OÜ Ehital Liising hagi M N’i, H N’i ja AS-i HAABERSTI MAJA vastu asja valduse väljanõudmiseks, 2 400 eurot kahjuhüvitise ja tulevikus tekkiva kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes. Hagihind 6 486.26 eurot.
Menetlusosalised
Hageja: OÜ Ehital Liising (registrikood 10343540, asukoht Ahtri 6A, 10151 Tallinn, e-post: [email protected]), lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Kelli Ristal ([email protected]); Kostja I: M N (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post: xxxx); Kostja II: H H (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post: xxxx): Kostja III: AS HAABERSTI MAJA (registrikood 10009284, asukoht Õismäe tee 46A, Tallinn, e-post: [email protected]).
Asja läbivaatamise kuupäev 05. oktoober 2012 / kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Hagi rahuldada kostja I M N’i vastu osaliselt.
2.Nõuda kinnistu xxxx (registriosa number 1667331) ja sellel paiknev eramu (hoonestusõiguse registriosa number xxxx) välja M N’i valdusest hageja OÜ Ehital Liising valdusesse.
3.Välja mõista M N’ilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis ajavahemiku 01.05.201131.01.2012 eest 2 250 (kaks tuhat kakssada viiskümmend) eurot.
4.Välja mõista M N’ilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis alates 01.02.2012 kuni kinnistu xxxx ja sellel paikneva eramu valduse hagejale üleandmiseni juuni-augusti kuude eest igakuiselt 550 (viissada viiskümmend) eurot kuus, ülejäänud kuude eest igakuiselt 100 (ükssada) eurot kuus.
1 (12)
2-12-5793
5.Jätta hagi kostja II H H’i ja kostja III AS-i HAABERSTI MAJA vastu rahuldamata.
6.Jätta hageja menetluskulud täies ulatuses kostja I M N’i kanda.
7.Jätta kõik kostja II ja kostja III menetluskulud hageja kanda.
8.Saata kohtuotsuse ärakiri pooltele ja nende esindajatele teadmiseks.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.01. veebruaril 2012 esitatud hagiavalduse kohaselt Tallinna kohtutäitur Kaire Põlts poolt 02.11.2010. koostatud vara kordusenampakkumise akti alusel tunnistati hageja võlgnike H N, M N ja Aktsiaselts HAABERSTI MAJA (kostjad) suhtes algatatud täitemenetluse käigus avalikul enampakkumisel müüdava xxxx asuva kinnisasja (registriosa number 1667331) ning hoonestusõiguse (registriosa number 3602231) osas enampakkumise võitjaks. 25.11.2010 kanti hageja kinnitusraamatusse ülaltoodud kinnisasja ja hoonestusõiguse omanikuna.
2.Pärast enampakkumist ilmnes, et eramu xxxx suhtes on väidetavalt 03.01.2008 kostja III ja kostja I vahel sõlmitud üürileping, mille kohaselt eramu on üürile antud kostjale I kuni 05.07.2014. Kuigi hageja oli veendunud, et väidetavalt sõlmitud eramu üürilepingu osas on tegemist näiliku ja fiktiivse lepinguga esitas hageja 27.12.2010 kindluse mõttes kostjale I tähitud kirjaga üürilepingu ülesütlemisavalduse kooskõlas TMS § 161 ja VÕS § 312 lg 1, 323 lg 1. Kostja I tähitud kirja korduvalt vastu ei võtnud ja ülesütlemisavaldus 01.02.2011. kell 14.15 jäeti tema postkasti xxxx. Hageja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud.
3.Kuivõrd üürilepingu näol on tegemist kinnisasja, mitte eluruumi üürilepinguga, ei kohaldu elu- või äriruumi kohta käiv erand, et üürilepingu võib üles öelda üksnes juhul, kui omandaja vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Üürilepingu kohaselt anti kostjale I kasutada hoonestusõiguse alusel rajatava eramu, üldpinnaga 177.6 m2. Kostja I sai väidetavalt õiguse kasutada kogu kinnistut, mistõttu ei ole poolte vahel sõlmitud mitte eluruumi üürileping, vald hoopis kinnisasja üürileping.
4.Kuigi üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse hindamisel ei ole vaja kaaluda, kas hageja vajab üüritud ruume tungivalt ise või mitte, leidis hageja alternatiivselt, et isegi kui eeldada, et üürilepingu näol oli tegemist eluruumi üürilepinguga, siis oli hagejal selle ülesütlemiseks VÕS § 323 lg 1 järgi tungiv omavajadus olemas. Hageja soovib lõpetada eramu ehitustööd, seadustada eramu ning korraldada eramule kasutusloa väljastamine kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Hageja ei saa kasutusloa saamiseks vajalikke toiminguid teostada kui tai puudub eramu üle otsene valdus. Kuna eramu suhtes ei ole väljastatud kasutusluba, siis tulenevalt EhS § 32 lg 2 on eramu kasutamine igal juhul õigusvastane ja keelatud. Hagejal on õigus keelata oma omandis oleva eramu kasutamist enne kasutusloa saamist. Kasutusloa olemasolu või puudumine võib osutuda vägagi oluliseks olukorras, kui juhtuma peaks mingi õnnetus. Nimelt on hageja eramu kindlustanud. Kindlustusandja ei hüvita kahju, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Seega võib kasutusloa puudumine
2 (12)
2-12-5793 osutuda argumendiks, miks kindlustusandja võib kahju hüvitamisest keelduda. AÕS § 68 lg 1 § 80 lg 1. VÕS § 323 lg 1 hagejal on õigus nõuda kinnisasja valduse üleandmist temale kui kinnisasja omanikule.
5.Elamu üüri turuväärtus oli november 2011. turusituatsioonis suveperioodil hinnatasemel 550-600 eurot kuus, muul perioodil 100 eurot kuus, millele lisanduvad elamu kommunaalkulud. Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb lugeda kostja I poolt kättesaaduks 01.02.2011, siis lõppes üürileping arvestades 3 kuulist etteteatamistähtaega 01.05.2011. Kuna eramu on kostja I enda sõnade kohaselt tema elukoht, siis on kostjal I olnud mõistlik võimalus üürilepingu ülesütlemisavaldusega tutvuda, kuna see jäeti 01.02.2011 tema elukoha postkasti. Kostja I esitades üürilepingu teatas, et xxxx on tema elukohaks ning mingisuguseid muid kontaktandmeid enda kohta hagejale ei jätnud, siis sellises olukorras jäi kostja I enda kanda üürilepingu ülesütlemise teate kättesaamise risk.
6.VÕS § 335 alusel nõuab hageja kostjalt I kahjuhüvitisena üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline ajaperioodi eest mai 2011. kuni jaanuar 2012. 2 400 eurot, s.h suveperioodi (st juuni, juuli, august 2011) eest 1 800 eurot (3 x 600 eurot), muu perioodi eest (mai, september, oktoober, november, detsember 2011. ja jaanuar 2012) 600 eurot (6 x 100). Lisaks juba tekkinud kahjuhüvitisele nõuab hageja samuti tulevikus tekkivat kahjuhüvitist kuni valduse üleandmiseni.
7.PKS § 18 lg 1 alusel kohaselt tekib tehingust, mille abikaasa teeb ühise majapidamise korraldamise või laste huvides või perekonna muude tavapäraste vajaduste katmiseks, abikaasade solidaarkohustus, kui tehingu ulatus ei ületa abikaasade elutingimuste kohast mõistlikku määra. Üürilepingu sõlmimine on tehing perekonna vajaduste rahuldamiseks. Järelikult kostja I ja kostja II kui abikaasad on kahjuhüvitise maksmise nõude osas solidaarvõlgnikud.
8.Hageja palus vastavalt TMS § 161, AÕS § 68 lg 1, § 80 lg 1, VÕS § 312 lg 1, § 323 lg 1, 334 lg 1, § 335, TsMS § 124 lg 1, § 128, § 134 lg 1: 1) nõuda xxxx asuv kinnisasi (registriosa number 1667331) ja sellel paiknev eramu välja kostjate valdusest hageja valdusesse; 2) mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt välja kahjuhüvitis 2 400 eurot ja tulevikus tekkiv kahjuhüvitis; 3) jätta kõik menetluskulud kostjate kanda.
KOSTJATE VASTUSED
9.12. juunil 2012 esitatud vastuses kostja I hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt VÕS § 8 lg 2 kohaselt poolte vahel sõlmitud üürileping on täitmiseks kohustuslik. Kostja kohustused on fikseeritud üürilepingus ja need on mõlemale poolele kokkulepitud tingimustel kohustuslikud. Kostja ei ole üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Hageja on esitanud kostjale kahjuhüvituse nõude, mille täitmise tähtaeg ei ole saabunud ja millel puudub nõude esitamise alused üürilepingu sätteid silmas pidades. Kostja kinnitab, et kinnistu xxxx on tema valduses ning ei tunnista üürilepingu ülesütlemist TMS §161, VÕS § 312 lg 1 ja VÕS § 323 lg 1 alusel. Hageja on varasemalt esitanud samasisulise avalduse kinnistu valduse väljanõudmiseks Narva kohtutäiturile Andrei Krek, mille kohtutäitur täiteasjas nr 066/2011/1706 ja nr 066/2011/1707 ei rahuldanud.
10.18. juunil 2012 esitatud vastuses kostja II ja kostja III leidsid, et puuduvad õiguslikud alused nendelt valduse väljanõudmiseks ja kahju hüvitamise nõudmiseks. Vastuse kohaselt jäävad kostjatele arusaamatuks, milles seisnevad kostja II ja kostja III kohustused hageja ees ja millest on põhjustatud kahjunõue. Kostjad kinnitavad, et üürilepingu alusel on kinnistu kostja I valduses ning valduse väljanõudmisel saab tugineda vaid üürilepingu ülesütlemisele TMS §161, VÕS § 312 lg 1 ja VÕS § 323
3 (12)
2-12-5793 lg 1 alusel, mis välistab hageja võlanõudeid kostja II ja kostja III vastu. Hageja ostes kinnistu xxxx oli teadlik üürilepingust.
11.Hageja poolt esitatud ekspertarvamus ei vasta EVS 875 standardile (ekspertarvamuse p.2) ja hindamistulemusel üüritulu määramisel on võetud aluseks objektid, millistele on vormistatud kasutusload, mitte aga poolelioleva ehitisele (ekspertarvamuse p.6.2). Seega ei saa antud ekspertarvamust pidada kohtumaterjalina usaldusväärseks ja tuleks jätta arvestamata. Arvestada tuleks samuti xxxx alevikus kehtivas üürilepingus p.3.1 sätestatud tingimused, mille kohaselt üürnik on kohustatud tasuma üüri peale hoone kasutusloa vormistamist.
12.Kostjad ei soovinud asja läbivaatamist kohtuistungil ja pidasid õigeks selle lahendamist kirjalikus menetluses.
HAGEJA SEISUKOHT
13.03. juulil 2012 esitatud seisukohas hageja ei nõustunud kostjate vastuväidetega. Hageja rõhutas, et kostja I ei ole ümber lükanud hageja seisukohta üürilepingu tühisuse kohta, kuna tegemist on näiliku tehinguga. Hinnates väidetavalt sõlmitud eramu üürilepingus toodud tingimusi, on üheselt selge, et tegemist ei ole tavapärases tsiviilkäibes sõlmitava üürilepinguga. Tegemist on üürilepinguga, kus pooled ei ole tegelikkuses eramu üürilepingut soovinud sõlmida. Lepingut ei sõlmitud lepingus toodud kuupäeval, vaid on vormistatud hiljem. Selle eesmärgiks on kuritahtlikult luua formaalne õiguslik alus ehitise valduse üleandmise takistamiseks. Näilikkusele viitab asjaolu, et kostja III juhatuse liikmena on kostja II sõlminud kostjale III väga ebasoodsa ja majanduslikult kahjuliku üürilepingu, mida ükski mõistlik isik samas olukorras olles ei teeks. Mõistlik isik järgib iga tehingu tegemisel eelkõige oma majanduslikke huvisid. Näilikkusele viitab fakt, et sellistel tingimustel üürilepingu sõlmimiseks puudus õiguslik alus. Nimelt on kostja I ja kostja II abikaasad. Lisaks on kostja I kostja III nõukogu liige. Üürileping sõlmitud TuMS § 8 lg 1 p 1 ja p 3 kohaselt seotud isikuga, kuid kõik ettevõtjate tehingud seotud isikutega peavad olema tehtud turutingimustel. Kostja III ja kostja I on sõlminud üürilepingu tingimustel, mille kohaselt saab kostja I üüritavat asja kasutada tasuta.
14.Kostja I ei tunnista hageja poolt üürilepingu ülesütlemist, kuid ei ole samas oma seisukohta üldse põhjendanud ega selgitanud, miks lepingu ülesütlemist ei tunnista.
15.Hageja kahjuhüvitise nõude täitmise tähtaeg on saabunud. Kuigi üürileping tühine, kuna tegemist on näiliku tehinguga, esitas hageja 27.12.2010. kindluse mõttes kostjale I üürilepingu ülesütlemisavalduse, mida tuleb lugeda kättesaaduks 01.02.2011. Seega lõppes üürileping arvestades 3 kuulist etteteatamistähtaega 01.05.2011. Kuivõrd kostja I eramu otsest valdust hagejale üle ei andnud, siis esitas hageja 17.08.2011. kostjale I igaks juhuks uuesti ülesütlemisavalduse. Kostja I on oma hagiavalduses tsiviilasjas nr 2-11-48193 kinnitanud, et sai 17.08.2011. ülesütlemisavalduse kätte 09.09.2011.
16.Kostjate II ja III vastusele teatas hageja, et kostja III on kostjaga I sõlmitud näiliku üürilepingu pooleks. Kostja II näol on tegemist ja kostja I abikaasaga, kes vastutab kahjunõude eest solidaarselt kostjaga II. Hageja soovib, et kohtuotsus käesolevas tsiviilasjas oleks siduv kõigi kolme kostja suhtes, et vältida võimalikke probleeme tulevikus. Kuivõrd kostjad on lähedaselt seotud isikud, kes on juba sõlminud näiliku üürilepingu, siis on õigusliku kindluse saavutamiseks vajalik, et kõik kolm isikut oleksid käesolevas tsiviilasjas kostjateks ja kohtuotsus kehtiks kõigi kolme isiku suhtes. Samuti olid kõik kolm isikut võlgnikeks täitemenetluses, mille käigus müüdi avalikul enampakkumisel kinnisasi ning hoonestusõigus.
4 (12)
2-12-5793
17.Hageja ei nõustunud kostjate II ja III väitega, et hageja ostes kinnistu oli teadlik üürilepingust. Hagejale ilmnes alles peale enampakkumist, et eramu suhtes on väidetavalt sõlmitud eramu üürileping.
18.Ekspertarvamusest 0732/1111 VK ei tulene andmeid selle kohta, kas võrdlusobjektidele on kasutusload väljastatud. Kasutusloa puudumine ei ole kinnisvaraturul haruldane. Ajakirjanduses on avaldatud arvamust, et 70 protsendil eramajadest puudub kasutusluba. Ekspertarvamus on koostatud pädeva isiku poolt ning on kooskõlas ekspertarvamusele esitatavate nõuetega..
MENETLUSE KÄIK
19.30. augustil 2012 teatas kohus menetlusosalistele, et lahendab hagi kirjalikus menetluses ja andis neile vastavalt TsMS § 403 lg 1 tähtaja avalduste, taotluste ja dokumentaalsete tõendite esitamiseks.
KOSTJATE TÄIENDAVAD SEISUKOHAD
20.24. septembril 2012 esitasid kostjad ühised seisukohad, millised on analoogsed kostjate varasemates vastustes tooduga. Täiendavalt tõid kostjad, et elamu valdus anti üle lõpetamata ehitisena, lõpetamata üldehitustöödega teisel ja kolmandal korrusel, millistest töödest on kostja I vastavalt üürilepingule valdavalt osalt ka lõpetanud oma kuludega. Kostja I sai üürilepingu alusel õiguse paigaldada õuealale ilutiigi, õuetuled, kavandada muru- ja iluaeda, istutada istikuid ja teostada kokkuleppel selliseid töid, millised on kinnistu ja eramu väärtustamiseks vajalikud ja kasulikud.
21.Kordusenampakkumise aktis hageja on oma esindaja allkirjaga kinnitanud, et ta on teadlik enampakkumiseakti sisuga ja sõlmitud üürilepingust. Kostjad esitasid 14.12.2009 kohtutäitur Kaire Põlts’ile teate selle kohta, et kinnistu xxxx on koormatud üürilepinguga kostja I kasuks, mille on väidetavalt ka kätte saanud hageja ning mille on hageja lisanud kostjale I saadetud üürilepingu ülesütlemise avaldusele.
22.Hageja esitas kostjale I TMS § 161 ja VÕS § 323 lg 1 alusel ülesütlemisavalduse üürilepingu ülesütlemiseks ning seadusega ettenähtud tähtaja ületades. Kostja I ei ole ülesütlemisavaldust kätte saanud õigeaegselt, vaid sai selle kätte kohtutäituri Andrei Krek poolt täitetoimingutest teatamisel alles 23.07.2011.
HAGEJA TÄIENDAV SEISUKOHT
23.01. oktoobril esitatud seisukohas teatas hageja esindaja, et kohtutäitur Kaire Põlts poolt 02.11.2011 koostatud vara kordusenampakkumise aktis ei ole viidatud sellele, et kinnistu oleks koormatud üürilepinguga. 11.06.2009 ja ega ka 21.11.2008 koostatud kinnisasjade arestimise aktide koostamisel kostja I ja kostja II ei ole maininud asjaolu, et kinnistu on koormatud üürilepinguga. 11.06.2009 koostatud kinnisasja arestimise akti koostamise juures viibisid kostja I ja kostja II isiklikult kohal. Lisaks teatas kostja II 01.12.2009 AS DnB Nord Eesti filiaalile ja kohtutäitur Kaire Põltsile, et kostja I esitas 27.11.2009 kostjale III avalduse, millega taganes hoonestusõiguse seadmise lepingust, kuna kostja III ei ole rajanud lepingu esemele elamut hiljemalt 31.12.2008. Juhul, kui elamu oli veel seisuga 31.12.2008 kinnistule rajamata, siis kuidas said kostja III ja kostja I sõlmida 03.01.2008 elamule üürilepingu? Kõik see taas viitab asjaolule, et vaidlusalune üürileping on näilik ja vormistatud pahatahtlikult vaid selleks, et takistada valduse saamist kinnistule.
24.Kostjad on esitanud tõendi selle kohta, et nad on 14.12.2009. edastanud kohtutäitur Kaire Põlts’ile e-kirja teel teate selle kohta, et kinnistu Mere tn 54a, Võsu on koormatud üürilepinguga kostja I kasuks ja et selle e-kirja on saanud hageja. E-kirja saatmise autentsust mingil kindlal kuupäeval, mingile kindlale e-posti aadressile saab tõendada üksnes, kas väljavõtte esitamine e-kirja serveri logist või siis e-kirja vastu võtnud serveri logist. Kostjate poolt esitatud väidetavale e-kirjale ei ole lisatud väljavõtet
5 (12)
2-12-5793 serveri logist, mistõttu ei tõenda nimetatud wordi dokument vähimalgi määral, et seal toodud e-kiri on tõesti saadetud e-posti aadressile. [email protected].
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
25.Kohus tutvunud hagiavalduse ja kostjate vastustega hagile ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagiavaldus on põhjendatud, kuid kuulub rahuldamisele osaliselt vaid kostja I vastu.
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 alusel poolte nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab kohus võimalikult kiiresti tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele. Määruses tuleb märkida ka asja lahendav kohtunik. Kostjad on esitanud taotluse tsiviilasja kirjalikus menetluses lahendamiseks. Hagejal ei ole vastuväiteid vaidluse kirjalikus menetluses lahendamisele. Kohus lahendab asja kirjalikus menetluses, sest tsiviilasja raames esitatud dokumentaalsed tõendid võimaldavad seda teha. Harju Maakohtu menetluses ei ole hageja hagi kostjate vastu
27.Kostjad on esitanud vastuväited selle kohta, et hageja analoogset kinnistu valduse väljanõudmise ja kahju hüvitamise nõuet menetletakse Harju Maakohtus. Kohtute Infosüsteemist (KIS) saadud informatsiooni järgi M N esitas Harju Maakohtule hagi OÜ Ehitaal Liising vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatusse märke tegemise nõudes, tsiviilasi 2-1148193. Selle tsiviilasja raames 01.02.2012 esitas OÜ Ehital Liising Harju Maakohtule vastuhagi M N’i, H N’i ja AS-i Haabersti Maja vastu asja valduse väljanõudmiseks ja 2 400 eurot kahjuhüvitise ja tulevikus tekkiva kahju nõudes. Harju Maakohtu 07.02.2012 kohtumäärusega jäeti tsiviilasja 2-1148193 raames OÜ Ehital Liising vastuhagi menetlusse võtmata põhjusel, et H N ja AS Haabersti Maja ei ole tsiviilasjas pooled ja edastati vastuhagi sama kohtu kantseleile üldiseks jagamiseks. Vastuhagi kohta avati uus tsiviilasi nr 2-12-5793, mille raames 15.02.2012 tehtud kohtumäärusega keelduti vastuhagi menetlusse võtmisest ja TsMS § 99 lg 1 p 3 alusel edastati vastuhagi erandliku kohtualluvuse järgi Viru Maakohtule. Vastuhagiavaldus saabus Viru Maakohtusse 16.03.2012 ja 27.03.2012 kohus võttis hagi menetlusse. Eeltooduga on tuvastatud, et kohtute menetlustes ei ole hagejal teisi nõudeid kostjate vastu. Valduse üleandmise nõue
28.01.10.2010 avaldas kohtutäitur Kaire Põlts elektroonilise teate selle kohta, et 02.11.2010 kell 15.00 müüb suulisel enampakkumisel M ja H N ’ile (käesolevas menetluses kostja I ja kostja II) kuuluva kinnisasja asukohaga xxxx, kinnistusregistriosa 1667331 ja kinnistule xxxx seatud Haabersti Maja ASile (käesolevas menetluses kostja III) kuuluva hoonestusõiguse, kinnistusregistriosa nr 3602231 (t. lk. 87). Kohtutäitur Kaire Põlts’i juures 02.11.2010 toimunud kordusenampakkumisel võõrandati kinnistuelamumaa, asukohaga xxxx, kinnistusregistriosa 1667331 ja samale kinnistule Haabersti Maja AS-i kasuks seatud hoonestusõigus, kinnistusregistriosa nr 3602231, Ehital Liising OÜ-le (käeolevas menetluses hageja) hinnaga 1 950 000 krooni (t. lk. 87-95). Pooltel ei ole vaidlust enampakkumise toimumise ning kinnistu ja hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale ülemineku üle.
29.Pärast kinnisasja omandamist ei saa hageja omandatud asja vallata, kasutada ega käsutada, sest kostja I ei anna asja valduse hagejale üle, põhjusel, et kuni 05.07.2014 kasutab ta asja hoonestusõiguse omandajaga sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja aga väidab, et üürileping on näilik ja vormistatud pahatahtlikult selleks, et takistada valduse saamist kinnistule. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Käeoleva vaidluse lahendamiseks analüüsib kohus: 1) kas
6 (12)
2-12-5793 väidetav üürileping kaitseb kostjat I ka pärast asja omaniku vahetumist? 2) kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv? 3) kelle vastu ja millised nõuded on hagejal tekkinud?
30.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 52 lg 1 järgi varale sissenõude pööramisel vara arestitakse ja müüakse. Sissenõudja nõue rahuldatakse vara müügist saadud raha arvel. TMS § 78 lg 1 tulenevalt arestitud vallasasjad müüb kohtutäitur avalikul elektroonilisel enampakkumisel, kui samas seadustikus ei ole sätestatud teisiti. TMS § 137 kohaselt kinnisasjale sissenõude pööramisel kohaldatakse vastavaid vallasasjadele sissenõude pööramise sätteid, kui käesoleva peatüki sätetest ei tulene teisiti. Enampakkumisest teatamise reguleerib TMS § 84, mille lg 1 p 5 ja p 6 alusel enampakkumise kuulutuses märgitakse muu hulgas ka müüdavat asja koormavad väljaselgitatud kolmandate isikute õigused ning muud asja koormatised ja kitsendused ja ettepanek teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud, ja neid õigusi kohtutäituri nõudmisel põhistada.
31.Kohus ei nõustu kostjate 24.09.2012 ühise seiskohas toodud väitega kostja I ja kostja II poolt 14.12.2009 täiturile üürilepingu olemasolus teatamise kohta, seest kostjad ei tõendanud e-kirja saatmise ega selle täituri poolt kättesaamise fakti. Kohtutäitur Kaire Põlts’i poolt 11.06.2009 koostatud kinnisasja arestimise akti järgi kostja I ja kostja II viibisid xxxx asuva kinnisasja arestimise juures (t. lk. 134 - 137). 01.10.2010 enampakkumise teates ei ole täitur avaldanud, et kinnistu või hoonestusõiguse suhtes on sõlmitud üürileping kehtivusega kuni 05.07.2014. 02.11.2010 koostatud kordusenampakkumise akti kohaselt kostja I viibis kohal. Vara arestimise ja enampakkumise aktidest ei nähtu, et enampakkumisel müüdava vara suhtes oleks sõlmitud üürileping. Sellega on tuvastatud, et kostjad ei ole täitemenetluse käigus teatanud oma õigustest müüdavale varale. Kuna kostja I ei ole ka vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 kandnud kinnistusraamatusse märget üürilepingu kohta (t. lk. 31, 96), siis tehingu tegemisel, s.o kinnisasja ja hoonestusõiguse omandamisel ei olnud hageja teadlik väidetava üürilepingu olemasolust.
32.01.01.2008 üürilepingu punkti 1. kohaselt kostja III kui üürileandja andis kostjale I kasutada hoonestusõiguse alusel xxxx rajatava eramu, üldpinnaga 177.6 m2. Eramu anti üürile lõpetamata ehitisena (t. lk. 98-100, 123-125). 01.12.2009 teatas kostja III AS-i DnB Nord Bank Eesti filiaalile ja kohtutäitur Kairi Põlts’ile, et kostja I on 27.11.2009 esitanud kostjale III avalduse, milles taganeb AÕS § 2441 lg 1 alusel 05.07.2004 kinnistule xxxx seatud hoonestusõigusest, põhjusel, et hoonestaja ei ole rajanud lepingu esemele elamut hiljemalt 31.12.2008 (t. lk. 143)
33.Üürilepingu mõiste on sätestatud VÕS § 272, mille kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostjad ei ole tõendanud üürilepingu sõlmimise ega üüritud asja kostja I poolt edasi kasutamise vajadust. Kuna üürileping on tasuline leping ja kostja 1 ei ole üüritud asja eest üüri tasunud, siis ei vasta 01.01.2008 leping üürilepingu tingimustele, sest leping on oma olemuselt tasuta kasutamise leping.
34.01.08.2008 lepinguga seoses peab kohus vajalikuks märkida ka seda, et lepingu punkti 3.1. kohaselt üürnik kohustus tasuma üüri 30 krooni/m2 alates eramu ehitustööde lõpetamisest ja eramule kasutusloa vormistamisest. Hagiavalduse kohaselt eramu xxxx suhtes ei ole kasutusluba väljastatud. Kostjad ei ole seda asjaolu vaidlustanud. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kui eeldada, et üürileping on kehtiv, siis lepingust tulenevalt tekiks hagejal üldse lepingu täitmise kohustus ehk kasutusloata eluruumi kasutamise talumiskohustus. Kuna ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 alusel ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada
7 (12)
2-12-5793 vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele ja sama paragrahvi 2. lõike alusel ehitise kasutamiseks peab olema kasutusluba, välja arvatud riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks, siis hüpoteetiliselt tekkiks üürile andmise kohustus alles pärast kasutusloa saamist.
35.VÕS § 291 lg 1 tulenevalt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. TMS § 161 kohaselt ostja võib üüri- või rendilepingu üles öelda võlaõigusseaduse §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul. Ostja ei või üüri- või rendilepingut üles öelda, kui kinnistusraamatusse on kantud märge võlaõigusseaduse § 324 kohaselt ja märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. VÕS § 323 lg 1 järgi üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (VÕS § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul sama seaduse §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. Elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. VÕS § 324 lg 2 sätestatud ülesütlemist välistavat alust käesoleval juhul ei esine. Hageja on üürilepingu üles öelnud 27.12.2010 ülesütlemisavalusega (t .lk. 101). Üürilepingu ülesütlemise aga tähendab seda, et hageja on tunnistanud üürilepingu olemasolu. Tähtsust ei oma asjaolul, kas hageja teadis lepingu olemasolust või mitte. Tähtsus on vaid sellel, kas hageja tungivalt vajab omandatud asja. Hagiavalduse kohaselt hageja vajab eramut tungivalt ise, sest soovib oma vara kaitsta ja tagada, et eramut ei kasutataks enne sellele kasutusloa väljastamist.
36.Kostjate väited, et täitemenetluse käigus kohtutäitur Andrei Krek ei rahuldanud hageja taotlust kinnistu valduse üleandmiseks ei välista hageja õigust esitada hagi kohtule. Hageja on esitanud hagi vaidluse kohus lahendamiseks ja TsMS § 3 lg 1 alusel kohus peab asja menetlema.
37.Käesoleva vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust hageja väidetel üürilepingu näilikkuse ja tühisuse kohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 2 tulenevalt näilik tehing on tühine. Hageja ei ole kostate vahel sõlmitud tehingu tühisusele tugenud. Hageja on üürilepingu üles öelnud TMS § 161, VÕS § 312 lg 1. 323 lg 1, mis tähendab seda, et hageja on tunnistanud kostja I ja kostja III vahel tehtud tehingu, s.o üürilepingu olemasolu.
38.Hagejal puuduvad lepingulised suhted kostja II ja kostjaga III. Hagi on esitatud AÕS § 68 lg 1, § 80 lg 1, VÕS § 312 lg 1, § 323 lg 1, 334 lg 1, § 335 õiguslikel alusel, mis tähendab seda, et hageja nõuded põhinevad üürilepingul. 12. juunil 2012 esitatud vastuses kostja I kinnitab, et kinnistu xxxx asub tema valduses. Ka kostjate ühise vastuse kohaselt asub üüritud asi kostja I valduses. Hageja ka ise on oma hagis ja seiskohtades kinnitanud, et kostja I ei tagasta hagejale kinnisasja valdust. AÕS § 80 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama seaduse § 83 lg 1 valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hageja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud, sest ülesütlemine ei ole tühistatud ega kehtetuks tunnistatud. Harju Maakohtu menetluses elevas hagis ei ole tehingu kehtetuks tunnistamise nõuet esitatud, kostja I nõudeks on seal üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamine, milles tehtav kohtulahend, isegi kui seal hagi rahuldatakse, ei välista üüritud asja valduse omanikule üleandmist. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi valduse üleandmiseks kohustamiseks nõudes vaid kostja I vastu, sest ei ole tuvastatud, et kaaskostjad valdavad asja ja keelduvad asja valduse üleandmisest. Kahjuhüvitise saamise nõue
39.TsMS § 229 lg 1 järgi tõendiks tsiviilasjas on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja
8 (12)
2-12-5793 vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Hagiavalduse kohaselt toimetas hageja 27.12.2010 ülesütlemisavalduse kostjale I kätte ja see jäeti tema postkasti. Hageja 03.07.2012 arvamuse juurde lisatud tõendite kohaselt 01.02.2011 toimetas hageja kohtutäitur Raigo Pärs vahendusel kostjale I üürilepingu ülesütlemisavalduse, mis on jäetud kostja postkasti aadressil xxxx (t. lk. 111-114).
40.24. septembril 2012 esitatud vastuses kostja I väidab, et ta pole ülesütlemisavaldust õigeaegselt kätte saanud ja sai sell kätte 23.07.2011 kohtutäitur Andrei Krek poolt esitatud materjalidega. TsMS § 230 lg 1 tulenevalt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled ei ole tõendamiskoormises teisiti kokku leppinud. Seega ülesütlemise avalduse hilinemisega kättesaamise tõendamiskoormis on kostjal I. Kostja I ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustikuga lubatud tõenditega tõendanud, et ta ülesütlemisavalduse hilinemisega kätte sai. Kostja poolt viidatud kohtutäitur Andrei Krek 12.08.2011 täitemenetluste lõpetamise otsuse kohaselt sissenõudja esitas täiturile kirjaliku arvamuse, millele lisas võlgnikule edastatud 27.12.2010 ülesütlemise avalduse ärakirja (t. lk. 64). Täituri otsus ei kinnita kostja I poolt ülesütlemisavalduse 23.07.2011 kättesaamist.
41.Lepingu ülesütlemise avaldus on tahteavaldus. Tahteavalduse tegemist ja selle kättesaamist reguleerib TsÜS § 69, mille 1. lõike esimese lause kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama paragrahvi 2. lõike esimese lause kohaselt tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Kostjad ei ole vaidlustanud hageja väidet, et üürilepingust teatamisel kostja I on teatanud hagejale, et xxxx on kostja I elukoht. Seega ei olnud hagejal mingit põhjust ülesütlemisavalduse muule aadressile kostjale saatmiseks. Et üüritud eramu on kasutamiseks kõlbmatu ning et kostja I tegelikult pole seal elanud, ei ole kostjad väitnud. Samuti ei ole kostja I toonud ühtegi põhjendust, miks hageja tahteavaldus ei ole temani jõudnud. Seega nõustub kohus hagejaga, et hageja tahteavaldus (ülesütlemisavaldus) on jõudnud kostjani 01.02.2011 ja kostjal I oli mõistlik võimalus sellega tutvuda.
42.Kostja I ei ole üüritud asja vabastanud ega 01.05.201 asja valduse hagejale üle andnud. VÕS § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Selle sätte alusel on põhjendatud kostjalt I hageja kasuks kahjuhüvitise väljamõistmine. Hageja poolt esitatud OÜ UUS MAA atesteeritud hindaja Tõnu Kuhi 22.11.2011 arvamuse kohaselt elamu xxxx üüri turuväärtus on 2011 novembri turusituatsioonis suveperioodil 550-600 eurot kuus, muul perioodil 100 eurot kuus (t. lk. 1421). Kohus ei nõustu kostjate vastuväidetega, et ekspertarvamust ei saa pidada usaldusväärseks. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit ega vastuväidet selle kohta, milline on üüri turuväärtus nende arvates. Muude tõendite esitamata jätmise tõttu saab hindaja arvamust TsMS § 229 lg 1 alusel pidada lubatavaks dokumentaalseks tõendiks.
43.Hageja on nõudnud kahju hüvitamist ajavahemiku mai 2011-jaanuar 2012 eest summas 2 400 eurot Kohus peab vajalikuks hagi rahuldada osaliselt ja välja mõista kahju summas üüri turuväärtuse minimaalmäras 2 250 eurot, s.o 2011 aasta juuni -augusti kuude eest igakuiselt 550 eurot, 2011. aasta mai, september-detsember ja 2012 aasta jaanuarikuu eest igakuiselt 100 eurot. Edasi kuni asja valduse
9 (12)
2-12-5793 üleandmiseni kuulub väljamõistmisele kahju suvekuude (juuni-august) eest 550-eurot kuus, ülejäänud kuude eest 100 eurot kuus.
44.VÕS § 65 lg 1 alusel, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Perekonnaseaduse (PKS) 18 lg 1 järgi tehingust, mille abikaasa teeb ühise majapidamise korraldamise või laste huvides või perekonna muude tavapäraste vajaduste katmiseks, tekib abikaasade solidaarkohustus, kui tehingu ulatus ei ületa abikaasade elutingimuste kohast mõistlikku määra. Kohus ei nõustu hagiga kostjatelt I ja II solidaarselt võlgnevuse väljamõistmiseks, põhjusel, et kostja II ei ole üürilepingu pool, ta valda hageja asja ega ole takistanud valduse üleandmist. Hageja on kogu menetluses veendunud, et üürileping on näilik ja fiktiivne ning et tegemist on lepinguga, kus pooled ei ole tegelikkuses eramu üürilepingut soovinud sõlmida. Samas väidab hageja, et üürileping on sõlmitud perekonna huvides. Asjas ei ole tõendatud, et üürileping on sõlmitud ühise majapidamise korraldamise või perekonna vajaduste kaitseks. Sellepärast ei ole võimalik kahju hüvitamise hagi solidaarselt mõlema kostja vastu rahuldada ja hagi selles osas tuleb rahuldada vaid kostja I vastu.
45.03.07.2012 esitatud seiskoha järgi hageja on esitanud hagi kostjate vastu sest soovib, et kohtuotsus käesolevas tsiviilasjas oleks siduv kõigi kolme kostja suhtes, et vältida võimalikke probleeme tulevikus. Hageja poolt kinnisasja omandamisega on hageja muutunud üürileandjaks. Kuna hagejal ei ole menetluses nõuet kostja III vastu, siis kostja III on kaasatud menetlusse põhjendamatult. Menetluskulud
46.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldatakse kostja I vastu ja kohus jätab hageja menetluskulud täies ulatuses kostja I kanda. Kuna hagi kostja II ja kostja III vastu jäetakse rahuldamata, siis jätab kohus nende menetluskulud täielikult hageja kanda.
47.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg1, lg 2, § 631, § 632 1sätete kohaselt. /allkirjastatud digitaalselt/ Ifret Mamedguseinov Kohtunik Tartu Ringkonnakohtu 05.07.2013 kohtuotsuse RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Viru Maakohtu 5. oktoobri 2012 otsus osas, millega jäeti rahuldamata OÜ Ehital Liising hagi H Ni vastu xxxx kinnistu ja sellel hoonestusõiguse alusel asuva eramu väljanõudmiseks H Ni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse.
2.Teha selles osas uus otsus, millega nõuda xxxx kinnistu ja sellel hoonestusõiguse alusel asuv eramu välja H Ni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse.
3.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: „3.1. Rahuldada OÜ Ehital Liising hagi M Ni vastu täielikult ja H Ni vastu osaliselt.
3.2.Välja nõuda xxxx kinnistu (reg nr xxxx) ja sellel hoonestusõiguse alusel asuv eramu (hoonestusõiguse reg nr xxxx) välja M Ni ja H Ni valdusest OÜ Ehital Liising valdusesse.
10 (12)
2-12-5793
3.3.Välja mõista M Nilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis ajavahemiku 01.05.2011-31.01.2012 eest 2250 (kaks tuhat kakssada viiskümmend) eurot.
3.4.Välja mõista M Nilt OÜ Ehital Liising kasuks kahjuhüvitis alates 01.02.2012 kuni xxxx kinnistu ja sellel asuva eramu valduse hagejale üleandmiseni juuni-augusti eest igakuiselt 550 (viissada viiskümmend) eurot kuus ja ülejäänud kuude eest igakuiselt 100 (ükssada) eurot kuus.
3.5.Jätta OÜ Ehital Liising hagi H Ni vastu kahjuhüvitise väljamõistmiseks rahuldamata ning hagi AS Haabersti Maja vastu rahuldamata.
3.6.Jätta menetluskulud seoses hageja nõuetega M Ni vastu M Ni kanda; seoses hageja nõuetega H Ni vastu poolte endi kanda ning seoses hageja nõuetega AS Haabresti Maja vastu OÜ Ehital Liising kanda.“ Jätta menetluskulud ringkonnakohtus seoses M Ni apellatsioonkaebusega M Ni kanda ning menetluskulud seoses OÜ Ehital Liising apellatsioonkaebusega OÜ Ehital Liising kanda. Kohtuotsus jõustus 06.novembril 2013 Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega. Nooremreferent
/allkirjastatud digitaalselt/
Irina Golubev
11 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.