Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
5. juuli 2013, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-5793
Tsiviilasi
OÜ Ehital Liising hagi Merike Nermanni, Heldur Nermanni ja AS Haabersti Maja vastu asja valduse väljanõudmiseks, 2400 euro kahjuhüvitise ja tulevikus tekkiva kahju hüvitise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind
4086,26 eurot + 6486,26 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 5. oktoobri 2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Ehital Liising ja Merike Nermanni apellatsioonkaebused
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja) – OÜ Ehital Liising (rk: 10343540), esindaja vandeadvokaadi vanemabi Kelli Ristal Apellant (kostja I) – Merike Nermann (ik: XXX) Vastustaja (kostja II) – Heldur Nermann (ik: XXX) Kostja III – AS Haabersti Maja (rk: 10009284)
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. oktoobri 2012 otsus osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ehital Liising hagi Heldur Nermanni vastu XXX kinnistu ja sellel hoonestusõiguse alusel asuva eramu väljanõudmiseks Heldur Nermanni
Teha selles osas uus otsus, millega nõuda XXX kinnistu ja sellel hoonestusõiguse alusel asuv eramu välja Heldur Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse.
3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „3.1. Rahuldada OÜ Ehital Liising hagi Merike Nermanni vastu täielikult ja Heldur Nermanni vastu osaliselt.
3.2.Välja nõuda XXX alevikus XXX kinnistu (reg nr XXX) ja sellel hoonestusõiguse alusel asuv eramu (hoonestusõiguse reg nr XXX) välja Merike Nermanni ja Heldur Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse.
3.3.Välja mõista Merike Nermannilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis ajavahemiku 01.05.2011-31.01.2012 eest 2250 (kaks tuhat kakssada viiskümmend) eurot.
3.4.Välja mõista Merike Nermannilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis alates 01.02.2012 kuni XXX kinnistu ja sellel asuva eramu valduse hagejale üleandmiseni juuni-augusti eest igakuiselt 550 (viissada viiskümmend) eurot kuus ja ülejäänud kuude eest igakuiselt 100 (ükssada) eurot kuus.
3.5.Jätta OÜ Ehital Liising hagi Heldur Nermanni vastu kahjuhüvitise väljamõistmiseks rahuldamata ning hagi AS Haabersti Maja vastu rahuldamata.
3.6.Jätta menetluskulud seoses hageja nõuetega Merike Nermanni vastu Merike Nermanni kanda; seoses hageja nõuetega Heldur Nermanni vastu poolte endi kanda ning seoses hageja nõuetega AS Haabresti Maja vastu OÜ Ehital Liising kanda.“ Jätta menetluskulud ringkonnakohtus seoses Merike Nermanni apellatsioonkaebusega Merike Nermanni kanda ning menetluskulud seoses OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebusega OÜ Ehital Liising kanda. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Ehital Liising palus 01.02.2012 esitatud hagis täitemenetluse seadustiku (TMS) § 161, asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1; § 80 lg 1 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lg 1; § 323 lg 1; 334 lg 1 ja § 335 alusel nõuda XXX asuv kinnisasi ja sellel paiknev eramu välja Merike Nermanni (kostja I), Heldur Nermanni (kostja II) ja AS Haabersti Maja (kostja III) valdusest hageja valdusesse ning mõista kostjatelt I ja II solidaarselt välja hageja kasuks kahjuhüvitis 2400 eurot ning tulevikus tekkiva kahju hüvitis. Hagiavalduse kohaselt tunnistati hageja 02.11.2010 Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi koostatud vara kordusenampakkumise akti alusel võlgnike (kostjate I, II ja III) suhtes algatatud täitemenetluse käigus avalikul enampakkumisel müüdud XXX vallas XXX asuva kinnisasja (registriosa number XXX) ning hoonestusõiguse (registriosa number XXX) osas enampakkumise võitjaks. 25.11.2010 kanti hageja kinnistusraamatusse ülaltoodud kinnisasja ja hoonestusõiguse omanikuna. Pärast enampakkumist ilmnes, et XXX eramu suhtes on väidetavalt 03.01.2008 sõlmitud üürileping, mille alusel andis kostja III eramu üürile kostjale I kuni 05.07.2014. Kuigi hageja oli veendunud, et tegemist on näiliku ja fiktiivse lepinguga, esitas hageja 27.12.2010 vaidluste vältimiseks kooskõlas TMS §-ga 161 ja VÕS § 323 lg-ga 1 kostjale I üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse. Kuivõrd kostja I tähitud kirja korduvalt vastu ei võtnud, jäeti ülesütlemisavaldus 01.02.2011 kell 14.15 tema postkasti XXX. Seega lõppes üürileping 3kuulist etteteatamistähtaega arvestades 01.05.2011. Kuna kostja I sai üürilepingu alusel õiguse kasutada kogu kinnistut, on sõlmitud leping kinnisasja üürileping. Seetõttu ei kohaldu elu- või äriruumi kohta käiv erand, et üürilepingu võib üles öelda üksnes juhul, kui omandaja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Alternatiivselt, kui tegemist on eluruumi üürilepinguga, siis oli hagejal selle ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 järgi tungiv omavajadus. Hageja soovib lõpetada ehitustööd, seadustada eramu ja korraldada eramule kasutusloa väljastamise. Hageja ei saa kasutusloa saamiseks vajalikke toiminguid teostada, kui tal puudub eramu otsene valdus. Kuna eramule ei ole väljastatud kasutusluba, siis tulenevalt ehitusseaduse (EhS) § 32 lg-st 2 on eramu kasutamine õigusvastane. Hagejal on õigus keelata oma omandis oleva eramu kasutamine enne kasutusloa saamist. Hageja nõuab VÕS § 335 alusel kahjuhüvitisena üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, perioodi 2011 mai kuni 2012 jaanuar eest 2400 eurot, sh suveperioodi (juuni, juuli, august 2011) eest (3 x 600) 1800 eurot, muu perioodi (mai, september, oktoober, november, detsember 2011 ja jaanuar 2012) eest (6 x 100) 600 eurot. Lisaks juba tekkinud kahju hüvitisele nõuab hageja tulevikus tekkiva kahju hüvitist kuni valduse üleandmiseni. Kuna üürilepingu sõlmimine on tehing perekonna vajaduste rahuldamiseks, on kostjad I ja II kui abikaasad kahjuhüvitise maksmise nõude osas perekonnaseaduse (PKS) § 18 lg-st 1 tulenevalt solidaarvõlgnikud.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt oli hageja kinnistu ostmisel üürilepingust teadlik. Kostjad esitasid 14.12.2009 kohtutäitur K. Põltsile teate selle kohta, et kinnistu on koormatud üürilepinguga kostja I kasuks. Üürileping on VÕS § 8 lg 2 järgi täitmiseks kohustuslik. Kostja I ei ole üürilepingut rikkunud. Elamu valdus anti üle lõpetamata ehitisena, lõpetamata üldehitustöödega teisel ja kolmandal korrusel, millistest töödest on kostja I vastavalt üürilepingule osa lõpetanud oma kuludega. Kostja I sai üürilepingu alusel õiguse paigaldada õuealale ilutiigi, õuetuled, kavandada muru- ja iluaeda, istutada istikuid ja teostada kokkuleppel selliseid töid, millised on kinnistu ja eramu väärtustamiseks vajalikud ja kasulikud. Üürilepingu p 3.1 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri peale hoonele kasutusloa vormistamist. Hageja on esitanud kahjuhüvitise nõude, mille tähtaeg ei ole saabunud ning millel puudub üürilepingu sätteid silmas pidades alus. Hageja esitas ülesütlemisavalduse üürilepingu ülesütlemiseks seadusega ettenähtud tähtaega
ületades. Kostja I sai ülesütlemisavalduse kätte kohtutäitur Andrei Kreki poolt täitetoimingutest teatamisel 23.07.2011. Kostja I ei tunnista üürilepingu ülesütlemist ja on esitanud Harju Maakohtusse sellekohase hagi (tsiviilasi nr 2-11-48193). Kostjatelt II ja III valduse väljanõudmiseks ja kahju hüvitamise nõudmiseks puuduvad õiguslikud alused, kuna kinnistu on üürilepingu alusel kostja I valduses. Hageja esitatud ekspertarvamus ei vasta EVS 875 standardile ja üüritulu määramisel on võetud aluseks objektid, millele on vormistatud kasutusload, mitte pooleliolevad ehitised. Seega ei ole ekspertarvamus usaldusväärne.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas 5. oktoobri 2012 otsusega hagi M. Nermanni vastu osaliselt ning nõudis kinnistu XXX, (registriosa number XXX) ja sellel paikneva eramu (hoonestusõiguse registriosa number XXX) välja M. Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse ning mõistis välja M. Nermannilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitise ajavahemiku 1. maist 2011 kuni 31. jaanuarini 2012 eest 2250 eurot ja kahjuhüvitise alates 1. veebruarist 2012 kuni kinnistu XXX, XXX ja sellel paikneva eramu valduse hagejale üleandmiseni juuni kuni augusti kuude eest 550 eurot kuus ja ülejäänud kuude eest 100 eurot kuus. H. Nermanni ja AS Haabersti Maja vastu jättis maakohus hagi rahuldamata. Maakohus jättis hageja menetluskulud M. Nermanni kanda ning H. Nermanni ja AS Haabersti Maja menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hagiavaldus põhjendatud, kuid kuulub rahuldamisele osaliselt vaid kostja I vastu. Kostjad väitsid, et hageja analoogset kinnistu valduse väljanõudmise ja kahju hüvitamise nõuet menetletakse Harju Maakohtus. Kohtute Infosüsteemist saadud informatsiooni järgi esitas M. Nermann Harju Maakohtule hagi OÜ Ehital Liising vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatusse märke tegemiseks (tsiviilasi nr 2-11-48193). Selles tsiviilasjas esitas OÜ Ehital Liising 01.02.2012 vastuhagi M. Nermanni, H. Nermanni ja AS Haabersti Maja vastu asja valduse väljanõudmiseks ning kahjuhüvitise väljamõistmiseks, mille Harju Maakohus jättis 07.02.2012 määrusega menetlusse võtmata põhjusel, et H. Nermann ja AS Haabersti Maja ei ole tsiviilasjas pooled. Vastuhagi kohta avati uus tsiviilasi (nr 2-12-5793), mille raames 15.02.2012 tehtud kohtumäärusega keelduti vastuhagi menetlusse võtmast ja edastati vastuhagi erandliku kohtualluvuse järgi Viru Maakohtule. Viru Maakohus võttis hagi 27.03.2012 menetlusse. Eeltooduga on tuvastatud, et kohtute menetluses ei ole hagejal teisi nõudeid kostjate vastu. Valduse üleandmise nõue Pooltel ei ole vaidlust enampakkumise toimumise ning kinnistu ja hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale ülemineku üle. Kohus ei nõustunud kostjate väitega kostjate poolt 14.12.2009 täiturile üürilepingu olemasolust teatamise kohta, sest kostjad ei tõendanud e-kirja saatmist ega selle täituri poolt kättesaamist. 01.10.2010 enampakkumise teates ei ole täitur avaldanud, et kinnistu või hoonestusõiguse suhtes on sõlmitud üürileping kehtivusega kuni 05.07.2014. Vara arestimise ja enampakkumise aktidest ei nähtu, et enampakkumisel müüdava vara suhtes oleks sõlmitud üürileping. Sellega on tuvastatud, et kostjad ei teatanud täitemenetluse käigus oma õigustest müüdavale varale. Kuna kostja I ei ole ka vastavalt VÕS §-le 324 kandnud kinnistusraamatusse märget üürilepingu kohta, siis kinnisasja ja hoonestusõiguse omandamisel ei olnud hageja teadlik väidetava üürilepingu olemasolust. 03.01.2008 üürilepingu p 1 kohaselt andis kostja III kostjale I kasutada hoonestusõiguse alusel XXX rajatava eramu, üldpinnaga 177,6 m2. Eramu anti üürile lõpetamata ehitisena. 01.12.2009 teatas kostja III AS DnB Nord Bank Eesti filiaalile ja kohtutäitur K. Põltsile,
et kostja I esitas 27.11.2009 kostjale III avalduse, milles taganeb AÕS § 244 lg 1 alusel
05.07.2004 XXX kinnistule seatud hoonestusõigusest põhjusel, et hoonestaja ei ole rajanud lepingu esemele elamut hiljemalt 31.12.2008. VÕS § 272 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostjad ei ole tõendanud üürilepingu sõlmimise ega üüritud asja kostja I poolt edasi kasutamise vajadust. Kuna üürileping on tasuline leping ja kostja I ei ole üüritud asja eest üüri tasunud, siis ei vasta 03.01.2008 leping üürilepingu tingimustele, sest leping on oma olemuselt tasuta kasutamise leping. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri 30 krooni/m2 alates eramu ehitustööde lõpetamisest ja eramule kasutusloa vormistamisest. Eramule ei ole kasutusluba väljastatud. Kui eeldada, et üürileping on kehtiv, siis lepingust tulenevalt tekiks hagejal üldse lepingu täitmise kohustus ehk kasutusloata eluruumi kasutamise talumiskohustus. Kuna EhS § 32 lg 1 järgi on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele ning 2. lõike alusel ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba, välja arvatud riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks, siis hüpoteetiliselt tekiks üürile andmise kohustus alles pärast kasutusloa saamist. VÕS § 323 lg 1 järgi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (VÕS § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul sama seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. VÕS § 324 lg-s 2 sätestatud ülesütlemist välistavat alust käesoleval juhul ei esine. Hageja ütles üürilepingu üles 27.12.2010 ülesütlemisavaldusega. Üürilepingu ülesütlemine tähendab seda, et hageja on tunnistanud üürilepingu olemasolu. Tähtsust ei oma asjaolu, kas hageja teadis lepingu olemasolust või mitte. Tähtsus on vaid sellel, kas hageja vajab tungivalt omandatud asja. Hagiavalduse kohaselt vajab hageja eramut tungivalt ise, sest soovib oma vara kaitsta ja tagada, et eramut ei kasutataks enne sellele kasutusloa väljastamist. Vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust hageja väidetel üürilepingu näilikkuse ja tühisuse kohta, kuna hageja ei ole kostjate vahel sõlmitud tehingu tühisusele tuginenud. Hageja on üürilepingu üles öelnud TMS § 161 ning VÕS § 312 lg 1 ja § 323 lg 1 alusel, mis tähendab, et hageja on tunnistanud kostja I ja kostja III vahel tehtud tehingu, s.o üürilepingu olemasolu. Hagejal puuduvad lepingulised suhted kostjatega II ja III. Kostjad on kinnitanud, et kinnistu on kostja I valduses. AÕS § 80 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama seaduse § 83 lg 1 järgi valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud, sest ülesütlemist ei ole tühistatud ega kehtetuks tunnistatud. Harju Maakohtu menetluses olevas hagis ei ole tehingu kehtetuks tunnistamise nõuet esitatud, kostja I nõudeks on seal üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamine, milles tehtav kohtulahend, isegi kui hagi rahuldatakse, ei välista üüritud asja valduse omanikule üleandmist. Eeltoodu alusel rahuldas kohus hagi valduse üleandmiseks kohustamiseks kostja I vastu, sest ei ole tuvastatud, et kaaskostjad valdavad asja ja keelduvad valduse üleandmisest. Kahjuhüvitise nõue Hageja esitatud tõendite kohaselt toimetas hageja 01.02.2011 kohtutäitur Raigo Pärsi vahendusel kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse, mis jäeti kostja postkasti aadressil XXX (I kd tl 111–114). Kostja I väidab, et ta sai ülesütlemisavalduse kätte 23.07.2011 kohtutäitur A. Kreki esitatud materjalidega. TsMS § 230 lg-st 1 tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui
seadusest ei tulene teisiti. Seega ülesütlemisavalduse hilinemisega kättesaamise tõendamiskoormis on kostjal I. Kostja I ei ole tõendanud, et ta sai ülesütlemisavalduse kätte hilinemisega. Kohtutäitur A. Kreki 12.08.2011 täitemenetluste lõpetamise otsuse kohaselt esitas sissenõudja täiturile kirjaliku arvamuse, millele lisas võlgnikule edastatud 27.12.2010 ülesütlemisavalduse ärakirja. Täituri otsus ei kinnita kostja I poolt ülesütlemisavalduse kättesaamist 23.07.2011. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi 2. lõike esimese lause järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja väidet, et üürilepingust teatamisel teatas kostja I hagejale, et XXX on kostja I elukoht. Seega ei olnud hagejal põhjust ülesütlemisavalduse saatmiseks muule aadressile. Et eramu on kasutamiseks kõlbmatu ja kostja I tegelikult seal ei elanud, ei ole kostjad väitnud. Samuti ei ole kostja I toonud ühtegi põhjendust, miks hageja tahteavaldus ei ole temani jõudnud. Kohus nõustus hagejaga, et ülesütlemisavaldus jõudis kostjani 01.02.2011 ja kostjal I oli mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kostja I üüritud asja ei vabastanud ega andnud 01.05.2011 asja valdust hagejale üle. VÕS § 335 alusel on põhjendatud kostjalt I hageja kasuks kahjuhüvitise väljamõistmine. Hageja esitatud OÜ Uus Maa atesteeritud hindaja Tõnu Kuhi 22.11.2011 arvamuse kohaselt on XXX elamu üüri turuväärtus 2011 novembri turusituatsioonis suveperioodil 550–600 eurot kuus, muul perioodil 100 eurot kuus. Kohus ei nõustunud kostjate vastuväitega, et ekspertarvamust ei saa pidada usaldusväärseks. Kostjad ei esitanud ühtegi tõendit ega väidet selle kohta, milline on üüri turuväärtus nende arvates. Muude tõendite esitamata jätmise tõttu saab hindaja arvamust TsMS § 229 lg 1 alusel pidada lubatavaks dokumentaalseks tõendiks. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja kahju üüri turuväärtuse minimaalmääras, 2250 eurot, s.o 2011 juuni kuni augusti eest igakuiselt 550 eurot ning 2011 mai, september – detsember ja 2012 jaanuari eest igakuiselt 100 eurot. Edasi kuni asja valduse üleandmiseni kuulub väljamõistmisele kahju suvekuude (juuni–august) eest 550 eurot kuus, ülejäänud kuude eest 100 eurot kuus. Kostja II ei ole üürilepingu pool, ta ei valda hageja asja ega ole takistanud valduse üleandmist. Hageja on olnud veendunud, et üürileping on näilik ja fiktiivne ning tegelikkuses pooled ei soovinud eramu üürilepingut sõlmida. Asjas ei ole tõendatud, et üürileping sõlmiti ühise majapidamise korraldamise või perekonna vajaduste kaitseks. Seetõttu ei ole võimalik tulenevalt VÕS § 65 lg-test 1, 2 ja PKS 18 lg-st 1 kahju hüvitamise hagi solidaarselt mõlema kostja vastu rahuldada ning hagi tuleb selles osas rahuldada vaid kostja I vastu. Hageja muutus kinnisasja omandamisega üürileandjaks. Kuna hagejal ei ole menetluses nõuet kostja III vastu, siis kostja III on kaasatud menetlusse põhjendamatult. Kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldatakse kostja I vastu ja kohus jätab hageja menetluskulud kostja I kanda. Hagi kostjate II ja III vastu jääb rahuldamata ning nende menetluskulud jäävad hageja kanda.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.OÜ Ehital Liising esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu
5.oktoobri 2012 otsuse tühistamist osaliselt, resolutsiooni p-de 5 ja 7 osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ehital Liising hagi H. Nermanni vastu nõudes vabastada valdus XXX alevikus XXX asuva kinnisasja ja sellel paikneva eramu suhtes ning jäeti H. Nermanni menetluskulud OÜ Ehital Liising kanda, ning selles osas uue otsuse tegemist, millega nõutakse XXX kinnisasi ja sellel paiknev eramu välja H. Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse ning jäetakse OÜ Ehital Liising menetluskulud H. Nermanni kanda.
Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kostjad I ja II abikaasad. Vaadates vaidluse faktilisi asjaolusid, on ilmne, et nad proovivad kasutada kõiki vahendeid, et takistada vaidlusaluse vara valduse üleandmist hagejale. VÕS § 289 järgi on eluruumi üürnikul õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja töövõimetuid vanemaid, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud, et üürnik võib seda teha üksnes üürileandja nõusolekul. Ka Riigikohus on leidnud (3-2-11-34-10), et üürnike perekonnaliikmete õigus vallata eluruumi tuleneb üürniku õigusest valdusele. Juhul, kui esitatakse hagi eluruumi vabastamiseks üürniku ja tema perekonnaliikmete vastu, on nad kaaskostjateks TsMS § 207 lg 3 järgi; 2) on valduse vabastamise nõude esitamine üürniku perekonnaliikmete vastu õiguslikult põhjendatud ja praktiliselt vajalik, et tagada kohtuotsuse täidetavus. TsMS § 442 lg 5 sätestab, et kohtuotsuse resolutsioon peab olema selge ja täidetav. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et otsuse resolutsioon peab olema üheselt mõistetav. Vastupidisel juhul ei pruugi kohtuvaidlus täita oma eesmärki. Kui kohus jätab asja valduse väljamõistmata üürniku perekonnaliikmetelt, siis esineb reaalne oht, et kohtuvaidlus oli asjata, sest üürniku perekonnaliikmetel ei tekkinud kohustust asja valdust üle anda ning omanik otsest valdust asjale ikkagi ei saa. Nimelt kehtib täitemenetluses formaliseerituse printsiip ning kohtutäituril tuleb täitedokumendi täitmisel lähtuda vaid selle tekstist (3-2-1-52-07). Samuti on Riigikohus märkinud (3-2-1-132-07), et formaliseerituse printsiibist tulenevalt saab sundkorras täita üksnes selget lahendit; 3) on kohtud analoogsetes asjades rahuldanud asja valduse vabastamise ja valduse üleandmise nõude nii üürniku kui tema perekonnaliikmete vastu (2-06-3671 ja 2-07-19439). Kui kostja I koos oma perekonnaliikmetega kinnistu ja eramu valdust kohtuotsuse jõustumisel vabatahtlikult üle ei anna, siis kohtuotsuse sundkorras täitmisel saab kohtutäitur selle täita üksnes kostja I suhtes ning tema perekonnaliikmetelt valduse vabastamist kohtutäitur nõuda ei saa. Praktikas on analoogsetes asjades võlgnikud sellist olukorda tihti ära kasutanud.
5.M. Nermann esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 5. oktoobri 2012 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega tunnistada XXX kinnistu ja sellel paikneva eramu väljanõudmine M. Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse ning M. Nermannilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitise väljamõistmine õigusvastaseks. Menetluskulud palub M. Nermann jätta OÜ Ehital Liising kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) asus Viru Maakohus lahendama hagiavaldust, milles OÜ Ehital Liising nõudis XXX kinnistu ja sellel paikneva eramu väljanõudmist M. Nermanni valdusest, kuigi M. Nermann on 09.10.2011 esitanud Harju Maakohtusse hagi OÜ Ehital Liising vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kinnisturaamatusse märke tegemiseks (tsiviilasi nr 2-11-48193), millises asjas ei ole kohtuotsus jõustunud; 2) peab üürileandja tulenevalt TsÜS §-st 5; § 67 lg-st 1 ning VÕS §-st 8; § 138 lg-test 1, 2 ja § 6 lg-st 1 toimima üürnikule üürilepingut üles öeldes heas usus; 3) esitati kostjale I üürilepingu ülesütlemise avaldus VÕS § 323 lg 1 alusel tähtaega ületades. Kostja I sai selle kätte 23.07.2011, mida tõendab ka kohtutäitur A. Kreki 12.08.2011 täitemenetluste lõpetamise otsus; 4) ei anna kinnisasja võõrandamine iseenesest alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Riigikohus on leidnud, et üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamisel VÕS § 323 lg 1 alusel tuleb arvestada uue üürileandja ja tema perekonna tungivat omavajadust üüritud ruumide järele ning tähtsust ei oma tema muud huvid. Omavajaduse põhjendatust kohus ei käsitlenud;
5) ei ole kostja I väitnud, et ta tema valduses olevaid üüriruume kasutab, vaid et ruumid on üürilepingu alusel antud tema valdusesse (mitte kasutusse, kuna puudub kasutusluba). Kostja I kohustus vastavalt üürilepingule lõpetama ehitustööd ning pärast nende lõpetamist ja ehitisele kasutusloa vormistamist (omaniku kohustus) alustaks üüri tasumist. Arvestades 01.08.2008 kehtivat üürilepingut, tulenesid üürniku kohustused ehituse lõpetamisest, mitte üüri tasumisest. Seega puudus hagejal kostja I vastu võlanõude esitamise alus; 6) ei ole T. Kuhi ekspertarvamus usaldusväärne, kuna üürimäära ei saa hinnata ehitiste üürimäärade turuväärtuste alusel, sest lõpetamata ehitisel puudub kasutusluba ja seda ei tohi EhS § 32 lg 1 alusel kasutada; 7) rahuldas kohus hagi kostja I vastu osaliselt, kuid menetluskulud jättis täies ulatuses kostja I kanda; 8) on kohtuotsus sisuliselt põhjendamatu materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ning ei vasta TsMS § 436 lg 1 nõuetele.
6.OÜ Ehital Liising vaidleb M. Nermanni apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude M. Nermanni kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) on ekslik seisukoht, et kinnisasja uus omanik saab tuginedes VÕS § 323 lg-le 1 üürilepingu lõpetada üksnes siis, kui tal on selleks tungiv omavajadus. Kuigi hageja oli veendunud, et 03.01.2008 väidetavalt sõlmitud üürileping on fiktiivne (st leping ei ole sõlmitud lepingus toodud kuupäeval, vaid on vormistatud hiljem ja selle ainukeseks eesmärgiks on kuritahtlikult luua formaalne õiguslik alus ehitise kasutamiseks), esitas hageja vaidluste vältimiseks üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, tuginedes TMS §-le 161 ning VÕS § 312 lg-le 1 ja § 323 lg-le 1. Eeltoodust tulenevalt on 03.01.2008 väidetavalt sõlmitud üürileping tühine või siis kehtivalt üles öeldud, kuivõrd tegemist on kinnisasja, mitte eluruumi üürilepinguga. Üürilepingu järgi andis kostja III kostjale I kasutada hoonestusõiguse alusel rajatava eramu, üldpinnaga 177,6 m2. Eramu anti üle lõpetamata ehitisena, millele ei ole väljastatud kasutusluba. Lisaks sai kostja I üürilepingu alusel õiguse kasutada kogu ehitatava maja ümber asuvat maad. Kuna kostja I sai õiguse kasutada kogu kinnistut, ei olnud sõlmitud mitte eluruumi üürileping, vaid kinnisasja üürileping. Seetõttu ei kohaldu elu- või äriruumi kohta käiv erand, et üürilepingu võib üles öelda üksnes juhul, kui omandaja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Alternatiivselt, kui tegemist oli eluruumi üürilepinguga, siis oli hagejal selle ülesütlemiseks tungiv omavajadus. Hagejal on vaja elamu otsest valdust, kuna elamus on vaja lõpetada ehitustööd, et tagada elamule kasutusluba; 2) kanti hageja kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna 25.11.2010. Ülesütlemisavalduse esitas hageja 27.12.2010. Kuna kostja I tähitud kirja korduvalt vastu ei võtnud, siis jäeti ülesütlemisavaldus 01.02.2011 kell 14.15 kostja I postkasti XXX. Tulenevalt TsÜS § 69 lg 1 esimese lause, § 69 lg 2 teise lause ja § 70 sätetest ning Riigikohtu seisukohast lahendis nr 32-1-156-05 (p 10) omab tähtsust asjaolu, millal jõudis hageja edastatud ülesütlemisavaldus kostja I elukohta ja millal oli kostjal I mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kuna XXX eramu on kostja I sõnade kohaselt tema elukoht, siis oli kostjal I mõistlik võimalus ülesütlemisavaldusega tutvuda, kuna see jäeti 01.02.2011 tema elukoha postkasti. Ka Harju Maakohtu kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-11-48193 teatas M. Nermann, et viibib aadressil XXX valdava osa aastast ja Tallinnas olev elukoht on ajutine. Seega tuleb lugeda, et kostja I sai hiljemalt 01.02.2011 üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte, mistõttu on hageja üürilepingu ülesütlemisest teatanud TMS §-s 161 ja VÕS §-s 323 sätestatud tingimustel ja tähtaega järgides;
3) tõendas hageja üürinõude suurust atesteeritud hindaja arvamusega, mis TsMS § 299 lg 1 järgi on käsitatav asjakohase tõendina. Kostja I ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et OÜ Uus Maa Kinnisvarabüroo Virumaa ekspertarvamuses toodud hinnang üüri turuväärtuse kohta oleks ekslik. Kohus jättis õigesti kostja I paljasõnalise väite arvestamata.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. OÜ Ehital Liising (hageja) on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi H. Nermanni vastu nõuda XXX alevikus XXX asuv kinnistu (registriosa nr XXX) ja sellel paiknev eramu (hoonestusõiguse registriosa nr XXX) välja H. Nermanni valdusest hageja valdusesse ning jäeti H. Nermanni menetluskulud hageja kanda. M. Nermann (kostja I) on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega rahuldati hagi tema vastu (kohtuotsuse resolutsiooni p-d 2, 3, 4 ja 6). Ringkonnakohus kontrollibki maakohtu vaidlustatud otsuse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud osas. Eelmärgitust nähtuvalt ei ole maakohtu otsust vaidlustatud osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue H. Nermannilt kahjuhüvitise väljamõistmiseks ning osas, millega jäeti rahuldamata hagi AS Haabresti Maja vastu.
8.Ringkonnakohus leiab, et OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt, s.o osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi H. Nermanni vastu kinnistu ja seal asuva eramu väljanõudmiseks H. Nermanni valdusest hageja valdusesse. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ehital Liising hagi H. Nermanni vastu kinnistu ja seal asuva eramu väljanõudmiseks H. Nermanni valdusest hageja valdusesse. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab OÜ Ehital Liising hagi H. Nermanni vastu osaliselt ning nõuab XXX kinnistu ja sellel asuva eramu välja H. Nermanni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse. VÕS §-s 289 sätestatud kohaselt on eluruumi üürnikul õigus majutada üüritud eluruumi abikaasat, kui üürilepingus ei ole sätestatud teisiti. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et H. Nermann on M. Nermanni abikaasa ning üürilepingust ei nähtu üürnikule keeldu majutada üüritud eluruumi oma abikaasat. Seega on üürilepingu kehtivuse ajal H. Nermannil õigus vallata vaidlusalust eluruumi. Põhjendatud on hageja seisukoht, et valduse vabastamise nõude esitamine ka üürniku abikaasa vastu on vajalik seetõttu, et tagada kohtuotsuse täitmine. Tähendust omab seejuures asjaolu, et kohtuotsuse sundtäitmise korral lähtub täitur kohtuotsuse resolutsioonist ning välistada tuleb võimalus, et üürniku abikaasa H. Nermann võib keelduda kinnistu ja eramu valduse vabastamisest. Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks rõhutada, et H. Nermann ei ole vastuväidetes hagile tuginenud sellele, et ta ei valda kinnistut ja seal asuvat eramut. Kui H. Nermann kinnistut ja seal asuvat eramut ei valda, ei ole hageja apellatsioonkaebuse rahuldamine tema suhtes põhjendamatult koormav. Maakohus on eelmärgitud asjaolud jätnud tähelepanuta ning seetõttu põhjendamatult hageja valduse väljanõudmise nõude H. Nermanni suhtes ebaõigesti rahuldamata. Ringkonnakohus ei nõustu OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebusega osas, millega taotletakse jätta hageja menetluskulud H. Nermani kanda. Apellant on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kahjuhüvitise nõue H. Nermanni vastu jäeti maakohtu poolt rahuldamata ja selles osas ei ole
maakohtu otsust vaidlustatud. Üksnes valduse väljanõudmise nõude rahuldamine H. Nermanni vastu ei anna alust jätta hageja menetluskuludest mingit osa H. Nermanni vastu. Seoses H. Nermanni vastu esitatud hagi osalise rahuldamisega tuleb menetluskulud seoses hagiga H. Nermanni vastu jätta poolte endi kanda.
9.Ringkonnakohus leiab, et M. Nermanni apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ei ole põhjust. Maakohtu vaidlustatud otsus, millega nõuti XXX kinnistu ja seal asuv eramu M. Nermanni valdusest välja hageja valdusesse, mõisteti M. Nermannilt välja kahjuhüvitis XXX kinnistu ja seal asuva eramu kasutamise eest kuni valduse üleandmiseni ning jäeti hageja menetluskulud seoses nõuetega M. Nermanni vastu M. Nermanni kanda, on seaduslik ja põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda neid kõiki käesolevas otsuses. Maakohtu otsuse põhjendavast osast nähtuvalt rahuldati kõik hageja nõuded M. Nermanni vastu ning tuleb muuta maakohtu otsuse resolutsiooni p-i 1 ja lugeda, et hagi M. Nermanni vastu rahuldati täielikult.
10.Vastuseks M. Nermanni apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
10.1.Õige ei ole apellandi väide, et ta sai hageja üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte 23.07.2011. Vastavalt VÕS § 323 lg 1 esimesele lausele üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (käesoleva seaduse § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Eelmärgitud säte annab üürilepingu ülesütlemise täiendava aluse ning kinnisasja omandaja võib kolme kuu jooksul alates omanikuks saamisest üürilepingu üürnikuga üles öelda. Asja materjalidest nähtuvalt kanti hageja XXX kinnistu ja sellele seatud hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse 25.11.2010. TsÜS § 69 lg 2 teise lause kohaselt eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Maakohus on nimetatud sätte alusel asunud põhjendatud seisukohale, et hageja 27.12.2010 ülesütlemisavaldus jõudis M. Nermanni elukohta 01.02.2011 (s.o VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul) ning M. Nermannil oli mõistlik võimalus sellega tutvuda. M. Nermann on 12.06.2012 (I kd, t.l 61-62) ja 24.09.2012 menetlusdokumendis (I kd, t.l 120-122) kinnitanud, et XXX kinnistu on tema valduses ning kohtutäitur R. Pärsi vahendusel on üürilepingu ülesütlemise avaldus jäetud XXX postkasti 01.02.2011. M. Nermann ei ole tõendanud, et tal puudus mõistlik võimalus ülesütlemisavaldusega tutvuda. Apellandi viidatud kohtutäitur A. Kreki 12.08.2011 täitemenetluse lõpetamise otsus ei lükka ümber maakohtu seisukohta, et üürilepingu ülesütlemise avaldus jõudis M. Nermanni postkasti 01.02.2011 ega tõenda ka apellandi väidet, et ta sai ülesütlemisavalduse kätte 23.07.2011. Apellandi väide, et hageja ei käitunud üürilepingut üles öeldes heas usus, on paljasõnaline. Ringkonnakohus märgib, et apellatsioonkaebuse põhjendustest ei nähtu ka ühtegi VÕS §-s 327 märgitud alust, mis kinnitaks ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega.
10.2.Ekslik on M. Nermanni seisukoht, et hageja kinnisasja uue omanikuna saab VÕS § 323 lg 1 järgi üles öelda üksnes siis, kui tal on selleks tungib omavajadus. Vastavalt VÕS § 272 lg-le 2 kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisti.
Kinnisasjaks on TsÜS § 50 lg 1 kohaselt piiritletud maatükk ning kinnisasja oluliseks osaks on muu hulgas kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitised (TsÜS § 54 lg 1). Kinnisasja üürimise kohta käivaid sätteid kohaldatakse ka juhul, kui üürilepingu esemeks olev ehitis on rajatud hoonestusõiguse alusel. Kuigi vaidlusalune üürileping on pealkirjastatud eramu üürilepinguna, on lepingu sisust tulenevalt tegemist kinnisasja üürilepinguga. Nii nähtub üürilepingu p-st 4.1.1 (I kd, t.l 9899), et üürnikul on õigus ehitada täielikult välja krundi piirdeaed, paigaldada väliskivi garaaži ja terrassi esisele maa-alale, paigaldada krundile ilutiigi ja õuetuled, planeerida krunti 300 tonni mulla juurdeveoga, kavandada muru- ja iluaeda, istutada istikuid ja teostada kokkuleppel selliseid töid, millised on kinnistu ja eramu väärtustamiseks vajalikud ja kasulikud. Kuna üürilepingu alusel anti M. Nermannile üürile kinnisasi, ei kohaldu antud vaidluses VÕS § 323 lg 1 teine lause, mille kohaselt elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.
10.3.Apellant on vaidlustanud maakohtu otsuse temalt VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise väljamõistmise põhjusel, et T. Kuhi ekspertarvamus ei ole usaldusväärne. Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline väide on paljasõnaline. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuivõrd M. Nermann ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kummutaks T. Kuhi ekspertarvamuses (I kd, t.l 14-21) esitatud XXX eramu üüri turuväärtuse andmeid, siis on maakohus põhjendatult nendest lähtunud. Seejuures ei ole tähendust asjaolul, kas eramul oli kasutusluba või mitte. Kuna apellant ei ole tõendanud, et tal ei olnud alates 01.02.2011 võimalik tutvuda üürilepingu ülesütlemisavaldusega, siis on põhjendamatu tema väide, et VÕS § 335 alusel esitatud kahjuhüvitusnõude täitmise tähtaeg polnud veel saabunud.
10.4.Iseenesest õige on apellandi see väide, et maakohtu otsuse tegemise ajal oli Harju Maakohtu menetluses apellandi hagi OÜ Ehital Liising vastu üürilepingu ülesütlemise (17.08.2011 ülesütlemisavaldus) tühisuse tuvastamiseks (tsiviilasi nr 2-11-48193). Nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on pooltevaheline üürileping hageja 27.12.2010 ülesütlemisavalduse alusel lõppenud ning seetõttu puudub vajadus hinnata 17.08.2011 ülesütlemisavalduse seaduslikkust. Ringkonnakohus peab siinjuures vajalikuks märkida, et KIS-i andmetel jättis Harju Maakohus 29.10.2012 otsusega M. Nermanni hagi tsiviilasjas nr 2-11-48193 rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohtu 07.06.2013 määrusega lõpetati tsiviilasja nr 2-11-48193 menetlus kompromissi kinnitamise tõttu, kusjuures kompromissi tingimustest nähtuvalt loobus M.Nermann esitatud hagist.
11.Ringkonnakohus jättis M. Nermanni apellatsioonkaebuse rahuldamata ning sellest tulenevalt jäävad menetluskulud seoses M. Nermanni apellatsioonkaebuse menetlemisega M. Nermanni kanda. Seoses OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebuse osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud seoses OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebuse menetlemisega poolte endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.