poolt kasutatud meetodi osas ei ole pooled vastuväiteid esitanud. Vaidlus puudub vastuhagis toodud andmete kohta, et kasutuskorra alusel kasutavad hagejad II ja III 144,79 m2 eluruumi üldpinda, hageja I 110,68 m2 eluruumi üldpinda ja kostja 155,11 m2 eluruumi üldpinda. Kinnistul asuvate eluruumide koguüldpind on seega 410,58 m2 (144,79 + 110,68 + 155,11). Eksperthinnangu kohaselt on eluruumi ruutmeetri hind 1 364 eurot ja seega kinnistu koguhind 560 031,12 eurot (410,58 x 1 364). Võttes arvesse, et kostjale kuulub xxx kaasomandiosa, siis on kohtu arvates kostja osa väärtus 212 108 eurot (560 031,12 : 4 074 x 1 543). Hagejad heidavad ekspertiisiaktile täiendavalt ette, et selles on valesti märgitud välisseinte materjal, kanalisatsiooni tüüp, rõdu pindala ja pole arvesse võetud kaasomandi osal lasuvaid hüpoteeke. Hagejad ei ole aga välja toonud ega tõendanud, kas ja kuivõrd need puudused hinnangu tulemust mõjutasid. Õiglase hüvitise suuruse tõendamine kuulub hagejate tõendamiskoormisesse. Hagejad ei ole esitanud täiendavaid tõendeid õiglase hüvitise suuruse kohta ega kasutanud oma menetluslikku õigust kordusekspertiisi taotlemiseks. Kuivõrd 25.06.2013 menetlusdokumendis on hagejad toonud välja oma etteheited eksperthinnangule ja avaldanud, et nende valguses kaaluvad nad kordusekspertiisi taotlemist, siis pidi vastav menetluslik õigus olema hagejatele arusaadav. Kuna hüpoteegisummade väärtus ei ole samastatav hüpoteekide mõjule kinnisasja turuväärtusele ning hagejad ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kui palju hüpoteegid kinnistu väärtust vähendavad, siis ei saa kohus seda arvesse võtta hüvitise määramisel. Hagejad on välja toonud, et Xxx võis ebasoodsalt mõjutada ekspertiisi tulemust, kuna tema esitas hindajale algandmed, samuti takistas kostja hagejatel ekspertiisi teostamise juures viibimast. Hagejad on esitanud eksperdi e-kirja (kd II, lk 201), mille kohaselt kostja ei luba hagejatel tema

ruumidesse siseneda. TsMS § 297 lg 1 alusel kui menetlusosaliste kohalolek ekspertiisi tegemisel on vajalik ja võimalik, märgib kohus selle asjaolu ekspertiisimääruses. Hagejad ei märkinud ekspertiisitaotluses, et soovivad viibida ekspertiisi teostamise juures. Ka hiljem, saades eksperdilt kohtule esitatud e-kirja, ei teavitanud hagejad kohut, et soovivad hindamise juures viibida, aga kostja takistab neid. Kohus leiab, et sellistel asjaoludel ei ole põhjendatud tuginemine väitele, et ekspertiisi tulemust mõjutas hagejatele negatiivselt kostja käitumine. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui asi jagatakse selle andmisega ühele kaasomanikule, siis kaasneb sellega kohustus maksta teistele välja nende osad rahas. Säte ei näe ette kohustust kaasomandi lõpetamisega seonduvate kulutuste hüvitamiseks nagu kulutused uue samaväärse kinnisasja soetamisele, kolimiskulud jms. AÕS § 77 lg 2 alusel arvestatav hüvitis peab vastama kaasomaniku omandiosa suuruse väärtusele ühises asjas. Kohus loeb AS xxx eksperthinnangu alusel tuvastatuks, et kostja omandiosa väärtus on 212 108 eurot. Kostja on avaldanud seisukohta, et õiglase hüvitise suuruseks on 252 000 eurot, see on ekspertiisiaktiga tuvastatud osa väärtus koos käibemaksuga, sest kostjal tekib kohustus tasuda käibemaksu. Ekspertiisiakti kohaselt on selles nimetatud tulemus toodud ilma käibemaksuta. Vastavalt poolte esindajate e-kirjavahetusele (kd II, lk 184-188, sama kd II, lk 202-204) arvab kostja, et tegemist ei pruugi olla maksuvaba käibega, kuna praegusel kujul puudub elamul kasutusluba ja formaalselt on olemasoleval kujul tegemist veel kasutusele mittevõetud elamuga. KMS (käibemaksuseadus) § 16 lg 2 p 3 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa käivet. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis ehitusseaduse tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu; ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu, ning krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Tsiviilasjas esitatud materjalide põhjal puudub alus arvata, et kostjal tekkiks kohustus tasuda hüvitiselt käibemaksu. Nimetatud säte näeb ette kinnisasja tarbimisväärtuse maksustamise. Kui ehitist on faktiliselt kasutatud projektis toodud otstarbel, siis on ehitis kasutatud ja selle käive maksustamisele ei kuulu. Vaidlus puudub, et vaidlusalusel kinnisasjal asuvat elamut on kasutatud ja kasutatakse jätkuvalt elamiseks. Asjaolu, et projektiga on ette nähtud, et tegemist on üksikelamuga, kuid elamus on loodud 3 eraldiseisvat eluüksust, ei tähenda, et kasutamine ei vastaks projektis toodud otstarbele. Eluruumideks projekteeritud elamut on kasutatud elamiseks. Kasutusloa olemasolu või puudumine ei mõjuta elamu faktilist kasutuselevõttu. Väide kasutusloa puudumisest aga on ka sisuliselt ebaõige, kuivõrd TLA 12.02.2013 vastusest Xxx avaldusele nähtub, et kostja on taotlenud ehitise kasutusloa kehtetuks tunnistamist, kuid TLA on jätnud taotluse rahuldamata. Ehitisel on kehtiv 21.05.2009 väljastatud kasutusluba. KMS § 16 lg 2 p 3 alusel ei kuulu kostjale väljamõistetav hüvitis käibemaksuga maksustamisele, kuna kinnistu oluliseks osaks on kasutuselevõetud ehitis. Eeltoodu alusel lõpetab kohus kaasomandi ja jagab asja hagis taotletud viisil, jättes kinnistu hagejate omandisse ning kohustades hagejaid tasuma kostjale õiglane hüvitis, mis kohtu hinnangul on 212 108 eurot. Hagejad paluvad hageja I omandisse anda täiendavalt xxx, hageja II omandisse xxx ja hageja III omandisse xxx mõttelist osa kinnisasjast. Kohus leiab, et võttes arvesse kostja omandiosade jaotust hagejate vahel, tuleb igalt hagejalt kostja kasuks välja mõista 70 702.70 eurot. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 alusel võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et

otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja palub juhul, kui hagi rahuldatakse kohtuotsuse täitmise viis kindlaks määrata selliselt, et kaasomandiosa valduse üleandmine toimub 6 kuu möödumisel hüvitise laekumisest kostja kontole. Kohus leiab, et kuna pooled ei vaidle valduse üleandmise üle, vaid vaidlus on kaasomandi lõpetamise nõudes, siis ei ole põhjendatud kostja taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viis nagu seda on kostja palunud. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 3 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostja vastuhagis on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda vaid sellest kumma poole soovitud viisist lähtudes otsustas kohus kaasomandi lõpetada. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolt endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.