Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
Tartu Maakohtu kohtunik Margit Jõgeva
Otsuse tegemise aeg ja koht
09. september 2013.a, Tartu kohtumaja
Tsiviilasja number
2-12-50625
Tsiviilasi
Raimo Riivese hagi OÜ Sõbra Kinnisvara vastu üüri tõstmise tühiseks tunnistamiseks.
Tsiviilasja hind
1500,00 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja Raimo Riives (isikukood 33308262726; elukoht XXXX); hageja esindaja Peeter Kruus (kontaktaadress XXXX ); kostja OÜ Sõbra Kinnisvara (registrikood 10944328, asukoht Võru 54, 50108 Tartu); kostja lepinguline esindaja Alari Avamägi (Õigusbüroo Avasar OÜ, asukoht Tamme pst 64C, 50405 Tartu, [email protected] ). Kirjalikus menetluses
eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). HAGEJA NÕUE (tl 1). Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja Tartus, XXX eluruumi alates 02.11.2009.a OÜ Sõbra Kinnisvaraga sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel. 28.09.2012.a teatas üürileandja üüri tõstmisest 95,88 eurot kuus kuni 125 eurot kuus alates 15. oktoobrist 2012.a. Hageja leiab, et üürileandja ei ole üüri tõstmist piisavalt põhjendanud. Üüri tõstmise teates puudub üüri tõstmise arvestus, millest peaks nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis teha. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud. Hageja palub tunnistada üüri tõstmine tühiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUS HAGILE (tl 42-46). Kohtule esitatud vastusest nähtuvalt kostja hagi ei tunnista, kuna üüri tõstmine on olnud majanduslikult põhjendatud. Poolte vahel oli sõlmitud eluruumi üürileping tähtajaga enam kui kaks aastat ja kuivõrd kumbki pool ei ole teatanud, et ta ei soovi lepingu pikenemist, siis on leping alates 16.10.2012.a muutunud tähtajatuks ning üüri tõstmise kohta kuuluvad kohaldamisele VÕS § 299 sätted. 16.11.2012.a kostja poolt hagejale saadetud vastuses ja teates eluruumi üüri tõstmise kohta on kostja hagejale vastu tulles teatanud, et kostja loeb varasemad teated üüri tõstmise kohta mittekehtivaks ja et üüri tõstetakse 125 euroni kuus alates 01.01.2013.a. Seega tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel lähtuda kostja poolt hagejale 16.11.2012.a saadetud teatest ja varasemad teated tuleb jätta tähelepanuta. 16.11.2012.a teates üüri tõstmise kohta tugines kostja üüri tõstmise põhjendamisel ja arvestuses asjaolule, et senise üüri suurus 95,88 eurot (1500 krooni) ei vasta samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavalisele üürisummale ning et samasuguse eluruumi põhjendatud suuruseks on 125 eurot kuus. Samuti tugines kostja üüri tõstmise põhjenduses ja arvestuses asjaolule, et kostja on juba uuendanud 2009.a sügisel XXX hoones kogu üldelektrisüsteemi, mis maksis 2679,94 eurot. Üldelektrisüsteemi uuendamine oli eeskätt vajalik kogu maja, sh. korteri nr 1, tuleohutuse huvides, kuna senine üldelektrisüsteem oli amortiseerunud. Arvestades asjaoluga, et üldelektrikulu jaguneb kõigi suurema maja korterite vahel võrdselt, siis tuleb ka elektrisüsteemi uuendamiseks tehtud kulu jagada kõigi korterite vahel võrdselt. Seega moodustab kulu ühe korteri kohta 206,15 eurot (2679,94 : 13 = 206,15), mida võib samuti arvestada üürihinna tõstmise sisse. Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara kutselise hindaja Ott Krauti poolt antud ekspertarvamuse nr 130220-12099-481 kohaselt on aadressil XXX , Tartus korterelamus asuva nelja sarnase korteri üürimäärad ja XXX 27, 29, 31 korterelamutes asuvate sarnaste suuruste ning mugavustega korterite üürimäärad 125 eurot kalendrikuus. Hageja ei ole tõendanud, et samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavaline üür on madalam kui 125 eurot kalendrikuus. HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUSELE (tl 60). Hageja leiab, et temale esitatud teated üüri tõstmise kohta ei vasta VÕS § 299 lg 2 p-le 3 ning seetõttu on ka üüri tõstmine tühine. Üüri ühepoolne tõstmine peab olema põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et oleks kaitstud üürisuhte nõrgema poole, üürniku, huvid. Üürileandja ei ole esitanud arvestusi üüri tõstmise kohta, kostja poolt esitatud ekspertarvamusest ei nähtu üüri tõstmise vajadus.
Kostja poolt esitatud 16.11.2012. a. teade üüri tõstmise kohta ei olnud tühine. Kostja on üüri tõstmise teates üüri tõstmist põhjendanud ja on esitanud ka eksperdiarvamuse vaidlusaluse eluruumiga samasuguse asukohaga ja seisundiga tavalise üüri kohta. Nimetatud eksperdiarvamuses on leitud, et vaidlusaluse korteriomandi turuüür on 125 eurot kalendrikuus ja viidatud on ka XXX ja XXX tn 27/29/31 korterelamutes asuvate sarnaste suuruste ning mugavustega korterite üürimäärale, mis on samuti 125 eurot kalendrikuus. Seega saab kostja VÕS §-s 299 lg 2 p 3 nimetatud arvestuses tugineda ja ta ka tugineb muu hulgas Pindi Kinnisvara AS-i vastavasisulisele ekspertarvamusele, mistõttu üüri tõstmise teade ei ole tühine.
Poolte vahel ei ole vaidlust selles osas, et hageja ja kostja vahel sõlmiti 02.11.2009.a üürileping (tl 46), mille kohaselt OÜ Sõbra Kinnisvara andis hageja kasutusse eluruumi asukohaga Tartus, XXXX. Üürilepingu p 1.3 tulenevalt leping kehtib 15.10.2012.a. Lepingu p-i 7.1 kohaselt leping lõpeb tähtaja möödumisega. Eluruumi tähtajalise üürilepingu pikenemine on sätestatud VÕS §-s 310. Selle paragrahvi esimeses lõikes reguleeritakse juhtumeid, mil üürileping on sõlmitud tähtajaga alla kahe aasta. Kuna kostja üürilepingu tähtaeg oli peaaegu kolm aastat, kohaldub asjas VÕS § 310 lg 2. Selle sätte kohaselt, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selles osas, et poolte vahel sõlmitud üürileping on muutunud tähtajatuks alates 16.10.2012.a, kuna kumbki lepingupooltest ei ole teatanud, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Pooled vaidlevad selle üle, kas üürileandja poolt üüri tõstmine oli seaduslik või mitte. Hageja on seisukohal, et kostja poolt ei ole täidetud VÕS § 299 lg 2 p-s 3 üüri tõstmisest teatamisel ettenähtud nõuded. Üürilepingu p-de 3.1 ja 3.2 kohaselt üürnik kohustub tasuma igakuiselt 10. kuupäevaks üüri ja kommunaalteenuste ning muude üürnikule osutatavate teenuste eest, üüri suuruseks on 1500 krooni e 95,87 eurot kuus ning teenuste eest tasub üürnik täiendavalt üürileandja poolt esitatud teatise alusel. VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral kinnisasja üürimise puhul tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, mis ajast üür suureneb, üüri tõstmise põhjendus ja arvestus, üüri tõstmise vaidlustamise kord. Hageja on hagiavalduses kinnitanud, et üürileandja on saatnud talle teated üüri tõstmise kohta 28.09.2012.a, 31.10.2012.a ja 16.11.2012.a, mille ta on ka kätte saanud. Kohtule esitatud teatest 28.09.2012.a (tl 7- 8) nähtub, et üürileandja on hagejale teatanud, et ta tõstab üüri 125 euroni kuus alates 15. oktoobrist 2012.a, üüri tõstmist on üürileandja põhjendanud asjaoluga, et senine üüri suurus ei vasta samasuguse asukohaga ja seisundiga eluruumi tavalisele üürisummale ning et üürileandja on uuendanud kogu hoones üldelektrisüsteemi. Samuti on teates märgitud, et OÜ Sõbra Kinnisvara osutab XXX hoone majandamiseks haldus-ja hooldusteenuseid, mistõttu on alates 15. oktoobrist 2012.a põhjendatud täiendava tasu lisandumine arvestusega 0,39 eurot/m2 kohta kuus. Teates on märgitud üüri tõstmise vaidlustamise kord.
Kohtule esitatud teatest 31.10.2012.a (tl 9) nähtub, et üürileandja on eelmises teates ekslikult märkinud üüri tõstmise tähtajaks 15. oktoober 2012, ning loeb üüri tõstmise alguseks 01.12.2012.a. 16.11.2012.a on üürileandja hagejale saatnud uue teate (tl 10-11), mille kohaselt on üürileandja lugenud varasemalt esitatud teated üüri tõstmise kohta mittekehtivaks ning teatab, et üüri tõstetakse 125 euroni kuus alates 01.01.2013.a. Teates on märgitud üüri tõstmise põhjused, üüri suuruse mittevastavus samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisele üürisummale, üldelektrisüsteemi uuendamine, tasu haldus-ja hooldusteenuste eest ning vaidlustamise kord. VÕS § 301 lg 2 ja 3 sätestavad, et üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel. Käesoleva juhul on kostja üüri tõstmise teates märkinud, et vastavalt turusituatsioonile on uueks üürisummaks 125 eurot kuus. Asjaolu, et kostja ei ole näidanud eelpoolnimetatud summa saamisel matemaatilist tehet, ei muuda vastavat teadet tühiseks, üürileandja on teates ära näidanud üüri tõstmise aja ja suuruse, põhjenduse miks üüri tõstetakse, hoolduskulude arvestuse. Asjaolu, et üürileandja poolt tehtud arvestused üürisumma tõstmiseks 125 eurole vastab turusituatsioonile, ei ole ülemäärane ning et üürileandja on teinud kulutusi eluruumi väärtuse tõstmiseks on leidnud kinnitust Hanse Töö OÜ arvega nr 128-2009 (tl 50) ja Pindi Kinnisvara OÜ ekspertarvamusega 20.02.2013.a (tl 53). Arvestades eelpooltoodud põhjendusi ja nimetatud tõendeid on kohus seisukohal, et kohtus ei leidnud tõendamist kostjapoolne VÕS § 299 lg 1 ja lg 2 sätete rikkumine ning esitatud hagi tuleb jätta rahuldamata.
TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lõike 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.