Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Mai Grauberg
Otsuse tegemise aeg ja koht 16.08.2013, Tallinn Tsiviilasja number
2-12-50732
Tsiviilasi
XXXhagi XXXvastu võlgnevuse nõudes
Hagihind Menetlusosalised ja nende
687,27 € Hageja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXXX; e- post: XXX); Kostja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX; registrijärgne elukoht XXX; e- post: XXX).
esindajad
Menetluse liik
Lihtmenetlus
Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja nõue, põhjendused 01.11.2011 sõlmisid hageja ja kostja eluruumi üürilepingu hagejale kuuluva korteri XXX kasutamiseks tähtajatult. Lepingu kohaselt kohustus kostja tasuma eluruumi kasutamise eest igakuiselt üüri 100 eurot. Lisaks üürile kohustus kostja tasuma kommunaalkulude (sh elektrienergia) eest vastavalt korteriühistu (või XXX) poolt esitatavatele arvetele konkreetse üürikuu eest vastavalt maksetähtajale hageja pangakontole. Eeldatav lepingu ülesütlemise tähtaeg pidi olema küll 2012.a. kevadel, kuid kumbki pool lepingut üles siis ei öelnud. Kostja tagastas korteri võtmed hagejale ootamatult 09.10.2012 ja vabastas sellega eluruumid. Eeltoodu tõttu oli hageja teadlik, et kostja kasutas tema poolt üüritud eluruumi kuni võtmete tagastamiseni. Perioodil 2011.a. november - oktoober 2012 pidi kostja maksma elektri eest 74,52 €, kommunaalkulude eest 744,80€ ja üüri 1200 € (kokku 2019,32 €), kuid tasus kommunaalkulude ja elektri eest kokku 438,05 € ja üüri 894,00 € (kokku 1332,05€). Seega on võlg kommunaalkulude, elektri ja üüri eest kokku 687,27 eurot. Lepingus on kokkuleppe, et kostja peab maksma kõrvalkulusid ja ühistu esitab vastavad arved kostjale. Seega peab kostja maksma ka halduskulude ja remondi eest. Hageja palus kostjalt välja mõista tasumata üüri ja kommunaalmaksete ning elektrienergia eest kokku 687,27 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Tõendid: 01.11.2011 sõlmitud üürileping, kommunaalkulude arved nr 593, 533, 473, 413, 353, 293, 233, 173, 113, 53, 653, panga väljavõte perioodist 01.07.2012-08.10.2012, maksu ja tolliameti tõend. Kostja arvamus Kostja tunnistas hagi osaliselt -265,88 eurot, kinnitas et on tasunud hagejale kokku üüri ja kõrvalkulude eest 1332,05 eurot. Kostja arvates on ta kohustatud tasuma vaid need kommunaalkulud, mis on tekkinud kostja poolt tarbitud kommunaalteenustega, sh kütte, vee, vee soojendamise, üldvee, fonoluku, prügiveo üldelektri, hoolduskulu, kuid mitte korteriga seotud halduskulude ja remondikulude eest. Kostja teavitas hagejat augustis 2012, et ei vaja enam üüripinda ning taganeb lepingust alates september 2012 ning loeb sellega 01.09.2012 üürilepingu lõppenuks. Kostja (või isik, kes konkreetselt kasutas eluruumi) kasutas üüritud eluruumi kuni august 2012, peale mida eluruumi ei kasutatud ja sees ei elatud. Hageja ei ole registreerinud end füüsilisest isikust ettevõtjana, ei ole maksnud vastavaid makse. Menetluskulud palub jätta poolte endi kanda. Kostja tõendeid ei esitanud. Kohtu põhjendused Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: - 01.11.2011 sõlmisid pooled tähtajatu üürilepingu hagejale kuuluva korterimandi asukohaga XXX kasutamiseks, - 09.10.2012 tagastas kostja üüritud eluruumi võtmed. - kostja pidi maksma hagejale üüri 100 eurot kuus ja lisaks ka kõrvalkulude eest. Seega oli poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 järgi. Pooltel on vaidlus selles, millal lõppes poolte vahel 01.11.2011 sõlmitud üürileping. Nähtuvalt hageja poolt esitatud üürilepingust (t/l 4) on pooled leppinud kokku, et lepingu ülesütlemise etteteatamise aeg on 1 kalendrikuu. Tulenevalt VÕS § 311 lg 1 võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi 2 (5)
ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS 312 lg 1 kohaselt kinnisasja, elu- või äriruumi üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Tulenevalt VÕS § 325 lg 1 üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lg 5 sätestab, et § 325 lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Tulenevalt VÕS § 311 lg 1 võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Lg 2 kohaselt, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Kostja tõi ise esile, et ütles üürilepingu üles hagejale augustis 2012 telefoni teel ja tõendeid selle kohta, et ta oleks lepingu üles öeldud kirjalikult, ei ole ta esitanud. Ka ei ole asjas esitatud mingeid tõendeid, et hageja oleks ise lepingu kostjale ole üles öelnud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et 09.10.2012 viis kostja eluruumi võtmed hagejale tagasi ja kuna nii hageja (üürileandja) kui ka kostja (üürnik) rikkusid VÕS § 325 lg 1 tulenevat üürilepingu ülesütlemiseavalduse vormi nõuet, siis lähtub kohus kostja faktilisest käitumisest 09.10.2012 ( st võtmete tagastamisel hagejale ja millele hageja vastu ei vaielnud) ja lepingust sätestatust ning leiab, et leping on faktiliselt kostja poolt üles öeldud 09.10.2013 võtmete üleandmisega hagejale. Eeltoodut arvestades ja kooskõlas lepingu ning VÕS § 312 lg 2, on seega lepingus kokkulepitud ülesütlemise tähtaega arvestades üürileping poolte vahel lõppenud 09.11.2012. Vaidlus on kõrvalkulude koosseisu üle ja millise aja eest peab üürnik kõrvalkulusid ja üüri tasuma. Seega (VÕS) § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 294 kohaselt, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Pooled leppisid 01.11.2011 sõlmitud lepingus kokku, et üürnik tasub igakuuliselt omaniku arveldusarvele ettemaksuna iga järgneva kalendrikuu eest üüritasu summas 100 eurot hiljemalt kuuendaks kuupäevaks konkreetse üürikuu eest. Täiendavalt leppisid pooled kokku, et kommunaalkulud tasub üürnik vastavalt korteriühistu poolt esitatavatele arvetele konkreetse üürikuu eest vastavalt maksetähtajale. Elektrienergia eest arvestatud makse tasub üürnik, arve suuruse teatab omanik üürnikule vastavalt omanikule XXX poolt edastatavale arvele. Lepingu lõppemisel edastatava kommunaalmakse arve tasub üürnik, samuti elektrienergia arve. Seega on pooled leppinud kokku selles, et lisaks üürile maksab kostja ka kõrvalkulusid hagejale VÕS § 292 lg 1 järgi. Küll on aga kõrvalkulud kulud, mida peab maksma üürnik seoses aja kasutamisega ning nendel kuludel peab olema vajalik seos asja kasutamisega. Kohus nõustub kostjaga, et üüritud korteri kui korteriomandi remondikulu ei pea kostja maksma. Nimelt kaldub üürniku poolt nende remondikulude kandmine üürilepingu järgi kõrvale seaduses 3 (5)
sätestatust üürniku kahjuks, sest asja korrashoiu kohustus lasub üürileandjal VÕS § 276 lg 1 järgi. Seega on poolte kokkuleppe osas, mille järgi tuleb kõrvalkuluna kostjal tasuda remondi eest, VÕS § 275 järgi tühine ega oma selles osa õiguslikku tagajärge TsÜS § 84 lg 1 järgi. Eeltoodu tõttu ei pea viidatud osas kostja kohustust ka VÕS § 76 lg 1 järgi täitma ja õige ei ole hageja väide, et neid kulusid peaks kandma kostja. Vaadeldaval perioodil (t/l 6-16) nähtuvalt esitas ühistu kostjale arveid tasumiseks remondi eest (kuus 10,58€, periood november 2011september 2012 incl.) kokku 116,16 eurot. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostjal ei ole kohustust tasuda hagejale kõrvalkuludena 116,16 eurot. Kuna aga ühistu vahendab teenuseid, mida seoses üüritud asja kasutamisega kasutab kostja (vesi, elekter, üldvesi) ja esitab arveid otse kostjale, milles on pooled ka lepingus kokku leppinud, on selle teenuse osutamisega kaasnev kulu – halduskulu – asja kasutamisega seotud otsene kulu ehk kõrvalkulu ja kohtu arvates on kostjal ka selle kulu kui kõrvalkulu kandmise kohustus kooskõlas lepingu ja VÕS § 292 lg 1 ja § 76 lg1. Seetõttu ei nõustu kohus kostja väitega justkui ei pea kostja maksma hagejale halduskulude eest kui kõrvalkulude eest. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostja väitis, et hageja viivitas võtmete vastuvõtmisega kaks kuud ning kostja ei kasutanud alates septembrist 2012 üüripinda ning et augusti 2012. aasta kommunaalteenuste arvetelt oleks pidanud hageja nägema, et keegi teenuseid ei tarbi ja sellega ka eluruumi ei kasuta ning kasutamisest huvitatud ei ole. Hageja kinnitas, et sai ootamatult kostjalt eluruumi võtmed 09.10.2012 ning kostja ülalpool viidatud väiteid omaks ei võtnud. Eelpool tuvastas kohus, et kostja ei öelnud lepingut üles seades sätestatud vormi järgides, seega kannab ta sellest tulenevaid negatiivseid riske ise. Kuna leping lõppes poolte vahel 09.11.2012 (vt otsus eelpool), tuleb lepingut VÕS § 76 lg 1 järgi ka selle lepingu lõppemiseni täita. Seega ei vabasta asjaolu, et kostja eluruumis ei elanud tema poolt mainitud ajal enne lepingu lõppemist 09.11.2012, kostjat lepingu täitmisest VÕS § 76 lg 1 ja VÕS § 296 lg 3 järgi. Eeltoodu alusel on kostja kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu lõppemiseni. Hagist ei nähtu, et hageja nõuaks kostjalt lepingu täitmist 2012. novembris, vaid nõuab üüri, kõrvalkulusid kuni septembrini 2012 (kaasa arvatud) ja lisaks üüri ka 2012.a. oktoobrikuu eest. Perioodil 01.11.2011- oktoober 2012 (incl.) oli hageja poolt nõutav üür (kokku 12*100=1200 euro), kommunaalkulud, elekter kokku 2019,32 eurot. Sellest tuleb maha arvestada remondikulude suurus kokku 116,16 eurot, mida kostja ei ole kohustatud tasuma. Nii moodustab kostja kohustuste ulatus hagetava perioodi 01.11.2011- oktoober 2012 (incl.) eest kokku 1903,16 eurot (2019,32-116,16). Hageja on kinnitanud, et kostja on tasunud kokku 1332,05 eurot, selle summa tasumist on kostja ka ise kinnitanud (vastus 21.01.13). Kostja ei ole väitnud, et ta oleks tasunud rohkem. Eeltoodu tõttu ei anna kohus hinnangut poolte pangakonto väljavõtteile (t/l 1720, 49-52, 54-56). Seega on kostja võlg üüri ja kõrvakulude, sh elektrienergia eest kokku perioodil 01.11.2011- oktoober 2012 (incl.) 571,11eurot (1903,16-1332,02). Kuna märgitu on seni tasumata, rikub kostja lepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust VÕS § 100 mõttes (kohustuse rikkumine on kohustuse täielik või osaline täitmata jätmine ja täitmisega viivitamine). VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Eeltoodu alusel on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist VÕS § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1 ja § 108 ja VÕS § 271 ja § 292 lg 1 järgi. Seega kuulub hagi osalisele rahuldamisele ja viidatud 571,11 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Asjaolu, kas hageja on registreerinud end füüsilisest isikust ettevõtjana või mitte, milline on tema maksukohustus, ei ole käesoleva vaidluse objektiks, mistõttu ei pea kohus nendele poolte 4 (5)
väidetele ja hageja poolt esitatud Maksu - ja tolliameti tõendile hinnangut anda (kostja vastus 24.04.13 t/l 70, Maksu -ja tolliameti tõend 14.05.13, t/l 92). Menetluskulud, asja hind TsMS § 163 lg 1 alusel jäävad menetluskulud proportsionaalselt hagi rahuldamisele/rahuldamata jäetud osale vastaspoole kanda. Kuna hagi kuulus osalisele rahuldamisele (571,11/687,27*100, 83%), jäävad hageja menetluskulud 83% ulatuses kostja kanda. Kostja enda menetluskulude hüvitamist ei taotlenud, seega jäävad tema menetluskulud tema enda kanda. TsMS § 405 lg 1 p 3 alusel määrab kohus kindlaks lihtmenetluse asjas menetluskulude rahalise suuruse. Hageja on kandnud menetluskuluna riigilõivu 125 eurot (30.11.2012, t/l 21). Eeltoodu alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista riigilõivu katteks 103,75€). Hageja palus välja mõista ka 150 eurot kulutatud õigusabi kateks. Menetluskuluks on TsMS § 138 lg 1, § 144 p 1 on lepingulise esindaja kulu. TsMS § 175 lg 1 II lause järgi hüvitatakse teisele poolele tema lepingulise esindaja kulud ja lepinguliseks esindajaks on kas advokaat või muu esindaja, kes menetlusosalist menetluses esindab. Eitatud kviitungist 23011 30.11.2012 nähtuvalt on hageja tasunud XXX OÜ –le õigusabi, -nõustamise, hagi koostamise ja vormistamise eest 150 eurot (ilma käibemaksuta), küll aga on hageja hagile ise alla kirjutanud ning teda ei ole esindaja menetluses esindanud. Seega ei kuulu viidatud 150 eurot TsMS § 175 lg 1 alusel kostja poolt hüvitamisele. Tsiviilasja hind Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1, mille kohaselt on käesoleva tsiviilasja hind 687,27 eurot. /digitaalne allkiri/ Mai Grauberg Kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.