Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta XXX ja XXX kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Menetluse käik Tallinna Üürikomisjoni menetluses oli Tallinna linna avaldus XXX vastu üüripinna vabastamiseks, üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse saamiseks, kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. 12.09.2011 otsusega üürivaidlusasjas nr XX Tallinna Üürikomisjon rahuldas Tallinna linna avalduse ja kohustas XXXt tagastama Tallinna linnale üüritud asi, eluruum XXX Tallinnas, eluruumi tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks XXX väljatõstmine nimetatud eluruumist koos temaga eluruumi kasutavate isikutega, mõistis XXX välja kahjuhüvitisena võla 26.08.2011 seisuga 351,87 eurot ja viivise 26.08.2011 seisuga 328,50 eurot. XXX ei nõustunud Tallinna Üürikomisjoni otsusega ja esitas 30.09.2011 taotluse Üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse hagina. 16.11.2011 võttis Harju Maakohus menetlusse Tallinna linna hagi XXX vastu üüritud eluruumi XXX tagastamise, kahjuhüvitise summas 351,91 eurot ja viivise summas 328,50 euro nõudes. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Üürikomisjonile esitatud avalduse kohaselt sõlmis Tallinna linn kostjaga Tallinna Linnavalitsuse 27.10.2004 korralduse nr XX alusel üürilepingu nr XX eluruumi XXX asuva eluruumi kasutamiseks tähtajaga viis aastat üüri suurusega 612 krooni (39,11 €). Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr XX alusel sõlmiti XXX uus üürileping sama korteri kasutamiseks tähtajaga viis aastata ja üüriks lepiti kokku 734,40 krooni (46,94 €). Üürilepingute punktis 12 on üürnik kinnitanud, et on teadlik tema üürilepingu suhtes kehtivatest «Tervikuna Tallinna linna omandis olevas elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimustest" ning kohustusest tasuda lisaks üürile ka eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud. Tallinna linn ja OÜ XXX sõlmisid 01.02.2008 hankelepingu nr XX , mille kohaselt hooldab OÜ XXX XXX kinnistut ning hoonet, mistõttu tegutseb üürileandjana. Nimetatud lepinguga andis Tallinna linn OÜ-le XXX volitused võlgnikega tegelemiseks ja võlasummade, kättesaamiseks. Üürnik ei ole igakuiselt makseid tasunud. Tallinna linna esindaja koostas 05.11.2010 kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille sai 16.11.2010 allkirja vastu kätte kostjaga koos elav perekonnaliige XXX . Üürilepingu lõppemise päev oli ülesütlemisavalduse kohaselt 06.12.2010. Kostja 1 ei ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud, oma võlga tasunud ega eluruumi vabastanud. Seisuga 31.12.2010 oli kostja 1 võlg Tallinna linna ees 15825,40 krooni (1011,43 €). Tallinna linn, tuginedes õigusliku alusena Võlaõigusseaduse (VÕS) §-des 76 lg 1 ja 3, 82 lg 7,101 lg 1, 271, 313 lg 1, 316 lg 1 - 3, 325, 334 ja 335 sätestatule palus välja mõista kostjalt 1 Tallinna linna kasuks võla 15 825,40 krooni (1011,42 eurot), kohustada kostjat 1 tagastama eluruum ja sellest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks tõsta XXX koos temaga eluruumi kasutavate isikutega eluruumist välja. 01.09.2011 Üürikomisjoni istungil Tallinna linn vähendas oma nõuet kuna võlg oli vahepeal vähenenud, kokku oli võlg 26.08.2011 seisuga 680,37 eurot. Sellest oli põhivõlg 351,87 eurot ja viivis 328,50 eurot ning Tallinna linn palus nimetatud võla välja mõista. 08.12.2011 menetluses Harju Maakohtus hageja täpsustas oma nõude aluseks olevaid asjaolusid ja tõi välja, et üüri ja kõrvalkulude võlg oli vaid üheks põhjuseks, miks üürileping üles öeldi. Teine põhjus üürilepingu ülesütlemiseks oli asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt või tahtlikult ei arvestanud majaelanike või naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorra eeskirju.

05.11.2012 toimunud kohtuistungil Harju Maakohtus hageja loobus üüri, kõrvalkulude ja kahju hüvitise nõudest seoses kostja 1 poolse võlgnevuse tasumisega. 04.03.2013 määrusega kaasas kohus menetlusse kostjana XXX . Hageja lõplikuks nõudeks on kohustada kostjat 1 tagastama hagejale üüritud asi XXX ja eluruumi vabatahtlikult tagastamisest keeldumisel määrata otsuste täitmise viisiks kostja 1 ja kostja 2 välja tõstmine eluruumist. Kostja 1 vastuväited Kostja 1 vaidleb hagile vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja 1 on seisukohal, et ta ei ole kätte saanud üürilepingu ülesütlemisavaldust. Kuna kostja 1 ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte saanud, siis ei ole tema jaoks hakanud kulgema üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise tähtaeg. Üürilepingu ülesütlemisavalduse kohaselt on ülesütlemise põhjuseks on märgitud esiteks asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järgi elamu sisekorraeeskirju. Teiseks on ülesütlemise põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga 01.10.2010.a. üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg on 10939,99 kr, mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Kostja vaidlustab ülesütlemisavalduse põhjused järgmiste alustel: Hageja ei ole tõendanud, et nimelt kostja 1 või tema tütar XXX korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvestanud majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järginud elamu sisekorraeeskirju. Kostja 1 ei võinud üldse naabrite öörahu rikkuda, kuna elab ja töötab välismaal siiamaani, aga XXX ei ole võinud ka naabrite öörahu rikkuda, kuna ta on sügava puudega inimene ja oma füüsilise seisundi tõttu ei või lärmata, alkoholi juua ega risustada maja ümbrust. Hageja ei ole hoiatanud kostjat 1 või XXX naabrite rahu rikkumise kohta. Hageja ei ole teavitanud kostjat oma soovist taganeda või üürileping üles öelda , millega rikkus VÕS §116 lg 4 ja § 117. Üürilepingu ülesütlemisel kostja kannaks ebamõistlikult suurt kahju, mis on seotud uue korteri leidmise ja üürimisega. Hageja annab üürile korterit soodsama hinnaga (24 kr/m2) võrreldes keskmise turuhinnaga (100 kr/m2). Kostja arvamusel arvesse tuleks ka võtta asjaolu, et hageja andis eluruumi üürile hädasti vajavale isikule ning korteris elab sügava puudega isik, siis lepingu ülesütlemisel ta kannaks ebamõistlikult suurt kahju. Kostja leiab, et hagejal ei ole alust üles ütelda lepingut VÕS § 315 lg1 ja 2 ja § 276 lg 3 alusel. Kostja 2 seisukoht Kostja 2 hagiavaldusele kirjalikku vastust esitanud ei ole. Kohtuotsuse põhjendus Hageja on loobunud üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise väljamõistmise nõudest seoses kostja 1 poolse võlgnevuse tasumisega. Kohus lõpetab menetluse üüri, -kõrvalkulude ja kahju hüvitise nõudes. Kohus kuulanud ära poolte seisukohad, tunnistaja ning hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Puudub vaidlus, et Tallinna linn sõlmis kostjaga 1 Tallinna Linnavalitsuse 27.10.2004 korralduse nr XX alusel üürilepingu nr XX eluruumi XXX asuva eluruumi kasutamiseks tähtajaga viis aastat üüri suurusega 612 krooni (39,11 eurot). Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr XX alusel sõlmiti kostjaga 1 uus üürileping sama korteri kasutamiseks tähtajaga viis aastat ja üüriks lepiti kokku 734,40 krooni (46,94 eurot). Mõlema eelnimetatud üürilepingu punkti 12.1 kohaselt on üürnik kinnitanud oma

teadmist sellest, et üürilepingu tingimustena kehtivad üürilepingule lisatud «Tervikuna Tallinna linna omandis elamus asuva munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimused (edaspidi tüüptingimused), ta on märgitud tingimustega tutvunud, mõistnud nende sisu ja nõustub üürilepingu sõlmimisega eeltoodud tingimustel ning p 12.2 kohaselt on kinnitanud, et ta teab, et eluruum on antud talle üürile kui eluruumi hädasti vajavale isikule ning lisaks üüri maksmisele tuleb tal tasuda ka eluruumiga seotud kõrvalkulude ja maksude eest. Üürilepingu tingimuste p 7.1 kohaselt kohustus üürnik maksma igas kalendrikuus üüri ja vastavalt p-le 7.2 oli kohustatud kandma igakuiselt kõik eluruumiga seotud kõrvalkulud. Kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja, lähtudes mõõturite näitudest, teenuste pakkujate esitatavatest arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Vastavalt tüüptingimuste p-dele 8.1 ja 8.2 esitab üürileandja üürnikule igakuiselt kuu 20. kuupäevaks üüriarve ning üürnik on kohustatud maksed 10 päeva jooksul tasuma. Tallinna linn ja OÜ XXX sõlmisid 01.02.2008 hankelepingu nr XX , mille kohaselt hooldab OÜ XXX kinnistut ning hoonet, mistõttu tegutseb üürileandjana. Nimetatud lepinguga andis Tallinna linn OÜ-le XXX volitused võlgnikega tegelemiseks ja võlasummade, kättesaamiseks. Puudub vaidlus, et kostja on tasunud üüri- ja kõrvalkulusid pikema aja vältel ebakorrapäraselt. Hageja palub kohustada kostjaid tagastama eluruum XXX Tallinnas ning määrata otsuse täitmise viisiks kostjate eluruumist välja tõstmine. Vastavalt VÕS § 334 lg 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Seega on õigus nõuda üüritud asja tagastamist, kui pooltevaheline üürileping on lõppenud. Seetõttu, et otsustada, kas hagejal on õigus nõuda kostjatelt üüritud asja tagastamist, peab kohus võtma esmalt seisukoha, kas üürileping on lõppenud. Selleks peab olema kas saabunud üürilepingu tähtaeg või peab leping olema kehtivalt üles öeldud. Nagu kohus eespool kindlaks tegi, oli poolte vahel sõlmitud viimane üürileping tähtajaga kuni 06.11.2014. Hageja väidetel ütles ta üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles. Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja 1 on kätte saanud Tallinna linna esindaja poolt 05.11.2010 koostatud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Samuti vaidlevad pooled selle üle kas 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane. Seadusest tulenevalt peab kohus kontrollima, kas lepingust vabaneda sooviv lepingupool on tõendanud, et leping enam ei kehti st, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Tuleb kontrollida nii õigusliku aluse esinemist kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist. Ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele Hageja väidab, et ütles üürilepingu 05.11.2010 ülesütlemisavaldusega erakorraliselt üles. VÕS § 195 lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 325 sätestab eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusele kindla vormi. Ülesütlemisavaldus peab olema esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Eeltoodud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud, et öeldakse üles kostjaga 1 sõlmitud üürileping aadressil Tallinnas XXX asuva eluruumi kasutamiseks. Ülesütlemise põhjusteks on märgitud esiteks asjaolu, et üürnik korduvalt, oluliselt ja tahtlikult ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega ning ei järgi elamu sisekorraeeskirju. Samuti on märgitud, et vaatamata suuliselt tehtud meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole eeltoodud rikkumisi lõpetatud. Teiseks on ülesütlemise põhjusena märgitud asjaolu, et seisuga 01.11.2010 on üürniku üüri- ja kõrvalkulude võlg 10939,99 krooni (699,19 €), mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri-ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei ole üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka 2010. a. suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Eluruum paluti vabastada 06.12.2010 ja hageja esindaja haldurile üle anda. Samuti märgiti, et üürilepingu ülesütlemist on võimalik vaidlustada Tallinna Üürikomisjonis (Harju 13, 10130 Tallinn) või Harju Maakohtus (Kentmanni 13, 15158 Tallinn) 30 päeva jooksul arvates teate kättesaamisest. Hageja ülesütlemisavalduses on seega märgitud nii üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus kui ka vaidlustamise kord ning tähtaeg. Ülesütlemine on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahtevaldus, mis jõustub kättesaamisega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse

saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 näeb ette, et tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS § 69 lg 3 kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on kätte toimetatud 16.novembril 2010 üürilepingu objektiks olevas korteris XXXTallinnas elava üürniku perekonnaliikmele XXX le ja kostjale 1 eposti teel 15. novembril 2010. Kostja 1 väidab, et temale ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte toimetatud. Kostja 1 elab alaliselt välismaal ja kostja 2 ei ole kostja 1 esindaja. Hageja pidi esitama ülesütlemisavalduse isiklikult kostjale 1. Asja materjalidest nähtuvalt hageja esindaja on koostanud 05. novembril 2010 üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles palub vabastada eluruum 06. detsembril 2010 ja anda üle OÜ-le XXX, haldurile XXX. 16. novembril 2010 on üürilepingu ülesütlemisavalduse teine eksemplar kätte antud XXX , kes on XXX elanik (ÜKT lk 24). 15. novembril 2010 on hageja esindaja XXX OÜ poolt eposti aadressilt XXX saadetud kosja 1 e-posti aadressile XXX Üürilepingu ülesütlemisavaldus 05.11.10, Ettekanne 03.11.2010 ja Ülevaatuse akt 08.11.2010 (I kd tlk 144-146, tõlge I kd tlk 186). 20.12.2010 on e-posti aadressilt XXX saadetud XXX e-posti aadressile vastus, mille kohaselt ollakse nõus vabastama korteri ja tasuma võlgnevus 1 aasta jooksul. E-kirja lõppu on märgitud austusega XXX (I kd tlk 162). Kuna kostja 1 on vastanud 20.12.2010 hageja esindaja poolt saadetud e-kirjale, millega edastati kosjale 1 üürilepingu ülesütlemisavaldus ja on kinnitanud, et on nõus korteri vabastama ja võlgnevuse tasuma, siis sellega on kohtu hinnangul leidnud tõendamist, et kostja 1 on hageja 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemisavalduse isiklikult kätte saanud. Samuti loeb kohus üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte toimetatuks 16.10.2010 kostjaga 1 koos eluruumi kasutavale täisealisele perekonnaliikmele, s.o. kostja 1 tütrele XXX , allkirja vastu kätteandmisega. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostja 1 väitega, et ta ei ole üürilepingu ülesütlemisavaldust kätte saanud. Kohus leiab, et kuna hageja ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki seaduses sätestatud kohustuslikke andmeid, siis võib lugeda, et ülesütlemisavaldus on vormi- ja sisunõuete osas seadusekohane ja kehtiv. Kuna üürilepingu ülesütlemiseavaldus on kosjale 1 e-posti kätte toimetatud, siis on üürilepingu ülesütlemisavaldus kostja 1 suhtes kehtivaks muutunud. Erakorralise ülesütlemise õiguslik alus Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul alusel ning seaduses sätestatud korras. Seega tuleb kontrollida, kas esineb õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. VÕS § 313 lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 315 lg 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi või üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lg 3 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega. Nimetatud säte võimaldab naabrite huvidega mittearvestamist käsitleda üürilepingu rikkumisega. Käesoleva paragrahvi kontekstis ei ole oluline kas rikkumise paneb toime üürinik või kolmas isik (perekonnaliige), kellele üürnik asja kasutamist võimaldab. Üürnik vastutab oma perekonnaliikme tegevuse eest. Tüüptingimuste p 4.1 kohaselt on munitsipaaleluruumi lepingu dokumendiks muuhulgas ka elamu sisekorraeeskiri ja p 13.3 kohustab üürnikku arvestama majaelanike ja naabrite huvidega ning p 13.4 järgima elamu sisekorraeeskirja.

Eelpool viidatud seaduse sätetest tulenevalt peab tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema mõjuv põhjus. Hageja esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud lepingu ülesütlemise esimeseks põhjuseks üürnikupoolne korrarikkumine, s.t et häiriti naabrite ja majaelanike rahu ja sellest tulenevalt ei järgitud sisekorraeeskirja. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürnikule tehtud suuliselt korduvalt märkusi ja meeldetuletusi üürilepingu ja sisekorraeeskirja rikkumiste kohta, kuid neid ei ole lõpetatud (ÜVK tlk 24). Kostja 1 korteriga seotud majaelanike rahu häiriva tegevuse kohta on hageja esitanud tõendina Põhja Prefektuuri 03.09.2010 kirja (ÜVK tlk 55-60), milles on nimetatud, et korterist XXX tulenevatel põhjustel on tehtud politseile väljakutsed 10.11.2006, 03.08.2010, 17.08.2010 ja 18.08.2010. Väljakutsete põhjuseks on olnud 10.11.2006 alkoholi tarbimine alaealise poolt koridoris. 03.08.2010 pidev probleem naabritega, kes joomavad lärmavad, külalised lõhuvad trepikoda, 17.08.2010 öörahu rikkumine, 18.08.2010 korteris elavate isikute poolne sagedane naabrite rahu rikkumine, korterisse kogunevad noored, kes tarbivad alkoholi ja risustavad maja ümbrust. Politseiasutuse kirja kohaselt on elanikega vesteldud ja on algatatud ka väärteomenetlusi. Samuti on kohtule esitatud tõendina Tallinna linna esindava linnavaraameti koostatud memo XXX korteri kohta esitatud kaebuste kohta (ÜVK tlk 50-52), mille kohaselt on perioodil 03.08.2010 kuni 12.11.2010 pöördunud linnavaraameti poole viiel korral kolm XXX maja üürnikku, sisuks kaebused korteris 2 toimunud rahurikkumiste kohta. Põhja Politseiprefektuuri 25.01.2013 vastuse kohaselt on ajavahemikus 17.08.2010 kuni 05.12.2012 aadressile XXX toimunud seitse väljakutset. Kirjast nähtuvalt 17.08.2010 kell 03:17 on registreeritud väljakutse aadressile XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et noored lärmavad ja karjuvad korteris nr 2. Ust alguses ei avatud. Korteris kõva lärm. Ukse avas korteri omanik XXX , kes oli alkoholijoobe tunnustega. Alustatud väärteomenetlus. Koostatud kiirmenetluse otsus karistusseadustik § 262 tunnustel. 04.12.2010 kell 02:46 on registreeritud väljakutse aadressile XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et korteris 2 on pidu, lärmatakse ka trepikojas. Alustatud väärteomenetlus, koostatud kiirmenetluse otsus karistusseadustik § 262 tunnustel. 25.03.2011 kell 23:15 on registreeritud väljakutse aadressile XXX, Tallinn. Väljakutse sisuks, et korteris nr 2 on tagaotsitav XXX. Kontrollitud, isik toimetatud osakonda. 25.08.2011 kell 22:05 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse sisuks, et ilmselt on peretüli, kuna korteri aknast oli välja kukkunud invaliidist tüdruk. Kiirabi teel. Lahendus: Tüli ei olnud. XXX suitsetas keldrikorruse aknal ja alkoholijoobest tulenevalt kaotas tasakaalu ning kukkus. Kiirabi ei vajatud. Korteris oli veel poiss-sõber XXX . 22.09.2011 kell 23:16 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse sisuks, et nuttev naine vajab politsei abi, katkestas kõne (ütles, tulge kohale, lahendage probleem). Tagasi helistades telefonile ei vasta. Kontrollitud, probleem lahenenud. Pretensioone ei ole ja avaldust ei tule. Korteris oli olnud väike tüli. Lapsi korteris ei olnud. Lisaks X oli korteris veel XXX . 31.03.2012 kell 09:59 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse sisuks, et kaupluse varas jooksis kauplusest välja kaubaga ning turvamees jooksis talle järele. Varas jooksis XXX, Tallinn korterisse 2. Varas korteris, ust lahti ei tee. Isik kinni peetud. Tegemist meesterahvaga. 05.12.2012 kell 17:19 on registreeritud väljakutse aadressile XXX , Tallinn. Väljakutse sisuks, et kiirabi käis korter 2 väljakutsel. Korteris viibisid sel hetkel kolm isikut, kes olid narkojoobes ning 8 kuud rase alaarenenud naine ja alla aastane laps, keda helistaja sõnul kantseldab narkojoobes mees. Helistaja kiirabivelsker. Aadress kontrollitud. Korteris kaks naist ja üks mees ning väike laps. Lapsega kõik korras, on külasoleva naise laps. Kõik on kerges joobes, kuid adekvaatsed. Eelnevalt oli kiirabi käinud, kuna mehel oli paha hakanud. Narkootikume tarvitanud keegi ei olnud (II kd 188-189). 21.08.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et 17.08.2010 kell 03:25 karjus, lärmas, kuulas oma korteris valju muusikat ja tekitas lärmi, mis kostus trepikotta ja naaberkorterisse ja rikkus öörahu ja avalikku korda mitmekorterilises elamus (I kd tlk 191). 22.12.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et tema 04:12.2010 kell 03:00 pidutses elukohas mitmepere elamus aadressil XXX, karjus ja lärmas, külalised kloppisid aknale, tekitades lärmi, millega häiriti sama maja elanike öörahu. XXX on määratud rikkumise eest trahv 600 krooni (I kd tlk 190). Tunnistaja XXX, kes töötab Lõuna Politseijaoskonnas Kristiine piirkonnavanemana, ütlustest nähtuvalt 03.11.2010 kontrollis ta XXX korterit 2 Nõmme sotsiaalhoolekande töötaja XXX, korteris valitses üleüldine korralagedus, isikuid oli korteris umbes 5, kes magasid seal korteris põrandal

läbisegi. Majaelanikud olid nii helistanud kui teavitanud e-maili teel, et seal majas käivad peod. Majaelanikud olid teadlikud sellest, et majas on politseinik ja siis majaelanikud pöördusid tunnistaja poole, et kurta, et selle korteriga on pidev probleem rahu rikkumiste osas. Rahurikkumine seisnes selles, et toimus väga paljude inimeste liikumine ja selle tulemusel rikuti maja. Pigem tundsid majaelanikud muret enda turvalisuse pärast, sest selles korteris liikus kahtlane kontingent. Probleem oli, et öösel liiguvad ringi võõrad inimesed, kes seal majas ei peaks öösel viibima ja tekitavad keskmiselt valjemat häält. Tunnistaja on seoses väljakutsetega XXX korteris 2 käinud, põhjuseks on olnud see, et isikud on seal joobes peaga kaklema läinud ja kord oli väljakutse kui XXX oli olnud maja ees joobes. Varasemalt on rahvahulk olnud keskmisest suurem 5-7 inimest, toas suitsetatakse (I kd tlk 133-134). Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja 1 on saanud Tallinna linnalt munitsipaaleluruumi hädasti abivajajana ja ta on tutvunud üürilepinguga, mille dokumentideks on ka üürilepingu tingimused ning sisekorraeeskirjad. Kohtule esitatud tõenditest (03.09.2010 Põhja-Prefektuuri kirjast, Põhja Politseiprefektuuri 25.01.2013 vastusest, tunnistaja XXX ütlustest, 21.08.2010 ja 22.12.2010 kiirmenetluse otsustest) saab järeldada, et üürnik ei ole üürilepingut kohaselt täitnud, kuna tema korteri elanikud ei ole elanud naabrite ja majaelanike huve arvestavalt, mistõttu on korteriga seonduvalt tehtud mitmed politseiväljakutseid ja sageli on need olnud põhjendatud. Eelpool on tõendatud, et ajavahemikus 10.11.2006 kuni 25.01.2013 korteri elanike majaelanikke häiriva tegevuse tõttu on politsei saanud väljakutse vähemalt 10 korda ning et nendest kahel korral on võetud korteri elanik XXX Kars§ 262 alusel vastutusele. VÕS § 315 lg 1 ja 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lg 2 või 3 sätestatud kohustusi või üürnik rikub neid kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS 276 lg 3 vastu eksimine ei anna üürileandjale siiski reeglina mitte kohest üürilepingu ülesütlemise õigust. Üürileandja peab erakorralise ülesütlemise õiguse tekkimise eeldusena üürnikku hoiatama ning üürnik peab ka peale hoiatamist panema toime sama rikkumise või jätkama sama kestva rikkumise toimepanemist. Kostja 1 väidab, et hageja ei ole andnud kostjale 1 täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks vastavalt VÕS § 114, § 116, § 117 ja § 119. Sisuliselt peab kostja 1 silmas seda, et hageja ei ole kostjat 1 hoiatanud, et kui kostja 1 jätkab üürilepingu rikkumist, siis ütleb hageja kostjaga 1 sõlmitud üürilepingu üles. Hageja on kohtule esitanud hageja esindaja XXX OÜ poolt kostja 2 e-posti aadressile 10.09.2010 saadetud hoiatuse. Nimetatud hoiatuse kohaselt on vastavalt üürileandjale laekunud infole kostja 1 korduvalt rikkunud naabrite rahu ja häirinud naabreid. Juhul kui üürileandjale saabub veekord info, et kostja 1 on rikkunud üürniku kohustust arvestada majaelanike ja naabrite huvidega, siis öeldakse kostjaga 1 sõlmitud üürileping üles ja kostja 1 on koheselt kohustatud vabastama ja tagastama temale üürile antud ruumi (I kd tlk 147-148). Seega on kohtu hinnangul kostjat 2, kui tegelikult XXX eluruumi kasutavat isikut, hageja poolt hoiatatud, et kui jätkub üürilepingu rikkumine, siis ütleb hageja üürilepingu ülesse. 22.12.2010 kiirmenetluse otsusest nähtuvalt on XXX karistatud KarS § 262 alusel selle eest, et tema 04:12.2010 kell 03:00 pidutses elukohas mitmepere elamus aadressil Männiku tee 98-2, karjus ja lärmas, külalised kloppisid aknale, tekitades lärmi, millega häiriti sama maja elanike öörahu. XXX on määratud rikkumise eest trahv 600 krooni (I kd tlk 190). Eeltoodust nähtub, et ka pärast üürilepingu ülesütlemise hoiatuse ja üürilepingu ülesütlemise teate saamist on jätkanud kostja 2 naabrite rahu rikkumist ja häirinud naabreid. Kohus leiab eeltoodu põhjal, et üürnik ei ole käitunud korrektse ja hooliva üürnikuna, kuna on korduvalt rikkunud VÕS 276 lg 3 ja tüüptingimuste p-des 13.3 ja 13.4 sätestatud kohustusi, mis on mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja ja kostja vahel 27.10.2004 sõlmitud üürilepingu punkt 12 2) kohaselt annab Tallinna linn kostjale 1 kui eluruumi hädasti vajavale isikule kasutada üürilepingu objektiks oleva eluruumi seadusest ja linna õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks. Vaidlust ei ole selles, et tegelikult kostja 1 ei üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamise ajal ega ka käesoleval ajal tegelikult antud eluruumis ise ei ela. Kohtumenetluse käigus on kostja 1 lepinguline esindaja väitnud, et kostja 1 elab tegelikult välisriigis. XXX korteris 2 elas üürilepingu ülesütlemise ajal ja kohtumenetluse ajal

kostja 2. Kostja 1 ise tegelikult antud eluruumi elamiseks ei vaja. Kohus leiab, et asjaolu, et kostja 2, kes on kostja 1 tütar, on sügava puudega isik, ei anna õigustust korduvalt üürilepingut rikkuda ja teiste majaelanike ja naabrite rahu häirida. 05.11.2010 üürilepingu ülesütlemise avalduses on märgitud, et teise eluruumi vajadusel tuleb pöörduda Nõmme Linnaosa Valitsuse Sotsiaalhoolekande osakonda. Seega juhul kui kostja 2 vajab teist eluaset, siis on tal võimalik pöörduda selle saamiseks Nõmme Linnaosa Valitsuse Sotsiaalhoolekande osakonna poole. Teise üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjusena oli välja toodud asjaolu, et seisuga 01.11.2010 oli üürniku üüri-ja kõrvalkulude võlg 10939,99 krooni (699,19 €), mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri- ja kõrvalkulude summa ning et vaatamata meeldetuletustele ja hoiatustele ei olnud üürnik oma võlga tasunud ega täitnud ka 2010. a suuliselt sõlmitud maksegraafikut. Kuna kohtumenetluse ajaks oli kostja oma üürilepingu ülesütlemise aluseks olnud võlgnevuse tasunud, hageja ei tuginenud kohtumenetluse käigus enam nimetatud üürilepingu rikkumisele ja loobus kostja 1 vastu esitatud rahalistest nõuetest, siis kohus eelnimetatu üürilepingu ülesütlemise alust kohtuotsuses ei käsitle. Kohus asub seisukohale, et on leidnud tõendamist, et üürileandjal oli põhjus öelda üürileping erakorraliselt üles ja see on kooskõlas nii seaduse kui ka üürilepingu tüüptingimustega ning seega õiguslikult põhjendatud ning pooltevaheline üürileping lõppes ülesütlemisavalduses märgitud ajal, so 06.12.2010. Üüritud ruumi tagastamise nõue Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja 1 ei ole eluruumi vabastanud ja see on endiselt tema perekonna kasutuses. VÕS § 334 lg-s 1 on sätestatud, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping on lõppenud, siis on hagejal õigus nõuda eluruumi tagastamist ning hageja selline nõue tuleb rahuldada ja tuleb kohastada üürnikku ja tema perekonnaliikmeid s.o kostjat 2 tagastama Tallinnas aadressil XXX asuv eluruum. Hageja on taotlenud TsMS § 445 lg 1 alusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja kohtuotsuse vabatahtlikult täitmata jätmisel tõsta kostjad Tallinnas aadressil XXX asuvast eluruumist välja. Hageja leiab, et kuna üürileping on lõppenud ning kostja 1 ei ole üüritud asja tagastanud, siis võib eeldada, et ta ei tee seda vabatahtlikult ka pärast kohtuotsuse tegemist. VÕS § 334 lg 1 näeb ette küll üürniku kohustuse üüritud asi tagastada, kuid ei näe ette meetmeid juhuks, kui üürnik vabatahtlikult üüritud asja ei tagasta. Täitemenetluse seadustiku § 180 kohaselt, kui võlgnik ei täida täitedokumenti vabatahtlikult (sh ei vabasta eluruumi), võtab kohtutäitur kinnisasja võlgniku valdusest ära ja annab sissenõudja valdusesse. Väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui isikud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 näeb ette, et kohus võib otsuses kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra. Kohus leiab, et on vaja määrata antud asjas kindlaks otsuse täitmise viis ning otsustab, et eluruumi XXX Tallinnas vabatahtlikust tagastamisest keeldumisel tuleb kostjad 1 ja 2 ja teised eluruumi kasutavad isikud eelnimetatud eluruumist välja tõsta. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, siis tuleb kõik menetluskulud jätta kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.